时间：2023-02-22 18:50:44
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截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。
据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为(预期入住人数╳收费)—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办老年公寓可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量(床位数)及分布情况;老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
(一)、 从市场角度
目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。
(二)、 目前哈市养老机构发展评价
哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用800元以下)的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。 需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析(以150张床位，四人间老年公寓为例)
(一)、 开办养老机构前期投入
1、 150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。
2、 房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。
3、 基本设施配备。
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。
b) 床上用品200×150=30000元
c) 室内每人一个圈椅200×150=30000
d) 电视每房间一个1000×38=38000
e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。
f) 餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20xx0元。(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)
g) 洗衣设备，预算20xx元。
h) 洗澡设备，预算5000元。
i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。(可时机成熟时再到位) 合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用，约20xx0元。 以上租金+装修+设施+宣传=132万元
(二)、 养老机构年度运营投入
1、 员工工资。 院长(兼会计)1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元 以上共计19人计41.4万元。
2.伙食费成本400×150×12=720xx0元。
3、水电费50×150×12=90000元
4、 取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元(买煤360吨)
5、 办公费用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)
6、 设备耗材、维护等20xx元 以上投入合计159.14万元。
(三)、 养老机构收入预测(按80%床位利用率，1080元/人收费)
1、床位费(四人间)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。
2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元
3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元
总收入：203万元
(四)、 经营评估
1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。
2、 预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧， 5000元意外损耗，保守收入42.36万元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
(A)、开办养老机构应具备的条件
(一)符合当地养老服务机构发展规划;
(二)有规范的名称;
(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;
(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);
(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现)。
(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：
(一)开办组织或个人的身份证明;
(二)机构章程;
(三)资金状况证明;
(四)场所证明;
(五)消防安全、卫生防疫证明;
(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
四、开办养老服务机构，应办理如下手续：
1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)民政部门提出申请。区(市)民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。 民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。
3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：
(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;
(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;
(三)开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
五、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。
2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。
4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象(消费群体)市场容量等。
这个20年来每年在国内盖一所希望小学的人，就是仙游县大名鼎鼎的善人吴良好。
从永泰名裁到香港洗碗工
1965年，吴良好14岁，从小学升初中，考到年级第一名。当他正沉浸在学习的快乐中时，第二年，爆发了。由于父亲曾在无意之中加入过青少年社团“三青团”，吴良好悲剧的青春期开始了。在那个年代，个人的命运是与时代命运紧紧相连的。“三青团的儿子”如同重重的枷锁。走到哪儿跟到哪儿。令他喘不过气。“反正什么也干不成，处处受人欺负，去哪儿都抬不起头。不如就去一个没人认识我的地方，没人知道我父亲的地方。”
1970年，吴良好将户口迁到福建永泰，此后又转到香港。
那一年，吴良好19岁。去永泰，一待就是11年。
在永泰，吴良好做起老本行。开起了裁缝铺子，一边接单，一边教学徒。因为无人认识自己，背景一下子清清白白，生活得很轻松愉快。很快，凭借对缝纫的天生敏感和吃苦耐劳，裁缝铺名气越来越大，很多福州的客人也跑到良好裁缝铺做衣服。
永泰的第五年。吴良好发明了一种服装“翻压领”，别小看这个发明，这对于那时候的服装界来说，是一大新鲜潮流。客人络绎不绝，生意好到爆。“天天接单。做都做不完。口袋里都是钱。”吴良好笑说，“一个月可以赚800块。那个时候一个大学生的工资也只是46.5元。”
永泰第十年，吴良好带的一个学徒去了香港。带回的描述令他很向往。于是也递交了出境申请。6个月后。申请通过了。拿到出境通知书那天，吴良好回到仙游，办了十几桌酒席，宴请亲朋好友，算是告别。有人问要去哪里。他也不敢明说。只答道：“广州过去一点。”
出发前，就盘算着带点什么本地手信过去。听说香港西瓜很贵。于是父亲就去买了两个西瓜，用网兜装着。又准备了十几斤永泰地瓜粉，和西瓜一起，用根扁担挑着。到泉州的时候，装地瓜粉的麻袋破了，白扑扑的地瓜粉沾了一身。到了深期罗湖。办出关时。扁担断了，只好用半根扁担扛着。上了去香港的大巴，两只西瓜滚来滚去，于是用绳子将西瓜绑在脚上固定。等下了车，吴良好两只脚脖子都肿得像馒头一样。
在香港。举目无亲。去酒楼洗碗洗了一个月。赚到租金后，才去租了间屋子住。每天早出晚归。打两份工。下午5：30分之前。去酒楼洗碗。5：30分之后，去一间工厂上螺丝，做流水线小工。
这是1981年。吴良好第一次踏足香港，过着最底层的生活。这一年。他30岁。
从香港洗碗工到西服厂厂长
命运曾冷对一些人，同时也眷顾那些勤劳聪慧的人。
有一天，吴良好照常在工厂上螺丝，一个客户跟他聊天：“你在内地的时候做什么？”“裁缝。”“那为什么不在香港做裁缝呢？”“不认识。”“我帮你介绍。”
于是。吴良好就去客户介绍的西服厂试试看。没想到一试就像金子般发了光：7个月后当上领班，一年零7个月后升为厂长。
职位上升了，收入也增加了，但吴良好始终保持着勤俭节约的好习惯。他讲了个小故事：
那时租的房子不大，非常简陋。睡觉没有床。只有一张木板。直接铺在地上。另外买了个电饭煲，每天早上煮一锅米饭，超市里买几袋榨菜。带去厂里当午饭。一直吃到当上厂长，怕被人看见了不好，就拐到门口的垃圾桶边上，几口吃完自带的午饭。
第三年。他当上总经理，要写一份可行性报告，要得很急。第二天就要开会讨论。晚上下班后，他关起办公室大门，绞尽脑汁加班了4个半小时，写出一份长达12页的报告书。没想到第二天开会时被大加赞赏。吴良好被另外一个参加会议的服装老板看上。问：“你一个月工资多少钱？”“3000块。”“我给你6000，跟。”“不。”一时诱惑不成。人家并未作罢，而是很有诚意地经常来拜访，每星期来请他吃顿饭。不久后，吴良好就职的工厂，因为老板炒房地产出现巨额亏损，工厂倒闭。吴良好这才应承下来。换了东家。
这一次。他不仅很快操作新开两家工厂。做起中国服装进出口贸易，而且还凭个人魅力得到公司10%的股份。开始为自己打工的职业生涯。
这是1985年。吴良好开始在香港扎下了根。获得了前所未有的财富和地位，开始在异地他乡有了归属感和安全感。这一年。他34岁。
从背井离乡到衣锦还乡
1988年，吴良好开始了自己真正的创业，组建了自己的公司―金威服装贸易公司，并在香港大世界拥有自己的一席之地。
1989年，吴良好带着100万港元回到仙游。与厦门东方发展公司合资在仙游城东办起东美服装厂。1991年。他又在福厦路旁的郊尾黄金地带投资创办金威服装（福建）有限公司。1993年他组建金威集团（控股）有限公司。出任董事局主席兼总裁。
香港金威集团是一家大型跨国公司，总资产超过10亿元。集团成员包括：香港金威集团有限公司、香港金高峰有限公司、金威服装（福建）有限公司、金威纳米纺织（福建）有限公司、中科纳米技术工程中心有限公司、中科纳米技术工程（苏州）有限公司等十几家企业。涉及服装、百货商场、公路交通、房地产和食品等行业。从业人员2600余人。金威集团于1998年12月1日在香港联交所上市。
在长期的市场运作中。金威集团经历了从小到大的过程，集团由单一的服装制造发展成为纳米产业、造船业和房地产业等多元化的集团企业。
今天。吴良好从一位普通的裁缝，到在闽、浙、粤、港等地成功创办10多家企业，成为蜚声中外的“西装大王”。实现了真正的“衣锦还乡”。
从家乡弃儿到“良好善人”
2013年1月18日。周五。预约了接近半年的采访，终于因吴良好回到仙游而落地。在仙港大道郊尾出口的金威大楼，我们见到了吴良好。
今年已年过60岁的他，比同龄人都显得年轻。身材微微发福，脸上略有风霜，但皱纹并不多。常年在香港、福建、北京、苏州等地奔波。并没有催老他的容颜。持一口带着港腔的普通话，已找不到仙游地瓜腔的影子，但偶尔讲起仙游话，仍然十分顺溜，讲普通话的时候喜欢加个语气词：“哩”，显得超乎其年龄的童真。
我问他：“小时候在家乡受到那么多不平等待遇，会怨恨吗？”
“这个事情哩，怨恨是没有的，只有爱。我对家乡的热爱，不是用文字能够表达的。小时候，我是一个那么想努力上进的人，但是在家乡活不下去。成年后。还是想回报那个不要我的家乡。那是时代的错。不是家乡的错。”他的眼睛发着光，眉头微皱，仿佛在讲一段深情往事：“我的妈妈是信佛的，在我刚赚一点点钱的时候，她就经常讲，你要多做好事，多帮别人。”
母亲是这么教育的。吴良好也是这么做的。
从二十世纪八十年代开始。他就开始不断从并不宽裕的资金中，拿出部分捐助家乡人民。从1998年起。吴良好每年捐资建造一所小学。在老家仙游大济。他捐资建设四座桥梁、三条水泥路；他还捐资修建养老院，让孤寡老人受惠。而他向父老乡亲捐赠的物资。更是不计其数。
