时间：2022-03-18 17:15:19
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇个人贷款申请书范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
1、职工个人住房抵押贷款申请书；
2、单位对个人的证明；
3、借款人身份证复印件（原件）；
4、借款人户口复印件（原件）；
5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”；
（2）购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件；
（3）购安居房（经济适用房），需带安居工程住宅（经济适用书）预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。
借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；
2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。
3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
职工个人住房抵押贷款申请书
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
本人是 单位的职工，经批准购买本单位住房（安居房、经济适用房）路号第栋单元层号住房一套，建筑面积平方米，房价为元。现已交房款 元，尚缺 元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押（委托）贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款元，期限年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年月日
证明
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
系我单位职工，夫妻双方月收入其中男方（女方） 元，该同志已参加我单位房改，并已交纳住房公积金，公积金帐号为，截止年月公积金余额为 元。我单位愿为该同志担保。
单位公章
年月日
单 位 证 明
xxxxx市住房资金管理中心：
我单位截止年月住房公积金余额 元，已有名职工支取住房公积金 元。现有名职工需申请住房抵押贷款 元，借款人已自筹购房款 元，占购房款总额的 %。以上借款人的贷款金额可转入我单位售房款帐户，售房款帐号为 。同时，我单位保证职工个人贷款总额不超过住房公积金总额的80%。
特此证明。
十堰市六堰小额贷款有限责任公司：
因需要，本人特向贵公司申请金额人民币（大写）万元的借款，期限个月。
本人提交个人身份证明、收入证明、个人资产权属证明、家庭情况及个人收入支出明细等资料供贵公司初审，初审合格后按贵公司要求提供齐备的资料，申请并接受贵公司对贷款的详细调查评审,同时保证所提交的资料真实、完整、合法、有效。
本人承诺：贵公司为本人提供融资，本人相应提供个人连带责任保证，不动产抵押、动产抵押、动产质押、权利质押、企业或个人保证等一项或多项合法有效担保,同意按贵公司的要求办理有关手续和支付相关费用，并保证按合同约定使用借款，及时清偿借款本金与利息。
申请人（签字及手印）：
借 款 申 请
××银行
我叫××，今年××岁，××学历，现居住于××市××镇××小区××号，主要从事××工作，经营××年。现在由于××原因，需要购买××物品xx件，单价××元，总价值××元，现在我自有资金××元，尚有××元缺口，特向贵行申请借款。
本次借款，主要有××、××两人为我提供保证担保(或者有我的××财产作为抵押物)，给、两人在××单位工作，月收入约××元(或者该财产位于××位置，现在价值约××元)。小额贷款申请书由课堂作文网提供!
望贵行给予帮助!
本文以商业银行零售类资产业务――个人类贷款业务流程为例,通过流程梳理,识别、评估每一个操作环节的性质及重要程度后,对流程中关键风险点进行重点分析。
个人贷款的操作流程可分为受理、贷前调查与审核、审批、发放、贷后管理五个控制环节。每一个控制环节中又可以细分为多个控制要点。对每一个控制要点进行甄别和分析后会发现,有一些控制要点在流程中居于重要的地位,对资金的风险控制起到举足轻重的作用,可以说,如果在这些控制要点上操作失败,则很可能导致贷款的违约,相反,如果这些要点操作得当,则可以将风险控制在可以接受的水平之内。
一、商业银行个人贷款业务流程关键风险点的映射环节
(1)贷前调查面谈制度
(2)借款人还款能力的合理评价。
(3)贷前贷款用途真实性调查及贷后资金用途的按规定监管。
(4)面签制度。
(5)贷后检查中发现风险点及时提出有效的补救措施。
二、个人贷款流程关键环节操作风险的表现形式
1、贷前调查面谈制度。在全球公认最安全的银行――瑞士私人银行,管理人员要求员工要了解你的每一名客户,即KNOW YOUR CUSTOMERS (了解你的客户),后来逐步形成了一项制度。制度规定金融机构在与客户进行交易时,应当根据法定的有效身份证件或者其他身份证明,确认客户的真实身份,经营背景、交易目的、交易性质。面谈制度不仅有利于依法合规经营、履行法定义务,也有利于维护自身合法权益。目前,国内不少商业银行已经将“面谈制度”引入个人贷款业务流程。深入的贷前面谈,可充分了解借款人的收入状况、贷款用途及履约资信等情况,是确保贷款合法合规的有效手段。但在实际操作中,仍存在未进行面谈而形成“面谈记录”;面谈内容简单,及面谈记录非借款人签字确认的违规操作现象。
2、借款人还款能力的合理评价。借款人的还款能力是决定贷款“贷”与“不贷”,确定贷款额度、期限和还款方式等信贷要素的关键指标。在借款人还款能力的评价过程中仍存在不少误区,主要表现:为通过信贷审批或扩大贷款金额,虚增收入;信贷人员不能坚持审慎性原则,致使信贷要素的确定与借款人实际收入情况不匹配。
目前,商业银行个人类贷款客户群体依据其收入来源大致分为两类:一类是国家机关公务员,行政事业单位正式职工,金融从业人员等收入稳定、透明度高且所在单位劳资薪酬管理严格正规的工作人员;另一类,可以概括的归纳为私营业者,包括私营企业出资人、雇佣人及个体工商户。第一类客户,银行多要求借款人提供单位出具的“个人收入证明”等材料;第二类客户所要求的资料则比较繁杂,大体包括两方面的资料,一是个人收入的证明资料,包括个人收入的纳税资料、分红收入、房租收入等其他收入资料;二是借款人所在企业的证照资料,包括企业财务报表、营业执照、税务登记证等。
第一类客户提供的“收入证明”基本上可以证明借款人的收入能力,但在操作中存在两种风险:一是,人为的虚增收入金额;二是,有些银行对“收入”的定义界定不细,而造成借款人的收入能力与借款人的还款能力的不对等。目前国内有些商行尚未明确借款人“收入”是指个人所得税扣除之前,还是扣除后收入,也未说明“收入”中是否扣除“三金”(即养老保险金、失业保险金和住房公积金),造成工资实际发放金额与税前、扣除“三金”前收入相差较大。
合理确认第二类客户还款能力的操作风险表现在四个方面:(1)个人收入纳税行为不规范,偷税、漏税现象非常普遍,借款人不能提供充分的纳税资料。(2)分红收入、租金收入等其他收入资料,多以“分红协议书”、“股东会决议”、“租赁协议”等形式提供,是否有真实的资金流入,难以核实。(3)私营企业财务报表简单、不规范,造假的可能性较大。(4)信贷人员缺少基本的财务、税务和法律知识,对风险点不能准确识别。
3、贷前贷款用途真实性调查及贷后资金用途的按规定监管。贷前用途的真实性调查和贷后资金流向监管是对用途真实性、合规性监管的两个重要控制环节。贷前调查侧重于材料的审核,贷后监管则关注资金的真实流向。贷前调查的操作风险在于借款人提供虚假的用途资料,信贷人员没有及时识别;或能够识别,但隐匿实际情况而引发道德风险。资金流向监管的操作风险在于贷后监管不及时,错失了补救时机,或监管发现问题,但没有及时采取补救措施。
4、面签制度。目前国内有不少的商业银行在借款合同、抵押合同等法律文本签字环节单独设置了“面签岗”,由专人负责合同的签订,确保了法律文本中当事人签字的真实性。但从近期外部监管所暴露的问题来看,信贷档案中借款人、配偶等相关人员在不同资料上签名不一致、或不完全一致的现象比较突出,包括贷款申请书、人民银行征信系统查询授权书、贷款用途资料、合同文本、贷款借据、抵押契约等。借款相关人员,特别是借款人签名不一致,对贷款行为的真实性难以判定,使贷款银行面临诉讼风险。
5、贷后检查中发现风险点及时提出有效的补救措施。贷后检查包括借款人资信、还款能力、贷款资金流向及抵押担保的检查评价。由于个人类贷款单笔金额小、存量贷款笔数多,贷后检查必须有侧重点。银行的一般性操作是,贷款具备一定条件,或出现逾期即纳入检查范围;或针对一段时期内业务发展特点和内外部监控重点,重点检查具备违规特征的业务。贷后检查环节的操作风险表现为:(1)没有对达到检查条件的贷款及时进行贷款检查,错失采取风险补救措施的时机。(2)对逾期、不良贷款催收管理不到位。
三、防控关键环节操作风险的几点措施及建议
1、切实落实贷前面谈制度。贷前面谈,要严格落实以下几方面的控制要点:(1)确保借款人见面,禁止信贷人员通过电话对借款人进行访谈,形成“面谈记录”。(2)对面谈内容进行核实,信贷人员应通过人民银行个人信息系统、内部业务管理系统等途径核实面谈内容的准确性和真实性。(3)严格控制面谈记录由借款人等当事人签名确认,禁止“代签”现象。
2、明确借款人“收入证明”中收入的界定范围,贯彻审慎性原则合理确认借款人还款能力。随着我国税收征收体制的日渐完善,国家机关、行政事业单位等人员的工资薪金一般由所在单位代扣代缴个人所得税。虽然“三金”也归属个人所有,但资金用途被严格限定,只有税后实发金额才形成借款人的实际还款能力。为更加客观、准确地反应借款人的家庭还款能力,合理确定贷款金额、期限、还款方式等贷款要素,减少违约概率,商行应针对具体情况,完善个人“收入证明”的格式文本,增加“工资薪金实发金额”、“税后收入”等类似内容,合理确定还款能力。针对私营业者收入难以核实的操作难点,在目前私营企业管理、核算不规范的环境下,信贷人员一方面可以通过细致、多方面地实地调查进行核实;更重要的是,应坚持审慎性原则,不人为的夸大收入能力,对于不能核实的收入不予确认。
3、全面落实“面签”制度,确保贷款基础资料中签字的一致性。从目前国内多数银行的个人贷款流程来看,客户经理负责信贷业务的受理和调查评价,并搜集和整理信贷基础资料。贷款申请书、个人信息查询授权书、贷款用途资料等基础资料中相关人员签字的真实性由客户经理重点控制;合同文本、抵押契约、贷款借据等人员签字则由中后台人员控制。从业务检查所反馈的问题来看,多数“面签”问题发生在业务受理和调查评价环节。针对上述情况,可由中后台人员对相关人员签名的一致性进行再次审核,发现签名字迹形象不一致的,坚决不予开户放款。
1 小额担保贷款档案管理工作的现状
小额担保贷款是贯彻落实中央和自治区促进创业就业相关政策措施，全力推动全民创业向纵深发展而产生的，它由中央财政全额贴息，具有商业性和福利性，对符合条件的创业者个人贷款一般为5万元，对市场前景好的创业项目及各级妇联组织推荐的规模较大、市场前景好的妇女创业项目放贷额度可扩大至10万元，合伙经营最高限额不超过20万。贷款期限一般为2年，可展期2年 （展期不贴息）。2013年，仅固原市发放小额担保贷款4.8亿元，扶持5247人创业，带动就业11941人（其中市本级发放1.93亿元，扶持1775人创业，带动就业5322人）。固原市现有担保基金6661万元，小额担保贷款余额为60137万元，小额担保贷款基金与贷款余额比例达1：9.6。此项工作涉及部门多，人数广泛，但档案工作却停留在基础阶段，主要表现为以下几个方面：
1.缺乏系统的档案管理模式。小额担保贷款工作涉及各级政府、金融机构、具体承办的劳动人事局、工商局、税务局、街道办、居委会等部门，贷款过程中形成的资料都散存在各个单位，没有明确的档案主管部门，各单位都只保存此项工作自身产生的文件资料，各自为政，没有一个单位系统的收集这项工作涉及的全部资料，包括具体承办的劳动人事部门也未收集前后形成的资料，因为没有明确档案主管部门，在小额担保贷款档案资料的收集、整理、利用各个环节都没有形成业务标准，最基础的n案保管范围和期限都未制定，更不用提各类规章制度的建立实施。
2.档案资料不齐全。小额担保贷款档案资料因没有统一的管理部门，因此档案资料内容收集缺失严重，不能完全反映出该项工作各部门的配合、切断了档案资料之间的有机联系。如申请者需向劳动人事局提供小额贷款申请书，户口本、身份证复印件，租房协议或自有房产证明复印件，工商执照副本原件，卫生许可证、税务登记证原件，劳动人事局根据申请者提供的资料到工商、卫生、税务部门核查，只是现场核对，核对结束后并未将各类证件资料归入档案范围，直接返回申请者，造成贷款档案资料不齐全。
3.信息化程度低，档案资料利用困难。劳动人事部门将收集到的申请资料全部为纸质文件，在建立登记时，劳动人事局没有专业的档案管理软件，只是利用word或excel制作简单的表格，将申请者的资料按要素录入。每年度的申请者数量众多，申请成功和不成功的都要录入，在查阅检索时及其不便利。提供简单的索引条件时，检索出的数据量太大，限定的索引条件过多，又检索不出，无法精确查找。从2008年至2015年，每年都会单独产生多个word文件，如果要检索，就要打开每一份文件进行查找，费时费力，且无法对历年的数据进行综合索引。Word、excel软件本身的易更改性，无法保证数据的原始性。
4.档案室硬件设施不完善。担保贷款业务档案资料并未纳入年度档案收集范围，后因使用频繁，也未向机关档案室按时移交。因信息化程度低，查找时直接翻原件，数量大。随着近几年小额担保贷款业务的不断推广，宣传力度增强，每年申请者成倍增长，档案数量迅速增加，相应的硬件设施不完善，导致担保贷款档案堆放在办公室，容易丢失毁损，存在安全
隐患。
2 小额担保贷款档案管理的几点意见
1.强化责任意识，明确领导机构。近年来，各级政府对小额担保贷款工作重视程度高，自治区党委政府和各级党委政府都制定下发了关于进一步促进小额担保贷款工作的文件，并且纳入了对市、县（区）的考核内容。从工作程序上，该项工作个人自愿申请、社区推荐、人力资源社会保障部门（劳动人事）审查，贷款担保机构审核并承诺担保（一般为劳动人事部门），商业银行核贷的程序，劳动人事部门为核心部门，同财政、监察、银行、工商、税务、社保等多部门协调、联系，因此，劳动人事部门应主动向党委政府汇报，明确劳动人事部门为小额担保贷款档案管理机构，此项工作涉及到的单位应将其形成的档案资料（一式几份件或复印件）同时移交劳动人事部门，在领导机制上的明确，是确保小额担保贷款档案资料收集整理、保管利用工作顺利开展的保证。
2.完善规章制度，制定档案管理标准。明确领导机构后，尽快着力完善各项规章制度，当务之急确定小额担保贷款归档范围和保管期限，在制定该规定时，应根据实际情况，将各单位需移交的档案资料范围一并明确，同时抄送金融、监察、财政、工商税务等部门，要求其按归档范围定期向劳动人事部门报送档案资料。在制定归档范围和保管期限的同时，制定档案整理规范，从采用何种分类法、整理单位、装订、排列、编号、装盒、编目等各个环节统一整理标准，确保档案整理质量。最后完善保管制度、借阅利用制度等，形成一整套的档案管理制度，为小额担保贷款的科学化和规范化打下坚实的
基础。
关键词:商业银行;个人住房贷款;风险
中图分类号:F832.479 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14
经过十几年的迅猛发展,房地产业已成为推动我国经济增长的重要动力。而海南省独特的自然资源、优越的生态条件,更决定了海南省房地产业的特殊性,这种特殊性为个人住房贷款业务快速发展提供了良好机遇。2010年年初,海南国际旅游岛建设获准中央批复后,海南省房地产业出现了许多新特点,随之而来的个人住房贷款金融产品也面临新的风险考验。如何有效预警和防范个人住房贷款风险,保持个人住房贷款业务的健康发展,是各家商业银行共同面对的课题。
一、个人住房贷款业务呈现新的发展特点
1.个人住房贷款的发展速度远快于房地产开发贷款发展速度。根据中国人民银行海口中心支行的统计数据,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额达到177.78亿元。个人住房贷款2009年增长33.45%,比2008年提高23.85个百分点。
2.个人住房贷款的增速有逐年加快趋势。根据表1分析,2008年前海南省七家商业银行每年个人住房贷款新增额一般都为十几亿元,而2009年新增42.5亿元。从图1可看出,各家商业银行都把个人住房贷款业务作为战略性业务,个人住房贷款业务普遍呈现出快速增长的态势。2010年6月末数据显示,海南省七家商业银行个人住房贷款当年新增74.1亿元,比2009年增长74.4%,发展速度迅猛加快。
3.个人住房贷款以外省个人客户为主。近年来,基于海南省得天独厚的气候、优美的生态环境等因素的吸引,外省个人客户按揭贷款占海南省商业银行个贷业务的主体。根据建设银行海南省分行的统计资料显示,按揭贷款80%以上为外省个人客户。据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,全部被岛外人士买走。内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军,这给各商业银行防范个贷业务风险提出了新挑战。
4.不良个人住房贷款单笔金额有所上升,投资、投机性个人住房贷款风险增大。以建设银行海南省分行为例,2006年以来,个人住房贷款不良率、不良个贷笔数逐年下降,2008年个贷不良率1.09%,2009年0.56%,但个贷不良率与不良个贷笔数占比却逐年上升,2008年这一比率为0.13,2009年为0.19①。个贷不良率与不良个贷笔数比率逐年上升,说明新发生的不良个人住房贷款金额呈现增大的趋势。综合分析海南国际旅游岛建设消息后,海南省房地产价格非理性大幅度上扬的现实,极有可能是投资、投机性购买高端房地产行为所致,这是海南个人住房贷款风险控制的新动向。
二、个人住房贷款业务面临的主要风险
1.宏观政策市场风险。在当前国家对房地产宏观调控政策的影响下,个人住房贷款的市场风险日益突出。一方面中央“国十条”政策的出台及对地方政府控制房价持续上扬政治层面的要求对房地产业已产生明显影响,尽管许多人预测海南省房价不可能大幅度下跌,但考虑海南省房地产市场面向全国的现实,如果降价风波席卷国内大中城市房地产市场,海南省房地产市场也不可能独善其身。当房价的跌幅比预期大的多,个人住房贷款的违约率将呈上升态势,存在潜在的断供风险,个人住房贷款质量将面临较大的压力。另一方面,由于国家个人住房贷款利率的提升将不可避免使炒房者的利润空间压缩,导致个人贷款的还款能力大大削弱,造成了不良个贷的上升。
2.房地产行业风险。当前我国房地产业正处于大调整阶段,自从国家出台新一轮房地调控政策后,全国房地产市场销售量缩小,但价格下降并未达到预期,楼市的走向依然不明。有关机构提供的数据表明,在亚洲金融危机之前,房价上涨3倍所花的时间,日本用了十年,香港用了十三年,而我国中心城市所用的时间平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的时间;北京市用了不到四年的时间;上海市则用了不到三年的时间。海南省在国际旅游岛建设《意见》颁布前后,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。其中三亚市2010年5月商品房均价18755元/平方米,是2007年初均价的3.65倍,与国内知名城市的上涨水平基本持平②。从2010年二季度海南省房地产市场的反应情况看,交易量萎缩、价格温和下跌同步发展,排除海南省房地产季度性销售因素外,国家宏观调控政策的影响已有所显现。一般情况下,价格下跌只影响房地产企业的效益,而交易量的持续萎缩可能危及房地产业自下而上的健康发展。
房地产业是资金密集型行业,对房地产开发企业来说,商品房价格折扣只是利润压低一些,而交易量的持续萎缩意味资金无法回笼,如果没有新的资金渠道补充,房地产企业可能面临资金断裂的危险。因为一是流动性风险加大,财务成本增加;二是持币观望气氛愈浓,实际需求可能会明显压缩;三是如果房地产开发商与购房者的博弈中,开发商在支撑不住的时候降价,很可能降价幅度很大,是开发商迫不得已的自救,对房地产业的打击是巨大的。目前银行业内部比较一致的判断是,如果房地产跌幅越过35%,则楼盘降价风和业主断供潮将相互激励,加上有很多购房人办理了多套个人住房贷款,一旦形成危机,后果会非常严重。笔者认为,如果国家再没有更严厉调控政策的出台,海南省房价下跌幅度应只是小幅回落,对整体市场冲击有限[1]。
3.个贷抵押方式的自生性风险。个人住房贷款主要是以购买的房地产为抵押物,向银行申请的长期贷款,并承诺按月或按年定期偿付银行贷款本息。银行作为债权人承担全部债务人违约风险。个人住房贷款以房抵押的方式,客观上存在一定风险。一是住房贷款种类少,除住房公积金贷款外就是商业贷款,银行作为住房贷款的最大债权人,自然也是风险承担者;二是缺乏住房贷款的风险分担机制,主要是住房贷款证券化等衍生工具不够,风险无法转嫁;三是个贷基本上都是中长期贷款,一般都在10年以上,随着个人住房贷款余额的持续增长,聚集的风险也在不断增长,贷款人恶意逃债、开发商恶意骗贷、失业人员无力还贷等都可能使风险由银行承担;四是银行处理贷款违约抵押物的难度大、成本高。
实践证明,银行作为债权人,一旦出现房贷违约现象,在处理作为抵押物的房产时将遇到许多困难,主要表现在两个方面:一方面胜诉无法执行,包括抵押房产为被执行人唯一的房产,法院无法进行强制执行拍卖;或抵押房产下存在多人户籍,非债务人独有;或被执行人其抵押房产有他人居住,法院不愿引起社会矛盾而中止执行等。另一方面,即使执行回房产,将其拍卖变现也需要专业人才,银行是金融企业,如果成立专门的机构处置违约房产,成本相对较高。委托中介机构处置,实际成效也大打折扣。国际经验表明,个人住房贷款信用风险在贷款发放后3～8年内达到顶峰。海南省作为房价上涨过快的特殊省区,购房人大部分又非本地居民,个贷产品的自生性风险相对更高一些。
4.银行操作风险。目前,个人住房贷款业务竞争十分激烈,银行为了扩大业务范围,争取更好的市场份额,自觉不自觉地降低客户门槛、放宽审批条件,这是银行内部产生操作风险的最主要原因。从现实的“假个贷”案例中可发现,开发商恶意造假、开发商与借款人串通骗贷、银行贷款审查不严等都很容易带来操作风险。主要是客户经理风险意识不强,贷前资信审查不严;贷前调查不全面,过分依赖开发商;贷后管理不到位等。另外,由于个人住房贷款笔数多、期限长,个人变化因素较多,给贷后管理带来极大不便,也使个贷风险随着时间的推移风险不断增加。
三、个人住房贷款风险防范措施及应对建议
1.加强宏观房地产市场的调研分析。宏观房地产市场良性发展与个人住房贷款健康发展密切相关,对宏观政策的把握有助于个人住房贷款风险的控制。一是加强海南国际旅游岛背景下宏观经济政策的研究,准确把握宏观政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响,避免市场和政策风险;二是密切关注房地产行业的整体走向,特别是关注房地产贷款企业经营变化情况,及时调整经营策略;三是密切关注房地产市场价格指数和个人收入比例,商品房价格由租(土地转让价格)、价(商品房人工、物耗价格)和税(各类税费)构成,科学测算有关量化比例,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的风险。
2.重视对开发商和贷款项目的审查。宏观房地产市场健康与否的风向标――房地产开发贷款对其下游产品――个人住房贷款的风险度有直接影响,重视对开发商和贷款项目的审查,间接实现了对个人住房贷款风险的防范。主要有两个关键环节:一是严格审查准入资格,从企业资质、管理水平、财务状况及管理层个人信用记录等方面全面审查,特别要深入了解企业法人的个人资信状况。因为在目前现实的社会条件下,企业主要负责人的资信对一个企业及贷款的安全性有重大影响。二是提高合作项目准入门槛和贷款条件,对销售价格明显波动或资金出现异常变动的,要适当降低贷款成数,严格首付比例,防止抵押房价值虚高。因为过度上涨的房价,在调整周期来临时跌幅也更深,这时贷款成数将覆盖风险敞口。
3.进一步规范贷款操作。一是加强贷前审查,严格把握客户准入标准,除确保贷款人第二还款来源足值、有效外,重点要关注其第一还款来源的偿债能力。经验表明,第一还款来源如果出了问题,第二还款来源往往也不能保证足额还款。二是严格贷中审查,关键是要严格落实面谈面签要求,做好真实性调查,当面见证客户签署贷款申请书、贷款合同、担保合同、贷款支付凭证等法律文书。三是完善制度建设,实施个人住房贷款审批“工厂”化操作,通过集中化、流程化、标准化审查,降低内部管理风险。四是对大额个人住房贷款实行特别审查制度,严格控制发放的比例,对涉嫌高档楼盘炒房的,严禁发放个贷。
4.强化贷后管理精细化水平。个人住房贷款还款周期性长决定了贷后管理的重要性,海南个贷客户异地数量多决定了风险的可控性弱。要建立系统的个贷风险监测制度,加强贷后管理,防患于未然。一是密切跟踪楼盘销售情况,定期到项目现场实地走访,对重估后抵押率越过70%或不符合合同约定的,要及时要求客户追加担保,确保抵押物足额、有效;二是严格贷后资金流向监管,防止挪作他用,资金流向出现异常的要及时采取措施回收贷款;三是综合运用上门催收、委外催收、法律诉讼等手段,加大催收的力度,提高逾期个贷的催收效果。
5.强化以人为中心的自我约束机制。许多不良个贷都是有章不循、违章操作、违规放贷的恶果,防范和控制不良个贷风险,必须以人为本,用一批知识全面、洞察市场、了解经济、道德清廉的“人才群体”构建起一道决策专业、选项审慎、嗅觉灵敏、稳健经营的防风险“人墙”。一是不定期实行员工岗位交流和轮换制度,培养员工的事前防范的意识,最大限度规避、转移、化解、控制个贷风险。二是实施贷款责任倒追机制,个贷一旦发生风险,首先检查审批人环节是否合规、合法;其次检查客户经理是否有弄虚作假、失职渎职等行为;第三如果排除以上两种情况,则分析是否是不可预测或不可抗力因素导致个贷风险,按照尽职免责的原则,对于人为因素造成个贷风险的严加惩处。三是把不良个贷理赔工作人格化。将不良个贷的损失风险转化为信贷管理者个人的收入、地位、名誉等的风险,通过最终由每个自然人承担贷款的终极责任,从而增强工作责任心,使个贷选项更加合理,决策更加谨慎,操作更加规范,经营更加稳健。
