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【关键词】：房地产 施工管理 策略
1引言
当前，房地产开发和建设施工企业的施工现场管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓新刨新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
2房地产项目现场施工管理的重要意义
房地产企业安全管理中现场管理是基础，应通过抓好现场来实现安全生产的标准化管理。同时应强化施工现场安全生产保证体系的建立，这是引导和监督建筑企业安全生产实现规范化、标准化管理的有效途径，当前建筑施工过程中看到，房地产业安全生产的监督管理基本上还停留在突击性的安全生产大检查上，缺少日常的监督管理制度和措施，监监管体系不够完善，资金不落实，手段落后，导致一旦出现安全生产事故，项目部或施工企业愿意私了或千方百计采取隐瞒行为。因此房地产业安全监督部门应加强企业安全事故预测与评评价工作，从被动的事后管理向源头控制转变，从源头上控制安全事故的发生。为了最大程度地减少和预防安全事故的发生，降低事故发生后的经济成本和社社会成本，有必要在现实管理过程中找寻出完善建筑安全管理体制、管理方法和管理手段的有效方法和途径，尤其强调对房地产项目现场施工安全管理体系进行探索和研研究，都具有重要的理理论意义和现实意义。
3房地产项目现场施工管理的策略
3．1房地产项目现场施工控制和管理策略
房地产甲方管理建设工程,应该管些什么?哪些是必须由甲方来管理的,哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢,而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,施工工期控制在充分的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要从以下几个方面进行管理。
3．2房地产项目现场施工技术管理策略
房地产项目现场施工技术管理工作应当认真贯彻执行国家有关方针政策，即为产品使用者着想；努力实现城市的要求，从现实出发考虑长远需要，从技术上解决经经营的一些问题。建筑施工管理的每个阶段又要面对众多工种、众多学科，要象一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平面到立面、从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。
3．3房地产项目现场施工组织管理策略
施工现场应成立以项目经理为组长，主管生产副经理、技术副经理、栋号负责人(或承包队长)．生产、技术、质量、安全、消防、保卫和行政卫生等管理人员为成员的施工现场文明施工管理组织。施工现场分包单位应服从总包单位的统一管理，接受总包单位的监督检查。负责本单位的文明施工工作。
3．3．1健全管理制度
(1)个人岗位责任制。文明施工管理应按专业、位责任制度。岗位、栋 j等分片包干，分别建立岗位责任制度。(2)检查制度。工地每月至少组织两次综合检查，要按专业、标准全面检查，按规定填写表格，算出结果。制表张榜公布。施工现场文明施工检查是一项经常性的管理工作，可采取综合检查与专业检查相结合、定期检查与随时抽奄拥结合、集体检查与个人检查相结合等方法。(3)各项专业管理制度。文明施工是一项综合性的管理工作。因此，除文明施工综合管理制度外，还应建立健全质量、安全、消防、保卫、机械、场容、卫生、材料机具、环保和民工管理制度。定期安全检查的周期．施工项目自检宜控制在l0―l5天。班组必须坚持日检。季节性、专业性安全检查，按规定要求确定日程。
3．3．2健全管理资料
在健全管理资料方面应该做到以下几点：(1)上级关于文明施工的标准、规定、法律法规等资料应齐全。(2)施工组织设计(方案)中应有质量、安全、保卫、消防、环境保护技术措施和对文明施工、环境卫生、材料节约等管理要求，并有施工各阶段施工现场的平面布置图和季节性施工方案。(3)施工现场应有施工日志。施工日志中应有文明施工内容。(4)文明施工自检资料应完整，填写内容符合要求，签字手续齐全。
3．4房地产项目现场施工合同及信息管理策略
合同管理的目的是确保合同履行，避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系，避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件，并对合同进行深入细致的研究，掌握合同的关键条款、存在的漏洞，提出完善措施，开发公司聘请资深律师，凡须签订的合同，全部经技术人员与专业律师和议，确保技术层面和法律层面没有漏洞。严格督促承包商履行合同，预防合同变更引起的争议和索赔。
信息管理目的是通过信息传输，为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式，及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息，确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下，还应利用电脑辅助信息管理工作。
3．5房地产项目现场施工质量控制策略
3．5．1严格按图施工，确保工程质量
甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工， 由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应责令其改正、处以罚款：情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书：造成建设工程质量不符合规定的质量标准的。施工方应负责返工、修理。并赔偿因此造成的损失构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3．5．2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收
房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位。施工方要进行自检，并在4 8小时前通知甲方代表。通知内容包括旄工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求甲方进行验收。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若甲方代表查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收， 甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的， 甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。
3．5．3对施工单住奖惩分明
在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性。在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。
3．6房地产项目现场施工安全管理策略
落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。(1)建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。(2)建立各级人员安全生产责任制度．明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。(3)施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。(4)施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。(5)一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。(6)安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
3．7房地产项目现场施工进度控制管理策略
进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次，要及时预见、预控和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作，需要充分准备、认真落实、密切配合，争取一次性通过。
对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施保证进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术，降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究项目的总工期两年多一点的时间。
4结束语
总之,在建筑施工过程中,房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。系统合理地控制施工中各项工作的实施。及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍,理顺施工中出现的各类矛盾,督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理,进度管理和合同管理的根本落实。从根本上保证整体工程项目的具体落实。
参考文献：
[1]王小兵．房地产项目管理之我见[J]西华大学学报，2006。(01)
关键词：房地产开发；施工；现场管理；难点；对策
中图分类号：S618文献标识码： A
引言
在房地产项目中，施工现场的管理是通过合理、科学的思想、手段、方法等，对工程项目施工设备、施工人员、施工资金、施工材料等生产要素进行有目的、有计划的组织、协调、控制的过程。由于房地产行业的工程量比较人、涉及的范围比较广，且危险程度高，不安全、不确定的因素多。若疏忽人意，就会导致施工事故发生，给施工人员及整个工程造成难以挽回的损失，从而酿成许多的悲剧。
一、房地产现场施工管理存在的难点
1、管理层重视度不足
主要指的是施工单位的决策层人员对现场施工管理明显缺乏足够的重视度。具体表现为:管理领导层人员普遍缺乏科学的管理意识，大多只是沿用过去的管理模式，缺乏创新性；管理体制不完善。很多现场施工管理单位的管理结构都非常简单，内部各种管理内容也参差不齐，缺乏健全的管理体系；施工管理投入远远低于现实需要。表现在优秀的管理人员非常少，管理人员工作缺乏规范性和严格性。这种管理重视度不足的现象与房地产现场施工项目多、需管理项目多特点背道而驰。
2、缺少管理计划
施工管理计划是保证工程现场施工能够顺利进行的前提和基础。当前，施工单位在接手工程项目时均会制定一个整体全面的施工管理方案，但该方案大多只是从大体上、综合上讲解施工管理的要求，而对于施工管理细节的规定则比较缺乏，管理方案计划性较差。另外，为了确保管理方案的科学性，在方案制定之后均需要进行一次全面且严格的评审和优化，但是实践调查结果显示，大多数施工单位在制定管理方案后均直接忽略这一步骤。
3、质量管理缺乏严格性
具体表现在：
3.1施工现场使用材料类型、质量与设计要求不符合。出现这种现象是因为很多建筑企业为了能够最大限度地节约成本而不顾一切地以次充好所致；
3.2缺乏严格的材料进场检查。施工现场收入的建设材料在未经过严格质量检查的情况下就进场，造成很多质量不合格的材料混在其中，影响工程质量；
3.3材料贮存和使用缺乏科学性。房地产施工现场需要使用到大量材料，比如水泥、沙土、钢材、木材等，不同材料具有不同的特性，应该按照其特性进行科学的存储。但是，大多数施工现场却是大量不同类型材料均统一放在同一个仓库，使用时也未按照材料类型的不同选择。
4、安全问题亚待解决
当前的房地产现场施工管理过程中大多均存在明显的安全管理力度不足问题，具体表现在安全问题重视度不足(投入安全生产和安全管理的人力物力财力都非常少)、施工人员安全意识过低(施工现场农民工普遍存在，大多对安全问题没有正确认识，不懂如何自我保护)以及安全生产制度欠缺(存在安全生产制度，但制度内容与实际严重脱节且很多项目无法在实践中落实)等。
二、房地产开发施工现场管理问题的解决对策
1、做好房地产项目施工管理的节点控制
房地产项目进入施工阶段，为了更好的管理，从事管理的人员要把计划列入重要管理项目中。对计划的管理是房地产开发企业由粗放型管理进入细化型管理的转变，是提纲携领、化繁为简、化难为易的管理方法。所以，施工前，要拟定好计划，对施工计划的关键点进行预测，并按照施工顺序进行梳理，把管理工作做好。并把有可能影响施工进度的因素提前进行预知，并做好应急预案，同时做好实时监测。对关键的施工仟务进行实时实地的监督监测，管理人员要把每天的工作情况进行必要的检查，并对施工方的工作安排进行了解，从而预测施工方的施工效率，从而把握施工进度。认真剖析施工现场的问题，认真分析进度拖延的原因，分析某一工序出现延误的原因，进而寻找突破。进度拖延是施工中经常遇到的问题，但是关键节点的延误会导致整个施工工期的延误，继而使得工程不能如期完工，为此管理人员要认真研究和分析，把检测数据和记录进行对比分析，进而确定拖延的工作量，拖延对总工程的影响，同时，分析施工单位的工作效率，工作量，以及人员配备和机械配备的情况是否匹配等，是否能满足进度的要求；此外，还要分析外界环境对工程施工进度的影响，这些包括，设计错误，计划变更，材料的价格变化，以及天气等等因素。所以，做好施工现场管理，制定相应措施，消除因管理跟不上带来的问题。
2、加强施工项目进度与安全控制
进行施工进度的控制需要采用规划、控制和协调等方法。规划就是对工程项目进行合理的控制，包括总进度的控制和分项进度的控制，进而形成进度计划。控制是对施工进行管理的过程，也是施工计划和实际进度进行比较的依据，并根据此来进行调整施工。协调是施工的有关单位通过某种手段进行相勺_沟通的进度关系。施工进度的控制可以采取的措施有:组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。组织管理就是组织各个层次的进度管理和控制人员，落实具体的工作，履行责任，形成进度管理组织体系，并按照施工进展、项目结构和合同等进行项目的分解，进而确定工程施工进度。这样就可以形成明确的日标控制体系，对工程进度进行管控。施工项目进度控制的主要目的是编制施工进度计划，并对其进行管控，使施工方如期完成施工任务，编制的施工进度计划还包括部分工程施工进度计划，部分施工进度计划可以分步分项进行，例如，按照月、旬编制的进度计划等等，并对其进行管控。
安全管理主要是落实施工中的施工安全，并落实责任，实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等日标的责任。据此，组建以项目施工经理为首的施工安全组，从而开展各种安全管理活动；并建立施工人员安全责任制度，明确责任。这样安全责任就有依据，可以落实到位，管理人员也可以定期的检查安全责任落实情况。房地产施工项目要通过有关部门的安全审查才可以施工；施工项目负责人应对施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任；所有的管理人员，施工人员在项目建设前都要签词安全协议，做出安全保证；对安全责任的落实情况要认真详实的记录，以便以后可以查阅。
3、加强施工项目质量与成本控制
房地产开发中的施工质量的控制关键是人，只有避免失误才能提升质量。人是控制的动力，要充分发挥其主导性和积极性。对材料的管理和控制，主要是施工原材料的管理和控制，在这些管理中，要严格检查和验收，施工材料要合理使用，并建立材料的采购、验收和使用记录，以免一些不合格的施工材料进入施工现场；对施工机械的管理和控制，是施工过程中使用的机器和工具的管理，施工要根据施工要求选择合适的施工机械，同时还要做好施工机械的管理、保养等工作；对施工方法的管理和控制，主要是在施工方案、施工技术、施工工艺以及施工组织等等都要进行合理的控制管理，要做到施工切合工程要求，能解决施工中的困难，技术问题，这样才能保证施工进度，保证施工质量，才能加快施工，有效降低成本；对环境的管理和控制，影响施工的环境因素很多，有自然环境因素，例如，地质、水文、气候等等，有工程技术环境，例如质量保证体系，质量管理制度等等。房地产开发施工项目成本管理和控制要根据施工需要建立财务收支计划，把施工计划费用进行合理的管控，并建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出；加强质量管理，控制成本提高质量。
结束语
在房地产开发中，施工管理工作是一个系统化的工程。为了做好施工管理工作，突破难点，管理方就要围绕施工内容的复杂性、多样性开展管理工作。同时，对于工程中涉及专业知识的内容，要了解后再进行管控，只有系统合理的管理和控制施工中的工作，才能促进施工的顺利进行。
参考文献
[1]龚华勇.浅析建筑工程项目管理中存在的主要问题与对策[J].科技风，2010.23(7).
关键词：房地产；质量；项目施工；管理
中图分类号：C93文献标识码： A
1.施工现场管理存在的问题
工程项目的现场施工管理，应该是个老生常谈的话题，就本人从事现场施工管理多年经验，浅谈施工管理中以下几方面的问题。
1.1技术方面
作为一个工程项目，其施工工艺复杂，材料品种繁多，各施工工种班组多。这要求我们作为现场施工管理人员务必做好技术准备，首先，必须熟悉施工图纸，针对具体的施工合同要求，尽最大限度去优化每一道工序，每一分项(部)工程，同时考虑自身的资源(施工队伍、材料供应、资金、设备等)各气候等自然条件，认真、合理地做好施工组织计划，并以横道图或网络图表示出来，从大入小，由面及点，确保每一分项工程能纳入受控范围之中。其次，针对工程特点，除了合理的施工组织计划外，还必须在具体的施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。对工程设计变更做好技术交底和及时办理好签证工作。
1.2施工方面
施工的关键是进度和质量。对于进度，原则上按原施工组织计划执行。但作为一个项目而言，现场情况千变万化，如材料供应，设计变更等所难免，绝对不能模式化，必须根据实际情况进行调整，安排。施工质量能否得于保证，最重要的是一定要严格按照相关的国家规范和有关标准的要求来完成每一工序，严禁偷工减料。必须贯彻执行“三检”制，即自检、专检、交接检，通过层层的检查，验收后方允许进入下一道工序，从而确保整个工程的质量。
1.3资料管理方面
一个项目的管理，除了材料、施工、技术、人员的管理认别，还有个不容忽视的问题就是资料的管理。任何项目的验收，都必须有竣工资料这一项。竣工资料所包含的材料合格证、检验报告、竣工图、验收报告、设计变更、测量记录、隐蔽工程验收单，有关技术参数测定验收单、工作联系函、工程签证等等，都要求我们在整个项目施工过程中要一一注意收集归类存档。如有遗漏，将经竣工验收和项目结算带来不必要的损失，有的影响更是无法估量。
1.4安全施工方面
安全第一，预防为主，安全管理是现场管理的重中之重。建立健全安全保证体系制度，安全生产责任制度，安全生产教育培训制度及安全技术交底，特种人员持证上岗制度，动火作业申请和危险分部分项工程审批认证制度及安全检查制度的建立和实施，安全资金落实到位，为安全管理提供保障。安全管理分解落实到各岗位管理人员，专职安全员做好现场监管，杜绝施工中的坍塌，物理打击，高处坠落，机械伤害，触电火灾中毒等事故，做好应急预案，消灭违章指挥，违章作业和惯性事故，现场的安全管理工作任重道远。
2.优化房地产工程施工项目现场管理措施
2.1提高项目管理人员素质
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术．要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常强难的。同时，要求项目体每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
2.2加强施工进度管理
进度管理工作是房地产开发项目工程施工现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。
2.3加强施工现场质量管理
为了确保房地产开发项目现场质量管理效益的提高，房地产开发企业及工程施工单位应当在理解现场质量管理目标及管理重点内容的基础上从以下几个方面入手。(1)项目主管做好现场质量的监控工作，及时搜集反映质量情况的数据，同时协同工程参与各方，对工程数据进行实时的分析，及时发现数据中的异常状况，并有针对性的研究质量问题的纠正措施。会同监理单位落实纠正措施，并及时收集质量处理情况的反馈结果。(2)在质量关键部位及易于发生质量通病的工序上要求承包商编制具体的专项施工方案，对工序技术标准及施工质量要求做出明确的规定，然后由监理单位监督执行。(3)参与并监督监理单位加强对材料，成品，半成品的进场检验工作，并按照施工材料标准的要求，进行严格的材料取样检测。(4)监理完善且严格的质量付款机制，将监理费用及各个承包商工程款的发放和工程施工质量进行直接挂钩。
2.4重视成本管理
重视成本管理，提高成本管理水平是房地产开发项目工程现场管理的保障所在。因此，这就需要相关房地产开发企业必须组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，提高工程项目现场成本管理水平，确保成本核算工作开展的规范性，为企业最终实现经济效益与社会效益提供可靠保障。此外，还要将成本管理贯穿深入施工环节各阶段各工序，逐步制定一套与企业发展相一致的成本管理体制，以健全的成本控制制度为手段，在保障房地产开发项目工程质量的基础上，确保成本管理的有效性与灵活性，对总成本开支进行合理的控制，提高房地产开发企业资金的利用率。
2.5加强施工项目安全管理
落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。（1）建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。（2）建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况。（3）施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。（4）施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任。（5）一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证。（6）安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
3.结语
为了有效的管理好房地产开发的施工现场，施工单位必须建立各类应急预案，以各事件发生时的紧急起动，监理负责检查，如发现未制定应急预案，或制定应急预案不符合要求时，应予以处罚，并有权要求施工单位继续整改，直至符合要求为止。施工承包单位也应必须积极、配合并协助建设单位、监理单位、进行相关问题的沟通，并寻找有效的方式方法。如此，才能较好的对房地产的施工现场进行管理。
参考文献：
[1]周波.建筑施工现场管理主要原则及管理方法浅析[J]，民营科技，2011（02）.
[2]韩宇，李丹.优化建筑施工现场管理探索[J].黑龙江科技信息，2010（21）.
关键词：房地产开发项目；现场管理；必要性；问题；措施
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产开发市场目前存在的主要问题
1、存在较为严重的开发商注册资本虚假问题
房地产项目的特殊性之一的表现就是其投资金额巨大，而评价一个开发商是否有能力开发该项目的最重要的衡量手段就是注册资本。就目前来看，一些开发商为了在市场竞争中占有优势，不惜采用各种舞弊注册虚假资本，这样导致的直接后果就是其所承建的房产项目的运作易出现资金断链。一旦出现这种情况，不仅会给国家造成严重的经济损失，还会威胁消费者的利益，所以有关部门在企业注册资本的清查和核实阶段应该加大管理力度。
2、开发企业贷款使用不当
所谓的贷款使用不当，主要有两种：即顶名贷款和贷款挪用。一般来说，房地产的开发商在经营和建设过程中，可以从以下几个渠道获得贷款：即土地权抵押贷款、在建工程抵押贷款、住房按揭抵押贷款。所以，如果一个企业正常进行资金运作，银行和政府是可以提供一定的有效资金支持的，但是由于近些年来我国的房地产行业发展速度较快，很多企业从中看到了商机，不满足于单一的房产开发项目，一般都要同时开发几项房产项目。这样导致的直接结果就是资金链条的紧张，在这种情况下，一些地产商为了获得银行贷款，便采取了顶名贷款和贷款挪用的办法来环节自身的资金问题。而这种做法对于银行来说，是具有非常大的风险的。
3、产商楼房抵顶工程款现象频发
上文中我们提到了由于房地产开发商的急利行为易导致多种资金问题，而这些问题的处理不当，不仅不会缓解当下的资金缺口，还会引发新的房产管理问题。就目前来看，我国的楼房抵顶工程款行为有着上升趋势。也就是说房地产开发商在楼房建成后，以完工的楼房来抵偿其欠款。这种做法不仅会造成工人的工资拖欠，还会形成风险和债务的转嫁，不利于银行的贷款业务的发展。
4、住房供应结构失衡，空置楼房多
随着人们观念的转变，消费者对于住房的需求层次也在不断的发生变化。而如果房地产开发商不能及时的顺应市场的发展趋势对建房结构进行调整，将会导致更为严重的供需矛盾。就目前来看，我国的中低档住房供不应求，而高档住房明显供大于求。这样不仅导致了部分楼房的空置，造成了资源的浪费，还使得一些消费者无力购置住房，不利于社会经济的和谐发展。
二、房地产项目的施工管理措施
1 对工程的质量严格把关
加强质量管理，不要出现过多的返工率。在项目施工过程中，严格把质量关，这就需要对其中所存在的任何细节都应该引起足够的重视。在整个项目施工过程中，各方质量监管人员都需要对施工所有工序的管理工作和质量检查加大力度，采取科学的措施，以免不必要的质量问题出现，从而使因为质量问题而造成的人力、物力、财力浪费现象。
1）施工单位应该严格按图施工 甲方代表应该不定期对施工单位进行抽查，检查其是不是严格按照施工图纸进行施工。若是发现其中存在问题，必须在第一时间进行处理，需要返工的应该马上返工。如果因为这种情况而造成严重损失都应由施工单位负责。与此同时，应该注重不能在没有监理单位和施工单位的前提下进行相关事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工减料等系列问题。施工方在项目施工中若是存在偷工减料和在施工中使用不合格建筑构配件、材料以及设备的，必须在一时间停止施工并且要求其马上改正，对施工方予以一定的惩罚。若是情节较为严重的，应该要求施工单位停业整顿，降低施工方的资质等级。因为工程质量的问题而使所规定的质量标准无法实现，就需要施工方实施修理和返工，因此而造成的损失也需要由施工方承担责任。
2）加强验收和检查中间部位以及隐蔽工程
房地产建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时，施工方必须要先进行自检，监理复检，然后告知甲方代表。提供书面通知，写清施工方自检的记录，关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时问和地点。验收合格，甲方代表方在验收记录上签字以后，施工方才能继续施工，如果甲方代表验收不合格，施工方必须在规定的时间内整改并重新组织验收。
如果隐蔽工程部分没有进行验收，甲方代表有权检验已经隐蔽的工程部分，施工方要按规定进行剥露检查，积极配合甲方的检查。如果检查不合格，甲方代表对隐蔽工程记录单不能签字，同时要让施工方拆除返工。
2 施工项目成本控制
（1）建立项目月度财务收支计划制度。以用款计划控制成本费用支出。（2）建立项目成本审核签证制度，控制成本费用支出。（3）加强质量管理，控制成本质量。成本是项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切损失费用之和。质量成本包括两个主要方面：控制成本和故障成本。（4）坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。（5）定期开展“三同步”检查，防止项目成本盈亏异常项目经济核算的“三同步”，就是统计核算、业务核算、会计核算的“三同步”。（6）应用成本控制的财务方法一一成本分析表法来控制项目成本作为成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最终成本控制报告表。月度成本分析表又分为直接成本分析表和间接成本分析表。
3 施工项目进度与安全控制
施工项目进度控制方法主要是规划、控制和协调。规划是确定施工项目总进度控制目标和分进度控制目标，并编制其进度计划。控制是在施工项目实施的全过程中，进行施工实际进度与施工计划进度的比较，出现偏差及时采取措施调整。协调是协调与施工进度有关的单位、部门和工作队组之间的进度关系。施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。组织措施主要是落实各层次的进度控制的人员、具体任务和工作责任，建立进度控制的组织系统，按施工项目的结构、进展阶段或合同结构等进行项目分解，确定进度目标: 建立控制目标体系，确定进度控制工作制度。施工项目进度控制的主要任务是编制施工总进度计划并控制其执行，按期完成整个施工项目任务，编制分部分项工程施工进度计划，并控制其执行，按期完成分部分项工程的施工任务，编制季度、月( 旬) 作业计划，并控制其执行，完成规定的目标等。
安全管理主要是落实安全责任、实施责任管理施工项目承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。为此，建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动；建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况；施工项目要通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可；施工项目负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任；一切管理、操作人员均需与施工项目签订安全协议，向施工项目做出安全保证；安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，作为分配、补偿的原始资料之一。
结束语 ：
综上所述，随着我国城市化进程的加快，房地产开发项目工程不断增多，从而使得房地产开发项目的现场管理面临着新的挑战与机遇。因此，重视房地产开发项目工程现场管理，提高现场管理水平成为房地产开发企业提高竞争力的重要手段。这就需要相关房地产企业必须加强其现场管理队伍的建设，不断转变观念，不断引进国外先进的现场管理理念，并结合企业和工程项目的实际情况，切实地提高房地产开发项目工程现场管理水平，以使其更好地适应新的社会要求和发展要求。
参考文献：
[1]张弘荣.基于新时期背景下建筑工程施工项目管理方法措施分析探讨[J].四川建材.2009（06）.
关键词：房地产企业；施工企业；安全管理；
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、明确安全管理的任务
施工安全管理的任务是：对施工管理系统进行监督，鉴定系统的可行性，揭示事故隐患；鉴定和评估事故发生的原因、条件及造成损失的严重程度；制定安全目标，设计和选用安全技术措施方案；进行目标管理,组织实现安全技术措施，进行安全控制；研究改进控制事故和事故损失的方法、措施，采用先进的安全技术和安全装置；对潜在危险源进行预测；研究、实施对施工区域的安全防护。
二、安全管理隐患分析常见安全管理隐患
1.某些开发企业在利益的驱动下，盲目追求项目进度指标，在建设项目前期手续不全的前提下，违法、违规开工，导致相关质量监管手续不能办理，现场质量监管走过场、不到位，从而导致整个项目的建设过程和日后的使用中都存在不同程度的安全隐患。有些建设单位还存在任意压缩合理工期，违背科学规律，不按正常工序施工，造成赶工、抢工的情况时有发生，导致安全防护设施不到位，为工程质量和施工安全埋下隐患。例如某房地产项目施工现场就发生过因赶工造成高层电梯并道防护不完善，导致施工人员坠亡的事件。
2.有些开发企业在招投标过程中存在规避0标、肢解工程、化整为零，或者直接指定施工单位的违规行为，这种行为导致出现安全问题时无法及时确认责任方，造成处理迟缓，追踪困难。一些企业还将建筑工程的勘查、设计、施工、监理发包给不够资质的单位甚至非法的个体承包商，由于这种层层的分包，导致施工管理不严格、安全培训不到位和安全投入不足或基本没有，导致发生安全隐患和生产安全事故不断出现。而且承包单位还存在大量偷工减料，使用不合格建材的现象，直接影响建筑物的使用安全，造成安全隐患。
三、相关单位的安全管理隐患
1.勘察设计单位不按要求进行勘察或设计，未严格遵守法律、法规和强制性标准，使勘察设计成果存在缺陷，不能保证建筑物和施工人员的安全。
2.工程监理单位未有效履行监理安全责任，在施工前未对施工单位的安全技术措施或专项安全施工方案进行认真的审查，在施工工程中也没有对施工单位落实安全措施的情况进行认真监理，发现事故隐患时，也未采取果断措施予以整改和消除，同时还存在随意出具虚假报告的情况。
四、建筑施工单位安全管理隐患。
1.施工企业现场项目部不按规定配备足够的专职安全员，或名为专职实为兼职架子工等特殊工种经培训持证上岗入员数量不足:施工组织设计编制依据中安全依据不正确，不全面，引用规范过时，安全措施内容缺乏针对性，深度不够，尤其是中小项目照搬现成模块己成普遍现象。负责编制施工组织设计的技术负责人缺乏经验，加上工期紧张或施工准备时间不足，施工组织设计编制仓促，不具备针对性和指导意义。
2.施工单位对危险性较大的深基坑、高边坡、塔吊基础、土方开挖、模板、脚手架、吊装等施工方案编制不规范，针对性不强，往往套用现成模块再凭经验调整后验算，受力分析及计算错误多，构造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果严重，极易导致群死群伤或重大财产损失。其原因在于方案编制人员水平低下，责任心不强，经验不足。施工企业技术管理存在漏洞，未建立专家论证制度，未配备足够的专家级人员，对危险性较大的工程施工组织设计或专项施工方案签字了事，未真正起到把关作用。
五、加强安全管理的主要措施
在项目开发建设过程中，针对各方主体容易出现的安全问题，工程建设各方主体及相关人员要切实负起责任，开发企业、勘察设计、施工、监理、质检、图纸审查等单位要牢固树立建设质量和安全生产意识，依法承担起相应的安全责任。尤其是房地产开发企业在整合各方资源，完成建筑产品建设的管理过程中，要不断走向正规化、规范化和标准化，成为企业安全管理工作的总协调和有力支撑，尽可能地通过有效的管理和监督消除安全隐患，确保在房地产开发建设过程中的安全生产。
房地产开发企业可以从以下几个方面来加强管理和监督提高自身安全管理水平房地产企业自身要增强安全意识，自觉贯彻’安全第一、预防为主、综合治理”的方针，提高安全管理水平，切实履行安全生产主体责任。要建立健全各级、各部门安全生产责任制，以及与安全质量有关的各项规章制度，建立内部约束、激励机制。要对全体员工进行安全培训教育，提高他们的安全素质和业务能力。
六、把好基本建设程序关
房地产开发企业要严格履行国家基本建设程序、遵号各项规章制度，杜绝在手续不完善的情况下无证开工，在经济效益和安全生产出现矛盾的时候，能有效保证工程建设的科学性和合理性，杜绝随意赶工、抢工的行为。
七、把好招投标关
房地产开发企业要严格规范招投标程序，加强资质审查和项目考察，谨慎对待低价中标的行为，择优选择勘察设计、施工、监理单位，确保把那些质量管理水平高、信誉度高、最负责任、综合素质高的企业挑选出来，承担项目的建设服务。把好图纸审查关。
房地产企业要严格施工图审查管理，要选择有资质的图纸审查单位，杜绝勘察设计单位不按要求进行勘察设计，或者不满足国家强制性规范的情况发生。另一方面要强化对施工现场使用图纸的核查，施工图纸未经审查合格的，一律不得擅自使用。从而避免因图纸设计不规范而出现的安全质量隐患。把好总承包单位安全管理关
房地产开发企业要积极引导施工企业加强安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特别要加强对施工总承包单位的选择、监督和管理。房地产企业可在总承包合同中进行相关约定，充分发挥对施工单位的激励机制，定期对施工过程中的安全问题进行总结和考核，对正确的安全行为要给予大力支持，及时进行表彰和奖励。高度重视对专业分包和层层分包的管理，要有相应措施对专业分包和层层分包做出规定，确保单位的资质合格，特殊工种持证上岗，人员素质符合要求。
八、把好施工现场监理检查关
房地产企业要认真贯彻国家安全生产法律法规的要求，对建设项目安全生产情况、劳动条件、事故隐患等做到定期检查。要把’‘预防为主”作为安全管理的基本原则，使之贯穿于房地产开发安全管理的全过程。对生产过程做到实时监控，提前排除生产中存在的问题和潜在的危险。施工现场的安全生产并不仅是施工单位和监理单位的工作职责，有条件的房地产开发企业可以设立安全检查岗位，代表建设方协同监理单位和施工企业对建设项目的安全生产和文明施工进行联合监督检查。
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高层建筑的发展
高层建筑是城市发展的必然产物。随着我市经济迅速发展，发展速度也越来越大，已经以建设大城市为目标，现代化的高层建筑将遍及市区，高层建筑的数量将呈大幅度增涨。
2．高层建筑存在的消防安全问题。
2．1消防设施配备不到位。依据《高层建筑防火设计规范》，高层建筑在建设时，应设有较完善的消防设施，以便为火灾预防和火灾扑救工作提供有利条件。但是，消防监督执法人员在工程竣工验收或日常监督检查中会经常发现，高层建筑比较普遍存在着消防设施“短斤缺两”、质量性能差和功能不全等先天性火灾隐患。
2．2消防防范措施不到位。由于高层建筑从设计到施工，不但要求高，而且环节多，众多因素的影响，导致工程竣工时留下先天性火灾隐患。主要表现在：一是在实际施工过程中，个别单位为了赶时间，省资金，抢工期，未能严格依据相关规范施工，致使消防设施达不到规定要求，留下了很多隐患。二是在防火分区、分隔设施，隐蔽工程和材料使用上不符合规范要求。如使用大量可燃、易燃材料；防火分区过大；电缆井、管道井、空调系统穿过各楼层未封堵等。三是高层建筑工程在消防审核后的建筑施工、设备安装、室内装潢、项目监理过程中，由于经济利益驱动或进货、监理等制约措施不严，往往出现偷工减料、使用伪劣产品的现象。
2．3消防安全责任制不落实。一是目前的高层建筑多为合用建筑，产权单位多，使用单位更多，因此造成了各单位在消防安全管理上各自为政、多头管理现象的出现，也在一定程度上导致了高层建筑的消防安全管理责任主体不明确，消防安全制度不落实。二是部分高层建筑产权单位和使用单位思想上认识不够，缺乏消防安全意识。主要表现在：有的单位任意封堵室内消防通道，对消防设施的维护保养制度不落实；有的没有消防应急预案；有的消防安全责任制不落实，消防安全管理人员配备不到位。
2．4高层建筑的使用人员特别是消防安全管理人员的整体素质有待进一步提高。使用人员的消防安全意识不强、自救逃生能力、扑救初期火灾能力薄弱，极易引发群死群伤火灾事故。由于经济利益的影响，消防安全管理人员的流动性较大，对高层建筑消防安全管理人员和消防设施维护保养人员培训率仍不能适时跟上，很多高层建筑管理人员的文化水平普遍不高，很大程度上存在着业务不规范、操作不熟练、责任心不强、值班期间擅离职守等现象。
3.对策措施
高层建筑的增多是时展的必然，绝不可能因其火灾的严重性而停止建设，关键在于如何预防火灾的发生、降低火灾损失。因此，本人认为，加强高层建筑消防工作必须把重点放在高层建筑防范措施的落实上。
3．1落实责任主体，明确管理责任。目前来看，高层建筑往往涉及多家产权单位，承包、出租或委托经营管理时，又涉及多家使用单位。因此，各产权单位、租赁单位在与房地产商签订购买租赁合同时，必须与房地产商签定相应的消防安全责任书，确定防火负责人，明确各自责任，共同维护高层建筑的消防安全。房地产商应当提供符合消防安全要求的建筑物，产权单位与使用单位应当在订立合同中明确各方消防安全责任，特别是各产权单位应当在消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施方面明确管理责任。
3．2职能部门依法监督，严格执法。消防部门作为职能部门要紧密联系实际，加强对高层建筑消防安全工作的监督管理。一是从源头抓起，全面实行消防设计审核，责任终身追究制度，建立健全消防设计资格证书制度、施工人员上岗证制度和消防执法监督人员岗位资格证制度。二是督促高层建筑产权单位提高思想认识，加大消防设施投入。消防部门要有针对性地加强对高层建筑安全管理人员的培训，要警钟长鸣，促使他们加强责任心，高层建筑的产权单位也要常怀“隐患在身边，大难随时来临”的紧迫感和责任感，加大投入，及时整改隐患。三是针对高层建筑内部功能复杂、使用单位和人员多、消防设施多、管理要求高、火灾隐患多、危险性大、火灾后果严重的特点，督促高层建筑产权单位应重点要抓好规章制度的建设和落实，像消防安全人员值班、培训制度，消防设施的检查保养制度和应急预案必须落实。同时，高层建筑产权单位还要及时组织人员加强对那些已投入使用的消防设施的维修和保养，提高消防设施整体安全系统的使用性能。四是消防部门应加大对高层建筑的消防监督检查力度，严格消防执法，积极协助有关单位搞好消防安全管理。
3．3扎实开展消防安全教育，加强使用人员和消防安全管理人员的培训，提高高层建筑使用单位自防自救的能力。鉴于高层建筑各楼层人员成份复杂，人员流动性广，消防安全素质参差不齐等特点，消防部门要有针对性的开展多种形式的宣传教育活动，要充分利用典型的火灾案例和对严重消防违章行为公开曝光等手段，加大对《消防法》等消防法规的宣传力度，通过漫画、墙报、宣传标语等多种形式开展消防知识教育。同时，消防部门还要有组织、有计划的举办高层建筑消防安全管理人员培训班，实行持证上岗，全面提高和增强高层建筑安全管理人员的消防安全素质。
安全生产事故多有发生，以广东省为例，2011年上半年共发生建筑施工生产安全事故15起，死亡15人。其中，责任事故12起，共死亡12人。从事故类别分析来看，高处坠落事故死亡有6人，占广东省施工安全责任事故死亡人数的50%；坍塌事故共死亡2人，占总数的16.7%；物体打击共发生2起，占总数的16.7%；机具伤害事故发生1起，占总数的8.3%；起重伤害发生1起，占总数的8.3%。
二、安全事故产生的原因分析
从人员上来看，房地产企业中从事建筑活动的人员基本都来自农村，这部分人员的文化程度较低，缺乏足够的安全意识与自我保护意识，基本也不了解安全生产的基本常识和安全操作规程。从材料上来看，有一些安全防护用品本身就存在着较多的安全隐患，例如材质不合格、没有合格证以及相关的检测报告等等。这些安全防护产品的价格通常比正规厂家生产的安全防护用品低很多。还有一些施工单位为了单方面的追求经济利益，“降低成本”，经常使用一些破旧的安全网；施工工地上所用的也是一些在市场上购买的价格低廉的所谓安全防护用品。从机械上来看，施工工地上有些施工机械设备处于年久失修的状态，或者干脆就是带“病”作业，在加上为了赶工期，这些机械在施工中超负荷运转，让这些设备加速老化，很容易造成安全事故。从方法上来看，主要包括了安全防护用品的使用方法与安全管理方法。安全防护用品的使用方法是否正确，对建筑施工安全也有很大影响。企业安全管理方法简单或不正确，未建立健全各项安全生产规章制度及责任制，没有很好地以制度管理人，以制度约束人，只是一味地凭口说。从环境上来看，在施工的过程中经常会遇到一些不利于施工的天气，例如刮大风、下大雨等等，此时如果进行施工就很不安全，尤其是高空作业更危险。
三、运用安全生产动态管理模式加强管理
【关键词】施工管理；现场管理；建筑工程管理
现场管理不仅是是房地产建筑施工企业生产经营的基础，而且是主要的企业整体管理部分。施工的现场管理包括施工现场的组织机构管理、施工现场成本管理、施工现场质量管理、施工现场安全管理四大部分，每个部分和环节都是不可替代的。施工现场是集中人和物以及信息流的地方，也是形成房地产企业产品的的地方，可谓建筑企业生命线。房地产企业只有优化现场管理，人物财力、工程质量、文明施工、安全生产等各个方面都能够得到有效科学的管理，才能保证工程能够正常施工，现场管理能够正常进行，才能在竞争日趋白热化的市场中得到相应的份额。
一、房地产工程施工现场管理的内涵
房地产施工高空作业比较多，多工种都联合的进行作业，流动人员比较多，安全事故常有发生。房地产工程施工企业四大指标是安全、质量、成本以及工期，它们的落脚点就是在施工的现场。处理好土建施工现场管理必须处理好组织机构、施工现场成本、施工现场质量和施工现场安全管理。首先组织机构管理是施工顺产的基础，在高效的机构的指导下，每个工序、环节和流程都能做到有序进行，协调发展。其次土建施工现场成本管理也是不可或缺的。应该将其着力点主要放在项目经理责任和相应的责任成本控制、材料成本控制、人力成本控制、固定资产使用管理四个方面。再者，施工现场质量管理是现场管理中最为重要的环节，是施工企业的生命，要抓好的三个点主要是应进行测量控制、明确施工单位责任、实验控制等。最后施工现场安全管理的重要性是不言而喻的，其内容主要包括对工作人员、施工工序和设施的安全管理、现场安全管理者、特殊工种的工作人员、其它的普通工作人员等安全保障。
在进行房地产工程施工现场管理的时候主要遵循基础性管理、综合性管理、动态性管理、经济效益、科学合理、标准化管理、规范化管理的原则。
二、房地产工程施工现场管理现状
总体来说，目前房地产工程施工现场管理趋势良好，但还是存在着不能忽略的问题。
第一，施工现场环境的问题。目前的很多施工单位现场管理都存在现场混乱、操作无标准、施工无计划、有规章制度但是不执行，现象，施工现场员工出现有人不干活、有活无人干，将材料、设备和工具随处堆放，材料浪费惊人现象，不仅如此，很多企业的现场环境用三个字说明就是脏，乱，差。这些情况都制约了房地产工程施工快速发展。
第二，人员培训不到位，不具备做够的专业知识。好的管理人员必须具备足够的专业知识，才能及时的发现并且解决问题。但是目前，国内的施工项目管理人员，面对复杂的施工现场，很多还是不熟悉相关工种的施工要求，做了很多被动的无用功管理。
第三，房地产工程施工的管理责任不明确。在项目施工中将会涉及总包、监理、分包、拆装以及设备租赁等单位，而对这些单位所设立责任的规定却不明确。管理和监督部门不知道自己的管理和监督对象是谁，并且目前房地产工程施工很多时候采取分包这种形式，但是部分企业在转包与分包过程中将安全风险转移。这种多级分包体系造成了管理上严重的混乱，监督部门也极难抓住施工主体，出现安全责任也很难找到主体来承担。
第四，材料和资料管理问题。主要是存在现场材料和资料随处摆放，浪费材料，材料质量不高，有些甚至连质保书项目都不全，材料采购的程序不严格，敷衍执行材料验收、发放、退料、回收等程序。
三、改进房地产工程施工现场管理的措施
第一，为了实现房地产工程施工现场管理，应该加强施工现场的环境管理。由于土建现场会有很多的材料，无规矩不成方圆，要注重现场的地面卫生，防止出现将材料、设备和工具随处堆放等脏乱差现象，除此以外，要对材料的进行专门的管理，包括材料的供应、采购、堆放、发放，要精心测算所需材料的数量，对其进行整理分类，根据施工组织平面布置图指定位置归类堆放于不同场地。
第二，为了实现房地产工程施工现场管理，应该加强建筑施工技术管理。工作应当严格贯彻国家有关方针政策，努力按照城市规划的要求，从现实出发，考虑长远需要，在技术方面解决经营上的问题。由于建筑施工管理的各个阶段需要面对众多工种、学科的问题，就像象一个魔方那样将各技术工种、建材、设备由平面到立面、由时间到空间有机的组织，然后落实到一个工程上。
第三，为了实现房地产工程施工现场管理，应该多在加强施工组织的协调管理方面下工夫。首先要全面，通过对各施工单位的协调工作，减少配合问题，掌握各个专业的设计和工序上的要求，保证每一个施工环节到位。建立由管理层－班组的逐级责任制度，从而提高施工人员的积极性和责任心。通过层层的认真检查，使发生问题可能减少到最小。施工前应组织专门的协调会尤其是对于比较复杂的部分，从而让各队明确施工顺序、义务以及责任。
第四，为了实现房地产工程施工现场管理，要对员工进行进场教育。对于新进和调换工种的员工应进行全面的技术培训和安全教育，考核合格后才准上岗。一般对新员工进行首次安全生产方面也叫三级安全教育，内容包括：安全生产方针、法规、标准，保护意识和任务的教育，安全知识和规程的教育，安全规章制度的教育。二级单位对员工教育的内容包括：安全生产技术操作一般规定、现场安全生产制度，文明施工要求和安全生产法律，解说工程的现场环境、基本情况以及施工特点和潜在的不安全因素。班组对员工进行教育包括：必要的安全知识、机具设备及防护设施、本工种安全操作规程、班组安全生产、劳动纪律、和文明施工基本要求，介绍容易发生事故部位、环节和防护用品的使用等。
第五，为了实现房地产工程施工现场管理，要进行结算审查工作。
结算审查工作是发包方为主承包方配合工作，可让发包方自行审查也可以委托社会相应机构进行。过程中应先对合同价的投标预算进行审查接着对施工中的变更审查，应考虑阶段额度大小和项目复杂程度，然后在界定审查费用的上下限，应约审查时限，完成后对合同价进行调整，一并提交审查报告和审后结算，结果必须有发包、承包及委托方签章才可通过。
第六，为了实现房地产工程施工现场管理，要对材料和资料进行规范的管理。严格规范和操作有关材料的系列流程，包括编制计划，采购材料，验收材料和复检材料等。材料的验收，材料的发放，退材料，回收材料的相关操作和制度都要严格的实施，监控构配件、建材以及设备进行全施工过程，所有的用材都要按设计要求挑选，必须配备质保书，坚决不予采用不符合规范的材料。
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关键词：高层建筑 消防设施 管理
人民网重庆视窗2008年l1月9臼电记者今天从重庆市消防总队获悉，重庆全市高层建筑消防安全检查目前已经结束，其中有5650栋高层建筑存在隐患，已超过全市高层建筑总数量的一半。据统计，目前，重庆已经建成投入使用的高层建筑总共有8664栋．数量仅次干上海，位居全国第二。在这些建筑中，高度超过l00米的就有84栋。在今年下半年，重庆开始了有史以来最大规模的高层建筑消防安全夫检查。在历经近半年的检查中发现，有565O栋高层建筑存在火灾隐患22706条。
以上报道只是重庆市的现状，这种现状在全国其他城市也是会存在。今年国外和国内也发生了几起高层建筑火灾，所幸没有造成大量人员伤亡，这是一种侥幸，只要高层建筑的火灾隐患不彻底解决，火灾随时会发生。
1高层建筑消防设施的常见问题
(1)消防设施配备不符合规范要求。依据高层建筑防火设计规范，高层建筑在建设时，应设有较完善的消防设施，以便为火灾预防和火灾扑救、自救工作提供有利条件。但是，在工程竣工验收或日常监督检查中经常会发现，高屡建筑或多或少存在着消防设施欠缺、质量性能低劣和功能全等违规行为。有些建筑由于缺少对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、事内消火栓等消防设施的经常性维修保养工作导致了部分消防设施长期处于故障或瘫痪状态，不能正常使用。
(2)擅自降低消防技术标准，将按规范要求应设置自动喷水灭火系统的高层建筑物擅自取消，有的取消了消防水池、消防水泵、屋顶水箱以及联动控制装置的设置，仅靠市政室内消火拴管网，更有甚至靠生活用水管网供水，根本不考虑系统的可靠性，导致消防水源、工作压力无保障。有的管道材质、管径不符合要求。部分自动喷水灭火系统管道未按国家规范要求采用热镀锌钢管。有的连接方式不规范，自动喷水系统未按规范要求采用丝接或构楷式机构连接，而是大量焊接，未对焊接处进行二次镀锌。更严重的是部分场所出现“假喷淋”现象，将喷头置于吊顶而不与供水管网连接；有的受管道材质和施工质量影响，产生漏水，业主干脆将其关闭。
(3)应设控制中心报警系统的高层建筑改设集中报警系统或区域报警系统，有的根本不设火灾向动报警系统。有的高层建筑消防水泵、防排烟设施、消防电梯、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、防火卷帘、以及非消防电源的切换等无法实现联动控制。
(4)消防电源无法保证消防用电设备需要。按照设计规范要求，应设计满足电力负荷的高层建筑，不考虑消防控制室、消防水泵、防排烟设施、消防电梯、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、防火卷帘，以及其它消防用电设备的消防用电；个别高层建筑在无自备发电设备的情况下，都仅有一路供电；且消防用电线路的敷设未按要求，应穿管保护的消防用电线路，穿管不到位，造成大量的线路裸露。
(5)防排烟系统设计施工随意性大。按照规范要求，一些本应设置机构加压送风防烟设施的不具备自然排烟条件的防烟楼梯问、消防电梯间前室或合用前室，其不具备自然排烟条件的前室，却不设加压送风系统；有些虽然设置了机械加压送风系统，但防火门未安装或损坏严重，达不到防烟楼梯间压力要求。
(6)消防电梯功能不具备。消防电梯的消防电源、消防电源线路敷设、末端自动切换、消防电梯前室设置、消防电梯载质量、消防电梯运行速度、井底排水和电梯门挡水设施以及前室内的室内消火栓、应急照明或正压送风系统等不满足规范。消防电梯缺少上述条件，不能起到保护作用，会危及消防队员生命安全。
(7)防火门、防火卷帘材质各异。一些防火门、防火卷帘门的填充材料违规采用可燃材料；一些防火门的木制品只经过了的阻燃浸泡处理，耐火极限达不到规定要求；有的防火门装饰面层未经过阻燃处理，采用普通油漆，降低防火门耐火极限；闭门器回弹力度不够，导致无法正常关闭；复合防火卷帘达不到背火面温升要求采用喷水灭火系统进行保护时，未设置独立的喷水保护系统；用作防火分区的防火卷帘无消防电源和联动控制装置，发生火灾断电后只能靠人为手动关闭。
2产生问题的根本原因
导致上述问题产生的根本原因：一是建设、设计、施工单位和业主消防安全意识不够，对高层民用建筑防火一无所知。二是经济制约了消防安全的发展。为了“节约”成本，降低消防技术标准，将应当按规范要求设置消防设施大量节俭，埋下大量火灾隐患。三是执法不严，不廉，给少数人可乘之机
3高层建筑消防设施管理整改对策
加强高层建筑消防工作必须把重点放在管理措施的落实上。
(1)全面落实消防安全责任制。新《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》60号令等法律法规，就消防安全责任作了具体的规定，任何单位和个人应严格遵守，自觉履行法律规定的消防安全艾务，努力提高全体人员消防安全意识，增强抗御火灾整体能力。高层建筑涉及多家产权位，承包、出租或委托经营时，又涉及多家使用单位。各产权单位、租赁单位在房地产商签订购买租赁合同时，必须与房地产商签定相应的消防安全责任，明确各自责仟，共同维护高层建筑消防安全。房地产商应提供符合消防安全要求的建筑物．产权单位与使用单位应在订立合同中明确备方消防安全责任，特别是各产权单位在消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施方面明确管理责任。同时，针对高层建筑的管理特点，产权单位、使用单位和物业管理单位要细化消防安全管理，落实自主管理，严格日常检查，及时消除火灾隐患，确保高层建筑安全。
(2)建立健全各项管理制度，并严格落实，针对高层建筑内部功能复杂、使用单位人员多、消防设施多、危险性大、火灾后果严重的特点，督促高层建筑产权单位应重点要抓好规章制度的建设落实，消防安全人员值班、培训制度，消防设施的检杏保养制度和应急预案必须落实。同时，高层建筑产权单位还要组织人员加强对那些已投入使用消防设施维修和保养，提高消防设施整体安全系统使用性能。
