时间：2022-06-05 18:27:32
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Abstract： Because of its advantages， public fire brigade plays an irreplaceable role in the comprehensive emergency rescue. Due to the features of emergency rescue operations， it needs to establish and improve comprehensive program of action for emergency rescue； Strengthen coordination and implementation of efficient， lean， flat joint emergency command； Improve facilities to ensure a high level of sharing and smooth information network； Integrated decision-making to set up a diversified and comprehensive emergency rescue pattern， and improve the overall level of emergency rescue， to complete the task on emergency rescue effectively.
关键词： 消防；应急救援；行动
Key words： firefighting；emergency rescue；action
中图分类号：D035.36 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）36-0326-02
0 引言
近年来，我国灾害事故频发，已成为世界第三个灾害损失最为严重的国家，特别是南方冰雪灾害和汶川特大地震后，综合应急救援被推到了舆论前沿，成为社会焦点问题。公安消防部队因其在组织指挥体系、快速反应、救援装备、救援经验、信息化建设、智力支持等方面的优势，在综合应急救援中发挥着不可代替的突击队作用。但是作为一种多个部门、多种力量参与的综合行动，应急救援不仅可能涉及军队、公安和地方政府等多种力量，还可能涵盖防震、防火、海事、交通安全、公安、安全生产、卫生等数个专业，执行任务多样、保障关系复杂、指挥协同困难，具有突击性强、指挥复杂、专业性强、环境险恶等特点。因此，研究以消防部队为主体的综合应急救援行动，对于准确、迅速、高效地执行复杂任务具有重要意义。
1 深入研究，建立健全立体化应急抢险救援行动预案
1．1 把任务需求梳理清 应急救援行动具有很大的不确定性，不仅要面对诸如台风、地震、冰雪、洪涝等自然灾害，还可能要执行大型火灾、危险品泄露等公共安全事件的救援任务，行动内容繁杂、协调难度大，虽然在《消防法》和国务院出台的文件已明确综合应急救援应以公安消防部队为主体，但执行任务的单位多，短时间内实现信息高度共享难度大。为此，参加应急救援的各类部门、各种力量紧贴任务实际，认真贯彻上级有关意图和救援总体战略方针，围绕各个单位实际情况，区分不同类别、不同时段和不同地域，加强情况研判，认真梳理各自可能担负的任务，切实增强准备工作的有效性和针对性。
1.2 把行动对策筹划实 公安消防部队应着眼应对最复杂最困难情况，以已经掌握的各类灾害数据为基础，深入研究各类应急抢险救援行动的具体特点，制订实在管用的救援方案，着眼灾害突发事件的时间、地域、天候、征兆等特点规律，对城市中的重大危险源、重点保护目标进行辨识调查和风险评估，将数据分析、风险评估与应急预案的制定有机的结合起来，制定综合应急救援方面的总体预案，整合所有关于应急救援的预案，成体系、科学化。此外，还要加强民众自我救援能力的培训和培养，结合通信、物资、医疗、防疫、资金保障、居民生活等各方面的保障及资源目录，建立一体化应急救援保障系统，一旦危机爆发，可迅速调配资源，动用保障设施，实际密切协同的综合应急救援行动。
1.3 把救援力量编组强 公安消防部队作为应急救援的主力军、突击队既要冲锋在前承担综合应急救援行动中去，还要参与人员抢救、输送以及部分灾区重建等多元化任务，因此要求加强应急救援力量编组，提高行动效率。一是专业化编组。公安消防部队应紧贴职能使命任务要求，突出救援小组的专业化水平，组建能在执行紧急任务时可紧急集结、快速抽组、迅速出动的力组，一旦接受应急救援任务，就能起到“先锋队”和“突击队”作用；二是模块化编组。公安消防部队在参与救援力量编组时应依据不同行动样式和规模，集中专业技术和力量优势，进行模块化编组。编组时，应明确各专业人员的任务分工和协同关系以及预编设备和器材，遇到突发事件时，采取逐级与越级抽组、计划与临机抽组、平面与立体抽组相结合等方法，满足应急抢险救援的需要；三是应突出军民一体化。在日常的应急救援演练工作中，基于公安消防部队的综合应急救援机构应，按照平时应急、战时应战的要求，主动与当地政府和军队单位加强联系沟通，不断探索军警民融合路子，使沟通渠道畅通、关系顺畅，编组合理、对接有序。
2 加强协调，实施高效、精干、扁平化的联合应急指挥
实践证明，以消防部队为主体的综合应急救援行动都是多元力量的整体联动，必须明确指挥主体，顺畅指挥关系，实施灵活果断的协同指挥。
2.1 要明确指挥主体 当经济社会发展到一定阶段，伴之而来的灾害及突发公共事件往往会急剧增加、猝不及防，任何一个部门、甚至一级政府，也难以单独应对大规模的突发公共事件，需要建立各部门或各地区联合、快速应对突发公共事件指挥平台。但由于建设精干、高效的服务型政府总体要求，指挥机构必须依托某个具体的单位或部门，而公安消防部队具体的快速反应、信息化优势成为指挥机构依托的主体。为此，联合指挥机构应在政府牵头下，以公安消防部队为主体，涉及部门、专业参加，跨行政部队和行业的协同体系，以便于统一配置资源，协调各种关系，提高应对效率。如湖南按照“规范化管理、专业化训练、精细化备勤、编程化作战、社会化联动、多元化服务”的发展模式，依托公安消防部队，全面构建省、市、县三级综合应急救援队伍体系，并在保持现有体制不变的前提下，将矿山、医疗、交通、民政、地震、建设、市政、通信等专业资源纳入指挥作战体系；北京、成都等地利用数字化和网络化的集成技术，将110、119、122等各种资源连为一体，在建立跨警种、跨地区的应急指挥体系，为综合应急救援实施精干、高效、密切协同的指挥进行了有益的探索。
2.2 要建立明晰顺畅的指挥关系 主要应理顺四种关系：①指挥关系，在应急救援行动中，消防部队投入人数与其它兵种相比可能存在差距，但由于消防部队技能、装备与经验优势，在综合应急救援中占有举足轻重的地位，依托消防部队构建应急救援体系须在政府主导下确立消防部队在指挥关系中的主体地位，这是保证应急救援成功的必要条件之一；②指导关系，联合指挥机构中的各个单位和部门对于自己隶属的下级单位有责任和权力进行对口指导，这是提高综合救援指挥效率的必然要求；对整体而言，指挥机构对于业务部门有权力和责任进行指导，以维持联合指挥指挥的精干、高效运转；③协同关系，在综合应急救援中没有指挥、指导关系的各个部门和参战力量，应建立协同关系，在救援需要时各单位必须密切合作、协调行动，其它时间由各单位根据实际情况自行行动；④协调关系，这是各单位各部门应急联动的主渠道，特别公安消防部队作为综合应急救援的突击队应与其它参战力量应建立多层次、多方面的协调关系，确保综合应急救援步调一致。
3 完善设施，确保信息高度共享和信息网络畅通无阻
3.1 加强通信设施建设，实现指挥手段和通信保障的多元化 近年来，公安消防部队通信设施和信息网络建设不断得到加强，但由于按照国标《消防通信指挥系统设计规范》标准，多以固定消防接处警系统为主，通信指挥联络一般局限在1平方公里范围内，无法实现长距离、大范围的联动指挥，无法满足综合应急救援要求。要实施稳定、高效、不间断的综合应急救援指挥，重点和关键是增强指挥手段和通信设施的抗毁能力，应采用短波、卫星和移动通信技术，加强移动通信网建设，采购和研发机动性和智能化具佳的小型通信装备，推进消防基层中队指挥手段多元化，解决指挥手段单一、各单位通信手段不匹配的问题。应强化公安消防部队与地方政府、其他部队的互联互通，不仅要实现固定通信手段的链接，还要实现移动或运动中的联通，为多方联合指挥打牢基础。
3.2 加强信息交流通报，实现应急信息高度共享和信息顺畅流通 灾情及救援信息全面掌握，对于综合应急救援密切协同、通力合作是至关重要的，为此，公安消防部队要与地方卫生、气象、交通、环境监测等职能部门进一步密切沟通联络，规范信息交流通报的部门、时限、范围和方法、程序，形成固定的制度，确保各单位和部门在第一时间全面掌握重灾情和突发事件的预警信息，以及人力物力、医疗卫生、交通运输等保障资源分布情况，牢牢把握遂行应急救援的主动权。要依托地方移动通信单位先进的技术，积极探索信息共享、信息联动的实施办法，建立可靠的信息流通网络，确保一旦有事，能够做到了然于胸。
4 统筹决策，形成多元化、全方位的应急救援大格局
4.1 建立以消防部队为主体的经常性应急救援演练制度 为确保一旦险灾发生，综合应急救援工作就能顺利展开，确保救援工作防患于未然，快速化险为夷，减少综合应急救援中可能出现的忙乱，就必须建立以公安消防部队为主体，军警民多方参与的经常性综合应急救援演练制度，并且将这种不同部门和单位之间演练制度化，演练中应以公安消防救援力量为主，交通、公安、安全生产、卫生等相关部门和单位参加，特别要针对联合组织、协调应变和综合保障能力加强演练，并根据演练暴露出的问题，完善应急救援预案和措施。此外，还应依托网络和计算机模拟系统进行救援指挥系统的演练，不断完善指挥体制机制，提高指挥效能，搞好应急信息指挥网络建设。
4.2 建立应急救援人才的双向培训制度 长期以来，军队一直以反侵略为核心职能，而公安、武警等都在围绕各自的核心职能展开工作，在应急救援方面虽然形成了不同的优势，造就了一批批的人才，但也存在着个别方面不同程度的滞后和弱项，而这些滞后和弱项却是可以相互补充的。所以，不同单位和部门之间、消防部队与地方政府等之间要广泛开展抢险救援人才的互培、互训，要创造条件促进具有不同优势的抢险救援人才相互学习、相互融合。如军队、武警和公安消防部队之间可实行互相代职制度，根据不同的地域特点，在灾情易发阶段让不同部队的指挥员到对方单位代职煅练，学习对方的长处和优势，了解对方应急救援的预案和展开程序，掌握应对不同类型灾难的处置经验，提高应急抢险救援综合指挥能力。
4.3 建立应急保障资源共享制度 要按照《中华人民共和国消防法》和《国家突发公共事件总体应急预案》要求，认真贯彻落实国务院《关于全面加强应急管理工作的意见》，进一步细化综合应急救援保障的组织实施，选派思想好、素质强、作风硬的消防警官配合政府有关部门制定综合应急救援行动保障方案，健全和完善保障联席会议、走访互动等工作制度，在政府统一指挥下开展综合应急救援后勤保障演练。参与应急救援的各单位和部门要进一步破除部门壁垒，实现后勤物资和装备器材的联供。同时，应积极探索“合同式”“采购式”保障办法，建立可靠的社会化保障网络，确保险灾一旦发生，能够召之即来，来之能用。
参考文献：
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[2]商靠定，段瑶.消防部队战斗力建设存在的问题及对策[J].消防科学与技术，2007，（3）.
【关键词】城市综合体；商业设计；建筑设计；营销管理
一、引言
随着我国经济和社会的发展，以及城市化进程的加快，城市综合体这一商业地产类项目的塔尖极致形态必将为其注入新的活力，有力地带动了区域经济的发展。不过，由于城市综合体的体量等相对较大，其对策划、设计、招商、运营管理以及资金管理等都有着较高的要求。同时，对商业综合体的投资和决策也务必要更加理性，一旦考虑不周，就可能会带来较大的损失。因此，本文结合笔者在城市综合体商业设计中的实践经验对相关的内容进行了深入的分析。
二、城市综合体的相关理论
城市综合体在不同的文献中有着不同的定义，而认清城市综合体的基本概念是对其进行商业设计的必要前提。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在当前的现实中，百分之六十五的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。
三、城市综合体建筑的主要特点
总体来说，城市综合体建筑主要具备以下几种主要的特点：
首先，城市综合体建筑的空间尺度往往比较大，在通常情况下，城市综合体建筑往往和所在城市的区域经济总量、城市规模，而且与城市的主干道也有着密切的联系，其建筑体量一般比较大，对于设计师的主要要求便是考量设计师掌控能力重要因素之一。其次，城市综合体建筑的交通呈现树形化与立体化。从业态和交通构成上，人流、车流形成立体的交通组 织，将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，形成了庞大而复杂的系统。而且，城市综合体的机电设备系统往往配置比较复杂，而且随着社会的发展和科技的进步，新的节能环保技术和材料的运用必将是未来的主要发展方向。基于该种背景必然会对业主方、设计方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市综合体的商业设计要点分析
（1）重视商业策划
在城市综合体的商业设计之前，进行商业策划就显得尤为必要，在商业策划中，需要首先进行商业定位、市场定位、投资模拟分析以及预招商等等。通过仔细而又充分的前提调研，会给商业综合体的定位提供重要的依据。比如，商业综合体所处的位置是否为配套齐全、居住生活条件优越的区域，或者传统的商业、金融环境如何等。设计师要紧密结合商业综合体所在的区域客观情况做好商业策划工作，通过紧密对市场的实际需求进行结合，从而合理安排不同性质、类型的商业，以达到实现利益最大化的目的。
（2）一体化的整合设计理念
当前，我国大部分建筑设计都采用着“前期规划、方案设计、施工图设计”的传统模式，而很多商业项目也在沿袭这个模式，不过该种方式很容易造成施工重复、工期拖延以及投资浪费等一系列问题，不过更重要的是，该种模式很难达到理想的商业环境效果。因此，需要在建筑设计的基础上，引入商业形象概念、综合体内外景观、标识和色彩等内容。而在城市综合体的商业形象设计中，主要需要考虑到建筑造型、建筑表皮、灯光景观、广告展示、标识系统，以及商业细节把控。比如，下图为北京三里屯Village商业综合体就是对建筑表皮进行了细致的考虑：
再如，下图为杭州万象城，其综合对标识系统进行了考虑：
同时还要加强对设计阶段的成本、进度和质量的控制，而且需要极高的各专业的协调配合。而这给人一种比较分散的感觉，其实在国外先进的国家中都已经普遍采用了建筑设计、商业形象、色彩、室内外环境景观以及标识等一体化的整合设计理念，不仅能够达到良好的效果，而且可以事半功倍。明显可以看出，建筑设计并非城市综合体设计的全部内容，而只是其中非常重要的一个方面而已。笔者通过对当前我国的城市综合体的商业设计体系进行分析后发现，虽然其还不太完善，但是在规划、建筑、景观以及室内都有着较为成熟的条件，能够引导商业项目向着更加成功与高效的方向前进。
（3）专业化的营销与管理
商业综合体和一般的建筑相比，其在建筑体量等各方面都存在着较大的差距，从而使得其需要专业化的营销招商与运营管理操作。专业化的营销与管理主要包括营销策划、市场推广、招商策略的制定与执行等重要内容，这是商业地产成功与否在执行层面的关键与核心所在。而与此同时，城市综合体运营管理系统的建立、物业管理、团队组建以及资产管理等等，都和城市商业综合体能否长期而且良性发展有着非常紧密的联系。
五、结束语
总之，商业设计是城市综合体的重要组成部分，而建筑设计并非是商业设计的全部，仅仅是其中非常重要的一环，要尤其重视其他商业色彩与建筑设计的融合。同时，商业综合体作为城市的重要组成部分，必然会与城市产生紧密的联系，因此，还要从整体角度上把控二者的协调和互通。
参考文献：
[1]周智勇. 关于大型城市综合体给排水设计要点分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 浅谈中小型城市综合体建筑设计[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
关键词：综合体；方案设计；编制要点
Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.
Keywords: complex; Design; Key points of
中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：
随着城市发展进程，越来越多的城市综合体项目出现在人们的视野。特别是在深圳，因土地紧缺而推广的新发展模式―城市更新，造就了更多的城市综合体项目，其形式和功能也越来越完善，堪称引领了国内地产开发的新趋势。作为开发商，在前期运作过程中，就必须对整个项目有着详细深入的规划，并保证整个开发过程能按照运营理念顺利进展，从而达到项目完成后最完美的效果，产生最大的效益。城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。在这个过程中，设计要点的编制，起到承上启下的作用，要完整表达开发理念，把握设计方向，是保证项目顺利进行的重要先决条件。下面我们就来分析城市综合体方案设计要点编制过程中的一些重要元素。
一， 深刻认识城市综合体
城市综合体的英文名为HOPSCA，是英文单词Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）首个字母的缩写。 一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链空间的高度集约的街区群体，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，因此又被称为“城中之城”。城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
城市综合体具有如下的典型特征：
1,超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2,通道树型交通体系
由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动，并且连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系， 通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强， 通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“ 通道树型”(Access Tree)体系，形成流动而多变的复合空间。
3,现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
4,高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。使用新材料，新技术，迎合了城市发展的进程。
5,地标式的城市建筑
城市综合体一个显著特点就是地标性，在所在城市、所处区域具有显著的标识性。如美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体，它一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，它们中包括通用电气(GE)、美国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头――时代华纳、全球最大的新闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说，这些企业每日的举动，都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。再如法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。日本东京“六本木”城市综合体是近几年才诞生的以城市综合体规划所建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。
6．高可达性
城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
7．整体的统一性
建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调
8．土地使用均衡性
城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中某一特定功能，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求
9．空间连续性（包含平面连续性和立面延续性）
鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是要使立面由延续性空间的连续。由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系
10．内外部联系的完整性
城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合
城市综合体对外界的交通依赖性较强，其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功能的使用效率和规模
11．巨大的社会效应
因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签
12．巨大的升值潜力
一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应。同时还要考虑到项目本身的更新换代。
二， 城市综合体方案设计要点编制过程的几个重要问题
方案设计要点是给设计院的设计指引，它必须明确地传达开发理念，对项目定位、各项指标、开发周期、成本控制、设计风格、总平规划甚至设计细节等各方各面都要有详尽的表述，务求对后续设计制定大方向和大框架，保证最终的项目运营效果。基于以上对城市综合体特点的认识，我们认为，在方案设计要点的编制过程中，以下三点显得尤其重要。
1, 项目土地解读。所谓解读，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行详尽分析，从而避免将来的产品出现“水土不服”的情况。曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为世界新七大奇观的东莞某大型购物中心，总占地面积51万平方米，总建筑面积116万平方米，这在当年已属体量巨大。就是因为其商业定位和业态设计与市场的需求情况产生偏差。 致使人气不足、消费力不强；餐饮娱乐、购物、文化、休闲、各类主力店等业态也均比预期少了一半以上。对此，业内人士分析，“城市综合体的设计需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力超过或难以满足消费规模。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡设计各种业态才最易实现成功。”而对于一些位于地铁站点上盖的城市综合体项目，如果交通枢纽的设计失败，也容易导致城市综合体产生风险。。
综上所述，土地解读具体分为：
1.1、了解所在城市规划定位、区域规划定位及现有经济指标，包括区域地位、经济总量、产业发展、人口状况等信息。
1.2解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过、公交站点设置，道路规划等。
1.3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；
1.4、项目可利用资源，如：河流，公园，景观带，市政设施，学校等；
1.5、项目规划条件和经济指等标：容积率、限高、配套设施等；
1.6、地块周边的环境分析，包括商业，住宅区，人口。
2， 商业详细研究对设计有着决定性。在城市综合体项目中，商业和住宅从设计上来说是矛盾的，一个动一个静，一个要开放一个要私密，但在营销中，它们却是互相促进的。商业创出了品牌，打出了名气，聚集了人流，带旺了区域，自然而然地提升了土地价值，保证了项目的后续发展。在深圳不乏商业启动后带动人气，从而提高住宅价值的例子，例如万象城，海岸城等等。所以成功的商业设计，在城市综合体中起着重要的作用。然而商业设计有别于传统的建筑设计，它需要更多的商业理念和更多的商业运营知识，更多地为功能服务。
2.1商业建筑包含非同一般的多样性。
2.1.1在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
2.1.2在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的经营对物业的需求，特别是可视性和易达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，需要对商业运营有着更专业的了解，有时候甚至要专门的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。在商业建筑规划设计中应遵循三个设计原则：一是主力店和次主力店应按市场与商家的普遍需求的高标准设计；二是商业空间的设计应满足绝大部分商家的物业需求，而且可分可组，灵活切割，三是考虑区域价值提升后的产品升级。因为在不同的品牌商家在不同的地区、不同的城市、不同区位其销售的商品有所不同，导致开店的规模也不同，故其对项目的物业需求也有所不同。商业综合体的设计需要满足不同市场的需求的同时，也得考虑市场的变化对项目的带来的影响。
2.2商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。所有城市空间的营造，都是为其功能服务的。
2.2.1不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地；不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。
2.2.2商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。
2.2.3业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
2.2.4满足不同功能商业的技术要求。如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。主力连锁超市每个品牌对建筑面积、柱网、层高、荷载、坡梯的位置、强弱电、空调、给排水、排污等都有不同的要求。大型娱乐设施的功能布局、内部人流疏散路线需要严密的计算。甚至小到招牌位置，入口面积这样的细节，都必须有所考虑。所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。
综合来讲，商业综合体的设计涉及的功能多，业态广，需要多方协作，每个阶段都对商业地产的成功运作是非常重要，甚至事关项目的成败，设计者应对项目市场、项目定位、项目涉及的商家、业态的物业需求、发展商的投资目标等多方面综合考虑，才能设计出一个成功的商业地产项目。
3，交通解决方案
交通在整个设计中有着不可忽视的作用，便利、可达、畅通，可以吸引人群，有利于创造良好的商业氛围。在编制方案设计要点时，对交通的解决方案必须有着足够和正确的研究。
3.1 内外部交通体系
客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系（表1）。
城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心（表2）。
综合体的主要步行体系有方格网型、通道树型两种。上海大宁国际商业广场采用了不规则的方格网体系，内外两种交通体系分别满足步行与车行两种通行模式（图1-2）。万达集团开发的城市综合体系采用通道树型结构，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并与餐饮的室外休闲茶座结合，模糊道路与建筑用地之间的界限。事实上，综合体的交通组织没有固定的模式，新颖的步道体系设计能够提升整个综合体的城市价值，增加步行乐趣。无锡通惠路步行街商业综合项目的商业主体就是引用一条600m长的螺旋式天街，将商铺从地下一层延伸至地上四层（图3-4），形成了一气贯通的有趣的商业形体。
3.2立体化的交通系统
城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。旧金山港湾枢纽、拉德芳斯换乘枢纽、来哈特枢纽、大阪筑波城都是以交通为核心组织建设起的大型城市综合体项目。拉德方斯区作为欧洲最大的公交换乘中心，拥有67平方hm2的步行系统，其裙楼通过建在空中的巨大广场，实现人行广场上，下行公路、停车场和公共汽车站，保障行人与车流的彻底分离，互不干扰。香港太古城在城内分区，以架空天桥及多层平台将人车分道，并使各区连接成整体，澳大利亚的墨尔本中心、美国伊利诺斯州中心、深圳太古城等知名的城市综合体都是地铁连体物业，以地铁为主导，辅以商业办公，在开放的建筑内部，利用城市立体中庭组织建筑内外的空间关系和功能关系。
三， 结语
在城市综合体的开发过程中，开发商提交给设计院的设计要点，需要清晰表述整个项目的运营理念，确保设计质量，使设计达到要求。作为服务于地产公司的建筑专业人员，自身对各项指标，各项要求，要有着更深入透彻的研究，不仅仅是从设计的角度，更应以开发的角度，来对项目进行诠释和把控。对地块的理解，对商业的定位，还有对交通流线的控制，是在编制方案设计要点时的几个关键节点，对这几个关键节点做好研究，明晰概念，才能编制出符合要求，保证设计质量的设计要点。
参考文献：1，浙江日报[今日关注]：城市综合体，破解现代都市病
2，李蕾：开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析
关键词：超高层；城市综合体；绿色建筑；技术设计
中图分类号：P421文献标识码： A
一、超高层城市综合体概述
城市综合体或都市综合体,是“将城市活动中多种不同的功能空间进行有机的组合(商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱等),通过一组建筑来完成,并与城市交通协调。同时,在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系,从而形成一个功能复合、高效的复杂而统一的综合体”。功能复合是城市综合体的首要特征,其次它具有城市性,这意味着城市综合体并不是孤立的存在,而是对城市开放,为城市活动提供若干功能,也需要依靠城市的公共设施进行供给,更重要的是依靠城市中高密度的人口赋予活力,因此是城市建筑网络中有机的部分。
二、超高层城市综合体绿色建筑的特点
超高层综合体的绿色建筑或其可持续性涉及一场关于城市形态的集中与分散的争论。主张分散的主要论点认为代表着集中城市形态的超高层综合体耗费过多的能源和资源,对周围环境施加过大的不利影响,并且会造成建筑内的人与自然环境的过度隔离；主张集中的主要论点认为超高层综合体向空中发展节约了土地,让更多的自然环境得以保持,可以通过公用设施节约能源和资源,还能缓解城市中日趋紧张的交通状况同时减少交通带来的环境污染。从上面的论述可看出,超高层综合体对于可持续性来说既有有利因素又有不利因素,也正是这个原因使得争论至今仍持续不断。超高层综合体对于可持续性的有利因素包括用地集约,减少大面积的地表环境破坏,减少交通需求,可以进行功能复合与设施共用,可以进行集中的大规模控制,高度优势增加了再生能源(风能、太阳能等)的可利用性,为城市生活增加便利性等。不利因素包括消耗大量的建筑材料(尤其是结构),能耗大,超过土地单位面积资源承载力,大进深不利于自然采光通风,容易造成安全问题,保证室内舒适度代价高,与自然环境的过度分离,对周围环境影响大,可能造成交通拥堵等。超高层综合体的绿色建筑的特点,可以从这些有利或不利因素中找到依据,发挥有利因素,避免、减少或弥补不利因素。超高层综合体的绿色建筑技术与设计还需要具有前瞻性,因为超高层综合体项目规模巨大,设计、施工到投入使用再到完全运转使用的周期往往较一般项目更长,因此要求在设计进行绿色技术方面的考虑时要具有一定的前瞻性。在技术、设计等方面不仅要立足与现在解决当下的问题,还要顺应各领域在未来的发展趋势。
三、高层城市综合体原则型设计策略
（一）综合性原则
综合性原则体现的是以个体与整体有机关系的设计整体,要求设计既满足个体的需求和发展,又要实现与设计整体间的整体适用、相互补充、相互促进以及可持续的关系。高层城市综合体具有复杂的外部因素和内部因素的影响,设计中更需要综合性原则的应用,以保证这一复杂建筑类型设计上的成功:①外因:地理环境、交通可达性、市场构成分析、人群活动习惯与活动方式；②内因:项目明确定位(消费人群、服务内容等)、独特性(建筑形式、功能组合方式、服务)、企业文化、人本关怀(体验型的空间)、人性化的管理营销手段(慈善、名人、活动、品牌)；综合性的原则体现在具体设计中,表现为功能的叠合、空间的整合以及设计意象的融合三个方面:①功能的整合是建筑本身功能复合化和城市高密度发展的需要；②空间的整合是实现提空间使用效率、减少空间设计浪费的做法,在突破传统建筑空间形态与内涵的同时,提供给人们新型的城市空间体验；③设计意象的融合更多的体现在设计整体的视觉效果,社会内涵、功能需要、技术支持、个人审美等等共同决定高层城市综合体展现出来的效果。
（二）多样性原则
高层城市综合体设计具有很强的城市性特点,加上其在城市中的重要角色,其设计时应尽量符合城市发展的要求。在城市自然发展的过程中,城市功能与城市空间混合多样化,这给城市生活带来了丰富的社会价值、经济价值以及文化价值。加拿大城市规划家简?雅各布斯,在其《美国大城市的死与生》一书中,通过考察城市结构与基本组成元素在城市生活中发挥的功效,反思传统的城市规划和建设理论,表达了城市多样性对于城市活力与市民生活的的重要意义。她在书中写道:"建筑以及其他用途间的融合是城市地区获得成功的必要条件。”高层城市综合体为充分发挥地块的优势和价值,多样性的原则贯穿始终,主要表现为功能的多样性和空间多样性两个方面。这既符合城市对高效利用土地的要求,又丰富了建筑的内涵和空间活力。
（三）可持续原则
高层城市综合体需要大量的能源支撑其运行,在当今人类可用能源减少、地球资源紧缺的北京下,生存环境的可持续需要社会中各方力量的共同参与。高层城市综合体的设计师作为物质环境的主要参与者,在设计过程中就需要树立生态、节能、可持续的观念,在此指导下提出符合实际情况的可持续设计策略,实现高效节能的目的。为了解决发展与可持续之间的矛盾,降低能耗、使用清洁能源、延长建筑寿命成为现时代首要需要思考的建筑问题。在设计中,适宜的可持续方案是实现自然、经济、社会、文化健康发展的前提条件。体现到设计可持续原则策略上,包括了减少对生态圈破坏、减少对资源的消耗、创造健康舒适环境三个部分。
四、超高层城市综合体的绿色设计与实际应用
（一）绿色设计的意义
超高层综合体的绿色设计,可分为方案设计和技术设计两个阶段,它们有不同的考虑问题的方式和范围,但也有延续和承接、有相同的原则和目标。超高层综合体绿色建筑设计的过程中,与一般的绿色建筑设计一样,计算机模拟技术的应用越来越成为必需。计算机模拟以及实验室的物理模拟,从方案阶段开始就起着分析、比较与筛选的作用,有时候模拟的结果还能对设计给以决定性的影响,在技术设计阶段更是如此。此外,一份客观的模拟结果所具有的准确度、说服力和发现问题的能力,是任何精巧设计构思无法比拟的。需要注意的是,此处总结出的两个阶段各项绿色设计条目远远不是超高层综合体绿色设计的全部内容。建筑设计不是一个多项选择的问题,在超高层综合体绿色设计方面更需要的是突破常规的创新性。
（二）体形细部的设计
虽然在超高层综合体的技术设计阶段其形体与空间己经定型,但形体的细部设计仍会对建筑的绿色性能有很多方面的影响。风对超高层综合体不仅造成水平荷载,还会对表皮结构有剥落的作用。此时对于风环境来说有必要进行更细致的风环境模拟,为达到更加真实的模拟效果,还可通过风洞试验来验证设计的合理性以及发现问题,对建筑形体的细节做进一步的调整。例如,形体转角处流线化处理是超高层综合体普遍使用的减小风的瑞流和剥落作用的设计。
（三）特殊“绿色构件”的设计
除了利用自身形式以及围护结构的性能,超高层综合体还可以通过设置的特殊构件来应对风、光、热等自然条件,这些“绿色构件”往往能成为建筑的特色。梅纳拉TA1大厦顶部的薄膜遮阳棚就属于这一类“绿色构件”。超高层综合体中还常有利用特殊构件引入自然光的设计,如郑州绿地广场顶部的精心设计的导光构件,将自然光引入顶部酒店的大堂。用于减小超高层综合体高层部分的风振、增加室内舒适度的阻尼器也可被概括为这类特殊构件之一。总的来说,这类“绿色构件”的设计首先要有一个明确的目的,要清楚它是为解决什么样的问题而被设计的,其次需要运用创新的思维,最后需要运用分析、模拟等手段进行验证,确保所设计的绿色构件能够达到既定的目的。
（四）材料性质的考虑
超高层综合体对建筑材料的消耗十分巨大,对于材料的设计决策会对某类型的材料消耗量有很大影响。因此在进行超高层综合体的材料设计决策前,一定要充分了解材料的可再生性质和隐含碳排放量并将其纳入设计考虑的范围中。尽量选择通过可再生途径生产的材料;利用本地或附近的材料以减少材料运输过程产生的环境污染和碳排放;还需将建筑材料的便于回收利用的性质进行考虑。
结束语
超高层综合体合理地应用绿色设计与技术,对建筑和城市的可持续发展、改善城市与建筑的环境有重要意义。虽然超高层综合体的建设、运营乃至拆除会耗费大量的能源、物质和人力物力,而且会形成脱离自然的高度人工化的环境;但从效率方面考虑,超高层综合体节约了大量的土地,使城市在激增的人口压力下扩张、侵占周边土地的趋势得以缓解,节约的大量交通需求使得对环境的污染和影响得以降低,为人类创造了前所未有的新的环境体验。它的存在和发展正在不断验证它的对人类和环境的价值。
参考文献：
[1]郑凯竞.超高层城市综合体绿色建筑技术与设计研究[D].中国建筑设计研究院,2014.
关键词：城市综合体 景观定位 案例分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（b）-0173-02
1 引言
1.1城市综合体简介
城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率、多元化的建筑群落。其具备完整的街区特点，成为建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。它所具备的主要特征有：（1）城市交通网络发达，城市功能相对集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络；（2）拥有城市的多种功能，包括商务办公、居住、酒店、商业、文化娱乐消费等；（3）建筑的高度及外观具代表性，属于城市的标志建筑群。城市中心由于所处的位置和庞大规模，注定其一定会成为城市名片，成为建筑、文化、旅游的标志性项目。
1.2 房地产城市综合体类型
目前房地产综合体项目一般分为以下几种。
（1）城市综合体。一般位于城市中心，总建筑面积在10～30万m2左右，一般以大型商业Shopping-Mall、星级酒店、高档写字楼为主要组成部分，住宅所占比例相对较少。
（2）郊区综合体。一般位于城市郊区，总建筑面积在30万m2以上，以大型住宅小区、商业（购物中心）、公寓为主要组成部分，一般没有酒店或写字楼的配置。
（3）产业综合体。一般位于城市郊区，总建筑面积在30～50万m2以上甚至更大，一般以专业市场、配套住宅、商业为主，配有物流、仓储等设施，与当地优势产业有关。
1.3 红星地产的城市综合体
红星国际广场是中国家居品牌—— 红星美凯集团全资独创的商业综合体开发模式，将国际领先的家居行业的经营理念融入综合体开发中，以国际“梦想”为城市综合体市场树立新标准。作为城市运营商的红星地产，坚持创新发展的一贯作风，从中国家居品牌的红星美凯龙家居模式到主流城市品质住宅，率先创建了同步国际的商业复合地产开发模式。依托红星美凯龙集团的雄厚实力，自身专业化的操作、科学化的管理和稳健务实的经营，红星地产开发项目已遍及上海、天津、成都、昆明、沈阳、福州等13个主要城市，启动或正在建设了15个城市综合体，为城市建设的可持续发展注入源源不断的活力。本人在红星地产领导和各专业同事的支持帮助下，作为红星人在近三年的工作过程中，对城市综合体领域进行了一定的研究，愿意能和各位同仁分享该方面的一点经验和成绩。
2 城市综合体自身特点分析
城市综合体的开发是最为复杂、链条最长、环节最多的开发领域，它更重要的是要专心专一的整合资源，形成强大的外包经营和离岸经营体系，而非全链条独立运作。H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词—— HOPSCA，即为城市综合体的六大业态。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
3 天津红星国际广场综合体规划与景观案例分析
天津红星国际广场是红星美凯龙“红星国际”城市综合体产品系之一，延续集团产品系战略要求的国际化现代城市综合体，将“可持续的家居文化”引入综合体运作，引导天津人品质生活、绿色、环保的健康居住理念。红星国际广场紧邻中心城区，连接滨海新区的主轴线津滨大道，交通便利、地理位置优越，规划中的地铁4、5号线在项目附近设站。红星国际广场总占地300余亩，总投资100亿元，建筑规模90万m2。采用当今世界最时尚的HOPSCA规划模式，将建设成家居、百货双MALL。
红星国际广场规划了20万m2的晶品高层住区，10万m2花园叠墅住区，同时还规划了两条相互交错的步行街，与周边的酒店、写字楼、SOHO及公寓等实现无缝链接。面向中心城区和滨海新区，打造国际品质、高端时尚的商务新地标。
3.1 整体规划和景观定位
天津红星国际广场分为了4个地块，分别为1#地购物中心、2#地家居广场酒店式公寓、3#地花园叠墅洋房、4#地晶品高层住区。通过对该项目规划建筑资料和营销策划的分析，本人在编写《景观设计任务书》阶段提出如下概念。
3.1.1 购物中心
针对项目总体，从大商业、大交通、大广场、大文化等方面对景观整体规划。贯彻“底商步行街区”的设计理念，在景观设计主题中加以体现，营造整体商业氛围；同时考虑到项目开发的阶段性，提出了总体控制性概念，为景观方案整体的可持续发展提供了一个操作平台；以规划为先导，充分分析和了解项目现场情况的基础上，从购物中心商业与城市的连接界面、连接节点、景观轴线入手，将项目整体景观元素的运用手法与城市规划、建筑设计结合，形成有机统一的整体。
3.1.2 家居广场酒店式公寓
红星美凯龙家居自1986年创业以来，至今已二十几个年头，开发模式已非常成熟，依照以人为本的设计原则合理组织交通流向，铺装设计简洁明快，入口区域要有一定的引导性。外环境构筑物不能遮挡顾客出入口，不能影响建筑外墙广告及建筑外立面的精彩部位。考虑广场空间过大，避免因过量空旷导致“一览无余”，应适当借用景观、小品、绿化等因素，达到视线的遮掩、吸引、过渡，以营造空间层次感。
3.1.3 花园叠墅洋房
花园叠墅洋房区的景观设计不同于以往的小区，普通的小区由于居住人口密度大，设计需最大限度的满足大众的喜好，更强调的共性、共享。而花园叠墅洋房区建筑、人口的密度较低，私密性、个性是设计中追求的重点。私密性空间的打造确保了洋房区景观环境的高端定位。处理好中心景观与宅间景观的主次关系，在强调中心景观的同时，也需将宅间景观的丰富性、多样性表达出来。洋房的庭园设计也是景观一大重要因素，庭园设计必须与其周边环境相协调，与住宅和场地现状相适应，同事也应该展现其特性，如简洁、和谐等。
3.1.4 晶品高层住宅
高层住宅区在很大程度上景观都是由高点向下观景，所以在进行设计时不但要考虑地面景观序列沿水平方向展开，同时还要充分考虑垂直方面的景观序列和特有的视觉效果，采用立体景观和集中景观布局形式。总体布局可适当图案化，既要满足居民在近处观赏的审美要求，又需注重居民在居室中向下俯瞰时的景观艺术效果。由于高层住宅区人员比较密集，对功能性场所的要求以及人们可参与性与可滞留性的要求较高。
4 设计亮点
4.1 屋顶花园
屋顶花园为红星美凯龙城市综合体一大特色，一般位于家居MALL楼面上，为酒店式公寓住户提供优美的景观空间。天津红星国际广场屋顶花园位于红星美凯龙家居MALL六层楼面上，家居MALL西南角为一栋酒店式公寓，主要为小户型，针对年轻一族的客户群。整个屋顶花园景观打造的面积约4000m2，大致分为休闲区、运动区、儿童活动区。运动区包括半篮球场、网球场、高尔夫推杆练习场，为保证住户安静的居住环境，运动区远离塔楼单独划分区域。休闲区由一些停留小空间、特色景墙、小品雕塑、景观廊架、木平台及阳伞座椅组成，为人们提供了满足不同需求的互动场所。种植上由于屋顶覆土及荷载的限制，尽量以地被类及灌木为主，配以小乔木营造绿化层次，从花园的肌理、色彩，植物的摆动和外观上的季节变化提高了景观环境质量，协调了建筑物与周围环境的联系，使自然植物与人工建筑物有机的结合和相互延续，从而增加了人与自然的紧密度。
4.2 北美风情商业街
商业街位于3#地块（花园叠墅洋房）北侧，属沿街商业，与1#地块的购物广场相邻，商业街的打造更好的衔接了1、3#两个地块，延展了商业空间。商业街在设计时分为了三层空间：人行道绿化空间、休闲停留空间、商业展示通行空间。该设计以“挖掘地域特色、人性化的设计、宜人的尺度”为原则，以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造出一条具有北美风情的特色商业街。通过铺地、雕塑、水景、花池等景观元素，来解决商业街的标识性。因商业店铺的集中而形成购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，每隔一段空间增设供人休憩的停留空间，在购物的同时也可以享受别样的景观。
4.3 蓝色的海洋花园
本项目在对晶品高层住宅进行景观打造时以蓝色的海洋花园为主题，强调突出其大体量的水体，从入口处的长条形景观跌水池过渡到转折节点处的人造浅滩，往里延伸至中心区域的泳池，打造一种临水而居的景象。周边的景观节点代表了水中的涟漪，连接各个景观节点的景观道路好似水中的波浪。因而，此地块的铺装及植物相应地被设计为波浪和涟漪图案。同时也彰显出新艺术风格设计中的有机形式和曲线感。水的主题提升了本项目景观设计的灵魂，带来新鲜、恬静、纯净和整洁的感觉。
4.4 植物配置
由于地理位置和气候的不同，本项目在植物品种的选择上可考虑到耐盐碱、抗风沙的植物。入口处景观，其扩展的空间，明快的布局形式，选择高大挺拔的植物或者树型干净、简洁的乔木强化入口的道路轴线关系。街道景观是入口区域的延伸，沿路两旁有规律的种植绿色行道树，有很好的引导效果，目的在于创造一个舒适惬意的通道。商业景观，主要以灌木和草坪的简单形式呈现，另外，乔木和开花植物的搭配不仅软化了大面积的硬质景观，同时也更好的烘托出该区域的商业氛围。庭院景观主要展现其宁静的植物空间，其配置手法多以常绿乔灌木组成复层林，并配以花灌木错落栽植其间，形成一个四季郁郁葱葱的绿色屏障，在植物的围合里，使人感到封闭安全、宁静安逸、简单舒适而又富于变化的景观空间。水岸景观则引用一些柔和或自然形态的灌木以加强水岸景观的自然风貌，多干乔木、开花乔木或成丛或独植也可为水岸边提供宜人的树荫及景致。
5 结语
城市综合体在发达国家已拥有一套成熟的市场分析、市场策划、招商引资、规划设计、物业管理的运作模式。近年来国外先进的地产开发模式在中国得到实验，北京、深圳、广州、上海等一、二线城市已开始大力开发城市综合体，且大部分获得了成功，并日趋成熟。未来中国房地产发展的主流模式就是区域开发模式，是大规模的区域开发，其核心点就是解决综合配套的问题，商业、酒店、休闲娱乐等一系列的配套问题。城市综合体已成为城市发展的动力源泉，是推动城市发展的重要力量，在解决了规划设计建设难、开发节奏把握难、国外成功案例结合本土文化难、招商营销难等问题后，中国的城市综合体的发展必将走向成功。
参考文献
[1] 建设部住宅产业化促进中心[J].居住区环境景观设计导则.中国建筑工业.
关键词：商业综合体;交通组织;外部交通;内部交通 ;交通流线
中图分类号：C913文献标识码： A
1项目背景及简介
基地位于无锡市，规划总用地占地约51,437 ，项目总体平均容积率约6.0。基地紧邻无锡火车站，人车流密集；此次设计的为本项目的南区地块，总建筑面积约35万平方左右，包括五幢住宅共计483套；商业综合体一幢，建筑面积约65000平方左右，包括地上五层及地下一层商业以及超高层办公一幢，建筑面积约85000平方左右。
此次重点讨论商业综合体，由于项目目前尚在在建中，牵涉到项目名称，本文一律用“XX项目”代替。
2项目交通组织
交通组织是此类商业综合体设计的核心内容之一，交通组织设计合理与否，将直接影响到整个项目的工作效率及运转水平。因此进行交通流线设计是十分重要的。接下来我将从外部交通及综合体内部交通组织两个方面来具体设计这个项目的交通组织。
2.1 外部交通
2.1.1人行出入口
城市商业综合体的周围道路是人流交通动线中的重要一项，在设计人流主要与外部联系的确切位置时，首先考虑的是该项目周边道路现有交通状况。主大门及入口广场可面向主道路，入口的设置直接面对主要人流的来向，这样才能吸引人流及方便顾客出行。
地上人行出入口：本项目南侧的***路是项目基地周围最重要，人流量最大的一条道路，东南角位置优势更强于西南角，因此将主入口设置在东南角是最理想的。考虑到基地较大，为了方便人们从各个方向进入商场，在最初的设计中，我共设置了7个商业出入口，分别是西侧的A口，南侧的B,D口，东侧的E,F口及北侧的G,H口(见图一) ，之后我对这些口部做了更深入的研究和分析，发现虽然这样对增大人流引入量有好处，但却忽视了过多的口部设置对商业内部的人流有序引导的副作用，同时北部的H口打断了北侧住宅交通的连续性。并与住宅人流相互影响。因此在之后的优化方案中，我将AB口 DE口 FG口分别合并，并取消北侧的H口，最终形成了目前方案三个主要商业出入口的格局(见图二)。三个主要人行出入口的设置，既可以使顾客更加便捷的进入到商业体，同时也可以有效避免由于人流过大而造成的堵塞。
为了更好地将本项目南区商业与北区商业有机的联通，我选择在建筑东北角的二三层设置一条连接北区商业的空中连廊（见图三）。
地下人行出入口：为了让基地南侧的地铁站与地下一层商业无缝连接，在基地南侧设置地下通道，使得人们不用走到地面便可方便的到达建筑内部，免除了多余的步行距离，也避免受到外部气候的影响（见图三）。
通过地下地面空中三种交通联系方式更好地解决本项目同外部交通联系，更好地组织人流。
2.1.2车行出入口
由于“人”是城市商业综合体的动力源泉，因此在考虑车行系统的时候首先要考虑的是其便利性，怎样使人们便捷快速的到达综合体内部又将车流对人流的影响降低到最低，这是需要我们在设计项目的时候需要认真研究的问题。
经过我对周边交通的研究，最终决定设置了供商业、办公、货车、住宅使用的5个车行出入口（见图四），东侧设置一个小客车出入口，西侧设置了一个主要供商业，办公使用的进入地下停车车行出入口、一个货车出入口及北侧两个住宅出入口；
主要分析下客运及货运流线：
客运流线（见图五）：基地东侧设置的小客车出入口，目的是为了解决项目基地过大引起的商业店铺可能过深及消防疏散的问题，进入基地后在商业一、二层挑空处设置了大型的上下客港湾。顾客下车后可以直接进入商业核心区域。这样既解决了消防疏散的问题，又增加了商业的沿街面的长度；
货运流线（见图六）： 商业综合体的物流是综合体能够正常运行的功能性条件，其包含了商品的运输，仓储，搬运和装卸以及车辆的行驶和停放。如何保证货运流线的相对独立，与其他功能流线互不影响对此类商业综合体来说是非常重要的。经过许多方案的改进和比选，最终我将货运流线集中在地下二层处理。通过基地北侧的货运坡道货车直达地下二层，货运区采用环形的货车通道，将住宅停车与商业和办公类停车通过此封闭通道区分开，同时在货运通道周边均匀分布若干个小型卸货区，使得项目各个角落都有直接便利的货运服务。由于货车高度的要求，我将地下二层层高定为6米，这样既能满足较大货车对高度的要求，同时可以做出来一个层高三米的夹层，使停车位数量大量增加。
2.2 内部交通
对于本项目来说，南侧写字楼及北侧住宅部分的内部交通形式比较简单，主要以垂直交通方式为主，人们从首层入口层或地下车库分别进入建筑的核心筒，通过设置的电梯到达各自的楼层，这里主要介绍一下本项目商业部分的内部交通流线的设计。
楼层平面动线：
对于大型商业综合体来讲，水平交通和竖向垂直交通组成了内部人流交通动线。对于商业类建筑内部流线的设计原则，最重要的是要将商品或服务尽可能多的展示在消费者前，从而增加消费者的消费欲望。为了达到这种设计目的，常用的人流水平交通往往可以分为以下几种形式：
环形人流交通动线，环状流线能引导人们无意识的逛完整个环线，从而能接触更多的商品和服务，可以获得更为均衡的浏览率，提高交易成功率。
方形人流交通动线，方形人流交通可以形成导向性强的人流动线，并在主要节点处设置中庭或主力店，从而带动整体人流的通畅。
线性人流交通动线，此交通动线能够使布局紧凑，消费者方向性强，店铺浏览率高。
杠铃型人流交通动线，此形式交通动线一般将主力店设置于商业建筑的端头，普通面积不大的店面设置于中部，这样可以利用主力店的吸引力使人流在两个端头之间进行流动，从而提高了中间中小店铺的人流量，实现人流共享。
在设计本项目的内部动线之初，对以上这些流线的利弊都做了详细的研究和分析，也尝试了不同的方案，最终采用了优化后的“Y”字形曲线来作为本项目的主要商业人流动线（见图七）。由于项目单层面积面积较大，曲线的动线既能使消费者对整体的格局有所把握，不至于迷失方向，同时也避免了走道过于平直单调，一望到底，使整个购物过程缺少乐趣的问题。而且曲线的变化可以增加商业沿街面，提高商业铺面的整体价值。
楼层垂直动线：
在多层大型购物中心内，要诱导消费者们购物者前往楼上的楼层购物，这是楼层垂直动线要面临的问题，解决得好楼上的商铺也能成为“黄金铺”，楼层的垂直动线是在整个商业设计中非常重要的，成功的设计亦能提升商业价值。
因此我们在设计中要对垂直交通的易达性做更深入的研究。一般常用的垂直动线无外乎三种：自动扶梯、电梯、楼梯，一般使用较多的是前两者。为了使部分目的消费群能够直达目的消费地，在商业的主要入口附近都设置有垂直电梯，使人一眼就能看到，不绕弯路。中庭部位以剪刀自动扶梯形式，目的是使消费者能够接触到较多的商铺；外加了配合满足规范的疏散楼梯。通过这三种形式的楼层垂直动线布局妥当、搭配合理、分布均匀使整个商业布局更为紧凑。
中庭动线：
中庭是水平、垂直动线的关键点，是展现商业中心空间和特色景观的重要节点。以中庭为中心的垂直交通，是最有效、最直观的人流组织方式；其次中庭是整个商业的立体空间展示区，可以大大提高各楼层的商业价值；同时中庭也是临时活动、艺术展示、文艺演出的场所。在本项目的设计中，考虑到中庭是本项目最大的亮点之一，我们在设计上颇费心思。首先在顶上设计了大面积的采光顶，这样可以增加人们购物的舒适度，同时具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引消费者上楼购物有良好的推动力。在三层四层平面的南侧布置了极具人气的大型主力店，使消费者在中庭即可望到，从而提高了中间中小店铺的人流量。
最初的方案中,在主动线的关键位置，我们从一层到四层均设置了中庭，这里是步行空间的序列，这里人流集中，流量大，一方面提供场所供购物以外的活动使用，另一方面也是公共活动及休息的场所，部分中庭区域设置扶梯作为垂直交通，在中庭空间创造出活力和动感。但之后经过几轮内部的讨论和分析以及和业主、商业顾问公司的沟通中发现两个问题：
问题一：首层交通核心部分需要一个较大的活动空间区域,以便将来商业后期进行节日庆典及商业营销活动使用，但原方案此处设置的带自动扶梯的镂空中庭大大减小了有效活动区域的面积，而动线南侧两条分支处更能体现其区域的中心价值，于是我们封掉此镂空中庭（见图八），并重新设置自动扶梯位置。
问题二：南侧两个主入口处的带有通向地下一层自动扶梯的镂空中庭布置欠妥，自动扶梯的位置过于靠近地铁通道（见图九），这样容易减少了地铁人流经过更多商铺的客流量，于是我将这两个入口中庭适当缩小，并将自动扶梯北移，这样就解决了此问题，并使人流在商场中心区域到达地面，提高了人流在商场内部的停留时间。经过此轮对这些问题的调整，方案进一步优化（见图十）。
通过上述优化的楼层平面垂直动线及中庭动线后，结合商业业态的科学分布，对人流动线的管理和运用可以在导向人流流向和平衡人流流量的过程中发挥重要作用，使项目更加良好的运转，在给消费者提供更加舒适的购物环境的同时也为业主打造精品商业综合体提供了有力保证。
总结
在此项目的设计过程中，笔者深切的感受到了交通组织对整个商业起着至关重要的影响作用，笔者参与过不同的大型综合体的设计工作，每个项目都具有自己的特殊性，特别是商业项目，相比其他项目更具其独特性和多样性，按部就班、盲目借鉴都无法成就一个成果的项目。如何最大化商业运营价值是需要我们建筑师认真思考总结的问题。
当然商业项目的成果因素有很多，包括区位、招商、业态布局等等，本文就从建筑本身为例做阐述和分析，通过笔者对项目中遇到的交通组织的重点难点问题进行分析，总结出一些设计要点与原则，希望对以后城市商业综合体的设计及优化提供了一些参考作用。
参考文献
1 业态结合交通布局 多重流线提升价值广东经济出版社
关键词：商业综合体；成功；途径
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
城市化的急剧发展改变了人们关于建筑和城市的时空观念，建筑社会化和巨型化与城市设计立体化和室内化的双向互动催产了城市・建筑一体化的思潮和实践。诚如吴良镛教授所言：“城市化急剧发展，已经不能就建筑论建筑，迫切需要用城市的观念来从事建筑活动。在未来的世纪里，建筑师如果不注视城市，不具有正确的城市观，就不能了解世界，也不能全然了解建筑的任务。”可见，城市・建筑一体化是一种必然趋势。而城市建筑一体化的设计目标就是城市建筑综合体系。多元综合已成为当今建筑空间发展的一大趋势，综合体内部多种功能间相互协调、相互激发，使得建筑更加能动地发挥其职能和功效，这种功能互动带来了“整体大于部分之和”的集聚效应，产生了更大的经济效益。
1、城市商业综合体种类及特点
1.1、单栋综合体
建筑单栋综合体建筑从外形上来看，属于内封闭建筑形态，出入口处仅与城市交通量较大的城市道路相连，入口较大，具有较强的识别性，常以此来彰显标志性外观;可以将单栋综合体建筑看成是开放性内街空间，即空间形态为线性空间或具有节点型的中庭空间;空间结构是由回游式、穿越式和网络式组成的;商场交通常以扶梯为主，其是结合坡道、室内景观电梯等元素而进行设计的。
1.2、多栋综合体建筑
多栋综合体建筑常应用于旧城区改造中，一般位于占地面积为3万平方米左右，且原本就有一定规模的城市商业中心和社区中心;设计时常以原有的街道空间尺度为依托对商业、娱乐、休闲、餐饮等功能进行整合，为购物者创造自然、亲切的氛围;该综合体会以一个片区街道为主轴，各种高档专卖店、普通综合性商店、步行街及相关体育设施等。
2、城市综合体介绍
“城市综合体”是将办公、商业、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能，三项以上组合在一起，发挥各功能相互依存、价值互补的作用，形成多样、高效的复合建筑群，或综合大楼。
2.1、城市综合体的出现是城市发展和城市化过程中合理而又必然的产物，随着城市的发展，会受到人口剧增、用地紧张、交通拥挤等条件制约，城市就会有发展城市综合体的需求。它在城市区位中有两种关系：
2.1.1、都市CBD区，在城市的核心区为减少商务成本、完善城市功能。
2.1.2、城市副中心或CBD与副中心之外的优越区位，城市综合体起到转承聚集的中心作用。
2.2、城市综合体的主要特征：交通高可达性；高密度、规模大；物业复合互补；标志性；对外辐射性强。
2.3、城市综合体一般有五种发展模式：
2.3.1、商业核心模式，如深圳华润万象城。
2.3.2、酒店核心模式，如上海商城。
2.3.3、写字楼核心模式，如深圳皇岗世纪中心。
2.3.4、住宅核心模式，如深圳星河国际。
2.3.5、均衡发展模式，如香港环贸广场。
2.4、城市综合体由于其巨大规模和复杂功能等特征，成为城市服务、信息、物资等的重要载体，对城市发展具有巨大的影响和价值，大致有以下五点：
2.4.1、城市空间价值：丰富城市空间，引申延展并接纳更多的城市职能。
2.4.2、城市经济价值：提供就业，增加税收，促进城市化进程，带来巨大的经济价值。
2.4.3、城市文化价值：有利于打造城市品牌、标榜城市精神的符号象征，是城市文化和灵魂的标志。
2.4.4、城市复合效应：是区域社会、经济、文化娱乐中心，辐射作用强，升值潜力大。
3、商业综合体成功之道分析
运营者的考虑是必须具备有足够的人流，合理的动线设计，业态分布合理，有价值的人流，直接产生更多的经营效益，消费需求有漂亮的购物环境，物超所值的服务。而投资者的考虑，首先是资金流、租金、售价，其次是投资回报（想要达到8%~10%回报）。同时还要考虑获得地方政府的资源、资金的支持以及成熟的商业运营商，这样才能达到事半功倍的效果。优质商业地产运营模式是资源整合（资源无限放大溢出）订单商业（项目动工前与商户签订合同和招商合同签订）+低价拿地（动用有效的政府资源）+全产业链扩张（利用自身的商业资源）。
3.1、设计体系的整合
因规划的前瞻性、统筹性不足和缺乏人文关怀等问题，导致实际设计过程中出现了诸多问题，因此应该完善设计体系，通过规划与设计的整合使二者有机衔接．总体规划是控制、引导设计的重要因素．规划管理部门将规划原则、概念、控制要求等层层分解、落实到具体的项目设计上，以实现规划的目标，这是一个相当复杂的规划设计过程．简而言之，设计是面向实施的“设计”，是开发的行为；而规划是面向设计的“设计”，是控制的行为，两者本身存在着内在联系．对于城市综合体空间的开发建设，因地下空间资源本身不可逆的特点，必须从前期决策到整体规划、再到项目的具体方案，每一步设计都要用可持续发展的眼光做详细的分析论证，减少盲目性，加强前瞻性．日本东京六本木新城项目通过整体规划设计，定位为集高端住宅、高端写字楼、大型商业中心、凯悦酒店、电视广播中心、影院于一体的城市综合体．由于按照整体规划统一设计，各功能之间有很强的互补性和联动性，使得居住、购物、办公都极其便利，形成最具活力的复合功能城市街区．此外，该项目在设计过程中还体现了对人文的关怀，考虑融入文化、生活和休闲娱乐等建筑元素，使其成为东京具有文化品位的城市综合体，知名的城市购物中心和旅游中心．归根结底，其成功正是得益于其科学地整体统筹规划，注重“自上而下”的整体性与协调性，体现了以人为本的设计理念，做到了规划与设计的整合。
3.2、商业综合体经济性分析
城市商业综合体是一种以利益为主的经济价值体系，整体设计过程中，特别是交通空间设计时需对其经济适用性进行考虑。交通空间是城市综合体的辅助空间，虽其不具备盈利，但是其对商业建筑经营和利润有间接的影响。确保每个商铺都能拥有最大的临客流界面，或独特的空间，以吸引更多的客流。综合体建筑在整体形象上强调可识别性，在局部设计上则讲究横、竖线条的立面设计，对跟人发生亲密接触的元素如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，追求精细的细节设计。如商业综合体的主广场可以设计标志性的演艺中心为背景，将综合体外的人流有效引入综合体内部。综合体内部步行街的次广场要与地下出入口相连，并通过精心设计的铺地、小品、绿化，增加两侧商业店铺的活力。设计过程中要根据人们的活动心态，创造极具魅力的消费氛围，如过街桥、楼梯、自动扶梯、坡道的精心设计组合，形成综合体内部富有趣味的空间形态，在整个空间构成中，可以穿插设计了水池、花坛、台阶、树木、广告牌等景观要素。使商业综合体在弥漫营业气息的同时，也能达到经济适用的目的。
3.3、商业综合体商业销售阶段
第一，销售处设计：分为规划沙盘和本项目实际运营商业沙盘。第二，销售团队组建，销售团队最好是男性，尽量选择有财务专业或商业营销。第三，销售策略：商业销售时间选择最好在项目开业前一个月；集中签约仪式在后一周，商铺阶级开盘（租售留比、可售性：隔铺销售价格，价值不一样）；销售、招商要合作，销售速度1拖2带3，1~2楼连售、分售，面积宽、进深越浅越好卖；商业铺面进深是面宽的1:2和1:3的比例，餐饮进深13~15米为宜；价格策略，分为自己持有和销售。
4、结语
城市商业建筑综合体作为城市的重要载体之一，其已具有广泛的城市含义。在组织其外部形态，考虑其组合方式美观的同时，一方面要考虑到对周边城市环境的影响，尽量做到与周边环境的和谐，提高区域竞争力；另一方面要考虑其巨大的体态，尽量做到化整为零，在人们的视觉上弱化其体形，或者以细部优化分散人们的注意力。
参考文献
[1]郭雷.城市商业综合体交通空间设计研究[D].合肥工业大学,2012.
眼下，很多人在谈论要防止乡村发展过于商业化，进而对乡村综合体很排斥。但从中国乡村现有的情况看，被过度商业化的乡村，比如丽江、凤凰，我们能列举出几个？大家谈论资本下乡，实际有多少资本真正的进入了乡村？
现在的中国乡村，叫好不叫座，谈论乡建变成了时尚和情怀，但并没有多少资金真的涌入乡村。我们这几年走过的路很艰难，我差点因为谈理想、情怀死在半路上。呼声很高的热点民宿，不过是乡村里的九牛一毛，而民宿在乡村产业里又仅仅是星海里的小小一颗。“乡村发展过度商业化”本身是个伪命题，目前中国的乡村没有可持续的商业模式和回报率，自然不会有资本进入。我希望用商业的模式去实现中国乡村的复兴，情怀与商业并不是完全对立。我对乡村有感情，如果在乡村可以找到一个健康可循环的产业，这显然也是好事。同时，乡村的资源很稀缺和脆弱，在打造乡村综合体上需要谨慎一些。
我们做的“田园东方”项目被定义为第一个乡村综合体，即“田园综合体”，它是以田园和农业为核心，衍生出商业房产、旅游度假等其他业态。综合体首先要有一个核心，当把这个核心抽离出来，这个综合体就不存在了。此外要有多产业的叠合，并且这些产业是吸附在核心上的。单一业态很难做成综合体，比如整村打造成住宿，配套餐饮，这只能算是一个大酒店，并不能叫综合体。目前，国内对乡村的投资开发、乡村项目，尚未有成熟的产品。
我们在庾村做的项目只是综合体的雏形，1.0版本，植入了不同业态，如精品民宿、农园、部分文化和旅游业态，但功能分散，没有牢牢地黏在一起。所以，在2.0版本的无锡“田园东方”项目上，我们更多关注如何把产业综合效应发挥出来。现在，在浙江松阳榔树村和昆山冀家村所打造的项目，还算不上综合体，应该是乡村生活方式的聚落。我们会寻找小型聚落吃穿住行等基本业态要素一起进入乡村，并更注重对人的选择。对人的判断更倾向于感性的价值观判断――是否热爱乡村的生活，是否是环保和热爱自然的人，对业态是否有创新的可能性。乡村聚落类似一种乌托邦社区，这里的人有共同的理念。并且，乡村不应该只有旅游，而应该有别的产业，围绕第一批回去的人，慢慢会产生新的业态。这些业态跟当地的物产、文化、村民产生各种连接以后变成综合体，这需要一个创新的过程。乡村综合体并不是把城市商业综合体的模式直接植入乡村，而是去探索如何用更丰富的业态来复兴面临凋敝的乡村。
海峡旅游×朱胜萱 原舍・童廿（周庄）。
海峡旅游：很多人担忧乡村综合体的商业化会破坏乡村，您怎么看？
朱胜萱：“综合体”只是一个学术名词，没有褒义和贬义。很多人站在道义的高度忧虑资本会大量涌入乡村，这种担忧是多余的。有几个资本真正下乡了？在股票和商业领域，盖个写字楼、居住区动辄十个亿，你看到哪个地方花几十个亿建乡村了吗？如果有资本愿意进入乡村，我会希望它赶紧来。与过度商业化的丽江、凤凰相比，更多的是默默消失的村落。 生态农园，推行自然农发，采用传统的种植方式，同时结合现代技术，还原土地原始风貌。
海峡旅游：资本在观望乡村的市场，是因为乡村回报比较慢，产出比较低吗？
朱胜萱：深层次的决定因素是制度，国家制度是有瓶颈的。土地的权属问题，不管是农用地、宅基地还是集体用地，没有办法打通，不能贷款，也不能融资。它跟城市用地完全是两种性质，在乡村土地开辟的任何经营行为都是政策里面的空白。无论是宅基地的流转还是开发使用，它本身就不是商业可开发的领域，你有的只是使用权。如果哪天农民的土地可以自由交易，如果集体用地可以抵押，可以有融资的渠道，可以进行金融化运作，这就有大资本进入的可能了，但目前这是无法实现的。除此之外，乡村人才稀缺、交通也不便利等等，对于资本而言，都是风险。 没有既定的开发套路，不谈情怀营销，每一片土地上的原舍，都不仅停留在物质化的住宿概念上。而是让更多属于这片乡村的人停靠，聚集起来创造乡土惊喜。
海峡旅游：乡村综合体怎么才能做到可持续？
朱胜萱：第一个关键因素是选址，不同的时间段选择不同的地点。我们的大部分产品都在长三角，这个地区的消费升级较快，平原地区交通可达性较好。如果第一站我们选择贵州，那么它的影响力就没那么大，扩张力也不够。第二个是控制投资的规模，控制项目资金和现金流，回报率过慢也会有问题，这是循序渐进的问题。我们在莫干山的民宿有三家，2011年到现在，第三家还没开成，我们用谨慎小心的态度一步步往前走，控制投资和投资进度。第三是对于商业回报率欲望的控制，因为所有都是过犹不及的，要有耐心和节制。莫干山原舍从开始到现在都没有调过价，这就是对回报率欲望的控制，一定要做到持久。一个良性的项目，回报率应该在6-8年，基本上可以回本金。一般我们的租赁年限是20年，快则5年，慢则8年，太慢了就没有商业的价值。在投资之前可以做一个商业测算。
海峡旅游：您为什么会选择在浙江较为偏僻的松阳做项目？
朱胜萱：从短期效益看，松阳比别的项目的回报率会慢，因为松阳的配套和交通没有浙区域好。但从资源的稀缺性来看，它的人文底蕴和自然生态是稀缺的。如果单独一个项目的话，我不会选松阳。但是我们有八九个项目，从整个商业开发上而言，松阳是可以出好作品的，我需要一个好作品。
2015年开始，SMART开始研究乡村综合体，及如何通过乡创大会把聚集的资源、服务方和投资机构整合在一起。乡村是一种自然的状态，可以集众多小而美的产业于一体形成更为复杂的生态系统。 除去民宿，原舍更关心在地生活。目前原舍的足迹在江浙甚至云南快速延展：无锡阳山、南京苏家、苏州周庄、丽江松阳……
目前，简单地划分，乡村综合体大概有两种类型，一是公益组织和政府主导的公益类型，但公益类型缺乏专业的商业思维模式，在商业上很难持续;另一种是开发商式的商业类型，这种方式进入乡村很难成功。开发商模式适合简单复制和大规模投入，应对这种复杂模式需要面对很多困难，而和村民的产权问题，无论是对独立的民宿管理者还是大规模的产业投入开发商都是棘手的头疼问题。 因此我们认为乡村旅游更注重、更适合平台化思维。
在过去几年，大家都说乡建，乡建关注的重点在于村庄的硬体、硬件的建设上面。我们提出“乡创”概念，把美丽乡村和乡村创客两个因素结合。很显然，我们强调的是内容上的创新，和年轻创业者在乡村中起到的作用，把硬件建设放到第二步。你可以用“乡创聚落”“乡创孵化器”来描述它，它不是简单的乡村建设，更多的是把创业、创新、创客，把乡村的综合生态、产业生态、乡村文旅、美丽乡村集中到一个点上，去找到一个解决方案。目前，众筹众包以及民间力量在寻找的自下而上的生长模式更适合乡村。在这些资源里我们认为可能涉及到的有：精品酒店、客栈民宿、农厂农庄、特色餐饮、手作民艺、亲子见学、有机农业、生鲜电商、新媒体、NGO、设计类等。当这些资源链接到一起的话，将会发生一个不可限量的化学反应的生态圈。
SMART一开始是和公益组织一起进入乡村，“精准扶贫”，以乡村的发展成长为导向，在公益和商业之间找到一个平衡点，以社会企业模式去推进，这是我们乡村策略的重要基础。我们的地产基因很强，可以从商业角度，在业态配置和内容方面对乡村进行评估和策划，将公益和商业视角进行结合。从公益角度进入乡村，非盈利地帮乡村营造发展机遇，更容易和在地达成共识。
“乡村创客”，乡村的灵魂、内核和驱动力不在于修建了多少栋房子，而在于是否有乡村创客，这是我们乡村综合体的基本元素。我们试图在一个村子引入二三十个不同的乡村创客，覆盖民宿、餐厅、手作工坊、亲子田间见学、营地教育、有机农业、生鲜电商等创业内容，把乡村创客聚集起来，形成聚合效应，提高创客成功率，同时也做乡村需求的发声方和内容提供方，双方相互需求。没有这个平台以前，双方信息是不对等的。
海峡旅游×王旭
海峡旅游：一些人觉得“乡村综合体”太过商业化，您怎么看？
王旭：SMART的价值观是，尊重多元价值观，商业和公益各有短板和优势。对我而言，“综合体”是中性的词，有商业综合体，有度假综合体，乡村综合体，也可以叫民宿聚落、乡创聚落。就像很多人在抠精品酒店、民宿、客栈的差别，对我们而言没有太大的不同，都是住的问题，无非就是有标准化、非标的差别，我们应该对背后的产业生态做研究。
9月11日，峨眉山公告非公开发行股票方案，拟以不低于19.96元/股的价格发行不超过3010万股股份，募集资金不超过6亿元。募集资金将分别投入峨眉山旅游文化中心建设项目、峨眉雪芽茶叶生产综合投资项目、成都峨眉山国际大酒店改建装修及补充流动资金。本次增发投资项目属旅游产业链延伸，基本契合峨眉山的资源禀赋特征，我们认为项目建设将对公司中长期发展产生积极影响。
再融资项目延伸产业链
本次再融资项目有助于公司延伸旅游产业链，打造多元化业态，符合对公司中长期发展趋势的判断。此次非公开增发募集资金投向中的峨眉山旅游文化中心项目，位于峨眉山市区，名山东路和佛光南路交汇处，距离峨眉山这座天下名山山门约6公里。旅游文化中心将是一个以旅游演艺为核心，旅游休闲为补充，融合佛文化、茶禅文化和峨眉武术文化等元素，集演艺、餐饮、旅游购物和立体摄影等为一体的复合型旅游项目。项目总投资约2亿元，总用地面积35594平方米，包括一个含歌舞剧、话剧、戏剧、音乐剧、交响乐团、会议等多功能的甲级剧院，以及峨眉山文化主题餐厅、旅游购物区、三维立体摄影中心等综合旅游休闲设施。
目前峨眉山市较大规模的文化演艺节目有大佛禅院景区的《圣象峨眉》和灵秀剧场的《印象峨眉》，但无论是每年接待的观众规模、还是市场影响力，均较为有限，不构成主要的竞争威胁。峨眉山作为传统管委会体制下的一线景区，市场化营销意识相对较强。游客人数的较快增长在相当程度上得益于公司较为成熟的营销体系。针对旅行社的渠道营销能力较强，针对散客市场的市场营销也井然有序。这两年公司在网络、微博的营销力度不断加强，有效降低了营销成本，亦扩大了辐射范围。目前，峨眉山接待游客中接近50%来自于团队，如公司采取当前旅游文化演艺产品一般“加点、返佣”的运作模式，应能够相对较快地度过盈亏平衡，形成盈利能力。
现有业务支撑中短期业绩增长
今年年底开通的乐雅高速、明年7月通车的成绵乐城际铁路、2年后有望建成的第二条上山道路，这些景区周边及内部交通的改善，将支撑未来几年游客接待量保持稳定增长。门票提价最快将于明年3月底实施新价格，届时进一步催化门票业务的增长；明年旺季，金顶二索道的投入运营，有望推高索道搭乘率。红珠山七号楼改造后市场情况较为乐观，但短期内暂无利润贡献。
近几年周边交通通道逐渐打开，峨眉山自驾游快速兴起，旺季景区交通十分拥堵，只能对道路实施管制。8月，乐山市交委相关负责人表示，峨眉山景区第二条上山道路即将开工，建成后将在一定程度上缓解上山交通压力。然短期内，由于三季度受经济持续下行、2011年高基数以及恶劣天气较多的影响，预计全年游客增速预测值为10%。预计2012～2014年接待游客量分别为285万、320万和355万人次，见下图。
目前峨眉山景区旺季门票150元，淡季90元。8月31日，峨眉山景区门票调价听证会举行。会议讨论的提价方案一拟将旺季门票调至187.5元、淡季112.5元；方案二拟将旺季门票调至185元、淡季110元。同时取消景区里黄湾收费站6元/车次的收费。21名听证代表中，6人同意方案一，14人同意方案二，1人建议暂缓涨价。最终提价方案需待四川省发改委审批后公布。
从听证会现场反馈情况看，提价到185元是大概率事件。在保持其他假设不变的前提下，认为如价格提至185元，游客量为320万人次，全年实际票价若为150元（折扣率为81.1%），则将增厚2013年每股收益0.1元（原假设为门票150元，折扣率为85%，游客量为320万人次）。综合考虑游客量增长及景区提价效应，对未来3年门票业务收入预计分别贡献3.66亿元、4.79亿元和5.42亿元。
小幅上调盈利预测，维持买入评级
根据近期门票提价听证会情况内容及最新的周边交通项目建设进度，预计2013年3月底起门票提价至185元（旺季价），2012～2014年实现的归属于母公司净利润分别为1.83亿元、2.53亿元和3.05亿元，3年复合增速为28%，对应每股收益分别为0.777元、1.076元和1.295元。提价将影响2013年业绩0.10元，即不考虑提价，2013年业绩预测为0.976元。如考虑增发后股本摊薄影响，预计2013～2014年每股收益分别为0.954元和1.148元。
