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[关键词] 房地产公司；存货管理；对策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 059
[中图分类号] F272 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）21- 0120- 02
作为房地产企业资产的重要组成部分，存货的管理制约着企业的健康发展与否。下面，笔者将以北京某房地产公司为例，分析其存货管理工作。
1 房地产企业存货管理工作的重要性
与其他行业企业不同，房地产企业的存货主要是指房地产企业在运行过程中所储存的各种存北京房产建设原材料、房地产建设库存设备、在建项目、各种出租房等。这些存货的流动性较差，而所占的资金份额往往较高。同时，房地产存货的周转速度会对企业所有的流动资产的利用率产生较为严重的后果，也影响着企业的经济效益。而与其他地区相比，北京的物价水平等相对较高，因此存货的价值也必然较高，房地产企业存货资产在其流动资产中所占的比例越高，越容易出现存货风险。
2 房地产公司存货管理的现状――以北京房地产公司为例
该房地产公司成立于1995年，经济效益较高，从存货方面来说，2013年，公司的存货占总资产的比例为33%左右，2014年该比例为37%，2015年存货比例为55%。而在该企业所涉足的所有行业中，房地产也存货占总存货的比例为45%。由此可以看出，该企业的存货资产较多，而主要原因在于以下两个方面：第一，企业的土地储备较多，在房地产存货中占有较大比例。第二，企业仍然拥有很多在建的或者建好还没有销售出去的商品房，使得企业的存货占比过高。从存货的周转天数方面来说，房地产周转天数达到740天左右，也表明该企业的存货周转频率较低，资金的使用效率较差，这不利于企业发展资金的回笼。下面，笔者将结合北京房地产企业的实际情况对这些问题进行一一论述。
首先，企业存货受到市场经济波动和供需情况的影响。就北京该房地产公司来说，其材料采购费用等也不断增长，这也使得企业的发展成本增大，不利于存货管理工作。同时，随着市场供求关系的变动，房地产的市场价也随之波动。市场供求情况的变化也影响着企业的存货管理工作。其次，国家政策的变动影响着房地产企业的存货管理工作。国家调整贷款利率政策，这使得企业用于存货管理的资金也随之调整。近来，国家努力深化房地产侧改革，积极推动“去库存”策略。房地产侧供给改革的主要措施是去库存，主要是通过需求侧寻找对策，通过货币、财政，金融等政策刺激消费。除此之外，房地产企业在产品的成本控制及存货管理效率方面还存在问题。总之，房地产企业的存货管理工作面临较大困难，提高存货管理工作的效率及水平是各个房地产企业存货管理工作中面临的重要任务之一。
3 完善企业存货管理工作的相关对策
首先，要深入了解房地产市场的波动趋势，明确企业发展过程中对各种存货的需求情况，从而做好存货的采购工作，有效地控制存货成本。企业采购人员要深入了解目前的材料存货情况，并从不同项目的实际需求出发，制定合理的材料采购计划。而对于发展过程中的部分临时采购行为，房地产企业必须高度重视，要深入研究市场发展情况，做到合适储备，避免出现资金周转不畅的情况。
其次，要明确国家对于中小企业所实施的政策，包括贷款政策、税收政策等，充分利用各类优惠政策，在获得更多资金支持的基础上提高本单位存货管理工作的效率。要认真填写采购计划，完善存货的内控制度，明确不同部门的工作职责。同时，还要做好存货的定期盘点与清查，统计存货的数量等，做好定期抽查工作，从而确保账实一致。
再次，要加强产品的预算管理与成本控制工作，提高存货管理效率。第一，要进行项目评估，做好前期的预算管理与成本控制工作。相关人员要进行大量的市场调查，研究各个项目的销售成本，努力测算项目的成本及盈利水平，从而做成合理的决策。要选择合理的项目设计单位，降低设计费用，降低项目的建设成本。第二，要重视施工阶段预算控制。施工人员要严格按照预算计划，从而调节资金的流量。第三，重视竣工阶段的预算控制。在完成竣工结算之后，要对项目的投入成本与目标成本进行对比，从而分析项目预算的执行情况，明确存在的问题，找到解决对策。
另外，对于那些待售的商品房，房地产企业要充分利用国家“去库存”的优惠策略，从本单位库存的实际情况出发，采取各种针对性策略，做好产品广告、提高优惠折扣等，保证产品以较快的速度销售出去。
4 总 结
各个房地产企业要梳理价值管理的理念，运用科学的方法，加强对存货的管理，从而进一步降低存货成本，提高企业资金的运转效率。科学的存货管理工作对于我国房地产行业的健康发展意义重大。
主要参考文献
公司增长及其管理是财务计划殊的难题,部分原因在于许多高级管理人员把增长视为某些必须达到最大化的事情。然而从财务角度看, 快速增长会使一个公司的资源变得相当紧张, 甚至导致企业破产。另一个方面, 增长太慢的公司也会有同样紧急的财务利害关系。如果公司没有意识到缓慢增长的财务意义, 他们将成为一些敏锐收购者收购的猎物。所以假设企业销售可以得到增长，然后根据预计的增长得到需要资产，股权资本，负债的增加额，得到融资需求，最后根据“资产=负债+所有者权益”等式推导增长率的表达式。
具体模型如下：设计一家房地产公司的增长率，M表示该公司的总资产，S表示该公司的销售收入，M/S表示该公司的资产与销售比率，P表示基期的销售净利率，S0表示基期销售收入，B/E表示公司的负债权益比，Eq0表示公司基期的权益资本，Eqn表示当期新筹措的权益资本，d表示股利支付率，DIV表示全年的股利支付额，g表示公司的目标销售增长率，A表示基期周转率，T表示基期权益乘数。
一、自由增长率
假设该房地产公司现有楼房销售已处于饱和状态而没有任何可供销售的楼盘，并且公司的生产过程没有规模效应。此时公司的销售净利率和资产销售比率等指标保持相对稳定（假设保持不变）。此外假设公司的资本结构为发生变化。公司为实现销售增长需要新投入的固定资产数为 ，加上公司原有资产，可以得到为实现销售增长期末需要的总资产为：
此时得到的增长率是该公司在自由融资政策下的增长率，既可以利用内部资金增长又可以利用外部资金增长。因此称它为“自由增长率”。表示公司在自由融资政策下可以实现的最大房屋销售增长边界。此时对企业的融资方式、融资规模和股利政策没有做任何的限制，因此具有广泛涵盖性。
二、内部增长率
内部增长率是完全依靠内部资金增长。如果不能或不打算从外部融资，则只能靠内部积累。从而限制了销售的增长。此时的销售增长率称为“内含增长率”，也就是外部融资销售增长为0时的增长率。内部的财务资源是有限的，往往会限制企业的发展，无法充分利用扩大企业财富的机会。那么公司为实现销售增长需要增加的资产投入为 ，此时实现销售增长后的权益资本。 因为不进行任何外部融资，负债增加额为0，再根据“资产增加=负债增加+权益增加”可以得到“资产增加=权益增加”，所以：
由于企业没有外部融资，且在计算（8）式时还隐含“可以动用的金融资产为0”的假设，故负债没有增长，而此时权益资本的增加额等于留存收益的增加额，因此净经营资产等于增加的留存收益，所以“经营资产―经营负债”等于（7）式中的A。至此已经得到内部增长率的公式（7）。
三、可持续增长率
当该房地产公司在不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下公司销售所能增长的最大比率。并基于以下假设：公司想以市场条件允许的速度来发展；管理者不可能或不愿意筹集新的权益资本,即企业发行在外的股票股数不变；公司要继续维持一个目标资本结构和目标股利政策。其基本思想是资产的增加等于负债的增加和股东权益的增加之和。此时，为了实现该公司的销售增长，需要增加的资产为， 因为不对外股权融资，因此权益增加 ；因为要保证资本结构不变，需要增加的负债为,
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种的方式：
（1）纯；
（2）（即包括广告）；
（3）包销。这三种方式的价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：
一、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等）
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、 时机（投资开发的时机）
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、 位置（项目开发所在的地理位置）
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
关键词：房地产；保本点；计算方法
保本点又称盈亏平衡点，是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。以保本点为界限，当销售收入高于保本点时企业盈利，反之，企业就亏损。保本点可以用销售量来表示；也可以用销售额来表示。
房地产公司是为房地产开发企业提供专业的楼盘策划和销售的服务机构，它的主要收入是收取服务费，因此在分析公司的盈利趋势时，其保本点以销售额来表示，即保本点销售额=年固定成本/（1-单位变动成本率）。
计算保本点，第一，要对公司的成本按成本的性态进行分析。房地产公司的成本是随销售额变动的，因此根据随销售额变动的情况分为变动成本和固定成本。
房地产公司的变动成本主要有营业税及附加、佣金提成以及员工宿舍费、业务招待费、差旅费、办公费等管理费用。其中员工宿舍费、业务招待费、差旅费、办公费等变动成本随销售额的扩大而增加，又不与销售额成严格的正比例的关系，固称为半变动成本。半变动成本是指在有一定初始量基础上，随着产量的变化而呈正比例变动的成本。它通常有一个初始的固定基数，在此基数内与业务量的变化无关，这部分成本类似于固定成本，在此基数之上的其余部分，则随着业务量的增加成正比例增加。因为保本点的计算涉及对成本性态的划分，半变动成本含有固定成本和变动成本二种性态，所以要将半变动成本进行分解。半变动成本分解方法主要有高低点法、散布图法、回归分析法等。回归直线法相对而言比较麻烦，但与高低点法相比，由于选择了包括高低两点在内的全部观测数值，因而避免了高低两点可能带来的偶然性；与散布图法相比，则是以计算代替了目测方式，所以是一种比较好的混合成本分解方法。
以某公司为例，因该公司的费用入账期为3个月内，为了使成本分布的更均匀，成本按季度汇总测算。
函数模型：y=a+bx
b=（∑Xi2∑Yi-∑Xi・∑XiYi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]
=（57，373，450.13・1，410.77-15，096.75・5，330，850.43）
（4・57，373，438.13-15，096.75・15，096.75）
=0.02
a=（n∑XiYi-∑Xi・∑Yi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]
= （4・5，330，850.43-15，096.75・1，410.77）
（4・57，373，438.13-15，096.75・15，096.75）
=292.2（万元）
所以，该公司半变动成本的函数模型为y=292.2+0.02x，其中单位变动成本率b为2%，季固定成本a为292.2万元，则年固定成本为1168.8万元。
第二，确定房地产公司的综合变动成本率。房地产公司完全随销售额变动的变动成本主要是营业税金及附加、销售佣金以及半变动成本中分解的变动成本。营业税金及附加由国家规定按照销售额的5.6%计算，即营业税税率为5%、城市建设维护税率7%、教育费及附加税率5%。销售佣金是房地产公司支付给售房人员的提成，一般由公司按销售额的一定比例支付。接上例，该公司营业税及附加税率为5.6%，销售佣金为25%，半变动成本中分解的变动成本率为2%，因此该公司的变动成本率32.6%。
第三，确定房地产公司的年固定成本。房地产公司的固定成本主要有基本工资、社会保险金、房屋租金、网络通信费、固定资产折旧，以及半变动成本中分解的固定成本。房地产公司是一种轻资产的、以人为主的人合公司，因此固定成本中占比最多的公司员工的基本工资。房地产公司的员工工资分为基本工资和销售提成，员工的基本工资一般是固定不变的，所以是固定成本；销售提成一般是按公司所收佣金提取一定的比例支付给员工，随着公司销售额的变动而变动，因此销售提成为变动成本。固定成本中其他占比较大的成本有社会保险金、房屋租金，公司是服务性的公司，一般不置办不动产，房屋租金是比较大的固定支出。接上例，该公司的实际固定成本发生8755.09万元，半变动成本中分解的年固定成本1168.8万元，因此该公司的年固定成本合计为9923.89万元。
第四，测算房地产公司的年保本额。计算保本点有两种表现形式，一种是保本点销售量（简称保本量），一种是保本点销售额（简称保本额）。房地产公司是服务性行业，提供的是咨询服务，公司的盈亏取决于销售额的高低，因此公司的盈亏平衡点应为保本点销售额，即保本额。计算年保本额的公式如下：
年保本额=年固定成本/（1-变动成本率）
变动成本率=（变动成本 ÷ 销售收入）× 100%
如上例，我们知道了该公司的综合变动成本率为32.6%，年固定成本为9923.89万元，套用保本额公式：
年保本额=年固定成本/（1-变动成本率）
=9923.89/（1-32.6%）
=14723.87（万元）
月保本额=年保本额/12
=14723.87/12
=1226.99（万元）
以此例可看出，该房地产公司年销售额为14800万元，即平均每月销售额为1300万元时，公司才能盈亏平衡，高于该销售额就有盈利，低于该销售额公司将会亏损。
第五，若公司有未弥补的亏损，如何预测公司的保本额在弥补亏损后达到盈亏平衡？想要弥补亏损，需要实现与亏损想等的利润才能保持盈亏平衡，该未弥补的亏损即为目标利润。增加目标利润测算公司的保本额，即能达到在弥补亏损后实现盈亏平衡。计算年保本额的公式如下：
年保本额=（年固定成本+目标利润）/（1-变动成本率）
接上例，假设该公司未弥补亏损为6000万元，则该公司弥补亏损后的保本额计算如下：
年保本额=（年固定成本+目标利润）/（1-变动成本率）
=（9923.89+3000.00）/（1-32.6%）
=19174.91（万元）
月保本额=年保本额/12
=19174.91/12
=1597.91（万元）
以此可看出，该房地产公司要弥补6000万元的亏损，年销售额需达到20000万元，即平均每月销售额为1600万元时，公司才能盈亏平衡，高于不需弥补亏损的保本额。
陕西西华房地产开发有限公司是一个成长中的房地产开发企业，设有综合部、财务部、销售部、工程部、项目部、物业部及总工办，现有人员54人，其中高中级职称28人，工程技术和经营管理人员占总人数的80%。公司总资产6168.24万元，固定资产原价207万元，固定资产净值123万元。公司成立于2000年，注册资金8000万元，主要经营房地产开发、商品房销售及房地产中介服务、物业管理、房屋设备租赁、房地产信息的咨询服务，目前开发的项目主要有西华花园和城南花园项目。
4.2项目概况
城南花园小区是西华公司开发的第一个大型项目社区，它位于西安市雁塔区台南路520号，建设期2年。该项目距离大雁塔南广场较近，并且在西安最好的高中铁一中附近，地理位置优越。小区分为三期，目前只开发完成一期，项目的配套设施正在建设中。项目总占地是35.875亩，总建筑面积为85271.19M2，住宅总建筑面积是66446.1M2，共有住户644户。住宅部分为毛坯房，从预售到尾盘销售均价为3350元/M2。本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。
4.3公司营销战略分析
（1）战略目标：西华公司是一个成长中的房地产开发企业，在西安房地产市场中，该公司的实力还只能处于中下水平。西华公司的战略目标是开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目，以期快速进行资金的积累和企业实力的加强。
（2）土地战略城南花园项目的开发用地地理位置优越，并且项目用地性质最早是经济适用住房项目用地，后经西华公司补交相关费用后，转变为商品房开发用地，相对来说，用地成本较低，成为企业进入市场的一个优势。
（3）资金战略该公司与建设银行有着很好的业务往来关系，为前期项目开发提供了资金保障。另外，公司选择中天建设集团作为项目的建筑商的最大优势是，中天集团实力雄厚，在西安实行的是垫资建设的策略，为西华公司在项目开发中减轻了资金压力。但从城南花园项目的整个营销过程来看，也存在着资金紧张的情况。
（4）品牌战略西华公司目前尚未建立自己的企业品牌，该公司旨在做响城南花园的项目品牌后，21以项目品牌带动企业品牌，以此带动西华品牌在西安房地产市场的立足。从城南花园项目的售后调研来看，西华公司的项目名牌逐渐被消费者认同，但西华公司企业品牌的消费者认同度仍较低。
4.4项目的营销环境分析
（1）西安房地产市场的总体特征从房地产营销的阶段论和消费者消费需求的层次性看房地产开发水平，可以认为，房地产开发是循着卖房子（栖风遮雨之所）——卖家居（讲究户型、朝向、立面等）——卖环境（讲究户外景观、环境质量、社区配套等）——卖文化、生活方式（寻求能满足其多元化的、个性化需求的生活空间，讲究文化品味、身份地位归属感和系统化的生活方式）的脉络，螺旋式上升递进的。在城南花园开发时，西安房地产市场的开发水平处于以“卖家居”为主的阶段，但是部分领先的开发商已经领先进入“卖环境”的阶段。当时，西安居民购房仍以解决居住问题为主要目的，为此阶段居民住宅消费需求的主要特征。综合西安当时的房地产市场特征，可归纳出以下几个特点：a销售的市场板块主要依据居住区位西安房地产销售的市场板块主要依据居住区位分为：城内、东郊、南郊、西郊、北郊五大块，其中以南郊为市民居住的首选区域，且南郊的房价最高。b市场的整体开发素质不高无论是市场机制、产品研发还是战略经营模式等都与沿海房地产市场发展成熟的地区存在着一定的差距。当时，西安房地产市场同质竞争十分激烈，发展商的操作层次较低，主要特点表现于以下方面：大部分地产广告在诉求上纷纷由“地段论”转向了“环境论”，并在肤浅和炒作的层面上演绎概念营销的模式；市场产品同质化现象严重，建筑景观单一、缺乏个性的欧陆风格一统天下，城市建筑风格单调，没有形成鲜明的城市特色风貌；开始注重单体建筑的技术含量和智能化水平，但社区的整体配套和物业管理服务等方面还需要进一步完善。社区会所的建设还只是停留在一般意义上的综合配套服务上，没能更好地发挥会所在社区文化建设、生活方式营造上的作用；营销是房地产开发各环节中较弱的一环，开始注重市场炒作，而公关活动、实效营销较少。销售人员的基础培训不够，专业素养不高。在住宅市场上，期房销售仍是主流，概念性的销售形式盛起。c消费者心理不成熟，置业积极性没有完全调动由于市场发育的不成熟、消费者购房心理的不成熟以及供求关系的不平衡性,楼盘特色供应上呈现出“乱花渐欲迷人眼”的态势。发展商到广州、深圳、上海等地参观抄袭的风格要素主要体现在住宅户型、外观、园林风格、推广手段等显性方面，故多样化的错层、跃式等户型纷纷亮相市场，一时间令得消费者可选择性增强，但也同时被五花22八门的宣传推广弄得有些不知所措，市民一次置业的积极性未被有效地调动。
（2）项目所在区域市场特征a区域内目前还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现当时，西安城东南区域内开发商的开发水平参差不全，区域内还没有出现真正好的大型社区，市场上中价位的好房子严重缺乏，存在明显的市场空白点，使得城南花园项目面临着巨大的市场机会。b潜在需求大该楼盘开发时，城东南区域商品住宅供应量与开发量基本保持平衡，购买力还没有被完全释放，加之人们对南郊区域情有独钟，市场开发潜力还很大。c近期供应量不大城东南区域未来住宅市场的供应量短期内也不会有大幅度增长，价格的弹性度较大，供求的矛盾和未来区域整体形象的提升（西影路拓宽、项目东面规划路的动工、西影路旅游一条街的定位）都会使项目的价格有较大的上升空间。
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
西华公司是一个中小房地产开发企业，由于自身实力的限制，在激烈的竞争条件下，必须遵循个性化的生存原则，在进行项目策划时，必须根据市场特点和自身的经营情况，精确地进行市场细分。其次，要以细分后的市场为依据，确定目标市场，以目标市场和企业自身状况，处理好目标市场的开发和供应。西华公司开发项目楼盘所处的区域是一个云集很多国内知名房地产公司开发楼盘的地区。通过对城东南区域房地产市场现状和特征的分析，西华公司认为城南区域内几乎所有楼盘价位均在3500—3600元/平方米，属高价位楼盘。且区域内大多数楼盘主力户型都是大户型，户型面积在120平方米以上。但还没有一个大规模，整体素质较高的楼盘出现，区域潜在客户群需求大。“城南花园”项目的开发，正好可以填补城东南区中档价位、高品质楼盘的市场空白点，对目标客户群有极大的吸引力。故定位要精心打造产品，做出一个区域内乃至西安的“明星楼盘”，迅速占领市场。
4.5.2项目的定位
经过缜密的市场调研以及客观的项目评估分析，西华公司定位开发中档价位，小区配套齐全的大型住宅项目。“城南花园”项目具有以下几个方面的优势：地段：项目位于曲江旅游开发区的门户位置、西安市第二条南北大动脉——太乙路立交衔接台南路部分的西侧，交通非常便利，升值潜力非常大。规模：项目整体占地260亩，是南二环地带罕见的大规模、高品质的精品楼盘，与竞争项目相比，在规模上占有绝对优势。配套：一方面项目周边生活配套较成熟，另一方面由于本项目规模大，区内配套非23常齐全。环境：小区内绿化率高达52.6%，另外还有水景、花园广场、森林生态公园等，环境营造非常丰富。户型：主力户型为最受消费者欢迎的80—120平米户型，而且户型设计科学合理，各种户型使用率极高。另一方面随着购房人群低龄化的趋势，单身公寓户型愈来愈受到年轻消费者的欢迎，所以，项目一期的产品户型设计符合市场需求。价格：高层均价仅为3650元/平方米，性价比极高。从项目的定位和公司实力来开，西华公司没有开发大盘的经验，该公司对城南花园项目的定位其实超越了公司的实力，但如果城南花园项目开发成功，必然也会大大增强西华公司的实力。但由于项目一期在开发完毕后，公司没有迅速抓住机遇，大力开发二期、三期项目，导致城南花园项目只完成了项目一期，并没有成为原项目定位的高档、配套齐全的大型楼盘。
4.6项目的营销策划
房地产市场营销组合策略是房地产企业普遍应用的方法，它一般由四个部分组成，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。简称4P营销策略。房地产市场营销组合是企业各个可以控制的变量的组合。房地产企业营销优势的发挥，很大程度上取决于整体营销策略配套组合的优劣，房地产企业在目标市场上的竞争地位和经营特色，则通过营销策略组合的特点体现出来。西华公司的营销策略也是采用了传统的4P策略。
4.6.1产品策略
本项目一期以3室及3室以下中小户型为主，120平方米以上户型只占到总户数的14.6%。该公司在全程营销中对房源销控做的不是很好。内部认购阶段，在该阶段是房地产营销价格最低的阶段，为了能有效回收一部分资金，且不让好户型、好楼层的房源低价出售，该公司推出了十套较差房源。在开盘和强销阶段，该项目的销售呈井喷阶段，为了有效控制销售局面，保证销售利润的情况下，该公司将一些中低的房源推出，以控制消费者的消费热情，但也导致客户选择余地较小，造成了客户流失。在尾盘销售阶段，此时西安的房价全面提升，该项目的房价也已过四千，该公司推出了一系列中等房源，虽然保持了高利润，但销售缓慢，资金回收慢。总之，在整个销售过程中，该公司通过推出不同的价格、楼层和户型的组合方案来控制市场销售节奏，维持人们的购买热情，掌握销售的主动性，保持销售形势的稳定的能力还存在很多问题，如销售房源严重不足，在销售旺季没有房源，导致客户选择余地太小，客户流失，销售断档，形成空挡期。
4.6.2价格策略
定价策略是房地产营销中最关键的部分，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态，既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。城南花园采用低开高走的定价策略，通过内部认购、开盘、强销期、持续期、清盘期几个阶段，从均价2780元每平方米到尾盘时的均价3700元每平方米，通过房源的有效控制，价格一路稳升。但价格策略的制定中存在着定价过于保守，调价频繁等问题。表4-1城南花园各阶段销售均价阶段销售率均价（元/M2）权数（元/M2）5%27801395%2840142部内购认5%2930146.5开盘15%304045620%3140628强销期25%3230807.5持续期15%3330499.5清盘期10%3700330合计100%总体均价3148.54.6.3营销推广策略城南花园推出时，以“让你的生活飞起来”为理念，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，在最短的时间一气推出，产生了明显的效果。该项目在开盘时，利用报纸、户外、直投、车体等媒体的加大宣传力度；在参加房展会时重金选用150平方米展位，并采取派发资料、看楼直通车、展场现场展示飞机、抛洒幸运之星、直升飞机看楼等策划活动，提高了项目知名度，拉动了销售业绩。并首次在西安采用直升飞机看楼盘活动，引起了轰动，项目形象、项目的品质得到了强化和认同。其次，项目配合合理的销售方式也是加快该项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，吸引了买家，增加了销售的机会。但从全程营销来看，项目营销推广也存在如下问题：对媒体的选择与运用上流于形式，缺乏策略性和权威性，报纸、广播、墙体广告、公交广告，电视面面俱到，造成媒体高度分散，广告资源大量浪费。
4.7项目的营销实施保障
西华公司的营销策划人员基本上大专文化水平，相当来说，从业素质属于中等。企25业正处于起步阶段，尚未建立科学的营销人员的分配制度和日常管理制度。目前,该企业对营销人员采取的是典型的单一销售额目标考核体系。这种分配制度对于销售人员的成长,尤其是新进人员的培养是极为不利的，因此没有充分调动销售人员的积极性；存在的另一个问题就是，在整个项目的销售策划过程中，没有充分的调动公司其它部门的积极性。
4.8该公司营销工作中存在的问题
通过对西华公司整体状况的调研和对城南花园项目全程营销的深入分析，可发现该公司在营销过程中存在着如下问题：
（1）企业仅仅注重项目形象的建设，却不在整体企业形象的宣传策划与市场营销开拓上下功夫，这方面的具体表现为：整个项目的宣传内容都仅仅停留在项目宣传阶段，缺乏对企业形象的宣传，导致客户对企业形象和企业品牌的认同度较低。
（2）缺乏合理的市场营销策划体系。西华公司尽管在探索组建自己的营销策划体系，但从城南花园项目整个营销过程来看，还存在如下问题：人、财、物的保证未完全到位；营销策划机构的设置不合理，机构行政化，缺乏营销策划人员；对营销策划方案实施情况的诊断、评价流于形式。对营销策划中出现的重大问题表现得束手无策；调查预测、市场分析、策略制定、行动方案出台、营销费用控制、营销管理等工作还不成体系，营销策划能力低下。
暑假房地产公司实习报告 2007年暑假，我到杭州xxx有限公司实习，这段时间，我学到了很多的东西，包括专业知识和为人处事。房地产是一个很有争议的行业，因为这一行的利润很高，特别是在杭州，真的可以说是寸土寸金，在市中心，一般95年以后的二手房都在xxx/平方以上。即使是很老的房子，也要卖到xxxx一个平方。杭州的房价在中国所有的城市中都是偏高的，但是即使政府进行宏观调控，还是无法控制杭州的房价一路飚升。杭州的土地资源是有限的，而杭州的人口却在不断的增长，越来越多的外来人口涌进杭城，房屋的租赁和买卖也非常的热火。
在我实习期间，我主要从事的是房屋租赁这一方面。现在杭州有很多都是外来人员，而外来人员在杭州工作都需要有住所，而外来人员因为对杭州地形不熟，所以一般都会找中介公司帮忙，因此房屋租赁确实也是一种商机。一般大的中介公司都是以一个月房租的50%作为中介费，房东方加客户房，一个单子的中介费就是一个月的房租。而市中心一般的小套都在xxx以上，普通的两室一厅也要xxx左右，更不说那些高档的住宅，像很多单身公寓都在xxxx以上，酒店式公寓更是达到了xxxx/月。盛世管家最高的一单租赁收了将近四万的佣金，这其中的利润是净利润。同时，像我爱我家，盛世管家这样的在杭州大有名气的中介公司都开展房屋银行业务，把房东的房子以较低价格收进，然后以市场价格租出去，从中赚取差价，这其中的差价是很大的，我也经手过一套管家房，租出去赚的差价在一万以上。这个房屋管家业务在租赁中是非常红火的，因为有更高差价的可能，所以也更有挑战性，但是做房屋管家也一样很麻烦，光是物业交割惹出来的麻烦就不胜枚数，很多经纪人都受不了做房屋管家，因为有些客户只要家里的电器有一点点的毛病都会打电话过来找经纪人，这也是做房屋管家存在的一个很大的不足。
在做租赁的过程中，我发现熟悉商圈真的很重要，只有对各地的商圈了解了，对市场行情了解了，才能给客户正确的推荐，这样才能增加成功的可能性。而且做租赁的话要求在房东跟客户之间寻找平衡点，很多时候，明明约好了看房时间，可到了那个时间不是房东不来就是客户不来，我们这个平衡点是两头难做，这也是我们在工作中需要注意与改善的，同时从事这个行业还需要很好的沟通协调能力，在很多时候，和房东客户之间以一种比较友好的姿态去相处，做业务会简单的多，其实没有必要把客户的界限划分的太过清楚，把客户当做朋友，同时要让客户也把你当做朋友，这就是一种很强的交际能力，也是自我人格魅力的一钟体现。同时团队合作精神也很重要，我说的团队合作，不仅仅是自己公司内部的合作，而且包括与其他中介公司之间的合作，有很多大的公司内部房源很多，而我们有的时候往往是有客户没房源，因此与其他中介公司进行合作，我们同样也可以达到互惠互利。
在做业务的时候一定要搞清房子的性质，而且产权一定要清晰，不然的话很容易产生纠纷，本来是好好的一件事情，到最后弄的双方对簿公堂，这也不是我们想看到的，因此在做业务的过程中一定要小心谨慎，未雨绸缪，把一切的可能性都考虑在内，这样才不会有很多的后患，从中我也学到一个道理，做人一定要做到位。做人做事都一样，要有头有尾只有这样在以后的人生道路上才能走的更远。同时我们在工作中也牵涉到谈判技巧的问题。很多单子都会在签合同的时候谈崩掉，这就跟谈判技巧有关，会谈判的人往往都能抓住双方的特点，对症下药，一举攻下，而不会谈判的人则是明明到手的单子也会飞了。这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论，同时我觉得做这个工作。自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使交易的形成。
总而言之，在xx实习的这段期间，我学到了很多在学校没有学到的东西，接触了很多新的人和事，并且从中领悟到了一些做人的道理。也提高了自己的综合素质和管理水平，并且对一个新的行业有了初步的认识，提高了自己的沟通能力和谈判技巧，感谢财富给了我一个展现自我能力的舞台。本文内容
房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在,可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况,所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定,企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是,通过多年来的房地产企业会计工作实践,笔者认为,由于房地产企业经营业务的特殊特点,更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施,从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会,简而言之,就是便于人为调节利润,导致会计信息的失真,进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况,从而影响到企业的资金周转,导致企业签订的购销合同越多,其应收账款的余额也就越大,那么资金不足的问题也就更为明显,由此看来,一味采取权责发生制,并不符合我国的实际国情。另一方面,实施现金收付实现制可以大大降低上述危害,有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则,还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况,实现在以直接法编制现金流量表的过程中,不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整,可见,现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此,对于房地产公司而言,在经营业务及收入的会计核算中,应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存,并根据国际通行的惯例,在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况,而对一般赊销收入和贷款利息收入等,采取权责发生制进行确认的,在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。
2.合理设置会计科目
房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算,就可以不单独设立开发间接费用账,只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏,由于管理费用、利息系间接费用的主体,为更加有利于开展核算,可适时取消开发成本一级账,把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账,然后再设置明细项目。在实际操作中,企业完全可以设立开发成本明细台账,根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片,全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末,只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分,即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容,比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账,全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌,以利于开展投资分析,而且将项目具体情况作为抬头,便于开展监督分析,同时又免除了结账和建账之苦。
3.扩大企业信息披露范围
改进房地产公司的会计核算工作,应扩大房地产企业的信息披露范围,主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说,土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式,相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势,从而在今后几年内保持很好的发展势头,进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额,根本无法掌握土地储备的相关信息。可见,在房地产公司的财务报告附注中,增加土地储备量和成本情况的内容,是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息,也就是说,要以企业的具体项目为基本单位,披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量,主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等,这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点,需要在会计信息披露中得到充分显示。为此,应建立起质量保证金制度,保障房地产商品质量,由于房地产商品还具有长期、高价值等特点,企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金,以提升应付风险的能力。同时,要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险,也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容,对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明,以提高抗击风险的力度。
4.结语
在实施新会计准则之后,会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下,房地产企业要根据企业实际特点,进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。
参考文献:
[1]郭公民,房地产开发企业会计核算的几个问题[J].浙江金融,2006(11).
[2]饶倩妮,房地产开发企业会计核算初探[J].决策与信息•财经观察,2007(1).
[3]郜月,新会计准则体系下投资性房地产开发企业会计概算[J].河南科技,2007(2).
关键词：房地产公司运营管理；方法
一、引言
目前，房地产企业的发展成果非常可观，发展的速度也日益加快。但是，房地产企业的管理者也要居安思危，时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈，所以一定要加强企业的运营管理工作，努力提高企业的经济利益，实现企业的可持续化发展。
二、房地产公司运营管理工作的内容
1.运营管理的系统目标
企业要想加强运营管理工作，就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说，所有的运营管理工作都要以系统目标为主，围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息，清楚企业在发展过程中所遇到的问题，明白企业发展的内部以及外部的环境，面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分，因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见，可以推动营管理的顺利开展。
2.运营管理的战略
任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略，只有战略清晰，执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种，分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候，需要每个层次的管理者以及工作者积极参与，不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。
3.运营管理的评价对象
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理，都依赖于一个准确的对象。另一方面，在评价结果出来的时候，可以落实到具体的评价对象，那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说，有两种绩效管理评价对象在房地产公司中，一个是公司的整体绩效，另一个是个体绩效，公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化，更加完美，拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实，可以促进员工更好的履行职责，让员工之间形成竞争，实现员工职业升华。
4.运营管理的评价指标
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候，一方面要从多个方面进行评价，另一方面要分析评价对象，考虑到对象的多样性。
5.运营管理的评价标准
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中，只是统计公司的绩效，并没有多大的用处，企业需要有一套属于自己的评价标准，公司的发展情况领导者可以通过标准来了解，让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候，房地产公司的运营管理工作者就要思考，哪些标准是符合公司未来发展规划的，哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准，这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。
三、房地产公司运营管理工作的方法
有些部门的绩效非常好，很好的落实了运营管理工作，但是从公司的整体绩效来看，效果还不是非常好，原因是企业在制定公司战略的时候，没有考虑到公司的运营管理工作，导致运营管理工作没有很好的服务企业战略，所以房地产公司要做到以下几个方面，认真学习运营管理工作的方法。
1.加强房地产公司战略目标体系建立
制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略，才可以动员起公司员工积极的参与，才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传“企业是我家，发展靠大家”的理念，让基层员工都可以参与进去，要有一个透明的强战略指导。如此一来，公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来，不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力，一举两得。
2.加强对房地产公司业务链价值的分析
认真分析公司的业务链价值，对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下，高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案，通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果，进行排序，作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系，在提高企业的运营管理工作水平的时候，要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。
3.提高房地产公司战略制定的科学性
制定一个科学合理的战略，可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式，分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上，这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略，然后将这个总体战略进行分解，落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性，因为部门会从自己的角度出发，做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候，动员所有员工参与，经过认真的讨论以及分析之后，制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性，科学性。所以房地产公司战略制定的科学性，是非常重要的，需要引起公司领导的重视。
4.做好战略实施中的绩效管理工作
房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候，要清楚的知道，这个方法不仅要激发员工工作的热情，还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果，发现自己在工作中存在的问题，然后找到解决办法，共同促进企业战略目标的实现。因此，房地产公司在落实运营管理工作的时候，不仅要对员工工作的结果进行评价，还要考察工作的过程，进一步实现公司的整体战略目标。
四、结语
总而言之，在我国经济迅速发展的前提下，市场竞争越来越激烈，房地产公司要提高自己的竞争力，完善自己的运营管理工作，制定符合自身发展的战略目标，制定科学合理的战略目标，加大绩效管理工作的落实，明确房产公司的发展目标，员工要积极配合企业的发展，推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作，激发员工的工作热情，提高员工的职业技能，这样有利于突出企业的竞争优势，加快企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]宋云婷.房地产项目运营管理[J].商,2015.
[2]马昌.试论新形势下房地产公司经营与管理[J].经营管理者,2013.
2008年是我们××地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，还有2008奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
