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关键词:研究生;培养;地方经济
对研究生教育来说，导师水平、科研能力、基地建设是制约研究生教育水平的3个重要因素。教学研究型高校，一般来说，它的导师虽然不乏佼佼者，但与综合性大学相比，整体素质稍逊;其科研整体实力也存在较大差距，在国家级、高层次项目的竞争上力量还有些欠缺;并且，由于研究生教育的规模普遍不大，对研究生的基地建设投入不够，使学生得不到更多动手能力的锻炼。笔者认为，只有根据学校自身的发展定位，结合学校科研师资和条件建设等诸多因素，将培养目标落在为地方经济建设服务、具有一定知识创新能力和较强实践能力的人才培养上，才能发挥高校研究生教育的优势。进而扩大研究生实践平台，为研究生提供锻炼机会，为研究生就业打下坚实基础，最终实现自身研究生培养目标的实现。
一、教学研究型大学的特征
教学研究型大学以知识应用与社会服务为价值取向。教学研究型大学一般是从教学型大学发展而来的。在由教学型大学向教学研究型大学转型的过程中，突出和强调的是科学研究工作在学校上层次和水平过程中的地位。以争取科研项目为目标，通过科研任务来整合科研资源，集聚科研力量，从而带动学科建设和队伍建设。通过各种政策来引导学科建设，以增强学科建设的意识。从管理学的角度看，这类大学有点类似于“中等规模企业”——没有“行业领先企业”的垄断优势但要有与其类似的组织结构，高不成低不就，容易陷入低效率和低效益的困境。办学和服务面向主要为国家大经济区域、部分省市及特殊行业。
教学研究型高校并没有最高水平的教学和研究质量，只是在部分学科保持优势。从人才培养类型来看，培养的是技术应用型高级人才和创新型人才;从科学研究的贡献看，主要体现在技术的应用研究和技术创新研究上;从社会服务的功能看，主要面对区域经济发展的需要，有能力开展知识应用和科技服务工作。从社会经济需求角度看，知识应用和技术创新领域量大面广，发展潜力巨大。
从教学研究型大学的特征可以看出，研究生教育应坚持实用性，以硕士层次的研究生培养为主要目标。对于致力于发展为教学研究型大学的高校而言，扩大研究生规模的同时，必须清楚地认识到研究生动手能力和实际应用能力，应根据自身实际情况，结合学校的办学指导思想，培养面向生产、建设、管理、服务第一线的实用型人才。失去了正确的培养方向，培养对象就不会得到社会的认可，学生就业困难，大学也就失去了办学的基础。
二、研究生教育质量与研究生就业竞争力下滑及其原因
近年来，研究生就业不仅成为关注的焦点，而且还成为部分地区、高校以及社会的突出问题。以前被用人单位争抢的研究生，今日为何遭到如此冷遇?很多人简单地认为是扩招导致的结果，事实上，我国研究生毕业人数还不足高校毕业生总人数的5%，因而从人力资源角度考虑，研究生人才还属于稀缺产品，不应该存在如此大的就业难题。并且我国受过高等教育的人数仅占全国总人口比例的5.57%，还远远落后于发达国家。
研究发现，研究生培养过程缺乏有效的实践性教学，研究生培养质量下滑，是造成研究生就业难的根本原因。近几年来，我国研究生招生数量持续增长，但相比之下研究生导师数量的增长远跟不上招生人数的增长。许多高校都存在一位导师带十几名研究生的状况。要提升研究生的就业竞争力，最有效的是为研究生提供实践锻炼的机会和平台，部分高校有一些实习基地或教学基地，但随着研究生规模的扩大已经满足不了需求，因此，如何为研究生的就业竞争力拓宽载体，成为教学研究型大学研究生培养过程的关键。
三、立足服务地方经济，重塑人才培养过程
立足服务地方经济，重塑人才培养过程，其实就是研究生培养模式的改革，满足社会对科学研究的需求，积极开展社会服务的同时提供研究生教育载体，让学生们参与更多的课题研究，多动手、多思考，能提高其动手能力和综合素质，从而提高研究生教育质量。由于学生有较多机会在企业实习、就业，因此在完成了系统的理论学习和实践之后，学生又有机会到企业中实际工作，学习先进技术和经验，这样就实现了理论与实践的第二次结合。通过以上两次理论联系实际以及工与学的结合，学生实际操作能力和就业竞争力将得到加大提高。研究生教育服务地方经济，革新研究生培养模式，具体要做到以下方面:
1.理论课程教学时间设置要具有一定弹性。以往的研究生理论教学往往集中在研究生入学第一年或第一学期，填鸭式的灌输理论知识。考试成为检验理论知识掌握的唯一工具，这种体制下，研究生往往死记硬背应付考试，一知半解地完成了理论学习，然后投入到闭门造车的“科学研究”中，完成论文毕业。简单的课程教学时间的设置，使得理论得不到有效的消化，因此，要适当改变教学方式，将部分理论教学融入到实践中去，在具体实践活动中完成学生对理论知识的掌握，考核方式也可以更加灵活有效。
2.采用双导师制。研究生培养基地采用双导师制培养模式，学校聘任企业中有着扎实理论基础和丰富实践经验的技术带头人作为学校的兼职研究生导师，在研究生培养过程中，由学校和合作单位分别指定导师，按校方的要求，共同指导研究生。研究生在学校完成专业理论课程学习后，进入培养基地，由合作单位的兼职导师进行指导，形成了一种开放式的教育模式，使学生在深入一线参加研发的实践中提高综合素质和创新能力。
3.毕业论文应该联系实际。要使论文成为服务地方经济的理论成果，成为检验学生实际能力的重要考核标准，有2种方式能较好地达到预期目的，一是企业拟定课题，有相关专业研究生以标书形式进行投标，中标者去该企业服务实习，完成课题的同时即完成学位论文;一是由学生自己拟定研究方向或内容，由企业进行科学的评估后选择相应学生去企业完成课题。这两种方式均可实现双方的共赢，最大限度地避免教学资源的浪费。
教学研究型大学根据自身的办学定位、发展目标、办学性质和服务方向，将研究生教育作为教学研究型高校的办学重点，努力探索面向基层的高质量的具有创新思维、复合型、开放型和应用型人才。在人才培养的模式构建中，必须适合社会对人才知识面宽、应变能力强、开拓能力强、具备多种素质特征的要求，立足服务地方经济发展，积极努力打造教育实践平台，实现高校培育人才、服务社会的办学功能。
参考文献:
[1]王建华.创新“产学研”合作模式提升高校服务社会能力[J].中国高等教育，2006，(17).
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[3]刘力.美国产学研合作模式及成功经验[J].教育发展研究，2006，(7):16-22.
【论文摘要】：计量工作是国民经济和社会发展的重要技术基础，在我国经济面临结构调整、改革发展的时期，计量工作若仅仅以传统的方式来支撑并服务于经济的发展显然是力不从心。我们要积极探索，“与时俱进，开拓创新”，推出有效的管理方法，促进量值溯源的正常进行，以达到更好为经济发展服务的目的。
随着市场经济的发展和买方市场的到来，为适应新的形势和要求，众多企业纷纷通过体系认证来加强企业的管理和提高知名度。这些通过认证的企业无论在规模、产品质量、计量管理上，在当地都是位居前列的，通过对这些企业计量器具检定情况的调查和分析有助于管理部门了解企业对计量工作的要求，切准技术机构为企业服务的重点和发展的方向，找到计量工作的突破口。
现在通过体系认证的企业已经为数不少，而在这些企业当中，计量器具的配备从数字上看起来也是非常让人乐观，而实际工作中，经检定后使用的计量器具数量与显示数据有很大差距。窥斑见豹，我们可以分析当前计量检定存在的具体问题：
一是有很大一部分企业的认证是是受益方推动、受外界的压力的结果，企业自己没有加强企业管理的意愿，缺乏必要的自觉性。为获得认证，企业常常突击送检计量器具，突击培训计量管理人员，突击制订规章制度，一旦通过认证，则对这些工作放任不管，等待下一次的突击。在日常的检定中，企业不送检计量器具就想获得检定证书就是这类问题的表现。
二是企业的计量器具用来进行检测的比较少，大量的是一些基本的工作计量器具（如卡尺、台秤等），这从一方面说明企业不重视产品的检验工作，造成企业的检测能力比较薄弱，制约了产品质量的提高；另一方面也说明产品科技含量低，缺乏高新技术的产品，不需要高精度的计量器具来进行检测。这一点也可以从电磁类计量器具的数量上反映出来。
三是部分认证机构的不规范操作导致了一些认证企业对计量工作不重视，对计量器具管理不到位。有的企业计量器具没有建台帐，有的甚至分不清什么是计量器具，全由认证机构说了算，企业对计量器具不送检或者少送检的情况时有发生。对一些溯源困难或者送检麻烦的计量器具，企业干脆就放弃检定了。
四是部分企业的经营者素质偏低，没有意识到计量工作对企业增效节支方面的作用，片面强调检定费用等支出，不愿花人力、物力来支持计量器具的检定工作。
五是溯源困难，检定时间长，以及企业连续生产等也成为影响企业计量器具送检积极性的因素。
一、抓好外部协调，促进检定工作开展
首先，抓好计量器具的检定工作，关键在企业。技术监督部门要帮助企业加强计量法律法规的学习，一方面要使他们认识到依法检定的重要性，特别是强制检定的计量器具，企业必须要落实好检定所需的各种资源，从“要我检定”转变到“我要检定”的思路上来；另一方面，帮助企业把计量工作的着眼点放在提高产品质量、节能降耗上来，使企业明白计量工作在激烈的市场竞争中将起到基础保障作用，要把计“量”变为计“钱”，把计量工作为企业带来的效益算在明处，提高计量在成本核算中的地位和作用。
其次，计量检定工作要注重实效。计量检定工作是一项实实在在的工作，不能走过场，要帮助企业把计量工作融入本企业的工作目标方针中，使之符合自身发展的需要，对一些上规模上档次的企业更要加强引导，要增强企业领导的计量意识，树立正确的观念，从而提高计量检定工作的有效性。
第三，我国的量传体系是国家根据经济合理分工协作的原则、就近就地组织起来的按区域管理的模式，这在一定程度上造成了检定资源配置不尽合理的现状，主要表现在高资源不足而低资源却简单重复。针对这种情况，我们技术机构应该多加强横向与纵向的联系，从而使高准确度的计量器具和低准确度的计量器具都能得到量值传递，从这个意义上说，协调好省、市、县三级技术机构的设置非常重要。
第四，有关部门要加强认证机构的管理，使认证工作走上健康发展的道路。企业要端正认证的态度，要把认证作为提高管理水平的主要手段，克服为证书而认证的消极观念，充分认识计量器具检定作为企业基础工作的重要性，促进企业计量器具检定工作的健康发展。
第五、计量检定工作的开展必须切入社会的热点和百姓关心的主题，从而得到政府和社会的支持，为检定工作营造一个良好的外部环境。
二、抓好内部建设，提高检定深度广度
质量技术监督部门及其所属的法定计量检定机构，在创建“政府需要、企业欢迎、群众信赖、社会赞誉”的部门形象时，要转变职能，把服务的职能放在首要的位置。要服务企业，必须提升我们服务的能力、服务的手段和服务的水平。具体来说，以下几方面应该成为我们工作的重点：一是要提高人员的素质。简单、低水平的重复性检定工作阻碍着计量技术水平的提高，当前，技术机构要为始终站在科技前沿作好准备。我们前些年还在为取缔古老的计量器具——木杆秤而奔走，转眼间我们就必须面对技术含量超越了几个数量级的高新技术产业、信息产业、新能源等一些新门类学科中的“新新”计量器具。现代科技的发展日新月异，技术机构必须正视技术更新带来的挑战，要制订人员的长期培训计划，完善人员的考核、评价制度。培养或者引进开发型的人才和高端科技发展方面的人才，使技术机构有能力解决新技术应用中碰到的问题，这样，才能树立技术机构在企业中、在社会上的技术形象。
二是必要的硬件设施。对一个技术机构来说，精密的检测设备是必需的，一边是新型、尖端的产品不断涌现，一边我们的技术机构却可能还在使用几年、十几年甚至几十年前的设备搞检定，这就无法适应科技发展的要求。当前要增加现代化检定手段，利用有限的经费购置专业性强且利用率高的通用设备，进行重点培育，同时对购置设备的更新换代要有好的计划，使检定设备能够跟上技术的发展。
三是用良好的内部环境，营造单位文化。技术机构的内部环境是保证公正、科学、高效的必备条件，是体现一个单位的社会形象的本质要求。我们在用制度、用体系营造一个好的内部环境时，要体现自己的单位文化，技术机构也要有名牌思想，要打响自己的牌子。企业文化现象正越来越受到人们的重视，而技术机构追求的文化必须能体现单位内涵、产生强大凝聚力、有助于树立良好形象。总之，着手培养自己特有的文化，对技术机构的长远发展非常必要。
四是抓好校准市场的开发。由于检定规程是按各类计量器具制订的，使一部分与产品质量检测关系不大的计量器具也纳入强检工作范围，增加了管理工作量。减少强检项目，开展校准工作，增强企业的自主性在目前非常重要。技术机构要充分利用已开展的校准项目，抓好校准市场的开发，使计量器具在量值溯源方面也能获得发展。
五是有计划地进行项目开发。在日常的工作中，企业往往要求技术机构下厂检定的要求，却往往受到某些条件的限制。针对企业连续生产和送检不便的特点，技术机构要想企业所想，在开发检定项目时应优先考虑能下厂的项目，减少企业检定的成本。
在历史前进过程中经验表明：文化是社会财富的发源地。在人类的生活环境中文化的影子随处可见，文化就像是一个可以判别对错的黑洞有着强大的吸引力和凝聚力。无论是在我们政治生活，经济生活甚至是旅游生活背后存在的支撑点永远少不了文化的存在。尤其对于地区文化是这一地区发展的灵魂，当人们对文化的重视程度逐渐的增加，文化竞争力也就随着增强，因此文化竞争力时刻在促进地区经济的发展。要想开发地方的经济，最首先要考虑的是地方文化资源的特色之处。文化资源带来的无形资产存在着丰厚的经济利益，因为我国有着五千年的悠久历史，所以只有把地区文化的特色牢记在心中，这样才有利于地区文化促进潜在的经济效益。文化产业的发展是以人为本，以构建和谐社会为基础的经济现象，文化产业的发展是带动地区经济发展的源头力量。这样的以文化产业发展为中心的好处是有多个方面的，一方面是符合了国家可持续发展的要求，另一方面是提升了地区整体的文化修养水平，为地区经济发展埋下了伏笔，提供了一个良好的人文环境。地方文化资源的开发与利用为经济发展提供了发展的机会，我们不能否认人们对文化品牌的认知度带来的经济效益，如旅游文化就是利用文化品牌的号召力带动整个地区经济的发展，这就说明文化给经济发展提供了发展的平台。所以我们才会发现大部分的地区都在忙于打造特有的传统文化，增加本地区文化品牌的知名度，用以吸引外来的投资、带动额外的经济效益。
二、文化发展作为地方经济新的生产力的优势
经济的不断发展即是生产力与生产关系的相适应发展，生产力决定着生产关系的发展，生产力水平发展是决定经济是否快速前进的核心。文化不断的发展使文化竞争力不断的增强，这为地方经济生产力发展水平提高提供了基础，创造了条件。地方经济增长对文化发展的依赖性越来越强，文化和经济发展已经是水融。随着时代的不断变迁，生产要素也在发生着变化，从资本劳动技术逐渐开始向着信息和知识的转变，因此文化的发展已经成为地区经济发展的枢纽，与此同时也不难发现信息化时代的到来增加了经济对文化的需求。人们对知识文化的需求增长，意味着人类将会在文化的道路上越走越顺畅，那么对于地方来说，文化的竞争力也会大大的提升。文化竞争力作为地方经济新的生产力有“天时地利人和”的优势。国家的政策扶持是文化发展作为地方经济新的生产力一个宏观的支撑，从党的十六大报告开始，就向全党提出了有关发展文化的战略任务。完善文化产业体系、扶持文化的发展和增强地区文化的竞争力是地方经济发展的重要要求之一。文化竞争力作为文化发展的精髓，具有的优势有几个方面来表现：首先地区文化创新能力。同其他领域的创新相比，地区文化的创新力更具优势，地区传统特色文化本就是历史与时间的磨合物，本身就具备了创新的因素，提高文化产品的竞争力；其次是地区文化产业的综合度高。地区文化产业的发展，是把科技与文化结合在一起，赋予地区文化新的发展形式；最后是文化发展是培养人才的聚集地。因为无论是经济发展还是文化发展都离不开高素质的人才。因此，文化发展作为地方新生产力的优势显而易见。
三、文化与地方经济相互作用
文化经济的发展已经是渗透在地方经济活动之中，文化是地方经济发展的精神基础。在地方经济发展之中，一个物品从原始状态到成品的过程中都是当地文化为基本的支撑点，也就可以说，文化是物品创新的源泉，也就是经济发展的不懈动力。地方经济生活是人以自身的活动引起、调整和控制人和自然之间物质变换的过程的经济活动，而文化的创造者也是人，所以文化也是当地经济发展的主宰者，地方经济要附着于文化发展之中。文化的发展引领着地区经济发展，文化发展对经济发展具有指导性的作用。我们可以举例说明，为什么说文化是地区经济发展的引路人，全国经济“百强”县——建湖县，当我们提到建湖的时候你第一个反应是淮剧杂技文化，不错，淮杂文化作为建湖地方文化的名片，在地方经济的发展中起到的推动作用是有目共睹的。淮杂文化是具有深厚的文化底蕴，在古代的时候建湖的淮剧杂技文化就是很有渊源的，为建湖的千年文化历史提供了佐证；悠久的历史文化也为新理念、新技术、新产业的引进和发展提供了良好的环境基础，所以我们可以相信是文化发展促进了地方经济的发展，对经济具有引领的作用。
四、总结
作者：陈金松 单位：南阳理工学院
南阳市县域经济发展中存在的问题及分析
(一)县域经济整体滞后，地区发展不平衡河南省统计局对108个县(市)经济综合实力发展评价结果显示，南阳市11个县(市)平均排名56位，没有一个进入全省前20位，排名最高的西峡县仅为第30位，大部分县(市)处于中间靠后的位置。以上数据表明，南阳市县域经济的发展整体上是比较落后的。同时，即使在全市范围内，各县域经济的发展也很不平衡:GDP最高的邓州市214．2亿元，相当于最低的社旗县2．8倍;人均GDP最高的西峡县30559元，是人均GDP最低的方城县10280元的3倍。工业在经济中所占比重是反映工业化程度的重要指标之一，2009年邓州市规模以上工业增加值57．43亿元，是社旗县15．3亿元的3．8倍［3］。(二)县域经济的产业集聚区建设同质化严重，规模还有待进一步壮大产业集群是指在特定区域中，具有竞争与合作关系，且在地理上集中，有交互关联性的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体。产业集群是工业化发展进程中重要的经济形态，建设产业集聚区是南阳市发展和壮大县域经济的创新举措，各县域经济主体也都将产业集聚区作为促进县域经济腾飞的助推器。但在建设过程中，很多县域经济产业集聚区没有自己的主导产业，实际上只是普通的工业园区，相互之间没有关联，只是简单的“集”，而很难形成产业“聚”的竞争力。(三)产业结构调整较慢2009年的南阳市县域经济第一、二、三产业间的比例是21．4:51．1:27．5，第一产业比重分别高于全市、全省平均水平3．3个、10．4个百分点，第三产业比重分别低于全市、全省平均水平4．4个、6个百分点，有7个县市产业结构还停留在“二一三”的较低层次。与相对发达的地区的县域经济产业结构相比，更是存在着较大差距。据全国县域经济网的相关数字显示，中国县域经济基本竞争力百强县(市)产业结构比例为:一产:二产:三产比例是11．8:55．3:32．9。一产比例最高的达31．2%，最低的是1．9%;二产比例最高的达77．7%，最低的是31．4%;三产比例最高的达43．7%，最低的是17．6%［4］。(四)县域经济的工业化程度较低根据发展经济学的相关理论，农业的工业化是实现经济腾飞的必由之路。作为以农业为主体的县域经济主体，工业是经济增长的动力来源，是富民强县的根本。统计数字显示，2007年度，南阳市县域经济体内工业国内生产总值对国民经济的贡献率为48%，从业人员占总就业人数的23．0%，这两个数字均低于河南省平均水平;南阳市县域经济内规模以上企业增加均值24．31亿元，工业发展水平明显低于全省平均水平，更远低于发达县市。
加快南阳市县域经济发展的对策与建议
(一)围绕农业发展和农民增长，大力发展农业循环经济循环经济作为一种物质闭环型经济形式，倡导以生态型资源循环利用来促进经济的可持续发展。与单纯依赖资源消耗和投入为代表的传统经济形式相比，循环经济更强调资源的节约利用和循环再生［5］。县域经济作为一个独立、综合的经济单元，兼有农村农业经济和城市工业经济两种形式，也是融合城乡经济的桥梁和纽带，是促进我国现代化建设、保持经济与社会和谐发展、实现全面小康社会的重要基础。大力发展县域循环经济，以农产品的深加工来提高农产品的附加值，全面促进农业和现代化工业的融合，高效利用与循环利用资源，有效减少单位经济的资源投入，从而实现发展农业和工业化的完美结合。(二)扶植重点产业，不断为经济发展注入活力县域经济是功能相对完备的综合性经济体系，其活动涉及到生产、流通、消费、分配各环节及三大产业。但是，县域经济又不同于全国的国民经济，不能追求“大而全”，而要“宜农则农”、“宜工则工”、“宜商则商”、“宜游则(旅)游”，结合本地的资源优势和历史传统，努力打造富有县域特色的经济品牌。著名的“中国玉雕之乡”镇平县正是发挥其历史文化传统和技术的优势，“无中生有”培育玉雕文化产业，如今，玉雕已经成为镇平县域经济中的特色支柱产业，在县域经济社会发展中占据着十分重要的地位。(三)突出比较优势，做大做强县域产业集聚区按照大卫•李嘉图的比较优势原理，缘于历史传统等因素的影响，不同的区域和地区都具有其“比较优势”的产品。从南阳市县域经济的发展实践看，借助产业集群作为促进和带动县域经济腾飞的“增长极”，各县域经济单元逐步走出了具有自己特色、优势的集群化发展路子，如:南阳镇平县的玉雕产业、西峡县特色工业、特色农业和特色旅游业、桐柏的碱化工产业、社旗的白酒产业等，在全国都有相当的知名度。但在产业集聚区的发展中，各县域经济单元也存在着没有注重产业的关联度和适应性，产业集群存在同质化等问题。县域经济主体一定要避免建设中的同质化，突出比较优势，培育主导产业，打造富有县域特色的产业集聚区［6］。(四)加大对县域经济的支持力度，统筹城乡协调发展县域经济主体不仅是市场调控和资源配置的主体，更是统筹城乡协调发展的关键。在对县域经济发展指标的考量上，不能单纯把县域经济规模的壮大和发展速度作为指标，要把城乡经济的统筹协调发展和农业的发展、农民的增收、新农村建设等社会发展进行综合考评。要注重市、县两级管理机制的创新，不断强化县域经济主体的经济社会管理职能和社会服务职能，使之真正成为相对独立的经济发展单元。要不断解放思想，鼓励县域经济主体积极通过大力开发县域人力资源，不断提高城乡居民的生活质量和生活条件，吸引外来人才，取得市场竞争优势和技术优势，实现经济社会的可持续发展。
关键词：房地产经济；可持续发展；宏观经济
自上个世纪80年代起，我国对土地、住房商品化开始实施试点改革，30年多年来，我国房地产市场开创了良好的发展前景，人们的生活环境也得到了大大改善。该阶段，城市房地产业发展速度不断提升，在国民经济增长中占据的地位愈加重要。目前已经成为城市经济发展的主要增长点，已经成为国家财政收入的重要来源。但近年来，房价波动极大，房地产市场供需矛盾极为突出，社会人居住房不合理分配现象极为严重，甚至出现开发房地产严重破坏资源环境的情况。以我国房地产业总体发展情况分析，一度出现房地产业过热现象，如2007年我国房价连续5年上涨情况结束，开始产生下跌情况，特别是部分经济发展良好的地区跌幅已达到一半以上，交易量萎缩现象极为严重。为避免房地产经济泡沫破裂，建设和谐社会，保持城市经济可持续发展，国家对房地产等过热行业进行了宏观经济调控。笔者通过定性结合定量等方式，按照“宏观—中观—微观—预测—战略推导”为线路，进行和谐城市构建及实现可持续发展。
一、房地产经济的概况
房地产经济是指以房地产为主体，围绕房地产生产、分配、交换与消费产生的人和人间的经济关系，是房地产经济关系有机结合房地产生产力的重要方式。房地产生产、流通与消费过程中出现的所有经济活动与其条件都被成为房地产经济。其中房地产直接生产过程为房地产生产，房地产再生产与其实现过程为房地产流通，房地产生产目的的实现与部分直接生产过程在消费环节的延伸为房地产消费。在整个房地产经济活动中需要具备一定的经济运行机制与经济体制条件。从微观经济、中观经济、宏观经济三个层面对房地产经济进行考察。微观层次是指将房地产企业作为经济单位，其产生的一切经济行为与对房地产开发经营项目的运行。中观经济是指房地产部门经济、区域经济。作为产业经济的重要类型，房地产部门经济在与其他经济具备相同属性的同时，还存在诸多特殊性及规律；各个省、市与区房地产经济被称为房地产区域经济，也可被叫做区域产业结构的一个部门。宏观层次是指整个国民经济为主体进行考察，作为国家宏观调控的对象，房地产经济更是宏观经济的主要构成成分。
二、房地产经济可持续发展内涵及现状
“既要满足当代人对房地产的种种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件”为可持续发展的目的。在房地产经济可持续发展中应对其可持久性加以重视，站在统筹关系角度分析，做好城乡规划、能源节约等工作，实现房地产建筑规划形态、住宅功能、环境效益、人文特色的可持续发展。
（一）房地产经济可持续发展内涵
李晓云认为，房地产经济可持续发展必须满足国民经济总体发展需求，必须与所在地区经济发展相适应，并在房地产经济发展做好各方协调关系，如人口、环境与资源利用等，并始终坚守资源集约、经济效率提升等原则，实现房地产合理开发与保护生态环境有机结合的目标。其内涵包括以下几点。1.房地产经济与环境协调发展。作为经济发展的物质基础，环境是经济发展基本条件。在房地产经济可持续中应对环境承受能力进行充分考虑；同时，房地产经济发展可为环境发展提供有利条件，能够符合环境对其发展的需求。2.房地产经济自身发展。房地产自身发展是房地产经济可持续发展基本条件，如房地产自身发展不足，将严重影响其可持续发展的进度。基于此，在一定条件下，房地产经济必须满足自身发展要求。3.房地产经济与社会协调发展。经济和社会发展之间的关系属于互动性，经济发展对社会发展起到严重影响，社会发展也就对经济发展产生直接决定作用。作为现代经济的主要表现形式，房地产经济因与社会具有互动关系，在寻求可持续发展的同时，将与社会协调发展。
（二）房地产经济发展现状
据国家统计局相关数据显示，我国房地产投资增速呈现出下降趋势，由2013年20%下降为2014年10.5%，为加大调整力度，提高房地产经济发展水平。本文以房地产图12014年1-2月至2015年1-2月全国房地产开发投资增速表2015年1到2月份开发投资进行探究，8786亿元为该时间段开发投资总额，和2014年相比，投资增速只下降了0.1%，其中住宅投资总额为5922亿元，占总投资额67.4%，增长率为9.15，回落点为0.1%，如图1所示。整体分析，我国房地产市场现状为供过于求，为改变该现状，要求相关部门、企业必须对房地产投资问题加以重视，加大宏观调控力度，为实现房地产经济可持续发展提供强有力的保障。
三、房地产经济可持续发展战略措施分析
（一）与国民经济、社会发展相协调产业发展战略措施
作为经济发展重要增长点，房地产业是国民经济发展产业链的重要内容，对国民经济推动转变为全面基础，为满足社会经济发展、调整产业提供有利条件，并将服务提供给人们生活与有关产业发展。1.经济发展中确定房地产业重要增长点产业地位，为调整其他产业提供可靠保证；2.社会经济数据统计和房地产数据统计的完善，各个区域数据统计工作的加强及经济数据的及时公布。通过房地产数据信息制度的建立，可将土地出让总量等行业有关数据及时公布，能够将房地产经济发展中真实、透明与全面原则充分体现出来；3.数据分析能力提高。利用行业发展预测模型的合理构建及有关产业政策制定，可对土地供给总量、商品房供给总量加以控制，确保供求调节的平衡性；4.房地产业预警系统、危机干预机制的建立，为房地产经济稳定发展提供可靠保障。
（二）建立以市场需求为引导的房地产市场控制措施
房地产市场发展速度的不断提升，导致大量贷款、投资人员无法正确感知风险，在国家一系列政策出台后，房地产市场价格产生了极大的波动，投资者此时才意识到房地产投资风险并对其进行重新审视。为避免银行流动性危机的出现，降低国家经济影响，必须有效控制房地产施工，规范市场行为，降低投机行为对市场的影响，建立有序的市场环境。在房地产经济可持续发展中，为构建良好的发展市场，必须加强政府宣传，正确引导购房者；并对银行信贷加以严格控制，防止商品房价格背离价值现象的出现，对房地产过热现象加以控制。
（三）改善居民居住环境战略措施
在经济核心圈位置实施大规模土地开发计划，以政府提供限价土地、大型房地产企业提供开发资金的联合开发房地产项目方式，在确保开发商获取相应利益后应对商品房价格加以限制，并利用限价出售土地的回款对项目区域政府配套设施加大建设力度，如公交体系的完善、学校医院的兴建等，以此达到居民居住环境改善的目的。
（四）深化土地使用制度改革战略措施
集中统一土地管理与城市规划实施中，土地使用制度改革与社会经济发展具体情况相符，并与社会主义市场经济发展方向相符。在土地使用制度改革不断深化的基础上，必须以土地保护为中心，建立土地开发与经营制度，对现有土地开发投资去向合理规划，对农用土地、城市待开发土地资源加以重点保护，通过相应法律措施对土地地权关系加以处理，如占有权、使用权等。土地供应市场的统一建立，应具有公正、公平、公开等特点，通过土地整治，与土地收益管理水平的提升，可实现房地产经济健康、稳定的快速发展。
四、结束语
综上所述，房地产业是国民经济发展的支柱产业，对促进国民经济发展具有重要作用。在全面分析、研究房地产经济可持续发展战略的基础上，可对市场主体行为选择进行有效约束，实现市场经济的有序性，为社会主义和谐社会的发展提供可靠依据。在充分发挥房地产经济功能的同时，应了解与掌握房地产经济的概念、并对其发展现状进行分析，只有这样才能采取科学有效的发展战略措施，实现住宅标准化，降低投资成本，为房地产经济发展提供可靠的依据与强大支撑。
作者:张艳艳 单位:河南省省直机关房地产服务中心
参考文献：
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“关键词”一融汇贯通——创优促进××崛起的发展环境
发达地区解放思想、优化环境的精髓，主要体现在融汇贯通、大胆突破的先进理念和创新精神。学习发达地区的先进理念，首先要学会融汇贯通，在勇于突破中创优发展环境。
1、在勇于亮丑中正视差距。同为县级市的江苏昆山、山东寿光等发达地区，之所以在经济发展上先人一步，快人一拍，首先得益于他们勇于超前的发展理念和敢闯敢试的创新意识。华西村在吴仁宝的带领下，在60年代“全国学大寨”时期，就冒险建起了小五金厂，从此走上了工业化的发展之路，不仅比我们醒得早，而且动作快。对比发达地区，××最大的落后首先是思想观念的落后，突出表现在缺乏敢为人先的精神、抢抓机遇的意识、第一个吃螃蟹的胆识和气魄。思想观念的落后，直接导致发展环境不优，经济活力不足，支柱产业不强。特别是环境不优的问题，一直是制约发展的最大瓶颈，远没有达到发达地区“让人方便，使人赚钱”的效果。
2、在勇于突破中大胆探索。发达地区在优化环境方面，勇于突破传统的制约，善于抓住和创造发展机遇。昆山早在1984年就“偷偷摸摸”办起了全国第一个自费开发区，以一种“违规”创业的方式，开创了昆山的崛起之路。就××而言,有些部门办证收费不尽人意，并非是他们违规办证、违规执法，而是办事教条，死抱文件规定不放，没有像发达地区一样融会贯通。尽管市委、市政府先后制定了一系列优化发展环境的举施，但少数部门死扣条条框框，说“不行”的多，说“怎么行”的少，缺乏“服务客商就是服务××发展”的服务理念。学习发达地区，首先要善于融汇贯通，把执行政策的原则性与实际操作的灵活性结合起来。当文件与发展相矛盾时，以发展为重;当理论与实践相矛盾时，以实践为重;凡是外地先进的做法和经验，都可以借鉴运用;凡是政策法规没有明令禁止的，都可以大胆地探索和试行;凡是上级政策规定有一定弹性幅度的，都可以千方百计用足用活用好。
3、在勇于创新中创优环境。参照发达地区的一些做法，从××的实际出发，要以新一轮思想的大解放推动环境的大优化，必须在三个方面先行突破。一是要增加工作透明度。除国家法律、法规、规章明文规定不能公开的事项外，其它各类政务事项都必须实行政务公开。各单位职能、人员分工、科室布局、办事流程及有关规定以及汇编成册的资料，必须公开和摆放在本单位最醒目处。二是要规范办事程序。政府各部门都要有明确的办事制度、行为准则和奖惩办法，推行限时办结制、一次告知承诺制、首办负责制、部门内部会审制、项目备案制，实行重大投资项目集中联审和“一事一议”，做到“当天的事当天办，能办的事马上办，可能办的事提前办，难办的事超前办，杜绝“大局利益部门化，部门执法产业化，管理职能利益化”的现象。三是要推行联合执法。重点是推行“一费制”缴费办法。把面向企业的各类收费项目、收费标准、收费依据，审核汇编成册，分门别类印制发放“企业缴费明白卡”，由企业统一到市行政服务中心缴费，并纳入财政专户，严格实行收(罚)缴分离制度。
“关键词”二倾斜发展——做大支撑××崛起的支柱产业
支柱产业发展是一个地方经济发展的核心问题，也是发达地区之所以发达的根本原因。以发达地区为师追赶发达地区，必须以解放思想、优化环境为先导，突出抓好支柱产业培育发展。
1、倾斜发展支柱产业。主导产业决定着一个地方发展的竞争力。寿光的蔬菜、诸暨的袜业、义乌的小商品等，无不凸现鲜明的产业特色，支撑他们的快速崛起。昆山市财政收入从1亿元到10亿元用了10年时间，而从10亿元到100亿元只用了6年时间，其快速发展的动力支撑，就是集聚在工业园区的支柱产业。目前，××市产业发展处在均值模式阶段，培育发展了能源、机电、食品、建材、塑业等产业，要追赶先进地区，加速××崛起，必须由均值模式向增长极模式转变，在产业培育上实行倾斜发展，走产业兴市的发展之路，全力以赴培育发展支柱产业，以支柱产业的突破性发展支撑带动××经济的跨越式发展。
2、科学定位支柱产业。发达地区经验表明，一个地方的支柱产业不在多，而在优。在支柱产业的培育上，要坚持有所为、有所不为，将有限的资源要素有选择性地配置到资源效率高、产业关联度强、 发展条件好的支柱产业，实行非均衡地倾斜发展。借鉴发达地区的产业发展之路，从××的实际出发，要在稳定发展建材、冶金、机电、塑业和现化物流业的同时，重点发展以能源开发利用为基础的循环经济产业、以粮食加工为基础的生物食品产业、以电子信息为基础的高新科技产业三大主导产业。围绕这一主导产业的倾斜发展思路，用非均衡发展的理念培育发展特色主导产业，着力打造5-10个彰显××特色的国内知名品牌，以产业品牌树立××的城市品牌;用特色支柱产业拉动三次产业健康发展，支撑经济社会协调发展。
3、全力做大支柱产业。沿海发达地区的发展证明，一个地方的经济发展不能单打独斗，既要激发内力，更要借助外力。作为欠发达地区，××更要主动融入区域经济发展的大格局，在对接与互补中加快发展，内外并举做大支柱产业。××作为泛珠三角地区的一员，要加强区域分工协作，主动融入珠三角经济圈，把珠三角作为对外开放的主战场，把开放型经济作为做大支柱产业的主要手段，按照园区发展规划“择商选资”，突出定向招商、产业招商、专业招商、以商招商，着力解决招商引资整体效果不高的问题。招商部门要在信息收集、项目库建设和产业政策研究、发达地区产业布局及产业升级转移特点分析以及××产业投资与发展导向等方面进行专业“突破”，与乡镇招商进行有效对接。同时，坚持“抓大不放小”，在用地、信贷、办征等方面进一步放开放活，围绕主导产业发展来推动全民创业。
“关键词”三赢在执行——落实加速××崛起的战略举措
以发达地区为师，不仅要学到实处，关键要落到实处。从××的实际出发，要着重提升三方面的执行力，以壮士断腕的坚定意志来强化和落实促进××崛起的战略措施。
1、突出环境整治。发达地区的发展之初，在优化环境方面，不仅注重思想理念和体制机制的创新，同时制定了一系列行之有效的硬行规定，并以强有力的举措落实到位。近年来，××市委市政府出台了一系列优化环境的政策举措，但效果还是不尽人意，究其原因，就是执行力的问题，缺乏抓落实的机制和手段。现在，全市上下对优化环境的重要性与必要性已成共识，对发达地区的先进理念和做法也有一定的认识，但要从共识到共为，关键要有行之有效的举措去狠抓落实。当前，要参照发达地区的成功做法，从理念、机制创新入手，从××的实际出发，进一步完善原有的一些政策措施，尽快拿出一套优化环境的若干规定和考评办法，突出针对性和操作性，以环境整治促进环境优化。
关键词：房地产；国民经济；关系
一、房地产业在国民经济发展中的作用
1．房地产投资有效地促进了国民经济的增长。近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。以江苏为例，江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。1991年~2002年，江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长，明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。
2．房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。
3．房地产对GDP的贡献。以江苏为例,1991年房地产业对于GDP的直接贡献率为6.34%，1991年以来，房地产业对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大，至2002年其贡献率已超过10%。因此，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
4．房地产业对居民居住条件改善的贡献。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增长4.36%。计算1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的相关关系。
5．房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。
目前我国城市建设用地约1.34万平方公里，加上建制镇，城镇存量土地已达2.5万平方公里，如果以每平方公里5亿元资产计算则约有12.5万亿元，如果再加上几十亿平方米的房屋资产，房地产业是我国国民财富的主要构成部分。
6．房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。城市是经济社会在空间上聚集的地区，在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市巨大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投入。在市场经济条件下，这些投入都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资，有些还可以取得一定的利润，然后再投入城市的基础设施和社会设施建设，进一步改善城市投资环境，把城市建设管理纳入良性循环的轨道。
7．发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。以江苏为例，2003年1~10月份外商投资房地产共计154亿元人民币，同比增长57.86%。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。
二、影响房地产业发展相关因素的分析
1．政府政策。房地产业是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之—。从上述国民经济与房地产的关联度可以看出，只有促进房地产业的发展，才能加速国民经济的发展。
2．市场规模。市场规模即市场需求量，市场需求量的大小是房地产业发展的前提条件。
房地产主要包括住宅、商业用房、办公用房、工业厂房等。其中住宅、商业用房、办公用房占其总量的97%以上。特别是住宅占整个房地产市场需求量的70%以上，因此居住人口越多，对市场需求就越大。同时市场越繁荣，流动人口越多，对商业用房需求就越大。商业用房占整个房地产市场需求量的20%以上。因此国民经济越繁荣，房地产市场规模就越大。
3．市场范围与开放度。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，它是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程随市场范围扩大而加快。
同时，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
三、制约房地产业发展的因素分析
中国是一个发展中国家，目前的经济发展正在成为世界经济增长的火车头。这为房地产业的发展提供了坚实的经济基础，但现实中，仍有一些因素制约房地产业的更快发展，这些因素包括：
1．城市化率偏低。2002年，我国城市化率仅为37.80%，低于世界平均水平13个百分点，但与我国国民经济发展水平相比明显偏低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。
2．房价相对偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比(即房价之比)在3：1至6：1之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅则难以形成消费热点。虽然从全国而言，房价收入已从1991年的7.32：1缩小到1998年的5.66：1，但不少城市的房价收入比仍然偏高，使许多居民难以承受。近日对江苏各市的房价收入比进行的调查表明，南京的房价收入比高达6.7：1，苏州房价收入比6.03:1,已超过警戒线，无锡房价收入比已接近警戒线，较高的房价使许多居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求。
3．房地产市场税费政策不尽完善。目前全国的房地产市场税费政策不尽完善，房地产开发建设中的税费收取有重复之嫌。房地产开发包括土地成本、建设成本、配套建设费。其中土地成本中已经包含契税，配套建设费中已经包括各种配套建设费用，但是营业费的收缴是上述各项费用的总和，这种费上加税，税上加税的税费政策必然使得房地产价格居高不下，制约了房地产业的发展。同时租赁市场灰色交易严重。随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住等不断扩大，房地产租赁活动异常活跃，但由于目前房地产租赁市场的税费负担过重，使大量房地产租赁活动以灰色交易方式存在。以南京市为例，房地产租赁市场的税费占租金收入的22.5%左右（17%房产租赁税+5.55%营业税），这在客观上制约了房地产租赁市场的发育。
4．经济实用房建设不足，拆迁矛盾日益增大。近几年来，安居工程的实施对加速解决低收入家庭的住房问题起到了重要作用，但是在实施中却明显“变味”。由于安居工程不仅需要投入一定的资金，而且需要无偿投入土地资源。各地政府为提高经营城市的能力，对经济适用房采取压缩甚至停止建设。同时由于近两年住宅价格上涨过快，加上我国宏观经济调整步伐，许多职工退二进三，下岗职工增加，造成拆迁安置户无法利用拆迁款购买所需房屋，给国民经济、社会造成了不良影响。
四、房地产业促进国民经济发展的政策建议
1．加快城市化建设的进程。我国城镇规模普遍较小，农村城市化水平低，吸呐与扩张能力弱，严重滞后于工业化水平。一般认为，城市人口占总人口的比重达70％以上，城市化进程才会稳定下来，而我国这一比重才37.8％左右，因此，城市化的潜力很大。在建设过程中一定要按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行城市化建设。
2．调整税费政策降低房价。房价与土地开发成本、房屋建筑成本以及房地产租赁价格有关。目前，房价偏高是与各种税费分不开的，因此，政府应在继续削减房地产有关税费的基础上为房地产业营造一个良好的发展环境。
3．进一步加快住房分配货币化改革步伐。目前，由于各城市体制改革的深入，企业改制成为趋势，国家行政机关、事业单位住房分配货币化补贴到位情况较好。但是少数城市改制企业还不够理想，影响了个人购房的全面启动。因此，应强化落实住房分配货币化的政策措施，特别要落实企业住房分配货币化改革措施，促进房地产业的发展。
4．完善房地产金融体系。一是完善住房金融制度，具体包括：（1）规范公积金运作，住房公积金信贷、结算等具体业务可委托商业银行办理，住房公积金管理机构转变为具有融资和贷款职能的政策性非银行金融机构；（2）构建住宅储蓄机制；（3）建立股份制、政策性、专业化的住房金融机构，促进公积金的保值增值。二是建立房地产共同基金。房地产共同基金的建立，有助于解决房地产开发资金的短缺，稳定房地产投资规模，解决房地产开发企业股份制改造中的规模问题和资金问题。三是促进房地产企业上市筹资。房地产企业的上市有利于房地产企业提高经营管理水平，也有利于企业无形资产及信誉度的提高，能为企业筹资及实现规模经营打下良好的基础。
5．大力发展经济适用房。政府在住房补贴政策实施过程中，应在大幅降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者，对一些连经济适用房也买不起的无房者，政府应提供额外补助。
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在市场经济的作用下，房地产经济的暴利性成为了人们关注与争论的焦点。尤其是近几年，学术界、媒体、人民群众都对此进行了批评与赞扬，各种言论争论不休。在此，我们不否认房地产为国民经济提高所做出的贡献，房地产经济的迅速崛起，不但满足的人民群众的住房需求，还带动了国民经济的发展[2]。但在发展地过程中，房地产业不仅要合理利用土地资源，还应为后展开辟道路。房地产开发不是单纯的把土地变成房子，应对环境、资源、金融等问题进行全方位进行考虑。房地产经济发展应根据经济发展、社会发展与人口发展之需要，在保护生态环境的前提下进行的，不是盲目开发，乱修乱建。过度的开发必然导致房地产经济衰退，进而制约相关产业的经济发展，因此研究房地产经济可持续发展具有重要的现实意义。可持续发展的现实意义主要体现在以下两个方面：
(一)房地产业的快速发展为其他相关产业提供发展的空间与平台
如：家具行业、装修行业、中介行业、保险业以及其他服务业，同时还解决大部分农村剩余劳动力的就业问题。房地产经济的发展为上述行业开辟发展空间，解决剩余劳动力为维护和谐社会做出了卓越贡献。
(二)房地产行业是我国的龙头产业之一，在拉动国民经济发展方面功不可没
据统计，现阶段，我国每投入100元房地产资金，需要70-220元相关产业支持。住宅每销售100元，可带动130-150元的相关商品销售。因而，我国住宅建设每上涨10个百分点，可推动国民经济1个百分点的生产总值上涨。所以，房地产经济的发展推动着国民经济的提高。
二、房地经济发展存在的矛盾
随着市场经济的发展，我国房地产经济取得了可喜的成绩。同时，房地产经济的发展也面临新问题与挑战。现阶段，我国房地产经济发展主要存在以下几个突出的矛盾：
(一)房地产经济发展与土地资源供需矛盾
房地产在开发的过程中，对土地掠夺性的开发，对生态环境造成严重的破坏。城市可利用资源已到山穷水尽的地步，而偏远地区又没有开发利用价值。因而，合理的运用节能技术、有规划的开发、加强管理以及节约资源，形成良性的循环是房地产经济发展的必经之路。
(二)房地产经济发展与文化资源保护矛盾
为满足住房需求，大面积的折迁，使许多具有文化特色，具有历史意义，保护价值的建筑也逃不掉拆迁的命运。特色城市的建设，发展特色文化是城市建设的重要方向，然而房地产经济一味追求经济效益，我国的城市文化正在慢慢消失，出现千城一景的尴尬局面。
(三)房地产经济发展的供需矛盾
房地产在开发的过程中，没有对市场需求量作充分的调查，盲目的发展与当地需求严重脱轨。接二连三的鬼城出现，就是房地产盲目开发的结果。大量空置房的出现，增加房地产的资金压力，导致许多房地产企业资金链断裂，面临破产。另一方面，某些不良企业在追求高利润的过程中以次冲好，房屋质量问题频出，造成销售困难，加大房屋空置量同时，激化了供需矛盾。
(四)房地产经济发展与生态环境的矛盾
在房地产开发的过程中，在利益的趋使下，高密度的建筑使绿化面积越来越小，生态环境的破坏，造成大量的环境问题出现，如空气质量问题、气候问题、珍稀物种保护问题等，进而导致城市生活紧张、压抑，给人们的生活带来严重的困扰。
三、我国房地产经济的可持续发展策略
我国房地经济迎来新的转型时期，开始行业洗牌，通过优胜劣汰的洗礼之后，存活下来的企业实力更强。随着国家对房地主经济发展规划，房地产发展正向规范化、合理化、理性化以及国际化方向发展。形成了房地产市场公平公正、合理有序的竞争环境。随着改革开放的深入发展，房地产经济也从国内市场走向国际市场。在新的历史条件下，如何推动房地产经济可持续发展，主要从以下几个方面进行：
(一)杜绝资源浪费，促进房地产经济的可持续发展
土地资源是不可再生资源，加强土地资源永续利用价值开发，是房地产经济可持续发展的重要保障。由于土地资源的有限性，在房地产开发的过程中，在保护环境的前提下，严格执行人均居住用地，降低容积率。由于我国土地资源没有价格底线，出现资源低价或无价，产品高价的现象。使资源再生产缺乏积极性，在刺激消费的同时也造成了资源浪费。因而，房地产要加快从粗放型开发向集约型开发的转变，对土地资源实行可持续开发与利用。同时对住宅用地加大使用率的监管力度，打击哄抬地价、炒地皮的情况出现。根据城市规划之需要，对新纳入的住宅用地进行合理的配置，把有限的资源进行合理的运用。
(二)保护生态环境，是推动房地产经济可持续发展的有力保障
房地产经济发展要与环境发展，人口发展以及资源合理利用有效结合。生态环境的保护可将房屋价值体现到极致。房地产经济的生态价值是房地产经济可持续发展的有效手段。因而，在房地开发的过程中，对环境价值进行核算，在开发的同时保护好生态环境，使房屋融入生态环境之中，而不是将环境成为房屋的点缀，追求原生态的生活方式，是当代人的住房选择的主要方向。保护生态环境是实现房地产经济可持续发展的保障。
(三)加强房地金融体系构建，保障房地产行业的良性循环，促进房地产经济可持续发展
抑制房地产经济发展又一关键性因素就是金融信贷。在发展面临流动资金困难、资金来源没有保障、期限错配等问题，要实现房地产经济的可持续发展，必须构建房地产金融体系，发展专属的房地产金融的二级市场，把抵押贷款进行证券化，把一、二级级市场有效结合，形成一个大循环体系，打通资产市场与房地产市场的联系，解决房地产发展的资金来源问题。
(四)增强市场调控与监督力度，是市场功能的有力保障
任何一项经济的发展都离不开政府的支持，高效、公平的竞争环境是房地产经济可持续发展的保障。首先，政府应将建立保障房地产经济持续发展的制度作为工作重点，减少政府部门对房地产经济发展的抑制作用，杜绝暗箱操作行为，根除腐败行为，减少中间环节，取缔不合理收费等行为。其次，建立健全房地产经济相关的法律法规，包括法律法规的实施细则，尽量避免法律漏洞，建立完整的执法体系，打造公平、透明的房地产市场环境，根据市场法则优胜劣汰。同步提高房地产企业综合能力与素质，把房地产开发项目与资源、人口、市场需要以及生态环境相协调，减少房地产开发的投机行为和短期行为。
四、结束语
[关键词]产业集群第三方物流浙江
一、引言
基于经济活动地理集聚的产业集群与基于经济活动地理扩张的第三方物流实现了结合发展，即在很多产业集群中产生了专门满足集群企业物流服务需求的第三方物流。在笔者看来，产业集群主要基于生产活动的地理集聚，第三方物流主要基于流通活动的地理扩张，正是由于流通活动的地理扩张是生产活动地理集聚的前提，使得第三方物流与产业集群实现结合发展。那么，产业集群中的第三方物流是如何产生的，具有什么特征？本文结合着浙江省的相关实践，对这些问题展开了探讨。
二、产业集群中的第三方物流产生
从分工视角来看，尽管不同类型产业集群形成的缘由、发展路径及其特征不同，但都是基于发达分工促进产业集聚、产业集聚促使企业获得分工经济与外部规模经济，即分工在产业集群的形成和发展过程中发挥着重要的作用。根据斯密定理，分工受市场容量限制，巨大的市场半径和市场容量是分工的前提条件。而第三方物流具有网点优势，能够突破地域界限；具有技能优势，能够高效整合社会物流资源；具有信息技术优势，能够降低交易成本。所有这些都有利于增大集群企业扩大市场半径和开拓新市场，同时降低产业集群因分工而带来的交易费用上升、进而促进分工深化。在此背景下，很多第三方物流企业在产业集群中应运而生。由此可见，产业集群对市场容量扩大和需求市场改善的需求直接拉动了产业集群中的第三方物流的产生。
在浙江，还存在“集群企业局限于狭小市场范围内的过度竞争”、“集群企业国际市场营销效应不足”等成长障碍。浙江产业集群实践的一个显著特点，是以专业市场为主要载体，通过数百万的专业化商人，建立起庞大的浙货销售网络，建立起高度发达的分工体系。但随着经济全球化加剧，我国加入WTO等一系列环境变化，浙货销售网络已经不能支持产业集群市场容量的扩大特别是国际市场的开发。可见，市场容量扩大已成为浙江产业集群竞争力提升的关键环节。在浙江，产业集群对扩大市场容量的需求是产业集群中的第三方物流产生的一个重要动力源，具有市场意识的创新性人才是产业集群中的第三方物流产生的另一重要动力源。如具有创新精神和敏锐市场洞察力的华瑞人依托“世界第一化纤市场”之称的萧绍平原，在产业集群物流需求下，以化纤集群为服务对象，结合主业——行业电子商务开展，创建了华瑞物流中心，为化纤集群企业提供电子商务物流服务。
三、产业集群中的第三方物流特征
1.衍生与创新是产业集群中的第三方物流产生的主要方式
所谓衍生，是指集群中的第三方物流由传统储运企业演变形成。如义乌联托运有限公司依托义乌小商品市场的需求集聚，通过对全市多家托运机构的分散的物流资源进行整合和集成，已形成了初具规模的物流系统。所谓创新，是指集群中的第三方物流跨越传统储运企业形成，并与产业集群协同发展。如海宁经编园正荣物流有限公司正是在第三方物流发展的洪流中成立并为入园经编针织集群企业提供专业化的物流服务。
2.地理接近性是产业集群中的第三方物流分布的主要形式
虽然第三方物流能够降低地理空间限制，但并没有真正实现距离的消失和地理的终结。这是因为第三方物流与集群企业借助于互联网所传播的信息与知识，只能是显性的、容易被接受和理解的；对于大量的隐性信息与知识，比如基于体验的，是无法通过互联网来准确传输的，对它们来说，地理接近性仍然是必要的。在浙江，一些集群龙头企业积极拓展第三方物流业务，这种地理接近性自不必说；对于很多第三方物流，如萧山化纤产业集群中的传化物流，都与各自所依托的产业集群保持地理上的接近性。
3.供应链物流是产业集群中的第三方物流运作的主要模式出于产品成本降低和快速响应市场的考虑，产业集群内供应链中的节点企业往往把物流业务完全委托给第三方物流，而第三方物流将供应链中的节点企业、货代公司、运输公司、终端顾客等参与方整合在一起，提供供应链管理服务，这就是产业集群背景下的第三方物流运作的主要模式。如在温岭以钱江摩托为核心企业的摩托汽配产业集群中，第三方物流通过对供应链上游原材料供应商、下游销售渠道进行管理，提供货物跟踪、保险、金融、运输等服务参与到集群供应链物流的组织、协调和管理中。
4.仓储与配送是产业集群中的第三方物流提供的主要功能
一些第三方物流尽管能够提供供应链物流服务，但主要是通过整合社会分散物流资源而实现的，若依赖本身资源往往只能提供仓储与配送物流服务。如温州鹿城仓储有限公司是经营仓储设施、组织物流配送的第三方物流，通过整合浙南地区仓储资源、发展虚拟物流，为温州五金机电集群企业提供集供应物流（原材料采购）、生产物流、销售物流（进出易）为一体的供应链物流服务，形成了具有特色的物流服务模式。
四、结论
以浙江为例，本文着重探讨了产业集群中的第三方物流的产生机理及其特征。研究发现：产业集群中的第三方物流产生具有动双重动力来源，即集群企业市场嵌入拉动与物流企业创新人才推动；产业集群中的第三方物流特征包括——衍生与创新是其产生的主要方式、地理接近性是其分布的主要形式、供应链物流是其运作的主要模式、仓储与配送是其提供的主要功能。
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