时间：2022-05-23 06:00:06
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调查地点：全国
调查内容：关于国人看待裸婚问题的调查
调查方式：网络调查
中国指数研究院、中国搜房网数据监控中心9日在此间其连日来进行的婚房网络调查报告。报告称，中国内地近四成受访网友拒绝裸婚，80万元人民币以下总价的婚房价格为其心理选择主流。
情人节将至，房地产研究机构结合婚与房问题进行网络调查。随80后青年群体已普遍进入适婚年龄，他们已成为房地产市场中重要客户群。
报告称，39.53%的网友认为须有房才能结婚，也有34.39%的网友可接受先租房再买房。
而《中国婚博会产业调查中心普查报告》表示，2012年约有近1000万对新人结婚。据中国搜房网数据监控中心网络调查报告显示，41.6%的网友表示在今年内会购置婚房，但随着现阶段房价开始进入下行通道，购房者对楼市的观望气氛浓厚，觉得房价下调空间还没到自己的心理价位，也有40.8%的网友表示相信调控政策，房价会继续走低，等等再出手。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii—9，iv—3，iv—4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。参加了九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。 参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的房展会，xx园国庆看房专线车，xx节期间的投资贸易洽谈会的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。 从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
XX园XX庭，XX阁开盘期间的现场跟进。
XX村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
XXX花园II-9,IV-3,IV-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。
参观了XX广场，XX花城，XX新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了 九月份的“房展会”，“XX园国庆看房专线车”，XX节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。
协助其他同事接待办理产权证的客户等。
高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，近年来成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。
按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，“巨额利润”是造就高房价的决定因素。
“一口价”背后：隐藏房产商超额利润
目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你！”有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了一鼻子灰。
通常来讲，“土地价”“建造成本”和“开发利润”是房价的三个主要构成部分。
现在土地施行“招、拍、挂”市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。对建造成本，据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般6层砖混楼房每平米约1930元；高层楼房每平米约2400元。
“土地价”和“建造成本”可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分“开发利润”，才是高房价的真正源头。
以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的15．33％至62．23％，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。
“房地产存在暴利，这是一个不争的事实。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，“目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。”
垄断性定价：投机营造高房价的砝码
不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。
以北京市玉泉路附近的“远洋山水”楼盘为例，今年3月份均价还是5900元/平米，到了6月份均价便上升至7200元/平米。“仅3个月，每平米便上涨了1300元，有什么理由让我信服？”楼盘附近的居民王涌说。
不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了“房价上涨是硬道理”的言论。
经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。他提示风险并举例称，在北京西三环北端的紫金庄园和万寿路边的恩济花园，1998年时单价超过了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。
王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。
业内人士分析，土地实施招标拍卖以后，呈现价格变化较大的特点。因此，土地价格的波动，很容易成为房地产企业制造高房价的重要理由。
此外，绿化率、水岸房等策略，更是屡屡被开发商拿来提高房价。
“由于不透明，任何东西都可被当作提高房价的砝码。”易宪容说，以市场化的名义，房地产企业不仅可以垄断性定价，而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担，获取巨额收益。
抑制暴利：关键看调控政策执行力
为遏制房价过快增长，国家近几年出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，力度不可谓不大，措施不可谓不全，然而政策效果却不尽如人意。
最新统计表明，全国房价仍“逆势走强”，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7％的涨幅名列首位。
易宪容表示，调控成效不理想的关键，并非调控政策的滞后性，而是房价过快增长带来的调控政策执行不力。
今年以来，宏观调控中不断收缩的银行信贷，并没有对房地产投资增长产生多大影响，相反国内银行信贷却表现为迅速扩张趋势。同时，房地产业融资渠道也正通过引入外资来打破国内信贷的收缩限制。泡沫型增长的高房价，是阻碍中国经济航船前行的危险暗礁。王小广指出，高房价不仅隐藏着巨大的金融风险，而且会严重阻碍国家竞争力的提高。
关键词：居住小区 园林景观 设计
一、现代城市居住区景观设计的误区
1、忽略园林景观的功能性
首先是居住小区的公共空间的利用率较低，目前很多居住小区中景观的实用价值没有充分实现，很多设计虽然具有美丽的表现形式，但其实用价值经常被牺牲掉。尤其是居住小区中的广场，很多没有针对性，不能兼顾不同使用人群，并且只注重观赏效果，供人们休憩的室外家具比较少，致使人们不能充分利用公共空间的完善功能。无法停留、休憩以及交流。
其次是植物和水景设计片面注重观赏效果植物设计忽视其遮荫、防护等功能效应，仅仅为了存在而存在。许多活动场地、交通游览步道没有遮荫树，在炎热的夏天让人只能望日兴叹。
再次，“人性化”的设计思想没有被很好采用居住小区的建设最主要的并不在于选用时尚的设计风格，顶级的建材，最好的配套设备，而在于它能否给人们提供一个方便舒适的居住环境，能否给居民一个彻底放松，完全舒适的家，能否提供让住户感到舒畅的人性空间。园林景观设计要做到理解和尊重人的思想和行为需求。要充分了解所住居民的年龄结构、职业、生活、工作习惯、生理要求的基础上进行全方位的人性化设计，这样才能使每一个细节都尊重体贴人的活动行为，体现人性关怀的服务理念。
2、景观的艺术观赏性和文化性不能很好体现
首先是不重视多方向观赏效果，多数园林景观与建筑外立面相谐调，注重其室外观赏效果。对于住户来讲，在室内欣赏室外的风景的感受也非常重要，但是在调研的很多小区内室内观赏效果非常不让人满意，主要是鸟瞰效果、色彩搭配、植物组合布局等方面。许多是草草处理景观和道路、停车位的关系，导致混乱一片，视效果较差的景观，规划师和园林景观设计师需要合理布局绿地、合理解决好停车功能、活动集散功能，同时同林景观设计师和建筑师合理解决景观观赏角度、观赏层次，使作出的景观设计才能达到园林上良好的俯视效果和立体效果。
其次是有些小区园林景观设计滥用园林雕塑小品，园林雕塑小品的使用在居住小区园林景观中很普遍，在景观设计中，合理的设置一些雕塑小品，往往能起到点缀和组织空间，烘托主题、意境的作用。有一些居住小区内泛滥园林小品，或者设置过于密集，没有主次节奏；或者与环境格调不相融合，造成了人们心理上的割裂感。
3、“虎头蛇尾”的设计误区
居住区的景观设计对销售有很大的影响，一些开发商在一期时，会把园林做得很好，但随着销售的好转，二期，三期会减少投资，园林景观越做越差，形成了“虎头蛇尾”的设计误区，其实这种设计思路是不正确的，因为楼盘的景观没有注重整体性和连贯性，至使一二期之间的设计断层，导致楼盘整体景观质量下降，或呈现出一种“狗尾续貂”的效果。
这种对后期园林景观的不重视，是得不偿失的。园林景观不仅仅是小区的形象，更是对住户的一种承诺，因为住户会这么认为，后期的房价高了，而园林景观下降了，这是一种对住户不够负责的表现。开发商应有大局观念，不能图眼前利益而忽视了后期的景观设计，其实，在二、三期工程建设中，继续继承一期的设计风格，保证园林景观效果，对开发商来说，不仅可以得到住户的信任，更有利于提高社区的知名度与公司品牌的打造。例如广州推出的“时代廊桥”楼盘，该楼盘在园林设计上就从整体把握了设计的风格及连贯性，强调东南亚风情，除了首层全部架空4-6米，令楼盘更为通风外，还选用了可降温的大面积水景，在水中修建了11座形状各异的带顶廊桥，为业主营造了一种放松舒适，又别有风情的“家”的感觉，使得该楼盘从开始销售就呈现出火爆的卖场，全面房屋很快就销售一空。这不仅仅是销售，是信任，更是品牌。
二、城市居住小区园林景观设计的一些建议与方案
通过上面所分析设计误区或不足之处，以下将根据实际情况，针对其居住小区园林景观设计和建设的特点，在设计流程和设计方法方面提出以下应对方案。
1、实现功能价值
园林景观的设计往往会出现重形式而忽略内容的情况，一个合理科学的园林景观设计，首先就应当充分考虑到功能的需求，应该在设计中很好的体现以人为本的思想，创造符合现代居住形式，适合不同人群行为及心理需要的居住小区休闲活动场所和交往空间。
首先，要在设计前制定空间使用调查报告，根据前面的分析研究，作出详细的居民空间使用情况调查报告，调查报告应当包括以上研究中所提到的主要内容，主要是社会和行为心理需求而产生使用要求；还有当地居民生活的环境，包括历史文化、风俗习惯、气候等因素。通过这样的调查报告，再结合设计的小区的人口密度、居民数、面积、容积率等，安排设计空间的内容和这些内容应当把握的数据。
其次，小区园林景观的总体平面布局应合理，虽然在园林景观设计中没有像规划设计那样有许多控制参数，但容量的控制依然至关重要。比如，根据每个小区个体的特点，整体上把握开敞与私密空间的比例，每个空间中软硬质景观的比例，这样才能促成功能的合理。此外，需实现不同规模的景观空间的合理分布，避免空间尺度过大或过小而带来的诸多问题（过大无法形成有精神的场所，并且在艺术和功能上无法控制，造成浪费；过小无法驻留，缺乏意义。保证各空间的独立性及连贯性，避免相互干扰以及避免空间的滞涩。另外，还要保证使用者的健康，比如对外界噪音、污染等不利环境的隔离，设计合理的健身运动场地。
2、提升观赏价值
在满足居住小区的功能需求的基础上，园林景观就需要在文化与艺术的美学的层面上进行创造，这个创造的过程应当是贯穿于整个设计的，并且一直处于主导的地位。因为园林景观最终是为人的使用和欣赏而服务的，如果居住小区的景观缺乏观赏价值，得不到认同感，那么园林景观也就失去了活力和动力，无法吸引人们向往。对于如何的提升园林景观的观赏价值，需要从整体和细节上全方面着手去考虑。
首先，要创造多层次的美感体验；美是人类居住生活永恒不变的主题，人在景观中的审美体验是多层次的。在多层次美感体验中最为首要的考虑因素就是视觉体验。居住小区中的不同位置，比如室内或室外，高处或低处，视觉感受都是不同的，除了要考虑室外处于环境中的审美角度外，还要考虑在楼上外望的效果。
其次，要注重景观单体的艺术化处理；景观单体是实现景观效果的基本元素，因此细节上处理就显得尤为重要。景观单体由于其涉及范围广，具有一定复杂性，在如何达到与整体环境风格统一又不失个性上，是需要慎重考虑的。景观单体在设计上首先应当贯穿着环境所具有的品性，与环境协调统一，如天津万科水晶城中的入口雕塑，通过以传统材质为主表达空间归属感和空间意义，又结合现代的样式暗示高品味的住区生活。
3、要保证生态平衡和保护环境
作为人们生活主要场所的居住小区，对于环境的要求就更高，保证居住小区生态效益的均好，内部物质流动的良性是至关重要的。居住小区中的生态设计要考虑不同地域特点的通风、采光、生物多样性等问题，居住小区园林景观设计必须适应场所的自然条件，将场所中的阳光、地形、水、风、土壤、植被等自然因素结合在设计之中，从而维护场所的生态，并尽可能地将场地的材料循环使用，最大限度发挥材料的潜力，减少生产、加工、运输而消耗的能源，保留当地的地域性特点。通过这些手段维护居住者身体健康、保持生物多样性、保护环境的绿色生态美，实现居住小区自然系统和谐共生、持续协调发展的局面。
三、结束语
随着人们生活质量的不断提高，自我意识的不断觉醒，对传统伦理道德和文化的不断需求，以及对健康的不断追求，居住小区的园林景观前所未有的在功能上面临着巨大的挑战设计。因此，要构建满足人们心里需求和实际需求的现代的居住小区园林景观，就需要从多方面去考虑进行设计。
参考文献：
[1] 琚利民，居住小区环境设 [J] -山西建筑2003（13）
关键词:项目教学法;房地产营销;教学整体设计;单元设计
中图分类号:G71 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)17-0232-02
高等职业教育的根本任务是培养能较快适应实际工作岗位需要的技能型人才。学生不但要掌握理论知识,更重要的是要具备灵活运用知识的技能。房地产营销课程涵盖范围广,内容复杂,既有较深的理论性和系统性,又有较强的实践性,如果还采用以往的以教师讲解为主,学生被动接受的传统教学方式,很难收到理想的教学效果。经过不断地探索、实践与总结积累,我们在房地产营销课程中采用了项目教学法[1],收到了较好的成效。
一、项目教学法概述
(一)项目教学法的含义
项目教学法是教师根据工作实际和课程特点甄选或设计一个合适的综合性项目,让学生分组或独立完成而进行教学的方法,将理论教学和实践教学更有机地结合起来,充分调动学习的主观能动性和兴趣,突出其在教学中的主体地位。学生在完成项目和工作任务的学习过程中锻炼各种能力,例如岗位专业技能、自学能力、团结协作能力、交际能力、领导和组织能力等等。
(二)项目教学法的关键
项目教学法的关键在于综合性贯穿项目的选择或设计。该综合性贯穿项目可以包含若干个小项目,这些小项目又可以分解为若干个工作任务,然后根据这些工作任务将课程内容进行有机地整合并设计出相应的教学方案。这样,可以让学生在多动手、多动脑的过程中更有效地掌握理论知识和操作技能,培养他们的职业能力。
(三)项目教学法的优点
项目教学法能极大地调动学生学习的主观能动性。项目教学法是让学生实施完成一个具体的项目或工作任务,学生学习的目的很明确,而且这些项目或工作任务是根据公司或企业的实际工作岗位设计的,更能激发学生学习的兴趣,而不像传统的教学方法,使学生在知识的海洋中茫茫然,无所适从。项目教学法也能培养学生的团队合作能力。项目教学大多要分小组完成,通过小组内及小组间的交流、讨论、决策等,提高学生合作能力,强化学生的团队意识。而合作能力和团队意识恰恰是一个公司或企业员工所必须具备的基本素质。
二、项目教学法的教学设计
房地产营销是建立在一般市场营销理论基础上的一门新课程[2],是我院物业管理专业的专业选修课程。其内容包括房地产和房地产市场调查、房地产市场营销环境分析、房地产营销组合策略、楼盘销售等,是一门理论与实践紧密结合的课程。本课程的任务是使学生通过学习了解房地产市场,学会分析和研究房地产市场,掌握房地产营销组合策略,并且结合校内、校外实训活动,训练学生的实际工作操作技能,为毕业后从事房地产方面的工作奠定良好的基础。
(一)教学整体设计思路
按照“以职业能力培养为核心,以实际工作过程为导向,以实际工作任务组织教学内容”的教学设计思路,本课程主要以四个大项目“房地产市场机会分析、房地产目标市场选择和定位、房地产营销策略的制定、房地产营销方案的制定和实施”以及为完成这些项目所需的若干项工作任务(即小项目)对教学内容进行有机整合,具体如下图所示,主要目标是培养学生的房地产市场调研和分析、房地产营销策划、楼盘销售以及人际交往能力等职业技能,提高学生的就业竞争力。
(二)单元教学设计实例
1.单元教学设计表格
这里以第一单元的“调查房地产市场”这个工作任务为例来说明单元教学设计的过程。本单元的教学目标主要是掌握搜集资料的途径、方法和技巧,学会合理地设计市场调查问卷并进行实地调查,熟悉市场调查报告的格式,能够运用调查资料撰写市场调查报告。为实现本单元学习目标所选取的工作任务是对本组研究楼盘的竞争楼盘进行市场调查,具体实施步骤和安排见下表。其选取依据是房地产开发公司或营销策划公司的实际营销工作岗位及其职责、物业管理专业培养目标和学生的实际情况,难度适中,以便于学生都能动手参与。
2.单元教学过程的组织实施
教学实施步骤,大致可以按如下顺序进行:任务布置和展示案例导入学生实操成果展示教师点评、小组互评知识总结。
首先,教师布置和展示工作任务,说明其考核要求及其工作步骤,并可以结合实际案例来加以详细说明,帮助学生形象直观地认识整个工作流程和步骤。由于工作任务的完成有一定的难度,由某一个学生来完成不太现实,所以,一般将本班学生分成若干个学习小组,每组6～7人。教师让每一小组根据自己的意愿和兴趣选择本组的研究楼盘。在每一小组中,由于各个学生的知识、能力不相同,应视具体情况让其在本组的工作任务中承担相适应的职责,分工合作,各尽其能,共同学习和讨论,共同提高,而各小组组长对本小组负总责。各小组根据自己的意愿和兴趣选到本组的工作任务后,共同商讨制定实施方案。在实施过程中碰到问题可以请教老师,也可以阅读教材,查阅相关资料,在实践中学习,在学习中实践。教师起着指导者、监督者的作用。
成果展示和评价阶段是整个项目教学活动中非常重要的环节。(1)在学生评估阶段,各小组要进行竞争楼盘市场调查成果的汇报与展示。每个小组派出一名代表,介绍本小组的工作过程、项目成果及其优缺点、遇到的问题及处理方法、需要改进的地方、收获与感受,最后自己给本小组的表现进行打分。各小组介绍完以后,小组之间再进行互评。(2)在教师点评阶段,教师对各组的情况进行相应的点评。首先,对项目成果的可学习和借鉴之处予以肯定,然后指出缺点以及需要改进和完善的地方。教师的鼓励和肯定,可以给学生一定的成就感,增强学生的自信心,使他们在以后的学习环节中更加努力地学习。最后各小组根据小组互评、教师点评的参考意见对竞争楼盘市场调查报告进行补充、修改和完善。
知识总结阶段主要是教师对项目实施过程中涉及到的房地产市场调查的内容和步骤、房地产市场调查方法和调查技巧等方面的理论知识进行重点讲解、归纳总结,帮助学生彻底消除理论知识上的迷惑,熟练掌握房地产市场调查技能。
三、结论
项目教学法要求教师根据房地产开发公司或营销策划公司中的实际工作岗位和职责选择或设计项目或工作任务,使学生将来毕业后能更好地适应房地产公司的需要,极大地增强了其就业竞争力。采用分组方式,便于交流与讨论,共同解决学习中遇到的困难,互相帮助,共同提高知识水平和职业技能。很多项目或工作任务往往不是某一个学生能够完成的,而分组方式可以很好地解决这个问题。采用分组方式,也有助于培养学生的团结合作意识、组织领导能力。项目教学法充分体现了现代职业教育的特点和发展方向,使教学目的更明确。采用理论、实训相结合,分组教学、师生互动等多种方法,调动了学生的学习兴趣,激发了学生学习的主观能动性,大大地提高了教学效果。
参考文献:
福州即将进入地铁时代。没有堵车、准时发车停靠，并花几分钟就可以从五四北起始站到达世茂百货群众路站，这一目标有望在2014年伴随着福州地铁1号线的建成而实现。
如今，随着城市规模的不断扩大，越来越多的人把交通配套作为购房投资时考虑的重要因素。福州地铁的落成将给榕城楼市带来什么?福州城市地产格局将发生怎样的变革?
沿线房价随地铁起飞
福州建地铁1、2号线获国务院批准的消息一经传出，原本已高唱凯歌的房价再次被注入一剂“强心针”，地铁沿线的大部分楼盘均价普遍上涨，一些位于黄金地段的项目涨幅甚至超过50％。记者从毗邻地铁1号线群众路站的群升国际御园售楼部了解到，目前该楼盘的售价是12000元起／平方米，均价达到17000元／平方米，而就在五个月前，现阶段的最低售价还是当时的销售均价。
自从得知福州将建地铁，房地产开发商们就打起“地铁牌”，在其楼盘广告中标明与地铁站的距离优势，吸引了不少福州市民的目光。地处火车南站附近的领秀新城楼盘的工作人员告诉记者，受地铁等交通配套完善的影响，售楼部的人气比以往旺了许多，随着地铁工程的展开，后期开发的项目价格有可能继续走高。“地铁作为高速便捷的交能继续走高。“地铁作为高速便捷的交通方式，扩大了城市居民的生活半径，从国内外城市的经验来看，凡是地铁通到的地方，房价几乎都有一个飞跃式上涨。”九歌万派地产机构董事长刘波预测，到2014年，仓山区的房产均价至少可以提升到12000元／平方米左右。
近年来，越来越多的地产大鳄有意进驻福州，地铁绝对是不容忽视的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍卖会上，万科瞄准并拿下的地正是经过地铁1号线的周边地块。并且，此次拍卖会上，还出现了中海地产的身影。一位接近福州万科地产的业内人士表示，一般情况而言，商业配套和交通便利成为地铁站点附近的最大优势，但必然带来噪音、治安管理等负面因素。因此，地产商一般会选择开发小户型，把依赖公共交通、对噪音等因素不敏感的年轻人锁定为目标居住群。
带动城市地产新变革
福州房地产市场，一直以来基本依靠区位来决定价格，一般来说，距离市中心越远，价格相对越低。有地产专家认为，随着地铁的修建，“地铁房产”将极大稀释市区和郊区的固有观念，这种“以地段论价格”的格局将会发生根本性改变。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。
福州地铁1、2号线就像十字一样，连接东西，贯通南北，而地铁4、5号线则相当于环城地铁线，圈起了未来福州最为发达的核心区域，将农村变城区，郊区变市区。目前，不少购房者因为有了地铁而愿意选择以往不予考虑的距离市区较远的楼盘。中庚集团执行总裁黄海雄分析，地铁的建设可以引导中心区人口向周边疏散，扩大城市生活圈，实现市区上班城郊居住的“钟摆式”生活方式，大大削弱新楼盘的“郊区孤岛”效应。
地铁的空间辐射是几何级的，将大大改变福州城区的空间结构，五四北板块、城南板块、金山板块，还有闽侯地区都被纳入福州的“城区”范围。“对于地产商而言，老城区的土地寸土寸金，没有足够的实力‘啃’不动，地铁的开通则让外城土地投资价值凸显，这对于中小地产商而言，无疑是个很好的机会。”开诚地产副总裁郑景枫表示，地铁将改变福州城市地产未来5年，甚至10年的开发格局，使郊区新地块开发相对于老城区来说前景预期更胜一筹。
切莫过度透支交通的升值预期
福州眼下靠近地铁的地段中，车未通楼先热。福州地铁一宣布立项时，沿线的开发商们峰拥而至，购房者也趋之若鹜，房价就水涨船高。
地产专家刘福泉认为，地铁附近站点的楼盘价格定位太高是不理性的，因为地铁站点附近的房子不是高端购房者的首选，主要客户是中低收入人群。而且，由于福帅中心市区总体面积较小，地铁将使城市进一步加速外扩，未来可开发的地块和楼盘将增多，房子供应量也会增大，从长远看，这会降低城市的相对房价。
成交价格方面，本月43个监测城市成交价格环比略有上升，其中三亚涨幅最大，为25.68%，汕头环比跌幅最大，为26.26%。10个重点城市中，除深圳、成都、重庆外，成交价格均有所上涨，其中上海涨幅最大，为21.74%。
9月，全国楼市量价普涨，中原地产华北区董事总经理李文杰分析认为，最影响楼市的因素就是信贷规模和利率。“历经6月底的‘钱荒’后，8月社会融资总额1.57万亿，环比和同比分别增长91%和26%，等于3季度又继续了一轮信贷刺激。在此背景下，楼市调控的目标亦几乎泡汤。”
房价涨幅“超标”已成事实，下一步政策调控如何调整，中国指数研究院副院长黄瑜预计仍以稳为主，房产税、等长效机制或将落实。“在此背景下，多数行业龙头企业出于巩固行业地位的需要，四季度仍会大力推盘以实现更大销售规模。”
北京强制搭售愈演愈烈
据北京市住建委的官方统计显示，9月1日到30日，北京新建住宅共实现签约13279套，环比8月大幅上涨58.4%，是自2010年以来“金九月”成交量的最高值。而在二手住宅方面，北京市9月份共实现签约12854套，相比去年同期基本持平，且环比8月份实现上涨15.5%。此外，9月北京纯商品住宅（不含保障房）交易量创3月调控以来的近6个月的新高。从成交结构看，以首套刚需型购房者为主。
楼市火爆，日光盘频频出现，开发商霸气十足。据了解，眼下的北京楼市，强制搭售愈演愈烈。一些即将开盘的项目，购房者要买房，除了需要验资之外，还要接受一笔30万到80万元不等，额外的所谓“精装修”费用。受此影响，南六环外天宫院板块实际房价已经推涨至每平米2.3万元到2.7万元。
不过，中原地产市场总监张大伟表示，这并不意味金九银十量价齐升已成为定局。至于四季度北京楼市的表现，他认为还要看会不会出现新的楼市调控的长效机制。“如果北京能将高端市场放开，中端市场形成自住型商品房为主导的形势，将有望抑制住房价上涨的幅度。”
上海四年来成色最足的金九
来自金丰易居佑威联合研究中心的最新数据显示，9月上海商品住宅成交面积为141.71万平方米，环比上涨56.72%，比去年同期上涨74.96%。今年“金九”的成交量，略低于2009年的142.95万平方米，为2010年以来最近四年同比最高，同时也是今年以来成交量第二高的月份。
成交价格方面，据中国指数研究院数据显示，上海新房9月成交均价为29306元/平方米，环比上涨1.13%，同比上涨8.85%。从成交结构看，“金九”行情中，中低端房源供销两端回暖，带动了成交量大幅攀升。
而从上海“十一”房展会的表现看，虽然包括招保万金在内的品牌房企悉数出席，但在楼市持续回暖的背景下，“以价换量”的营销方式已经逐渐被舍弃，参展楼盘在价格上做出的让步则较小，仅有极个别楼盘给出了9.2折的优惠。
德佑地产研究总监陆骑麟分析认为，在经历了两年多的严厉调控后，上海楼市几乎又返回至调控前的原点。目前不论是购房者还是开发商，入市意愿都十分强烈，预计进入10月后，成交量将继续维持在高位水平。不过这种市场过热的局面势必会导致价格的新一轮上涨，不排除在未来引发新一轮调控的到来。
温州“领跌明星”名副其实
就在全国多个城市房价连续上涨的同时，温州楼市的独立行情引人注目。近日，有报道称，温州房价腰斩，并且出现断供弃房现象再次将温州推到了风口浪尖。
但据本月温州银监分局公布的专项调查报告显示，“弃房”现象的确存在，但实际总数仅为595套。据目前市场价格估计，温州普通住房、高档住宅、商业用房、厂房价格，缩水幅度分别约为20%、40%、30%、30%。报告还认为，温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注。温州银监分局调查认为，房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降，但这并非房东“弃房”的主要原因，更多在于借款人自身经营出现困难、受担保链风险牵连。
