时间：2022-08-04 13:44:06
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论文摘要：阐述了我国北方主要的自然灾害给农作物带来的危害，从而得出了营造农田防护林带可以防止或减轻自然灾害对农作物的侵害程度。
作物的生存是和它周围的环境发生着密切的关系，作物与环境之间的这种关系就是通常的生态关系，不良的生态环境将使作物生长不良，生理机能的破坏，农作物产量显著降低，甚至颗粒无收。
1主要的自然灾害
1.1旱灾旱灾是我国北方经常发生的主要灾害之一，它危害面积大，持续时间长，旱灾大部分发生在春季，也可能发生在冬季或夏季，在北方多发生在春季，时间在3～5月期间，这时又是北方风季，往往高温伴随着强风，对农作物的生长危害甚大。
1.2风灾风灾是我国北方又一主要灾害之一，尤以春季大风危害最为严重，春季平均风速为3～5m/s，最大平均风速一般在20m/s以上，个别地区可达30～40m/s，加之年平均大风日数较高，一般在50～100d之间，而且往往大风伴随沙尘暴，沙尘暴日数一般达10d左右，最多可达30～40d。
1.3雹灾雹灾是我国北方炎热夏季出现的一种灾害，它来势凶猛，危害程度大，危害范围较小，一般危害范围在10～20km的狭长地带。
1.4冻害冻害也是影响我国北方农业生产的自然灾害，对农作物威胁较大，在温暖季节，当冷空气南下时，各地会出现降温，致使许多作物遭受冻害或霜冻。
1.5土壤盐碱化我国北方土壤盐碱化面积正在不断扩大。
2自然灾害给作物的危害
2.1干旱给农业带来的危害我国北方经常发生“干热风”的侵袭，它的危害范围较小，但危害程度较大，“干热风”多发生在春季和夏季，“干热风”形成之后，尽管土壤中含水比较充足，农作物由于空气干旱所引起的强度蒸腾和生理失水过多，它来不及从土壤中吸收水分而导致植物有机体的水分平衡破坏，使农作物青枝绿叶变成枯叶，收获量显著降低。当小麦将要成熟或正值扬花灌浆时期，经常遇到“干热风”，将使小麦减产20%～30%。
2.2风灾对农业带来的危害当风速达到10m/s以上时，农作物的同化作用能降低1/20，并使农作物遭受机械损伤，如倒伏、茎杆折断、落花落果。如果遇到狂风和暴风（28～32m/s）农作物的受害程度更大。
2.3雹灾对农业带来的危害正当农作物扬花灌浆或邻近成熟时，一场冰雹过后可使农作物严重减产或颗粒无收，冰雹不仅毁坏庄稼，而且有时能伤害人畜和房屋。
2.4冻害对农作物的危害霜冻分早、晚霜，“早霜”发生在农作物成熟或邻近成熟的晚秋季节，这时农作物的抗寒性较强，一旦发生霜冻，作物受害程度较小，有时“早霜”发生的时间较早，其危害性也是很大的。“晚霜”发生在春播作物处于萌芽状态的早春季节，此时农作物正在萌芽，组织细嫩耐寒性差，一遇霜冻，受害程度较大。我国北方广大干旱和半干旱地区由于海拔高和干旱，经常在早春季节发生“黑霜”的危害，俗话说“四月八，黑霜杀”，它对早春作物危害甚大。
2.5土壤盐碱化对农业的危害由于土壤中含盐很多，土壤水分变成很浓的盐水，这时植物根系对水分和养料的吸收就发生了很大困难，甚至完全无法吸收，于是植物枯萎，严重时死亡。同时土壤的盐分太高时还会直接使原生质受害和伤害植物组织。
3农田防护林带减轻了自然灾害对农作物的侵害
3.1农田防护林带对旱灾的影响克服土壤干旱主要途径是大力发展农田水利事业，但它不能从根本上解除旱灾对农业生产的威胁，所以为了保障农作物高产稳产，单纯依靠发展农田水利事业是不够的，营造农田防护林带，在林带的保护下，降低风速，增加空气湿度，一般可增加10%～20%，土壤蒸发减少30%～40%，气温在夏季晴日白天14时一般可降1～2°C，因而改变了干旱性质，减轻了对作物的受害程度。
3.2农田防护林带对风灾的影响农田防护林带，一般可降低风速30%～40%，大面积林网还能使风速发生递减作用，从而可以防止风灾或减轻其侵害程度。
3.3农田防护林带对雹灾的影响农田防护林带可减少或免于冰雹对农作物的侵害。营造大面积防护林，能够改善不良环境，是从根本上防雹治雹的重要措施之一。
为了制定出科学有效的防护措施，我们首先介绍一下计算机通信存在哪些安全问题，只有充分的了解问题，才能更好的解决这些问题，保护大众的信息不会遭到窃取，保护人们的隐私不会遭到泄露。
1、计算机通信的硬件存在安全隐患
计算机的结构比较复杂，其中硬件是构成计算机的重要组成部分，也对计算机的性能有着重要的影响。计算机通信应用的正常使用需要借助很多硬件工具，比如显示器、电线电缆、网线电源等等。有的通信内容还需要借助计算的光驱、USB接口，并且需要利用计算读盘才能实现。而且计算的发展越来越快，通信涉及的设备越来越多，也越来越复杂，这为计算的安全问题带来了很大的隐患。计算机在企业中应用的非常广泛，也记录了很多企业的机密文件，但是很多企业的安全意识不强，计算机经常暴露在人流较大的环境中，所以计算机的硬件设施很容易遭到破坏，甚至人为干扰。如果计算机的硬件设施受到侵扰或者遭到破坏，很容易造成企业的机密泄露，或者企业的文件遭到破坏，甚至会造成计算机短路或者信息丢失等问题。由此可见，想要解决计算机通信的安全问题，首先需要解决的就是计算机硬件的安全保护问题，要对计算机硬件进行妥善的保管与管理，避免其遭到破坏。
2、外部网络干扰攻击的安全问题
计算机通信技术，主要是利用其对信息的保存与传递，为人们的生活带来便利。但是在信息传递的过程中，很容易受到干扰或窃取，很多不法分子会利用外部网络对这些信息进行侵扰。所以必须在信息的传递过程中，有效的对其进行保护，防范不法分子的侵犯行为。计算的通信技术的应用，首先必须连接网络，只有联网后才能将信息传输，而现在很多网络都是对开开放的，网络环境没有一定的防护措施，而且很多网络技术不断的更新，可以轻易在开放的网络环境中窃取信息。所以外部网络的攻击是导致通信出现问题的重要因素，近几年，通过调查发现，有很多网络黑客利用外部网络盗取其他用户的信息，窃取其重要的通信密码，给人们的信息安全造成了很大的威胁。
3、计算机使用者的操作以及通信管理出现安全隐患
计算机通信的安全与人们日常使用的操作的规范性也有着密切的关系，计算机在运行通信工作时，使用者的操作行为与习惯也决定了通信的安全性。很多计算机初学者，由于对计算的功能还不够了解，经常出现操作失误，这也对计算机通信的安全埋下了隐患。计算机通信服务的想要正常使用，使用者必须进行正确规范的操作，要按照一定的顺序进行操作，很多企业的网络通信没有专业人员负责，通信的管理工作不善导致的安全问题很多。
二、计算机通信的安全防护措施
1、加强通信设备和硬件的管理与保护
前面已经提到，计算机通信的顺利开展必然有赖于正常设备、硬件的良好运行。举例来说，无论是计算机的主机出现故障，亦或是通信电缆断裂导致线路不畅，那么整个计算机通信就无法正常开展，这是“牵一发而动全身”的事情。所以，加强对计算机设施、通信设备及其相关硬件的管理、维护和养护，应该是防护计算机通信安全问题出现的必由之路。具体来说，要对所有的硬件设备和设施进行有效的记录，及时、定期的进行检查和检测，对于存在安全。
2、采取多种措施防范网络攻击
计算机网络通信的过程必然要和开放性极强的网络环境发生联系，在此过程中产生的安全问题尤其以网络攻击为典型代表。网络攻击往往使得计算机通信数据丢失、系统崩溃，会造成极大的损害。因此，必须针对各种各样的网络攻击采取相应的防护措施。例如，使用防火墙技术、杀毒技术、入侵检测技术等，对通信的全过程进行有效的监控和监测，对出现的安全隐患及时进行处理。例如，计算机设备和通信硬件设施要及时的安装杀毒软件，并定期开展检测和杀毒，对出现的木马、病毒要立刻进行处理。
3、加密机制
加密是提供数据保街的最常用的方法。按密钥类型划分，加密算法可分为对称密钥和非对称密钥加密算法两种。按密码体制分，可分为序列密码和分组密码算法两种。用加密的方法与其他技术相结合，可以提供数据的保密性和完整性。使用加密机制后，还要有与之配合的密钥的分发和管理机制。
4、身份鉴别机制
身份鉴别机制是指收发双方以交换信息的方式来确认实体身份的机制。交换信息可以是单向的，也可以通过收发双方的多次交互完成。通常用于身份鉴别的技术有口令技术和密码技术。口令技术一般由发送方提供，接收方进行检测，以判断用户的合法性。密码技术则是将交换的数据加密，只有合法用户才能解密，得出有意义的明文。
三、结语
为减少负压病房人员出入次数，1小时内联系医院后勤人员在病房内设立电话，便于负压病房内医护人员与外面的联系，也保证了物品的及时补充。同时将外面病区的移动电脑系统借入负压病房，便于医生及时下达医嘱，护士及时处理及做好记录和观察。
2护理管理
2.1成立专科小组该患者是本院首例H7N9病例，因此在管理及工作中经验不足，特邀预防感染科及在非典和H1N1护理工作中有经验的医护人员担任指导工作，在负压病房建立2小时内抽调在我科重症监护室工作的护士6人组成专科小组，小组成员根据APN排班模式进行专人护理，工作时间设定为5～6小时［3］，避免护理人员不至于心理压力过大和疲劳的问题。
2.2协调与医院其他科室的工作［4］确保各部门紧密配合，相互协调，沟通协作。2.2.1与配送部门做好沟通工作标本的配送一定要及时，同时配送标本的过程中注意做好防护工作。2.2.2与会诊医生、放射科、B超室人员做好宣教出入负压病房必须做好自身防护。2.2.3与其他科室护长做好交接工作对护理部从其他科室调配的人员，及时进行工作交接，确保工作的顺利进行。2.2.4做好家属的沟通和宣教工作强调隔离防护的重要性，病人病情危重不设陪人及限制探视。
2.3设立专人专项负责，确保治疗及各项物品供应。2.3.1指定负压病房组长负压病房组长由年资高，能力强同时有重症监护经验的护士担任，负责病人的治疗、护理以及病房管理。2.3.2专人负责物品的供应定时检查负压病房物品、防护用品，及时补充。2.3.3病区护士长负责隔离病区病房管理和质量质控护长负责评估、检查、指导患者的护理质量，加强基础护理和专科护理，强调隔离防护原则。
2.4专科管理2.4.1护理查房负压病房开放2小时内，由病区护长、科护长、护理部主任组织查房，及时了解病人的病情、负压病房的情况等，提出改进和措施，保证负压病房的正常运行。比如缓冲区防护物品要放置有序，需新增物品放置柜，放置柜要求标示清楚，隔离衣、鞋套、口罩等分类放置，便于取用。病人病情较重需要动态观察病情变化，及时检测生命体征、出入量等。负压病房医护人员心理压力大，医院后勤工作要保证医护人员营养。2.4.2修订完善制度和流程根据卫计委关于印发《人感染H7N9禽流感诊疗方案》的通知、关于《印发人感染H7N9禽流感医院感染预防与控制技术指南》，在负压病房开放、人员到位后制定《负压病房消毒隔离制度》、《负压病房医务人员防护流程》、完善负压病房交接班制度、医疗废物用品处理制度、各班工作职责、H7N9护理常规等，使护理人员工作有章可循［5］。2.4.3专科培训第一时间对进入负压病房的护理人员进行培训，包括:疾病的治疗原则、病情观察、护理注意事项，消毒隔离方面:穿脱隔离衣的方法、标本采集和送检的注意事项、病人粪便等医疗废物的处理方法等。防护原则和穿脱隔离衣等操作规程上墙，确保每个医护人员都能掌握。2.4.4紧跟医生查房和会诊专家意见，及时调整护理措施。与病区主任及主管医生加强沟通，了解病人最新病情进展及治疗方案。
2.5做好医务人员和家属的心理疏导2.5.1由于时间紧急和护士人员数量的限制，临时抽调进入负压病房的护士都没有经历过传染病的救治工作，加上疾病本身的重大致病性和感染不确定性［6］，针对这一情况，在排班上尽量缩短护士每天在病房的时间，同时对负压病房的护士提供营养支持，一日三餐有专人负责送饭，做好防控隔离措施，减轻护士的心理压力。2.5.2由于对疾病缺乏了解以及舆论报道的影响以及限制探视，家属对疾病有着恐惧的心理，担心愈后及传染。针对这一情况，安排专人负责对家属进行病情的分析与宣教，每天隔窗探视病人，减轻家属的焦虑，增加家属对治疗的配合。
3总结
3.1及时上报，明确组织管理体系，是有效工作的前提H7N9禽流感是一种突发的公共应急事件，它的突发性、高致病性、传染的不确定性要求我们医护人员在处理时要紧急、有效。在总结其他人的经验、H1N1患者的管理经验上使我们快速的反应，在我院首例H7N9病人确诊后2小时内做到隔离病房的有效的运行，保证了病人的治疗和护理，同时探索出一套应对爆发性呼吸道传染性疾病的护理模式。
3.2团结协作是成功的重要条件在最短时间内组建负压病房得益于在医院统一指挥下各部门的协助及配合，包括护理部、医务部、感染管理科、医技科、配送部、后勤，都在第一时间参与到负压病房的组建及病人的救治工作，全院其他科室在护理部协调下第一时间抽调人手支援，有效的保证了工作的顺利进行。
3.3重视演练，有条不紊在收治H7N9病人之前，科室就多次针对突发应急公共卫生事件进行演练，从组织到执行，应急处理到人力资源调配，病情抢救到隔离防护，因此在出现疫情时能正确按照流程执行。
随着综合性医院放射诊疗技术的日益普及与广泛应用，受检者因防护不到位造成的健康危害也越来越引起社会忧虑和关注。受检者防护工作不到位究其原因，一是由于医院医务人员在检查前没有指导病人使用防护用具，使患者非投射部位特别是晶状体、甲状腺以及性腺等部位没有有效保护，损害患者身体健康。二是由于受检者缺乏相应知识，对射线防护意识不强，个别患者对医务人员穿戴防护用具提醒觉得多此一举。严格掌握X射线检查适应症，随意给患者开CT、X射线检查单，滥用X射线检查使患者接受大量非正当照射，造成不必要的身体损害。
2辐射防护管理对策
2．1加强组织建设，完善管理制度
成立以医院院长为组长的“院辐射防护领导小组”和以科室为单位的辐射防护质量小组，法人为第一责任人，形成有效的院科二级管理网络，明确医院辐射防护领导小组、科室辐射防护质量小组及岗位各级人员工作职责，将辐射安全责任落实到辐射防护相关工作的每一个人，使辐射安全意识深入每一位管理人员与辐射工作人员心中。建立和完善各科室辐射防护规范、辐射防护管理制度、辐射安全事件应急处理预案和处理流程，做到有章可循，落到实处。
2．2强化法规培训，提高防护意识
国家用于放射诊疗领域的法律法规主要有《中华人民共和国职业病防治法》、《中华人民共和国放射性污染防治法》、《放射性同位素与射线装置安全和防护条例》、《放射性同位素与射线装置安全许可管理办法》、《放射诊疗管理规定》、《放射性物品库风险等级和安全防范要求》及各项新标准等。医院除定期组织放射工作人员参加国家、省、市组织的法律法规和放射防护培训外，每年还要对新入职的放射人员进行岗前培训和在岗人员的强化培训，将培训内容作为每年三基考试的一部分，与晋升晋级挂钩。通过不断学习，提高放射工作人员对放射防护重要性的认识，做到学法、知法、懂法、守法。
2．3重视防护实施，加强全程监控
2．3．1放射性同位素从“购买到使用”全程审批医院必需在取得《辐射安全许可证》和《放射诊疗许可证》前提下，严格执行环保部对放射源使用的审批与备案管理规定，《放射性同位素转让审批表》报送环保部门审批合格后严格按照获批频次与剂量购买［2］。医院有专人负责放射源的到货剂量、每日出量、用量及剩余量、源储存进行记录。储源室需安装摄录像监控和防盗门窗系统，设立双人双锁保管制度，严防放射源的丢失［3］。
2．3．2辐射工作场所从“图纸到建成”全程评价医院各类辐射工作场所在新建、扩建、改建时要严格执行建设项目“三同时”制度，需卫生和环保相应资质单位进行有关评价，由卫生和环保主管部门竣工验收审批，在取得《放射诊疗许可证》和《辐射安全许可证》后方可进行放射诊疗活动，做到从源头保障辐射安全。
2．3．3放射诊疗设施场所从“启用到停用”全程质控医院根据射线装置和辐射工作场所分类，每年定期请相关资质单位对在用的各种放射诊疗设施和场所进行质量控制监测和环境影响监测，检测合格方可继续使用。对检测不合格的设施和场所必须停止使用，及时进行调试整改，复检合格后可继续使用，以确保放射诊疗质量，保障医务人员与受检人员辐射安全。
2．3．4辐射工作人员从“上岗到离岗”全程管理医院对上岗前、在职、离岗前的辐射工作人员定期进行职业病健康体检，有条件的医院可为辐射工作人员每年做一次健康体检［4］;每季度由相关资质单位对个人剂量进行监测。为每个辐射工作人员建立终身健康体检档案和剂量监测档案。对确定为辐射造成体检不合格和个人剂量超标的工作人员及时调离岗位或休息调整，确保辐射工作人员身心健康。
2．3．5受检者从“进到出”全程防护患者及陪护家属进入辐射工作场所接受放射诊疗活动期间，医务人员应严格遵守医疗照射正当化和放射防护最优化原则，明确照射部位，按操作规范控制照射剂量，对照射野邻近的敏感器官和组织进行有效防护［5］。放射诊疗前告知患者辐射对健康的影响。检查室应张贴“当心电离辐射”警示标志及婴幼儿、少年儿童、育龄妇女尽量避免接触X射线的温馨提示牌，保障患者及陪护家属身体健康［6］。
2．4做好日常督查，确保辐射安全放射防护管理
开放式护理管理模式与传统的封闭管理模式相比具有很大的优势，对于心理科来讲，患者家属的陪护是非常重要的，家属陪护是心理疾病患者的一种心理寄托，家属陪护对于患者情感方面的支持是十分重要的，不仅能对患者重返社会起到积极作用，同时家属对患者衣食起居的照顾以及患者各种出行的带领和安全监护架起了患者和社会之间的桥梁。很多患者家属对患者的病后生活照顾缺乏精神卫生知识，患者对家属的过于依赖使得患者丧失了基本的生活技能，患者家属对坚持服药意识的淡薄会造成患者服药依从性差进而不愿意服药的后果，这些错误的精神卫生意识和管理思想都会给患者的康复带来负面影响。心理科开放式护理管理模式通过对患者家属精神卫生方面的培训，让患者家属对患者的病情和相关方面的知识有所把握，进而可以更好地配合医护人员进行康复工作。面对这一个心理与行为异于常人的特殊群体，心理科护理员必须具备专业的职业技能与素养，具有心理疾病的患者心理构造并不健全，心理构造的残缺会导致思维发生紊乱完全沉浸于自己的世界而脱离现实，对客观事物不能正确到位的理解与认识，以至于不能很好的适应社会生活。受病态支配的心理科患者不仅对自身疾病缺乏自知力而且行为不受到大脑的支配，因此日常生活中十分容易发生譬如自杀、伤人、破坏公务或者走失等意外。由此可见，针对心理科患者的护理工作必须是全方位的，不仅对患者进行日常的发药和输液等基础护理还要对心理患者进行开放式护理，开放式护理包括对患者的行为约束、心理疏导护理工作以及对患者家属进行健康教育等几方面内容。心理科开放式护理管理模式的展开工作是十分必要的，要依据不同患者的状况提供一套科学的、个性化的护理对策，使患者尽快康复。
2.心理科开放式护理管理方法
2.1患者管理
患者的自我认识十分必要，到位的心理护理工作不仅能启发患者正视自身的疾病，还能认识到疾病治疗的重要性和必要性，充分调动起精神病患者的主观能动性使之积极配合治疗，打消悲观消极的生活念头重新振作起来。只有彻底消除患者的心理顾虑和内心的恐惧不安才能避免患者出现自弃的现象。护理人员应当正确的引导患者表达出内心痛苦的感受与体验，从而帮助患者减少自身的焦虑感并且重新塑造正确的价值观、人生观，在患者主动寻求帮助的时候及时传授给患者缓解危机的方法。
2.2家属管理
加强对患者的健康教育，患者本人以及患者家属要对患者病情有着及时的认知，在住院期间护理人员要认真指导患者以及患者家属的用药以及其他的重要事项。护理工作人员一定要向患者家属交代好注意事项，尤其是药品监管与监服这一项目，患者家属一定要及时向医院汇报患者的情绪变化、异常言行以及药物引起的各项副作用等状况，护患之间的及时沟通交流可以确保患者的顺利康复。除此之外，护理工作人员要和患者以及患者家属建立和谐的医患关系，及时指导纠正患者陪床的陪护方法存在的问题并且可以给患者家属进行一些简单的护理培训，要重视起患者家属对于患者病况的一些反应，做到及时进行处理。还要教育患者家属一些日常需要注意的事项，譬如哪些食物可以帮助患者有效地稳定病情以及哪些食物患者需要忌口等各项问题。
2.3护士管理
护理人员在进行护理的时候要加强对患者的人性化管理，要考虑患者自身存在的不同情况，从患者的角度进行思考，要对患者的生活习惯有着深入的了解，并且尽量满足患者的各种需求。护理人员要不断地学习提高自己的专业素养，一切利益为了患者，要有着明确为患者服务的意识，为患者解决生活上的问题并且医院要定期对护理人员进行素质考核。护理工作人员在上岗工作之前，医院一定要统一对护理工作人员进行培训，让护理工作人员对护理安全有着正确的认识，减少由于自身言语或者行为上的过失给患者带来心理上的再度影响或者生活当中的不安全感。护理工作人员的医疗技术和职业素养一定要过硬，医院要对那些技术水平低下或者不熟练的护理工作人员进行专业培训或者淘汰，医院的护理工作人员的数目一定要充足，要给患者提供周到的服务，要对每一床的患者及时做到巡视，及时发现问题并且及时解决问题。
3.结语
1．1一般资料
我院内科编制床位70张，共有1个护理单元，定编医师7人，护士18人。2012年7月以前内科一直实行常规护理模式，2012年7月起在内科优质护理病房管理中实施“五常管理法”优质护理服务。所有参与问卷调查的医生、护士均为在内科病房连续工作3个月以上，排除工作时间少于3个月者。
1．2五常法管理的实施
1．2．1常组织
将内科病区使用的仪器、设备标明“内科”字样，并进行编号、登记，固定位置放置，每个班次进行交接。采用药品名称首字拼音顺序摆放于储药柜内，使用量大、使用频次高的药物、水剂等分别集中摆放于较大的专用储药柜，一次性注射器、输液器、医用敷贴、医用棉球、棉签、碘伏、棉签等医用耗材专柜放置，并在柜门上做好标注。保证药品和医用材料的基数，及时进行清点和补充。
1．2．2常整顿
对药品和医用耗材进行预算，将储存基数减至最少，摆放整齐、取放有序。药品使用时遵循“先进先出”“近效期先出”的原则，每日使用后清点，并及时补充，保证药品的数量，注意检查有效期，防止发生过期、变质药品和医用耗材的使用情况。
1．2．3常清洁
保持病区环境清洁、卫生。护理人员负责督促保洁员搞好病区内的环境卫生，病房内每日进行清扫，采用含氯消毒剂擦洗地面、台面，尤其注意门后、床头柜、把手等区域，并定时开窗通风。定期采用紫外线进行空气消毒，及时清理治疗车上的一次性输液器、注射器、安瓿等医用垃圾，装入医用垃圾袋后统一按规定处理。
1．2．4常规范
加强核心制度的规范化实施，按照首诊负责制度、三级医师查房制度、分级护理制度、疑难病例讨论制度、危重病人抢救制度、死亡病例讨论制度、查对制度、交接班制度、技术准入制度等规定指导临床护理工作。在实际工作中根据病人的具体病情遵循各病种《临床路径管理指导原则》《住院病人基础护理服务项目》《基础护理服务工作规范》《常用临床护理技术服务规范》等制度的规定实施护理操作。做好病房内安全宣教，卫生间、楼梯口、刚拖洗过的地面应设防滑标识；盥洗间设有规范的冷热水标识、防烫伤标识。
1．2．5常自律
指导护理人员把“五常法”的理念渗透于日常工作的各个环节中，由本病区护士长按计划每日进行检查，并做好记录。护理部每周进行抽查，将前次检查存在的问题作为下次检查的重点。加大监督、考核力度，采取病区考核、护理部考核和病人监督相结合的方式，设立投诉台、意见箱。根据考评结果将责任落实到个人，作为聘用、加薪、晋升职称和评优评先的重要考核指标。
1．3观察指标
比较五常法开展前（2011年7月—2011年12月）及开展后半年（2012年7月—2012年12月）的护理质量、住院病人的满意度、医生对护理工作的满意度、护士对护理工作的满意度。护理质量包括护士获取物品所需时间、护理工作缺陷次数、医务人员物品错用率、无菌物品重消率、一次性耗材使用率、仪器物品准备完好率。住院病人的满意度、医生对护理工作的满意度、护士对护理工作的满意度采用自制的问卷调查表，由经过统一培训的调查员进行面对面调查，每季度每个病区按照随机数字表法选择调查对象发放问卷，分别对住院病人发放540份、医生发放60份，护士发放105份，问卷回收率100％，有效率100％。
1．4统计学方法
采用SPSS15．0统计学软件进行处理，计量资料以均数±标准差（x±s）表示，组间比较采用t检验，计数资料比较采用χ2检验，以P＜0．05为差异有统计学意义。
2讨论
“五常法”管理模式是一种简单实用、科学有效的现场管理方法，是现代管理学的重要组成部分，近年来在医疗机构的临床工作中应用越来越广泛。内科住院病人年龄偏大，多反应迟钝，合并慢性疾病，易发生各种护理风险事件。病人多需要家属陪护，日常探视人员多、杂物多，导致内科病房存在着环境拥挤、脏乱、管理难度大等问题。内科病人病种复杂，临床治疗过程中紧急抢救多，急救药品、仪器、设备等使用频次较高，护理工作量大且烦琐。护理人员工作压力大，护患矛盾和纠纷时有发生。我院自2012年7月起将内科病房作为试点，在内科病房护理管理中实施常组织、常整顿、常清理、常规范、常自律的“五常法”优质护理服务管理。针对病区内物品摆放凌乱、放置位置不当、设备保养不良、通道不畅、护理人员仪表不整等不良现象进行整顿和清理。病区内药品、医用耗材等物品摆放规范，仪器、设备处于良好的备用状态，药品、医用耗材、仪器、设备使用后做到及时清点、整理，使环境清洁、整齐，各项用物易于查找，工作流程更加规范，减少不必要的浪费，大大节约了时间，提高了护理工作效率。护理人员有更多的时间与病人及其家属沟通，提高了护患之间的理解和体谅。
1.1方法
1.1.1从细节培养医护人员的安全意识患者入院后，需进行首诊，这就要求需建立首诊负责制，即办公室护士负责接收患者，并安排床位，通知主管医生与主管护士。充分了解患者病情，将自杀、自伤的患者列为重点对象，做好交班工作，加强精神病的看护，以保证患者的所有活动在管理人员的视线下进行。入院后，主管护士需向患者讲解住院期间的相关规定及注意事项，做好患者心理疏导，并引导患者尽快熟悉环境，告知病房主任及护士长病房的相关管理制度，细心地向患者讲解该病的相关知识及注意事项，从而加深患者对疾病知识的理解。然而，对于首次住院的患者，护士需耐心的告知相关事宜，采用心理疏导的技巧和方法，消除患者紧张情绪，使患者在短时间内适应病区环境。在护理管理中，安全管理制度是开展护理管理工作的前提，这就要求医护人员需进行安全管理制度的学习，所有医护人员上岗前必须进行安全培训，定期组织开展培训工作，让医护人员熟悉精神科安全管理制度及《医疗事故条例》等，并利用晨会加强护理相关业务学习及安全教育。然而，对于新护士、新看护的管理，上岗前，必须实行岗前培训制度，新护士需积极参加安全教育讲座，并通过安全知识考试，使新护士熟练相关护理工作[2]。除此之外，安全管理制度还需要医务人员严格执行，严格制定治疗及护理工作，及时观察病情变化及患者恢复情况，并及时发现药物出现的不良反应，加强护理。
1.1.2完善精神科病房安全质量管理制度针对精神科病房中护理管理存在安全管理质量不高的问题，制定精神病房安全管理制度、护士交接班管理制度及突发事件应急预案等。确保各项护理制度落到实处，特别是对新上岗的护士，护士长要强化制度意识，将重点工作放在安全护理管理制度检查落实上，使护士工作在护理管理工作中做到有章可循、有法可依。为了促进护理管理工作的开展，还应规范工作流程，需强化护士在护理中的各个环节管理，例如当患者服用药物后，护士需及时进行口腔检查，注重观察患者的病情变化及意识，根据患者的实际情况，有针对性加强护理，以保证各项护理工作落到实处。另外，为了减少护士在繁忙的护理工作中出现不必要的差错，需对病房中的药物及相关设备进行细化规范，尤其是对急救室内的急救药品及仪器设备，安排专人检查，在药品管理做到固定品种、固定位置及固定数量，由护士长定期对药品及仪器设备进行检查，建立护理应急预案，以减少护理差错。
1.1.3加强细节监控，提高护理管理质量
成立护理质量控制小组，对于护士长及护士的护理工作，需分工负责，定期对综合检查，对精神科护理的各个环节质量进行严格检查，若发现有违规现象，需及时返回给护士管理人员，并给予相应长发，以避免类似情况的再次发生。只有做到各个护理环节的监控，才能保证护理管理工作落实到位。
1.2观察指标
观察比较实施细节管理前后的各项护理管理质量，包括基础护理质量、护理文书、护理技能、急救物品管理质量、护理安全、护理满意度等。采用调查问卷的形式，对住院患者护理满意度进行调查。
1.3统计方法
采用SPSS17.0统计软件进行统计分析，计量资料采用独立样本t检验，以单位（x±s）表示。
2结果
分析该院2012年1—12月，2013年1—12月期间的病房管理质量评分，结果显示实施细节管理后的基础护理质量、护理文化、护理技能操作质量、急救物品管质量及护理安全质量均高于护理前的管理质量，护理前后比较差异有统计学意义（P<0.05），见表1；比较护理前后护理满意度及不良事件发生情况，实施前护理满意度为94.98%，实施后护理满意度为99.55%，护理不良事件由5例减少至1例，护理满意度及护理不良事件发生比较差异有统计学意义（P<0.05）。
3讨论
近年来儿科护理人员老化新的护理人员较多，护士应急能力较低，专科业务知识较弱，业务技术不够熟悉。随着儿科新技术、新项目的大量引进，护理工作复杂程度明显提高，护理技术要求高的内容日益增多，对护士形成较大压力，导致儿科护理工作中技术风险加大，影响护理安全。儿科新型仪器设备较多，个别年轻护士不能熟练掌握仪器、呼吸机、除颤仪等各项设备的操作，抢救患儿时手忙脚乱，影响抢救成功率。儿科患者普遍年龄较小，病情描述不清，且反复发作，患儿哭闹、躁动，在与家属沟通时达不成共识，家属满意度不高，护士工作量大，缺乏与家属的有效沟通，家属对护理的要求较高，护理工作得不到家属的肯定和认同，这直接影响到患儿家属者的满意度及对医护人员的信任度。根据应用SWOT分析法对儿科安全管理现状的分析，针对目前存在的主要问题，采取相应的对策。并对SWOT分析法应用前后的护理不良事件、病房护理质量和患者满意度进行比较分析。利用DPS7.05软件[7]，对计量资料进行t检验，对计数资料进行x2检验，P<0.05为差异有统计意义。
2结果
采用SWOT分析法对，儿科实施护理安全管理前后护理不良事件发生情况进行比较（见表1）；对两年的护理质量考核项目评分进行比较分析（见表2），两年度各项指标比较差异有统计学意义，P<0.05。
3讨论
①应用WOT分析法有效降低儿科护理不良事件的发生。SWOT分析法是一种系统思维方法，其优点在于考虑问题全面，而且可以把对问题的“发现”和“解决”紧密结合在一起，发挥优势，克服劣势，从而得出一系列个性化的措施。针对儿科患者病情变化快、病情及临床表现微妙、患儿不会表述等特点，科内成立了由护士长及科室总带教共3人组成的护理能力培训考核小组，小组成员均有5年以上儿科工作经验并通过护理部师资培训及考核。该小组负责制定儿科急救流程、护理理论技能培训方法、培训目标及急救能力考核计划、考核细则，并具体组织培训与考核。通过对专科知识点的培训与考核，强化了护士对病情评估与救药物等理论知识的掌握。2014年应用SWOT分析法后护理不良事件明显较前一年下降，科室优势得到延伸，劣势得到控制，病房安全得到保障（见表l）。②应用SWOT分析法有效提高了病房护理质量和患者的满意度。使用SWOT分析法从结构入手对儿科护理安全管的优势、劣势、机会与挑战进行细化分析，从而找出儿科护理安全工作的薄弱环节及安全隐患。儿科护理安全的高危环节较多，针对那些有可能影响全局或最容易出问题的高危环节，如抢救物资准备齐全、定点放置并随时处于完好备用状态，采取专人负责重点监督。对于给药处置流程及危重患者外出送检查，患儿突发病情变化及呼吸骤停抢救等护理高风险流程，科内有明确的操作流程并对科内护士进行培训，以小组的形式进行一次场景演练，找出关键环节中可能还存在的不足，不断地完善相关的规章制度，以流程再造等方式为护士实施护理提供指引和支持。通过上述一系列的措施，病房护理质量和患者满意度较前一年明显提升P<0.01（见表2）。
近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
主要参考资料
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