时间：2022-08-17 13:15:02
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=、开办“生态农业与旅游专业”是适应国民经济和社会发展的基本需要而进行的一项专业调整改革。党的十六大提出==世纪前二十年是我国全面建设小康社会的关键时期，在这一时期产业结构的战略性调整和社会转型是社会经济发展的主旋律。传统农业应向市场化、产业化、集约化和高附加值的方向改造和提升，而新兴的旅游产业将成为国民经济最具活力的支柱产业和经济增长点。生态农业和旅游产业的有效结合正适应了农业结构的战略性调整和大力兴办旅游业的客观要求。世界旅游业从==世纪==年代中期已上升为全球第一大产业，==年代中后期，产值已达到了=.=万亿美元，直接和间接从业人员=.=亿人，年增长速度达=以上。随着居民收入的增长、假期制度的改革，旅游交通的便捷和对外开放程度的提高，我国旅游业呈现出高速不平衡增长的态势，旅游业产值增长超过GDP增长速度，截止====年底全国第四批国家级风景名胜区评定后，全国共有国家级风景名胜区===处，其中绝大多数为自然风景名胜区，属于生态旅游区的范畴。河南省旅游事业近几年正焕发出生机和活力，生态旅游的地位逐年提高。河南省委省政府旅游工作会议以及国民经济和社会发展的十五计划都把旅游业作为支柱产业，大力扶持其健康快速发展并作为贯彻可持续发展战略的重要突破口。农业与旅游业的结合主要是基于生态农业资源和生态旅游资源的一体化趋势和要求，即农业生态资源功能的旅游化和旅游资源开发的生态化。既提升了农业经济的产业效率，又培养了旅游业的经济增长点，使自然生态资源得到第一产业和第三产业的双重开发并发挥生态环境教育功能。
=、开办“生态农业与旅游”专业是农业院校调整办学方向和提高教学竞争力的需要。
首先，农业院校要保持旺盛的生命力和持久的吸引力，就必须在专业设置和教学内容上与时俱进，开拓创新，充分利用农业院校的基础优势，寻找符合当今社会潮流，具有时代特色的办学方向。我国农业正处在由传统农业向现代农业转轨的过度时期，农业领域正孕育着一场新的生产方式、经营方式的变革，资源配置的手段和方式正日益多元化，农业资源的概念有了新的内涵，它同人的生态定向、生态环境、旅游景观等紧密联系在一起，这就使农业资源开发向更高产业层次转化成为可能，开办“生态农业与旅游”专业能够将农业资源和农业经济的传统办学优势，转化为培养农业转型的多学科交叉的复合型人才的优势，这是农业转型的需要，也是农业院校办学思路转型的需要，是农业院校的生存发展壮大的根本出路所在。其次，高职高专培养的重点在于具有实践操作技能的应用型人才，这与生态农业和生态旅游的产业经营属性、实践操作属性基本一致。经与省内外的一些旅游部门和生态农业园区等企事业单位沟通和了解，生态农业与生态旅游专业人才广受欢迎，已形成生态旅游人才短缺与旅游业整体进步之间的矛盾，生态旅游人才的培养成为今后一定时期旅游业提高竞争力的战略措施，预示着当前和今后一定时期生态旅游和旅游农业部门将出现人才紧缺的局面，该专业的设置是其他任何专业不可替代的。再次，河南省不仅有着丰富的历史人文旅游资源，而且拥有极其丰富的自然生态旅游资源，生态旅游资源开发已成为河南省旅游业结构调整的重点。近几年大力开发山地生态旅游资源和大中城市郊区生态观光农业的实践已充分显示出这一旅游事业在河南省的广阔生命力。“生态农业与旅游”专业的开办，将占居国内在农业旅游、生态旅游专业人才培养的先进行列，有力地促进我省旅游产业、高新农业和高等教育事业向更高层次迈进。
=、开办“生态农业与旅游”专业能够保持该专业教育的入学和就业的人才供求两旺。
传统农业专科教育面临市场就业和生源质量的巨大压力，这与几十年一贯制传统专业设置和教学模式有很大关系，利用现有优势将传统长线专业改造成为当今社会经济新兴的热门专业，必将形成农业院校人才供求两旺的良好局面，高等专科教育尤其是农林高职高专才能办出活力和动力。河南省生态旅游资源极为丰富，到====年初河南省共有国家级和省级风景名胜区==家，开发景点景区===多处，国家级和省级文物保护单位===处，星级旅游饭店===多家，各类旅行社近===家。近几年开发力度逐渐加大，对生态旅游人才需求容量巨大，与生态农业和生态旅游人才需求对口的企事业单位和部门包括：各类生态农业实验场、观赏动植物园区、各类自然风景名胜区、生态休闲旅游度假中心、旅游接待和市场开发企业、城市园林生产经营单位、各级各类自然保护区等。目前，这类与生态农业旅游资源开发利用保护相关的单位和部门人才奇缺，难以适应自然资源进行旅游综合开发和保护的需要。上述企事业单位和部门多数属于新兴行业或朝阳产业，一般认为，社会越发展，人类对自然生态的认识水平越高，回归自然、与大自然保持和谐共处的愿望越强烈。抗击非典的教训增强了人们对生命和健康的认识和追求，生态健康旅游将成为旅游业结构调整的重要方向。该专业的设置较好地适应了这一旅游业的发展动态。
二、开办“生态农业与旅游”专业的可行性
=、生态农业与旅游专业与高等农林院校学科性质相对口，同农林高教改革的方向相一致。
旅游业是一个与多种产业、多种学科相关联的综合性产业，而生态旅游业重点在于农业生态和旅游生态资源的合理开发、利用与保护。郑州牧专是一所以农牧业为核心的农林专科学校，生态农业、生态经济、生态旅游资源等与自然生态资源相关的学科是该校大多数专业必修的专业课程之一，具有生态农业与生态旅游开发建设和经济管理的丰厚的教学科研资源和学科优势，如动物科学、牧草科学为我校优势学科之一，其师资和教学设施可以转化为观赏动植物资源，农业经济多年积累的许多教学科研成果可以转化为生态旅游市场开发的教学资源。将农业资源和新兴的农业旅游资源相结合，既是农业结构转型的需要，又是农业院校培养现代农业和旅游产业急需人才教学改革的必然结果。
（一）项目的计算期与具体实施进度如表1所示。总之，初步规划建设期为2年，生产期为15年，项目计算期（即有效寿命期）为17年。项目计算期与实施进度安排合理，利于项目的有序开展。
（二）项目初始投资额估算建设投资估算内容主要为固定资产投资，垫支的流动资金主要包括购入的鱼苗、苗木等。固定资产投资估算表如表2所示。初始投资资金的投放分两批进行，第一批资金于建设起点投放，按照投资建设进度和内容要求，投放金额为919万元，第二批资金在第一年年末投放，金额为551万元。
二、项目建设财务可行性评估
（一）产品成本估算1.营业成本估算。按照项目内具体产品进行估算，估算内容包括外购原料及辅助材料、外购燃料与动力、运输费、工资及福利费、修理备件费、销售费用等。营业成本估算表如表3所示。2.固定资产折旧费。本项目固定资产投资额为1270万元，按直线法计算，残值率取5%，平均折旧年限按15年计取，每年折旧费为80.43万元。3.经营付现成本估算。总成本费用扣除折旧费、摊销费和借款利息支出后即为经营付现成本。本项目年经营付现成本为947.57万元。
（二）营业收入与营业税金附加估算1.营业收入估算。项目全部投入运营后，按达产计算年度营业收入。营业收入估算表如表4所示。2.营业税金及附加估算。根据现行税收政策，销售农产品免税，应交旅游和其他收入营业税及附加11.55万元。
（三）利润总额及其分配估算1.利润总额估算。利润总额是产品营业收入扣除年总生产成本费用和营业税金及附加之后的余额，本项目年平均利润总额为920.45万元。2.利润分配。项目获得的利润总额首先应在弥补以前年度亏损额后缴纳所得税25%，并从税后利润中提留10%的法定盈余公积金。本项目年均税后净利润为920.45×（1－25%）＝690.34（万元）。
（四）财务盈利能力分析1.现金流量分析。该项目的现金流量表如表5所示。从现金流量表来看，现金流入全部依靠营业收入，从第三年末开始盈利，假设每年的营业收入不变，营业成本、营业税金及附加和所得税不变，从第三年年末到第十七年年末，每年的营业净现金流量维持在770.77万元。现金流出主要来自建设期的固定资产投资和流动资金投资，以及之后每年的经营成本。从累计税后净现金流量来看，到第四年开始为正值，即第四年可以收回所有投资，第四年末的累计净现金流入为71.54万元，到第五年末累计达到842.31万元。2.盈利能力分析。盈利能力，也称为获利能力，它是指企业获取利润的能力。盈利能力指标是财务可行性分析的核心，是所有者最为关注的，也是企业经营者和债权人必须关注的。盈利水平的分析主要选取三个指标，分别为净现值、内部收益率和投资回收期。（1）净现值（NPV）是指在项目计算期内，按行业的基准收益率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。净现值是各年净现金流量的现值合计，其实质是考虑了资金的时间价值计算现值。其计算公式为：NPV=∑（CI-CO）t（/1+）i-t。其中，NPV为项目在起始时间点上的净现值；i为折现率。在i的选择上，本文结合行业情况，选择基准折现率为12%。通过Excel表格最后计算结果显示，税后净现值（NPV）为2812.27万元。从这一指标上看，净现值大于0，且比较可观。（2）内部收益率（IRR）是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。因此内部收益率等于项目计算期内净现金流量现值累计等于0时的折现率。具体公式为：NPV=∑（CI-CO）t（/1+IRR）-t=0。通过Excel表格最终计算结果为税后内部收益率为32.47%，远大于12%的折现率（也就是最低期望收益率）。因此，内部收益率显示项目可行。（3）投资回收期。静态投资回收期指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。假设从第M年末开始累计现金净流量大于零，含有建设期的投资回收期计算公式如下：Pt=（M-1）+第M-1年末尚未收回的投资额/第M年的现金净流量。根据公式计算结果为：税后投资回收期为3.9年，投资回收期较短。因此，经过盈利能力分析显示，无论是内部收益率、净现值还是投资回收期都显示该项投资可行，即该项目具有较强盈利能力。3.财务生存能力分析（1）本项目计算期内的经营活动产生的累计净现金流量总额为10091.55万元，该数额足以维持项目的正常生产运营，实现项目自身的资金平衡，而且还具备确保项目财务可持续生存的基本条件。（2）在项目计算期内各年累计盈余资金不出现负值，这是项目财务生存能力的必要条件。由于项目能实现自身的资金平衡，不需要依赖短期融资来维持正常生产运营，由此进一步证明项目具备良好的财务生存能力。4.不确定性分析（1）盈亏分析该生态园区项目建设完成后进入正常营运年份，该项目的年固定成本约为462.6万元，可变成本为565.4万元，以生产能力利用率计算的盈亏平衡点为：生产能力利用率=固定成本（/年营业收入－年可变成本－年营业税金及附加）×100%=462.6（/1960－565.4-6.81）×100%=33.33%产值=1960×33.33%=653.27（万元）计算结果表明，当项目建成后只要生产能力利用率达到33.33%或产值达到653.27万元时，便能实现盈亏平衡，说明该项目具有较强的盈利能力。（2）敏感性分析选取初始投资、年营业收入和年经营成本作为影响项目效益的不确定性因素进行项目净现值敏感性分析。经过分析可知，项目效益相对年营业收入和经营成本成本比较敏感，尤其是年营业收入，而对初始投资额不甚敏感。今后在园区生产经营中应把握市场动向，调整经营策略，努力提高营业收入。具体见表6。通过以上对该园区项目的财务可行性的分析，综合而言该项目的盈利能力和财务生存能力较强，企业能获得较好的利润，经济效益良好，但须注意要不断保持和提高营业收入。主要技术经济指标如表7所示。
三、结论和建议
（一）结论1.该生态园建设项目基于循环经济的要求，利用地理优势和资源特点科学规划和配置资源，立足生态，巧妙地将旅游和农业结合起来，不仅符合国家产业政策发展，也符合当前民众对高品质生活的向往，具有独特性和发展潜力。2.该生态园建设项目具有技术可行性，某农业大学和畜牧水产局的技术合作为其提供了可靠的技术保障。从上述分析中来看，该项目具备了社会效益、经济效益和生态效益，将会带来明显的示范效应，该项目具有操作可行性。
到了台州市三门县城，迎上来的他的合作伙伴向我们透露，杨海相有个别名——“杨土地”！我们一乐，显然这名与电视剧《我是王土地》脱不了干系。不过，在杨海相看来，“王土地”不仅仅是个水利方面的土专家，也是农村种植大户，农业整合投资的高手。他的这番解读让我们对眼前这位其貌不扬的汉子刮目相看。“三门湾，金沙滩”，在三门这片肥沃的土地上，杨海相要在农业领域施展拳脚，同样需要“王土地”那样的雄心、毅力和智慧。
优质种稻一种就达万亩
杨海相是三门县从富稻谷种植有限公司的主要执掌者，让他 “杨土地”这个名号名实相符的是公司所建设的南塘万亩优质稻米示范基地。公司2008年7月注册，也就在这一年，他被台州市人民政府评为年度粮食生产先进种粮大户。
三门县是台州市的粮食主产区之一，常年粮食播种面积25.4万亩，产量8.4万吨。三门县委、县政府历来高度重视粮食生产，每年出台粮食生产扶持政策，积极鼓励农民多种粮、种好粮。杨海相南塘优质大米生产园区由六敖镇南塘片，覆盖鸟市、盖门塘、前墩等18个行政村的6000亩耕地组成。在此之前，这些耕地都由当地村民零散种植农作物，而且基础设施较差，导致经济效益低下，抛荒现象明显。
杨海相介绍，园区自2008年投入建设以来，已修建完成了10公里主干道路硬化、绿化，5.2公里主干排水渠砌石护坡，60公里灌溉渠道全面整修并硬化，建立了20公里配套生产所需的三相电力线路。购置粮食生产所需的大型耕整机8台，插秧机6台、运输车2辆、稻谷烘干机10台、稻米精加工设备一套。建造了1万平方米水泥晒谷场，1200平方米仓库及400平方米加工厂房。
目前，杨海相的公司有从事粮食生产的农民高级技师8人，农民技师20人，农民技术员60人。公司通过科技化、产业化和大规模机械化，与当地农业技术部门密切合作，完善农业配套设施和功能，建设优质、高产、高效大米生产园区，并形成产、供、销一条龙产业链，一个江南优质稻谷示范田和农田生物植物品种展示地。
观光农业开发出手盘下一个岛
从富稻谷种植有限公司是中国旅游协会休闲农业与乡村旅游分会的会员单位。
杨海相告诉我们，观光农业开发从一开始就是公司的重要布局。为此，他们盘下了整个田湾岛。
三门县六敖镇田湾岛，东濒东海象山旅游名胜花岱岛，南临三门现代农业园区，西邻蛇蟠岛，北有青岗与宁海县隔海相望。园区距离县城仅25公里，总规划用地面积6000亩。
1.1 论文选题背景
从上个世纪的末期以来,我国的城市化速度增长较快,同时也给房地产业提供了一个比较广阔的发展空间,通过相关部门的数据显示:我国的房地产投在从1993年的1937.5 亿元到 2003 年已经增长到 10106.1 亿元,在这十年之间已经增长了 4.2 倍,而每年的平均增长率为 17.96%同我国全社会同期固定资产投资增长率相比而言低了 1.5个百分点,但是同我国同期 GDP增长速度相比还是远远高出,于在2007年已经出现了 5 年的高增长,而我国的国内也出现了十分严重的通货膨胀现象,为了将通货膨胀现象控制,我国于 2008年开始实施紧缩型的货币政策,而因为次年的美国次贷危机的影响,全球出现了十分严重的金融危机,而这中情况之下,直接导致我国的房地产业在2008年出现低迷现象,使得我国的国民经济出现衰退现象,为了刺激经济的复苏,在2008年的开始,我国各地政府推出了相关的政策不断促进房地产的发展。近年来,我国的房地产业出现新的发展态势,从2012年的房地产市场发展趋势来看的话,出现了上半年回落而下半年稳定,而到了年末之时则出现了回升现象,从价格的角度来说,在 2012 年的全年,我国 70 大中城市之中新建商品房住房的价格比降低的城市数量从之前的 49 个降到 8 个,而二手住在比降低的城市数量降到 10 个,在这之中、一线城市比如说北上广城市新建商品住宅的价格则分别上涨了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的价格则分别累积上涨了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,从2013年我国房地产业的事业总体发展态势来讲,当前我国已经同“高增长”的时代告别,而在“稳中求进”的政策之下,我国的宏观政策也逐渐加大了“预调微调”而当前的外部环境依然比较严峻,现在已经逐渐演变成依靠内需为主而拉动我国经济增长。所以,在 2013年经济发展速度逐渐提升,宏观经济的形势对房地产市场的影响也变得更加积极。同时,在建筑工程项目的前期的投资效益分析,以及变为当前房地产开发项目之中的必须经过的一个环节。投资效益的分析以及评价工作则就会变成项目是否成功的关键,则就表明,做好争取的投资效益的分析,一方面是房地产开发企业进行决策的先决条件以及项目建设单位进行决策的文件,同时也是其他相关投资者进行合作的主要依据。否则如果决策失误的话,一方面将会将大量的资源浪费,给企业的财务管理带来诸多不便,甚至还会影响到企业的资金状况,为房地产开发企业带来一定的打击,可能还会出现银行贷款沉淀,进而出现烂尾楼。所以,必须加强当前我国房地产开发项目投资的效益评价。
沈阳Y房地产公司G小区开发项目是Y房地产开发有限责任公司所承建的,该公司于1992年成立,属于营口港务集团,是经过省建设厅批准成立,有着三级开发资质的房地产开发企业,从公司开始创建之时,坚持做责任地产,着力打造“营口港”品牌,旗下所开发的项目主要有外理外代综合楼、抚顺石化大厦、港丰康乐中心、营口港宾馆、新港小区住宅等等工程,获得了良好的口碑,其开发的新港小区被评为辽宁省优秀示范小区。
1.2 论文选题意义
对于沈阳Y房地产公司G小区投资价值分析在项目实施过程中有三个重要意义:
1.2.1 保证项目投资决策的科学性
G 小区项目规划总用地面积 75788.84 平方米,其中总建筑面积 112727 平方米,住宅建筑面积 85067 平方米,车库、储藏建筑面积 10305 平方米,公建建筑面积 17355平方米,其投资规模 15123 万元。因此,只有加强对 G 小区项目背景、市场状况、经济效益及其风险评估的进行深入研究,才能保证该项目投资决策的合理性与科学性,进而达到预期的投资效益。另外,在整个房地产开发行业中,其资金需求量大、周期长、不确定因素多及牵涉面广泛等特征,就要求房地产开发项目投资必须建立在科学合理的投资决策之上。
1.2.2 保证项目投资的开发价值
一般情况下,投资价值分析是为了更好的研究该项目的可行性。而项目的可行性分析其实是研究项目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企业将得到什么样的收益,同时还研究了该项目如何去做的方法。而辽中位于辽宁省中部,地处辽河流域下游,属辽河、浑河冲积平原,属大陆性气候,春季多风,夏季濒雨。境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。可利用地下水资源 5.9 亿立方米。全县区域面积 1460 平方公里,辖 17 个乡镇,根据第五次人口普查数据,总人口 501627 人,其中非农业人口约10万,劳动力资源丰富。辽中县有汉、蒙、回、满、锡伯等13个民族。辽中在2010年,地区GDP实现246 亿元,相比2009年的GDP增长了 34.5%;城镇居民可支配收入(俗称:居民能够自由支配的收入)实现15500元,相比2009年的城镇居民可支配收入增长了36.3%;而对于当地农民人均纯收入实现10050元,相比2009年的农民人均纯收入增长 23.2%。因此,辽中县是真正的北方生态水城。同时辽中大力发展特色农业、观光农业、品牌农业,推进传统农业向现代农业的转变,营造以县城、茨榆坨、肖寨门为中心的核心经济区,沿产业大道的综合发展为主轴,通过北部生态农业片区、南部工业片区以及沿蒲河、浑河、
辽河的滨河生态景观带,实现本县的“一心,一轴,两片,三带”县域空间结构。因此本项目具有极大的开发价值。由上述可知,只有通过合理的投资价值分析,确定该项目的可行性指标,才能得出最佳项目方案,使投资获取最大经济效益。 第 2章 理论基础
2.1 项目评估理论
在房地产开发之中不可离开房地产项目开发评估,其可以给房地产投资决策提供一定的判定依据。投资从根本上来说,则是为了获得一定的利益,在获得利益的同时也要承担一定的风险。在这之中,风险指的是在投资收益之上具有一定不确定性,则是投资在获得利益的同时也会得到一定的风险。所得到盈利可以会多,也可能盈利比较小,甚至还会出现亏损现象,当前任何一个投资都有可能包含着风险以及收益两个因素。通常情况之下,当地产项目开发则是使用一部分投入而得到一定的产生,同时投入是比较现实的以及确定的,然而产出则具有一定的风险性、不确定性。同时房地产投资项目经济评价则是应该对此种投入以及产出进行一定的衡量,之后进行探讨其是否值的,也就是说,在特定的风险之下,以后的收益,是否可以证明当前的费用 支出的合理性。
2.1.1 经济效益评估
所谓的经济效益就是指通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约,一般来说也就是花费最少的劳动能尽量获得教多的经营成果,或者是以平等的劳动尽可能获得更多的经营成果。由此不难看出,经济效益的评估是资金占用、成本支出与有用生产成果之间的比较。人们口中的经济效益好,即就是指资金占用少,成本支出少,有用成果多。而对于房地产开发项目,投资和成本,投资回报率和投资回报率是可行性研究的数据中最重要的基础。该项目提高企业的管理水平,成本的经济评价,房地产企业是实现的根本保证预期的收益。在正常情况下,该项目经济评价经历了三个阶段:第一,成本考核和成本评估阶段;二是基于成本或成本评估阶段,增长的经济指标已审批的基础成本评估,以评估的基础上完成的项目,以使评价指标的项目成果项目的评估;三是项目的经济效益事前评估体系的建立,本阶段重点是重视老化性的体制特征和加强科学评估、经济评估的合理性及全面性。经济评价的第三阶段是全面预算管理业务的重要组成部分,同时也是整个项目全过程项目管理的核心所在。房地产项目只能通过房地产管理活动,经济评价,研究是否盈利和盈利水平。为了更好的与成本的经济评价解决招投标过程估计矛盾的问题和使用的房地产项目内部固定的问题。
一般情况下,建立科学,合理的经济评价指标体系,静态盈利指标和盈利能力指标是项目的动态经济评价的主要方法。此外,房地产开发项目不仅要考虑,以避免项目开发的风险项目的财务评价,而且不确定性分析的经济指标。
2.2 可行性研究理论
其可行性研究指的是在当前的环境之中,其投资则是一个较为长期的项目,需要进行系统分析以及对项目投资的必要性进行综合研究。项目在技术、经济、法律、社会以及生态等等方面进行科学的论述以及评价,其是决策者进行投资决策可靠以及准确的根本保证。房地产项目可行性研究则是对规模、开发项目的必要性、投资效益、项目实施的市场条件、企业融资能力等等方面,而进行全面的调查以及全面的经济技术分析探讨,在一定的程度之上可以决定开发项目可否值得投资、以及如何使用较小的成本得到较好的投资效益的方法,这样就可以提供决策依据的有效方法。
2.2.1 房地产项目可行性研究的内容
当前房地产开发项目可行性研究主要指的是基于此项目的复杂程度、行之和规模的不同,依据可行性研究工作的广度和该项目的所处的时期,将投资机会划分为初步、详细、投资机会研究以及项目评估四个时期。房地产开发项目可行研究的内容主要有对于项目选址、规划设计、经营方式以及租售价格的确定、财务评级以及不确定性的分析。
2.2.2 房地产项目可行性研究的作用与意义
房地产项目投资决策的阶段,做好可行性研究是其基础,同时也是做好项目审批的依据,所以当前我国政府管理部门将投资项目划分到我国投资计划之中,特别是我国应该在政府管理部门的审批之后,才能开始进行房地产项目,而其主要的依据则是做好可行性研究的报告。同时可行性研究则是对项目资金做好筹集以及对其后阶段的规划管理、编制设计任务书以及开发商同各个方面而签订的合同的主要依据。
房地产开发可行性研究是基于当前我国相关法律法规,也应该对当前城市规划和行业发展的实际情况,及时调整我国的宏观经济政策以及行业准入标准的研究,同时还需要做好城市地质、水文、气象、社会、经济等方面的资料收集,也应该对项目规划条件之中指标和经济参数,同时也应该掌握好对于设计、法律、财务等等方面的知识,那么才可以对房地产开发项目前期管理有一定的认识。才可以制定出具有一定的质量保证的可行性报告,那么投资者才可以得到具有一定决策指导性的意见。
第3 章 投资项目背景..........11
3.1 开发商概况...........11
3.2 项目概况........11
3.2.1 项目名称和简介........11
3.2.2 主要建设规划要求 ............12
3.2.3 投资概况.........12
第4 章 投资项目的市场分析..........15
4.1 沈阳市经济环境分析........15
4.1.1 政策法规环境分析..........15
4.1.2 城市与区域规划环境分析 ..........16
4.1.3 行业准入分析............19
第5 章 项目的经济效益分析.........26
5.1 项目的投资预测及资金筹措........26
5.1.1 项目总投资与总成本预测 .........26
5.1.2 销售收入估算........27
5.1.3 税金及利润..............29
5.1.4 项目资金筹集与运用.........30
第 6章 项目的社会效益分析
6.1 项目的环境影响分析
6.1.1 建设项目周围环境现状
本项目位于辽中县商业街内,建设范围为西至规划路,东至商业街,北靠北三路,南抵北环路。项目用地周边均为现有居民区。
本项目开发地块以北 2 公里即是京沈高速
公路,以北 5 公里即是辽中火车站,以南1公里为辽中商业中心,交通十分便捷。 ; 本项目周边环境优美,利于居民生活。
6.1.2 项目主要污染源
(1)执行标准
《地面水环境质量标准》(GB3838——88)
《环境空气质量标准》(GB3095——1996)
《城市区域噪声标准》(GB3096——93)
(2)主要污染源
本工程在施工和运营过程中将对拟建区域的自然环境产生一些负面影响,主要有:
一是建设期间水泥、沥青、砂石料、钢材、各种墙体材料、管材及开挖的泥土等料场占地以及对周边环境的污染;
二是工程竣工后,运行设备和行驶车辆所产生的噪声、废气、尘埃等对环境的污染。
该项目环境影响评价应该是通过项目单位与之相应的资质单位来承担,此报告不仅仅需要从工程的角度来对环境的影响进行定性的分析,也应该提出与之相应的处理方法,对其进行定量的评价。
6.1.3 施工期环境保护措施
在施工时期,开挖泥土以及种种建筑材料一般会被堆放在施工的现场,出现刮风或者是车辆经过之时,就会扬起一定的尘土,也会增加大气之中的悬浮颗粒浓度,进而也会污染环境。使附近的居民区、建筑物和植物蒙上厚厚的尘土,也会给城市环境以及居民生活产生诸多不便,在雨天之时,因为雨水的冲刷,和车辆的碾压,导致施工现场的混乱,进而对行人造成诸多的不变。
施工期间的噪音主要来自工程建设时施工机械及建筑材料的运输。特别是夜间,施工噪声扰民,影响居民的工作和休息。
为减小施工期环境影响,应采取必要的工程措施,同时要提倡在施工场地应该文明施工,对环境工作价钱加强管理,如此可以有效减少施工带来的影响。
第 7章 研究结论及建议
7.1 G 小区项目投资效益评价结论
继国家实施东北老工业基地振兴重大战略之后,沈阳经济区上升为国家战略,辽中作为沈阳经济区的重要组成部分,有着独特的政策优势和区位条件。辽中充分发挥自身优势,创造性地提出了近海的理念,规划设计了沈西工业走廊辽中段两侧 668 平方公里开发建设近海经济区。因此本项目的区域发展前景较好,在未来几年的土地成交量会有一定程度的上升,而购地者则是一些品牌开发商,在诸多的品牌开放商联合作用之下,那么整个区域的地价将会被提升。当前,辽中县低价以及房价已经开始快速提升,具有一定的升值空间。而辽中县委、县政府用科学的视角审视辽中经济的发展,从战略的高度、长远的角度力推辽中工业的快速发展,提出了“近海经济”概念,成立了沈阳近海经济区。俯瞰辽宁经济版图,辽宁沿海经济带俨然是一张蓄满力量的弓,沈西工业走廊是一根弦,那么沈阳近海经济区就是一只蓄势待发的箭。近海经济区,正在从母城沈阳附属地区转化为具有专业化职能、服务中心城市、支撑中心城市发展的新区,成为沈阳城市功能传递的枢纽、向临海地区延伸的触角和出海口。如果有符合相关要求的入区项目,政府需要将给予一定的优惠,比如说沈阳 Y 房地产公司则提供了一个较好的先例。创设出一个良好的开发环境,于此同时 G 小区则是该公司相关产品的延续,同时对于G小区项可以成功进入到沈阳事项之中,也给 Y 房地产公司品牌营销有一定的意义。
面对挑战，沟底村进行了产业结构调整，以建设高效农业产业化基地为目标，启动二次创业，大规模地进行治山、治水、治沟，退耕还林，复垦矿区土地，实施农业综合开发战略，走上了一条持续发展之路。 此举，对于山西依赖煤炭资源发展经济的农村进行矿山复垦工作，走持续发展道路，极具典型借鉴意义。 为此，我们对该村一年多来实施农业综合开发的基本情况作了详细调查，现就此作出报告。
一、因地制宜
科学决策 沟底村是一个典型的依托煤炭资源富裕起来的农村之一。地下煤储量原高达5600万吨。凭借这一优势，1985年到1986年，县、镇、村三级相继在境区内兴办起山城、左岭、王街、沟底、香园沟五座煤矿。其矿点数量在阳城全县农村位居榜首。其中，该村所属香园沟煤矿年均产煤9万吨，年均产值1000余万元。 从1985年以来，煤炭产业始终是该村经济实力的骨干支柱，收入占到全村经济总收入的90%左右。
同时，村民依托当地煤矿布点多的便利条件，男劳动力几乎全部从事务工劳动，使之成为农民家庭经济收入的主要来源。 煤炭产业的高收入，不仅给人民群众带来了小康富裕，而且使该村公益事业发生了翻天覆地的变化。从1990年起，该村先后投资150余万元，修建了村办公大楼，兴建了新型小学校舍，硬化村道路三公里，兴办了近5000平方米的文化广场，并配备了一整套文化娱乐设施，还修建了40栋现代化的居民住宅。另外，该村60岁以上的老年人每年领取固定工资，得到了老有所养;考取中专以上学校的学生，一律享受不同等级的助学奖励金;村民不仅不负担任何集体公益事业的费用，而且，逢年过节均有物质福利。
然而，由于十多年来境内五个矿点的竞相采挖，乃至在急功近利思想支配下的掠夺性开采，导致该村三号煤炭资源逐渐枯竭。其中，该村村办香园沟煤矿到XX年已无煤可采，只得停产关闭。其它四个矿点也必将紧步后尘。随之而来的后果是：沟底村的经济支柱已呈风雨飘摇之势，村民的主要经济来源将失去依靠。
村民们担忧地说：过去乌金换黄金，沟底一步一层天;如今乌金已挖空，沟底今后靠什么? 在此危机面前，沟底村不是左顾右盼、无所作为，而是面对危机积极应对，以调整产业结构为突破口，因地制宜，科学决策，决心实施农业综合开发，走资源生态一体化发展道路。 XX年元旦的钟声刚刚响过，该村召开了党员会、干部会、村民代表会，就农业综合开发问题进行了积极研讨。 实施农业综合开发，走资源生态一体化发展道路，必须拥有一定的土地实力作基础。而土地正是沟底的劣势，全村原有耕地几乎全部在山岭上，且生产条件十分恶劣。如果依靠原有耕地发展农业经济是不可能走向富裕。一是土地质量极差。原有900亩耕地85%以上为沙质土壤结构，透水性强，贫瘠易旱，即使风调雨顺年景，每亩产粮不过百公斤;久旱年头则大部绝收。改良土壤，既不现实，更不合算。 二是水土流失严重。全村90% 以上的耕地坡度均在25度以上，难以保水、保肥;同时，一到洪期，地里的禾田必将打了水漂。 三是耕作条件维艰。其显著特点是，人在沟底住，地在山上挂，百分之八十的耕地分布在七道山岭上，距村一至两公里。环村周围又是嵯峨巨岭，将村落夹在深沟谷底。历史上，村民耕作只能依赖老祖宗留下来的羊肠古道，肩担人挑，爬上爬下。
一般的农业机械根本派不上用场，投入 与产出得不偿失。 四是山体塌陷，耕地撂荒。历年来，由于五座煤矿的大量开采，造成多处山体塌陷，还使500余亩耕地被迫弃耕;加之煤矿与基本建设用地，使耕地锐减到人均仅有半亩。 这就表明，沟底村是远地弃耕，近地好地奇缺，剩下穷沟，无路可走。 对此，上级有关部门领导曾提出要沟底村拿出30万元到黄岭乃至五公里之外的泽州县周村一带买100亩土地耕种，借以生存。 这样，到外村买地耕种，势必要移民大搬家，不仅要耗去巨资，经济上难以承受;而且，前景难料，后果可怕。 沟底村经过研究，立足自己的实际，果断作出了三项决策： 第一，填沟造地，建设农业产业化生产基地。 第二，实施荒山宜林战略，大力发展以优质核桃为主要品种的经济林。 第三，依托皇城相府旅游景区近水楼台的先决条件，大搞生态林与观光农业，以吸引游客，发展自身。 就此，一场综合开发农业的攻坚战在沟底村全面展开。
二、合理规划
奋力攻坚 XX年6月，在山西省农业科学研究院、晋城市水利局和阳城县国土资源、农业、林业、水利等部门大力支持下，沟底村出台了《国家农业开发阳城县沟底项目区土地治理项目可行 性研究报告》。 根据这一可行性报告，结合发展旅游业的总体设想，沟底村制定出开发农业的发展规划。其指导战略是：以地面资源为依托，以建设生态农业、绿色农业、旅游观光农业为目标，以土地综合治理与水利设施建设、生态林建设为基础，以建设农业产业化基地为重点，实施农业综合开发，走可持续发展之路，向农业现代化进军。
其发展规划为工程：
㈡、塘坝工程。 沟底村北部樊山山腰老母掌沟有一股地下泉水，长流不息。然而历史上却有水未用，任其顺沟而下，白白流去。为了对新造土地实行自流灌溉，计划投资120万元，在此处兴建小型塘坝一座，设计库容量为10万立方米。利用自然条件，发展水浇地。 此项工程XX年秋动工，XX年秋完成。
㈢、经济林与水土涵养生态林建设工程。 建设林业生产基地是农业综合开发的重要组成部分。为此，规划山岭瘠薄土地全部退耕还林，计770亩，占总耕地的71.%，全部作为经济林基地，以种植优质核桃为主。XX年退耕430亩，XX年全部完成退耕任务。山岭坡梁规划为生态林基地，计1500亩，XX年完成600亩，XX年全面完成。两项总投资70万元。
㈣、排洪渠工程。 为了保持水土不流失，投资60万元兴修排洪渠工程三公里，XX年到XX年分期完成。
㈤、引水隧道工程。 为使农林产业稳定发展，投资70万元，修筑引水隧道160米，XX年动工，XX年贯通。
㈥、田间道路工程。 为改善落后的交通道路环境，计划投资4.7万元，修筑田间道路13条。
㈦、高科技农业园区。 为发展高科技农业，规划樊水沟240亩新造沟坝地全部实施大棚生产，以栽培具有高产高效、且科技含量高的优质品牌蔬菜及高营养食用菌为主要产品，发展高科技农业。
㈧、发展旅游观光业。 该村北部老母掌(因山形形似母指掌部而得名)为清代名相陈廷敬之母的避暑山庄之地，且至今那座一进三院、占地6000多平米的古代建筑依然保存完好。尽管三百多年它饱经沧桑，但仍不失其昔日雍容华贵之貌。开发它很有价值。
为此，规划此处在维修避暑山庄的基础上，修建休闲度假村一所，两层小楼50栋，作为游客到皇城相府观光后的休闲下塌之处。同时，以此为据点，开通旅游线路一条，让游客在休闲之际尚可巡游观光。此工程计划XX年筹建，XX年完工，总投资XX余万元。 上述八项工程是一个美好的蓝图，全部完成后，沟底将是一个富裕而秀美的锦川(沟底古称锦川)。 为了实现这一奋斗目标，沟底村的干部群众提前介入，及早动手，于XX年3月初，在工程规划过程中就紧锣密鼓开工建设。 工程上马后，首要的困难是资金问题。尽管沟底村具有一定的经济基础，然而，数千万元的巨额投资不可能全部拿得出来。
引水隧道工程相继进行。 与此同时，沟底村在春、秋、冬三个季节，全民上阵，大搞植树造林，决心让一道道山岭披上绿装。
三、众志成城
此外，高科技农业园区也正在筹划设计之中。
四、几点借鉴
总结沟底村实施农业综合开发战略的大胆发展思路与成功实践，在以下四个方面有重要的借鉴意义。 第一，全面建设小康，必须由资源型向持续型发展。改革开放以来，就阳城而言，大凡富裕起来的农村，普遍是依托地下资源，很少在地面资源上作文章，尤其是土地资源。这些村重工轻农，弃耕土地，撂荒耕地，形成恶性循环。这不能不引起我们的警惕。煤炭资源是有限资源，挖空后何以生存?沟底村力开先河，并为此提供了成功范例，值得借鉴。 第二，因地制宜，大胆作为，是沟底村实施农业综合开发的鲜明特点。在当今经济大潮中，填沟造地往往要被人们视为在做学大寨的蠢事。当时，这一举动，不仅在少数村民中，而且在一些领导干部中对此都顾虑重重。然而，沟底的干部认准了一条理，那就是，没有土地，就没有赖以生存的基地。沟底的实际，就是要造地，造出地，千秋万代是金板。
关键词：旅游产业；发展；收入；关系。
摘要：介绍了生态旅游农业的内涵及特点，对安徽生态旅游农业兴起的背景作了论述，针对发展中存在的问题，提出了安徽生态旅游农业发展的相应对策。
关键词：生态旅游农业农业发展安徽0引言随着社会的进步，尤其是工业化、城市化进程的发展，人们的生活节奏加快，都市生活的狭小空间，更加引发了人们对于原生态环境的向往。和自然良性互动的诉求随着人们生活压力的增大而水涨船高。在这种语境下，生态旅游农业作为一种新型的生活方式走入人们的视野，调剂着人们的生活。通常，旅游会在一定程度上给环境内外带来压力，进而人们提出了生态旅游农业的理念。安徽在我国生态旅游农业发展领域是比较早的“试水”者，有着比较成熟的发展路径和丰厚的实践经验。对安徽模式进行科学细致的解剖和分析对当前以及今后生态旅游农业的发展有继往开来的重要作用，也符合社会主义新农村建设的主流趋势。
1生态旅游农业的内涵及特质。
1.1生态旅游农业的内涵。
所谓生态旅游农业是指20世纪首先在发达国家兴起的一种旅游方式，它又被称为旅游农业或观光农业。以农业生产为依托，运用生态学原理和系统科学、环境美学的方法，在科学合理地利用现有农业资源的基础上，将农业生产经营活动和发展旅游相结合的一种新型的交叉型产业，是一种现代旅游与现代农业相结合的高效农业，是集农业生产、产品营销、旅游观光等多功能于一体的立体式产业体系。[1]。生态旅游农业的发展前景十分广阔。发展生态旅游农业不但可以促进农业生产和旅游业发展的良性互动，更重要的是，它有效整合了两种产业的优势和特色，既增加了经济收入，又有效保护了生态环境。有人将生态旅游农业定义为“朝阳产业”，这种说法恰如其分。
1.2生态旅游农业的产业特质：①和谐共生性。生态旅游农业的特色之一就是在农业和旅游业发展的不同要素之间找到了一个很好的结合点。不同于传统的农业发展模式，生态旅游农业对于环境、资源以及旅游的发展起着统筹兼顾的协调作用，既遵循了农业、旅游业的客观发展规律，又实现了农业与旅游业二者的协调发展。②规划性。生态旅游农业的发展并不是无源之水无本之木，而是建立在科学充分的调查研究以及深入系统的分析预测基础上。在实际过程中，相关专家、学者深入贯彻落实科学发展观，通过对目标区域的实际调研拟定可行性报告，最终决定项目能否如期上马。③交叉性产业。生态旅游农业是将农业与旅游业相结合而发展起来的新型产业，兼具农业与旅游业的特征，能够充分利用资源，使农民同时获得农业和旅游业两种产业的经济效益和社会效益。④天然谐趣性。生态旅游农业的具体内容有很多，诸如生态观光、乡土民情等项目应有尽有，充分满足了游客们在紧张的工作生活之外身心彻底放松的诉求，为人们宣泄自己的心理压力提供了一条绝佳路径。
2安徽生态旅游农业兴趣的背景。
2.1地理优势安徽地处暖温带与亚热带过渡地区，气候温暖湿润，日光充足，季风明显，四季分明，以淮河为分界线。淮河以北属暖湿半湿润季风气候，淮河以南为亚热带湿润季风气候。这为生态旅游农业提供了有利的气候条件。安徽有淮北平原农业区、江淮丘陵农业区、沿江平原农业区、皖南山地林茶粮区。这些区域特产丰富，如枇杷之乡-歙县、山核桃之乡-宁国、酥梨之乡-砀山、红茶之乡-祁门等。安徽有着丰富的戏曲文化，如黄梅戏、庐剧、凤阳花鼓等。不同的地域，不同的物产，丰富的文化内涵为安徽的生态旅游农业提供了独特的资源。
2.2政策扶持生态旅游农业的发展带动了农业的腾飞，成为刺激农村经济发展的新兴增长点，增加了大量的就业机会和渠道，一定程度上消化了农村的大量剩余劳动力，转嫁了农村的社会治安风险，优化了农村产业结构；同时，将农村的现有资源充分调动起来，激发了农民发家致富的主动性积极性，实现了第一产业和第三产业在新的载体基础上的完美对接。为此2007年安徽省出台了17号文件《关于推进旅游产业大省建设的意见》，确定打造旅游大省的发展思想，提出打造“三大板块”（即大皖南旅游区，泛巢湖旅游区，新皖北旅游区）和“六大区域”品牌（即突出黄山，打造以世界遗产和徽文化为品牌的旅游区；突出大别山，打造以原生态和红色旅游为品牌的旅游区；突出巢湖，打造以滨湖城市与商务休闲为品牌的旅游区；突出亳州、凤阳、寿县古城，打造以淮河流域文化为品牌的旅游区）。从财力上对规划编制、景点建设、旅游接待宾馆创星、“农家乐”创星等工作进行奖补。
2.3经济能力因素。旅游活动能否长效进行下去与个人或家庭的经济承受力有着莫大的关联性。从一定意义上说，人们的收入水平和旅游的可能性存在正相关性。从国际上来看，旅游业对于各国经济增长的带动作用十分明显，尤其是在英国、法国等西方发达国家。在人们的消费收支结构中，观光旅游分量举足轻重。这种情况在我国体现的也十分明显。作为国民经济新兴产业的旅游业，近些年来伴随着经济迅速增长和人民生活水平的显著提高而取得了长足的发展，其对经济增长的拉动作用也愈来愈明显。人们收入水平的提高刺激了生态旅游农业的不断发展。我国城镇居民恩格尔系数的不断减低充分证明了人们的消费结构在新时期的发展趋势：物质性消费不断走低而精神享受性消费与日俱增。绿色消费和个性消费的理念蔚然成风深入人心，而旅游在其中扮演着无可替代的重要角色。人们消费理念和模式的演进成为近些年来生态旅游农业发展的重要助推力。
2.4国家“假日经济”政策的强力助推。安徽生态旅游农业能在并不很长的时期内取得快速的发展很大程度上得益于国家政策的优越[2]。假日经济是一种新的经济模式，是在我国经济社会快速发展，人民闲暇时间日益增多的情况逐渐形成的。从1995年5月1日国家开始推行每周5天工作制起，国家对居民假日的每一次调整都为旅游业的发展带来机遇。近年来，政府更是提出了“鼓励消费、扩大内需”的经济政策，并推出了“五、一”、“十、一”、“春节”三个七天的假期，使我国每年的公休假日达到114天，奠定了假日经济发展的坚实基础。各种假日的不断增多对安徽生态旅游发展的积极作用以后会更加明显。
2.5生活压力加剧、交通布局更加合理。随着我国城市化进程的不断加快，人们的生活水平确实得到了很大的提高，生活质量也呈现逐日向好的状态。但是，城镇化也是一把双刃剑，发展的过程中不可避免存在很多问题，典型的比如“城市病”现象。人口的不断膨胀以及就业机会的稀缺性存在着明显的冲突，导致人们竞争压力空前加大、心理承受力经受严峻考验，很多人都处于一种亚健康状态，渴望着走出紧张的“城堡”，呼吸到新鲜自由的空气。在这种背景下，生态旅游农业得天独厚的特性充分彰显。另外，随着国家基础设施投资的力度不断加大，交通、通信的发展有了实质性的飞跃。私家车的非线性增加、信息技术的广泛运用等给人们的旅游出行提供了便捷渠道，人们出行的灵活性相比从前更加明显。
3安徽生态旅游农业发展的客观问题。
3.1生态旅游农业对于外部环境的冲击。
正如前文所说，生态旅游农业的发展也是一把双刃剑，我们在看到成就的同时也不能无视和回避问题。其中，最为突出的是经营模式的严重滞后以及经营理念上的急功近利。长期无序的粗放式经营使我们的环境千疮百孔，问题接踵而至。旅游资源的开发应该有一定的时间差和利用限度，若过度开发会导致灾难性后果；景区在考虑经济效益的同时也应兼顾环境的实际承载力，不能违背客观规律恣意妄为；很多居民的环境保护意识相对较差，制约了景区的可持续发展；大量基础设施和配套设施的兴建虽然必要，但是没有通盘考虑也会造成对生态环境的侵害冲击，等等。[3]我们会看到，在很多林区，由于人们无度开荒，大量森林被砍伐，原本并不明显的水土流失问题一下子严重起来。另外，为了增加农业产出，提高产品的产量，人们在土地上投入了大量的化肥。若长期使用又不加以控制，必将对水质和土质产生恶性影响。
3.2经营粗放、设备滞后以及交通闭塞。
3.2.1经营理念存在偏差，重经济产出而忽视生态效益。
开发生态旅游农业要坚持科学、合理、可控，要遵循客观规律因势利导。但是，在现实生活中，很多经营者不经论证便变更土地用途，导致土地资源的严重浪费，甚至可能破坏土质。很多经营者对自身的定位也缺乏深入分析，在农业自然资源的特色开发方面缺乏研判，比较优势不明显。比如说，人们在旅游消费中会制造很多垃圾，这些都要及时妥善处理，以防对环境产生更加严重的破坏。只考虑眼前经济利益而忽视生态环境和旅游资源的保护是杀鸡取卵的短视行为。只有按照可持续发展的思路审视生态旅游农业的发展才是明智的选择。
3.2.2经营粗放，深入开发陷入困境。
一个好的生态农业旅游区必须有着完善的配套设施，这是硬件方面的必然要求。但是，光有好的设施没有好的服务也是发展的一个误区。许多生态旅游农业区推出的旅游产品缺乏认知度和吸引力，根源就在于经营方式粗放，没有深入挖掘旅游资源的文化内涵等内在价值。另外，当前生态旅游农业景点大部分都是当时当地的人们搞起来的，群众的首创精神得以充分发挥。但是，由于文化水平、经营理念、创新精神等方面的不足，他们往往很难将其引入纵深方向，旅游开发长期停留在较低的层次上，活动形式和载体单一，文化附加值严重匮乏。
3.2.3交通条件落后，位置偏僻。
旅游发展，交通现行。没有快速便捷的交通，旅游景点很难为人们充分接受。当前，安徽本省生态旅游农业主要布局在一些交通不便、位置偏僻的区域，游客抵达景区以及在景区游览都十分不便。交通条件的落后和位置的偏僻严重影响了旅游业的又好又快发展。今后，安徽要大力发展交通基础设施，加大这方面的资金投入和政策倾斜，完善交通体系。
4破解方略。
4.1政府科学引导，加大扶持力度。
总体来讲，安徽省生态旅游农业发展还处在层次比较低的起步阶段，很多东西都在探索试验过程中，经营管理和资金保障上的漏洞比较多。政府部门这时候要充分发挥好自己的作用，在生态旅游农业发展的问题上聚精会神一心一意，加大经营管理者们的教育培训力度，加强科学管理、创新思想的指导引导。同时，深入贯彻落实科学发展观，完善该产业发展的政策法规体系，确保生态旅游农业在科学高效的轨道上运营。例如，在兴建基础设施和配套建筑的同时，注意保留原先的有特色的建筑群，将新的发展思路和旧的资源充分整合。在资金投入方面，坚持正确的投资方向，优化投资结构，同时加大政策扶持力度，提高生态旅游农业的整体层次和水平。
4.2在可持续的轨道上良性运营。
生态旅游农业发展的最终出路必然是可持续发展道路，这是没有疑义的。在开发过程中，要正确处理环境、资源和经济发展之间的关系，做到经济效益和社会效益兼顾。在前期准备以及具体实施中，要注意生态学原理的学习和运用，吸取生态农业发展理念。同时，完善生态旅游农业体系内部资源的配置和结构的调整，发挥系统的整体效应和互补效应。在整个旅游资源的开发过程中，始终坚持科学发展观的指导思想，以人为本，统筹兼顾，将眼前利益与长远利益、生态旅游农业资源的开发利用和有效保护结合起来，走出一条资源消耗低、环境污染少、经济社会效益高的新路。
4.3构建科学完善的农业生态环境建设和保护体系。
农业生态环境建设和保护体系，是由农业资源的保护与利用、生态环境建设保护和污染的预防控制等内容构成，运用农业生态学原理、农业系统工程方法和循环经济原理，充分发挥区域生态、资源、农业产业发展优势，促进农业可持续发展的重要保障。当前，要特别注意消除农业生态环境的污染，从源头上加大治理力度；要大力推广沼气等清洁能源，调整农业发展的能源结构；要加大技术研发水平，通过技术手段破解农业生产发展中的各种问题。安徽省是长江、淮河的流经之地，生态建设和保护格外重要。要坚决遏制乱砍乱伐森林资源的不良势头，通过法律、经济和必要的行政手段确保森林资源完好无损，建立多种类型的生态资源保护区域，深化退耕还林工作。尤其是，加大对农民的教育宣传力度，鼓励他们退耕还林，让他们认识到退耕还林的长远意义。
4.4整合区域资源，提高旅游农业的文化意蕴。
任何一个地方在长期的历史演进中必然拥有很多特色资源和优势领域。生态旅游农业发展要真正深入人心，就必须深入挖掘本区域的历史精髓和文化内涵，提高文化附加值和历史厚重感。实践证明，没有文化内蕴的东西是不可能长久下去的。安徽省在长期的历史发展中孕育了很多特色性的东西，这是当地旅游农业发展的灵魂。事实正是如此。置身在安徽省生态旅游农业发展区内，乡村生活的闲适惬意油然而生，游客能完全放松自己的身心，享受大自然的静谧。水车、荷塘、犁等农耕文化的典型特征融入到景区中时，仿佛一切都回到了人类的原始状态，心开始沉静[5]。另外，要深入挖掘各个层次的文化，注意保持一些古镇、地方文化、民间工艺品的原始特色，减少人为因素的濡染，提升旅游农业产品的文化内涵。
4.5发挥市场的资源配置作用，优化经营模式和产业布局。
凡事预则立，不预则废。生态旅游农业发展也是如此。生态旅游农业的发展必须具备天时地利人和三重要素，缺一不可。在拟定规划前要全面考察目标区域，做好可行性论证，征求各方面意见。坦率讲，目前我国生态旅游农业发展层次还比较低，理论支撑明显不足，实践方面也是刚刚起步。成就的背后隐藏着很多问题，如方式粗放简单、利用率低等。因此，在进行旅游农业规划前要对居民收入、生态环境等因素进行全面系统的分析[6]。生态旅游农业发展不是单个农业经营者可以完成的，可以借助于旅行社在生产经营中的作用。从长远来看，这是促进生态旅游农业发展的一条很好的道路。旅行社介入生态旅游农业经营之后，广大农民就不用担心由于文化水平和管理理念落后而引发的一系列问题了。另外，旅行社本身的一系列优势，比如客源较多、管理理念先进、广告优势等都可以在这个领域发展重要作用。旅行社参与进来之后，旅行社和农业生产经营者成为利益共同体，面临经营风险时，双方可以群策群力共同应对，减少经验风险降低运营成本。
5结束语。
不可否认，安徽省生态旅游农业由于相关各方的共同努力取得了一系列的成就，积累了丰富的经验。但是，发展中的问题并不比成就少，需要我们认真研究并予以解答。长远来看，安徽省生态旅游农业的发展必然走依靠科学技术、可持续发展的道路，不断挖掘和提升产品的文化内涵，在新农村建设的时代语境下因地制宜合理开发，增强发展后劲。
参考文献：
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成都：资源与人居环境，2008（10）：73-74.
[3]徐宜国。若尔盖草原沙化的人文因素及防治对策[j].安徽农业科学，2009，37（26）：12681-12683.
[4]四川省统计局，四川调查总队。四川统计年鉴（2008）[m].北京：中国统计出版社，2008:355.
摘要：介绍了生态旅游农业的内涵及特点，对安徽生态旅游农业兴起的背景作了论述，针对发展中存在的问题，提出了安徽生态旅游农业发展的相应对策。
关键词：生态旅游农业农业发展安徽0引言随着社会的进步，尤其是工业化、城市化进程的发展，人们的生活节奏加快，都市生活的狭小空间，更加引发了人们对于原生态环境的向往。和自然良性互动的诉求随着人们生活压力的增大而水涨船高。在这种语境下，生态旅游农业作为一种新型的生活方式走入人们的视野，调剂着人们的生活。通常，旅游会在一定程度上给环境内外带来压力，进而人们提出了生态旅游农业的理念。安徽在我国生态旅游农业发展领域是比较早的“试水”者，有着比较成熟的发展路径和丰厚的实践经验。对安徽模式进行科学细致的解剖和分析对当前以及今后生态旅游农业的发展有继往开来的重要作用，也符合社会主义新农村建设的主流趋势。
1生态旅游农业的内涵及特质。
1.1生态旅游农业的内涵。
所谓生态旅游农业是指20世纪首先在发达国家兴起的一种旅游方式，它又被称为旅游农业或观光农业。以农业生产为依托，运用生态学原理和系统科学、环境美学的方法，在科学合理地利用现有农业资源的基础上，将农业生产经营活动和发展旅游相结合的一种新型的交叉型产业，是一种现代旅游与现代农业相结合的高效农业，是集农业生产、产品营销、旅游观光等多功能于一体的立体式产业体系。[1]。生态旅游农业的发展前景十分广阔。发展生态旅游农业不但可以促进农业生产和旅游业发展的良性互动，更重要的是，它有效整合了两种产业的优势和特色，既增加了经济收入，又有效保护了生态环境。有人将生态旅游农业定义为“朝阳产业”，这种说法恰如其分。
1.2生态旅游农业的产业特质：①和谐共生性。生态旅游农业的特色之一就是在农业和旅游业发展的不同要素之间找到了一个很好的结合点。不同于传统的农业发展模式，生态旅游农业对于环境、资源以及旅游的发展起着统筹兼顾的协调作用，既遵循了农业、旅游业的客观发展规律，又实现了农业与旅游业二者的协调发展。②规划性。生态旅游农业的发展并不是无源之水无本之木，而是建立在科学充分的调查研究以及深入系统的分析预测基础上。在实际过程中，相关专家、学者深入贯彻落实科学发展观，通过对目标区域的实际调研拟定可行性报告，最终决定项目能否如期上马。③交叉性产业。生态旅游农业是将农业与旅游业相结合而发展起来的新型产业，兼具农业与旅游业的特征，能够充分利用资源，使农民同时获得农业和旅游业两种产业的经济效益和社会效益。④天然谐趣性。生态旅游农业的具体内容有很多，诸如生态观光、乡土民情等项目应有尽有，充分满足了游客们在紧张的工作生活之外身心彻底放松的诉求，为人们宣泄自己的心理压力提供了一条绝佳路径。
2安徽生态旅游农业兴趣的背景。
2.1地理优势安徽地处暖温带与亚热带过渡地区，气候温暖湿润，日光充足，季风明显，四季分明，以淮河为分界线。淮河以北属暖湿半湿润季风气候，淮河以南为亚热带湿润季风气候。这为生态旅游农业提供了有利的气候条件。安徽有淮北平原农业区、江淮丘陵农业区、沿江平原农业区、皖南山地林茶粮区。这些区域特产丰富，如枇杷之乡-歙县、山核桃之乡-宁国、酥梨之乡-砀山、红茶之乡-祁门等。安徽有着丰富的戏曲文化，如黄梅戏、庐剧、凤阳花鼓等。不同的地域，不同的物产，丰富的文化内涵为安徽的生态旅游农业提供了独特的资源。
2.2政策扶持生态旅游农业的发展带动了农业的腾飞，成为刺激农村经济发展的新兴增长点，增加了大量的就业机会和渠道，一定程度上消化了农村的大量剩余劳动力，转嫁了农村的社会治安风险，优化了农村产业结构；同时，将农村的现有资源充分调动起来，激发了农民发家致富的主动性积极性，实现了第一产业和第三产业在新的载体基础上的完美对接。为此2007年安徽省出台了17号文件《关于推进旅游产业大省建设的意见》，确定打造旅游大省的发展思想，提出打造“三大板块”（即大皖南旅游区，泛巢湖旅游区，新皖北旅游区）和“六大区域”品牌（即突出黄山，打造以世界遗产和徽文化为品牌的旅游区；突出大别山，打造以原生态和红色旅游为品牌的旅游区；突出巢湖，打造以滨湖城市与商务休闲为品牌的旅游区；突出亳州、凤阳、寿县古城，打造以淮河流域文化为品牌的旅游区）。从财力上对规划编制、景点建设、旅游接待宾馆创星、“农家乐”创星等工作进行奖补。
2.3经济能力因素。旅游活动能否长效进行下去与个人或家庭的经济承受力有着莫大的关联性。从一定意义上说，人们的收入水平和旅游的可能性存在正相关性。从国际上来看，旅游业对于各国经济增长的带动作用十分明显，尤其是在英国、法国等西方发达国家。在人们的消费收支结构中，观光旅游分量举足轻重。这种情况在我国体现的也十分明显。作为国民经济新兴产业的旅游业，近些年来伴随着经济迅速增长和人民生活水平的显著提高而取得了长足的发展，其对经济增长的拉动作用也愈来愈明显。人们收入水平的提高刺激了生态旅游农业的不断发展。我国城镇居民恩格尔系数的不断减低充分证明了人们的消费结构在新时期的发展趋势：物质性消费不断走低而精神享受性消费与日俱增。绿色消费和个性消费的理念蔚然成风深入人心，而旅游在其中扮演着无可替代的重要角色。人们消费理念和模式的演进成为近些年来生态旅游农业发展的重要助推力。
2.4国家“假日经济”政策的强力助推。安徽生态旅游农业能在并不很长的时期内取得快速的发展很大程度上得益于国家政策的优越[2]。假日经济是一种新的经济模式，是在我国经济社会快速发展，人民闲暇时间日益增多的情况逐渐形成的。从1995年5月1日国家开始推行每周5天工作制起，国家对居民假日的每一次调整都为旅游业的发展带来机遇。近年来，政府更是提出了“鼓励消费、扩大内需”的经济政策，并推出了“五、一”、“十、一”、“春节”三个七天的假期，使我国每年的公休假日达到114天，奠定了假日经济发展的坚实基础。各种假日的不断增多对安徽生态旅游发展的积极作用以后会更加明显。
2.5生活压力加剧、交通布局更加合理。随着我国城市化进程的不断加快，人们的生活水平确实得到了很大的提高，生活质量也呈现逐日向好的状态。但是，城镇化也是一把双刃剑，发展的过程中不可避免存在很多问题，典型的比如“城市病”现象。人口的不断膨胀以及就业机会的稀缺性存在着明显的冲突，导致人们竞争压力空前加大、心理承受力经受严峻考验，很多人都处于一种亚健康状态，渴望着走出紧张的“城堡”，呼吸到新鲜自由的空气。在这种背景下，生态旅游农业得天独厚的特性充分彰显。另外，随着国家基础设施投资的力度不断加大，交通、通信的发展有了实质性的飞跃。私家车的非线性增加、信息技术的广泛运用等给人们的旅游出行提供了便捷渠道，人们出行的灵活性相比从前更加明显。
3安徽生态旅游农业发展的客观问题。
3.1生态旅游农业对于外部环境的冲击。
正如前文所说，生态旅游农业的发展也是一把双刃剑，我们在看到成就的同时也不能无视和回避问题。其中，最为突出的是经营模式的严重滞后以及经营理念上的急功近利。长期无序的粗放式经营使我们的环境千疮百孔，问题接踵而至。旅游资源的开发应该有一定的时间差和利用限度，若过度开发会导致灾难性后果；景区在考虑经济效益的同时也应兼顾环境的实际承载力，不能违背客观规律恣意妄为；很多居民的环境保护意识相对较差，制约了景区的可持续发展；大量基础设施和配套设施的兴建虽然必要，但是没有通盘考虑也会造成对生态环境的侵害冲击，等等。[3]我们会看到，在很多林区，由于人们无度开荒，大量森林被砍伐，原本并不明显的水土流失问题一下子严重起来。另外，为了增加农业产出，提高产品的产量，人们在土地上投入了大量的化肥。若长期使用又不加以控制，必将对水质和土质产生恶性影响。
3.2经营粗放、设备滞后以及交通闭塞。
3.2.1经营理念存在偏差，重经济产出而忽视生态效益。
开发生态旅游农业要坚持科学、合理、可控，要遵循客观规律因势利导。但是，在现实生活中，很多经营者不经论证便变更土地用途，导致土地资源的严重浪费，甚至可能破坏土质。很多经营者对自身的定位也缺乏深入分析，在农业自然资源的特色开发方面缺乏研判，比较优势不明显。比如说，人们在旅游消费中会制造很多垃圾，这些都要及时妥善处理，以防对环境产生更加严重的破坏。只考虑眼前经济利益而忽视生态环境和旅游资源的保护是杀鸡取卵的短视行为。只有按照可持续发展的思路审视生态旅游农业的发展才是明智的选择。
3.2.2经营粗放，深入开发陷入困境。
一个好的生态农业旅游区必须有着完善的配套设施，这是硬件方面的必然要求。但是，光有好的设施没有好的服务也是发展的一个误区。许多生态旅游农业区推出的旅游产品缺乏认知度和吸引力，根源就在于经营方式粗放，没有深入挖掘旅游资源的文化内涵等内在价值。另外，当前生态旅游农业景点大部分都是当时当地的人们搞起来的，群众的首创精神得以充分发挥。但是，由于文化水平、经营理念、创新精神等方面的不足，他们往往很难将其引入纵深方向，旅游开发长期停留在较低的层次上，活动形式和载体单一，文化附加值严重匮乏。
3.2.3交通条件落后，位置偏僻。
旅游发展，交通现行。没有快速便捷的交通，旅游景点很难为人们充分接受。当前，安徽本省生态旅游农业主要布局在一些交通不便、位置偏僻的区域，游客抵达景区以及在景区游览都十分不便。交通条件的落后和位置的偏僻严重影响了旅游业的又好又快发展。今后，安徽要大力发展交通基础设施，加大这方面的资金投入和政策倾斜，完善交通体系。
4破解方略。
4.1政府科学引导，加大扶持力度。
总体来讲，安徽省生态旅游农业发展还处在层次比较低的起步阶段，很多东西都在探索试验过程中，经营管理和资金保障上的漏洞比较多。政府部门这时候要充分发挥好自己的作用，在生态旅游农业发展的问题上聚精会神一心一意，加大经营管理者们的教育培训力度，加强科学管理、创新思想的指导引导。同时，深入贯彻落实科学发展观，完善该产业发展的政策法规体系，确保生态旅游农业在科学高效的轨道上运营。例如，在兴建基础设施和配套建筑的同时，注意保留原先的有特色的建筑群，将新的发展思路和旧的资源充分整合。在资金投入方面，坚持正确的投资方向，优化投资结构，同时加大政策扶持力度，提高生态旅游农业的整体层次和水平。
4.2在可持续的轨道上良性运营。
生态旅游农业发展的最终出路必然是可持续发展道路，这是没有疑义的。在开发过程中，要正确处理环境、资源和经济发展之间的关系，做到经济效益和社会效益兼顾。在前期准备以及具体实施中，要注意生态学原理的学习和运用，吸取生态农业发展理念。同时，完善生态旅游农业体系内部资源的配置和结构的调整，发挥系统的整体效应和互补效应。在整个旅游资源的开发过程中，始终坚持科学发展观的指导思想，以人为本，统筹兼顾，将眼前利益与长远利益、生态旅游农业资源的开发利用和有效保护结合起来，走出一条资源消耗低、环境污染少、经济社会效益高的新路。
4.3构建科学完善的农业生态环境建设和保护体系。
农业生态环境建设和保护体系，是由农业资源的保护与利用、生态环境建设保护和污染的预防控制等内容构成，运用农业生态学原理、农业系统工程方法和循环经济原理，充分发挥区域生态、资源、农业产业发展优势，促进农业可持续发展的重要保障。当前，要特别注意消除农业生态环境的污染，从源头上加大治理力度；要大力推广沼气等清洁能源，调整农业发展的能源结构；要加大技术研发水平，通过技术手段破解农业生产发展中的各种问题。安徽省是长江、淮河的流经之地，生态建设和保护格外重要。要坚决遏制乱砍乱伐森林资源的不良势头，通过法律、经济和必要的行政手段确保森林资源完好无损，建立多种类型的生态资源保护区域，深化退耕还林工作。尤其是，加大对农民的教育宣传力度，鼓励他们退耕还林，让他们认识到退耕还林的长远意义。
4.4整合区域资源，提高旅游农业的文化意蕴。
任何一个地方在长期的历史演进中必然拥有很多特色资源和优势领域。生态旅游农业发展要真正深入人心，就必须深入挖掘本区域的历史精髓和文化内涵，提高文化附加值和历史厚重感。实践证明，没有文化内蕴的东西是不可能长久下去的。安徽省在长期的历史发展中孕育了很多特色性的东西，这是当地旅游农业发展的灵魂。事实正是如此。置身在安徽省生态旅游农业发展区内，乡村生活的闲适惬意油然而生，游客能完全放松自己的身心，享受大自然的静谧。水车、荷塘、犁等农耕文化的典型特征融入到景区中时，仿佛一切都回到了人类的原始状态，心开始沉静[5]。另外，要深入挖掘各个层次的文化，注意保持一些古镇、地方文化、民间工艺品的原始特色，减少人为因素的濡染，提升旅游农业产品的文化内涵。
4.5发挥市场的资源配置作用，优化经营模式和产业布局。
凡事预则立，不预则废。生态旅游农业发展也是如此。生态旅游农业的发展必须具备天时地利人和三重要素，缺一不可。在拟定规划前要全面考察目标区域，做好可行性论证，征求各方面意见。坦率讲，目前我国生态旅游农业发展层次还比较低，理论支撑明显不足，实践方面也是刚刚起步。成就的背后隐藏着很多问题，如方式粗放简单、利用率低等。因此，在进行旅游农业规划前要对居民收入、生态环境等因素进行全面系统的分析[6]。生态旅游农业发展不是单个农业经营者可以完成的，可以借助于旅行社在生产经营中的作用。从长远来看，这是促进生态旅游农业发展的一条很好的道路。旅行社介入生态旅游农业经营之后，广大农民就不用担心由于文化水平和管理理念落后而引发的一系列问题了。另外，旅行社本身的一系列优势，比如客源较多、管理理念先进、广告优势等都可以在这个领域发展重要作用。旅行社参与进来之后，旅行社和农业生产经营者成为利益共同体，面临经营风险时，双方可以群策群力共同应对，减少经验风险降低运营成本。
