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美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。
一、房地产泡沫
(一)房地产泡沫的主要特征
借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。
由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
(二)房地产泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。
2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。
3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。
4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。
(三)房地产泡沫的危害
当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。
日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。
二、经济泡沫与房地产业的关系
(一)知其利害,用其之长
房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。
(二)剖析现状,均衡发展
目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。
三、结束语
早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。
参考文献:
[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.
[2]李坤望.国际经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.
1.1空置率、房价收入比两个指标高居不下房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50％以上，根据空置率的正常取值应该在5％以下，10％－20％及20％已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1．8－5．5倍之间，发展中国家保持在3－6倍之间，而我国已经高达7．8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。
1.2非理性的投资者行为从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。
1.3房产商借贷市场混乱现象房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。
2行为金融学在房地产泡沫现象的应用
大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。
2.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。
2.2羊群效应羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。
2.3反馈机制在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。
2.4从噪声交易者理论看房地产泡沫噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。
3从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议
3.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。
3.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。
3.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。
4结束语
改革开放以来，随着经济的持续发展，我国房地产业也有了飞速发展。房地产业的发展对推动经济增长起着重要的作用，同时，由于一些不利因素的影响，也给我国国民经济和生活带来负面效应，主要体现在房地产价格泡沫上，与此同时，国家货币政策的也要对此做出相应的调控，以此来保证整体经济的平稳发展，平衡国民生活体系。
【关键词】
房地产；价格泡沫；货币政策；调控
1 我国房地产业的现状分析
当前，房地产经济在中国的经济发展中占据着很重要的地位，并且所占份额在不断加大，已经逐渐成为居民财富的重要组成部分。房地产开发投资的增长速度也要明显快于固定资产的增长速度，而且它的投资额比重在整个社会经济中也在不断加大，这种情况在近几年显得尤为明显，在它的速度和数量增长的同时，价格上涨问题也是人们普遍关注的热点。当一种资产在交易的过程中连续涨价，价格已经背离原有的价值，并在上涨到一定的难以承受程度时，必然发生陡然暴跌现象，经济也由繁荣转向衰退，就好似气泡一样破灭。而房地产泡沫则指的是在虚拟需求的基础上，由房地产投机等一些负面因素引起的房地产价格持续上涨，使房地产价格偏离理论价格，明显大于其实际价值的一种现象。房地产泡沫就是房价过高，并且远远超出了它的实际价值和大多数人的购买能力，这种现象目前在我国尤为明显，具体体现在房价收入比上。房价收入比指的是一套住房的总价格占一个家庭年收入的比例，这是判断房地产价格的一项重要指标，在世界各地均普遍采用，世界银行的判断标准为 5 ：1，而我国已远远超过了这个指标，达到 10-15 ：1，这是一种严重失衡的表现，应当引起重视。另外目前还存在的情况就是，商品房的空置率较高，一些房地产开发商为了谋取暴利，盲目开发高档住宅和别墅群，而忽视了主要需求部分——普通民众的住房需求，这就在一定程度上造成经济适用房的欠缺，这种开发比例的失调，会使得房价不断攀升，更加大房产泡沫的现象，不仅不利于房地产行业的发展，由于普通民众的住房需求得不到满足，大众心理会产生负面情绪，也会阻碍社会的和谐发展。
2 引起房地产价格泡沫的因素和结果分析
在房地产业的形成和发展中，房地产价格是供应和需求的关系直接作用的结果，而房地产价格泡沫的存在一般认为是房地产的过度投资和社会心理因素引起和推动的。
在房地产业发展的初期，市场机制并不完善，此时的房地产业并没有一个合理均衡的价格标准，尚处在发现价格的阶段，也就是寻找到一个符合住房实际价值的价格以实现均衡的阶段。随着人口和人们收入的增加，对住房的需求也不断加大，就会刺激房地产投资的速度和数量，很多人买房是为了投机而非居住，一些投资商使用暗箱操作的手段，低价获取国有土地使用权，用来进行开发投资以谋得利益，这在很大程度上会引起房地产价格泡沫。回顾我国房地产业的发展史，每一次房地产价格膨胀的背后，都是由于经济的高速发展而产生的。近年来，中国经济受到全球金融危机的影响后，已在开始逐步复苏，也会进一步繁荣我国房地产经济。因为随着经济的发展，工业用地、商业用地等的需求就会有所增加，人民的收入也会增加，购房需求就会增加，从而刺激房地产的市场。这种房地产投资过热的现象在近几年尤为显著，并呈现逐年加快的趋势，这其中，住宅投资的增长更为明显，从地域上来看，东部地区投资过热的现象高于中西部地区。
另一个影响房地产价格泡沫的因素就是社会心理因素，在很大程度上，人们决定是否买房并不是根据当前的收入和需求来判定的，更多的是根据房地产价格的发展和未来预期能有多少收入来决策的，表现为用贷款融资的方式来购房，有调查数据显示，我国个人住房贷款额在近几年一直呈现大幅上涨的局面，这是因为房地产价格的不断攀升，人们认为未来它仍会继续上涨，为了避免以后价格持续上升因此就尽可能提前购房，这种心理预期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地产价格上涨从而脱离其实际价值，出现房地产价格泡沫的现象。
这两类因素对房地产价格泡沫都起着明显的作用，而当这种价格持续攀升的现象高到个人乃至整个社会无法长期承受的时候，一旦未来遇到某种突发事件的冲击，就会出现泡沫破灭的过程，我们无法判断泡沫到底累计到何种程度才会破灭，这种泡沫累计的程度上差别很大，从世界各国的房地产泡沫经历中就不难发现这一点。而一旦出现泡沫破灭，不仅会对房地产行业造成极大破坏，同时也会对社会心理造成破坏，带来的后果就是投资下降，市场结构失调，资源配置失衡，而且会斩断房地产开发与消费的资金链条，带来经济的衰退，进而引发金融危机。
3 货币政策对房地产价格泡沫的影响
在房地产经济快速发展的时代，它的价格波动是中央银行调控货币政策的一个重要考虑因素，而货币政策也应该成为调控房地产价格泡沫的有效手段。当今社会房地产价格与其实际价值之间的巨大偏差，给全国经济金融的发展和民生的改善带来极大的负面影响，使当局在制定货币政策时陷入到一个两难的境地。当中央银行调控房地产价格的力度过大时，就会与它在预先设定的货币政策下的价格有较大差异，将会对价格稳定造成较大冲击，不利于我国经济的平稳发展，因此在进行货币政策调控时，要兼顾着物价稳定和经济增长两个方面平稳调控。反向的信贷政策能有效抑制我国房地产价格泡沫的局面，且这种方法的效果也是非常显著的，控制流动性过剩也能有效阻止房地产投资的过度膨胀。如果扩张信贷政策，放任流动性，则会在很大程度上加快房地产投资的增长，极易引起房地产泡沫。同时，提高外资进入我国房地产市场的标准，能有效抑制境外机构和资金在我国从事炒房，能将我国房地产市场的发展推动到健康、持续的发展阶段。另外，调控货币供应量也能有效抑制房地产价格泡沫的局面。
4 结语
通过对我国目前房地产市场的现状分析，不难看出现阶段我国房地产行业存在的价格泡沫问题，而产生这种泡沫现象的原因，有房地产过度投资和社会心理因素两大方面，针对这样的现象，国家要制定出相应的货币政策来调控房地产市场，使我国房地产业走向健康稳定的方向，更好的带动国民生活发展和社会经济的进步。
【参考文献】
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[3]陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友，2010（16）：37
关键字：房地产泡沫；形成机制；影响；策略
前言：房地产泡沫的涵义是指由投机性质的购买需求来刺激房地产价格持续攀升的一种非良性房地产营销现象。这种价格的上升并不是以现有市场的供需为基础的，而是通过投资方的一种资产投机来迅速拉动内需，从而达到提升房地产价值的目的。但是当房地产商品的价格过高，超过群众的购买能力时，就会使房地产商品购买量大大降低，房地产商家为了维持短暂的经济繁荣现象，进一步提高价格，形成恶性循环。这种表面上的房地产繁荣现象就是房地产泡沫。房地产的发展对国民经济有着重大影响，因此，一定要有效地抑制房地产泡沫的出现，减少房地产出现假繁荣、真亏虚的现象。
一、房地产泡沫的形成机制
1.资金过度支持对房地产价格形成的影响
在房地产发展中，有力的资金支持对商品的质量有着至关重要的作用，但是当金融支持超过一定额度，房地产行业为了满足金融投资方的要求，就会通过投机方法来拉伸市场需求，进行炒作来提高房价。在房地产行业的发展中离不开资金的支持，但是过于依赖金融支持就会房地产开发商陷入资金膨胀的心理怪圈中。房地产商品开发中过于依赖金融支持，一旦房地产商品建设出现资金断链，开发商就会不断提高房价，以此维持短暂的市场资金平衡，长此以往，就会造成房地产泡沫。
2.土地资源的垄断与资源供给弹性的影响
房地产主要是对土地资源的开发，我国虽然土地面积广阔，但是可供房地产企业进行开发的土地资源并不丰富，房地产开发商为了得到更多的经济利润，就会将部门土地资源进行垄断。我国的土地是属于国有制，其供应量十分有限，但是房地产通过使用权出让的制度来实现土地垄断，这种垄断使开发商的商品成本大大提高，为了弥补这种资金差价，开发商势必会提高房价。但是这就让土地资源的供需出现严重不平衡现象，当资源供给弹性不能调节这种过度垄断时，就会出现房地产泡沫。
3.逆向道德选择风险与企业投机的影响
逆向道德选择存在着一定的风险，当房地产企业进行商品开发时，他们势必要得到相关产业的支持，这种多方合作的方式虽然可以将风险平摊，但是如果一方出现道德裂痕，就会让相关合作方都受到经济损失。与此同时，房地产企业为了获得更高的经济利益，在商品投资选择时不免会出现投机心理，为了让这种投机得到保障，房地产开发商就会不断提高房价，让房地产市场形成一种假繁荣的现象，一旦这种假繁荣的现状无法维持下去，就会引发房地产泡沫。
二、房地产泡沫带来的影响
1.房地产泡沫在经济发展上的影响
房地产泡沫的出现对经济的发展主要有正面和负面两种影响：从正面上来看，房地产泡沫的出现可以在一定程度上带动其他如建筑、设计、金融等多个行业的发展，拉动本地的GDP发展，但是房地产泡沫还可能阻碍整个地区产业结构的优化组建，过度拉伸经济可持续发展的力度，使经济发展呈现短促、能动性差的局面，严重阻碍了当地经济局势的构建。房地产泡沫的出现让大量的资本过渡带到房地产市场中去，所以就使我国的信贷业出现大量资金流动的现象，一旦房地产的资金出现无法回收的现象，就就会让当地的经济出现崩溃，从而引发相关产业的经济链出现断层，最终出现小范围内的金融危机，很不利于本地的经济发展。
2.房地产泡沫对政治发展的影响
房地产泡沫不仅对当地经济的发展有着重要影响，对当今的政治格局也有着不可忽视的影响作用。以日本为例，从1996年日本执政以来，大规模的鼓励房地产建设，但是由于过度的资金膨胀，房地产企业为了稳定自身企业的发展，不断提升住房价格，从而就造成了房地产泡沫的出现。房地产泡沫给日本经济的发展造成了很大程度的损失，使得日本政局极度动荡不安，而这种政局的不稳定使得当时的日本在国际的影响力不断下降，国际地位也不再稳固，国家在世界上的核心竞争力水平渐渐下跌。由此来看，房地产泡沫的影响范围涉及十分广泛，只有减少房地产泡沫的出现，才能让房地产稳定持续发展。
3.房地产泡沫对社会的影响
从我国国民收入趋势来看，可以从两个层面来考虑：以政府的角度上看，群众收入越来越向政府方向集中靠拢；以居民内部角度来看，收入趋向极端化，资金积累越来越集中到小部分人手中。这种收入发展模式造成了经济分布极度不平衡，财富转移过分扭曲，房地产泡沫的出现无疑是加剧了这种现象，这种不正常的经济格局会激化房地产企业与住房购买者之间的矛盾，如果这种矛盾得不到有效控制，就会使人们的思想越来越趋近于对金钱的贪婪，从而会激发一系列社会矛盾，对广大群众的社会价值观与道德人生观都有着不良影响。
三、抑制房地产泡沫的策略
1.革新房地产制度，调整税收政策
目前的房地产发展和规划制度还存在着一定缺陷，因此，政府要顺应市场的发展要求，不断革新房地产的相关法律制度，调整税收政策，让房地产行业健康稳定的发展下去。从某种程度上来讲，房地产的商品投资存在着一定的投机成分，而正是这种投机思想才使如今的房地产发展极不稳定。同时，传统的土地财政又是诱发政府推动房地产泡沫出现的主要推动力，因此，政府制度的改革就要以此下手，扫除制度中不合理、不科学的相关要求，不断完善房地产的发展制度，实行差别化的税收制度。这种税收制度是通过提高空置房的税收来加大房地产居住者的需求与交易量，使房地产投机的风险与成本加大，从而减少房地产泡沫的出现。
2.加强政府宏观调控力度，差别化信贷制度
政府的宏观调控能力对整个房地产行业的发展有着关键性的决定作用，因此，为了避免房地产泡沫的出现，当地政府应该适当地进行宏观政策调控，差别化信贷政策，将本地的房地产发展稳定下来。房地产行业是一个资本累积与投机的行业，它的资金流动性很大，如果只依靠自身企业的储备资金往往难以满足长期的资金填补。政府要建立严格的信贷监管部门，加强信贷资金的信息传递监管，对房地产信贷交易中的欺诈行为给予严厉的法律惩罚。同时政府还要加强对房地产行业信贷业务的管理，鼓励企业严格监管贷款资金的流向，认真核实借贷人的还贷能力，控制好资金得到合理调控，不会出现资金不明流向的出现。
3.完善购房供应体系，扩大保障房建设
房地产泡沫的形成与市场需求弹性有着密切联系，因此，要想减少房地产泡沫的出现，就应该完善相关购房供应体系，扩大保障房的建设，为房地产的发展提供可持续性的动力。居民住房不同于其他产品，如果将住房只看做一种商品来出售的话就会造成很多的居民居住恐慌，不利于城市和谐文明建设。因此，房地产企业可以将保障房的产品发展方向向小产权房靠拢，小产权房可以加剧房地产间的产品竞争，从而让房价呈现稳定的下降趋势，这样一来，不仅可以满足广大人民群众的购住房需求，还能够缓解房地产企业与市场发展的摩擦，使房地产开发商与购房群众的紧张与矛盾得到解决，促进房地产行业的良性发展。
关键词：房地产；泡沫：指标
近几年来，天津市发展迅速，借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动。2007年以来，天津成为继上海、北京等一线城市之后的新的房地产投资热点。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测。短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升。这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
一、天津房地产泡沫实证分析
(一)房地产价格增长率/GDP增长率指标分析
1997～2003年，天津商品住宅平均价格年上涨幅度低于天津GDP增长速度，说明天津对房地产业的宏观调控有效。使房地产泡沫现象得到遏制，天津的房地产业运行正常。但是，2004～2008年，房价暴涨，天津商品住宅平均价格年上涨幅度显著高于GDP增长速度，商品房价格增长率/GDP增长率的平均值为1.6，2005年天津房价增长率/GDP增长率达到2.05，2008年达到1.81，该比值显著高于全国的平均值，说明天津的房地产市场已经存在泡沫现象，究其原因，是房价的暴涨导致了该指标的超额，表明房价的增长已经显著高于GDP增长，预示着房价的增长有可能超出人们的收入增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将吸引投资浪潮，促成空置率的上升，引发经济泡沫的形成和膨胀。
(二)房价收入比
2003年以来天津的房价收入比从发展趋势上来看，总体呈急剧上升的趋势。平均值为7.74，虽然低于96个国家的平均值，但是2008年的房价收入比高达9.27。同时，2004年以来天津的房价收入比显著高于全国的平均水平，且差距呈逐年上升的趋势，由此可以看出，2008年天津的房地产泡沫继续增多。
(三)货币供给(M2)的增长率
1997～2003年货币供给的增长率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出现了反弹。商品房价格的变化趋势与货币供给的变化趋势基本一致，但商品房价格的变化要先于货币供给变化一段时间，且波动较大，这说明房价变化还受到其他诸多因素的影响。2004～2005年间，货币供给增长率呈下降趋势，但商品房价格增长率却还是呈高速增长的趋势。由于货币供给的下降，2006的商品房价格增长率有所下降，但是2008却又快速回升，政府的宏观调控政策未见明显效果。天津房地产泡沫现象还是不容乐观。
(四)房地产开发投资/全社会固定资产投资
天津市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重除1999～2000年接近30％外，其后几年至2008都一直处于20％的附近，尽管其比值高于国际上公认的10％的比值，但还是远远低于30％的泡沫指标。因此，天津市的房地产市场泡沫度不高，还算是健康运行。
(五)房屋施工面积/房屋竣工面积
2003-2006年期间天津市商品房施工面积/商品房竣工面积的比值低于或略高于2.5，说明天津市的房地产市场的需求旺盛，供应略紧，从而拉动房价的上涨。2008年该比值达到3.07，且呈逐年上升的趋势，可见目前的房地产投资热度不断升温，有形成泡沫的危险。
(六)商品房空置率和销售竣工比
总体上，天津市房屋销售竣工率均小于1，商品房竣工面积大于销售面积，商品房空置面积持续增加，但累计空置面积增幅减缓。近几年的房屋空置率均高于20％以上，商品房积压严重。
【关键词】 房地产经济泡沫 监测方式 预警 产生原因
现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。
1. 房地产经济泡沫的具体含义
在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。
2. 造成房地产经济泡沫的原因
2.1银行的信贷过度
造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。
2.2消费者的预期
一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。
2.3调控措施的不协调
对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。
3. 房地产经济泡沫的防范措施
3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。
3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。
结语
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
【关键词】房地产，泡沫，影响，防治
我国的城市化进程经过三十多年的发展，取得了一定的成就，在这个过程中我国的房地产产业也得到了快速的发展，在我国国民经济中所占的地位也越来越重要。部分一、二线城市的房地产市场出现了房价不断攀升，但是房屋需求量又不足的现象，房地产市场产生了不同程度的泡沫，加之目前资本市场情况低迷，于是房地产泡沫问题又重新被提上了日程。
一、房地产泡沫的含义
“泡沫”归根结底是一种价格的波动现象，但是与一般的价格波动不同，“泡沫”中的价格波动不是连续的，它的波动幅度很大，会在一段时间内持续上涨，变化速度和幅度都会很剧烈，但是在达到顶峰时又会突然出现暴跌，不具有周期性。这种泡沫现象表现在账面上会出现账面价值高于市场价值，形成经济的虚假繁荣。房地产泡沫是一种经济泡沫，但是是以房地产为载体，一般是指由于投机等原因，导致房地产价格偏离了正常的市场价格，而呈现出无节制的持续上涨，并且上涨幅度脱离了自身价值的合理过程和状态。
二、房地长泡沫产生的原因：
房地产泡沫的产生是多种因素综合影响的结果，主要的原因有以下几方面：
1、土地的稀缺性是对房地产产业的资源约束。土地的自然供给是固定的，其表现出来的稀缺性对我国的城市化进程起到了一定了约束性，造成了房地产供给弹性的缺乏。另一方面，在利益的驱使下，许多人将土地当做一种金融衍生工具来获利，带来了经济泡沫。除此之外，土地资源的不合理规划及利用、土地交易制度的不健全、房地产开发商的“圈地”行为等也引起了土地资源与房地产发展之间的矛盾，间接的带来了房地产泡沫。
2、房地产市场不完善。房地产市场的不完善首先表现在市场的信息不对称，房屋买者和卖者的信息不对称导致许多房地产交易和房屋的定价都处于不透明的状态，最终使成交价不能反映真实的房屋价值。其次是房地产市场的过度投机，过高的房价上涨预期等原因使房地产的投资和投机规模越来越大，这在一定程度上也促使了房地产泡沫的产生。
3、制度的缺陷。首先是因为政府的某些无效干预使土地供应制度出现缺陷，；其次是税收制度的缺陷，只要表现在我国税收制度的滞后性；再次是住房保障制度，城市居民购房的高需求和住房保障制度不足之间的矛盾也导致了房地产泡沫；最后还有银行在房屋信贷风险防控等方面的制度缺陷。
三、房地产泡沫的影响
房地产泡沫的存在对房地产市场及整个经济市场的发展既有有利的影响也有不利的影响。如果房地产泡沫控制在一定的范围内，不至于构成泡沫经济，经济市场没有出现较大幅度的波动和震荡，即，存在的是适度的经济泡沫，这些经济泡沫可以对经济的发展起到促进的作用，增强经济发展的活力，促进良性竞争，推动房地产和整个经济的健康发展。
但是一旦这种泡沫超过一定的范围就会对社会产生负面的影响。其危害性主要体现在以下几方面：
1、导致经济结构失衡。泡沫破灭前房地产行业的回报率明显高于其他行业，这使社会的大量资源进入房地产市场，而其他领域则会因为缺乏资金等生产率下降，导致社会资源配置失衡，经济结构失衡。
2、导致金融系统瘫痪。较高的预期市场回报率还会诱使银行将大量的贷款投放到房地产市场上，扭曲了银行正常的资金投放标准，加大了风险防控能力。一旦泡沫破灭就会增加大量的呆账与坏账等，加之负面影响的蔓延极易导致整个金融体系的瘫痪，造成金融危机。
3、导致经济萧条，甚至引发社会危机。泡沫经济是由虚假的高盈利预期引起的，一旦泡沫破灭，虚假的经济增长也会暴露并破灭，导致经济萧条，并会伴随着工厂的破产和大面积失业的出现，导致社会的不正常波动，造成社会恐慌，除此之外房地产价格的不断上涨会加大城乡之间的贫富差距。
四、房地产泡沫的防治
为了确保我国房地产市场和行业的健康发展，对于房地产泡沫的防治可以从以下几方面来开展和完善工作。
一、加强我国国有土地的管理制度。一方面政府有关部门要对国有土地的对外投放量制定合理的计划与安排，在土地市场化的出让过程中，可以考虑通过适量增加公开招标的方法来给开发商充分的分析时间以做出理性的决策；另一方面对土地的价格也要加强监管与适度调控，避免土地价格上涨过快，从根本上保持我国土地买卖市场的稳定。
二、继续发挥我国政府的宏观调控功能。加强房地产市场的管理，对房地产的投机要予以严格的打击或者采取较高的税收政策；完成资源的有效配置，抑制土地闲置与房屋的空置；出台房地产领域的相关法律、法规，加强行业的管理，发展并完善住房公积金制度，充分发挥其在区域经济中对于房地产经济的调节作用。
三、加强信贷系统的管理。对于每年信贷的增长要严格控制在一定的范围之内，因为住房信贷有经济周期的风险，所以稳定抵押信贷资金的流量可以较好促进住房市场的稳定性，进而有效的防止和减少房地产的泡沫。另外，因为房地产信贷占银行信贷业务的比重较大，而且，这项业务兼具高收益与高风险，为了确保银行住房信贷业务在风险中健康发展，银行必须要建立一套具有针对性的管理系统，以在一定程度上抑制房地产泡沫的产生与扩大。
四、建立和完善关于房地产泡沫的有效预警及防治系统。构建具有指导性的房地产行业的相关指标，通过系统性的指标来反映我国房地产的发展情况，适时作出预警，促使政府及房地产行业采取及时的有效措施。
