时间：2022-07-26 07:53:53
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土地是人类社会生存发展的基础，既是重要的资源，也是重要的资产，还是政府调控经济的重要杠杆。近年来，随着市场经济的不断发展和土地使用制度改革的不断深化，随着各级党委政府对土地管理工作的不断加强，我国的土地市场建设获得了较大发展，土地资本运营已成为土地管理工作的重要课题。**是一个较为贫困落后的山区县，人多地少，耕地后备资源不足，加大土地使用制度改革力度，加快国有土地资本运营显得尤为重要。20xx年下半年实施县乡机构改革，新组建**县国土资源局，在县委、县政府的正确领导和上级业务主管部门的大力支持下，我局围绕中心，服务大局，以提高土地对可持续发展的保障能力为目标，坚持资源保护与资产管理并重，建立健全土地收购储备各项制度，加大国有土地储备交易工作力度,严格执行经营性用地“招拍挂”出让规定，土地市场的培育发展和规范管理工作取得了一定的成效。
一、 **土地市场建设的现状
近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。
（一）成立机构 建章立制
土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[20xx]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。20xx年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属**县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。
确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《**县国有土地收储运营管理暂行办法》、《**县国有土地收储运营程序》和《**县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。
（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境
20xx年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自20xx年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《**县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。
（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规
为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的 自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。
（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”
招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。
土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的5、6年时间，**县土地储备交易中心在**县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5054.2625万元，为**县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为**县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。
二、 **土地市场建设存在的主要问题
我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。
一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。
二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。
三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。
四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。
上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。
三、解决**土地市场建设问题的对策措施
规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，最大限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。
一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。
二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。
三是要同相关协作部门共同研究解决土地招拍挂工作中的问题，完成供地前期规划、供地后期管理的基础工作和验收工作；建立统一协作关系，共同促进和培育规范的土地市场。
关键词：房地产市场调研 情境教育 现状 问题
中图分类号：G423.07
文献标识码：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。
1 情境认知学习理论概述
情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。
2 房地产市场调研课程教学现状
房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：
2.1 课程性质、目的和任务
通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。
2.2 课程教学内容
课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。
2.3 课时安排
房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。
3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题
房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：
3.1 不同学科知识综合运用程度高
房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。
3.2 实训项目缺少“真题真做”
实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。
3.3 房地产市场调研规范程度低
由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。
3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息
房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。
4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考
为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：
4.1 夯实专业基础知识
建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。
4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育
学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：
第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。
第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。
第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。
4.3 规范学生学习方法
第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。
第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。
参考文献：
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【4】高枫，王.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社，2011：122-127.
“现在正是敏感时期。”
国务院房改办和建设部住宅与房地产司官员的反应不约而同。
近来，中央政府组织的各种名目的房地产调研项目明显多起来。最受瞩目的是国务院参事室，他们组成的调研组正奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出改革意见，调研成果直接向高层汇报。
此前，建设部领衔、国务院房改小组等联合组成的房地产市场调研组，已就住房改革进行综合调研，并提出政府宏观调控的政策建议；而受国务院委托，国务院发展研究中心市场部的调研报告也正在完成之中……
“是到了重新审视住房体制改革的时候了。要问的是，政府都做了哪些？政府该做哪些？”中国社科院经济研究所研究员汪利娜的语气严肃。
争论：房改失败了吗
官方频繁调研的行动下，是形势越来越严峻的房地产市场。
在国家连续宏观调控政策之下，今年全国70个大中城市新建商品住房成交量大幅下降，但销售价格仍保持着平均5%左右的增幅。以北京为例，在商品住宅现房和期房销售面积双双下降的趋势下，2月份房价涨势仍达到9.7%。北京市区五环路以内，已难以找到每平方米万元以下的房屋。
“近些年过分强调住房的商品化、市场化，是导致调控房价失败的原因之一。”国务院参事任玉岭在接受采访时说。
任玉岭的这一观点，被不少专家理解为对住房市场化改革方向的某种否定。而这一否定，来源于近些年“房改失败论”的抬头。
1998年，国务院23号文件的出台（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），被视为宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始的标志性文件。随后住房市场化改革正式在全国实施，至今已过去10年。
10年来，房改改变了沿袭几十年的住房计划式政府供给，代之以货币化的市场供给，大多数居民的住房问题得以通过商品房解决。人均居住面积增加、城市改造加快这些伴随经济增长的居民福利显而易见。但是同时，普通城市居民面对住房问题的沉重压力也伴随城市房价的节节上升而与日俱增：房价连续6年单边上扬，房价与居民收入比达到10:1，垄断集团福利分房回潮、经济适用房倒号现象不绝，民众抱怨房价高、住房难呼声日益强烈……住房改革带来的房价畸高、贫富倒挂矛盾，已经累积到了空前的程度。
继2005年国务院发展研究中心的一份研究报告认为政府1997年启动的医疗体制改革“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供应上重新发挥主导作用，反对“过度市场化”的舆论浪潮在多个领域抬头，住房改革也被波及其中。
事实上，随着近两年“房价高、住房难”呼声的日益高涨，官方、学界对住房改革的问题一直存在争论：“房价高”是过度市场化引发的吗？房改出现的问题，到底是因为市场化多了还是少了？政府是否该在住房问题上起主导作用？
国务院参事任玉岭的观点，被视为政府智囊团在求解住房问题上的一种倾向：市场化改革有失败的危险，政府在关乎民生的住房政策上要担当更多责任，不能再像过去那样放任市场不管。
这一观点激起强烈反弹。
“1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米；到2005年底，城镇居民人均住房面积已达到26平方米。尤其是1999年货币化分房全面推行以来，人均住房面积更是以每年人均增加1平方米的速度在增长。”中国房地产协会副会长顾云昌以一连串数据，反驳失败论。
“房价不单是房地产本身问题，是整个经济环境造成了房价问题。住房制度改革总体是成功的，我认为说失败没有依据。”作为多次参与国家房改政策的研究和制订的专家、国家最新房改方案的主要起草人之一，顾会长观点清晰地表态：“我不同意是因为过分强调商品化、市场化导致政府宏观调控失败，只能说市场化、商品化还没改到位，还在转轨当中出现的问题。市场化走得快了，保障走得慢了，两条腿都跟上，问题没这么严重。”
市场化：快了还是慢了
顾会长告诉记者：早在1999年启动房改时，建设部在国务院部署的相关会议上，就提出过面向城市80%以上的居民提供经济型住房。但后来执行起来，多数城市经济型住房远未达到这个比例，当时一般也只有20%到30%。2003年国务院有关文件改为“经济适用房面向中低收入人群”，去除了中等收入人群。如今，各城市完成的经济适用房比例甚至都不到5%。他认为，现实可行的策略是，政府加快提高经济型住房的建设，使其达到20%～30%的比例，以满足低收入家庭的需求。
国务院参事任玉岭开出相似的药方：政府应为8成居民提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房；应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房。
目前中国城市居民7成以上都靠市场化供给。这一建议意味着，商品房的比重要缩小到30%以内，大部分普通人将通过政府提供的非市场化住房如经济适用房、廉租房解决“居者有其屋”问题。
分析人士认为，如果这一建议得以采纳，会全面扭转1999年至2001年间进行的住房商品化、市场化改革方向。
“那不等于开倒车，还想退回到计划经济、福利时代？政府管得了这么多吗？” 国务院发展研究中心宏观部李建伟博士反应异常激烈，并代表着一种观点。
中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为，要正面中国现实国情。新加坡能达到80%居民靠政府公共居屋，是因为它是城市化国家，只有360万当地人口；而中国面对的是13亿人口大国，又面临大规模城市化，每年进城人员达到2000多万，想要实现80%政府供应住房，几乎是不可能的事。更重要的是，其结果很可能是出现体制性倒退。
“我们为什么要推进市场化？就是因为非市场化的供给黑箱操作太多了，里面的收入分配怎么不公、怎样把全民的土地变成了少数人的集团利益，你是看不清的。这种黑箱操作的结果只能是少数人获利，多数人得到不公正的分配和待遇。这是过去计划经济这么多年大家备受其害的，怎么还想倒退回去？”
联系当前的房价高、住房难现状，汪利娜指出，问题恰恰不是过度市场化，而是市场化的不彻底，是逆市场而行的各种垄断、黑箱操作。
“福利分房”：卷土重来
按照房改启动之初的目标，中央提出要全面实现住房货币化，但却留下可“发展集资建房和合作建房”的过渡政策。这一政策在不断演变中，被膨胀的部门利益所置换，发展成今日庞大的“准福利房”，虽然房改后为解决公职人员住房问题，政府以货币形式对其发放住房补贴，并在去年严辞叫停集资建房，但公务员的实物分房福利叫而不停，至今并未有实质变化。
国家统计局的一个统计数据颇能说明问题：从1986年到2005年，我国新增住房70多亿平方米，其中开发商提供的商品住宅不到40亿平方米，占整个供给的约60%，也就是说，有40%左右的住房来自于非市场化供给。
这40%的住房供给了谁？对象不说自明。目前，在北京以及全国各地，不仅党政机关仍在为公务员建造“公务员经济适用房”，军队、大专院校、科研院所、文化团体、卫生机构乃至大型国有企业，都在想方设法大搞“自建住房”。这些外观漂亮、价格低廉的住房，并不向社会公开出售，其指标只在单位内部进行“分配”，成为改革中的异类。
中央机关的住宅小区占据着北京二三环内的黄金地段，如北京积水潭地铁的新海苑、马甸桥附近的中直机关小区……尽管周边商品房房价已高达每平米12000元以上，新海苑小区、中直机关小区公务员每平米只须交1500元左右，超标面积价格最高也只到5000元上下。
一位租住新海苑小区的居民告诉记者，他每月租金是3800元，至今小区内出租、空置的房子仍有不少。北京某房地产网站上，也有人公开叫价出租和出售这样的住房。
杭州公务员也有同类情况：省级领导在浙江大学边建连体别墅，同地段公寓已达一万多元每平方米；厅级干部经适房建在教工路边上，该地段市场价格至少每平米12000元……这些房子内部价格统一只要2980元每平米，面积大多在120平米以上，不对外出售，普通百姓只能望而兴叹。
“与其他福利制度改革相似，住房制度改革也存在着多种利益博弈、政府角色错位、所有制歧视等问题。这使得已出台的一些改革措施有向权势、高收入倾斜之嫌。”社科院经济研究所研究员汪利娜指出。
政府机关不仅有经济适用房分配，而且住房超标的现象十分严重。“一个县的科级干部，住房超过300平方米，最大的达600平方米。”这是日前河南省省委书记徐光春在一次会上披露的。而事实上，像这样的超标现象在全国各地并不是特例，甚至非常普遍。
根据国家房改政策的规定，科级干部享受的住房面积标准为70平米、处级干部是90平米，厅局级为120平米，省部级220平米。据了解，在不少地方，不仅处级、厅局级干部的住房已经大大超过了标准，省部级官员则住上了豪华别墅。
政府机关人员多住多占的现象更是屡见不鲜。每调动一个单位或者升一级官，就有机会换一次房。“国务院机关事务管理局自己统计的，有的公务员职务变几个单位，每到一个单位就说无房，现在一个人占了9套房。他还缺房啊？”某专家向记者列举其中黑幕。升不完的官，就有换不完的房，这似乎成了一种潜台词。有人戏言，如果从发达地区的房价差出发，用50万元升一级官，只要一套房子就全回来了。
而更值得关注的是，官邸变私邸。官邸本是政府为本级政府主要领导提供的住所，便于公务和安全保障，一般多建在城市黄金地段。但目前多数官员职务调动后原官邸并不腾退，住得进去，搬不出来；并且有些搬不出来的并不是领导干部本人，而是其亲属。新来的官员只好另配官邸。如此循环，造成官邸日益扩大，不仅不利于平抑房价，更带来最佳住房资源的浪费。
前段时间，广州市市长张广宁高调提出：只要单位有地，在符合规划的情况下可以自行建房分给员工。此言一出，引发强烈争论，尽管有专家认为单位自建房在严格限制下未尝不可，但多数人的担心在于：公务员福利分房尚特立独行于市场之外，“单位自建房”如果开了口子，难免不成为变相的福利分房，加剧市场的不公。
对此，曾参与当初经济适用住房制度创立的原国家房改办主任张中俊的说法切中要害：无论是集资建房还是单位自建房，其玄机均在于可以以划拨形式，取得零地价国有土地，其中往往包含了不合理的特权。
而为这些特权买单的，是广大普通百姓。
“如今领导同志房子成本太高了，公私不分，而且‘干部房’也割断了与群众的关系。”全国政协委员伍绍祖在今年两会期间建议以官邸制解决行政官员的房子问题。事实上，针对“一日为官升迁几次，各地房产就可以终身受用”的情况，一直有专家建议出台官邸制――公家提供的住宅只供在任职其间居住，也即是只享有使用权，不享有所有权。
从目前的现状来看，官邸制是必须要实行了。社科院经济研究所研究员汪丽娜的措辞尖锐：“中国改革推进到现在，为什么官邸制出不来？只把老百姓都推向市场了，政府官员们的住房福利却最大程度地保留了，这叫市场吗？”
扭曲的市场和保障
社科院金融研究所研究员易宪容指出：现在房价之所以高，开发商之所以有高利润，归根结底是房地产市场化程度低，甚至谈不上市场。他强调，中国住房产品虽然走了市场化，但要素却没有，最主要的是地方政府对土地的垄断。其中制度性的不透明，导致了少数人在其中获益。
近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向媒体记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”暗箱交易，贯穿于房地产开发的各个环节。
对此，北京首例个人自建房发起者于凌罡感同身受。
3月19日，于凌罡第五次投标失败，北京土地整理储备中心最终没有把花园北路25号地批给260位合作建房参与者。对于这次失利原因，于凌罡的回答简单而愤怒：“里面有猫腻。”拿地失败后，他在博客中写道：“我们对把地卖给连评估地价都不专业、对本企业缺少必要责任感的单位，持保留意见。”
对于土地招牌挂中的猫腻，于凌罡举出一个典型案例：昌平某地块招标，万科地产投标价格6.6亿，富丽地产投标价格6.8，两家公司投标资质和价格都名列前茅，最后中标拿到底的却是昌平一家小的房地产公司，其投标价仅为4.7亿，这样的结果让任何人都不能理解。
此等案例中，政府的游戏规通常是价格“不高不低才是恰到好处”。这样的招标方式，满足了政府的愿望，降低了开发商的成本，受惠的却并不见得是购房百姓。
有专家分析，将本应适于拍卖的地块改为招标，降低了配置资源的市场程度，实际上降低了公平竞争的基础，也是对周边开发项目权利的侵犯；而且，政府限价如果不能做到控制销售对象，本应让利于民的利益必将大量落入炒房人的囊中；其三政府限制地价，实际上又没有能分清市场和政府各自应承担的责任，削弱了政府土地资源收益再配置的能力。
“现在土地招牌挂说市场不市场，权和钱搅在一起，又搞一种黑箱操作，市场能不乱吗？”国务院发展研究中心宏观部李建伟博士认为，在行业本身是半垄断状态下，政府的监管不利、，共同催生了房地产业的高利润。
此外，政府在住房保障建设上的作用明显滞后，甚至是缺位，加剧了住房市场的矛盾。如备受争议的经济适用房，在具体操作中事实上已经变异为半商品房。
汪利娜质问：“既然是政府的公共住宅，那你为什么让开发商来管分配？现在政府大撒手，结果是谁从这个公共政策里收益？可能是开发商和一部分想炒房、倒房的人。真正需要经济适用房的人倒买不到房了。”
在重新审视住房改革政策得失的关键时期，更应公平看待市场化改革的问题，不能以改革失败为由，制造住房改革的体制性倒退。而要解决房价高、住房难问题，唯一的途径是深化改革进步，促进市场化，保障性的住房一定要透明、公平。住房市场化的大方向不可改变，市场化要深化而不是转向。
多位专家在向记者表示以上共识时，重点指出，住房市场化改革之所以至今难以走上正轨、改革不彻底，关键点还在于住房市场的双轨制甚至多轨制运作。官邸制迟迟不出台、特权机构“准福利分房”政策逆市场而行，背后是官本位思想在住房分配上的充分体现，它损害了社会公平，滋生了腐败，更使得住房制度商品化、货币化的改革难以跨越体制性瓶颈。
专家们指出，如果不彻底取缔特殊利益集团的非市场化住房特权，扭转部门垄断性的住房福利，真正消除那些不合理的非市场化需求，新的住房供供应体制就很难建立，房地产市场的有效需求也不可能真正提高。政府在公务员住房体制改革上能否积极作为，将直接影响整个住房改革的成败。
