时间：2022-05-28 10:09:53
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1、经济技术比较的概念
经济技术比较属于技术经济学的范畴。技术经济学是研究技术与经济的相互关系的学科,它通过技术比较、经济分析和效果评价,寻求技术与经济的最佳结合,确定技术先进与经济合理的最优经济状态。技术经济的产生与西方的管理科学和工程经济、苏联的技术经济分析的发展有密切的关系。 二十世纪30年代以来,在西方工业发达国家曾先后产生了对工程项目和生产经营决策进行分析计算的一些方法,如可行性研究、价值工程等。
2、经济技术比较的目的
技术经济学研究的主要目的是将技术更好地应用于经济建设,包括新技术和新产品的开发研制、各种资源的综合利用、发展生产力的综合论证。 技术经济学把研究的技术问题置于经济建设的大系统之中,用系统的观点,系统的方法进行各种技术经济问题的研究。 技术经济学把定性研究和定量研究结合起来,并采用各种数学公式、数学模型进行分析评价。
技术经济学研究的不是纯技术,也不是纯经济,而是把技术与经济结合起来进行研究,以选择最佳技术方案。经济技术比较在实践中通常采用两种以上的技术方案进行分析比较,并在分析比较中选择经济效果最好的方案。
3、经济技术比较涉及的内容
经济技术比较的内容涉及生产、分配、交换、消费各个领域和国民经济各个部门、各个方面,也涉及生产和建设的各个阶段。 从全局的范围来看,经济技术比较用于研究技术进步对经济发展的速度、比例、效果、结构的影响,以及它们之间的最佳关系问题;生产力的合理布局、合理转移问题;投资方向、项目选择问题;能源的开源与节流、生产与供应、开发与运输的最优选择问题;技术引进方案的论证问题;外资的利用与偿还,引进前的可行性研究与引进后的经济效果评价问题;技术政策的论证、物资流通方式与渠道的选择问题;等等。 从部门和企业范围看,经济技术比较用于厂址选择的论证,企业规模的分析,产品方向的确定,技术设备的选择、使用与更新的分析,原材料路线的选择,新技术、新工艺的经济效果分析,新产品开发的论证与评价,等等。 从生产与建设的各个阶段看,经济技术比较用于试验研究、勘测考察、规划设计、建设施工、生产运行等各个阶段的技术经济问题的研究,综合发展规划和工程建设项目的技术经济论证与评价,等等。
4、经济技术比较的基本方法
经济技术比较的基本研究方法有系统综合和方案论证。系统综合即采用系统分析、综合分析的研究方法和思维方法,对技术的研制、应用与发展进行预测与分析。
方案论证是技术经济普遍采用的传统方法,主要是通过一套经济效果指标体系 ,对完成同一目标的不同技术方案的计算、分析、比较;效果分析是通过劳动成果与劳动消耗的对比分析,效益与费用的对比分析等方法,对技术方案的经济效果和社会效果进行评价,评价的原则是效果最大原则。
5、方案论证的主要类型
项目实践中,常常遇到两种情况:一种是单方案论证,即只有一种技术方案可供选择,对候选方案是否可行进行论证就可以决定方案的取舍;一种是多方案论证,即有多个技术方案可供选择,这是就需要对进行多方案进行经济技术比较以选择技术上先进使用、经济上合理有力、社会效益大的最优方案。多方案论证主要有以下几种类型:
(1)互斥型,即在多个方案中只能选择一个,其余方案必须放弃。多个方案不能同时存在,方案之间的关系具有互相排斥性质。
(2)独立型,作为评价对象的各个方案是独立的,不具有相关性,且任一方案的采用与否都不影响其他方案的是否采用的决策。即方案之间不具有排斥性,采纳一方案并不要求放弃另外的方案。如果决策对象是单一方案,则可以认为是独立方案的特例。
(3)混合型,在方案群内包括的各个方案之间既有独立关系,又有互斥关系。
在具体的住宅小区开发项目中,项目的单一性决定经常遇到的是互斥型方案比较。
互斥型方案进行比较时,必须具备以下的可比性条件:
① 被比较方案的费用与效益计算口径一致;
② 被比较方案具有相同的计算期;
③ 被比较方案现金流量具有相同的时间单位。
在住宅小区开发项目中,上述条件表现为:满足功能需要可比,产生效益可比,投入成本可比,使用寿命可比。
6、经济技术比较在住宅小区道路设计方案比较中的应用
下面以住宅小区道路设计方案比选为例,探讨经济技术比较在住宅小区开发项目中的应用。
住宅小区中具体路段的道路设计方案是比较典型的互斥型方案比较。上海泗泾颐景园二期小区主干道路宽7米,可选设计方案有水泥混凝土道路、沥青混凝土道路、天然石材铺装道路、砂砖铺装道路。
上述方案各有优缺点:
水泥混凝土路面强度高,稳定性好,使用寿命长,适用于繁重交通道路。但需设置许多接缝,这些接缝增加了施工的复杂性,并且影响行车的舒适性,接缝又是路面的薄弱点,应合理设计、认真施工,否则,容易出现唧泥、错台等危害。
沥青道路路面表面平整无接缝,行车振动小,噪音低,开放交通快,养护简便,适宜于路面分期修建。沥青路面的缺点是温度敏感性较高。夏季强度下降,若控制不好会使路面发软泛油或推移剪切破坏。低温时沥青材料变脆可能引起路面开裂。
天然石材铺装道路景观性好,档次感高,造价也高。选用花岗岩等材料,厚度达到5cm或以上,能作住宅小区主干道路面,承载力没有没有问题,维修时需采用同规格、型号、颜色的面层石材,可能会比较困难,维修需保证必要的水泥砂浆结合层的养护时间。
砂砖铺装道路景观性好,造价比天然石材铺装道路低,烧结砂砖本身强度较低,导致路面承载力较低,平时通过小型车辆没问题,搬家、装修送货等车辆通过易损坏路面,维修时需采用同规格、型号、颜色的烧结砖,随着使用时间的推延,可能会比较困难,维修需保证必要的水泥砂浆结合层的养护时间。
无论是从技术方面分析,还是从成本方面比较,很难通过简单分析,从上述互斥方案中选出一个综合最优的方案。采用经济技术比较的方法则能合理选出综合最优方案,具体操作如下:
1、根据各方案的特点及泗泾颐景园的项目需求,对方案的满足功能需要、投入成本、使用寿命、维护保养等作评价描述或计算;
2、根据评价描述,采用强制评分法对评价描述的对象进行打分;
3、计算各方案的综合得分,综合得分最高的方案为最优方案。
根据上述步骤,各方案经济技术评价得分如下表:
方案二的综合得分最高。经经济技术比较,沥青混凝土道路是上海泗泾颐景园二期小区主干道最优方案。
经设计、施工、监理等各方主体各负其责,严格把关,泗泾颐景园二期小区主干道沥青路面基本没有出现波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、车辙等早期破坏现象,使用情况良好,有利于延长道路使用寿命。
5、结语
多方案比选是项目实践中经常遇到的决策事项,大多数比选方案难以简单地从技术上或经济上予以取舍。经济技术比较通过经济分析和技术分析的有机结合、综合比较,有助于我们选出综合最优的方案,做出合理的选择。
房地产开发业的税收收入在地方税收收入中占有较大的比重，近年来，随着国家积极财政政策的实施，房地产开发业蓬勃发展，呈现方兴未艾之势。该行业经过地税部门的几经整顿，在施工环节和销售环节应纳税上已基本理顺，但在运输环节上，还普遍存在着偷漏税问题，应引起我们足够重视。
一、房地产开发业中运输环节营业税流失的现状
房地产开发包括房地产的建筑施工和销售两个环节，但在建筑施工中离不开大量的材料运输，从材料的采购到施工，每一块砖、每一立米沙石、每一吨钢材、每一吨水泥，都离不开运输，但目前，绝大部分房地产开发商为节省成本和费用，不养运输车辆，而以雇佣车辆运输为主，与此便相应产生运输业营业税。以富拉尔基区为例，开发一万平米建筑，需要红砖400万块，钢材150吨，河流石1600立方米，江沙4500立方米，水泥1800吨，其中红砖每块运输费用0.02元、钢材每吨10元，江沙和河流石每立方米8元，水泥每吨10元，总计需要运费165700元，每万米的建筑应产生运输环节营业税4973元，富拉尔基区在20__年房地产开发总建筑面积约为15万平方米，按测算总计应产生运输环节营业税74145元。在多年的税收征收管理中,房地产开发已缴纳的运输营业税很少,甚至没有,税款流失较为严重.在今后几年中,房地产开发业将随着国家积极财政政策的实施会逐年上升,因此,此项运输营业税的流失在今后的几年中也会呈逐年上升趋势,有必要针对流失情况采取必要措施,加以控制.
二、房地产开发业中运输环节营业税流失的原因
（一）部分开发商存在偷逃税思想
房地产开发业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营运转周期较长，开发前期资金投入大，收益主要集中在后期。开发投入期间，资金往往较为紧张，尤其房地产企业在经营初期资金不到位，在投入开发土地补偿费、土地使用费及规划定点等其他前期开发费用后，在进行建造工程时以感到“气喘”。为了不影响开发进度，企业出于自身利益经营利益考虑，纳税不积极，在少申报税款、拖欠税款甚至偷逃税上打主意。部分房地产开发商在支付运输费用时，直接扣缴了运输业户应纳的营业税以及相关税收，但在财务核算上却不体现运输费用，也不向税务机关缴纳扣缴的税款。
（二）车辆运输营业税税收难征难管
房地产开发商为减少材料运输成本，大多雇佣不需要发票的个体运输业者运输材料。而从事运输业的个体营运者，大部分文化素质普遍偏低，纳税意识极其淡薄，缺乏纳税的自觉性，为了个人利益置国家税法于不顾，采取各种不正当手段，以达到不纳税或少缴税的目的。相当一部分车主利用车辆流动性强、运输场所不固定的特点，不办理营运许可征，不在税务机关登记，抱着“查着了就缴，查不着就跑”的态度偷逃税款。有的车主采取更为隐蔽的做法，将私营车辆挂靠在党政机关或企事业单位名下，逃避国家税收管理。而且房地产业本身也存在成本核算混乱，运输费用大都采用现金直接交易，或者将运输费用直接打入材料价款中核算，造成征纳双方严重脱节，税源失控，应纳税款也随之流失。
(三)政策法规不尽完善
1.政策可操作性差。《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:从事运输业务的纳税人应当向机构所在地地税机关申报纳税。从事个体运输业的纳税人一般无固定经营场所，流动性大，车主在一地办理工商及税务登记手续后，可持证到外地经营，登记地税务机关空有其名，查无其人，税款没有着落；经营地税务机关一经查出，又认为其应在登记地税务机关纳税，不便越界进行管理，使之处于“两不管”境地，钻了税收管理的空子，逃避了纳税义务。
2.税务人员无上路检查权，税收执法行为缺乏刚性。按《税收征管法》有关规定，税务机关可以到纳税人的生产、经营场所进行检查。但为防止公路“三乱”发生，各级纪委、监察部门都明确规定税务机关不准上路检查。这与《税收征管法》的规定相抵触，因为车辆的经营场所就是公路。税务机关虽有《税收征管法》赋予的纳税检查权和强制执行权，但在执法时却缺乏刚性。一部分收费部门可以上路检查，对不缴费或违章的，交通部门可以扣证、扣车，工商部门可以吊销执照，而税务机关面对偷逃税行为，按目前规定所能采取的手段却缺乏力度，长此下去，使一些车主形成了先缴费后缴税或不缴税的观念。
(四)征管手段不力
虽然各基层征收单位根据当地实际，摸索出了不同的车辆的交通运输营业税的税收征管方法，但各种方法都难以从根本上堵塞房地产开发中的税收漏洞，遏制税款流失。
三、遏止房地产开
发中运输环节营业税流失的对策（一）进行有效的税法宣传
税法宣传，是提高纳税人纳税意识，促进税收征管的有效手段。要加强税法宣传的针对性，以税法宣传的有效性促进纳税意识的提高。在房地产开发中从事运输的个体业户，大部分对税法缺乏了解，对违反税法的偷逃税行为所承担的法律责任认识不清。针对房地产开发中运输环节营业税的流失，要加大对从事运输业的个体业户的税法宣传，而且要常抓不懈，不能一阵风，要年年讲、月月讲、天天讲，要与交通车辆管理部门配合，采取有效措施，把税法宣传工作做深、做透、做细，在运输业纳税人中早日形成一种依法纳税是义务、偷逃税收是犯罪的共识，促使他们自觉纳税。
（二）实行源泉控制
针对运输市场情况错综复杂，问题五花八门的实际情况，要真正堵塞房地产开发中运输营业税的流失，必须强化日常管理，加强部门间的协作，共同采取有效措施，齐抓共管。为此，要注意加强同工商、交通运输以及各种材料产地、来源地的信息交流和控管。针对房地产开发商将砂、石、砖、钢材、水泥等建筑材料的运费与价款混在一起结算，漏掉了运输部分营业税税款的情况，要对房地产开发业的财务核算进行统一规定，规定凡运送砂、石、砖、钢材、水泥等建筑材料结算时，必须使用统一的发票，其它票据一律无效，这样就能从根本上解决了这一问题。
（三）建立委托代征制度
对采用现金结算的房地产开发商，要采取委托代征的办法，对运输车辆运输营业税进行代扣代缴。同时，要在房地产开发业中建立健全运输环节营业税的代征代缴制度，明确房地产开发商的权力和义务。
(一)税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重,税收种类众多,包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时,由于房地产交易金额大,开发企业所缴纳的税收金额随之较大,税务筹划对税额的影响也就很显着。此外,近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响,获利空间大大缩小,迫使房地产开发企业需求成本优势。因此,需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担,提高企业的获利能力,增强企业的市场竞争力。
(二)税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前,我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变,这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本,又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策,针对企业实际情况制定发展规划,有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
(三)税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境,健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下,利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断,发现政策漏洞,有利于健全我国税制,符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
(一)前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先,企业组织形式的不同,导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式,从而产生税务筹划空间。其中,子公司具有独立的法人资格,可以享受政府的税收优惠政策,但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司,分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款,但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此,房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次,土地获取来源不同,项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地,也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题,前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税,后者不涉及土地所有权转移,不需要缴税。因此,房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
(二)开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一,在可以规避甲供材料税务风险的情况下,建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点,其施工设备的采购金额也很大,涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购,而非交由施工方自行采购,就可以避免缴纳营业税,虽然建筑施工合同金额减少,但是双方收益都会有所增加。第二,权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中,企业采用据实扣除方式,借款利息费用较高;权益资本筹资中,采用比例扣除方式,利息费用低。
(三)商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税,在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式,这些税收无可避免,但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税,从而合法减少纳税支出。此外,房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性,既包括房屋销售业务,又有装修业务,若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
(四)物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段,通过对持有方式的合理选择,房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税,而将房产用于投资,则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用,应当分别进行核算,使房屋租金仅包括房屋本身的使用费,将家具、家电的出租改为出售,将电话费、水电费改为代收,就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本,但具体的纳税实践中还存在一些问题。
(一)房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够,这就导致了很多企业对税务筹划认识不足,不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性,甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税,这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看,由于在过去传统的经济体制下,企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权,不具备产生企业纳税筹划的前提条件,客观上限制了理论研究的发展,企业的纳税意识也相对薄弱。
(二)房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、
会计、财务等方面的专业基础,而且要熟悉企业的整个经营流程,同时还要能够根据自身的经营状况,制定适合企业自身的税务筹划方案。因此,人员的素质要求较高,必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺,税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益,但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中,由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响,是税务筹划的结果偏离预期的目标,导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素,也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中,房地产开发企业往往只重视节税利益的多少,而忽视了对税务筹划风险的管理,规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
(一)增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识,首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别,确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行,拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说,要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益,正确理解税务筹划的含义,提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说,不仅要加强对税收法律法规的学习,树立依法纳税、合法节税的观念,还要对企业税务筹划活动予以支持,设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员,以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
(二)重视培养税务筹划的专业人才
一方面,房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度,还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查,必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面,还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中,税务筹划人员应当坚守职业道德;在制订与执行任何税务筹划方案过程中,要坚持合法原则,不可因企业的私利损害国家利益,应立场鲜明地维护税法的权威性。
(三)提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果,因此,风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先,企业应树立税务筹划风险管理的理念,制定税务筹划风险管理目标,其次,建立健全税务筹划风险评估的方法和程序,制定风险控制方案。最后,建立税务筹划风险管理考核制度,对风险进行实时监控。此外,对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动,也是降低税务筹划风险的有效方法,尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下,关注实时政策显得尤其重要,这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习,定期更新税务筹划人员的专业知识。
1.前言 随着房地产行业的发展以及人们生活水平的不断提高,人们对美好生存环境的要求也随之越来越高,因而房地产园林景观也越来越得到人们的重视与青睐。园林景观作为一种创造人类优美环境的综合艺术,其任务就是向人们提供亲临自然之境、享受自然之趣的良好氛围。本文结合自己多年在房地产行业园林景观设计及施工管理的经验,详细分析了园林景观在房地产开发中的应用,具体有以下几个方面:
2.园林景观在房地产开发中的意义
2.1 政府的各类相关要求
1993年建设部的国家标准《城市居住小区规划设计规范》规定,居住小区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等;新区建设绿地率不应低于30%,旧区改造绿地率不宜低于25%。
2.2 对于房地产企业
低碳、生态、环保现已成为房地产行业宣传的热点、销售的卖点,园林景观已经成为品牌地产的一张名片,从客户的角度来讲,它是第一关注点;从销售的角度来讲,它是最大的卖点;从策划的角度来讲,它是最好的炒作点;对于开发商来说,它是利益的增长点;。是否有良好的小区及周边生态环境成为人们选择房地产的重要因素,有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。由此可见,居住区园林景观对房地产商或购房者来说都产生了很大的影响。
2.3 对于小区居民
居住小区绿地是分布最广、最接近居民、最为居民经常利用和享受的最经济的一种绿地。对居住小区绿地的合力绿化,对居民的身心健康有着不可估量的影响,它不仅能为居民创造良好的户外休息放松环境,而且能为居民提供丰富多彩的活动场地,满足各种游憩活动的需要。而绿化植物本身具有不可替代的多种功能,它能改善居住环境的小气候,调节气温,增加空气湿度,防止西晒,降低风速,也能组织空间,美化环境,丰富居住小区内容,为居民创造良好的游憩环境,绿地还能起到防火抗灾的作用。
3.房地产园林景观元素的应用
园林设计师应当广游天下美景,多接触真自然大山水,多搜集积累景观素材,进而更好地总结它们美的本质,才能把它们最打动人心的地方放到我们的设计作品中。在不断的设计中,只有充分运用各设计元素的要点,才能不断地创造更多的精品,对于设计元素我们经常用到的有植物、庭院理水、石头等等,最常用的为以下两个元素:
3.1 植物
现代园林的植物配置,在满足生态功能的前提下,多赋草木以情趣,才能使人们更乐于亲近自然、享受自然、热爱自然;其植物的品种多样性、色彩丰富性和景观季相性能将园林中的乔木、灌木、草花以及其它造景因素调和成色彩纷呈、高低错落的多层次立体植物景观。同时,地被植物亦能充分满足生态城市的需要,其强大的覆盖功能对防止水土流失、维护生态平衡、削减噪音污染起到了其它类型植物无法替代的作用,并显着提高了城市绿地的绿量和绿化覆盖率。
3.2 庭园理水
如果说植物是园林景观的灵魂,那水就是景观的魂魄,中国园林讲究“无水不成园”。无论北方皇家园林还是江南私家园林都对水这种自然元素备加喜爱。“一池三山”、“水狭必间其隔”等等都是有关水景的重要理论。现在的房地产开发也把水体景观的营造作为提高项目品味的重要手段,比如依山傍水的自然环境,人工开挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景观,丰富了园林的空间层次。在水体景观的形态上讲究动静变化,运用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形态凝固起来,展示在人们面前。比如一些喷泉、涌泉、溪流的设计应用,给园林增加了不少灵气。
4.房地产开发中园林景观应用存在的一些问题
4.1 因地制宜。
因地制宜就是要结合房地产项目所在地的实际情况、结合其功能要求进行设计,使其能符合可持续发展的理念。比如园林中的乔、灌、草的植物配比是否合理,是否更适应当地的气候条件,不能为渲染“热带风光”、“欧陆风格”,在北方地区盲目引种南方常绿树种,导致植物生长不良、甚至死亡;园林绿地是否真正能满足涵养水源、净化空气的基本生态功能;园林的道路广场设置是否比例得当,能否兼顾景观与功能使用等等,这都要进行理性的分析,仅仅从形式上拥有自然的景观是不够的。
4.2忽视人们的需求。
在做园林设计时没有充分调研、考虑人们对于功能及景观的实际需求,只是在办公室闭门造车,回头审视这些让我们津津乐道的景观时,却发现他们或多或少给我们留下了一些遗憾。比如在小区比较偏远的地方设置休息厅,但是没有很好的设计通行道路,导致很少人到厅休 息,造成资源的浪费;也曾有时我们觉得植物在房地产开发中的重要性,从而开始密植树木。有些小区为了寻找一个卖点,也许是哗众取宠,把整个小区的树木栽种得密不透风。周密的考虑,不生搬硬套,才能达到园林景观的最高境界——生态型、宜居型小区园林景观。 4.3 施工及养护管理水平落后。 居住小区的绿地
其绿化效果和功能的体现不是竣工后就全部得到的,后期的养护管理使绿化功能得到可持续的发展。有些居住小区缺乏专业人员养护,绿地草坪退化严重,杂草混生,病虫害防治跟不上,木本花卉及乔灌木修剪不到位,造成植物生长不够理想,未能充分发挥美化、优化环境的作用。
5.结束语
今天,通过园林景观在房地产开发项目中的推广和应用,大部分房地产开发商都对园林景观在房地产开发中的作用和地位有了共识,也把房地产景观作为提高品质和品位的主要选择,这也就确定了园林景观在房地产开发中的地位和作用,但怎样才能让两者有机地结合起来,创造最大的经济效益和社会效益,我认为有以下几点:第一,景观规划与建筑规划同步;第二,景观规划与房地产的策划同步;第三,景观规划与房地产的销售同步。只有这样我们才能把更好的做好房地产开发中的景观设计,将更好 的景观呈现给人们。
由于房地产行业利润丰厚,因此近年来投资者逐渐增多,各企业间的竞争也越来越激烈。房地产企业要想获得竞争优势,就必须实行成本领先的经营战略。因此其应运用现代化的管理手段,不断提高成本控制和管理水平,深刻理解新政策、新法规,不断创新工作方法,以适应高速发展的市场需要。
一、房地产成本管理的内容
房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面:
(一)土地费用及建安成本
土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等,同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目安全与质量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
(二)基础及配套设施费用
主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。
(三)管理成本及其他不可预见成本
针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,对于大多数开发企业来说,仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的,此时就需要通过借贷来满足资金需要,从而产生较大的资金成本。因此,选择正确的融资方式、准确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的成功推广都离不开广告宣传,路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不可预见的成本。如何加强相对可控成本的核算,对合理控制开发成本、体现经营成果,将起到至关重要的作用。
二、房地产企业成本管理中存在的问题
市场经济的发展促进了房地产企业规模的扩大,同时随着商品房交易市场化不断深化,房地产企业之间的竞争也日趋激烈,而作为影响房地产企业经济效益的重要因素—成本,却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业成本管理上主要存在以下几个方面的问题:
(一)企业内部成本管理制度不完善
许多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系,成本管理处于粗放状态,即使有部分企业建立了成本管理制度,但在实际执行过程中却往往形同虚设,责权利不相对应,没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中,达不到成本管理目标。
(二)成本管理意识上存在误区
目前大部分房地产企业还没有实行“全员、全过程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,因此任何微小的成本要素都应该纳入成本管理范围。
(三)成本管理方法落后
房地产企业的成本管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理,传统的房地产企业只注重事中、事后管理,而忽视了创造价值最大的事前管理;另外,过程控制在企业成本控制中相对缺乏,这与现代房地产企业管理要求存在很大距离。
三、房地产企业成本管理的对策分析
(一)完善成本管理组织和控制体系
房地产企业应健全成本管理制度,组建成本管理组织,加强认识,落实责任,配备精良而优秀的技术管理干部和人员,组织其学习和培训,提高内部的整体素质,使成本管理工作走向科学化、规范化的管理模式。
具体来说,首先企业应建立一套完善的成本管理体系,明确各部门各阶段的成本管理任务。其次将内部成本管理制度落实到公司规章制度及日常工作管理之中,对各部门、岗位的人、财、物耗费实施量化标准进行考核,根据执行情况实行与之相匹配的奖罚措施,通过与各自经济利益挂钩,达到对各部门、各岗位管理控制的目的。第三在成本管理的执行过程中应不断总结、修订,使之更适应企业的成本管理目标。
(二)加强全员成本管理意识,对开发的项目实行全过程成本控制
房地产开发企业的成本管理,不能仅依赖于决策管理层,还需要每个部门、每个员工有清晰的认识,应使所有员工共同努力,树立员工的主人翁意识。房地产开发成本管理是一个系统工程,贯穿于开发项目始终,其主要有以下几个阶段:
1、项目策划和决策阶段
在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。做好市场调研工作,在充分了解市场环境、市场需求的前提下,编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析、项目风险分析。
2、规划设计阶段成本控制
项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响项目的使用价值和投资效益,因而项目规划设计阶段是进行质量管理与成本管理最为重要的环节。一方面设计方案应实行招投标方式,选择规定功能下的低价标,在保证建筑结构安全、美观和功能要求的基础上,将工程造价作为设计方案评标的首要条件。另一方面应采用限额设计方式以保证有效的成本管理。
3、施工阶段成本控制
(1)施工单位的选择与管理。应通过建设项目招投标,选择报价合理 、信誉良好、具有较强的管理能力和经济实力的承包商作为合作单位。同时在合作过程中还应加强对承包单位的管理与服务。
(2)施工现场签证的管理。 现场签证主要指房地产企业与承包签订工程合同后,由于工程设计变更、现场施工需要及其他可变因素导致原施工流程及合同约定的变更,是工程承包合同的补充内容。首先应明确签证各职能部门、各相关负责人的签字权限,避免结算时发生互相推诿的现象;其次应加强合同管理,避免、减少和规范现场签证;第三应加强现场签证时效性,避免签证久拖不决,为结算带来麻烦。
(3)设计变更管理。 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。一方面设计变更是由设计团队整体的水平、能力、素质决定的,所以选择优秀设计团队是控制设计变更最有效的方法之一;另一方面设计变更是由房地产公司管理团队的水平、能力、素质决定的,应使公司编制的策划书、设计委托书科学、准确并具有一定的前瞻性,以更好的控制设计变更数量,从而达到控制工期和造价的目的。
4、竣工结算阶段
工程造价的合理确定是房地产企业成本管理的最终环节,在确定工程造价时,应坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算。
房地产开发成本管理是一个多阶段、动态且复杂的过程,要做好房地产项目开发的成本管理就必须树立起良好的企业成本意识,建立一套完善的成本控制管理运行体系,只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地,并为企业赢取较大的赢利空间。
一、非营利组织的界定
1 非营利组织的基本含义
目前,关于非营利组织的定义有许多,从而造成了概念上的混淆,但归纳起来,其内涵其实是大体相同的,通常是指介于政府与营利性企业之间,不以获取利润为目的,为社会公益服务的独立组织。它既不是政府部门,也不是企业单位,它在教育、文化、科学技术、医疗卫生、环境保护、权益保护、社区服务、扶贫发展及慈善救济等领域为社会公益提供服务。
2 应从税法角度对非营利组织进行界定
非营利组织这一概念本身应该是出于税收管理的需要而产生的,也就是说,在一定程度上,经济中的非营利部门是因税法而形成的。但在我国现行的法律法规体系中,还没有统一对非营利组织的概念进行明确的界定,这也就导致了我国非营利组织的相关税收政策在选择上呈现多样性、不确定性和不规范性。
在我国,非营利组织一词目前还没有明确的内涵与外延。所以,国家应以法律的形式规范非营利组织的具体含义。从税法角度考虑,给予非营利组织以税收优惠政策,至少应当对作为税收优惠主体的非营利组织进行明确的界定。
作为税收优惠主体的非营利组织必须具备两个特征:一是非营利性,二是公益性。非营利性特征是指非营利组织不以获取利润为目的,不得进行任何形式的利润分配,但并不排除其可以在一定范围内从事经营活动。公益性特征是指非营利组织是为社会公益服务的组织,他们提供服务是服从于某些公共目的的。
只有真正从税法的角度对非营利组织进行了明确的界定,才会使相关税收政策的制定更加有针对性,从而也防止了税收政策被滥用。只有这样,非营利组织才有可能健康、快速地发展。
3 应按行为而非主体标准制定税收政策
针对非营利组织,单纯以“主体”为标准来确定税收优惠政策是不尽合理的。所谓主体标准也就是说,组织一旦通过了主体标准的认定,就自动获得了相应的税收优惠待遇,而不再具体区分其所从事的活动领域,进一步细化税收优惠政策。其实,不应该单以主体标准来进行判定,更多的是应该以主体所从事的活动领域为标准来制定相应的税收政策,这样才能减少税收优惠政策对公平市场竞争秩序所造成的损害,从而也能促进市场中组织的发展。所以,对于非营利组织,在税收政策的制定上,不能单凭组织的主体标准就盲目地给予其税收优惠待遇,而是视其行为,在税收优惠政策的制定上给予区别对待。
二、非营利组织的“盈利”趋势
20世纪90年代初,非营利领域的知名学者塞拉蒙教授就非营利组织的“非营利性”作出了这样的界定,他指出,非营利组织区别于营利组织的基本特征在于:“非营利”应体现在以下3个方面:一是不以营利为目的,即非营利组织不以获取利润为组织的根本宗旨;二是不能进行利润分配,即非营利组织允许从事一定形式的经营活动赚取利润,只是赢余收入不能在成员间进行任何形式的利润分配;三是不得将组织资产转为私人资产,即非营利组织的资产是属于社会的,不归任何个人所有。由这样的定义看来,非营利组织完全可以开展一定形式的经营性活动及产生利润,只要该活动遵循上述“非营利”的原则即可。
根据约翰·霍普金斯大学非营利组织比较研究中心项目对全球22个国家的统计结果显示,各国非营利部门的平均收入来源是:会费和其他商业收入占49%、公共拨款占40%、慈善捐赠占11%。调查结果也证实,商业收入是当代非营利组织不可缺少的资金来源之一。
近年来,由于市场驱动的作用,非营利组织介入营利领域,以商业收入来支持公益事业的做法日益普遍。这是因为,在市场竞争日益激烈的今天,单靠传统的资助模式已不足以维持非营利组织的生存和发展,它们必须自谋生路,全力寻求资金来源上的自给自足。在我国,慈善捐赠尚不盛行,政府投资能力也十分有限,那么,非营利组织介入营利领域的经济活动将是发展的必然趋势。未来,发展公益事业所需的资金将更多地依赖服务收费和商业运作的收入。
目前,世界各国的非营利组织都在积极寻求通过商业化的渠道筹款,以维持组织的运作和提供服务,保证完成组织的社会使命。有调查显示,在相同类型的非营利组织中,能够较容易获得资助的总是那些筹资能力强、社会影响大并能使捐赠资金不断增值的非营利组织。正向弗斯顿伯格所说:“现代非营利机构必须是一个混合体:就其宗旨而言,它是一个传统的慈善机构;而在开辟财源方面,它是一个成功的商业组织。当这两种价值观在非营利组织内相互依存时,该组织才会充满活力。”
三、通过税收政策的合理制定规范非营利组织的活动
由于非营利组织介入营利领域已成为了一种必然的趋势,因此大多数国家在立法上都越来越重视对非营利组织经营活动进行管理和规范。
具体来说,为确保非营利组织活动的公益性宗旨不偏离,防止税收的流失,相关的税收政策至少应该解决这样的几个方面的问题:
(1)一个非营利组织可以在多大的范围内开展商业经营活动;
(2)对与组织宗旨相关的商业收入和无关商业收入应该怎样进行区分;
(3)对非营利组织的经营活动收入应该给予怎样的税收优惠待遇;
(4)对经营收入的资金流向要怎样从税收上加以管理。
关于非营利组织从事商业性活动的税收政策制定其实是个难点。它既要保证市场竞争的公平性,又要体现出对非营利组织的支持,还要使政策的执行具有简易、经济的特点。目前,我国在税收立法上,显然还没有明确上述问题的做法,针对上面几个问题,可以借鉴一下国外的相关做法,并寻找真正适合我国国情的税收政策制定方法。
首先应该明确界定一个非营利组织可以从事商业性经营活动的范围,在这一点上,各国的做法不一,但是都在一定程度上限制了非营利组织经营活动的范围。比如,日本法律规定,非营利组织的商业性赢利活动所占的比例应低于50%。在美国,虽然税法没有特别规定免税的非营利组织可开展商业活动的限额,但是,当不相关商业收入达到相当程度,该机构的免税资格就会受到威胁。根据我国的具体情况,其实也应设定一个非营利组织可以从事商业性活动的范围。比如,可以规定,在设定的合理范围内,非营利组织的经营活
动是可以享受一定的税收优惠待遇的,而一旦超出这个比例,则要就其超额部分或者全部商业
活动收入缴纳税款。与此同时,也应规定,非营利组织不得从事一些高风险的商业经营活动。这是从保障非营利组织的财务安全的角度考虑的,虽然非营利组织可以在一定比例范围内从事商业活动,但其毕竟与一般营利性企业有本质区别,所以必须对其可以从事的商业性经营领域也进行一个严格的限定。 在明确了上面的问题之后,再来看对于非营利组织进行商业活动所获得的收入,具体应该怎样对其征税’这也是税收政策制定上的一个重要问题。目前,我国也还没有一个统一的明确的规定。当前,国际上关于这一问题的做法,归纳起来,大概分为以下几类:第一类,对非营利组织从事的一切经济活动生成的利润实行全面征税制;第二类,对商业活动的所得全面免税,而不需考虑产生收入的活动是否与非营利目的相关。但必须满足一个前提条件,那就是所有收入必须全部用于非营利目的;第三类,是只对与非营利目的无关的商业收入征税,也就是将非营利组织的收入分为与免税目的相关而免税的收入以及与免税目的无关而征税的收入;第四类,非营利组织参与营利性活动的收入有权享受低于企业所得税率的税收优惠。
上述几类税收规制方法其实是各有利弊的,比如,第一类做法,虽然确保了非营利组织的非营利性,防止了国家税收的流失,但它使非营利组织缺乏独立性和对外界变化的适应能力,抑制了组织规模的壮大。而第二类做法,与全面征税制相比,虽然在一定程度上促进了非营利组织的发展,但是对非营利组织所得全部免税很可能误导组织的投资选择,使大量资金流向营利领域,造成不公平竞争并助长逃税漏税的不良风气。后面两类做法,在一定程度上有效避免了非营利组织因免税待遇而造成的不公平竞争及国家税收的流失,但是另一方面,它们也使非营利组织的活动范围受到限制,导致其在营利领域的创收很少。那么到底哪一种税收规制方法才是真正适应我国目前非营利组织发展现状的呢?一般而言,发达市场经济国家的非营利组织社会环境较好,筹资渠道较多,资金较充裕,非营利组织的规模和数量较大,非营利组织从事营利性活动会对营利组织构成竞争上的威胁。反垄断、消除不平等竞争、维护有效的市场竞争环境是市场经济较发达国家政府首要的经济责任,因此,它们针对非营利组织,通常对其采取与普通营利组织一视同仁的税收政策。而在市场经济制度尚不完善的发展中国家,社会环境较差,非营利组织需要多渠道筹集资金,且非营利组织规模较小,参与竞争性商业行为对市场有效竞争的影响也比较小。因此,发展中国家对非营利组织的商业性活动应采取减免税的方法以支持其快速发展。鉴于我国目前非营利组织尚处于一个发展的初级阶段,全面的征税制也就是上面提到的第一类做法,显然不利于目前我国非营利组织的发展,而与之对应的全面免税制,却有可能误导组织的投资选择,有可能致使组织的公益性宗旨的偏离。所以,就目前情况来看,能够促进我国非营利组织健康发展的税收规制方法,应该是一种折衷的方法,应注意区别与非营利事业相关的商业活动和与非营利事业无关的商业活动,实行差别对待。比如,对非营利组织向全社会或特定群体提供服务的活动,给予免税待遇;对非营利组织与收益人之间虽然存在金钱或其他利益的给付现象,但收益人的给付与获得的利益无等价关系的活动,也可给予减免税;对非营利组织与收益人存在服务,买卖关系的活动,与组织公益性宗旨无关,视同普通企业的生产、经营活动,进行征税。
最后,就是要如何规范非营利组织的资金流向的问题,也就是怎样对非营利组织商业经营所得资金的使用进行限制。目前,为保证非营利组织的商业收入尽量用于公共目的,许多国家都通过立法限定非营利组织每年最低的公益性支出的比例,以保证资金尽可能地用于与其宗旨相关的活动。毕竟立法允许非营利组织从事经营性活动是为了使其具备为社会提供更多福利的能力,而不是使其财源丰厚,更不是让其利用减免税的特权进行投资经营,使个人受益。要规范非营利组织的资金流向,首先要做的是区分非营利组织支出的类别。按其性质,支出可以分为公益性支出和非公益性支出两大类。公益性支出是指为开展业务活动以实现其社会公益宗旨而发生的各种资金支出;非公益性支出是其他方面发生的各种资金支出。根据非营利组织的目的和宗旨,公益性支出应当在非营利组织支出中占绝对大的比例,而非公益性支出则应当被限制在一定的比例范围之内。那么在税收政策的制定层面上,应该怎样来贯彻这一思想,使非营利组织最大限度地将资金用于为其公益性宗旨服务的活动上。其实从另一个层面看,也就是限制非营利组织的资金流向与其公益性目的不相关的渠道。那么从税收政策制定的角度考虑,是不是可以对非营利组织的非公益性支出征收一个“支出税”呢。这样使得组织的非公益性支出的成本加大,从而也就必然会降低这部分支出的比例。当然,这只是一个初步的构想,在具体政策的实施上,其实还是会遇到很多困难的。比如,怎样正确划分公益性支出与非公益性支出;“支出税”具体的征收方法应该是怎样的,是全额征收还是对超额部分征收,具体的税率应该如何制定等。任何一个环节出现不合理性,都有可能会适得其反,抑制非营利组织的发展。另外,限制非营利组织与关联性的营利单位进行关联交易以及限制非营利组织管理人员的工资水平等做法,也都能有效地控制非营利组织的资金流向。
四、结语
如何制定促进非营利组织发展的税收政策,其实也就是如何在公平和效率之间权衡的问题。相关政策的制定,需要综合考虑各方面的因素。在促进非营利组织健康发展的同时,也绝不能以破坏市场的效率与公平为代价。当然,税收政策对非营利组织发展的激励作用始终是有限的,非营利组织真正的发展壮大,关键还是在于自身服务能力的提升和资金使用效率的提高。相关的税收政策只是促进非营利组织发展的一项措施,促进我国非营利组织的健康发展是需要多方面的创新和努力的。
房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。
1.房地产项目投资决策简要介绍
房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。
房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。
想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。
2.投资决策过程中的风险及相应要点
2.1重视项目区位风险
由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。
项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。
其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。
其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。
2.2加强项目可行性的论证
房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。
2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理
房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。
合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险:
进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。
采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。
3.结语
综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全
过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。
1.1 研究背景与意义
经济社会的发展带动了房地产行业的向前发展,在城市建设的过程中,科技进步在带动产业发展的同时,也使产业发展日趋多样化。老式的项目模式已经难以满足现代用户对居住质量、内部风格等各个方面多元化和品质化的要求。需求的复杂化,生产竞争的白热化使得房地产企业面临产业规模、内部配置、科技含量、产品创意等多方面的优化完善。也就是说,要想获得发展优先权,企业就必须要适应现实发展的需要,改变自身原有的落后管理体制,消除对房地产项目开发的不良影响,以新型精细化管理模式带动房地产企业的发展[1]。随着房地产市场的日益繁荣,对房地产行业的投入也越来越多,房地产行业的竞争也越来越激烈。总的来说,房地产行业发展的大方向不变,企业间竞争的是专业的品质,这些专业的品质主要体现在细节的设计和服务上,在这一方面的优胜,其实就是企业综合实力的体现。因此,为了在激烈的竞争中脱颖而出,企业就必须要对细节性的东西逐步重视起来,将自身的产品做得更加完善,最大限度的体现产品的诚意和企业的实力。要达到这一目的,企业实施精细化管理就是不二之选,精细化的管理能够最大限度的实现细节的完善,逐步提高用户的忠诚度。
在对精细化管理的认识上,许多的企业都注意到了这一管理模式对未来市场发展的关键作用,因此,更多的企业开始实施精细化的管理以适应市场的需求,能不能将这一管理模式做好也就成为决定未来房地产企业竞争成败的关键。本文首先深入浅出的阐述了精细化管理的思想和理论,让使用者能够更好的理解和认识精细化管理。然后详细的介绍了精细化管理的应用和实施,明确了在房地产项目中使用精细化管理体系的具体方法。最后结合具体的工程实例,在与房地产行业发展关系重大的成本、质量、工期、安全和环保等五个方面进行了探索,将精细化的管理与这几个方面的控制紧密结合,使这一管理模式形成一个闭合的体系,综合的发挥作用,从而使精细化管理模式的作用最大限度的发挥出来,也提高了管理者对这一特殊管理的整体认识,并为今后这一行业的发展和创新提供了成功的模板。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
在国际范围内,也有不少的专家对这一管理方法进行了探索,他们研究的时间更早,获得的成就也更多,所以,积极地参考和学习国外的一些管理理念和方式,对于我国的房地产行业的发展是十分有利的。
19 世纪 80 年代初,泰勒成功研究出了精细化管理[2-3],并被誉为科学管理的先驱,国外通过对房地产实际操作过程的分析,发现了工人在进行作业的时候,有一些流程并不是十分必要的,为了节省时间和精力,同时降低成本,可以将这些步骤省去,因此,他对这些行为进行了总结,最终得出了结论,找到了一条成功提高工人工作效率的捷径。20 世纪初,泰勒又将自己的研究成果着书,成为了有史以来第一本研究相关领域的着作,书中主要研究了工作定额原理、挑选头等工人、标准化原理和建立专门计划层。该书中诸多前所未有的新理论一时间获得了广泛地关注,是研究精细化管理的开端。
二战之后,学界对于如何进行科学化的管理进行了广泛的探索和研究,由此出现了一大批有益的成果。对于科学化的管理的研究逐步形成了一个包括诸多管理理论的成熟的体系。目前为止,许多的管理方法已经成功的运用到了实践当中去,并成功的发挥了巨大的作用,许多的企业就是得益于管理方法的创新为企业谋得了更好的发展。
精细化管理理念已经具有很长的发展历史了,它最先由日本的企业家提出,在 20 世纪,就有一位日本的企业家通过学习福特汽车的管理方法,在此基础上对这一管理方法进行研究,找出了其中存在的问题,并提出了改进的措施。他的研究方法立足于节约成本这一基础之上,力图在企业的员工进行生产作业的过程中找到捷径,在保证产品质量的基础上,缩减工艺步骤和生产材料,从而大大的节约生产的成本,为企业获得更大的利益。这一理论力图为企业的发展提供更加完善的理论经验。在这之后,许多的日本的生产企业都将这一理念运用到了管理中去,并在生产的过程中践行节约的理念,不断改进生产技术,逐步提高产品的质量,最大限度的创造经济价值和社会价值,在这种管理模式之下,日本业界不断发展,带动了日本经济的飞速发展,上个世纪中后期,日本一跃成为世界第二大经济体,日本成功的实践经验也逐渐传播开来,许多国家采用了这种生产方式[4]。
第 2 章 我国房地产项目工程管理现状
2.1 房地产项目开发的基本特征
房地产行业有其自身的特殊性,它的发展对土地和国家政策的依赖性较高,基于房地产之上还存在着许多利益分配和归属的问题,因此它具有很大的价值,它又被称作是“不动产”。在当今市场经济高速运行的今天,房地产行业的发展成为经济社会必不可少的活跃力量,为经济的发展以及人民的工作、生活提供了基础的物质保证[11]。
2.1.1 项目位置的固定性
对于房地产的建设来说,它的位置具有不可变性,也就是说对这一项目的位置的确定十分关键,因为后期不会再有机会进行变动。这就提醒房地产商,在进行选址时,一定要进行深入的调查和考虑,选择最佳的地址,并考虑到周围地区的未来发展对房地产的影响。在选址完毕之后,还要对该地段的收费标准以及消费水平进行调查,将各种信息综合起来考虑,为房地产的建设谋划更好的发展方向[12]。
2.1.2 开发周期长、投资大、成本控制难
房地产项目开发实际就是在土地上建设建筑物。建筑物一般体量都较大,而且建设过程中涉及的环节、面对的情况、遇到的问题复杂繁多,所以一个项目的建设周期都不会很短。此外,项目在开工建设之前还要办理许多繁杂的手续,这同样影响着项目的开发周期。完成一个项目的全部开发工作一般会花费一到三年的时间,有的可能还会更长,对于房地产行业来说,对其资金的投入是巨大的,不论是从买地的角度来说,还是从建设成本的角度来说,房地产建设的各个环节都需要花费大量的金钱。因此,对于房地产商来说,一定要具有雄厚的资金实力,并且能够保证资金灵活的周转。否则,一旦出现资金短缺的问题,房地产的建设就无法再继续下去,并且由于房地产的建设具有很长的周期,因此,短期不可能回收成本获得利润,这样就会导致房地产项目陷入停滞,给企业带来
较大的损失。因此,企业在建设房地产项目的时候,一定要对资金有一个全局的把握,严格控制好资金的使用,特别是在成本上,一定要严格控制,避免资金的使用大大超出预算的成本,减少企业的风险。 2.1.3 国家和地方政策、法规的约束性和调控性
房地产开发是一项特殊的经济活动,它与人们的生活联系密切,还和国家整体经济社会的建设和发展息息相关,因此,对于房地产行业来说,只有在国家政策的积极引导下,在法律法规的约束下,才能健康蓬勃的发展。
摘 要 房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中，由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题，就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。
关键词 房地产 会计核算 问题 对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1 房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1 正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
(2)增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。
(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性——具有高风险，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
摘 要 房地产开发企业有两大核心：资金和土地。而资金在其中更起决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。
关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款
2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。
上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：
1 定位银企关系，选择融资时间及融资行
1.1 建立合作互利的银企关系
现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。
融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，而且金融产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。
1.2 时间安排留有余地
正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。
1.3 挑选合适的合作银行
在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。
2 明确融资途径及所在企业的优势条件
房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。
我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？
（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告，主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。
（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。
（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发历史，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。
（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。
3 贷款操作方法及操作步骤
3.1 接触
房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。
3.2 提供银行需要的资料
确定融资意向后，房地产开发企业就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。
房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要内容，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：
（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。
（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。
（3）项目的分析评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的交通、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。
财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。
例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.
项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。
销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。
安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元
3.3 跟踪沟通与配合
贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。
一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。
请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础计算），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。
做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。
4 结语
（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。
（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。
【摘要】近年来，随着改革开放的深入和经济的发展，房地产行业呈现快速发展的势头，逐渐成为国民经济的支柱性行业之一，然而一些房地产囤地、投机行为严重泛滥导致房价上涨过快，不但抑制百姓购房需求，而且严重影响我国经济的健康发展。对此，政府采取了如“国八条”和“限购令”等多项措施来抑制房价过快上涨，保证房地产市场稳定发展。同时，房地产税费负担过重也是房价过高的重要因素。因此，减轻房地产税费负担越来越重要。
【关键词】房地产开发项目 税费负担 税收筹划
一、研究背景及意义
通过对房地产企业开发项目税费负担进行调查研究，能够更好了解房地产行业税费负担状况，并利用税收筹划等方法减轻企业税费负担，这对房地产企业的可持续发展具有重要意义。首先，有利于提高企业税收筹划意识，减轻税费负担，降低房地产开发企业的经营成本，提高企业的经济效益；其次，可以使税收政策的制定者完善房地产税收政策和征收管理体制；最后，减少房地产开发企业纳税过程中的错误和漏洞，完善企业税收筹划的理论与实践体系，促进房地产行业的可持续发展。
二、万泰房地产开发项目案例分析
（一）万泰房地产有限公司及其开发项目—万泰·锦绣嘉园
万泰房地产有限公司成立于2002年，是一家主要从事房地产开发、经营、物业管理等为一体的综合性房地产开发有限公司。先后开发了 “万泰·名城”、“万泰·都市银座”、“万泰·阳光花园”等项目。
（二）万泰·锦绣嘉园税费负担
（1）万泰·锦绣嘉园财务状况。房地产开发企业所涉及的税种主要有契税、城镇土地使用税、营业税及各种附加费、土地增值税、企业所得税、房产税、个人所得税及印花税。另一部分是行政性费用和事业性费用。
其中， 万泰·锦绣嘉园作为万泰房地产有限公司的小区开发项目涉及的税费主要包括契税、城镇土地使用税、营业税及各种附加费、土地增值税、企业所得税、印花税以及房地产开发企业的各项行政性、事业性收费。因为房屋全部用于销售，项目暂不涉及房产税和个人所得税。其适用的税种、税率、计算公式如下（见表1）
由于行政性及事业性收费种类较多，统计较为麻烦，通过估计，行政性及事业性收费约为1500万元。
（2）万泰·锦绣嘉园税费负担分析。根据万泰·锦绣嘉园财务数据，当期实际营业税税负是5.55%，项目综合税收负担率为16.62%，项目房地产费用占营业收入比例为7.5%。由于万泰·锦绣嘉园该项目为万泰房地产的主打项目，可以看出该房地产企业的税负是比较重的。
三、当前房地产税费负担存在的主要问题
根据万泰房地产开发项目的税费负担分析、对房地产行业的了解以及相关的理论知识，当前房地产税费负担主要存在以下问题：
（一）房地产税费项目繁多、开发经营税费负担较重
据统计，房地产开发经营需要缴纳的税费及相关费用高达116项。以上税费主要发生在房地产开发经营环节，而在房地产保有期间房地产税费非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，不利于房地产市场的健康发展。
（二）房地产税费设置不合理，计税依据不合理
我国现行房地产税费设置不合理，特别是一些费用不合理。如房地产销售房屋时要缴纳土地增值税，还要缴纳企业所得税。其实这两种税都是房地产增值缴纳的税种，存在着重复征税的现象，而企业把税费转嫁到房价上，就造成了我国房地产价格较高的重要原因之一。在市场经济下，任何土地、房产都有一个时间价值，市场机制越完善，这个价值就越容易体现，越容易得到认可。
（三）房地产税费征收管理混乱
房地产行业的税费征收制度不完善，并且管理混乱，一些地方出现重复征收税费现象，并设置一些不合理的收费项目，税费征收依据和标准不完善，没有相应的制度和机制，不能够做到更好的有法可依，而且一些税务人员存在滥用职权，从中获取灰色收入等现象，从而加重房地产企业的税费负担。
（四）房地产开发企业缺少对税费的筹划
房地产开发企业不掌握国家和地方的税费政策、征收标准，不能及时了解国家最新的税费政策，导致企业只能按照当地的税费政策进行缴纳，多缴纳了一些地方不合理的收费，增加企业的税费负担；企业的财务人员缺乏税收筹划的知识
和意识，缺乏对公司的税费负担进行管理，不能够利用相关的税收筹划方法对房地产开发项目的税费进行筹划，从而增加了经营成本，降低了公司的效益。
四、减轻房地产业税费负担的对策与建议
（一）国家减轻房地产税费负担的措施
第一，改革房地产税费体制，完善房地产税费种类，合并相关费用类型，从而减轻房地产行业的税费负担，降低房地产经营成本，稳定房价。第二，加强税费征收管理，制定完善房地产费用征收标准，降低税费征收标准到合理水平。
（二）房地产开发企业应当采取的措施
首先，充分了解房地产税费相关政策，按照最新政策缴纳税费，减少不合理的地方收费；其次，加强财务人员的培训，提高财务人员的税收筹划的意识和能力以及财务管理水平；最后，根据相关税费政策，制定公司的税收筹划策略，降低企业的税费负担和成本，提高企业的经济效益。
五、结论
随着房地产市场的迅速发展，房地产业成为国民经济的支柱性行业。在我国现行的房地产税收制度下，房地产开发企业的税费种类多，负担重，严重影响了房地产业的可持续发展。因此，房地产开发企业的税收筹划显得尤为必要。房地产开发企业利用现行的与房地产开发企业有关的税收法律法规，对其经济业务进行事先的税收筹划，减轻税费负担，降低营业成本，提高公司经济效益，从而实现企业价值最大化。
摘 要:随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。
关键词:房地产;开发;风险管理
随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业,相当多的企业规模小,只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制,从而导致项目的失利。为了有效地规避风险,运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价,并采取合理有效的控制风险的措施,有利于房地产行业的健康发展,也有利于国民经济的稳定运行。
1 房地产开发投资项目风险概述
1.1 房地产投资开发风险的含义
由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。
房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
1.2 房地产投资开发风险的类型
不同的分类原则,可以对风险作出不同分类。按照风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。
1.2.1 房地产投资的系统风险
房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消除的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险等。
1.2.2 房地产投资的非系统风险
房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除的风险,主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、未来运营费用风险等。
1.3 房地产投资开发风险的特征
1.3.1 客观性
房地产投资风险是客观存在的,不以人的意志为转移,比如自然灾害风险、通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险等。管理者可以运用科学的方法来研究风险存在和发生的条件,并采取措施降低风险发生的频率,但是不可能完全消除风险。
1.3.2 不确定性
通过风险的分析和评价,可以知道某种风险因素发生的概率,但是无法预知风险什么时候发生,这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。
1.3.3 潜在性和可测性
房地产投资风险具有随机性并且不是呈现在表面的东西,但它是附着在某些确定事件上表现出来的,人们可以通过以往发生事件的统计资料,对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出判断。
1.3.4 损益双重性
风险往往也意味着对应的收益,如果能正确认识并充分利用风险,就有可能增加收益,因此要积极面对风险,将风险当作经营机会。
2 房地产开发投资项目各阶段风险内容
2.1 投资决策阶段的风险
投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险和开发项目的定位风险、项目的资金管理能力风险。
2.2 土地取得阶段的风险
土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润,开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后,还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作,这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力,从而给项目开发带来风险。
2.3 项目建设阶段的风险
项目建设阶段的风险主要来自建筑物设计理念落后导致的实用性差、承包商建筑技术落后、施工管理不合格、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患,拖延工期造成成本增加、错失销售黄金期的风险。
2.4 租售管理阶段的风险
这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。
3 房地产开发投资项目风险管理对策
3.1 建立风险管理的组织体系,设立专门风险管理部门
由于房地产市场环境日趋复杂,为了有效应对风险,企业需设立风险管理职能部门,以动态的眼光来看待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。
3.2 编制项目的风险管理计划,加强项目风险计划管理
房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划安排,是房地产企业风险管理的目标、任务、程序、责任、措施等一系列内容的全面说明书。房地产
企业通过风险管理计划,建立整个企业各项风险管理工作的目标,确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责,协调企业各部门的风险管理工作,识别投资活动中可能存在的风险,明确风险防范与处理的方法及其选择使用,确定风险管理绩效评价标准,通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控,可以做到事前计划,事中监控,事后评价的系统性的管理。
3.3 建立风险管理的信息系统,形成动态风险监控报告
信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础,因此企业应当设立信息收集和处理的专门部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、土地招牌挂信息、项目资料、市场供求情况等信息,进行及时、准确的分析报告,使决策层及时了解市场风险和机遇。二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度,为企业决策层和相关部门提供项目所在地的市场月报、季报、年报,及时把握宏观经济政策和房地产政策的出台情况,通过信息共享,及时了解各项政策对市场未来走势的影响,市场供求关系变化,竞争项目销售策略及效果、消费者需求变化等情况,为项目开发经营决策提供依据,提高决策的前瞻性和科学性。
3.4 加强风险管理的系统培训,强化员工风险管理意识
企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训,可以提升员工的专业度,增强企业凝聚力,通过风险管理教育,使他们了解所面临的各种风险,掌握风险防范和处理风险的方法,强化风险意识,从而提升整个企业抗风险的能力。
3.5 采取投资分散策略和联合策略,分化和降低风险
投资区域分散:房地产市场具有很强的区域性特点,由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等情况不同,对房地产投资收益的影响也各不相同,房地产投资分散于不同的区域,就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响,达到降低风险的目的。
投资种类分散:不同类型的房地产投资的风险大小不同,获得的收益也不同,在房地产投资种类上分散,可以降低房地产企业的整体风险。
投资时间分散:是确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。
联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资,利益共享、风险共担,发挥各自的优势,从而降低独自经营项目的风险。
综上所述,房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险,开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理,设立专门的风险管理机构,制定风险管理计划,明确风险管理目标,明确各部门风险管理人员的责、权、利,通过有效的信息共享,加强各部门协调,采用各种风险防范的措施,主动性的控制风险,增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力,保障企业的可持续发展。
【摘 要】本文根据债务重组准则、收入准则及相关财税法规的有关规定，通过对三种情况以房抵债行为的实务财税处理分析，解析了房地产开发企业以开发产品抵偿债务的会计与税务处理。
【关键词】债务重组 公允价值 账面价值 会计处理 税务处理
一、新准则下以房抵债业务会计处理探析
债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定做出让步的事项。债务重组主要有以下几种方式：①以资产清偿债务；②债务转为资本；③修改其他债务条件；④以上三种主式的组合。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。对于前述第①、②种情况的以房抵业务，由于其符合或基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。而对于第③种情况的以房抵债业务由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理就出现了二种不同的处理方法，即：①按照所抵债务的账面价值确认销售收入，同时结转相应的成本，不确认开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额；②按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。对于上述二种处理方法，第①种会计处理方法明显不符合收入计量的有关规定，混淆了已收或应收合同或协议价款与公允价值的区别，因此不正确；而第②种会计处理方法则更符合该项经济业务的实质，因为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的部分实质上是一种无偿赠与，按照捐赠支出对其进行会计处理是合理合法的；因此笔者认为对于第③种情况的以房抵债业务采取该种处理方法是正确合法的；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
二、以房抵债业务的流转税和所得税处理探析
根据营业税和企业所得税的有关规定，房地产开发企业以开发产品抵债属视同销售行为，应按规定计征相应的税款。营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。可见，对于前述第①、②情况的视同销售行为，由于开发产品的公允价值小于或等于所抵债务账面价值，因此按所抵偿债务的账面价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税，在实务处理中不存在任何争议。而对于前述第③种情况的视同销售行为，如何确定其应税营业额在实务处理中则存在二种不同的观点：第一种观点认为虽然开发产品的公允价值大于所抵债务账面价值，但由于以房抵债行为是因企业资金紧张等原因引起的，不属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照所抵债务账面价值确定其应税营业额；第二种观点认为开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的差额实质上是一种无偿赠与或利益输送行为，属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额；对于上述二种观点，笔者认为第一种观点的法律依据比较牵强，存在一定的纳税风险；而第二种观点则更符合该项业务实质，且与开发产品实际销售时的应纳税额一致；因此对于前述第③种情况的视同销售行为，应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税。
企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定：②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。《企业债务重组业务所得税处理办法》规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债务人应当将重组债务的计税成本与支付的非现金资产的公允价值（包括与转让非现金资产相关的税费）的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额。可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务的视同销售行为，其企业所得税的应税收入应按照从高适用的原则确定，即：第①情况的视同销售应按照所抵债务的账面价值确定应税收入；第②、③种情况的视同销售应按照开发产品的公允价值确定应税收入；对此在所得税实务处理中不存在任何争议。
综上，在房地产开发企业以开发产品抵债的会计与税务处理上，只有紧扣业务实质，准确把握相关财税法规的内涵，才能做到合理合法、有理有据，从而避免无谓的财税风险。
论文关键词：房地产 财务管理 资金 融资 税收筹划
论文摘要：房地产行业深受国家宏观调控的影响，只有加强财务管理与监督，才能达到降低成本、增加利润增长点的目的，提高企业的经济效益。
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和按期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、国有房地产企业财务管理中存在的主要问题
第一，财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
第二，有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些子公司资金闲置，而另一些子公司却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
第三，融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
第四，房地产行业的平均税负高于其他行业，然而很多房地产企业由于对税法和会计政策的理解不够深入，不能合理合法地运用税收筹划的手段来推迟税款缴纳的时间，达到税收负担最小化，无形中增加了企业的财务负担。
第五，审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
三、国有房地产企业加强财务管理的措施
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
第二，完善资金管理体制。一是编制包括经营、建设、投资、筹资等在内的全面资金预算。在此基础上，每月末还要根据项目建设进度以及完成的工程量编制次月的项目建设资金使用计划表。计划表应优先安排关键节点、重要项目、重要设备的资金支付，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。二是根据“有计划不超支，无计划不开支”的原则，按计划用款，并严格按照规定的用途使用资金。严格限制超计划的资金支出，对超计划的资金支出要有特别的授权与审批程序。三是财务部门专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关业务部门反馈，待违规情况整改完毕后再继续支付下一笔资金。
第三，优化融资方式。一是依托集团的资金管理中心，对资金进行统一集中管理，利用各子公司的闲置资金进行内部调剂使用，不仅可以使房地产企业相当于获得无息贷款，也提高了资金的整体使用效益。二是借助集团综合优势，银行给予集团综合授信额度并提供优惠利率，由集团向银行取得统借统还贷款后再向房地产企业分拨借款，付息期间按银行贷款利率向房地产企业收取借款利息后统一归还银行。此外，房地产信托也是国家宏观调控政策下房地产企业的又一重要融资渠道。
第四，合理运用税收筹划手段。一是在土地增值税核算中房地产开发费用有两种扣除办法，利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，准予按税收有关规定据实扣除，其他开发费用按土地成本和开发成本两项之和的5%以内计算扣除；如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按土地成本和开发成本两项之和的10%以内计算扣除。因此，比较两种办法的扣除金额孰大，选择对企业有利的扣除方式。二是房地产企业所得税的征收方法为开发产品未完工前按预计计税毛利率计算预征企业所得税，待完工结算后按实际毛利率计算企业所得税。由于计税毛利率比实际平均毛利率小的多，因此，应根据开发产品完工的确认条件，选择最佳的完工时间点。同时完工到竣工结算之间还有一段时间，会计上由于未取得全额发票，此时发票不足金额可以预提（最高不超过合同总金额的10%），据此计算企业所得税。因此合理推迟竣工结算时间，将延迟缴纳的税款转化为企业无息贷款，获取资金使用的时间价值，减轻资金紧张压力。
第五，加大审计评价力度。一是审计部门除了项目完工后的全面审计外，还要在项目建设中实施不定期的专项审计，对在审计中发现的问题督促项目部和相关业务部门及时进行整改，并对整改落实情况进行评价。二是建立完工项目后评价制度，组织各业务部门对项目完成后取得的经济效益进行综合分析与评价，总结经验教训，为今后新项目开发的投资决策提供可行性建议。
四、结束语
综上所述，国有房地产开发企业只有通过健全财务管理制度、完善资金管理体制、优化融资方式、合理运用税收筹划等措施，以加强财务管理与监督，降低成本，提高企业的经济效益。
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