中西部地区房地产市场升温因素分析

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2015年以来，全国房地产市场进入又一个黄金时期，实现销售数量及价格的快速上涨，带动了国民经济的发展。区别于以往房地产市场销售情况，本轮上涨行情不仅是东部一线城市房地产市场的一枝独秀，而是还包括中西部地区在内的三、四线房地产市场量价一同快速增长。另外，自2017年以来，为了遏制过热的房地产市场，全国各地区采取不同程度和日趋严厉的调控政策，但各地的市场调控成效呈现出较大差异。一、二线大城市效果较为明显，销售市场开始降温，而中西部地区与三、四线城市房地产市场却仍然繁荣，并逐步成为全国房产销售的主要市场，在某些地区甚至出现了“千人抢房”的现象。相关研究表明，棚改货币化安置、投资性购房以及东部发达地区楼市调控加码都是影响中西部地区房地产市场升温的因素。其中投资性购房才是驱动中西部及三、四线城市房地产市场发展的主要动机，而并非某些观点认为的棚改货币化安置政策。

1棚改货币化安置政策现状

自我国推行实施棚改政策以来，根据安置方式的不同大致可以将其分为两个阶段。第一个阶段，2015年以前，各地区棚改安置采用“以实物安置为主，货币安置为辅的方式”，实行“一拆一补”的政策。第二个阶段，自2015年开始，在国家“去库存”政策的引导下，各地的棚改安置方式由实物安置向货币化安置转变，并且这种安置方式所占比例逐年提高，由2014年的9%迅速提高到2017年的60%，在部分城市甚至达到100%货币化安置，一举成为最为主要的安置方式。

2棚改政策对于中西部房地产市场的影响

自2016年以来，全国房地产市场销售呈现明显的分化趋势，东部地区房产市场逐步降温，而中西部地区的房产销售则一改以往的颓势，迅速兴起，逐步取代东部地区，成为驱动全国房产销售的主要引擎。一种观点认为，棚改货币化安置政策的推行是促进中西部地区的房产销售的主要因素。这种观点主要的论据在于:一、中西部地区的房产销售开始升温的时期与棚改货币化安置大力推行的时期几乎同步。但是需要注意的是，这段时期也是一、二线城市楼市调控政策加码，限制商品房销售的时期。二、相关研究表明，在2016年有48.5%的棚改家庭选用了货币化安置的方式，因此认为这种安置方式去库存大约2.5亿平方米，占当年住宅商品房销售面积的18.2%。但是需要注意的是，这其中的前提是所有选择了货币化安置的棚改家庭都在这一时期内重新购置了新住房。相关数据表明，自2013年至2017年，所有经历了拆迁的城市棚改家庭中的31.6%选择了货币化安置的方式，同时有7.4%的家庭选择了实物与货币两种安置方法，其余家庭选用了实物安置的方式，平均补偿金额为31.5万元，而中西部地区的补偿金要远远低于东部地区，平均仅为18.6万元，这与当地商品房价仍然存在较大缺口，也就意味着棚改拆迁户仅仅依靠拆迁款购房，并不能实现全额支付，一方面，相关统计表明，中西部地区的棚改拆迁家庭有1/3的为无业家庭，同时存在不同程度的家庭成员离退休，丧失劳动力的现象;另一方面，棚改就业家庭中家庭年收入也偏低，据统计，棚改家庭年收入仅为4.1万元。由此可见，仅仅通过这两个观点，并不能简单地得出棚改货币化安置政策就是中西部地区住房热销的主要因素。

3投资性购房是中西部房地产销售升温的主要驱动力

中西部地区房产销售升温的最主要的因素有可能是一、二线城市日益严厉楼市调控政策，导致越来越少的人有资格购房，同时我国缺乏较为成熟有效的投资途径和渠道，股市的长期低迷，造成的投资转移效应，大量的投资客将目光转向了中西部地区，驱动了中西部地区房地产市场的繁荣。相关数据表明，2015年年末，我国房地产可销售面积为71853万平方米，且大部分为三、四线城市所保有，存在着较高的金融风险。为此，相关部门出台一系列的“去库存”政策，比如提高棚改货币化安置比例，然而并没有很快带动三、四线房地产市场繁荣。2017年，随着东部地区一、二线城市“去库存”的基本完成，开始推行实施严格的楼市调控，比如限购限售以及加紧货币信贷政策等，同时我国缺乏较好的投资渠道，导致大量资金从一、二线城市向三、四线城市转移，促进当地房地产市场的迅速升温。货币化安置家庭购房以投资性购房为主。2013年至2017年，新购房的货币化安置家庭中有69.0%已拥有住房，而同期购房的其他家庭中，拥有住房的比例仅为42.6%。同时，比较2008—2018年第一季度全国家庭的购房动机，投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%，2013年上涨到28%，2016年上涨到33.4%，2017年37.6%，2018年50.3%。从家庭住房居住情况上看，也主要是投资性购房。考虑2013年至2017年，购房家庭在2013年的居住状况为，一线城市63.6%的家庭居住在自己的房屋里面，二线为69%，三线为80.4%。租房家庭占购房家庭比例低。

4结论

4.1棚改货币化安置影响中西部地区房地产市场

棚改货币化安置政策促进了中西部地区房产销售，通过货币化安置的方式，使得棚改家庭有了一定数量的资金，为房地产市场注入了大量的资金，一定程度上促进了房地产市场的繁荣，但并不是最为主要的驱动力。

4.2投资性是促进房地产销售的主要因素

通过对影响房地产销售因素的分析，得出投资性购房才是促进房地产销售的最主要因素。选择棚改货币化安置的家庭大部分为有房家庭，投资性因素是促进其购房的主要因素，同时一、二线城市房地产调控的加码，也促进了投资向中西部地区的转移。现阶段，对于中西部地区的房地产市场的基调，依然是“调结构、去库存”，相对于全面叫停棚改货币化安置模式，应该更加注重“一城一策”，继续坚持棚改货币化安置。

参考文献:

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［2］张婷婷.关于棚改区改造中货币化安置方式的创新实践研究———以国家开发银行棚改贷款为例［J］．西南金融，2015(6)．

［3］谢云峰.棚改货币化政策对三四线城市房地产市场的影响［J］．中国经贸导刊.2018(6)．

［4］龚维进，徐春华.交通便利性、开放水平与中国房价———基于空间杜宾模型的分析［J］．国际贸易问题，2017(2)．

［5］毛其淋，盛斌.中国房地产市场的“巴拉萨—萨缪尔森”效应———来自省际动态面板数据的经验证据［J］．财经研究，2010(12)．

作者:沈俊宏 单位:成都理工大学