集体土地流转论文

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集体土地流转论文:流转模式评估的集体土地论文

一、江苏昆山模式：集体土地流转的三集中、三置换、三大合作

1、主要做法。昆山通过深化农村集体土地的流转，逐步推进工业化、城市化和农村现代化，在空间形态上使“城市更像城市、农村更像农村、园区更像园区”，在具体操作中，提出了：（1）以“三集中”优化土地资源配置“。三集中”，一是工业向规划区集中，通过“退二进三”、或“退二还一”，进行异地置换。二是农业用地向规模经营集中，鼓励组建土地股份合作社，发展规模现代农业。三是农户向新型社区集中居住，宅基地换房进城进镇、或就地集中居住。（2）以“三置换”更好保障农民权益。“三置换”，一是将集体资产和个人经营性资产所有权、分配权置换成社区股份合作社股权；二是将土地承包权、经营权置换成土地合作社股权或置换基本社会保障；三是将宅基地使用权及住房所有权置换城镇住房，或进行货币化置换，或置换二三产业用房和股份合作社股权。（3）以“三大合作”巩固富民强村根基的思路。“三大合作”包括社区股份合作、土地股份合作和农民专业合作社，农民专业合作社又包括富民合作社和劳务合作社。截止2011年，昆山市新增农村集体建设用地近3万亩，有效解决了项目用地问题，农村土地流转率达92.8%。2、昆山集体土地流转的主要经验。（1）科学规划成为集体土地利用和开发的基础。提出了“分片发展、城市全覆盖、大区域联动”三个新理念，将市域看作一个城市整体来统一规划，逐步形成了城市总体规划—分片区总体规划—各镇总体规划—村规划的编制体系。（2）通过多种途径建立农民的多重保障。昆山市积极探索建立了“土地换保障”的办法，农民有稳定、持久的生活保障是开展农村土地流转顺利推进的关键。（3）通过股份合作，保障农民的土地权益。开展土地流转的一个重要环节是如何合理的分配土地所产生的增值收益。富民合作社、土地股份合作社、社区股份合作社，是昆山在土地流转中确保农民的土地权益，实现农民共同富裕的主要载体。目前，该市已累计组建农村新型合作经济组织462家，其中社区股份专业合作社132家、农地股份专业合作社123家、农民专业合作社59家、劳务专业合作社2家、富民合作社146家，累计入社农民10.3万户。农民走上了“家家有物业、户户有资本、人人有股份”的共同富裕之路。

二、对我国现有集体土地流转模式的评价

广东的集体建设用地流转具有明显的自下而上性。它首先在南海、中山、东莞等地，由农民集体自发进行。2011年9月13日，广州市政府《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》，意味着广州市集体建设用地流转走向合法化。但是，广州市集体建设用地进入市场的限制条件是：不能用于开发房地产和住宅类项目，一旦违反或者没有按照批准的用途使用集体建设用地，视同违法处理。广东南海的土地股份合作制模式，不仅承认了土地在农业用途时农民对土地具有收益权，而且还承认了土地在用做非农业用途以后农民有权享有土地的增值收益，既延伸了在农村土地承包制下农民对承包的土地拥有长期而有保障的土地权利，也使农民的土地承包权因为新的收益形式和更高的收益而得到进一步的加强。但是，只有开发项目取得成功才能增强保障能力，否则会使农民得不到保障。因此，开发性安置模式能否取得成功，关键在于如何选择开发项目。从经验看，必须选择市场风险比较小、资金收益比较稳定的项目，除此以外还要考虑与工业区建设、城市功能相配套的开发项目。成都模式的土地流转，在土地集中经营过程中，农村集体经济出现了大范围复苏，“三个集中”的同时实施了农业产业化经营、农村发展环境建设和农村扶贫开发。成都模式重点解决“钱从哪里来”“、人往那里去”和“地该怎么用”的问题，将产业、土地、农民一体规划，协调推进。以工业化推动城镇化，以工业化、城镇化推动农业现代化，加快建立以工促农、以城带乡的长效机制，大力推进城乡一体化，加快新型工业化、农业现代化和新型城镇化进程。以政府引导或直接投入的土地整理集约利用换取产业和资本支撑，以产业和资本支撑换取农民就业与转移，以保障覆盖和已有的转移促进农民放弃土地，最终实现“三个集中”。

成都将项目带动、土地整理和政府支持作为引导土地流转的推动因素，最终促成农民落地转移，以解决“人往何处去”的问题，这构成了成都市城乡土地流转的基本发展模式。成都市2007年出台了《集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》，主要涉及了产权代表界定、集体建设用地整理和储备、流转管理、宅基地流转和地价收益管理等方面内容。逐步探索集体建设用地直接向土地一级市场靠拢的办法，让农民享受到土地发展权带来的收益。在昆山的三种农民合作社中，土地承包权完全可以作为农民的收益性资产而独立存在。城市化和工业化的过程，实际上是一个劳动力、土地等要素大规模流动和自由交易以实现优化配置的过程。农民的土地承包经营权成了农民可交易的资产，有利于农民共享土地要素增值收益。维护农民的这种资产权利，政府要做的是制定相关规则，并加以实施和保护。农民要行使土地要素的定价权，集体合作是一种必要的制度保障。在昆山的三种农民合作社中，处于核心地位的因素是农民对于土地的法定权利和农民的集体成员身份。采用合作社可能是现有制度框架下的最佳选择。因为这种组织方式既符合宪法和法律关于土地公有制的要求，又使得劳动力和土地要素的自由流动成为可能。从以上集体土地流转模式可以看出，在发展土地市场的过程中，上述地方都坚持了土地土地公有制不相矛盾，而且是实现两种土地公有制的一种可行方式。发展集体建设用地的流转和交易，需要打破对农地转用的国家垄断，改变政府对集体土地的用途管制，让地权所有者直接参与市场交易过程，主导土地要素的定价权。这是中国土地制度改革和政策调整的基本方向，也是中国新型城镇化的必由之路。从现有农村集体土地流转的实践探索中可以发现，农村集体土地股份合作制是目前普遍能够容易接受的土地产权实现形式。在各地已经出现的股份制模式中，广东南海和江苏昆山的股份制模式最为成熟。在农村集体土地流转实践中，传统集体产权制度采取了股份合作制的形式，能够有效地保证农民在土地流转中的收益份额，减少传统的集体产权制度下讨价还价的成本。农村集体土地股份合作制作为农村集体土地产权的一种制度创新，是协调各相关利益主体的利益实现机制，有其内在的生命力。在新型城镇化过程中，农村集体土地流转要以股份合作制产权变革为契机，结合区域差异化特征，走农村集体土地产权多元化制度变迁模式。这样，农民除了农业收入、工资收入、出租土地和房屋的租金收益及经营性收入外，每年还可以额外获得来自于集体经济组的股权分红，农民既分享了城镇化的成果，又实现了收入的增长。因此，农村集体土地流转，应该成为进一步增加农民财产性收入的重要途径。

三、进一步推进我国农村集体土地流转的主要途径

（一）开展集体建设用地集约利用工作，实现城乡土地资源合理衔接土地市场已经成为要素市场中不可或缺的重要组成部分，两大要素市场的对接集中在了城乡土地市场的有效对接方面。虽然土地制度作为国家稳定的基石，不许动摇，但是，可以在城乡土地制度之间寻找合理的结合点，进行适度的制度创新。城市和农村建设用地在功能定位和利用方面，存在很大的共性和互补性，必将在新型城镇化协调发展中承担共同的任务。为了提高农村集体建设用地利用效率，把原先闲置、浪费的集体建设用地腾退出来，用作城区产业转移和功能疏解需要的建设用地，这样就增加了建设用地的有效供给，成为在不突破城乡建设用地指标总量的前提下，最实际和最有效的选择。在土地资源有限的条件下，没有其他更好的选择。通过体制机制创新，允许农村集体建设用地根据市场规律，通过适当的流转模式，充分融入城市建设中去，实现农村集体建设用地的高效集约利用，从而在城镇化发展过程中发挥关键性的杠杆作用，已经成为未来实现新型城镇化发展目标的重要突破口。虽然目前宅基地指标紧张与空置现象并存，但是，由于宅基地涉及农民基本居住权利，谨慎开展宅基地集约利用工作，可在近期内先探索宅基地集约利用和自愿有偿退出机制，在适当区域开展试点。在村民自愿前提下，进行宅基地集约利用，减少宅基地空置，将节约出来的宅基地用来集中开发建设。在试点成熟的基础上，积极建立宅基地股权化的退出机制，从制度上解决宅基地空置与指标紧张并存的困境。远期来看，可以将农村宅基地审批与宅基地集约利用、村庄合并、农民住房保障等问题统一纳入城乡住房保障系统，既能缓解城乡建设用地紧张的局面，又能实现土地的有效利用。十八届三中全会提出：审慎稳妥推进宅基地流转，宅基地不能买卖，经过批准，在法律授权的条件下，可以进行试点。目前完全放开宅基地流转还不适合，可以采取逐步试点、逐步完善的办法，退出后的保障和安置一定要全面到位。

（二）创新和完善农村集体土地流转的体制机制在我国农村集体土地流转过程中，必然带来集体土地权属关系和土地利用结构的变化，实现集体土地资源在流转中的优化配置。这种变化，本质上是农村集体土地财产所有权实现形式的变化。一般来讲，农村集体土地流转体制机制的创新，直接带来农村集体土地权益的变化，表现形式主要有以下几种：1、通过货币补偿的形式实现集体土地权益。通过征地补偿，农民的土地资产转变为货币资产，这种货币化的土地资产仍然是农民的集体资产，其处置方式通过两个途径：（1）在集体成员中分配，集体经济组织在城镇化进程中解体，农民以个体的形式转变为市民。（2）城镇化以后，进一步转化为经营性固定资产，并且通过产权制度改革在集体经济组织中股权化，使农民在城镇化以后仍然拥有经济的组织载体和财产支撑。2、集体土地权益直接转化为土地股权。农民承包的集体土地在没有被征用的情况下，也可以直接股权化，例如集体的产业用地，其使用权可以转变为某种形式的股权，农民的土地承包权也可以转换为农业合作社的股权。3、把集体土地权益置换为社会福利。可以置换为城镇的社会保障，现在征地补偿的一部分用于转换为居民的这部分村民的社会保障，这就是土地权益转换的一种途径。集体土地的其它用益物权，例如宅基地的使用权，可以置换为城镇住房，也可以置换为异地的宅基地。4、农村集体土地的承包权置换为土地的收益权。农民的土地承包权，可以集中流转到乡镇土地流转信托中心，农民定期领取土地收益。农村集体土地承包权确权，采取确权确地、确权确利、确权确股三种形式，其中确权确利就是这种转换形式，农民自己不再经营土地，但是土地承包权没有失去，仍然可以凭借土地承包权取得土地收益。

（三）通过农村集体土地流转为集体经营性建设用地入市准备条件十八届三中全会决定提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。十八界三中全会决定中提出的提高农村土地价值，更多是针对农村的集体用地。早在十七届三中全会已经提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，不过十八届三中全会公报中去掉了“逐步”一词，具体文件出台时还会适当加以限制，不会一步到位。早在十七届三中全会就提出了两个鼓励：鼓励农村土地向专业大户和家庭农场集中，实现规模经济；鼓励工商资本参与农村土地流转，但是一定是有限制的，用途上的限制和准入上的限制，甚至会有监管。2013年中央一号文件明确指出：在充分保障农民现有土地承包关系稳定并长久不变的前提下，坚持自愿有偿的原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励支持农村承包土地向专业大户、农民专业合作社和家庭农场流转，发展多种形式的适度规模经营。同时也提出，用五年时间完成农村土地的确权颁证工作。农村集体土地流转之所以受到关注，主要原因在于土地作为农民拥有的最有价值的资产，不仅具有资源的稀缺性，而且还具有巨大的增值空间。农村集体土地流转涉及到农户、农村集体经济组织、地方政府等多方面的利益，因此，农村集体土地流转过程中合理的利益分配是农村集体土地有序和顺利流转的关键。需要对集体土地流转过程中各方的权利和利益有准确的认识和判断，在充分保证农民利益的前提下，科学地制定相关的制度和措施，通过农村集体土地的合理流转，充分发挥农村集体土地资源的市场价值，既保障新型城镇化的顺利进行对土地资源的需要，又为农民谋求最大化利益。

（四）通过破解制度瓶颈，以更综合的视野来设计农村集体土地流转模式应该一方面联系城乡一体化背景，一方面联系新型城镇化、工业化和农业现代化进程，通过推动农村集体土地流转来统筹城乡综合配套改革，不仅致力于打破城乡分割体制，也要实现农村集体土地开发利用与城镇化、工业化和农业现代化的良性互动。在新型城镇化过程中，通过农村集体土地流转，破解经济发展的土地瓶颈，确保社会经济稳定发展的同时，吸引工业和城镇的资金与技术转移，促进新农村建设，推动农村生产和生活服务设施的集中改造，引导和扶持农村产业发展与农业规模化、产业化经营，提高农业与农村发展的内生动力，促进农民增收，破除“三农”困境，推动新型城镇化发展。通过推动农村集体土地流转，既促进传统农业向现代农业转变，又为产业升级和城镇化转型提供新的动力和基础。破解经济发展的土地瓶颈，核心是改变土地政策的二元分割格局，实行集体土地与国有土地的同地、同权、同价。在农地产权的实施中，始终面对集体所有制的挑战。

目前，在很多地方，农村集体土地流转都处于非法状态。虽然早在2002年安徽芜湖就开始了农村集体土地使用权流转试点，但目前也只有广东颁布了关于农村集体土地流转的地方条例。与其默认非法状态的普遍持续存在，不如在制度层面尽早取得突破。虽然这些年一再强化农户使用的权能，但农村土地转让权能却在滞后，农民土地财产权利的保障和实现仅限于农地农用，使农村集体土地被排斥在工业化和城镇化之外。因此，必须找到既能向工业化和城镇化高效配置土地，又能实现城镇化健康发展的途径。加快推进集体建设用地流转，支持集体经济组织通过出租、土地入股、合作开发等方式，参与城乡产业项目开发；探索农村集体建设用地使用权抵押制度，支持引导金融机构创新集体建设用地贷款抵押方式，允许农村集体经营性产业用地贷款抵押，赋予农村集体建设用地更加完整的财产权。而实现农村集体土地流转制度的突破与创新，加快农村集体土地流转无疑将会成为这一途径的主要内容。十八届三中全会后，希望对农村集体土地在以下几方面取得突破：一是逐步缩小征地规模和征地范围；二是打破目前分割的城乡二元建设用地制度，让城乡建设用地能够同地同权同利；从土地制度上体现公平与正义。三是农民承包的土地能够获得抵押权、处置权、转让权，为增加农民财产性收入提供产权上的准备。因为，产权不清、归属不明的现行农村集体土地产权制度影响效率、平等和稳定的目标，如果不改，要打造中国经济制度的升级版将非常困难。

作者：王朝华单位：北京市社会科学院经济所

集体土地流转论文:农村集体土地流转制度改革与创新

一、集体土地流转概述

集体土地流转是指集体土地所有者与建设用地使用者之间土地使用权流转关系，是土地使用权的转移。随着我国信息化和城镇化的发展，尽管许多农村人都选择去城市发展，农村仍然有大量人员依靠土地生活。而农村集体土地流转的形式包括反租倒包、土地股份合作、土地转包、土地转让、土地互换、委托经营以及拍卖等。集体土地流转有利于实现资源优化和合理分配。改革和创新农村集体土地流转制度是保障和服务农民全面发展的根本途径。

二、农村土地流转制度的现状

(一)土地流转市场化不足。当前土地主要在农民和熟人之间进行流转，流转的通道较狭窄。一些农民受传统思想的束缚过于依赖土地不同意流转。这主要是由于农民对土地流转制度缺乏足够的认识，而且当前政府的政策不完善使得农民没有安全感。此外，一些企业和建设者对土地的承包缺乏积极性，大多数企业不愿意投资农业领域。政府对土地流转的引导不到位，使得土地流转市场化不足。(二)流转程序不规范，频繁纠纷。虽然当前土地流转的速度逐渐变快，但是纠纷也变得频繁，根本原因是土地流转的制度不够完善和规范。它主要表现在以下几个方面，一是我国土地监督制度不完善，农民对土地流转制度和相关的法律缺乏认识使得交易困难。二是我国对于土地流转制度没有具体的明确，相关法律存在漏洞使得纠纷难以解决。此外，流转主体存在一定的问题，土地流转本应该本着农民自愿的基础，但是一些政府采用强制手段让农民进行土地流转从而导致纠纷频繁。同时农民文化水平较低，一些企业利用农民的弱点引导他们签订不公平的土地流转合约使得纠纷增多。(三)土地产权和收益权不清晰。按国家法律规定，农村的土地是指农民集体所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业生产的土地。但是目前由于集体组织不按规章随意征收农民的土地严重影响了农民的积极性。此外，农民没有能力维护自己的权益，而且对相关的制度不了解，使得农民土地的收益逐渐减少。而其他收入被集体组织用去其他地方，这严重损害了农民的权益。

三、农村集体土地流转制度创新的必要性

农村土地流转的宗旨就是维护农民的利益，实现城乡共同发展共建和谐社会。农村集体土地流转制度创新是当前农村工作的当务之急。农村集体土地流转制度创新的必要性主要表现在以下几个方面。(一)有效促进产业结构的调整。集体土地流转通过在村民之间以及城乡之间转移土地使用权调整了农村产业结构。土地作为生产要素将农业与其他产业进行结合，充分发挥了土地的作用并增加了农民的收益。同时集体土地流转制度是农业现代化的措施，并通过将信息技术应用到农业领域建设了农业观光园、农业采摘园以及农业生态园等，不仅拓展了农业领域，而且还促进产业结构升级。(二)中国农村具备土地流转的条件。在市场经济体制的影响下，我国农民已经不仅仅将农收入作为生活的唯一来源。而且国家当前没有为进入城镇工作的农民提供基本的保障，农民只有将土地作为最后的保障。放弃土地的农民没有合理的补偿，农民当前只能通过转让土地使用权补偿自己的损失。因此当前中国农村已经完全具备土地流转的条件。(三)是加快现代农业建设的必要措施。农村传统的土地经营方式规模小、农民收入不稳定，而新的经营制度“集体土地流转制度”能够有效解决这一问题。农民将自己土地的使用权流转给经营者，通过经营者的改造、规划和发展集中土地资源，更好地对土地进行管理。而且经营者通过科学技术不仅能够发挥土地效用提高生产力，而且还为新技术的研发和试验提供了条件。所以农村集体土地流转制度改革是加快现代农业建设的必由之路。(四)有利于加快城镇化步伐、统筹城乡发展。1998年十月中共十五届三中全会提出城镇化战略，城镇化是生产力发展的结果，是市场经济发展的必然要求。农村人口多是阻碍农村经济发展的重要因素，因此减少农村人口是加快农村发展进程的首要措施，而农村土地流转制度为农民提供了保障，给农民全面发展提供了条件促进了农民多方面发展。同时土地流转制度转移了农村劳动力，有效缩小了城乡发展的差距，加快了城镇化的步伐。

四、改革农村集体土地流转制度的措施

(一)明确农民土地产权，维护农民的合法权益。明确农民的土地产权是农民集体土地流转制度改革的根本。农村土地产权不明确是制约土地流转的重要因素，所以政府机关应该明确土地所有权的相关规定，保障农民的合法权益。同时在明确土地所有权时要尊重区农民的意见，进行合理的划分，做到公平公正。(二)加大农村土地流转政策的宣传力度。政府和村委会一定要通过多种方式加大对农村土地流转政策的宣传，让农民对农村土地流转有准确的认识，从而合法维护自己的权益。同使农村可以组建咨询小团队，专门为农民解决土地的相关问题。此外，还可以聘请专家来农村为农民开展讲座，为农民普及土地流转的相关知识，转变农民传统的观念，从而营造良好的流转发展环境。(三)培育土地产权市场。1．农用耕地产权市场。为了提高农村土地资源利用率，就要培育土地产权市场。要建设农用耕地产权市场主要有两个措施，一是在保证流转过程公平，保障农民收益的基础上大力支持企业租赁等土地流转的方式，有效利用先进的科技技术提高生产力。二是开发农业区域，比如农民可以利用土地入股与经营者合作集中土地资源，扩大效益，最终实现双赢。2．农村非农建设用地产权市场。由于我国工程化进程的限制，农民丧失了很大的土地权利，因此培育农村非农建设用地产权市场是十分必要的。它不仅可以给农民提供多种土地资源利用的方式，还让农民为工业化和城镇化建设作出了一份贡献。3．农村土地金融市场。法律应该明确农民土地使用权的实际性质，比如可以赋予农民将土地作抵押进行金融市场交易的权利。因此农村集体土地制度改革应该将培育市场作为重点内容。让农民能更加合理地利用土地资源，同时改变当前农村金融的现状，并促进金融行业的发展。

五、结语

农村土地流转制度的改革是一个需要时间和努力的过程。在农村土地流转制度改革的过程中要借鉴其他地区以及其他国家的土地流转的经验，取长补短，针对实际情况创新出适宜的、能够促进土地制度进步的体系。同时在改革时以市场经济体制的变化为根本，为农村土地流转提供一定的产权基础，从而有效解决“三农”问题。

作者:蒋书波 单位:海南国源土地矿产勘测规划设计院

集体土地流转论文:集体土地流转工作调查

近年来由于我国社会主义市场经济地位逐步确立，各项优农、富民政策的不断出台，国家对农业经济投入不断增加，农村经济得到快速发展，农民收入提高、生活富裕，城乡一体化建设逐步体现。随着城市、农村城镇化建设和大量招商引资企业的落户，土地需求越来越旺，但国家实行严格的耕地保护和节约集约用地等政策，严格控制用地指标和农用地的征收征用审批，国有土地已远远不能满足目前各项经济建设的发展需要，为充分发挥农村集体土地的经济利益，避免违法批地和乱占耕地现象和有利于经济发展的需要，农村集体土地使用权流转势在必行。

2009年县被省政府列为省级农村土地使用制度综合改革试点县，通过改革农村土地使用制度，建立统一的与新农村建设相适应的城乡土地使用和管理方式，对全面推进我县社会主义新农村建设推动城乡统筹发展起到了重要作用。随着试点工作的开展，特别是全国首家县级农交中心——县农村综合产权交易管理服务中心的正式成立，中心自挂牌运行以来，共征集到农村集体资源资产出让信息386条，受让信息89条。通过中心组织牵线，交易双方达成协议成交项目38个，成交额2300万元，其中，农村土地承包经营权交易项目29个，成交额1860万元；农村养殖水面交易项目9个，成交额440万元。为我县农村土地依法流转和市场化运作提供了一个很好的平台，也为促进农村土地科学、规范、快速流转提供信息支撑，为我县农民增加收入作出贡献。

一、农村土地流转的政策依据

十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和中共中央国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》等文件精神，系在《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的基础上对农村土地流转方面作了专题规定。要求建立健全严格规范的农村土地管理制度。完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。现有土地承包关系保持稳定并长久不变。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。

二、目前农村土地流转的现状

地方政府更多的是热衷于发展地方经济，通过招商引资发展工业经济，贯彻国家土地政策意识淡薄，侵犯农民利益情况较为普遍。在改善农民居住环境、增加农民福祉的名义下，却行着竭尽全力以较小代价换取最大用地回报之实。目前在农地流转中存在以下主要问题：

1、产权界定不清晰，农民利益难保障

由于土地流转会打破原有的户界、村界，因此权属必须清晰，产权制度改革必须置于工作的前端。然而，在一些地方对集体建设用地使用权（含宅基地）、房屋所有权、土地承包经营权、林权等登记、颁证工作还不到位的情况下，农村土地产权等保障机制相对缺失，土地复耕整理、征地拆迁、土地承包经营权流转等涉及农民的土地权益农民利益问题，在缺少法律保护的状况下，农民的利益很难得到切实保障。

2、政府主导流转，农民成被动接受角色

为了获取集体建设用地“指标”，在农村集体建设用地流转程序、方法以及流转主体等违反规定，针对各地方经济社会发展情况不同而形成的流转条件差异，地方政府肆意按照自己的利益取向设定补偿形式和标准。而本该是流转主体的农民和农村集体经济组织最终只能担当被接受者的角色。

3、缺乏有效监管，农民丧失财产权和发展权

由于我国土地尚缺乏统一市场定价要素，征地的定价权主要由地方政府决定，所以，土地的流转条件受地方政府的财力乃至认识水平的影响非常大。如果再加上集体甚至开发商的利益博弈，往往造成农民解决了住房，或者简单地“以宅基地换来了房”，“以土地换回了社保”，但却缺失了更重要的财产权和发展权的保障。

4、为经济发展让路，大量农用地被侵占。

片面追求扩大地方财政收入，置国家法律法规和土地政策于不顾，利用土地整理，整村推进新农村建设，土地利用规划调整和土地置换、虚假招拍挂等形式，规避国家对农用地转用手续的监管，使大量农用地变成建设工地，有的利用公共设施建设或公益事业等虚假项目上报批准，套取建设用地指标用于招商引资或其他建设。

三、问题存在的原因

（一）农民思想意识亟待加强。三十多年的改革开放，广大农民逐步改变了单一的农业生产模式，纷纷采取外出务工、经商、办企业，发展制造业、养殖业等多种致富形式齐头并进，农村经济发展得到迅速发展，非农收入超过总收入的七成以上，农民对土地的依赖性逐步降低。受传统思想，农民大多认为土地属于国家或集体所有，只要征地拆迁能够拿到补偿，一般很少过问是否合法，缺少应有的维权意识，有的即使知道权益受到侵害也无处投诉。

（二）土地法规政策的不完善。虽然国家关于家庭土地承包经营制度已经实行了三十年，《中华人民共和国农村土地承包法》颁布八年，《农村土地承包经营权流转管理办法》实施有五年，由于法律宣传不到位和广大农民法制意识不强，有很多地方农民没有签订承包合同，大量边远、贫瘠、河塘的土地没有承包，外出务工农民的土地抛荒严重，还有私自调换、转让、转包等现象，造成农村土地权属混乱，有证无地和有地无证情况普遍存在。

（三）基层组织没有认真履行职责。在土地征收征用过程中，有的村（居）委或基层政府为了达到能够完成上级布置的能够使用土地或者侵占、挪用征地补偿费用等目的，采取各种欺骗手段或者故意隐瞒事实，利用信息不对称，将各种违法用地变成既成事实，很多基层组织丧失了受广大农民托付管理和保护土地的责任，使土地所有者变成了损害农民利益的帮凶。村（居）干部因为侵占、挪用或者倒卖土地被追究者不在少数。

（四）地方政府执行国家法律不到位。随着各地“工业立县”和发展区域经济为第一要务的目标确立，各地大兴招商引资之风，层层落实招商任务和指标，地方政府为了保障引资企业顺利落户，往往采取欺骗或强压手段，随意圈地、违法占地，“先占后补”、“以租代征”现象普遍存在。

四、科学规范土地流转，促进现代农村跨越发展

（一）依法用地流转是关键。

1、逐步完善农村土地流转法律法规和政策。虽然《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规对农村土地流转都有规定，但比较笼统，可操作性不强，各省市也没有结合当地实际出台相应的政策。目前的国家政策面上，关于农村集体土地流转的实施细则尚未规范，只有通过选择部分地区改革试点，探索新路子，逐步完善和规范流转政策和规定，规划先行，整体规划和详细规划相结合。

2、土地流转原则

（1）现有土地承包关系保持稳定并长久不变。土地流转还必须遵循“平等协商、自愿、依法、有偿、有序”的原则，遵重农民意愿，流转的收益属于农民，任何组织和个人不得截留、占用和扣缴。

（2）土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，流转的期限不得超过承包期的剩余期限，受让方必须有农业经营能力，土地承包经营权流转必须依法履行备案手续。

（3）规范运作和因地制宜原则。流转双方应当按照法律法规及政策要求规范运作，签订经营权流转合同。合同应当明确双方责、权、利，同时要大胆探索，根据当地实际，确定最佳流转规模和形式。

（二）明确权益是根本保证。为进一步加强农村集体土地管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例和国土部门的相关政策，加快建立“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”的农村土地使用制度，按照“村庄整合、土地整理、用地置换、产权调换、依法流转、规范运行、严格审批”的要求，按照村民组为集体经济组织分别登记集体土地的所有权人、使用权人、土地承包经营权人，以及村民组范围内的土地利用现状建册归档。及时对农村的土地进行“三权”确权发证（土地所有权、宅基地使用权、建设用地使用权），为农村土地健康有序流转提供有效支持。

（三）建立统一规范的流转平台。通过国土部门的收储中心和农村综合产权交易管理服务中心两个平台，及时公开土地流转信息，遵循公开、公平、公正、等价、有偿、有序的原则，规范农村土地流转。建立统一的国有和集体建设用地使用权交易有形市场，统一交易规则，平等公开交易。按照用地同权、同价的原则，建立与国有建设用地使用权统一的集体建设用地使用权价格机制。使国家、集体、农民在依法流转的土地收益上共同受益，保障农民的合法权益不受侵害。

（四）强化监督检查的作用。

1、国土部门发挥职能作用。国土部门应该通过系统内监督，严格履行用地的各项审批手续，及时查处倒卖和违法使用土地情况，杜绝不作为、缓作为和乱作为现象。国土部门还应将保护土地作为年度目标考核内容，同基层政府签订责任状，基层政府同村（居）集体经济组织签订责任状，形成保护土地人人有责的大好局面。

2、纪检监察等专门部门的监督。纪检监察部门应该将依法保护土地作为干部选拔任用的前提条件之一，联合规划、土地等部门开展定期土地巡查制度，及时查处干部在土地利用中的徇私舞弊、玩忽职守等情况，杜绝违规违纪行为。

3、发挥社会监督的作用。要调动人民群众的积极性，使他们主动参与到维护自身权益的行动中来，同时利用舆论媒体的监督作用，及时曝光那些乱占土地，侵害国家和群众利益的行为，为职能部门及时查处违法用地案件提供有效支持。

集体土地流转论文:集体土地流转关联问题

当前市场经济条件下，土地资源作为一种“特殊商品”，必然要受到市场经济机制的调节，如国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，在流转过程中一直处于比较尴尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何进入市场流转，如何在流转过程中充分体现其市场价值以及维护好农民集体利益是当前需要从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨的问题。

一、我国集体土地流转的现状

我国现行的国有与集体“两种产权”制度形成了两个分割的土地市场。现行《土地管理法》明确规定禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。但早在20世纪80年代，我国经济发达地区就普遍以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地，集体建设用地的隐形市场实际上早就客观存在。现在随着全国城市化进程地不断加快，城市郊区、县城、中心集镇，大量的集体土地进入市场已成为不争的事实。但这些现象与现行集体建设用地管理制度存在矛盾，诸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解决。对于该问题如何解决，2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》对集体建设用地使用权的相关问题进行了规定。该《办法》在全国第一次对集体建设用地的流转范围、用途、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作出了具体明确的规定。但在全国范围内适用的法律法规至今仍未出台，使得该类问题仍然无法解决，农村集体土地的流转一直处于比较尴尬的地位。

二、集体土地流转存在的问题

（一）集体土地所有权的归属不明

在与土地集体所有权相关的法律制度框架中，集体土地的产权主体并不明晰。中国农村的土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，集体到底指的是哪一级组织，法律规定中却没有予以明确的指出。《宪法》中，集体土地产权被笼统地界定为集体所有。《民法通则》第74条第2款规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村民合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。在《农业法》中则被界定为乡（镇）、村两级所有。即使在最晚颁布的《土地管理法》中，这个问题也没有得到彻底的明确，而只是规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由此可见，集体土地所有权的主体有三种形式：乡镇农民集体经济组织、村民集体经济组织、村内农业集体经济组织，可以简称为“乡镇、村、组”三级。

（二）法律对农村集体土地流转的规定严重滞后

对于集体土地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关的法律，是1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》。该法第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地，无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让。这意味着，农民实际上并没有对集体土地的处分权，当然也就没有土地财产权，所以无法获得土地出让的收益。该法第43条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”这些法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权，也就是说，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。而现实中，大量集体土地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用的情况比比皆是。尤其是近几年来，各地通过集体土地流转用于工业园区建设和城镇建设，已成为当地经济发展和城市建设的重要组成部分，经济发展和用地矛盾十分突出。

（三）当前我国的农地征用制度不合理

国家为了公共利益需要，采用行政手段强制征收集体土地，并给予一定经济补偿。从行政法的角度而言，在土地征用这一过程中，国家行使的征用权并非私法意义上的权利，而是公法意义上的权力，是依据国家主权或行政管理权行使的在市场经济的今天，有些地方政府常利用法律对“公共利益”无严格界定这一漏洞，动辄以公共利益为借口，大包大揽本应由社会或市场主体（包括国有企业）来完成的事业，利用自己手中的公权力，随意低价征用农地然后高价出让从中牟取暴利，甚至官商勾结中饱私囊，而失地农民却得不到应得的补偿或补偿很少，引发了诸多矛盾。

三、对集体土地流转进行改革的几点思考

（一）合理配置土地资源，推进集体土地制度改革，允许集体土地进入市场

土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益最大化的原则合理配置土地资源；二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。集体土地进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推动作用。

（二）切实保障农民的土地财产权，赋予集体土地与国有土地同等权利

保留农村集体土地所有权，允许集体土地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为全面推行集体土地流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。

（三）集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转

集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体土地流转必须遵循的基本原则。要通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村土地粗放、无序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。在允许集体土地进入市场的同时，还要通过集体土地供应的总量控制以及土地利用总体规划和城市总体规划，并将集体土地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。

（四）完善集体土地流转的相关法律法规，确保国家土地政策的更好衔接

首先，从根本上改变土地制度的二元性。我国法律将土地分为国家所有和集体所有，这两种所有权在所有制基础上是相同的——均为公有制。既然国家土地所有权上可以设定建设用地使用权，且建设用地使用权可以依法流转；逻辑上的推论应是集体土地所有权上亦可设定集体建设用地使用权，且集体建设用地使用权亦可依法流转。

其次，建议修改《土地管理法》，制定规范农村集体土地进入市场。我们必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已完全滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅降低了法律的权威性，也不利于保护集体土地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，去除这一禁止性条款已成必然。在这个问题上广东省已经给我们做出了表率，允许集体土地出让、出租、转让、转租和抵押。

再次，充分保障农民获得集体土地流转的土地权利。集体土地进入市场的立法宗旨就是让农民分享土地级差收益的成果。集体土地应在坚持规划和用途管制的前提下，充分保障农民集体获得土地级差收益的权利，包括让集体土地直接进入工业用地市场。尝试集体土地进入经营性开发，突破农民宅基地的限制，推进宅基地的商品化，让农民分享城市化进程的房租收入。

综上所述，目前我国农村集体土地的使用权进入市场参与资源分配已是大势所趋，无论是理论上还是现实需要上都要求加快农地使用权的合理流转。国家应当正视当前的土地流转现状，尽快明晰集体土地的产权关系，制定相关法律规章，建立起完善合理的集体土地使用权流转机制。通过合理规范的集体土地流转来促进土地资源的合理利用，维护广大农民的正当权益，从而加快社会主义新农村的建设步伐，推动我国经济的全面、协调、可持续发展。

集体土地流转论文:农村集体土地使用权流转分析论文

【摘要】80年代后期以来，农村集体土地使用权流转在我国广大农村悄然兴起。土地流转是我国农村家庭联产承包实践的产物。它不仅解决了农村土地撂荒等现实问题，而且推动了土地规模经营，加快了农村经济的发展，把农业向现代农业推进。目前我国农村土地流转达到了一定的数量规模，流转形式也较多，但土地流转是一新生事物，它的实践和运作中还存在一些问题。针对农村土地流转实际问题，本文从更高层次提出了解决对策。

【关键词】土地使用权土地流转原因规模经营问题

1978年，发生在安徽凤阳的“小岗试验”，点燃了中国农村改革的导火索，一种崭新的经济制度——农村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革历程已经证明，农村土地承包制的全面推行，从根本上改变了中国农村的面貌和中国农民的命运。随后农村家庭联产承包写进了《宪法》。从上世纪80年代后期开始，农村集体土地使用权流转在全国悄然兴起，很大程度上又巩固和促进了家庭联产承包制，加快了农村经济的发展。现在国家把农村集体土地使用权的流转写进多部有关法律，确立了我国农村土地流转的法律地位。因此，有人把土地流转比作又是一次土地革命――中国第三次土地革命。

一、土地流转的原因

我国农用土地的流转开始于1985年，先是沿海一些发达地区悄悄萌芽了承包土地经营权的自发性流传，进而向内地蔓延，从自发流转发展到有顺流转，至今已有18年历史。农村土地流转的真正原因是农村生产力发展的结果。从农村实行联产承包责任制后，农村劳动生产率有了很大的提高，出现了大量的富余劳动力，农村劳动力转移人数逐年增加，同时农业比较效益低，农民弃田打工；从另一方面看，农业发展一定的程度需要土地规模经营。土地承包中遇到了一些新的问题。在这种背景下，为了适应农村生产力的发展，土地流转在一些地方悄悄兴起。它是我国农村在家庭承包制度的基础上的一项重大制度创新。具体的原因如下：

1、为解决农村的实际问题而发生土地流转。农村承包土地经营权之所以发生大规模的流转，在很大程度上与中国农村的现实危机有关。农产品价格持续低迷，而用在种子、化肥、农药和灌溉用水等生产成本有增无减，农业税费却居高不下，使得种田效益十分低下，一些地区承包土地甚至成了“亏本买卖”。在城市和沿海劳动力市场开放的情况下，农民纷纷外出打工。打工收入比种田收入高得多，如安徽一个同等劳力在家种地的纯收入只有外出打工（约4000元）的1/4～1/3。打工收入已成为家庭收入的主要来源，一定程度上弱化了农民对土地的依赖程度。如此情形之下，承包地被不少农民视为“负担”，他们不愿再种田，有的农民全家踏上进城打工、经商谋生道路，大量土地因此撂荒。正是在这种背景下，让土地流转到愿意种田的人手中，就成了解决土地撂荒危机的必然选择，在不少农村地区，这是促成承包土地经营权流转的原始动机。

此外，非农产业和农业生产结构调整，要求土地连片集中高效；工商企业、“三资”企业介入农业开发，要求有专业化、成规模的原料生产基地与之配套，以改变有效的技术服务不足的问题；等等；这些问题的解决导致了农村土地流转的发生。正是解决我国农村际问题，土地流转在我国许多地方兴起。

2、为土地适度规模经营，提高土地效率而发生土地流转。土地小规模的家庭经营必然导致农业的兼业化，兼业化必然导致土地利用率低，农业固定资产利用率低，工作效率低，农业生产成本高，同时小规模经营也使产、供、销的成本大幅度增加。为了提高土地效率，必须走土地适度规模经营之路，要求土地适当集中，土地集中必须通过市场行为，即通过土地使用权合理流转使土地相对集中。世界银行一份研究报告指出：当人均GDP低于500美元时，农民以分散的自给自足土地经营为主，当人均GDP大于1000美元之后，土地的商业运用和市场价值才能显现出来，表现在土地拥有者有转让土地的愿望，土地经营者有扩张规模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效应。以此为标准，我国大部分地区，特别是东南沿海地区，人均GDP都超过了1000美元。从国家的政策来看，国家在稳定农民长期承包土地权利的基础上，积极倡导土地要向部分高效农副产品经营行业集中。一些地区，特别是发达地区或劳动力转移较多的地区，把土地适当集中，包给种田能手经营，取得了较多的经济效益。可以说农业适度规模经营是近年来土地发生流转的重要原因之一，也是未来现代化农业发展的方向。

3、国家的政策、法律促进了农村土地流转。我国农地使用权流转政策是十分慎重的，逐步放开的，土地流转是逐步发展起来的。农村集体土地使用权流转从自发到合理有序流转、从少到多，完全是国家从我国农村生产关系和生产力发展要求出发，先后出台了允许土地流转的政策和法律、法规，使土地流转这一新生事物在广大农村发展起来，特别是农村劳动力转移较多地区和发达地区。1984年中央1号文件规定：“自留地、承包地均不准买卖，不准出租、不准转作宅基地和其它非农用地”。又规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中，社员在承包期内，因无力耕地或转自他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意由社员自找对象，协商转包，但不能擅自改变向集体承包的内容。转包的条件可以根据当地情况由双方商定”。1988年4月七届人大一次会议通过的宪法修订案对总纲第十条增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月七届人大常委会五次会议通过的土地管理法修正案也相应地在第二条增加了第三款：“国有土地集体土地使用权可以依法转让”。后来的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》第31条指出“在坚持土地集体所有制的前提下，延长耕地承包期，允许继承开发性生产项目的承包经营权。允许土地使用权依法有偿转让，少数经济比较发达的地方，本着群众自愿的原则，可以采取转包、入股等多种形式发展适度的规模经营，提高农业劳动生产率和土地利用率”。1998年修订的土地管理法更简洁地规定：“土地使用权可以依法转让”。1998年10月党的十五届三中全会决定指出：“土地使用权的合理流转，要坚持自主、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让，少数确实具备条件的地方，可以在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，发展多种形式的土地适度规模经营。”2001年12月，中央又专门出台了《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》来引导和规范农村土地流转。新出台的《土地承包法》第二章第五节也规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转……”。这些法律和政策为农村集体土地流转提供了依据，在一定程度上引导、规范、支持和推进了农村土地流转。

二、我国土地流转现状及形式

据有关部门统计，截止2001年底，全国以各种形式流转经营权的耕地已占承包耕地总面积的6%—8%，发达地区流转的耕地占承包地的比例最高县市达到20～30%，一般超过10%，内地流转的耕地占承包地的比例最高县市达到10～20%左右，一般在5%左右。如到2001年底，浙江省流转耕地占全省耕地总面积的13.5%；福建省为10.7%；而青海省仅4%，安徽约5%。总的来看我国农村土地流转呈现五大特点：一是土地流转的形式较多，有的形式处探索试点阶段，以自由流转形式为主。二是大多数土地流转期限短，一般在3～5年为多。三是土地流转大多有偿。四是发达地区农村土地流转面积占总耕地面积的比例高于欠发达地区。如广东、福建、浙江流转的土地占总的承包土地比例都在10%以上，而内地省份平均都在5%左右。五是参与土地流转的主体呈多元化，除农户外，城镇居民、工商企业(包括外商企业)、科研机构、机关事业单位等也下乡租地、包地开发农业。

目前我国农地流转形式有以下几种：

1自由流转。它是在农户家庭间出现的自愿的流转现象，表现为三种形式：一是互换调节承包地。它解决部分农户生产作业区相对分散、不便管理的问题，通常由村干部作为协调中间人。二是代耕、代种、代收。代耕代种是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。这种形式因为简单明了、手续简便，成为当前农村土地流转中最为普遍的一种形式。解决了农村青壮年临时外出打工、家中无劳动力从事农业生产的问题。三是转包和转让，一些农户将家庭的生产经营转向从事第二、三产业或家庭重要劳动力外出打工抓收入，便把承包地的经营权转包或者转让给别人。转包和转让的对象多是亲朋好友或本地的种田能手。他们一般不讲究从承包地上再获得多少收入和粮食，只求自己的承包地不抛荒。这种形式通常由村干部、村组织作为见证人和协调人。转让建设用地使用权在发达地区较常见，占有较大比重。

2租赁倒包。这种形式出现于上世纪90年代中后期。农村中富裕后有头脑的农民和城市中下岗人员及单位不景气人员将投资转向农村发展。他们向乡、村集体租赁土地、荒山经营权，有规模地成片地开发土地、荒山资源，从事各项开发项目。经营方式主要有两种，一是租赁后请劳工生产，自己管理，自己经营。二是把租赁得到经营权后的耕地又倒包给本地的农民按规定的开发项目生产，自己给农民提供生产所需资金、技术和派住技术人员指导农民生产，生产出产品后按原订合同价格进行收购、销售。

3股份合作制。在一些经济发达、市场化程度较高的地方，出现了一些企业集团作为投资主体，兴办规模化的农业区，农户以土地承包权入股，按股分红。这种形式不再拘泥于承包的简单转让、农户一次性获得资金，而是通常由政府引导，按照现代经营方式将土地承包经营权折股与其它生产要素结合，农民以股东身份与其它投资者共享收益、共担风险，以实现区域化和专业化生产。

4、抵押、托管、拍卖。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。托管是承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。拍卖是经村民讨论同意，可将尚未承包到户的荒滩、荒水、荒地等资源，以竞标方式公开拍卖经营权，实行开发经营。

三、我国土地流转存在的问题

农村土地流转作为家庭承包经营制度的一种行之有效的实现形式，从整体上看发展方向是正确的，基本做法是符合中央精神的，实践也证明了它有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。但是，农村土地流转是一种新事物，在实际运作中还存在着一些问题。

1、存在土地强制流转损害农民利益的现象。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收入的措施；有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。

2、土地流转机制不健全。目前的土地流转大多处于自发和无序状态。往往相互之间的转包、转让以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。口头协议的随意性造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。

3、农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村，土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待。认为有了土地生活就有退路，即使外出打工赚不到钱了还可以回来种田，心理踏实。在目前二元社会结构下，农民在城市打工，无论是多长时间，都很难取得城市户口的，无法融入城市生活，城市的社会保障始终把他们排除在外的。因此，农民始终是惦恋土地，将来还依靠土地养老。也有少数农民对土地私有化心存幻想，认为承包期延长30年以后，到那时政策变了，土地就成为自己的了，而那时自己如果还没有由农民变成真正的市民，现在又不争取承包地，等于断了子孙财路，将来就后悔莫及。正因为将来的后顾之忧，相当一部分农民都把土地看得十分重要，农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。

4、土地流转价格低廉制约着土地流转。当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。许多地方不仅出现了土地自然生产、撂田抛荒，甚至出现了农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用的现象（也称“倒帖皮”）。当前承包土地根本无价可谈，因为送给别人都不要，又如何能够有偿流转。造成这种现象的原因是：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得收入的远远低于打工的收入。二是土地流动渠道不畅，范围窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流转市场，土地流转没有完全展开，土地使用权流转仅局限在村内，不能跨区域流动，流转范围小，交易量小，成交的可能小。如果由农户漫无目的寻找转让对象来完成交易过程，势必因效率低下而影响土地的流转速度。急于流转土地的农民在没有办法的情况下，只能以低价，甚至采到倒贴的方式把土地转给别人耕种。三是没有完善的中介机构为之服务。由于土地交易与普通商品交易又有很大的区别，其运作程序相当复杂，特别是土地使用权流动涉及到多个主体，即所有权主体、承包权主体、使用权主体的经济利益，而交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。交易中心缺乏严重地制约了土地市场的发育。四是农民土地使用权流转价格淡薄。我国农村土地长期以来都是实行实物管理，土地流转价格不象普通商品价格一样容易确定，土地产权价格无衡量标准，根本没有完整的价格体系。由于土地在历史上没有可供参照的价格，且目前又没有完整的价格体系，从而导致农民价格意识淡薄。

四、促进农村集体土地使用权合理流转的对策措施

在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许土地使用权的合理流转，是农业的客观要求，也是符合党的一贯政策。要按照《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》要求，落实《农村土地承包法》，积极引导和规范土地流转，不断探索创新，促进其健康发展。

1、在继续稳定家庭承包经营责任制的基础上，促进农村土地的合理流转。十一届三中全会以来的实践证明，家庭承包经营责任制是适合国情的有中国特色的农业发展模式，必须继续稳定并使之进一步发展完善。具体思路是：强化集体所有权，最大限度地放活承包权和经营权。绝对不可像有些人说的土地流转就要搞土地私有化。要将土地的使用权作为商品价格化，按照价值规律实现土地的合理配置。在外流劳力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包，实现土地规模经营。

2、土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先，是群众自愿的原则。土地是否流转，以哪种形式流转，应由农户自主决定。即使乡村操作的土地流转，也要尊重农民意愿，不能靠行政手段强行流转。其次，是平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协商确定，乡镇不得干预。其流转收益应归农户所有，乡镇不得擅自截留。第三，是依法有序的原则。土地流转必须严格遵守国家法律、法规，认真执行中央的路线方针政策。在土地流转中，不得改变土地所有权权属关系，不得随意改变土地承包关系，不得擅自改变农业用途，流转的期限不得超过承包剩余期限。第四，是规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，严格程序。经管部门要组织流转双方签订土地流转合同书，建立土地流转台帐，当好流转双方的“中间人”，让土地流转合法、规范。加强土地承包流转合同资料的档案管理，保证不受损坏，做到专人、专柜保管。

3、逐步建立农村社会保障制度，弱化农村土地社会保障功能。由于土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的唯一依靠，因此承包土地无法向利润最大化方向流动。所以，进行农地使用权流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人帐户”的双重社会保障制度，积累社会保障基金，在积累一定的资金后，承包地的保障体制逐步退出，即将“承包地+个人帐户”的双重保障体制向单纯的“个人帐户”式的社会保障制度转化，弱化土地的社会政治稳定功能，还土地以正常的生产要素性质，尽可能地发挥土地的经济功能。

对于外出打工的农民，国家要制定统一的、非歧视的劳动就业制度，把农民工纳入全社会的社会保障体系。农民工和雇主签定劳动合同时，国家应强制规定就业单位在支付工资报酬之外，还要为这些流动性极高的劳动者缴纳社会保险统筹费。让打工农民摆脱依恋土地的心理，促进土地流转。也可以用土地进行流转来解决打工农民工的社会保障问题。具体办法是，可探索成立专门针对进城民工的社会保障体系，由这种社会保障体系对进城农民在原社区所拥有的农地经营权集中托管。托管者将这部分农民的土地经营权集中起来，以招标的方式出租、出让给规模经营者。托管者以所取得和租金收入、红利收入、转让收入，支付进城农民的社会保障费用。

4、减少土地承包的税费，建立土地流转市场，促进农村土地正常流转。当前土地交易价格低，最关键的就是农民对承包土地的拥有成本太高了，也就是土地所有权索取比较多。农民拿着土地不能赚钱，反而还要倒贴一定的费用，种田还要亏损，没有人愿意要土地，土地价格低廉应在情理之中。因此，应弱化所有权。弱化所有权不是取消所有权，而是减少甚至降低土地的统筹提留，即降低土地的税费。只有这样，农民的土地预期才会真正提高，土地也才会吸引更多的社会投资者进行长期投资，才能促进土地流转。另外，要建立土地使用权市场，为土地流动提供载体。建立土地流转市场后，土地流转不仅仅局限在本村、本乡范围内，还能让外乡、外县甚至是外省的人来投资土地，从而打破土地流转的地域的限制，促进农村经济蓬勃发展。土地使用权市场是一个极其复杂而又敏感的要素市场，必须发展与规范并重，建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的土地使用权市场。再次，要发展土地使用权交易中介组织，规范交易行为，减少土地流转成本。土地使用交易是一项比较复杂的交易过程，涉及交易主体各方，这就要求相应的中介服务组织为之服务。要建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。最后，增强土地承包使用权的价格意识，土地流转时合理计算价格。对土地承包、流转不仅有实物指标，而且需要价值量指标。

参考资料：①樊帆《农村土地流转的深层原因探析》，载《农业经济》2002年第11期；②郑凌燕等《农地使用仅合理流转的机制研究》，载《遵义师范学院学报》2002年第1期；③何平《安徽省农村土地流转的现状·问题及对策思考》，载《安徽农业科学》2003年1期；④刘乐山《我国土地使用权流转机制的缺陷与完善》，载《当代经济研究》2002年第3期；⑤高周贤《福建省土地流转的现状、问题和对策》，载《农村合作经济经营管理》2003年第1期；⑥陈久和《浙江省土地流转模式研究》，载《浙江树人大学学报》2003年第2卷第2期；⑦刘宁侠《青海省农村土地流转的现状、问题及对策》，载《农村合作经济经营管理》2002年第12期。

集体土地流转论文:论我国农村集体土地使用权的流转

【关键词】土地使用权土地流转原因规模经营

1978年，发生在安徽凤阳的“小岗试验”，点燃了中国农村改革的导火索，一种崭新的经济制度——农村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革历程已经证明，农村土地承包制的全面推行，从根本上改变了中国农村的面貌和中国农民的命运。随后农村家庭联产承包写进了《宪法》。从上世纪80年代后期开始，农村集体土地使用权流转在全国悄然兴起，很大程度上又巩固和促进了家庭联产承包制，加快了农村经济的发展。现在国家把农村集体土地使用权的流转写进多部有关法律，确立了我国农村土地流转的法律地位。因此，有人把土地流转比作又是一次土地革命――中国第三次土地革命。

一、土地流转的原因

我国农用土地的流转开始于1985年，先是沿海一些发达地区悄悄萌芽了承包土地经营权的自发性流传，进而向内地蔓延，从自发流转发展到有顺流转，至今已有18年历史。农村土地流转的真正原因是农村生产力发展的结果。从农村实行联产承包责任制后，农村劳动生产率有了很大的提高，出现了大量的富余劳动力，农村劳动力转移人数逐年增加，同时农业比较效益低，农民弃田打工；从另一方面看，农业发展一定的程度需要土地规模经营。土地承包中遇到了一些新的问题。在这种背景下，为了适应农村生产力的发展，土地流转在一些地方悄悄兴起。它是我国农村在家庭承包制度的基础上的一项重大制度创新。具体的原因如下：

1、为解决农村的实际问题而发生土地流转。农村承包土地经营权之所以发生大规模的流转，在很大程度上与中国农村的现实危机有关。农产品价格持续低迷，而用在种子、化肥、农药和灌溉用水等生产成本有增无减，农业税费却居高不下，使得种田效益十分低下，一些地区承包土地甚至成了“亏本买卖”。在城市和沿海劳动力市场开放的情况下，农民纷纷外出打工。打工收入比种田收入高得多，如安徽一个同等劳力在家种地的纯收入只有外出打工（约4000元）的1/4～1/3。打工收入已成为家庭收入的主要来源，一定程度上弱化了农民对土地的依赖程度。如此情形之下，承包地被不少农民视为“负担”，他们不愿再种田，有的农民全家踏上进城打工、经商谋生道路，大量土地因此撂荒。正是在这种背景下，让土地流转到愿意种田的人手中，就成了解决土地撂荒危机的必然选择，在不少农村地区，这是促成承包土地经营权流转的原始动机。

此外，非农产业和农业生产结构调整，要求土地连片集中高效；工商企业、“三资”企业介入农业开发，要求有专业化、成规模的原料生产基地与之配套，以改变有效的技术服务不足的问题；等等；这些问题的解决导致了农村土地流转的发生。正是解决我国农村际问题，土地流转在我国许多地方兴起。

2、为土地适度规模经营，提高土地效率而发生土地流转。土地小规模的家庭经营必然导致农业的兼业化，兼业化必然导致土地利用率低，农业固定资产利用率低，工作效率低，农业生产成本高，同时小规模经营也使产、供、销的成本大幅度增加。为了提高土地效率，必须走土地适度规模经营之路，要求土地适当集中，土地集中必须通过市场行为，即通过土地使用权合理流转使土地相对集中。世界银行一份研究报告指出：当人均gdp低于500美元时，农民以分散的自给自足土地经营为主，当人均gdp大于1000美元之后，土地的商业运用和市场价值才能显现出来，表现在土地拥有者有转让土地的愿望，土地经营者有扩张规模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效应。以此为标准，我国大部分地区，特别是东南沿海地区，人均gdp都超过了1000美元。从国家的政策来看，国家在稳定农民长期承包土地权利的基础上，积极倡导土地要向部分高效农副产品经营行业集中。一些地区，特别是发达地区或劳动力转移较多的地区，把土地适当集中，包给种田能手经营，取得了较多的经济效益。可以说农业适度规模经营是近年来土地发生流转的重要原因之一，也是未来现代化农业发展的方向。

3、国家的政策、法律促进了农村土地流转。我国农地使用权流转政策是十分慎重的，逐步放开的，土地流转是逐步发展起来的。农村集体土地使用权流转从自发到合理有序流转、从少到多，完全是国家从我国农村生产关系和生产力发展要求出发，先后出台了允许土地流转的政策和法律、法规，使土地流转这一新生事物在广大农村发展起来，特别是农村劳动力转移较多地区和发达地区。1984年中央1号文件规定：“自留地、承包地均不准买卖，不准出租、不准转作宅基地和其它非农用地”。又规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中，社员在承包期内，因无力耕地或转自他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意由社员自找对象，协商转包，但不能擅自改变向集体承包的内容。转包的条件可以根据当地情况由双方商定”。1988年4月七届人大一次会议通过的宪法修订案对总纲第十条增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月七届人大常委会五次会议通过的土地管理法修正案也相应地在第二条增加了第三款：“国有土地集体土地使用权可以依法转让”。后来的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》第31条指出“在坚持土地集体所有制的前提下，延长耕地承包期，允许继承开发性生产项目的承包经营权。允许土地使用权依法有偿转让，少数经济比较发达的地方，本着群众自愿的原则，可以采取转包、入股等多种形式发展适度的规模经营，提高农业劳动生产率和土地利用率”。1998年修订的土地管理法更简洁地规定：“土地使用权可以依法转让”。1998年10月党的十五届三中全会决定指出：“土地使用权的合理流转，要坚持自主、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让，少数确实具备条件的地方，可以在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，发展多种形式的土地适度规模经营。”2001年12月，中央又专门出台了《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》来引导和规范农村土地流转。新出台的《土地承包法》第二章第五节也规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转……”。这些法律和政策为农村集体土地流转提供了依据，在一定程度上引导、规范、支持和推进了农村土地流转。

二、我国土地流转现状及形式

据有关部门统计，截止2001年底，全国以各种形式流转经营权的耕地已占承包耕地总面积的6％—8％，发达地区流转的耕地占承包地的比例最高县市达到20～30％，一般超过10％，内地流转的耕地占承包地的比例最高县市达到10～20％左右，一般在5％左右。如到2001年底，浙江省流转耕地占全省耕地总面积的13.5％；福建省为10.7％；而青海省仅4％，安徽约5％。总的来看我国农村土地流转呈现五大特点：一是土地流转的形式较多，有的形式处探索试点阶段，以自由流转形式为主。二是大多数土地流转期限短，一般在3～5年为多。三是土地流转大多有偿。四是发达地区农村土地流转面积占总耕地面积的比例高于欠发达地区。如广东、福建、浙江流转的土地占总的承包土地比例都在10％以上，而内地省份平均都在5％左右。五是参与土地流转的主体呈多元化，除农户外，城镇居民、工商企业(包括外商企业)、科研机构、机关事业单位等也下乡租地、包地开发农业。

目前我国农地流转形式有以下几种：

1自由流转。它是在农户家庭间出现的自愿的流转现象，表现为三种形式：一是互换调节承包地。它解决部分农户生产作业区相对分散、不便管理的问题，通常由村干部作为协调中间人。二是代耕、代种、代收。代耕代种是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。这种形式因为简单明了、手续简便，成为当前农村土地流转中最为普遍的一种形式。解决了农村青壮年临时外出打工、家中无劳动力从事农业生产的问题。三是转包和转让，一些农户将家庭的生产经营转向从事第二、三产业或家庭重要劳动力外出打工抓收入，便把承包地的经营权转包或者转让给别人。转包和转让的对象多是亲朋好友或本地的种田能手。他们一般不讲究从承包地上再获得多少收入和粮食，只求自己的承包地不抛荒。这种形式通常由村干部、村组织作为见证人和协调人。转让建设用地使用权在发达地区较常见，占有较大比重。

2租赁倒包。这种形式出现于上世纪90年代中后期。农村中富裕后有头脑的农民和城市中下岗人员及单位不景气人员将投资转向农村发展。他们向乡、村集体租赁土地、荒山经营权，有规模地成片地开发土地、荒山资源，从事各项开发项目。经营方式主要有两种，一是租赁后请劳工生产，自己管理，自己经营。二是把租赁得到经营权后的耕地又倒包给本地的农民按规定的开发项目生产，自己给农民提供生产所需资金、技术和派住技术人员指导农民生产，生产出产品后按原订合同价格进行收购、销售。

3股份合作制。在一些经济发达、市场化程度较高的地方，出现了一些企业集团作为投资主体，兴办规模化的农业区，农户以土地承包权入股，按股分红。这种形式不再拘泥于承包的简单转让、农户一次性获得资金，而是通常由政府引导，按照现代经营方式将土地承包经营权折股与其他生产要素结合，农民以股东身份与其他投资者共享收益、共担风险，以实现区域化和专业化生产。

4、抵押、托管、拍卖。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。托管是承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。拍卖是经村民讨论同意，可将尚未承包到户的荒滩、荒水、荒地等资源，以竞标方式公开拍卖经营权，实行开发经营。

三、我国土地流转存在的问题

农村土地流转作为家庭承包经营制度的一种行之有效的实现形式，从整体上看发展方向是正确的，基本做法是符合中央精神的，实践也证明了它有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。但是，农村土地流转是一种新事物，在实际运作中还存在着一些问题。

1、存在土地强制流转损害农民利益的现象。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收入的措施；有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。

2、土地流转机制不健全。目前的土地流转大多处于自发和无序状态。往往相互之间的转包、转让以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。口头协议的随意性造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。

3、农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村，土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待。认为有了土地生活就有退路，即使外出打工赚不到钱了还可以回来种田，心理踏实。在目前二元社会结构下，农民在城市打工，无论是多长时间，都很难取得城市户口的，无法融入城市生活，城市的社会保障始终把他们排除在外的。因此，农民始终是惦恋土地，将来还依靠土地养老。也有少数农民对土地私有化心存幻想，认为承包期延长30年以后，到那时政策变了，土地就成为自己的了，而那时自己如果还没有由农民变成真正的市民，现在又不争取承包地，等于断了子孙财路，将来就后悔莫及。正因为将来的后顾之忧，相当一部分农民都把土地看得十分重要，农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。

4、土地流转价格低廉制约着土地流转。当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。许多地方不仅出现了土地自然生产、撂田抛荒，甚至出现了农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用的现象（也称“倒帖皮”）。当前承包土地根本无价可谈，因为送给别人都不要，又如何能够有偿流转。造成这种现象的原因是：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得收入的远远低于打工的收入。二是土地流动渠道不畅，范围窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流转市场，土地流转没有完全展开，土地使用权流转仅局限在村内，不能跨区域流动，流转范围小，交易量小，成交的可能小。如果由农户漫无目的寻找转让对象来完成交易过程，势必因效率低下而影响土地的流转速度。急于流转土地的农民在没有办法的情况下，只能以低价，甚至采到倒贴的方式把土地转给别人耕种。三是没有完善的中介机构为之服务。由于土地交易与普通商品交易又有很大的区别，其运作程序相当复杂，特别是土地使用权流动涉及到多个主体，即所有权主体、承包权主体、使用权主体的经济利益，而交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。交易中心缺乏严重地制约了土地市场的发育。四是农民土地使用权流转价格淡薄。我国农村土地长期以来都是实行实物管理，土地流转价格不象普通商品价格一样容易确定，土地产权价格无衡量标准，根本没有完整的价格体系。由于土地在历史上没有可供参照的价格，且目前又没有完整的价格体系，从而导致农民价格意识淡薄。

四、促进农村集体土地使用权合理流转的对策措施

在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许土地使用权的合理流转，是农业的客观要求，也是符合党的一贯政策。要按照《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》要求，落实《农村土地承包法》，积极引导和规范土地流转，不断探索创新，促进其健康发展。

1、在继续稳定家庭承包经营责任制的基础上，促进农村土地的合理流转。十一届三中全会以来的实践证明，家庭承包经营责任制是适合国情的有中国特色的农业发展模式，必须继续稳定并使之进一步发展完善。具体思路是：强化集体所有权，最大限度地放活承包权和经营权。绝对不可像有些人说的土地流转就要搞土地私有化。要将土地的使用权作为商品价格化，按照价值规律实现土地的合理配置。在外流劳力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包，实现土地规模经营。

2、土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先，是群众自愿的原则。土地是否流转，以哪种形式流转，应由农户自主决定。即使乡村操作的土地流转，也要尊重农民意愿，不能靠行政手段强行流转。其次，是平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协商确定，乡镇不得干预。其流转收益应归农户所有，乡镇不得擅自截留。第三，是依法有序的原则。土地流转必须严格遵守国家法律、法规，认真执行中央的路线方针政策。在土地流转中，不得改变土地所有权权属关系，不得随意改变土地承包关系，不得擅自改变农业用途，流转的期限不得超过承包剩余期限。第四，是规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，严格程序。经管部门要组织流转双方签订土地流转合同书，建立土地流转台帐，当好流转双方的“中间人”，让土地流转合法、规范。加强土地承包流转合同资料的档案管理，保证不受损坏，做到专人、专柜保管。

3、逐步建立农村社会保障制度，弱化农村土地社会保障功能。由于土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的唯一依靠，因此承包土地无法向利润最大化方向流动。所以，进行农地使用权流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人帐户”的双重社会保障制度，积累社会保障基金，在积累一定的资金后，承包地的保障体制逐步退出，即将“承包地+个人帐户”的双重保障体制向单纯的“个人帐户”式的社会保障制度转化，弱化土地的社会政治稳定功能，还土地以正常的生产要素性质，尽可能地发挥土地的经济功能。

对于外出打工的农民，国家要制定统一的、非歧视的劳动就业制度，把农民工纳入全社会的社会保障体系。农民工和雇主签定劳动合同时，国家应强制规定就业单位在支付工资报酬之外，还要为这些流动性极高的劳动者缴纳社会保险统筹费。让打工农民摆脱依恋土地的心理，促进土地流转。也可以用土地进行流转来解决打工农民工的社会保障问题。具体办法是，可探索成立专门针对进城民工的社会保障体系，由这种社会保障体系对进城农民在原社区所拥有的农地经营权集中托管。托管者将这部分农民的土地经营权集中起来，以招标的方式出租、出让给规模经营者。托管者以所取得和租金收入、红利收入、转让收入，支付进城农民的社会保障费用。公务员之家版权所有

4、减少土地承包的税费，建立土地流转市场，促进农村土地正常流转。当前土地交易价格低，最关键的就是农民对承包土地的拥有成本太高了，也就是土地所有权索取比较多。农民拿着土地不能赚钱，反而还要倒贴一定的费用，种田还要亏损，没有人愿意要土地，土地价格低廉应在情理之中。因此，应弱化所有权。弱化所有权不是取消所有权，而是减少甚至降低土地的统筹提留，即降低土地的税费。只有这样，农民的土地预期才会真正提高，土地也才会吸引更多的社会投资者进行长期投资，才能促进土地流转。另外，要建立土地使用权市场，为土地流动提供载体。建立土地流转市场后，土地流转不仅仅局限在本村、本乡范围内，还能让外乡、外县甚至是外省的人来投资土地，从而打破土地流转的地域的限制，促进农村经济蓬勃发展。土地使用权市场是一个极其复杂而又敏感的要素市场，必须发展与规范并重，建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的土地使用权市场。再次，要发展土地使用权交易中介组织，规范交易行为，减少土地流转成本。土地使用交易是一项比较复杂的交易过程，涉及交易主体各方，这就要求相应的中介服务组织为之服务。要建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。最后，增强土地承包使用权的价格意识，土地流转时合理计算价格。对土地承包、流转不仅有实物指标，而且需要价值量指标。

集体土地流转论文:关注农村集体土地使用权流转

农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途

在城市群发展过程中，农村集体土地的用地政策对于促进农村人口向城市转移，加快城市化进程有着极其重要的作用。如何正确统筹城乡一体化发展，就必须重视农村集体土地使用权流转政策，在不减少农村的基本农田、耕地和农用地的情况下，保护农民的根本利益，在农民的家庭联产责任承包制的基础上，提高农民的收入，这对于加快城市群的发展有着重要的作用。

应该说，农村集体土地使用权的流转，目前在许多城市的郊区农村都已普遍展开。追溯历史，城市化进程比较快的地区如上海等地在20世纪80年代就已经开始了。农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，也就是说，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途。

概括起来，土地流转的方式主要有五种类型，一是土地转包，即承包农户将部分或全部土地的使用权，以一定条件自发转让给第三方经营，一般从事种植业生产。二是土地转让，即承包农户将部分或全部土地使用权转让给发包方或本集体经济组织其他成员经营，已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，养殖业一般也通过这种方式获取土地。三是土地置换，即各农户为方便耕种相互调剂承包的地块。四是土地入股，即承包农户将土地使用权折成股权，农户凭股权入股组成合作社或股份公司，农民按股分红，园艺场或大棚蔬菜种植的设施大都通过这种方式获得土地。五是土地租赁，即承包户将部分或全部土地的使用权出租给本集体经济组织以外的法人或个人经营农业，承租人向承包方缴纳租金。

从目前长三角一些城市土地流转的补偿情况来看，农用地之间流转的补偿方式主要有两种形式：一是以粮食等实物形式给予补偿，如农用地之间土地流转采取土地转包方式，一般给予每位劳动力每年几百斤稻谷补贴；二是以货币形式给予补贴，通常从事粮油作物种植的土地一般每年每亩补贴300-600元，种植蔬菜等经济作物为400-800元，农业园区租赁土地为600-800元。同时也有部分郊区对放弃耕种的承包地采取回收方式，不予补偿。公务员之家版权所有

在目前农用地流转中主要存在两个方面的问题：一是流转程序不规范。在农用地流转过程中，没有充分发挥土地承包户在土地流转中的主导作用。二是补偿标准偏低。农用地之间土地流转后从事种植业、养殖业，每年每亩地给予农户的补偿都较低。这个标准仍然不能让纯农户摆脱贫困状态。

对此，在城市群发展中，我们要充分认识到，农村实施土地流转的重要意义就在于稳定和完善农村土地承包关系，按照“条件、自愿、有偿、规范、有序”的原则，实施农村生产关系的变革中不断提高土地收益，加强农民向城镇集中、工业向园区集中、农田向规模经营集中，更好地解决“三农问题”，实现农村地区的工业化、城镇化和农业现代化。这对于城市群发展有着重要的积极意义。

集体土地流转论文:论农村集体土地流转及利益协调问题

摘要：2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，该《决定》对加快推进社会主义新农村建设、大力推动城乡统筹中集体土地流转和农民权益保障问题做出了新的规定。2007年6月7日国务院批准设立的成渝全国统筹城乡综合配套改革试验区配套改革的重点领域和关键环节之一就是如何解决城乡分立的土地制度特别是该制度下农地流转中各方利益协调问题。而农地制度改革的深层问题之一就是如何使农民利用自己的土地财产权实现更大的价值，如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠，这是创新农村土地流转制度的根本目标和价值取向。

关键词：统筹城乡；农地流转；利益协调

统筹城乡综合配套改革的重点领域和关键环节之一就是如何解决城乡分立的土地制度特别是该制度下农地流转中各方利益协调问题。而农地制度改革的深层问题之一就是如何使农民利用自己的土地财产权实现更大的价值，如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠，这是创新农村土地流转制度的根本目标和价值取向。… 本文以成渝全国统筹城乡综合配套改革试验区实践中几种典型的农地流转模式和政府主导下成立的交易平台为实证对象，试图解析我国农村集体土地流转及利益协调问题。

一、成渝两地的农地流转实践

(一)几种农地流转模式

1　长寿麒麟村的“股权+红利+工资”模式。

重庆市长寿区石堰镇麒麟村一直以来均是传统农业生产区域，农业生产基本以单家独户经营方式种植水稻、玉米、小麦等。澳门恒河集团拟在该村发展晚熟优质杂柑。但是传统的一家一户分散种植的生产经营模式根本不能适应现代生产的需要。面对产业发展与传统生产方式不可调和的矛盾，在区委、区政府的引导下，重庆宗胜果品有限公司应运而生。宗胜公司是长寿区石堰镇麒麟村五个村民小组共508家农户在自愿、平等、互利的原则下，在资金共筹、财产共有、决策共定、风险共担、盈利共分、充分自愿的前提下组织起来的股份制合作经济实体。2006年3月成立时注册资本362.03万元，实收资本278.42万元，其中：农村土地承包经营权评估作价253.42万元(承包经营期20年7个月，每亩每年250元)。公司由农民推选股东代表25人，民主选举董事会5人，监事会3人。公司在筹备时还定下了统一经营的基调，成立后便统一购买了化肥、农药等物料以及各种种子。

“龙头+公司+农户”的经营管理模式，使龙头企业、果品公司和广大农户形成了紧密的经济利益共同体。果品公司，完全按企业化管理，市场化运作，生产标准化果品，直供拥有市场网络的龙头企业；而龙头企业有了稳定的果品原料基地，克服了过去千家万户分散种植、分户管理、各自为政的传统“小农经济”的弊端，顺应了市场经济发展的需求，最大限度地降低和分散市场风险、自然风险，降低生产和交易成本。同时也更有利于加速农业科技成果的转化、先进农业技术的普及和优良品种的推广，从而实现规模化种植、标准化管理和企业化经营，保障农户通过股金分红和果园管理的工资酬劳稳定收入来源，不断增加收益。麒麟村通过股份制合作经营管理模式运作，果园的柑橘长势明显超过分户管理的果园，广大果农触动很大，纷纷要求入股加入公司。

2　九龙坡区的“住房换宅基地、社会保障换集体土地承包地”模式。

位于重庆主城的九龙坡区，目前正在探索用“住房换宅基地、社会保障换承包地”的办法，使农民“从土地上解放出来”。九龙坡是重庆传统的工业发达区域，经济总量连续四年居重庆市40个区县之首。统计资料显示，至2006底，该区户籍人口79万，农业人口占31％，约为23万。

九龙坡区已完成《城乡统筹发展综合改革先行示范总体方案》，作为先行试点的西彭镇将实施的“住房换宅基地”试点方案，与城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。其思路是，拿出原农村宅基地的20％左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80％左右复垦为耕地，其土地指标，则置换为本镇城市部分的建设用地。集中农村的宅基地，可以缓解城区用地指标的紧张，同时，农民集中居住，有利于基础设施的统一建设，每户农民基本上不花钱就可以置换一套80平方米左右的小区房。与此同步进行的，是解决农民承包土地流转的问题，实现土地资源的最佳配置。

九龙坡区的农村，地处重庆大都市圈内，属于重庆主城的郊区，地价昂贵；同时，又存在耕地被闲置浪费的现象。在农民心目中土地有社会保障的作用，因此，大部分农民都不愿放弃土地。在此背景下，该区尝试推行两种土地流转方式：

第一种，以土地承包权出租。按种植稻谷每亩平均产量折算约1000元／亩的金额，收取租金。流转以自愿为原则。其目的是将农民从土地中解放出来，他们可在附近的农业园区或城镇企业打工，以其身后的企业为依托，来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。

第二种，以社会保障置换土地。九龙坡区已颁布相应政策，即凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包经营权的，就可以申报为九龙城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。

目前，九龙坡区在3个试点镇的镇村一级都设立了土地流转站，农民将土地租赁给村，再由村流转至镇或工业园区。九龙坡的试点方案强调以工业化本身作为解决城乡矛盾的动力。该区试点的意义在于，探索如何在城市化过程中，保护农民的利益。因此，对农村进行产业规划至关重要，否则，城市的工商资本进来，很难与之进行对接。土地流转最终是要解决产业化问题，从而增强地方和农民的财力，否则，城乡统筹只是一个“乌托邦”。但专家担心的是，选择九龙坡这样城市化很高的地方，是否对全市具有复制意义，因为广大的边远区县，光是发展产业这一点就很困难。

3　成都邛崃模式――农民分享土地流转的收益。

“成都邛崃模式――农民分享土地流转收益”被《中国改革》杂志编辑部评为2007年中国“十大改革探索”之一，并列第三位。专家评论说，以邛崃市的汤营、仁寿等为代表的“邛崃模式”被升华到2007年中国经济体制改革十大探索的高度，是对四川省成都邛崃市改革经验的肯定。

何谓“邛崃模式”?即土地股份量化，农民成为股东，分享土地流转收益。自2005年11月邛崃市羊安镇汤营村组建了汤营农业股份有限公司(下称汤营公司)以来，公司运行两年，村民人均年收入高出了该镇平均水平1000多元钱，农户年收入从4000多元涨到了近6000元。汤营村实施了“早春红玉”西瓜规范化种植、苦瓜新品种试验推广、大棚 食用菌种植、优质粮油基地、出栏生猪等多个项目。入股农民去年初首次获得分红，726名村民股东去年底从汤营公司领取了红灿灿的股权证。这标志着邛崃汤营公司正式确认村民以土地承包经营权入股的股东身份，对汤营模式经营土地进行了股份量化。汤营村拥有的农户土地、集体土地90％以上已经入股汤营公司，目前发放的股权证涉及汤营公司已经流转给业主并产生经济效益的2070亩土地。对村民入股土地进行股份量化，并予以股权证的形式确认，为今后扩大经营规模奠定基础。作为以规模集中经营土地为主业的汤营公司，在将来本村的发展空间有限时，汤营公司还有意走出羊安镇，以项目为支撑参与周边乡镇的土地经营。

(二)重庆农村土地交易平台的运作实践

1　交易平台的搭建。

2008年12月4日，筹划已久的重庆农村土地交易所挂牌。作为全国第一家农村土地交易所，重庆农村土地交易所是一家注册资金5000万元，由市政府全额出资的副局级事业单位。交易所将按现代企业管理模式运营，其职能是建立农村土地交易信息库，交易信息，提供交易场所，办理交易事务。重庆市常务副市长黄奇帆表示，重庆农村土地交易所成立的重要意义和作用在于：一是促进城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。二是促进城市反哺农村、发达地区支持落后地区。三是促进农村土地管理制度的巩固完善，依法保障农民的占有、使用和收益等权利。四是促进城乡要素市场活跃，完善城乡现代市场体系。

重庆市还专门成立了一个农村土地交易所监督管理委员会，交易所在这个委员会领导下开展工作，并接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、审计部机构的监督和指导。为了规范土地交易所的运作，重庆市政府颁布了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》(渝府发[2008]127)，已于2008年12月1日起实施。

2　运作实践。

刚刚成立的重庆农村土地交易所举行了首场地票交易会。两宗地票拍卖取得了圆满成功。其中，08001号地票300亩指标由民营企业重庆玉豪龙实业(集团)有限公司以2560万元成功竞得，高出起拍价1280万元，增幅达100％。08002号地票800亩指标由国有企业重庆市城市建设投资公司以6420万元成功竞得，高出起拍价1833万元，增幅达40％。两宗地票的成功交易意味着将支持农村1100亩废弃地的复垦。

二、成渝两地的农地流转实践的评价

(一)对上述几种农地流转模式评价

作为全国统筹城乡综合配套改革实验区，成渝两地其本着“先试先行”的改革思想，就怎样既加快土地流转，又在不违背国家法律法规的前提下进行大胆探索。农地入股在重庆市已经名正言顺，这种原本模糊的土地流转形式也得到了政府支持。在渝的浙商已斥资1亿元组建专门投资公司，要尝鲜“农民土地入股”，在九龙坡区白市驿镇建立3000亩食品工业园区。该园区将尝试农民以土地入股企业的试验，利用浙商的资本和资源，让农民一方面凭着土地成为园区的股东，又通过就业成为园区的员工。该合作项目选择了九龙坡白市驿镇的一个村，计划在那里建立一个食品加工基地。除此之外，投资公司还将发展第三产业，以及科技农业、旅游农业等方面的项目。2007年6月重庆市已批准九龙坡区为该市首个统筹城乡综合配套改革先行示范区，率先启动改革。

在农地人股方面率先吃螃蟹的重庆长寿区石堰镇麒麟村还希望走得更远。石堰镇希望，在保证耕地面积总量和性质不变的前提下，把全村3880多亩耕地聚拢起来，使土地发挥最大的产能。他们还计划统一修盖楼房、超市、卫生所、幼儿园，过着与城里人一样的生活。统一修盖楼房的好处在于：如果将现在分散在全村30多个居民点的1320户人家集中居住，换出来的宅基地至少有2000多亩，这对于已经明白“土地也能生钱”郊区村民而言，无疑具有巨大的诱惑力。

但是，上述几种土地流转模式在客观上存在的风险也无法回避：

第一，土地承包经营权有失去的风险。农地入股的试验给农民带来了实惠，但其中可能存在的风险也无法回避。因为“入股”是一种投资行为，既然农民是股东，就肯定存在风险。从民法上讲，从村民入股的那一天起，他们的土地承包经营权就已经转让了，就已经和公司一道承担风险。如果公司经营不善，农民想退股怎么办?按照《公司法》的规定，股份不能退只能转让。如果公司倒闭，按照《破产法》的规定，债务人必须用现行所有财产清偿所有债务。这也就意味着，作为股东的农民，土地承包经营权就永远地失去了。因为，万一公司经营不善或者破产，最后还是得由政府埋单。幸运的是，一些地方政府正在努力加强对风险的防范。在推广麒麟村模式的同时，重庆市长寿区石碣镇正在酝酿向这些以农地入股成立的公司派遣“财务总监”，以期加强监管。等到公司运行顺畅后，政府再撤回这些财务监督者。

第二，土地性质发生转变，农业用地可能最终却变成建设用地。农村土地流转可能造成一些土地性质发生转变，导致农业用地最终变成建设用地。尤其在接近城市边缘的地区，这种风险更大。

第三，如何保障以农地入股的公司财务透明度问题。建立良好的公司治理结构，有健全的激励和约束机制，严格按照公司章程和相应的财务会计规则行事，保障公司财务透明度，是企业发展的基本条件。土地人股的农业企业也应与城镇的工业企业一样，形成信息充分而透明的财务制度、规范的管理制衡框架与良好的激励和约束机制。因此，如何保障以农地入股的公司财务透明度，也是成渝全国统筹城乡综合配套改革试验区实践中的农地流转模式能否成功的条件。

第四，土地流转中存在时间变量风险。在土地流转里面有一个时间变量的问题，例如农户承包权，在目前法律框架下是30年不变，或长期不变，但是各类建设用地的批租使用年限有很大区别。农村建设用地包括农民的宅基地，一般没年限；城市建设用地，住宅为70年，工业用地为50年，商业项目为40年，这些土地不同期的利益关系相当复杂。

第五，以土地换保障模式存在后置性风险。政府试验出地，给农民社保，这个社保以被保人活着的时间为限，但土地是永久性的权益，两者之间，无论相对价格还是约期，都可能出现利益缺口。最具有挑战性的，现在的政府有任期，一般五年一届，那么当届政府承诺的社保，下一届、再下一届政府能不能持续兑现，就是很大的问题。可能出现土地权益本届政府用了，但留给下届政府的社保补偿义务，如果没有法制和持续稳健的财力作保障，就等于把实施成本和风险留给了未来。

总之，土地入股是农民参与土地要素重新配置的重要方式之一，但面临政府强制征收集体土地、政府和开发商补偿费过底或无法到位、政府和开发商严重侵害农民权益等问题。为此，如何平衡协调农 村集体土地流转中各方的利益关系也是各种农村集体土地流转模式成败的关键。

(二)对重庆农村土地交易平台的评价

重庆的土地交易所可以把农村宅基地、复垦地等土地，通过交易转换为工业、城市建设用地。要做到这一点，在全国只有重庆一家，这是为重庆城乡统筹的一个重大突破。这也正是这个土地交易所得含金量所在。但从重庆的试验来看，还有更多问题需要厘清和解决：

1　农村土地产权交易的风险问题。

就承包地而言，它关系耕地红线及国家粮食安全，关系农民土地权益如何保障以及国家土地用途的管制如何落实，土地规模经营的风险如何控制等问题。就农村建设用地而言，涉及的风险，则是农民的安居等问题。由于我国集体土地产权制度的不明晰，可能成为今后收益的分享带来隐患。

2　收益分配问题。

国土资源部副部长鹿心社在重庆农村土地交易所成立大会上也强调，重庆要对针对不同的土地产权交易，建立起合理的分配体度，并使农村土地交易所日趋规范化、制度化。重庆市已颁布实施的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》对收益分配环节作了规定：不同形式的农村土地交易，其收益将按不同比例在农民和农村集体经济组织之间分配。问题是：目前农村集体经济组织的财务制度是否健全?是否具有对这些收益的资产管理能力?同时，单是农村集体经济组织的主体是谁，还存在很多法律盲区。

尽管如此，重庆作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这一探索实践无意具有重大的战略意义。

三、平衡协调农村集体土地流转中各方的利益关系的路径

(一)允许农村建设用地直接进入工业用地市场，平衡企业与农民的利益

我国特有的二元土地所有权制度导致城乡建设用地使用制度上的双轨制和城乡分割的建设用地市场。现阶段的土地出让金，是农用地转为建设用地的增值收益。各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低，大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发。

从统筹城乡土地政策、建立城乡建设用地统一市场的要求出发，对于经营性集体建设用地，在法律上可比照国有土地出让使用权的模式创设集体土地出让使用权，并允许其与国有土地使用权具有同等效力进行转让、出租、抵押和入股；对于农村公益用地和农民无偿取得的宅基地，可比照国有土地设立集体划拨土地使用权，在交易许可管制下对其进行市场准入管理。目前工业用地是由政府征用之后协议出让给企业，因此对于工业用地可试行不再采取征用，而让集体土地直接进入一级市场，使农民通过土地租金等方式获取收益。政府只需提供一个有形的交易市场，实现税制统一、交易费用统一，建立完备的产权登记制度和其他保证交易安全机制。

(二)推行土地财产税制试点，处理好中央与地方政府的土地财产税的比例分成关系

1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中2001～2003年累计9100多亿元。据2004年，全国共出让土地17.87万公顷，建设占用耕地14.51万公顷，土地出让价款高达5894.14亿元；2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元；2006年，全国共出让土地面积23.25万公顷，出让价款7676.89亿元，加上与房地产业相关的税费收入占全国财政总收入的29.5％～33.6％。自从1993年的分税制改革后，中央把土地出让金全部划归地方政府，土地出让金成了地方政府的“第二财政”，属预算外收入。土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上，占地方政府一般预算收入40％以上。因此，要调动地方政府的积极性，需要有一套替代方案，逐步扩大农地市场化的范围，在土地的取得、保有、转让等环节形成一套完备的土地财产税制度以及各种配套改革，最终实现城乡统一的土地市场，实现集体建设用地与国有土地同场交易、同地同权同价，农民通过土地增值参与城市化获取收益，政府通过开征土地财产税或物业税获取增值用于公共利益，处理好中央与地方政府的土地财产税的比例分成关系。

(三)推动现代农业的发展，保障农民就业权益

农地流转制度的创新，要结合农村合作经济组织的发展、现代农业的拓展、提升，才能发挥其制度绩效。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，创建起“工业反哺农业、城市支持农村”的新型农村合作经济组织、现代农业发展的支持体系。发挥好财政性金融作用，组建市级政策性的现代农业发展投资公司和小城镇建设投资公司，采取担保、贴息、入股、保险等方式吸引社会工商业资金投入农村和农业，着力改善农业农村投资环境，推动合作经济组织和现代农业的发展。土地收益，他一定是来源于产业发展的收益，没有现代农业产业的发展，粮食安全既不可能保障，同时农民的充分就业也无保障，就业是民生之本，是农民的核心利益。现阶段，重庆在进行城乡统筹过程，理顺农民的就业体制机制是土地流转基础，决不能简单地把农民变为市民，简单地拿土地换取社会保障之类的做法。

(四)推进城乡财政分配公平公正，壮大基层财力

2007年1月1日起施行《土地出让金管理办法》，包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题。以重庆为例，从2007年5月1日起土地出让金收益计提农业土地开发资金的比例由按国家核定的土地出让平均纯收益的15％调整为20％。这为基层公共财政体制建设提供了资金和制度保证。

目前的问题是，需要进一步改革完善财政预算制度，强化预算硬约束，形成支持“三农”投入稳定增长的保障机制，确保各级财政支农资金增量较大幅度高于上年，预算内资金用于农村建设的比重较大幅度高于上年。其中，直接用于改善农村生产生活条件的资金较大幅度高于上年；明确省(市)与市县的支出责任，进一步调整优化支出结构，集中财力优先安排农民最急需、受益面广、公费保障机制，大幅度增加财政对农村劳动力职业技能培训经费；完善省(市)对市县的财政分配体制，健全财政转移支付制度，强化激励型转移支付机制，鼓励贫困地区增强自我“造血”功能，实现从“保运转”向“促发展”转变。这里的关键是推进城乡财政分配公平公正，壮大基层财力。

集体土地流转论文:农村集体土地使用权流转中存在的问题及对策研究

摘要：土地问题是解决我国农村问题的最重要前提，近些年，随着经济迅速发展和城市化进程不断加快，过去传统的农村土地产权问题越来越突出，集体土地产权制度方面存在的缺陷，在土地利用和管理方面存在巨大的难题，影响了对农村土地的科学合理利用。农村土地使用权流转加速了农村结构调整和城镇化步伐，进一步提升了农业科技水平，推动了土地规模化经营。但是我们也应该清楚的认识到，农村集体土地使用权流转还存在不少问题，需要我们及时采取措施将其解决。本文主要结合实际情况，就农村集体土地使用权流转中存在的问题及对策进行了分析，希望通过本次研究对同行有所助益。

关键词：农村集体土地；使用权流转；存在问题；对策

在十八大三中全会上提出了现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。改革目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。近些年，为加快乡域经济发展，河南省漯河市郾城区充分发挥区域优势，以“激活农村土地、提高经济效益”为出发点，探索“龙头带动+合作引领+大户承包”的土地流转新模式，通过转包、租赁、互换等形式流转土地，以土地换保障、以土地换就业，实现农业增效、农民增收，进一步盘活农村闲置土地，调优农业结构，促进土地规模化经营。但是在农村集体土地使用权流转过程中还存在不少突出问题，需要及时采取措施将其解决。

1 村集体土地使用权流转存在的问题分析

1.1 对村集体土地使用权流转认识不足

由于受到传统观念影响，一些农民群众即便是种不了土地，种不好田也不愿意将自己的土地流转出去。现阶段，农村社会保障机制建设还不是很完善，农民在失去土地后不知道该怎样生存，存在一定的后顾之忧，对土地的依赖性依然比较强。一些地区的领导农民群众对加快村集体土地使用权流转，发展适度规模化经营的认识不足，对村集体土地使用权流转促进农村产业结构调整、增加农民群众收入的重要性认识不足，没有将村集体土地使用权流转工作纳入到议事日程中，对村集体土地使用权流转宣传、引导和管理服务等工作做的不好。

1.2 村集体土地使用权流转机制不健全

目前，村集体土地使用权自发流转和强制性流转现象同时存在，尽管村集体土地使用权流转已经成为农村经济发展中的一种普遍现象，但是村集体土地使用权流转市场还不是很健全，土地转入和转出之间缺乏足够的信息沟通，由于信息不对称，阻碍了村集体土地使用权大范围的流转。此外，转租和转包、租赁等行为缺乏科学依据，不是通过市场机制形成的。在多数地区缺少村集体土地使用权流转相关评估、咨询、公正和仲裁等中介机构，监督管理机构不完善，体制不健全。

1.3 村集体土地使用权流转存在损害群众利益的现象

村集体土地使用权是农民应该依法享有的权利，他和土地承包使用权、经营权和收益权一起构成了市场经济条件下的家庭承包制度的基础。农民群众是土地使用权流转的主体，农民群众在遵守法律的基础上应该享有自主权。但是，在当前村集体土地使用权流转过程中存在侵害农民群众合法权益的现象，农民群众不能很好的实现自主决策权利，集体组织常常以土地规模化经营为借口以低价从农民手中租用土地，高价租给其他人，严重损害了农民群众的合法权益。

2 强化村集体土地使用权流转对策分析

2.1 提高认识，强化宣传

要使农民群众充分认识到，村集体土地使用权流转已经成为今后农村经济发展中的重点和难点。当农民群众转移到二三产业后，不应该将闲置O土地撂荒，要更好的现土地资源的生产功能。实现农村劳动力转移是村集体土地使用权流转的前提条件，只有保证农民群众从繁重的农业劳作中解脱出来，土地的流转速度才能加快。目前，我国正处于经济结构调整的关键时期，城市工业和乡镇企业吸引农村剩余劳动力的能力十分有限，为了进一步解决农民群众土地流转后的后顾之忧，应该做好农业开发工作，吸引更多资本进入农村地区，带动土地流转。大力发展二三产业，实现城乡统筹规划，解决农民土地流转后的就业问题。加快农村城市化进程，逐渐完善农村社会保障体系。同时还要强化宣传教育，提高农民群众对村集体土地使用权流转的认识，及时转变过去陈旧观念。

2.2 健全村集体土地使用权流转机制

首先，建立村集体土地使用权流转管理机构，明确机构的管理职能，权利义务，保证遵守法规和法律，同时还要明确违法法规后所承担的责任。还应该设置专门机构，负责协调各个部门之间的关系，负责村集体土地使用权流转管理，同时还要建立健全村集体土地使用权流转市场和中介组织，保证村集体土地使用权流转的科学化和规范化；其次，强化合同管理。村集体土地使用权流转过程中必须严格按照法定程序签订合同，并报备乡镇村集体土地使用权流转合同管理部门备案后生效。认真做好调研和纠纷调解工作，维护农民群众合法权益。

2.3 加快农村集体土地确权颁证

农村集体土地确权颁证是维护农民群众合法权益的关键措施，要按照法律政策规定和技术标准要求，严格遵循准备工作、权属调查、纠纷调处、审核公示、完善合同、建立健全数据库和信息系统、建立登记簿、颁发证书、资料归档等程序，扎实做好各个环节工作，切实维护农民群众合法权益。

（作者单位：河南省漯河市郾城区农业技术推广站）

集体土地流转论文:新农村建设中农村集体土地流转制度改革与创新研究

摘 要： 土地作为一种重要的生产生活资料，在社会迅速发展的今天进行合理化改革是十分必要的，然而我国的农村集体土地流转仍处在初级阶段，面临着很多的问题和挑战。本论文主要就土地流转的背景和土地流转的理论基础，提出集体土地流转的原因以及流转的前提和基础，以及一些政策选择。

关键词：新农村建设 土地流转制度 改革创新

家庭联产承包责任制是我国长久以来取得较好成果的新农村建设制度，但是在一定程度上还是存在许多的弊端，这成为了阻碍我国小康社会进一步建设的一大障碍。由此可见，当下最紧要的是不断改革和完善农村集体土地流转制度，使得资源合理有效的进行配置，比如明确产权基础，创新农村流转体制，完善家庭联产承包责任制等。

一、土地流转制度的研究背景

党的十八大指出，要统筹三农建设，推进现代化农业的发展，进一步推进“社会主义新农村建设”。这对于农村流转体制健全，激活农村经济发展，增加农民收入分配等带去了福利。建立一个较为完整的、流转可行性强的、明确权利以及保护严格的农村集体产权体制，从内部就可以提高农业的发展活力。因此在十八大以后土地流转问题显然是中国农村发展的重要问题，与“社会主义新农村建设”以及社会、经济方面也存在有一些联系。从具体的研究情况而言，在全面推进社会主义新农村的建设过程中，土地流转的健康发展显然已经成为新农村建设以及现代农业发展进程的制约因素。

土地流转工作较为复杂，其所涉及的范围较广，需要考虑的政策因素较多，不单是与农村利益及稳定发展存在关系，还和农村经济的健康发展存在着很大关系。最主要的是农村集体土地流转工作也在一定程度上制约着社会主义新农村的建设进程。在我国现阶段土地制度改革条件下，土地作为农村收入的主要来源，国家一系列惠农政策的提出，也是在致力于农村经济的发展，土地流转的面积的扩大，使得农村土地使用率的上升，优化了生产，达到了很好的土地配置效果。

二、土地流转制度的理论基础

1.土地转让

土地流转指的是具有土地承包经营权的农户将土地的经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，顾名思义，就是保留其承包权，转让其使用权。土地转让是指一些所拥有的、而没有到期的土地承包经营权，承包商再达成一定的协议，以某种有利的条件转让给其他农户主体。

2.土地入股

土地入股，是指在整个承包期间，就土地承包经营权而言，承包方有权对其进行量化处理，可以将其转化为具体的股份，再通过具体的股份以入股的方式同其他的主体进行生产活动，最后根据所持股份的份额进行分红。

3.土地转包

土地转包，是指在承包期间承包商可以将全部土地或者部分土地的承包经营权，通过条件限定，将其转让给同一经济组织中的某个农户个体用于开展农业生产经营活动。使得土地集中利用，流转较为便利，农户负担较轻。

4.土地出租

土地出租，是指承包商作为出租的一方，把自己所持有的属于承包期间内的所有的土地或者一部分土地的承包经营权，限定一定时间后再租给其他的主体用于农业生产经营活动的开展，再向租入土地的一方收取租金。这样的土地利用较为灵活，避免了许多地方出现荒地的现象。

5.反租倒包

反租倒包，是指通过农村集体经济组织，将农户所拥有的承包地进行反租之后，将反租过来的单个承包地再进行集中，然后对相应的农户作出一些补偿，之后再把集中的土地发包给个人或者企业。这样的方式使得土地利用较为集中合理，大面积的产出保证了相对应的收入。

6.土地托管

土地托管，是指承包商把自己拥有的所承包的土地委托给农户个体或者专门的农业服务组织代为进行具体的经营管理活动，与此同时承包的一方和受托管理的一方应在达成协议后签订具体的合同，以及受托方会向承包方收取一定的管理费用。

7.土地互换

土地互换，是指拥有土地承包经营权的人通过一定的方式，可将其拥有的经营权交换给另外的主体进行使用，而自己则可行使从其他主体那交换过来的土地经营权。大多数的农户都可自行交换土地使用权，使得土地利用更加的充分有效。

三、农村土地流转制度改革与创新的选择

1.适度深化农村土地产权制度改革

为了给土地流转制度提供必要的产权基础，政府必须适度深化农村土地产权制度的改革措施。农村土地产权具有有效性、预期性、可分性以及可转让性等特点，就我国目前而言，农村的土地属于集体经济组织所有，农民依法进行承包经营，对土地享有占有、使用、收益的权利，但是许多人在享受这些权利的同时，却故意回避对土地的处分权。所以这还是一种不完善的土地经营产权，必须进一步明确农民承包土地的权能与职责，真正做到权责分离。政府在确保农民集体享有农村土地所有权的同时，必须赋予农民更多的权益，使得农村土地充分归农民所有，政府要给予肯定和保护。只有土地承包经营产权得到进一步的完善，农户土地制度的主体地位才能真正地确立起来，才能促进我国土地流转制度的和谐发展。

2.继续稳定家庭联产承包责任制

想要稳定土地的承包关系，就必须保持家庭联产承包责任制的稳定，这是具有我国特色的农业发展模式，也很适合我国的国民状况，所有必须继续稳定这一政策，并在一定程度上使之进一步发展起来。由于就大多数农民而言，土地依然是其收入的主要来源和谋生手段，也是保障社会生存的基本条件。所以，进一步稳定和完善土地承包关系是很有必要的，把土地使用权流转的决策权界定给农民，使农户成为土地流转使用权的主体，获得长期使用该土地的权利，保护好、利用好土地，走可持续发展的道路。

3.增强土地承包经营权的商品性

就目前而言，我国的土地政策相关法律法规还不够完善，使得土地承包的问题得不到很好的解决，相应的法律地位也凸显不出来，所以，我国的农村土地承包的相关法律条文需要做进一步的完善。第一，应该赋予土地承包经营权物权相应的法律地位；第二，取消土地承包经营权的户籍性限制；第三，积极探索满足新增人口土地诉求的新途径。

四、总结

农村土地流转制度是我国农业可持续发展的客观要求，同时也是化解许多农业问题的有效途径，为使得土地流转制更加合理通畅的进行，政府需要时刻关注农业发展的动向和农户对于土地的利用。深化土地产权，完善各项政策制度以及法律法规，建立起更好的更健全的农村土地流转制度，促进我国农业的可持续发展。

集体土地流转论文:健全农村集体土地流转机制保障农村社会和谐稳定

摘要：我国新农村建设的步伐不断加快，农村的土地问题也就得到了全社会的关注。农村集体土地流转是农村土地所有权、经营权以及使用权相结合的一种体现，在长期的农村政策变化中，国家关于农村土地流转出台了一系列相关法律文件，有效协调了农村土地的流转变化，本文分析了当前农村集体土地流转的基本形式并在此基础上阐述了发展趋势。

关键词：农村；集体土地流转；趋势

新形势下，加强土地承包经营权流转管理和服务，形成土地承包经营权流转市场，实行依法、自愿、有偿原则具有时展的必然性，对农民集体土地的经营权适当放宽，在法律允许的范围，允许农民以转包、出租以及股份合作等的形式来流转土地承包经营权，并且这种流转也要有严格的流程说明，要最大限度的维护农民土地承包权益，针对于当前我国农村经济的发展现状来看，出于经济发展的需要，农村集体土地流转的形式有了新的变化。

1 农村集体土地流转的形式

1.1 宅基地换房形式

这种流转形式是在新形势下出现的，是农民根据自身的实际状况以自愿的形式按照宅基地的实际面积大小来和规定的置换标准相对比，换取城镇内的一套住宅。原有的村庄用地会被用来进行复垦，节约留下的土地在经过整合之后，一方面会引进项目建设来综合利用，另一方面还可以用作耕地保护或者是拆迁户农业产业化项目的建设。但是，需要注意的是，这种流转形式并不是在所有地区都可适用，主要适用于在城乡结合地区，具体流程是对整个村子的农民集体进行拆迁、集体建设用地流转，并在城镇建设集中回迁楼，农民可以居住到新建设楼房中。

1.2土地股份合作社形式

这种形式主要是由村组干部带头实行的，是以农民的土地承包经营权来作为出资的对象，在经过工商部门登记确认之后，形成土地股份合作社，这种形式下，土地的所有权和承包权并没有发生改变，只是对于它的利用和经营形式发生了改变。所形成的土地股份合作社实行的是社员代表大会制度，是合作社的最高权力机构。这种形式严格来说属于是一种“分”“合”形式，就是把农民承包田的“土地经营权”以入股的形式，按照股份多少来分红，这样一方面可以满足农村经济发展的需要，另一方面也可以充分确保农民对土地承包所具有的长期收益权。

1.3 以土地来换取社保

当前在对农民土地的补偿措施中，以货币形式一次性安置逐渐成为了一种趋势，这种形式实质上并不具有长远性效益。这种形式下的农民在补偿的货币用完后就会给当地的政府管理工作带来很大压力，政府会把这一部分农民的基本生活保障归入到城镇社会保障体系中，通过土地来换取社保，做到农民的老有所医、病有所医，通过制度的形式来维护农民利益。

2 农村集体土地流转的发展趋势

2.1流转的形式会更加多样化

国家出台的文件中对于农村集体土地的流转有明确规定，流转的形式主要有转包、出租、互换以及转让等形式，但是就此前的情况来看，一些实行的法律文件对于家庭承包的土地在流转上只有转包、出租、互换等形式，还没有明确规定可以入股，而且所规定的可以入股的土地基本上对于农民来说没有什么较大的利用价值，而当前我国实行的是家庭承包责任制形式，这种形式会在客观上促使越来越多的流转形式出现。

2.2流转期限延长

农村集体土地流转期限会受到总承包期限的限制，流转的周期不能超出总承包期的剩余期限。在法律文件上规定的是耕地的承包期限以30年为准，草地为30～50年，林地是30～70年。不难看出，对于农民的土地承包经营权会有更稳固的保障，并且现有的承包关系会长久不变，这就说明之前30年的耕地承包期限会在农村经济的发展态势下进一步延长，而承包期限的延长也就使流转期限也会得到延长。

2.3更加重视服务和管理

国家在农村集体土地的管理上，出台了很多新的政策，鼓励以工业带动农业，并通过各方面的投入来带动土地流转市场的活跃，通过农民对集体土地流转的重视。按照现有发展态势来看，在未来发展中很可能出现专门的土地承包经营权交易市场，具体运作上类似于证券交易所等，而且这样也会使这方面的中介机构增多，会有更多的关于土地流转评估和经纪等的服务，与此同时，土地管理部门、农业行政部门等的职责就会越来越大，在加强土地使用的同时还要对流转的市场进行规范化管理，确保土地流转的正常有序。

3 结语

农村集体土地是农民赖以生存和发展的基础，在当前形势下，随着农村地区经济的快速发展，集体土地的流转形式变得越来越多样化，并且也给农民带来了很多的经济效益，根据国家的政策文件指导，这种发展趋势会越来越好。

作者简介：肖保全，本科学历，湖北省地质调查院，土地管理工程师，研究方向：土地利用与保护。

集体土地流转论文:集体土地流转中基层政府职能研究

【摘要】土地是民生之本，也是中国经济制度的核心。在传统农业向现代农业转型发展的过程中，农村劳动力迅速的向第二产业和第三产业流动。因此，传统的农业收入所占农民全部收入的比例已经远远低于农民从其它行业所获得的收入。大量的农民工外出，大量土地闲置荒废。如何实现农民集体土地的转移，已经成为了亟待解决的一个重大问题。2015年，党中央、国务院“一号文件”强调提出推进农村集体产权制度改革、稳步推进农村土地制度改革试点再次证明土地制度作为农村最进本的经济制度，既是稳定农村经济的根本，也是保障农民的基础，因此重构农村土地制度对农村的稳定和发展具有至关重要的作用。

【关键词】集体土地 流转基层政府 职能规范

一、农村土地流转存在的问题

（一）基层政府有充当农村集体土地所有权人的倾向

我国法律规定农村集体土地所有权属于国家所有。这意味着，土地作为资源资源已经成为法律制度所关注的重点。农村土地与农民之间存在有不可分割的联系，因为农民赖以土地而生存，土地是农民的生活之源，生命之本。实践中，许多村的集体经济组织已不存在或不健全，难以履行集体所有土地的经营、管理等行使所有权的任务，需要由行使自治权的村民委员会来行使集体所有权。这样，在法律上就表现出了一种对农村集体土地较为复杂的特征：即没有任何一个农民实体有权来行使农村集体土地所有权，这就给政府强力行使农村集体土地所有权留足了空间。

（二）通过流转流失耕地的现象十分严重

近年来，随着经济的迅速发展，城镇化进程逐渐加快，因城镇建设、房地产开发、旅游区大量开发导致土地兼并和圈地现象非常严重，农民的土地被大量征收，而且，此时农民利用机会盲目个人建房，而且所用的不是传统的宅基地，而大部分是耕地。农民手里有了钱，有了钱就建房子。而且建房子都是在新宅基地建房，特别是选择交通比较便利的地方建房。这样，利用耕地建房的人数比较多，流转耕地建房的人也比较多，甚至出现了部分民购买其他农民地理位置比较好的耕地建房的情形。据某县国土局统计，近10年来，该县农民占用耕地建房数量达到2.5万亩，其中通过流转土地建房的达到1万亩，流转的原因在于农村公路全面硬化以后，选择在公路边建房以获得生活便利的人越来越多，所以流转土地建房的人也越来越多。

（三））农民流转土地的意愿不高

自古以来，农民就是脸朝黄土背朝天，日出而作日落而息的群体，可以说土地就是他们赖以生存的物质资源。一旦实行土地流转，这就意味着农民必须离开赖以生存的土地，寻找其它的谋生机会。而农民因其受教育程度低、掌握技能低下，就业面非常狭窄。退一步说，即使农民找到了工作，实现就业，他们所从事的职业大多是脏苦累的职业，而且收入水平偏低，工作环境艰苦，工作时间偏长，工作尚且不稳定。因为这些，所以农民中的一部分尤其是年龄偏老的农民不愿意把自己责任之下的土地流转出去，以恐成为“失地农民”。其次，虽然我国大力推行社会保障制度尤其是农村居民的社会保障制度，但是农村的社保覆盖面相对较窄，社保力度相对较小，这样一来，农民害怕一旦让出土地可能陷入“种田无地、就业无业、保障无门”的尴尬境地。三是在农村土地的流转过程中难免会出现矛盾纠纷，而基层政府若不作为，不发挥积极的导向作用，规范土地流转程序、平衡流转价格，保障农民流转土地收益等等，农民势必会出于保护自身利益的本能，不愿将土地流转出去。

二、土地流转过程中基层政府的职能分析

农村的土地流转之所以会存在上述问题，这与基层政府在农村土地流转的职能定位是密切相关的。基层政府在土地流转中扮演的角色不同，其所带来的效果也截然不同。即若基层政府履行职能得当，当地的土地流转就会顺畅，农民参与的积极性就会增加。相反，若政府履行职能失当，农民的积极性就会受到影响，农村的土地流转就会受挫，新农村建设就会受到影响。

（一）政府越位

第一，干预土地流转主体。在集体土地流转过程当中，可能出现参与决策和谈判的人却不是农民，而是政府或者村委会的相关干部，这样就导致责、权、利不一致，从而出现决策和谈判由有关权力机关执行，而后果却由农民承担的现象。特别是当没有有效的监督机制进行制约的时候，集体的所有权主体被虚置，负责机构成员取代了集体的权利主体地位。

第二，干预土地的流转方式。在我国，乡镇政府往往从发展本地经济出发，既负有遏制农民个人抛荒、弃地的义务，也承担有促进本地经济发展的道义职责和法律职责。因此，乡镇政府往往会想办法促成农民的集体土地流转。特别是在有比较大型的企业，需要流转农村土地之时，政府往往会觉得是提升自己政绩的大好时机，因此会千方百计想办法促成农民流转土地。

第三，干预土地的流转价格。如果企业投资金额比较有限，企业对流转土地的价格就会压得比较低，乡镇政府为了引进项目可能会帮助企业去说服农民，以促成流转。像这样背景下，有可能会出现少数基层干部以权谋私，中饱私囊。集体土地所有权主体的虚位和产权关系的模糊不清，导致了相应的土地权利不完整、不充分、不稳定。造成了目前农村集体土地利用的规模小、粗放经营、短期行为等弊端，严重损害了农民的利益。

（二）政府缺位

第一，基层政府缺乏正确的规范与引导。在我国，土地所有权流转的唯一合法形式是土地的征用，任何单位和个人进行建设，都必须依法申请土地的使用权，否则就是违法.而只要涉及到土地性质的变化，也要向政府申请征地，政府成为土地所有权转化的唯一主体。所以在流转土地的过程中，基层政府必须对相关政策宣传到位，让农民认真理解和领会土地流转的政策与法规.但是根据笔者的实地调查，结果是绝大部分农民表示没有读过《农村土地承包法》，不了解土地流转的流程，不懂得该如何流转土地，只是政府说什么只要他们觉得有利可图就按照政府的要求去做，结果就是农村集体土地流转出现了混乱不堪的局面，大力影响了新农村建设的进程。

集体土地流转论文:基于实例分析集体土地确权对农村土地流转效应的影响

摘要：通过对近几年我国农地流转问题进行分析，农地流转确实促进了我国农业的发展起到了一定的推动作用，有效利用了土地资源，同时增加了农民的收入，推动了我国现代化农业的发展。但是从长期发展分析，其中还存在着一些弊端，应引起我们的关注。

关键词：土地；农地流转；集体土地确权

近几年来，国家对农民土地问题出台了相关文件，文件指出允许农民以出租或转让的形式流转土地，并且法律明确了农民的土地物权，形成了分配合理的农村集体土地产权制度。同时国家对农村农业发展提供了极大的发展空间，例如，制定农产品最低保护价格，取消了农业税，并且有种粮补贴政策，逐渐改善农村基础设施建设等，为我国土地流转提供了良好的发展基础，农地流转即将迎来新的局面。

一、土地流转的意义

（一）有效调节农村劳动力

我国的土地资源是有限的，我国按人口数量进行平均分配土地资源。当前农民的收入状况不是十分乐观，主要是因为种地的投入量比较大，而粮食收入与成本不成正比，粮食价格也不高，导致了农民的收入不高的现象。如今，农村的剩余劳动力比较多，而通过土地流转这项工作的开展，可以使得土地资源与劳动力得到协调发展。

（二）增加农民收入

土地使用权的转让和交易可以满足人们不同的需求，给用户一个自由选择的空间，对于有些另有计划的农户可以将土地使用权交给其他需要的农户，使得农民从承包地上得到了更多的实惠，同时，另外一部分农民可以外出打工或从事其他产业，也获得了较好的经济效益，加快了农村劳动力转移的步伐。我国部分农村地区通过这项方法的实施，进而提高了农民的收入。

（三）解决了农民闲置土地的问题

我国农村土地的使用主要是以家庭经营为主，这样的劳动模式不易形成一定的规模建设，不利于农民收入是提高。在这种形势下，人们更愿意去城市发展，随着大量人口向城市转移，部分地区的土地资源闲置情况比较严重。农地的闲置造成了土地资源的浪费，使得农田基础设施得不到很好的利用，长期下去，会造成生态环境的恶化，阻碍社会经济的发展，同时，阻碍了社会主义新农村建设的发展。土地资源的合理流转，使得土地资源可以合理配置，促进了农村土地的规模化、集约化的发展，打破了家庭经营规模。土地使用权的流转，使得农村的人力、财力及物力得到合理的配置，有效提高了经济效益。为一些比较有技术能力的农民提供了较大的发展空间，可以通过承包更多的土地形成一定的规模，从而实现农业生产的高产化。

（四）利于现代化农业的发展

现代农业的发展需要有一定的土地规模为基础，这样更有利于统一管理，方便了机械化的操作。目前以家庭为单位的种植模式，土地不是集中分布的，在这种形势下，不利于农业机械化的发展。如今，农地流转为现代化农业的发展提供了平台，利于农业生产的规模化与产业化发展。从实际情况分析，现代化农业的发展提高了生产效率，并且，降低了农业生产成本，推动了我国农业的良好发展。

二、农地流转中出现的问题

（一）无地农民的后期生计问题

目前我国政府鼓励农民进行农地流转，通过这种方法可以实现农业的规模化生产，提高土地的利用率，同时也增加了农民的收入。但是，从长远发展分析，其中存在着诸多隐患。青壮年农民可以外出打工挣钱，但是老年人或农村妇女则要留在农村，都是还要靠土地来维持生计。所以，这一点是应该引起人们注意的问题。另外，有些农村地区的地理环境并不适合进行大规模的机械化管理。

（二）粮食安全问题

人们在承包土地时，一般会选择比较有经济价值的作物进行栽植，例如，花卉、果树、中药材等经济显著的作物。这样就会使得粮食作物的种植面积减少，忽视了粮食作物的种植，长期下去会导致粮食危机的爆发。

（三）农村宅基地流转执行混乱

从农村的建房规划分析，由于对农村建房没有统一的规划，导致了地块散乱分布的现象，并且无规建房比较严重。农民建房但是不拆旧房制约了农村经济的发展，使得对农村的整理难度加大，同时，废弃房逐渐增多造成了土地资源的极大浪费。申请宅基地是需要手续费及土地规划费的，各个地方的收费标准是不统一的，这样会对宅基地的管理造成了一定的难度。

（四）农民的合法权益无法保障

农地的确权工作完成了对农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证。但是，在实际的土地流转过程中农民对土地并没有定价权，农民作为农地的主体，应该有权利决定农地的流转价格，但是，在政府征用集体用地或与政府达成的协议价格，其中是政府的变相定价。在土地的流转过程中，农户对其中的活动缺乏详细的信息内容，以致于农民的合法权益受到严重损害。

三、总结

综上所述，我国对土地建设方面还存在较大的问题，农民土地产权缺少相应的权利，政府掌控着农民的土地处置权。这样使得农民权益得不到保障，是造成社会不稳定的因素之一。所以，我们应注重保障农民的合法权益，逐渐完善流通环节和平台建设，一切为了农民的权益出发，保障农地流转过程的合法性以及做好后期的监督工作，只有这样才能逐渐完善我国农地流转工作。

集体土地流转论文:简析农村集体土地流转制度

摘要：当前我国全面进行农村集体也将面临众多风险，例如失地农民生活无保障、农村贫富差距加大，商业资本下乡“囤地”威胁粮食安全、行政权力干预扰乱市场秩序等。因此，笔者持“半开放”市场化的态度，认为应加强覆盖城乡的社会保障体系，禁止商业资本进入集体土地流转市场，在根本上赋予农民自由流转权、实现不动产权能最大化。

关键词：集体土地；流转；市场化；增值收益

一、我国农村集体土地流转的现状

（一）承包土地承载着生活保障功能，农民不愿流转承包土地

农村集体土地主要包括农村集体用于公共设施、乡镇企业的建设用地、宅基地、家庭承包地，以及自留地、荒地等。其中家庭承包土地对农民的意义重大。据统计，截至2011年，我国农村劳动力转移的比重不足四分之一，稳定转移的比重更少，多数属于外出务工，但是无法在城市立足，最终要返回农村；在农民收入中，农业收入的比重占到三分之二，种植业收入的比重仍占一半左右。由此可见，农民对承包土地的依赖性仍然很强，失地在很大程度上意味着无生活来源或者生活质量降低，因此绝大多数农民不会选择转让土地，而是选择出租土地，以防外出归来时有生活保障。

（二）集体土地使用权的商品属性不明确，无法充分实现市场价值

我国土地整体上划分为国有土地和集体土地，两者相较而言，国有土地使用权、产权划分具体，产权性质明确，在符合相关条件的情况下，国有土地可进行市场流转；而对于集体土地，土地使用权的转让则受到极大的限制，集体土地的价值被固定在农业产值上，因而土地的市场价值不能充分实现。首先，集体土地使用权基本上不具备抵押、担保等派生功能。据《担保法》《物权法》《土地管理法》等相关法律规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权原则上不可以抵押，这表明了集体土地使用权大体上没有抵押权能和担保权能或者极大程度地被限制，市场价值不能充分实现。其次，集体土地流转的受让方必须为农民，且该集体土地不得用作非农业用途。以农村宅基地为例，物权法规定宅基房屋的受让方必须为农民，如果转让给城镇居民，则该房屋买卖合同无效，该民事关系不受法律保护，小产权房的风险问题正是基于这一事实产生的。

（三）集体土地的流转制度不完善，阻碍农民的土地增值收益

当前我国有关集体土地流转的制度并不完善，不利于农民公平合理地流转土地。首先，农村集体土地转让缺乏统一的价格标准，无专门的集体土地价格评估机构。农民普遍存在对土地市场信息把握不及时、不准确、信息不对称的问题，不了解交易当时的土地市场价格，因而出现凭经验定价、随意定价的现象。其次，政府拥有征地垄断权，农民极少获得土地增值利益。我国法律规定，只有将集体土地征收为国有土地后，才能进入商品市场，这实质上法律赋予了政府征地垄断权，即政府一方面垄断土地一级市场――垄断征地权利， 同时又经营二级市场――把从农民手中低价征来的土地高价卖给开发商。而农民所获得的征地补偿仅与其农作物收益有关， 土地征收、转让过程中的增值收益多数被政府拿走。同时，大部分政府都存在“土地财政”的现象，政府违法改变土地性质、使得集体土地流入市场。十八大报告中提出，要“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这是征地制度改革内容首次写进中共党代会报告，可以看出，当前我国农民在集体土地增值收益分配中处于弱势地位，我们要给予充分的重视。

二、 我国农村集体土地制度改革将面临的风险分析

（一）失地农民生活无保障，农村贫富差距加大

失地农民问题是放开土地转让市场前需要考虑的首要问题。中国农民有715亿之众，传统农民以农业种植为生，一旦脱离土地，其生存可能受到威胁。从日本、韩国的经验看，这两个国家允许农民自由买卖土地之所以没有导致大规模的”失地流民“问题，一是因为随着城市化进程的加快，农民对土地升值普遍存在心理预期，“惜地”意识越来越强烈；二是因为第二产业、第三产业为失地农民提供了大量的就业机会，最重要的是日韩两国的社会保障制度完善，失地农民无后顾之忧。虽然我国农民也有惜地意识，但是我国的就业服务制度和社会保障制度仍在不断建设和完善中，目前不足以充分保障农民的生活，我国放开集体土地流转市场虽然不会引发大规模的“失地流民”问题，但是失地农民的生活保障仍然是重中之重。

集体土地自由流转导致的农村贫富差距加大也不容忽视。研究发现，在股份公司、有限公司、合作社、家庭、个人等诸农业经营组织形式中， 家庭农场在生产效率、生产效益、环境成本等方面具有优势， 是首选的农业产业组织形式，这也是我们鼓励集体土地自由流转、促进土地集约化生产的最初目的。然而集约化就意味着土地多寡分配不均，对于农民来说，农业种植是其主要收入来源，土地的多寡在一定程度上决定了收入的多寡，这必然造成农村贫富差距加大。

（二）商业资本下乡“囤地”，粮食安全受威胁

集体土地的自由化、集约化流转有利有弊，利处在于可以大幅度提高农业生产的效率和效益，弊端在于如果允许商业资本流入集体土地市场，在利益驱动下，商业资本会大量下乡“囤地”，这将严重扰乱集体土地的市场流转秩序，使得集体土地的流转具有投机性，造成真正从事农业生产的农民或者其他主体无法获得集体土地或者只能高价购买集体土地，导致农业生产成本提高，直接的后果就是粮食价格大肆提升。同时，商业资本囤积的集体土地多进行房地产开发等非农建设，耕地大量减少，严重威胁我国粮食安全。

（三）行政权力干预，扰乱市场秩序

农村集体土地流转市场化要充分尊重农民的个人意志，遵循自愿原则、公平原则进行农村土地交易。当前我国《物权法》《土地承包法》等相关法律对农民土地承包权的流转自由保护和确权保护不到位，赋予发包方在集体土地流转上的决定权，极大的阻碍了农民流转土地的自由，同时现实中也存在土地买入者和土地所有权主体代表（村委会、村民小组等）相互串通，胁迫农民强买强卖土地的现象。农民是土地的“长久使用者”，对土地承包经营权的流转应当具有充分的自主权，然而土地流转的推动者却多是地方政府和集体经济组织代表，行政权力的介入，使农民丧失了话语权，违反了平等协商原则和自愿原则，严重地扰乱了集体土地流转的市场秩序。

集体土地流转论文:论完善农村集体土地流转法律制度的原则

[摘要] 农村集体土地流转法律制度的完善对解决农民和农村问题具有重要意义。本文从我国现有集体土地流转制度的现状出发，剖析现存法律制度存在的问题，提出完善农村集体土地流转法律制度应遵循的基本原则。

[关键词] 集体土地流转法律制度基本原则

我国目前的集体土地流转法律制度具有规定的不完备性及滞后性、集体土地所有权的单向流出性及限制的不严格性和家庭承包经营权流转方式的不完整性，导致我国农村集体土地的流转很不规范，造成很严重的社会经济问题，一方面表现在巨大社会需求压力下出现大量集体建设用地使用权隐性市场存在，形成“与现行法律相冲突，不利于保护农民利益，也不利于企业的长远发展”、“竞相降价导致利益损失和土地市场不规范”和“由于集体地权初始形态的模糊导致，在级差收益的分配上造成集体部分过大，农民分红缺乏保障”等隐忧 ，另一方面表现在政府由于地方利益等的驱动大量地变相违法“圈地”，荒废了大量的耕地，如据统计，全国各地以兴办“开发区”、“大学城”、“汽车城”等名义非法征用的农地竟达3.6万平方公里，不少省份2010年前的规划用地指标现在就已用完，并且在征用土地的补偿上明显不合理导致大量农民上访事件的发生 。另外，在土地承包经营权的流转上，不少地方出现的“强流转”侵犯农民流转利益现象导致的经济不效率远远大于法律对家庭承包经营权流转方式严格限制所能实现的善意目标。这样规范集体土地流转法律制度已迫在眉睫，明确完善农村集体土地流转制度的原则正是解决该问题的突破口。

一、公平与效率价值目标的协调原则

我国在集体土地流转上强调国家征用集体土地的有效实现，表现在法律没有严格限制征用土地，同时为防止农村土地的集中，坚持土地集体所有，垄断土地一级流转市场，并严格控制集体使用权的流转，以实现农村内的公平，当集体土地使用权流转出现效率与公平矛盾时，公平是法律政策制定者的首要选择。如在《农村土地承包法》制定过程中争论的一个重要问题就是是否允许家庭承包经营权以转让和抵押的方式流转，最后主张防止农民失去土地造成严重社会不公的观点为立法机关所采纳，禁止了家庭承包经营权的抵押并对转让做了严格的条件限制。 这种在集体土地所有权向国家所有权单向流出上强调效率，而在集体使用权流转上严格限制以实现公平的协调方式是很成问题的，如前面提到的“圈地”现象。这样，对集体土地使用权流转的严格限制既没有实现预期的农村社会公平，同时导致了大量的无效率现象。因此，在构建集体土地流转法律制度上，必须重塑公平与效率价值目标的协调观。无数研究和实践表明，需保证政府的征用土地的效率，同时更应该注意不能损害社会公平。而对于集体土地使用权的流转则要主要依靠市场机制实现资源配置的高效率，政府和村集体不能越厨代庖。

1.国家、集体与农民利益的协调。土地的流转涉及方方面面的利益，其中特别需要处理的就是国家、集体与农民个体的利益。然而，无论是对集体土地的征用，还是承包经营权的流转，“大国家，小社会”的事实决定我们必须首先关注农民的地位和权益的保护。在集体土地征用上出现许许多多的政府带头违法现象其重要的原因就是我们的法律虽然规定了征地的法定程序，但是过于简单，没有明确限定公共利益和确立农民在征地中的法律地位。在作为土地所有权主体的农村集体地位虚化的情况下 ，如果农民没有向征地方行政机关异议和向法院提起司法审查的权利，是很难阻止当地政府和村干部对农民权利的入侵的。另外，征地补偿款的分配是现今国家征地的核心问题，虽然国土资源部也指出，下半年的土地征用要实行听证制度，大规模提高征地的补偿幅度等，但真正要解决问题还要在法律上明确做出规定。

2.代内公平与代际公平的协调。这主要指在处理集体土地流转时必须考虑现阶段经济社会发展的满足和长远发展需要满足的协调问题。在强调可持续发展观的今天，面对耕地大量减少的严峻局面，必须“实行最严格的耕地保护政策”，切实保护国家的粮食安全。城镇化建设的土地需要应该通过建设用地的再开发和荒地的利用来满足，在保证公共利益适量征用集体土地下，建设有序的集体建设土地使用权流转市场。党的十六届三中全会报告指出，要“按照保障农民权益，控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地……及时给予农民合理补偿。”已经通过的宪法修正案第20条区分了土地证用与征收，并增加了补偿条款，这是一个巨大的进步。这就需要我们修改《土地管理法》及相关的法律法规，并通过立法构建集体土地流转制度，同时注意与原有土地用途管制制度、土地登记制度等的协调。

3.要突破土地资源配置公平与效率的两难境地，是否要对土地所有制关系进行大的调整？对我国土地制度的改革总体上有三种观点:一种观点认为，我国集体土地主体的虚位性决定要将集体土地国有化，赋予农民永佃权；走向对立面的另一种观点认为要将国有土地私有化，才能实现土地资源配置的公平与效率；比较折衷的观点主张据完善集体土地所有制关系，实行所有权与使用权两权分离，通过法律进一步将土地使用权物权化 。本文总体上比较赞成后者观点。这是因为“是土地使用权而非土地所有权更反映出资源配置的有效性” ，要对所有制关系进行大的变革将会面临巨大的我们所不能承受的制度变迁成本，前苏联的实践证明，土地的彻底的私有化不但没能实现高效配置还引起了严重的社会不公；将集体土地国有化还可能会给政府权力的滥用戴上合法的帽子，更加无法控制政府圈地现象；并且，从党中央的政策主导方向来看，“土地家庭承包是农村基本经营制度的核心，要长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制” ，至少在将来一段时期内不会出现所有制关系大变动的可能；再次，实证的研究表明，农民对农村土地的集体所有还是有比较高的认同感，因此没有进行土地所有制关系大变动的必要 。

二、国有土地与集体土地的良性互动原则

现有集体土地流转制度的一个重要特点是集体土地所有权的单项流出性。国家为了公共利益的需要对私人所有的土地征用本来是无可厚非的，这体现了公共利益与私人利益的平衡与协调。虽然党中央和政府强调要依法严格控制征地规模，但在我国国有土地的有限、现今农村建设用地使用权流转受限制与城镇建设的巨大土地需求的矛盾关系决定了征地规模很难得到控制。按照目前征地的趋势，集体土地恐怕最终会全部被国有化。并且，这些被征用的土地因为种种原因很多都是处于闲置的状态，没能实现所谓的“公共利益”。虽然《土地管理法》规定土地闲置一定期限后要缴纳相应的闲置费，甚至收回国有土地的使用权，对适于耕种的土地交由农民复耕，国土资源部也出台了相应的实施办法，并通过依靠行政机关的监督检查来执行，如开展所谓的年度土地执法大检查等，然而实际效果并不理想。

可见，这种集体土地所有权的单项流出机制是低效率的，不可避免导致集体土地日益减少的局面，并且这种做法有违对所有合法财产一体平等保护的精神。对此一种选择为改集体土地所有权的单项流出为国有土地与集体土地的双向流动，使被征用集体土地在某种条件下可以复为集体土地所有，或者至少赋予农村集体或农民对该土地使用权的索取权。应该说，这种建构是有其必要性和可能性的。有调查表明，现今农村土地流转市场是求大于供的 。赋予农村集体和农民在一定条件下对被征用土地所有权或使用权的索取权，不但能有效防止农用地数量急剧减少的严重局面，控制政府非法圈地的现象，最重要的是满足农民对耕地的需要和农业规模化经营的实现。如上提到的，我国现有《土地管理法》第37条规定对非农业建设占用耕地的在一定条件下应当交由相应集体或个人耕种。另外，实行最严格的耕地保护政策已取得党和国家最高层的共识，所以说建立国有土地与集体土地的良性互动机制还是存在法律制度和政治经济基础的。未来的思路应该是明确相应集体和农民对原耕地的自动法定耕作权利，并进而是原集体所有权的复归。当然，这需要在法律制度上的进一步完善。

三、国家之手与市场之手的有机结合原则

市场经济的核心就是市场在资源配置中起基础性的作用，土地作为基本的生产要素之一也不应例外，即要坚持市场无形之手在土地流转制度中的基础性地位。然而，由于市场本身具有种种的缺陷和土地特别是农地在国民经济中的根本作用，各国越来越加强对农地的保护和建设用地的控制，即发挥国家之手宏观调控和监督管理作用，以保证国民经济的健康持续发展，保障国家的经济安全。

在我国，特殊的国情决定我们在建构集体土地流转法律制度中要更加谨慎处理国家之手与市场之手的关系。

一个明显的事实是，在现有严格控制土地使用权流转市场的法律框架下，集体土地流转的市场作用远远没有发挥：集体建设用地权的流转在法律上是空白，农村土地家庭承包经营权在实践中出现严重的违背农民意志强制流转损害农民利益的严重局面，由于缺乏有效监督机制，政府对土地市场的管制出现严格的管制与管制失效的困境 。因此，要建立高效的集体土地流转制度，关键还是市场在流转市场中基础作用的回归。相应地，要从法律上重构政府之手的运行，对与市场经济不符的原有政府职能要进行分化和转化，交由市场力量操作，而为弥补市场不足需要的政府职能则要相应强化。如城镇上商业地开发完全可以交由市场进行，政府的角色通过土地利用规划和财政税收等经济手段进行相应的引导和调控，而对耕地保护和城镇建设规划的执行，政府部门则应强化其监督职能。只有政府之手得到严格的控制，市场的作用才能充分的发挥，高效、有序、公平的集体土地流转制度才能建立起来。