时间：2022-12-31 18:35:44
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关键词：品牌营销策划
21世纪，是知识经济的时代，21世纪的竞争将是以知识、信息、文化、品牌为基础的竞争。随着经济的发展，市场的变化，企业的市场观念也相应发生了变化，从19世纪未到现在，企业市场观念的演变依次经历了生产观念阶段、产品观念阶段、销售观念阶段、市场营销观念阶段、社会营销观念阶段，现已发展到品牌营销观念阶段。
以品牌为核心而进行营销，是现代企业按照社会经济的发展所做出的必然选择。在科学技术进一步发展，产品的质量差异化越来越小的今天，企业要在竞争激烈的市场中生存，就只有从产品品牌的角度出发，通过努力地塑造和传播品牌的独特形象，让众多的消费者感受到该品牌产品与其它同类的产品相比具有着独特的特点，并使这种独特的特点符合目标消费者的个性审美情趣，从而使该品牌产品从同类的产品中脱颖而出，独树一帜，建立起忠实的顾客群，这就是品牌营销的基本原理。
由此可以看到，品牌营销的过程，其实就是企业以目标市场的需求为中心，努力地去塑造和传播品牌形象的过程。塑造和传播品牌形象，就是品牌营销的主要任务。为了能够成功地塑造并顺利地传播品牌形象，有效的开展品牌营销活动，最终实现品牌营销目的，就有必要对品牌营销活动实行科学地策划。
一，什么是品牌营销策划
策划，从传统的意义上来讲，其本质其实就是谋划，是指人们为了达到某个目的而进行的周密安排和部署。自从有了人类活动开始，就有了策划，从原始人类的聚众捕猎到现代世界的飞船升天，从风云变幻的战场到讯息万变的商场，从国家的政治外交到企业的日常经营，无时无处都有着策划的痕迹存在，策划是一种普遍的人类行为，是体现人类思维高度发展的突出实践形式，是人类创造世界和改造世界的重要方式之一。
策划，更严格的说，是现代社会里的概念，是伴随着诸如系统论、信息论、控制论、全能论、全息论等一系列现代科学理论的产生和发展而产生和发展的。从现代意义上来讲，策划指的是策划者为了实现某个活动目标，在充分掌握了与此活动有关的各种信息资料的前提下，通过科学地运用各种方法和策略，为活动的开展而进行精心地设计和计划的过程。所以，策划其实也是一门科学，是一门指导人类具体活动的行为科学。
策划作为一门行为科学，它广泛应用于社会的各个领域，为各个领域活动的开展提供科学的活动指导方案，以此达到最佳的活动效果。策划，在现代商业活动中的运用相当普及，各种商业策划的开展，为商业活动的进行带来了效率的革命。品牌营销活动也是现代商业活动的一种，将策划科学应用在品牌营销活动当中，就是所谓的品牌营销策划。
品牌营销活动的目的，是要成功地塑造和传播品牌的形象，那么为了顺利地实现这个目标而进行的品牌营销策划，就是要以品牌形象的塑造和传播为研究的重点，在掌握了大量的信息资料的前提下，遵循系统性、可行性、针对性、创造性的原则，为企业品牌的整体营销活动提供一个科学的活动规范方案的决策活动过程。品牌营销策划的目的是要为企业的品牌营销活动提供一个科学的指导方案，使品牌营销活动更具有效率，以便成功的塑造和传播品牌的形象，最终产生品牌价值。二，为什么要实行品牌营销策划
一个品牌的形成，并不是偶然的，几乎在每一个成功的品牌背后，都有着一系列精心的营销策划。在现代市场经济的条件下，对品牌营销活动实行科学的策划，是企业必然的选择：
第一，实行品牌营销策划是社会生产发展的体现。随着人类科学技术的进步，人类的生产力得到了空前的发展，在这种前提下，社会分工进一步的细化，社会合作也在进一步的加强，各学科、各工种在不断地融合、发展，品牌营销活动与策划科学相结合，以策划科学来指导品牌营销活动，是社会生产发展的必然结果。
第二，实行品牌营销策划是适应现代市场经济发展的必然要求。随着市场经济的进一步发展，现代的市场经济环境也变得越来越丰富繁芜、错综复杂，越来越多的利益关系相互交织着，大量的商机与挑战并存，无数的“陷饼”与“陷井”充斥其中。在这种经济环境里，企业所开展的每一项经营活动都必须要通过精心策划，才能够适应现代市场经济的环境，才可以做到“运筹帷幄，决胜千里”，品牌营销活动也不例外。
第三，实行品牌营销策划是信息时代营销活动的必然要求。当今时代，是信息的时代，对于企业而言，信息就是效益，信息就是生命。在当今这样一个讯息万变的时代里，企业所进行的各种经营活动所面对的是一个复杂而又在不断地变化着的市场，所以必须时候把握住市场的信息变化，才能使经营活动不会产生偏移。而策划科学最讲究的就是对信息的收集和处理，以信息为基础来充分考虑在企业经营过程中可能会遇到的每一个问题，并设计出科学合理的解决方案，使企业的经营活动在变化着的市场环境里进行时能够做到有备无患、有条不紊、处变不惊，这对于企业经营活动之一的品牌营销活动也是如此。
第四，实行品牌营销策划是企业经营与管理现代化建设的客观要求。随着社会生产力的发展，企业不仅在生产的技术水平上日益发达，在经营与管理上也在不断地向现代化迈进，各种先进的行为科学被应用到企业的经营与管理中来，而策划学就是其中很重要的一种，对企业的经营与管理实行科学策划，是企业经营与管理现代化建设中很重要的一个环节。因此，对品牌营销这一企业重要的经营活动实行科学策划，以科学策划来指导具体的品牌营销活动，这也是企业经营与管理现代化建设的客观要求。
第五，实行品牌营销策划是品牌营销活动的性质特点所决定的。品牌营销，营销的就是品牌的形象，其目的就是要在顾客心中塑造出一个理想的品牌形象来，那么围绕品牌营销的目的，在具体
的品牌营销活动中就需要去做大量的工作，包括对各种信息的收集、对目标顾客的心理期望的掌握、对品牌形象的设计、对传播方式的选择以及对品牌的形象创意等，这将是一个复杂程度比较高的综合性的系统工程，面对这样一个复杂的系统工程，如果不进行科学地策划，就很难将具体的活动开展下去。因此，要对品牌营销活动实行科学策划，这是由品牌营销活动其本身的性质特点所决定的。
在现实当中，尽管有许多企业已经知道了拥有品牌的重要性，也懂得了实行品牌营销的道理，但缺乏的就是不知道该如何去具体地运作品牌，不懂得对品牌营销活动进行科学地策划，所以往往导致品牌营销活动的失效或失败。从现实的情况看来，实行品牌营销策划，既是时代的要求，又是品牌营销活动自身的要求，这也是企业的品牌经营活动成败与否的关键所在。三，如何实行品牌营销策划
品牌营销策划是企业希望改造环境，征服顾客的一种准备付诸实践的主观意识行为。它是策划者智慧和心血的结晶，是成功的先导，是“运筹帷幄，决胜千里”的艺术。从策划科学的层面来说，策划其实是一个集收集、分析、控制、反馈、决策等多项工作于一体的综合性的系统工程，其所采用的方法也就系统分析与设计的方法。
所谓的系统分析与设计，是指对一个系统内的基本问题，用系统的观点思维推理，在确定与不确定的条件下，探索可能采取的行动方案。通过分析对比，动态修正，为达到预期目的，以可行性、合理性、效益性为原则，为系统设计出满意的外部环境与内部环境相结合、整体效益与局部效益相结合、定性分析与定量分析相结合的系统方案。
品牌营销策划作为一种特殊的具体的策划类型，也是一个特定的系统工程，因此，品牌营销策划的方法也可以采用系统分析与设计的方法。对于品牌营销策划而言，以品牌营销的目的为核心，采用系统分析与设计方法，可将品牌营销策划分解为：收集信息资料、品牌形象策划、品牌传播策划、综合创意策划等几个具体的过程和内容，具体的是：
（一），收集信息资料：企业是社会经济活动的一种组织形式，是经济活动的细胞，因此，品牌营销策划必然要与社会有密切的信息交流。信息与材料、能源被誉为现代经济发展的三大支柱，信息开发的水平，决定着策划的水平，最终决定着企业的成败。1979年，美国前总统卡特在白宫的一次会议上讲到，在美国所有的经济成就中，有2/3是通过信息活动和正确决策取得的。
企业品牌营销策划的第一个步骤就是要收集与企业的品牌营销策划有关的各种信息资料，这些信息资料将成为进行系统分析与设计的重要依据，它们包括：宏观经济形势、政策与法律环境、目标市场特性、消费者需求特点、市场需求走向、市场竞争状况和企业自身的特点等等。在这个过程当中，最重要的就是要对各种信息资料进行加工处理。要充分利用现代化的媒体手段，以科学原理为指导，大量收集信息资料，并透过现象、去粗取精、去伪存真、由表及里的对其进行分析研究，最终得到需要的资料。对这些信息资料收集完毕后，要以报告书的形式进行总结汇报，成为企业品牌营销策划活动的重要依据。
（二），品牌形象策划：塑造和传播品牌形象，是品牌营销的主要任务。那么为品牌策划目标形象，这就是品牌营销策划的重点和首要工作。形象是品牌的灵魂，塑造出一个理想的品牌目标形象将赋予品牌强大的生命力，而品牌的目标形象如果塑造得不合理，将会导致整个品牌营销计划的失败。只有正确的塑造品牌形象，品牌营销活动才显得有意义，所以首先必须对品牌目标形象进行科学地设计策划，尽可能地设计出一个理想的品牌形象来。
需要首先明确的是，这里的品牌形象中所谓的形象，并不是指狭义上人们对形象的认识，品牌形象其实是一个内涵非常的广泛概念，是一个形象系统，品牌的形象包括了：
品牌的外观形象：是指品牌名称、外观设计、商标图案、包装装璜等直观的视觉、听觉效果，如“adidas”牌运动服的中文读法是阿迪达斯、“奥迪”牌汽车的商标是串联着的四个圆圈、“南山”牌奶粉外观设计的主题背景是绿色的草原等都属于品牌的外观形象，这是品牌形象系统中最外层、最表面化的形象。
品牌的功能形象：是指被消费者所普遍认同的本品牌所具有的物理功能性的特征，也就是品牌能够让消费者产生的对产品的诸如实用性、可靠性、安全性、便利性、先进性、舒适性、环保性等各种物理功能特性的联想，如：一听到“索尼”，便让人联想到高质量，就会习惯性的认为只要是“索尼”的那么质量就是最好的；一看到“微软”，便让人联想到高科技等，那么只要是“微软”的就总是最先进的等。
品牌的情感形象：是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的情感性的特征，也就是品牌能够让消费者产生的情感感受，如“多喜爱”让人感觉到温馨与爱意、“梦洁”让人感觉到浪漫与甜蜜。“晚安”让人感觉到呵护与关怀等。
品牌的文化形象：是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的文化性的特征，也就是消费者从品牌身上所能够感受到的某种文化品味或生活方式，如“可口可乐”代表了自由与激情、“万宝路”代表了坚韧与豪迈、“海尔”代表了团结与真诚等。
品牌的社会形象：是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的社会性的特征，也就是消费者从品牌身上所能够感受出来的某种社会价值，如开“宝马”车体现了地位、吃“肯德基”象征着时髦、穿“金利来”代表着品味等。
自训是学生按照主助训教师的知识讲授、课堂训练及要求，自己进行训练的过程。自训是教学实训的重要构成，是根据实训必须由被训者主动参与才能完成这一根本规定性而设立的。比如说市场调查与分析，被训者自己不按要求去做，他就不可能掌握相应的方法和技巧，也不可能提高相应的能力。因此说，没有自训，则谈不上有效的实训。学生自训不是放任自流，而是纳入实训教学管理，自训由各有分工的自训教师予以组织指导，自训教师多由学生辅导员承担。主、助、自训三位一体，彼此关联，实现共同实训目的。一般说，其顺序和时间安排:每单元8～10课时。主训先行，2～4课时;自训继之，4～6课时;助训教师在学生自训中发现问题，搜集案例，选取学生作业，作为助训课题，助训2课时在自训后进行，对自训点评;助训后，要求学生用课余时间，根据助训点评，再进一步的自我训练与纠正。经过这样的三位一体训练程序，有讲授，有实训示范，有实训要求，有实训点评，并有进一步助训和自训，保证每一步都严密组织，每一个学生都能受到训练。
二、演示、讨论、点评、反馈，多元合一的实训方法
三位一体的实训方式可以保证每一位学生都参与实训，但要保证实训质量和效果就仍需在主训、助训和自训中的有效组织、监督和指导。我们采取了演示、讨论、点评、反馈，多元合一的实训教学方法。
1．演示。演示分为主训演示、助训演示、自训演示。主训演示由主训教师进行，经常采用三种形式:一是成案演示，即根据实训要求，选取对应能力要点的代表案例，通过讲述、声像播放演示，使助训教师及学生在成功的案例演示中，领悟、确认能力实训目标，在参照与仿照中建立能力样式，并形成样式努力;二是教师预设性演示，即根据实训要求，教师预先设定相应情境，提出情境性能力实训课题，现场进行演示以及精要性讲解说明，使助训教师及学生受到启发与指导，从而参照或仿照进行;三是学生在自训过程中进行的预设性演示，即学生根据主训教师预留课题，利用声像摄录系统录制的自训课件，由主训教师在主训课上演示，引导学生从自身出发接受实训。助训演示，由助训教师进行。助训演示分为预设性演示与学生现场演示。预设性演示以学生自训的成果为主进行加工制作，由助训老师按课题需要及主训要求进行演示讲解，选择性在其中，代表性也在其中。现场演示，即提出课题，组织学生在课堂上演示。自训演示，由学生根据主助训教师所留课题，在自训过程中进行，学生间互相演示，互相纠正，自训教师予以组织和必要指导。
2．讨论。讨论是实训教学的重要方式。教师组织学生就实训课题进行讨论，就如何演示导论，就演示情况讨论，对点评及反馈情况进行讨论，要发言，要写提纲，讨论中有分析、有说明、有论证、有技巧等，并要求学生以演示助讨论。这样的讨论本身就是能力的综合实训与展示。
3．点评。点评，即对演示及讨论做出评论，点评由师生共同参与，教师评学生、学生评教师，学生间互评。点评的一个基本要求，即必须按照实训课题主题进行点评。
4．反馈。反馈，是启发、引导的重要方式，是实训要求与实训状况的交流，通过反馈看实训达到的程度。学生通过反馈按演示标准进行自我调整，反馈的过程是实训效果对象化，是实训行为对象化，反馈的手段是互查互看，通过声像摄录，学生自视自听，发现问题自己校正，也可以由教师指出，并给与针对性修正意见。
在此过程中，指导教师要严格把关。我们形成优胜劣汰的考核制度，把上述标准量化后作为考核依据，有不符合标准的要淘汰出去；对于真正能够胜任工作、符合要求的，要关注并重点培养，这样使模拟公司保持新鲜的血液，实训工作才可以更好开展。在实训之初，把好入口，保证这个队伍始终是学生当中最有实力的群体，始终在学生当中保持魅力，才能具有带动性和诱惑力，这是我们塑造好这个龙头的前提。
二、培养这样一批人才，离不开学院领导的重视和支持
这项工作学校领导给予高度重视和大力支持。学校不但为模拟公司提供办公场所，还把展厅交给我们使用，成为我们的宣传阵地；还提供一定的活动经费和相应的办公设备等。特别是学校能够利用校外基地提供实训项目，使我们始终有新鲜的实训课题使用，领导的重视和支持无疑为我们开展工作奠定基础，使实训工作更具活力，我院的实训教学能够长期坚持下来，并初具成效，与领导一如既往地关注和支持是分不开的。
三、指导教师严格周密的组织和管理是保障，采取的方法以激励、引导和教育为主
我们鼓励学生自觉自主开展活动，但必须是在教师的监控之下。每一项课题的完成，每一个模拟公司的活动是否能达到学院的要求，每个业务的开展对学院的声誉有没有影响等必须要把握好，只要是正常发展就不要给太多限制。当然学生难免会有不切合实际的想法，在教师的指导下会少走弯路，更容易在较短的时间内达到最佳的效果。对于蒙混过关、滥竽充数的学生不要姑息，他们会影响别人，我们带的是最好的学生，是最具实力的队伍，他们是起表率作用的开拓者，这样的一支队伍没有严格的纪律怎么行?所以要求指导教师必须在组织和管理上下功夫，做到既切中要害地管理，又不过分地限制公司的发展。当然不能搞“一刀切”，每个公司都有自己的特点和运作方式，“一刀切”的做法无易于泯灭个性和抑制创造性的工作，有害而无益。课题实训是很艰苦的工作，学生们为使实训成功、完成一项课题，不知要吃多少苦、受多少罪，同时还有其他的学习任务，我们要体谅同学们的苦衷，对于他们的不成熟而犯的错误，要以教育为主，非要开除的建议应例会通过，决不能搞一言堂，抹杀同学的积极性。而最主要的工作，是引导和激励学生自觉参与、自主实训。应多提供一些好操作、易上手的课题，多给予一些有针对性和有耐心的指导；多开展一些他们感兴趣的讲座、培训、参观、联谊等活动，当然是免费的；对于真正完成课题任务较好，并拿出切实可行作品的个人及模拟公司来说，要给予一定物质精神奖励，还要向全院推广他们的经验及作品，以提升他们的知名度；同时要把每一次实训成绩记入档案等。
四、课题实训以模拟公司为主要形式，以完成课题和设计作品为工作重点
1．1充分考虑不同阶层的消费需求世界著名营销大师菲利普•科特勒曾说：“营销的宗旨是发现并满足需求。”社会不同阶层的群体对于房产商品的实际需求差异很大。较低收入的消费者因购买力有限，大多选择在城市偏远地区购置面积较小的房产；高收入群体更倾向于在城市繁华地段购买面积较大的房产；品位较高的消费者普遍注重品牌、环境、舒适度和小区整体服务等软件水平；普通消费者更关注房产的价格与质量等显性因素。因此，房地产广告应该根据所选目标市场的消费特征明确自己的定位以区别其他竞争对手。甄别不同消费层次的特点和特殊需求是房地产广告必须考虑的问题。
1．2着重突出产品策略和促销策略1960年，杰罗姆•麦卡锡在1953年尼尔•博登提出“市场营销组合”的理论基础之上，提出“4P营销组合理论”，从营销决策的角度将企业的营销策略归结为“产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Pro－motion）。”房地产商品因其特殊性，一般来说，其价格水平主要取决于地段位置，而渠道大多是针对本市或本省等特定地域，因此，对于房地产营销而言，可以体现出差异化的主要集中在产品策略和促销策略方面。广告宣传作为促销策略的具体方式之一，显然应该突出房地产商品本身的综合优势以及具有竞争力的促销策略优势。
2四川成都某房地产公司广告案例分析
2．1该公司营销广告现状截至2014年10月，四川省成都市房地产市场有在售楼盘536个，待售楼盘44个。成都市2014年9月新房均价为7357元／平方米，10月新房均价为7513元／平方米，环比上月增长了2．12％。该公司“城南某项目”位于成都新中心———天府新城的核心区域，与成都市地铁1号线相距仅400米。该楼盘目前市场价格约为13000元／平方米。作为成都市首席城市豪宅，该项目整体土地规划遵守皇家宫廷的建筑特色，承袭了皇家经典礼仪规划，在城市中心规划了占地约80000平米皇家园林，这在我国房地产市场极为罕见的。这也正印证了该公司所宣扬的“诚信卓越，精品永恒”的品牌理念。该公司运用的广告宣传方式主要有：（1）通过网络平台、电视、广播等公共媒体进行线上宣传。（2）通过公交媒体广告及户外展板、海报等进行线下宣传。（3）销售人员对周边个体商户、住户发放宣传册。（4）在项目醒目位置悬挂布标。（5）通过电话、短信等方式进行宣传。（6）积极参与社会公益事业，践行企业社会责任。该公司广告主要是宣传、促销广告，广告的主要目的是传达项目楼盘的有关信息，同时传达企业的价值理念，以吸引客户前来了解购买。
2．2广告效果解析（1）产品的目标市场决定了广告的内容和传播方式。面向哪一类消费人群，广告就要针对目标群体的消费特征采取灵活的策略。该公司由于自身的品牌优势和创新设计，确定的目标市场主要是收入较高，需要提升居住质量的消费群体，因此在选择广告受众方面也主要是针对在高新区活动的人群。此外，企业考虑到多数潜在的目标客户以私家车为主要交通工具，同时会经常使用互联网，因此该公司利用了网络平台及广播电台进行宣传，其广告宣传具有较强的指向性。（2）产品的定位策略决定了广告的定位策略。广告主对于企业和产品的定位一般事先有明确的想法，广告所传达的关于企业或产品的信息应该与广告主的定位策略完全吻合。该楼盘周边交通便利、绿化面积较大，景观设计独具匠心，被定位为高档住宅。在商品定价方面，该楼盘的均价比成都市高新区住房均价高出约2000～3000元／平方米，其定位于经济条件较好，追求品质生活的家庭，并通过广告对项目进行促销。其自身定位准确，广告促销的用意明确。（3）企业满足市场需求的出发点和着眼点决定了广告的诉求重点。企业产品所能满足的市场需求往往体现着产品的竞争优势，也是对消费者最有吸引力的信息。住房主要是满足顾客居住的需求，上述案例中，该公司主推的7套户型由90平米至246平米不等，满足了不同人对于居住的需求。且该楼盘的核心竞争优势在于它优越的地理条件及自身独特的景观设计。该项目广告以“皇家园林”为宣传重点，对于展示和突出该项目的核心优势与亮点极为有利，能有效地吸引潜在客户的兴趣及消费欲望。（4）广告主的形象、产品形象、目标消费者的特性和心理决定了广告的表现策略。广告主题及内容有着特定的感性或者理性的形象，而不同的消费者又有着不同理性或者感性的需求，因此，广告所表现的形象特征应尽量与目标消费者的需求特征相吻合。上述项目选取的营销对象主要是经济条件较好家庭，尤其是三代同堂的家庭。因为该群体对产品价格的敏感度会比经济条件一般的家庭小，他们更看重小区的居住环境及舒适度，尤其是给家人带来的幸福感。因而该公司的宣传材料大多强调广告画面的艺术性和唯美特征，突出该楼盘园林景观设计的美感、高档居住环境的舒适及周围配套设施的便捷，以此吸引目标人群的注意。其广告形象特征与营销对象的需求特征切合得较为紧密。（5）塑造企业形象的广告策略。随着社会发展，国家的立法不断完善，人们的品牌认知也越来越凸显。因此现代企业也越来越注重自身所担负的社会责任及企业形象的塑造。声誉、品牌等已经成为现代企业重要的无形资产。2009年，该公司注册成立“爱心基金会有限公司”、“海无涯，爱无疆”公益品牌，并持续推进系列希望小学捐建公益行动。至2012年底，该公司在赈灾、助学、扶贫等方面累计捐赠额超过1．4亿港元。作为一家积极参与公益事业的集团公司，在市场上树立良好的企业形象和品牌声誉，为其增加市场的影响力、竞争力和扩大市场份额奠定了良好的基础。
3总结
论文摘要：随着社会经济的发展，营销理念在不断地更新。图书业作为一种文化产业，要想在市场竞争中处于领先地位，同样需要在营销理念的指导下，组合选择最适合自己的营销策略加以利用，使企业各种资源综合利用效用最大化。
论文关键词：营销理念图书业营销策划
随着社会经济的发展，图书业已发展成为一种文化产业，在市场经济中有着其特殊的地位，也有着不同于其他商品的独特之处，这决定了图书营销要走自己的营销之路。尤其在市场产品极大丰富的环境下，图书营销策划应运而生，本文试图将市场营销理念与图书营销策划相结合，以便更好地指导和解释今后工作中出现的问题，更好地开展图书营销工作。
随着市场营销在经济活动中的日渐重要的地位的确立，营销界也在不断更新“营销”的概念，菲利普·科特勒早期从经济学微观指出，“市场营销是与市场有关的人类活动。市场营销意味着和市场打交道，为了满足人类需要和欲望，去实现潜在的交换”(《市场营销管理》第5版第13～14页)。菲利普·科特勒于1984年对市场营销又下了定义：市场营销是指企业的这种职能，“认识目前未满足的需要和欲望，估量和确定需求量大小，选择和决定企业能最好地为其服务的目标市场，并决定适当的产品、劳务和计划(或方案)，以便为目标市场服务”(《市场营销管理》序言)。这一定义讲出了目前经济活动中营销的核心。市场营销策划正是基于这个核心概念，在企业长时期的市场运转中开展的营销活动的总体策划。
一、伴随着长期的市场营销实战，形成了各种营销理念，并且这种营销理念不断更新和发展演变，大致可以分为五个阶段，即：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念。
1.生产观念：生产观念认为，消费者喜欢那些可以随处买到而且价格低廉的产品，企业应致力于提高生产效率和分销效率，扩大生产，降低成本以扩展市场。这是一种重生产、轻市场营销的商业哲学，是最古老的观念。生产观念是在物资短缺、产品供不应求的卖方市场条件下产生的。
2.产品观念：产品观念认为，消费者最喜欢高质量、多功能和具有某种特色的产品，企业应致力于生产高值产品，并不断加以改进。产品观念产生于供不应求的卖方市场形势下，最容易滋生产品观念的莫过于当企业发明了一项新产品时。
3.推销观念：推销观念认为，消费者具有购买惰性或抗衡心理，不会足量购买企业的产品，企业必须积极推销和大力促销，以刺激消费者大量购买本企业产品。在现代市场经济条件下推销观念被大量用于推销那些非渴求物品，许多企业在产品（产能）过剩的时候，也常常奉行推销观念。推销观念产生于由卖方市场向买方市场过渡阶段。
4.市场营销观念：市场营销观念认为，实现企业各项目标的关键在于正确确定目标市场的需求和欲望，并且比竞争者更有效地传送目标市场所期望的物品或服务，进而比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望。从本质上说，市场营销观念是一种以顾客需要和欲望为导向的哲学，是消费者论在企业营销管理的体现。最优秀的管理理论家彼·得鲁克曾指出：总有人认为推销是必要的，但市场营销正是使推销变得不必要。市场营销的目的是充分了解顾客，充分为顾客所了解。营销的理想结果是让顾客乐于购买。我们所要做的只是使产品和服务能让顾客方便地得到。
5.社会市场营销观念认为，企业的任务是确定各个目标市场的需要、欲望和利益，并以保护或提高消费者和社会福利的方式，比竞争者更有效、更有利地向目标市场提供能够满足其需要、欲望和利益的物品或服务。它要求市场营销者在制订市场营销政策时，要统筹兼顾三方面的利益，即企业利润、消费者需求和社会利益。
这五种市场营销观念是伴随着社会经济发展不断优化和完善的过程，而图书作为一种商品，其销售活动自然也融入到了这种营销理念的变更发展过程当中。我国图书业受计划经济影响较深：改革开放以前，是以产品为中心，基本是“生产型”，只管生产，不考虑销售和经营；改革开放以后，实现了从“生产型”向“生产经营型”的转变，但经营观念没有实现完全转型，停留在“以产定销”的思想中，没有将“销售”的思想完全转变到“营销”理念中来，导致产品生产与市场需求脱节，图书滞销现象时有发生。
二、传统模式的图书业要想摆脱这样的困境，就要将营销理念灵活运用于营销策划中，摆脱过去销售的观念，从营销策划入手，将营销策划和营销作为企业利润实现的关键环节来把控，将图书出版、发行、销售各个环节都有机整合，制定出适合自身发展的营销策划方案。笔者认为从整个图书业来讲，应从以下几个方面来着手考虑：
1.图书产品的针对性。图书业的首要环节是出版社，因而从出版图书的品种来说，应该以市场为导向，以顾客需求为依据，这要求我们将图书出版的市场调研工作提到一个重要的位置，将其作为有效营销策划的切入点，通过市场调研了解图书市场的需求、读者购买行为以及影响读者购买行为的因素。在调研搜集大量信息基础之上，分析结果会指导我们的最新出版物种类。另外图书这种特殊的商品是文化传承的记载，其内容本身是对人类知识、文化现象的总结、整理、记录和传播，赋有强烈的社会文化性、社会责任性，作为图书出版、发行商来说，我们的产品如何做到将读者需求与社会利益之间的矛盾最小化的同时，使符合社会利益的产品同时为读者所喜爱。
2.将服务看作是产品的一部分。在营销观念由销售转为市场营销观念、卖方市场转向买方市场后，产品的概念逐渐广泛化。为了扩大市场占有率，稳定现有的顾客群体，越来越多的企业将服务产品化、将服务作为一种为顾客量身定做的个性化产品来经营。图书业在经历了营销方式的变革后，服务也应当逐渐被我们所重视，由过去的被动式服务逐渐转向主动服务。通过便捷的服务，将现有的图书尽快让读者了解信息，尽快通过多种销售渠道销售到读者手中；通过服务维系和开发现有读者的需求，开发针对性的图书产品；通过服务获取第一手信息，开发新的市场，面对新的市场开发新的产品。
3.开发新的销售渠道。我们要想以更快的速度占有市场，就要比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望，这就离不开图书的销售渠道。现有的图书销售渠道主要是零售店、图书馆和机关市场、大学图书市场、中小学图书市场、图书批发商，传统的销售渠道日渐饱和，我们应当开发新的销售渠道，例如网上电子商务、读者俱乐部、特价书读者俱乐部等等，这些直接面向读者的销售方式已经被很多图书商运用，发挥了传统销售模式所不具备的优势。例如美国的亚马逊网上书店，中国的当当网上书店，他们拓宽了图书零售的渠道，增加了图书销售的利润增长点。这些新的销售模式有利于我们进行有效的市场细分，寻找、发现、分析、扩大、创新目标顾客群，实现以顾客为导向的市场营销管理，使企业与顾客更有效直接地沟通，从而可以达到降低企业营销成本、提高竞争力的目的。
4.品牌的建立与维护：随着出版业20年的出版改革与发展，我国的图书业在面临越来越激烈的市场竞争的同时，也不断意识到品牌建设的重要性。在市场经济中，竞争的最终归宿，就是品牌的竞争。因而我们必须努力创造品牌的价值，使品牌成为产品和服务的核心，并最终由产品和服务来体现品牌的价值，用品牌来构建一种必需的消费体系。在图书品牌的构建上，应该在图书的规划、策划阶段充分考虑品牌的建立、维护、延伸，将品牌真正地根植于图书开发全过程中。这就要求我们首先要在图书的出版、发行、销售上下功夫。其次要加强图书市场的宣传和销售环节的延伸和扩展。例如新的图书出版发行，可在发行前后，策划一系列的宣传促销活动，从而造就一个图书品牌的辉煌。第三，要建立读者对图书品牌的忠诚度，根据国外的一项研究表明：品牌总的受欢迎程度与购买频率呈显著性相关，忠诚消费者对品牌影响的深度与大量轻度消费者对品牌影响的广度共同支撑了品牌的销售与利润，同时构成了真正的强势品牌。因而我们要在顾客第一次接触图书品牌到我们不能再为顾客服务时止，让顾客时时处处感受到品牌的存在与其紧密的联系性，在广度和深度上全方位建立顾客对品牌的忠诚度。
每一个快速发展的企业必定有着适合自己成长的营销理念，基于此的优秀的营销策划是企业运作的灵魂，给企业的产品营销制定出明确可行的目标，将企业的人、财、物等资源合理整合，使其围绕着营销的目标发挥其最大效用。图书业在营销策划中的创新是时展的要求，是企业建立、维护品牌，迎接市场挑战的决胜利器。图书企业只有组合选择最适合自己的营销策划加以利用，因时因地制宜，才会在经济快速发展的环境下处于不败之地。
参考文献：
1.(美)菲利普·科特勒(PhilipKotler)市场营销管理.中国人民大学出版社，2001（6）
1.消费者议价能力消费者的议价能力是影响企业盈利的一个主要因素，它往往体现在压低价格或者要求更高质量的产品或服务。针对电视节目来说，其主要消费者分为两种：一种是电视观众，另一种是赞助商。电视观众通过购买固定设备及数字信号变相消费，赞助商则是通过对节目中广告权的购买来消费。对电视观众来说，固定设备与数字信号的投资基本是固定的，并不会因为多一套节目而多支出费用。但赞助商的投资变化相对较大，不同的节目由于收视率的不同，其赞助商的花费也不尽相同。《爸爸去哪儿》推出伊始，由于其收视率并不确定，赞助商甚至临时逃脱，导致第一期节目只有999感冒灵冠名。然而第一期节目播出后，收视一片大好，引来了思念灌汤水饺、青蛙王子、去渍霸、英菲尼迪等不少企业的投资。随着这档节目的完美逆袭，节目的独家冠名费由第一季的2800万直接狂飙升至3.12亿，这对节目的收益来说，可谓是又创新高。
2.替代品的威胁两个企业即使不属于同一行业，但其所生产的产品也有可能互为替代品，存在竞争关系，这种竞争关系也会影响行业内部的企业盈利水平。随着信息时代的发展，人们的娱乐方式越来越多，尤其是计算机与互联网的盛行，使得电视节目的生存与发展受到了极大挑战。从节目本身来说，每档节目推出后，几乎都有相应的网络视频更新，这使得人们不再需要按照电视台的播放时间进行观看，一定程度上也降低了电视节目的收视率。因此，只有通过更好的营销体系，吸引更多观众，才能确保收视率的稳定。就娱乐方式而言，相比守在电视机前，年轻人更倾向于网络世界。再加上近几年“健康娱乐”的观念深入人心，许多人开始选择户外锻炼来娱乐身心，这些在一定程度上都会影响电视节目的市场需求。
3.卖方议价能力卖方的议价能力通过影响企业成本而对企业盈利产生影响。在供求关系中，卖方可以降低单位价值质量或提高投入要素价格，从而影响现有企业的盈利能力和市场竞争力。而卖方的议价能力又取决于其持有的要素是否在企业生产中占决定性地位，占的比例越大，具有的议价能力越高。电视节目的卖方市场可以分为两部分：一部分是对版权的购买等潜在市场，一部分是制作、拍摄等所需物资和条件的显在市场。显在市场的议价幅度较小，而且易于控制。潜在市场的议价能力很强，同时也对电视节目起关键作用。《爸爸去哪儿》购买了韩国MBC电视台的《爸爸！我们去哪儿？》的节目版权。每期节目有40个机位，工作人员要100多人，素材有1000个小时。其中的潜在与显在市场的议价能力，都会对节目的盈利程度产生影响。
二、电视节目营销策划的探索
电视节目做得成功与否，不仅是由其实际内容决定的，还需要精心策划品牌营销，从而提升电视节目的影响力。《爸爸去哪儿》可以算得上2013年第四季度娱乐节目中的最大获利者，在取得收视新高的同时，也获得了很好的盈利，这与其成功的营销手段是分不开的，下面对其营销思路进行分析，以借鉴成功之处。
1.网络时代AISAS营销模式的成功运用企业传统的营销模式多为AIDMA，即Attention（注意），Interest（兴趣），Desire（欲望），Memory（记忆），Action（行为）。进入网络时代后，新的侧重于网络的营销模式逐渐取代了原有模式。AISAS营销模式强调网络时代互联网宣传的重要性。《爸爸去哪儿》正是成功运用了这种新型营销模式。《爸爸去哪儿》正式登陆湖南卫视之前，由于收视率未知，除了在湖南卫视有部分宣传外，并未展开大肆宣传，更多的是通过其官方微博进行宣传。节目开播当天的新浪百度搜索量还只有7万，新浪微博的热议度在18万，隔天百度搜索就飙升到了62万，新浪热议度也创了新高。随着节目的播出，各个嘉宾的粉丝量持续走高，关于节目的微博转播量巨大，无疑是对节目的最好宣传。在第一季节目完美收官以后，《爸爸去哪儿》团队依然没有放松网络宣传。从第二季的播出时间、节目形式到邀请嘉宾均吊足了观众的胃口。每一次新消息的，点击量和热议程度都会掀起波澜。在第二季的播出过程中，节目组又利用剪辑预告片为观众留下悬念，进一步引发了微博等交流平台中粉丝对节目的大讨论。这种大面积的信息交流与传播，就是电视节目营销的最好手段。
2.与相似品牌的成功携手电视节目的成功与赞助商的口碑往往是密不可分的。选择与节目契合的冠名商与赞助商，对于一档电视节目来说极其重要。尽管节目开播之前出现了赞助商临时撤资的插曲，却也给了节目组与合作商再次互选的机会。“没有妈妈的关心，999感冒灵帮你贴心守护”，是节目的冠名商针对该节目作出的广告语，与亲子真人秀的节目性质完全贴合。节目的大热，也为该冠名商的口碑与认知提供了极大助推。包括后来加入的思念水饺、英菲尼迪等赞助商，无一不是在打温情居家牌，以求与节目最大程度的契合。与此同时，赞助商还在终端销售点设立节目相关活动，及时更新微博、微信，配合节目推进，在提升自己品牌知名度的同时，也是对节目最好的宣传。
3.相关品牌节目、游戏等的联合推出一档电视节目的推出，仅仅依靠自身的宣传有时会显得势单力薄。如果可以进一步开发相关的节目和游戏，进而形成一个体系，电视节目的宣传工作就会显得游刃有余。《爸爸去哪儿》正是很好地抓住了这一点。《爸爸去哪儿》在第一季结束以后，拍摄了同名电影，并在大年初一欢乐上映，创下了影院上座率新高。在第一、二季的中间空档期推出一部电影，使得《爸爸去哪儿》并未走出人们的视线，为第二季的播出造足了势。另外，爸爸去哪儿系列益智游戏的推出，是节目营销的另一种手段。相对于电影短期能吸引大量观众，但作用时间短的情况，游戏可以说是为节目做绵延不断宣传的好方法。游戏的受众还是集中在中青年身上，而这个年龄段在网络平台的交流也相对频繁，可以说也是对节目的另一种潜在宣传力量。游戏的推出激发了这一潜在的宣传力量，为节目的营销提供了新的帮助。
4.嘉宾观众的良好互动电视节目上映前后嘉宾与观众的互动，是提高节目影响力的重要手段之一。《爸爸去哪儿》在播出之前，先是举行了一场首映观影礼，嘉宾与观众亲密互动，为节目的良好收视率奠定了基础。节目播出中，又接受《快乐大本营》、《老爸老妈看我的》等节目的邀请，与观众分享节目录制中的点滴趣事以及育儿经验，这是对节目的进一步宣传与营销。第二季节目开机之前，《快乐大本营》做了几期关于亲子类的节目，进一步引发了大家对第二季嘉宾的猜想与热议，为第二季节目的推出赚足了眼球。第二季拍摄过程中，《快乐大本营》又邀请第二期嘉宾逐一登场，与大家分享生活中的点点滴滴。这档节目已经形成了一套完整的嘉宾观众互动方案，成功推动了节目的营销。
三、结语
做完这些选择题后，分别将同类的字母数相加，字母数最多的是主要性格，字母数次多的为次要性格，对人的影响起主要作用，其它字母则是附属性格。将出现次数最多的字母放在最前面与次数次多的字母进行组合，形成CS、SC、CM、MC、CP、PC、SM、MS、SP、PS、MP、PM共计12种细分性格。结合营销工作和课程实际，发现CS类型的学生天生是能力强、善于管理的人，乐观外向的次要性格很好地弥补了对其他人造成压力的缺陷，是团队的完美领导者；SC类型的学生天生是乐观多言的外向人，善于管理、果断的次要性格很好地弥补了有可能的韧性差、惰性的缺陷，是团队谈判时不二的主谈，也是不错的优秀管理者；CM类型的学生天生是能力强、善于管理的人，而内向、善于分析的次要性格使得该生不太愿意抛头露面，是很好的企业战略策划者或者顾问；MC类型的学生天生是内向的有条理、善于分析的完美主义者，但能力方面比CM类型的略差，所以适合具体营销活动的策划工作；CP类型的学生天生是能力强、善于管理的人，结合内向、恪尽职守、缺乏主见的次要性格特点，团队的艰巨任务非他们莫属；PC类型的学生是天生的内向、恪尽职守、缺乏主见的人，但与CP类型的相比能力略差，适合略有难度而又必须限期完成的工作。SM类型的学生是天生的乐观多言的外向人，结合内向、有条理、善于分析的次要性格，是谈判时第二主谈的合适人选；MS类型的学生天生是内向的有条理、善于分析的完美主义者，是秘书或者经理助理的合适人选；SP类型的学生是天生的乐观多言的外向人，结合恪尽职守的内敛次要性格，是企业危机公关的合适人选；PS类型的学生是天生的内敛、恪尽职守者，与SP类型的相比不够外向，言语也略少，是企业客户服务业务合适的人选；MP类型的学生是天生的内向的有条理、善于分析的完美主义者，结合平稳的次要性格，是市场调研数据分析和报告撰写的合适人选；PM类型的学生是天生的平稳型的人，结合有条理、善于分析的次要性格，是做重复工作的理想人选。
2CSMP性格测试结果
表1的数据，是对市场开发与营销专业的两个班级进行调查得到的，从表中可以看到，两个班级PM和MP性格的学生占了最大比例，也就是说内向、喜欢稳定的学生最多，这要求我们在教学过程中多提供一些案例及数据，让学生自主分析和重复练习，效果会比教师上课讲授更易被接受。PC性格的都是零，而CP性格的也都只有1个，说明现在的学生对限定期限完成或者难度较大的任务不喜欢或者不擅长，这就要求我们在课程任务设计时，完成时间尽量灵活一点，复杂的任务想办法拆分成一个个的小任务。CS和SC的人数不多，说明好多学生不是很好的管理者，至少目前是这样，也是教师在课程中需要想办法引导的一个方向。CM的人数较多，说明学生喜欢企业战略方面的策划，但不太喜欢具体营销活动的策划，从MC都只有1个就可以看出。SM和MS性格的也占了相对较多的人数，说明无论在谈判还是在策划中，助手也是较多学生内心的一种选择。两个班中适合做危机公关业务的学生和客户服务工作的人数是一样的。
3CSMP系统在营销策划教学中的应用
在传统教学中，上课的教学环节是“上课概念讲解举例说明概念二讲解举例说明概念三讲解举例说明……课堂练习课堂总结作业布置下课”。而“项目导向”要求课堂教学环节是“上课—情境引入（案例引出）提出问题任务布置示范解决问题（讨论）知识归纳功能扩充新任务布置示范解决问题更大更复杂的任务引进示范解决问题（能力反复训练）课程和知识总结（应用、技巧）作业布置下课”。“项目导向”的课程教学采用的训练方式及步骤为第一引入项目情境布置任务；第二学生以项目小组为单位、研究整个任务的解决方案；第三老师对方案进行审核；第四学生以小组为单位进行展示与汇报、完成任务；第五单元考核。并且课堂结束后，学生会有自己的成果，这些成果是可以展示的。
2课程考核方案改革
2.1考核总表分为形成性评价和终结性评价，各占50%。形成性评价是由日常考核（根据上课考勤情况、完成作业、课堂实践情况等）20%和单元实践（根据完成项目的时间、功能、是否创新情况）30%组成；终结性评价是由课外项目（学生陈述所完成的项目、老师提问情况）30%和期末考试（笔试成绩）20%组成。
2.2日常考核细则日常考核满分为100分。课程授课共有12周，4周定为一个月，学生每个月的工资为4000元，日常考核由学生最终的3个月的工资总额决定。一个月如果有3次无故缺席，解除劳动关系（成绩直接定为不及格）。表现优异者，有奖金（每个月400元钱）。备注：迟到早退1分钟扣5元钱；旷课一次扣400元钱；请假1次扣款100元。
2.3单元实践评分标准单元实践评分标准由方案完整可行80分、文档规范10分、PPT完整美观10分组成，根据方案的完整美观度酌情扣分，方案非独立完成或方案不完整者酌情扣分，文档没有按照规范要求的扣10分，PPT不完整美观者酌情扣分。
2.4课外项目评分标准教师负责给每个课外小组打分，小组根据教师的打分给每个成员打分。小组的得分是小组成员得分的最高分。小组成绩为优秀的，小组成员成绩为优秀的比例最多为50%；小组成绩为良好的，小组成员成绩良好的比例最多为50%，及格的比例至少30%；小组成绩为及格的，小组成员成绩及格的比例最多为50%；小组成绩为不及格的，则小组所有成员的成绩为不及格。课外项目评分标准为：（1）功能完整，占50分。评分细则为每个模块占10分，共50分；功能完整或不正确的扣相应分数。（2）项目组计划合理，占10分。评分细则为没有提交计划扣10分，计划不合理扣5分。（3）按时提交成果，占10分。评分细则为按照计划按时提交成果，每个阶段占2分，没及时提交成果的扣10分。（4）资料齐全，占5分。评分细则为项目组成员每个人写好月计划、周计划、日计划，并写了日总结、周总结和月总结。（5）文档规范，占5分。评分细则为整个文档格式规范。（6）答辩，占20分。评分细则为语言表述清楚，简明扼要，回答问题正确。
2.5期末考试期末考试是以笔试的方式进行，题目全是开放性的主观题，本校市场营销专业的学生是以开卷形式进行，题目总分100分。试卷由两部分组成，第一部分为实际操作题4个，每题10分，共40分；第二部分为案例分析题2个，每题为30分，共60分。
3小结
商业地产营销策划概念要从设计、地域、环境、户型、品牌、价格等多方面，来进行推广对开发建设项目的整合，合理确定商业地产在市场上的目标及实际的需求，深入地了解消费者的层次，在了解消费者需求的基础上，了解消费者的需要，在消费者满意的程度上来进行销售。一个好的营销策划在设计、营销、服务、管理等方面都比竞争者更有效地满足各种客户的要求，准确明了的建立一套价值体系，可以通过产品的差异化战略，最大限度地避免不必要的竞争，让开发商在社会面前树立良好的品牌形象。总的来讲，商业地产营销策划不是简单的销售和推广，是一个具有系统性、综合性，需要在有效的理论下指导营销。利用营销来实现商业地产的价值。其实就是要了解市场，熟悉市场到推广市场中的细节，其中心还是要了解每一位客户的需求，做到准确把握清楚认识，是商业地产营销从单一的大众化转变为个人化。营销服务不但要追求表面，最重要的还是要注重内涵，不仅要体现物业的特征，还要体现市场的特点和消费者要求。
2我国商业地产营销策划的主要问题
好的商业地产营销策划，可以为开发商赢得一个好的市场，促进商业地产产业在我国的发展。现今中国的商业地产营销不再是单一化，开始趋向全面化，营销服务开始追求内涵，营销的推广手段，已然不是之前的杂乱无章，但是现今的楼市营销策划，还是有一些比较重要的问题。
2.1价格定居论
人们对产品的价格还是比较看重的，调节一个合适的市场价格是市场营销必须把握的重要部分，如何把握物业的售价，如何调节，是一个比较关键、复杂的部分。楼盘出现降价的原因一般有两种，一种是设计方面出现瑕疵，人们住房现在注重人性化，从而失去了市场的竞争力，这种情况就只有降低价格来进行销售；另一种是营销策划没有达到运行的标准，只有降低价格来进行销售。世上没有不赚钱的买卖，商业地产业不是福利行业，没有利益的市场就不会推动产业的进步。营销业可以培育商业地产业来作为一个分支行业，强调营销策划，要用合理的价格让物业兑现，当然还是要尽力地实现商业地产的最大利润。
2.2承诺堆积
各种各样的营销策划手段出现在市场中，在楼市中，其中承诺形式的广告只有增多，没有减少。多数人都认为，承诺越多，客户就会越多，其实不然。市场的营销，关键一点就是要让客户们相信物业，看得起物业，对物业有着良好的印象，对物业有着足够的信心。并不是市场客服的承诺堆积，好像没有一个行业像商业地产销售一样，随意夸大业务的特点，向客户进行各种的承诺。什么“保增值、保质量”“、年利润30%“”你有10到30万打算投资什么”等，五花八门的广告语不断出现在市场上，商业地产营销中的承诺内容多达几十种，比如：质量承诺、环境的承诺、用料的承诺、收费承诺、增值承诺、安全、绿化承诺等，太多的承诺只是一时增加了客户量，添加了太多的承诺就会难以实现承诺，所谓的物极必反难以兑现，就会引发许多的矛盾从而影响到营销商以后的前景。
2.3炒作制胜论
目前在商业地产的营销中发现了两个问题，第一个是在没有把营销分离出来的时候，硬要剥离出来，第二个是从本质上的直接意义忽略产品本身去营销。这两种问题就直接突出了一个“炒”字。最直接最快捷有效的办法就是制造新闻，利用新闻效应来取得人们的关注，他们利用具有可信度的媒体直接骗取客户的信任。企业可以花大量金钱用买断版面、电视广告等方式，运用广告的形式运作，如文字广告、新闻广告。人们认为这种方式的营销策划不值得提倡，不是真正的营销策划。
2.格式销售论
针对某一种物业的装饰特色来进行过分的渲染，就称作“风式销售”，近几年主要表现在楼市的外观上面。大多数的营销商认为，只要物业中含有一点可以夸张部分，就会毫不保留地进行全方面的夸大，以为只要用“模式”就会有市场效应，这种不正当的推销方式，直接导致了开发商的随意性，复制、翻版有的甚至“将错就错”，把缺点改成优点，实现他们眼中所谓的“特色”销售。现在依靠一些简单的要素已经很难去争取到客户了，许多需要购房的人们曾经为一些“风式销售”心动过，但是后来却为所购的物业而困惑，从此失去了市场。
2.5经验决定论
一是全国范围内已经出现了少见的，从理论上解析房产营销的专著出现，大量的出版都是用实例来进行分析，不然就利用大量的例子堆积。商业地产营销策划的基础比较差。二是没有专业人员和条件，三是缺少研究的精神风气，比较有经验的运作者会忽视了市场上的信息，对研究市场的缺少、获取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制约了商业地产营销策划水平的提高。
3我国商业地产营销策划的对策
商业地产营销在商业地产的发展中一直占有主导地位，它以独特的主题策划为中心，综合利用多种营销手段，与消费者之间建立信任良好，不可缺少的联系，使物业等部门能够快速准确地直达消费者。当市场变化为买卖市场、开发商要绞尽脑汁，挖空心思，不计成本利用各种营销手段重新回到自己的市场上。
3.1深刻了解熟悉市场
从市场的宏观调控到救市政策，消费者从抢到房子到持币观望，商业地产从涨价到降低房价退房，总之商业地产行业变化是很大的，而且难于把握，而且想要全面地把握方向还是有一定难度的。在商业地产的买卖市场形成后，客户就有了很大的选择余地，这样加大了竞争力，想要适应这种形式，商业地产企业就要抛弃老旧观念，把企业的核心价值放在客户的需求价值上去，以客户为中心，把市场做为导向。特定的房屋要有特定购买群体，包括他们的性格、年龄、文化程度、家庭成员、工作经历、爱好等，每一种人都有不同的需求，开发商要针对这类人群，进行分类策划。所以只有搞好市场调查明确客户需求，综合分析，投其所好这样才能赢得更多的市场。想要通过营销策划来得到之前预期的收益，就要随时把握好时机、市场、空间、价格来进行透彻的分析和判断。还要关注消费者心理需要，随时了解消费群体的动向，把全新的营销理念加入营销体系中。
3.2真实需求下的准确定位
在市场还没完全打开的情况下，买房的大多是以自住为主，因此，商业地产开发企业就要在市场上做好认真的分析，了解目标市场的细节，认识并充分了解顾客群体、对房屋建设进行精心的设计然后结合自身的竞争优势，选择商业地产市场的目标，把导向改变成消费者的真实需求，在做好一切准备的前提下精确定位。开发商须知哪种产品要卖给什么样的人，这类产品适合的人群，要有详细的规划和缜密的指导思想，给产品建设、顾客需求、价格调动、开发策略进行全方位的定位。
3.3诚信营销实事求是
目前，消费者对于房产的价格还是比较敏感的，但是当开发商在房产价格上模棱两可和配套承诺无法实现时，这样一来就无法有效地吸引消费者。为此，开发商就要树立好良好的社会形象，塑造诚信营销的经营理念。而且对于营销来说开发商降低房价来销售，还不如提升房屋的品质。
3.4注重广告品质
广告原本是让人们更快速地了解产品的特点，然而现在广告成了推销不可缺少的传播途径，广告也有双面性。广告做得好对消费者就会有很大的吸引，引起消费群体的关注，但是要是产品一旦出现问题，也很容易遭到消费群体的不满甚至抗议，会给企业带来很多不好的效果。广告要做到具有针对性，不要一味地追求广告而忽视了广告本身的性质，更不要以为广告就是万能的。事实上，有很多的方法可以代替广告。在大众的眼里，价格就是最好的传播方式，要是商业地产商稍微降低一点价格，客户就会不断而来。口碑的传播效果也不次于广告，成本还比较低。在营销策划中高端的产品，好的口碑同样可以作为重要的传播渠道，达到理想的传播效应。
4结语
