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两年以上工作经验 | 女| 25岁（1986年9月10日）
居住地：深圳
电 话：138********（手机）
E-mail：
最近工作 [2 年4个月]
公 司：XX房地产开发有限公司
行 业：房地产开发
职 位：营销主管
最高学历
学 历：本科
专 业：房地产经营管理
学 校：深圳大学
自我评价
为人处事认真踏实，有很强的责任心；有团队合作精神，有激情，有较强的组织与沟通能力；有一线施工现场工作经验，负责海外大型项目的预算及成本管控工作，积累了丰富的项目经验。
求职意向
到岗时间： 一个月内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 深圳
期望月薪： 面议/月
目标职能： 部门主管
工作经验
2009/8—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年4个月]
所属行业： 房地产开发
营销部 营销主管
1.在《XX别苑》项目担任营销主管工作，主要负责：
2.案场管理，保证案场流程规范，监督案场制度的执行，负责帮助销售人员解决销售过程中的各种疑难问题；
3.负责人员招聘、确定岗位分配及管理；
4.组织销售人员进行市场调研，销售资料、说辞的汇总、整合、制定；
5.参与定期营销方案的制定、参与产品定价方案的讨论、制定；
6.负责销售人员的业务培训（接待流程、签约流程、合同制定、按揭手续、入住流程、房产证下发手续等）负责销售人员考核工作；
7.负责成交、交款、催款工作的统计，与各有关部门协调相关工作，制作报表；
8.所带团队销售业绩排名“月冠军”，“年冠军”，XX年下半年成交金额占总成交额的70%，超额完成销售任务。
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2008/7--2009 /7：XX物业有限公司 [ 1年]
所属行业： 物业管理/商业中心
商业物业管理（客户服务、行政管理） 物业管理经理/主管
1、负责商铺的日常管理、协调处理投诉及安排协调维修工作；
2、协助开发商商业管理部门对业主、包租商铺、租赁商户的梳理管理工作；
3、协助开发商商业管理部门操作商铺招商工作；
4、协调商务区对于商业街及商业综合体的行政管理规范；
5、参与协调和执行各级领导的参观及考察工作；
6、监管小区会所工作。
教育经历
2004/9--2008 /7 深圳大学 房地产经营管理 本科
证 书
2007/7 国家注册二级建造师
2007/6 国家造价员资格证
2006/12 大学英语六级
2005/12 大学英语四级
关键词：房地产开发；经营管理；分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品位的要求需要，提高房地产的开发项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。
1 土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法
房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
2 项目管理与基础管理
由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。
3 物业管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。在许多西方发达国家，物业管理都是由专业化公司承担，而我国是在上世纪九十年代初才开始从香港引入物业管理（facility management）的概念。十年左右的时间全国各地都成立了不少物业管理公司，但是大多数管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。物业管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。在这样的境况下，对有志于塑立品牌、开拓市场的房地产开发企业来说，既拥有了前所未有的机遇，同时也面临严峻的挑战。一流的物业管理服务成为房地产企业争夺市场的又一张王牌，而这就需要企业以顾客满意作为经营管理中的行为准则。即以高素质的人才构筑企业的核心，建立规范化的物业管理流程和制度（客户部接受住户的咨询、投诉，维修部立刻派遣人员到现场处理，保安部提供一天24的安全服务，绿化保洁部门保持美丽舒适的环境等），制定合理的物业管理费用、并实行财务公开，创造人性化的生活空间（定期和住户交流，节假日的问候或礼品，举办住户共同参加的文艺晚会）等。物业管理是房地产企业开发经营过程中的重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义。
4 房地产开发项目管理的具体措施
4.1 房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。
4.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
4.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制
房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。
5 结束语
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。
参考文献：
[1] 刘惠敏，韩传峰, 陈伟.大型商业房地产项目全过程管理[J]. 房地产开发，2011，（09）.
[2] 李娜，刘守涛. 循环经济与房地产业[J].上海房地, 2010，（04）.
关键词：土地政策；信贷政策；房产税；业态定位；发展机会；项目融资；精细化管理；创新
一、土地政策、房地产信贷政策与现代化管理方法
目前，房地产开发市场竞争愈演愈烈，市场竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。随着我国城市化进程的不断深化、房地产市场的蓬勃发展，以及政府对土地市场的垄断，优质土地资源越来越稀缺，土地价格正在以超越房价的速度急剧增长，而与此同时，土地政策对企业资质、企业资金、企业资格审查要求越来越严格，土地政策对企业拿地的影响越来越大。在信贷政策方面，要企业要严格执行差异化的住房信贷政策，这些新变化对房地产市场会有很大的影响。房地产企业应调整战略以及时跟进来应对这一结构性调控。要想在国有土地出让项目招标中获胜，除必须是具备企业资质和整体实力外，还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业达到生产诸要素最合理的科学的配置，运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步以达到最大的经济效益。在房产开发和建设过程中，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而，取得最大的经济效益，成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中，经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用，是企业在竞争中的很大的成败因素，现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。
二、项目管理与基础管理
由于房地产项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制信息反馈总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
只有认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变因素的影响。在实施现代化管理过程中，离不开基础管理，如计量管理，监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法，都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据。
三、项目管理应回避的风险
加强开发项目的经营管理，保证项目目的目标的实现，实现企业稳步发展的关键过程要注意回避以下风险。
1 项目的定位风险和投资支持能力风险。
项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的指导项目决策。项目可行性研究报告出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾是对企业资金筹措和融资能力过高地估计，没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准，成本过程控制严重失控等突发性事件的原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。
2项目建设的创新和风险政策风险
随着国家对房地产项目的严控大环境的来临，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的这种情形下，为了服务目的追求项目与周边项目的差异性，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的创新也是极具风险的更何况正常地创新本身就是有风险的。政策风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律和法规，掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
四、提高项目管理人员素质，科学实施项目管理
要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用信息管理的方法，进行全方位的网络管理。同时，要求项目体每一位管理人员，不断对自身充电，接受上岗培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理的素质，决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
五、项目融资与产品定位
房地产企业应根据市场的环境要素、自身的特点和需求以及市场规则拟定符合企业和开发项目发展战略的融资事务安排。融资方式很多，对于项目性非金融机构贷款，可以采用私募股权基金。私募股权基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。私募股权基金在经济发展中具有积极作用，对于急需发展的现代服务业、高新技术产业、各类消费品制造业和消费服务业大都以中小企业和民营企业为主，而现有的金融体系却没有为他们提供相应的融资渠道，因此，这个领域就成为私募股权基金大有作为的领域。而房地产信托REITS（房地产投资信托基金），也开始走入人们的视野，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可以上市流通。
如何有效避免区域市场产品雷同，寻求差异化的产品供应策略并满足目标市场需求，是现阶段房地产开发商实施开发行为时首先要解决的问题。住宅需求的变化，充分而细致地划分市场，是项目成功的关键。住宅的不动产属性，决定了产品供应在规划时就必须符合区域人文及历史条件、充分考虑周边现存物业形态、迎合区域消费习惯。
六、对房产税政策解读和对二、三线城市的展望
【关键词】房地产；经营管理；价格决定；构成；分类
在市场经济条件下，房地产价格的基础是价值，其构成表现为土地，建筑物等货币表现形式。现实房地产的价格受市场需求和供给的共同作用而形成。市场供求关系的影响具有一定的波动性。房地产作为实物、权益与区位的综合体，在房地产经营管理过程中，必须重视对房地产的价格特征、价格决定、价格构成和价格分类的研究。
1、房地产价格的特征
1.1地域性
房地产即不动产，其固定不变的区位是决定价格的一个根本因素。房地产地域性的特征不但使其外部效应表现得更为突出，使房地产市场隐含一定的地域性垄断。
1.2异质性
房地产由于其区位、自然、经济的差异和建筑物式样、朝向、规模、装修、设备等方面的差别，强化了其异质性。房地产商品的异质性主要表现为位置固定性、质量差异性及面积有限性等特征，这使得房地产市场上不能实现统一价格。
1.3趋升性
房地产价格一般具有趋升性。长期来看，由于房屋使用功能的永久性与居住需求的不变性导致房地产具有增值、保值性。房地产商品的相对稀缺、土地供给缺乏弹性、城市人口的增加、生活方式改善、消费者收入水平提高及技术持续进步等多种因素决定房地产价格的趋升性不可避免。
1.4权益性
房地产价格实际是一种权益价格。由于价格是对依附于房地产上的权利的衡量，实物状况相同的同一宗房地产按其不同的权益要求而可以具有不同的价格。
1.5政策性
房地产行业关系到国计民生，其市场发展形态和价格水平受到政府政策的重要影响。土地市场受政府的严格把控，土地的权属性质、稀缺性以及耕地保护的必要性决定了政府一定要直接参与土地资源的配置。政府的各类土地利用规划以及相关土地保护政策都会对区域土地价格产生重大影响。国家和地方各种宏观经济政策及房地产业本身的调控政策对房地产价格的影响也很大。
1.6多样性
房地产价格既可以用买卖价格即出售价格表示，也可以用一定期间的收益，即租赁价格表示。租金代表一定期间的收益，将收益以适当的折现率折现，就可能得到买卖价格。
2、房地产价格的决定
在市场经济条件下，房地产商品的价格及变化趋势由供给与需求共同决定；反之，房地产商品的价格水平及变化又引导供求数量的调整。房地产供给是指在一定市场条件下房地产的生产者或持有者愿意并能够提供给市场的房地产数量，它反映出市场条件与生产者或持有者供应意愿之间的对应关系。这里的市场条件包括房地产价格、需求者收入水平、相关商品的价格，建材、家具等互补品、消费者偏好、厂商营销手段和价格预期等。在房地产供小于求时，形成卖方市场，价格上升，供给增加，需求出现减少，实现均衡。反之亦然，市场机制运行的结果是最终趋向于市场均衡。
3、房地产价格的构成
房地产价格主要由房地产开发成本和利润两大部分构成。其中，房地产开发成本是开发企业在开发和销售房屋的过程中发生的士地取得、建筑安装、市政配套、营销管理等各种支付。利润指房地产开发企业在销售房地产的收入中扣除成本和税金以后的余额，利润总额往往由营业利润、投资收益和营业外收支差额三部分构成。开发成本是决定开发企业回报以及下一生产周期房地产供应的重要因素。只有房地产价格等于或大于开发成本，开发商才能补偿耗费的资金，开发活动才能够持续下去。开发成本的构成是以生产费用为理论基础的成本价格的组合，它与市场价格有房地产开发建设涉及较多环节，所以开发成本的构成包含较多内容。以住宅开发为例，从房地产开发企业经营核算看，主要包含以下几部分。
（1）土地费用。土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。由于土地自然供给有限，经济供给缺乏弹性，土地费用在房地产价格中所占比例有逐步上升的趋势。
（2）前期工程费和建筑安装工程费。建筑安装工程费是用于建安工程建设的总成本费用，即房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例较大。市政公共设施费用。
（3）管理费用。管理费用主要包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、培训费、养老保险费等，一般在整个成本构成中所占比例较小。
（4）贷款利息。贷款利息的大小与所开发项目的大小以及融资额度的多少等因素具有密切关系，其所占成本构成比例相对不稳定。
（5）税费。包含税收和行政性费用两部分。
4、房地产价格的分类
房地产与一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地产市场的特殊运行规律，决定了房地产价格的分类形式具有多样性。不同的分类方式以及不同的价格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分类：
（1）成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。
（2）市场调节价、政府指导价和政府确定价。
（3）基准地价、标定地价和房屋重置价格。
（4）土地价格、建筑物价格和房地价格。
（5）总价格、单位价格和楼面地价。
（6）所有权价格、使用权价格和其他权益的价格。
（7）买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、保险价格。
（8）现房价格和期房价格。
（9）起价、标价、成交价和均价。
（10）保留价、起拍价、应价和成交价。
参考文献
[1]刘亚臣.房地产经营管理.大连：大连理工大学出版社，2008.3
[2]朱丹.地价与房价的关系不同观点分析.商情，012年
[3]王丽玫，李广辉.影响房地产价格的因素分析.廊坊师范学院学报：自然科学版，2008年
关键词：房地产企业；经营；经济双重性
房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。
一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式
主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。
（一）双重管理
1.价值链管理
企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。
2.利益链管理
利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。
（二）双重管理的作用
1.适应市场竞争
我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。
2.企业发展的必然趋势
每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。
二、现阶段房地产企业双重管理策略
2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。
（一）国际平衡计分卡的应用
不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。
1.内外部指标的双重设定
平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。
2.财务指标与非财务指标的双重管理
平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。
3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准
这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。
（二）双重内部控制
1.不相容职务分离
房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。
2.资金管理流程的完善
房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。
三、结语
房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。
作者:李茜囡 单位:中国人民大学
参考文献：
关键词：新形势；房地产；管理；建议
房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。
1 以可持续发展理论为指导
1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。
1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。
1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。
2 引进人才
房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。
3 注重财务风险的控制
房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。
4 加快企业战略转型
随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。
结束语
综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。
参考文献
[1]乔敏.新形势下的房地产经营管理[J].经济师，2014，7：285+289.
1.1地理位置的不可移动性
房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业，而这些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地产企业在选择或开发项目时，应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。
1.2项目的投资风险大
房地产不同于其他商品，它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险，具体体现在以下2点：①由于房地产项目的开发时间长，所以，可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响；②由于其地理位置的不可移动性，在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。
1.3投资建设的成本高
众所周知，房地产开发项目是一项资金密集型产业，其投资开发成本比较大，如果没有一定的资金作支撑，企业是很难在房地产市场中立足的。此外，由于房地产项目开发的风险比较高，如果企业没有坚固的基础，就很有可能面临倒闭的风险。
1.4项目开发建设的周期长
房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物，大家都知道，一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力，还需要较长的时间。为了适应市场需求，现代建筑越来越趋向于美观时尚，同时，工程还要保质保量完成，这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。
1.5项目开发建设的环节多
目前，在我国实行的房地产开发建设管理制度中，将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系，比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时，必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样，才能使工程顺利竣工。
1.6项目建设资金的周转速度较慢
房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转，从设计图纸、招商引资，到雇佣工人、施工、竣工，这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的，资金的周转速度下降，对项目的开发造成了一定的消极影响。
1.7受国家政策因素的影响较大
房地产企业作为全国企业中的一份子，其运作状态必然受国家政策的约束和调控，所以，任何房地产企业，不论何时何地，都要严格遵守国家经济、法律制度，将国家利益放在首要地位。
2房地产项目经营管理的问题
2.1缺乏项目建设的成本管理意识
大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上，缺乏对项目造价成本的预算。俗话说，“没有规矩，不成方圆”，这对房地产企业来说也是一样的，如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束，就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况，对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。
2.2企业内部的管理链条不完善
目前，虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善，但是，仍然存在一些漏洞，这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作，进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。
2.3缺乏对历史经验的分析和总结
房地产市场需求的变化性是极大的，许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响，很容易在竞争中处于被动地位，所以，企业要想在房地产市场中居于不败之地，就必须从多方面入手分析市场动态，总结历史经验和教训，发展自身优势，摒弃劣势。
2.4没有准确掌握各方面的动态信息
企业要想获得发展，就必须与时俱进。所谓“与时俱进”，指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境，包括市场环境、经济环境和政治环境等，及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看，许多企业并未准确掌握信息的动态，大多数企业仍然处于消极被动的地位。
3经营管理的原则
3.1坚持可持续发展的原则
可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的，它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业，在项目开发和经营管理的过程中，既要考虑企业的经济效益，又要注重该项目的环境效益、社会效益，不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。
3.2坚持创新性原则
随着社会经济的发展和科技的进步，创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力，小至个人、家庭，大到社会、国家，各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业，应该从产品、科技等方面入手，不断创新，这样才能实现企业的长足发展。
3.3坚持科学定位的原则
市场是一个不断变化的动态因素，任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此，为了应对变化莫测的市场环境，中小型企业应格外重视市场的分析和定位，尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场，从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样，才能更好地规避风险，提高企业的竞争力。
3.4坚持动态管理和优化组合相结合原则
房地产企业要想实现动态管理和优化组合，就必须建立一个内部信息管理系统，安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息，并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略，对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样，才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。
4经营管理的方法
4.1培养高端人才，保证综合效应
企业要想取得发展，就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业，培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度，经常召开职工教育大会，提高职工的自我角色意识，同时，还应该建立和完善职工培训制度，定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样，才能培养出高素质的员工。
4.2加强对内外部风险的控制
企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同，主要可以分为企业内部风险和外部风险；按照内容的不同，可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问，企业的经营风险是不可能避免的，我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点，企业就必须建立和完善风险控制体系，形成一个专业的防范风险的体系。
4.3适应新形势，实行战略转型
面对越来越严峻的国内外宏观经济形势，房地产企业必须及时调整发展战略，完善企业内部的监督管理体系，在企业的目标决策方面实行战略转型，进而提高目标定位的准确性和决策的规范性，实施全方位、可持续发展的经营理念。
5结束语
第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开
发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。
第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条房地产开发主管部门应当会同有关部门，建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。
第六条省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
设区的市和县(市)人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门，按照规定的职责，负责与房地产开发经营有关的管理工作。
第七条县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有
关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批，以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。
第二章房地产开发企业
第八条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内，出具书面意见。
第九条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)注册资本金在五百万元以上；
(二)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
第十条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，
持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)法定代表人的身份证明；
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同；
(六)企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。
第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。
未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。
第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房
地产开发项目，不得越级承揽项目：
(一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；
(二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；
(三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；
(四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。
第三章房地产开发建设
第十三条房地产开发主管部门应当根据城市规划、
土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政
区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的
房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政
区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。
第十四条房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：
(一)项目的性质、规模和开发期限；
(二)经批准的规划设计方案；
(三)资本金到位和开发建设投资完成情况；
(四)拆迁补偿安置情况；
(五)开工日期和建设进度情况；
(六)按规定应当记录的其他事项。
第十五条房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。
第十六条房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。
第十七条住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。
第四章房地产经营
第十八条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。
第十九条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。
第二十条商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十一条计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。
第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。
第二十四条房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。
第二十五条房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：
(一)房地产开发企业的营业执照；
(二)房地产开发企业的资质证书；
(三)土地使用权证书；
(四)建设工程规划许可证和施工许可证；
(五)竣工验收的备案证明。
第二十六条销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。
第二十七条销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第二十八条销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。
第二十九条商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问0题1的2，3房4地5产6开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。
第三十条在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。
第五章法律责任
第三十二条房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元；对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。
第三十三条房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对房地产开发企业未按规定核发资质证书的；
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的；
关键词：房地产；成功经营；管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
前言：近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产产业也异军突起，发展速度惊人，但是随着房地产企业的数量急剧增加，带来了负面的影响，也就是现在社会上存在的供大于求的现象，也催生了激烈竞争的房地产市场。随着人们的生活水平的提高，对住房提出了更高的要求，以品牌经营为核心，房地产企业如果想保持自己在市场上的竞争力，必须有成功经营模式，现在的普遍的成功经营模式是：以品牌经营为核心，以科学先进的企业内部管理和外包管理为基本素质,应具备房地产营销策划、项目管理和物业管理三大技能,谋求在建项目数量和管理能力的平衡、品牌发展和业务扩展的平衡、企业文化建设的平衡以及企业知名度和企业美誉度的平衡。怎样打造房地产企业成功经营模式呢？它现在成为房地产企业研究的热点问题之一。
1.浅析我国房地产企业管理现状
我国房地产产业发展极为迅速，而企业管理体制改革的速度跟不上，于是导致现在房地产企业管理上出现诸多问题。以前房地产市场竞争不激烈，房地产企业管理模式单一，现在房地产项目市场竞争激烈，更是凸显了房地产企业的管理问题。例如，房地产企业很少注重房地产项目管理体系的设立，企业不注重品牌意识，从事房地产项目管理的人员技术水平跟不上发展步伐，在确立房地产开发项目前未进行科学研究等。众所周知，经营管理是一个企业的主导者，它决定未来企业的发展与衰落。这些管理问题直接遏制着房地产企业的进一步发展，如何打造房地产企业的成功经营模式是现在房地产企业所关注的话题之一。
2.剖析如何打造中国房地产企业成功经营管理模式
2.1房地产企业须将品牌经营作为管理核心
随着房地产市场越来越激烈，商品住房的种类也五花八门。近年来，人们的生活水平得到了极大地提高，对住房也有自己的要求。所以这引起了很多房地产企业的关注，开始重视自己的品牌建设，主要围绕人们的大众需要进行建设，来吸引更多的客户，现在房地产企业已将品牌经营作为管理核心，打造企业品牌已经成为房地产企业的发展的一个战略决策。21世纪，一个信息时代，现在人们都注重品牌的知名度，形成了品牌效应，很多房地产企业都在开展自己的品牌经营管理活动。举一个真实的例子：资金宏厚的万科地产集团，在全国的市场进行系统地调研，经过整个经营管理团队的研究，最终以“建筑无限生活”为主题，作为自己的品牌口号，并为自己的品牌举办相关会及设计广告等，这极大地提高了万科地产的知名度，也使万科地产成为中国第一个国家认定的房地产类的驰名商标。当企业的品牌已经在消费者中有好的口碑时，这就可是使自己的品牌得到扩展，比如说企业推出了新产品，由于品牌效应，可以减少新产品的市场风险。这就是品牌带来的无形且巨大的经济价值。随着品牌效应的作用越来越大，现在中国房地产企业不断加大投资品牌经营的研究，在保持自己的竞争优势外，扩大房地产市场占有的份额。有些中小企业没注重品牌经营，现在已纷纷退出市场。现在的知名度高的房地产企业已深深获得消费者的信任，这就让他们考虑的时间变短，直接能够做出购买决定，无形中带来了更大的经济利益。从表面上看，品牌经营活动上的投资看不到实际的收益，但是在无形中，已给房地产企业带来数以亿计的回报。除此更有利于房地产企业进行指定扩张战略，有品牌的知名度作为保障，企业能进行开发更多的房地产项目。
总而言之，品牌策略是房地产企业的重要发展战略，而品牌经营更是整个房地产企业管理的核心，它直接影响着房地产企业发展的未来。
2.2探究房地产企业重视内部管理和外包管理的必要性
房地产企业除了主要实施品牌经营战略外，还应关注内部管理和外包管理。首先说下内部管理，内部管理是企业的素质之一。管理企业的员工是内部管理的基本工作，再次基础上开发项目时做好标准化管理和保证项目的质量。俗话说：“无规矩不成方圆”，管理工作必须有自己的组织机构和规章制度，同时形成自己的企业文化。因此，房地产企业要获得良好的健康发展，必须有自己特色的内部管理体系，这是房地产企业成功的不可或缺因素之一。房地产项目质量的保证是企业发展的基础，制定的企业制度是为了达到更高的工作效率，还能够将员工凝聚在一起，一起为企业创造价值。而外包管理，它是另一个基本素质。房地产经过投标项目之后，并不是自己去开发、建设、管理、监督等，而是采取外包的形式，房地产企业负责去选择优秀的设计团队、施工单位等，来进行开发自己的项目，这样能够降低风险，使企业内部资金能够正常运转。这样的话，企业可以将自己的资金投入新的项目，使自己的企业竞争力更壮大，所以外包管理是房地产企业的基本元素之一。
2.3分析房地产营销策划、项目管理和物业管理是房地产成功的不可缺少的技能
如果房地产企业没有制定房地产营销策划的能力，那么这个企业将不会得到长远发展。在房地产企业开始开发项目时，前期需要有预期的销售计划，也就是营销计划。如果进行盲目地开发，而不研究后期的营销计划，这将会增大房地产企业的投资风险。所以在做营销策划方案，需要考虑这几个元素。首先要做好市场调研，了解现在消费者的需求；其次要和一些专业的广告设计团队合作，达成理念意向。项目管理房地产企业就成立的项目开发公司赋予的职能，当一个项目竞标成功时，房地产企业将成立项目开发的分公司来完成项目的开发和销售，这就关系到企业的后期获得的经济效益，房地产企业要组建技术水平高的团队来保证项目的质量和销售额，所以项目管理是企业的重要技能之一。物业管理是项目开发过程别是售后的物业经营管理的工作，物业管理公司的出现有两种形式，一种是房地产企业承包给别的公司，另外是从事项目管理的公司转变而成，现在由于承包给别的公司出现管理人员素质低下，经常与业主闹纠纷，损害企业的形象，所以房地产企业应组建自己的物业管理团队，在物业建成后移交给物业公司过渡管理，待物业业主入住达到一定规模可按相关规定由业主自治或选聘其他物业公司进行管理，这样既能迅速解决物业交接初期的业主与开发商因各种原因产生摩擦，又能辅助企业品牌经营。
3.深度解析房地产成功的保障因素
房地产企业开发的项目越多，就要分配资源进行管理项目，这两者之间的调度是考核房地产的管理能力指标。开发项目多时，如果管理能力不足，则会导致质量的下降，也严重威胁了企业的发展。所以要科学地调整项目数量和管理能力的关系。另外，投资在品牌经营的力度不要过大，否则业务拓展有限，导致经济上的浪费。在打造自己的品牌时，除了扩大知名度外，一定通过质量保证，来提高企业的美誉度，这才是房地产能够长远发展的保障。因此知名度、美誉度这两个因素需要与企业并存。
4.结语
房地产已经经历了20多年的发展，但是正是由于房地产产业的迅速发展，带来了供大于求的现象，也使房地产市场的竞争日益激烈。房地产是否健康发展直接影响我国的经济，可见其地位的重要性。现在房地产的经营管理模式仍面临着严峻的问题，必须要运用成功的经营管理模式，才能保证房地产企业在市场上旺盛竞争力，让房地产企业走上健康发展的道路。
参考文献：
