时间：2022-06-20 10:32:05
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改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城__新区的高级豪华公寓别墅——__也应运而生。__是香港新继发展公司陶哲甫先生投资2000万美元建造的高级豪华建筑群，占地13万多平方米，建筑面积10万平方米，其中包括6幢18层高级公寓，88幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。__已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为__工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。
物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与__的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。
首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。
在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。
二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由__新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。
三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：
1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。
2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。
3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。
4、所有公寓门户及火警通道。
5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。
6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。
7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。
8、怎样利用及控制灯火系统。
9、基本的救伤常识。
除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局评为先进集体。
四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对__范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。
五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。
学校作为物业产权人及使用人的代表，负责选择物业服务企业，对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查，并协助物业服务企业进行工作。
学校物业管理的范围包括房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施，并对房屋及其设备以及相关的居民环境进行维修养护和管理，承担校园物业的保安、防火、绿化养护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等。为了加强校园的物业管理，我院选择了点亮物业管理公司为校园提供物业，进行合理的管理，点亮物业公司下设有综合办公室、财务部、工程部、物业管理部及各项目管理处等职能部门，公司现有管理人员具有多年的物业管理服务经验，操作技术人员具备丰富的实际工作经验。
点亮物业管理公司自成立以来，一直致力于科学规范的管理，注重亲情和谐的服务，以“客户为本，优质高效”为管理服务宗旨，在多年的物业管理实践中，点亮物业管理公司汲取先进的管理服务理念和科学的管理模式，逐步建立了完善的质量管理体系，并形成了公司独特的企业文化和品牌优质，更得到了广大客户的大力认同。
点亮物业管理公司质量方针明确，其为：科学规范管理、真诚高效服务。企业精神可佳，其为：服务、协作、诚信、创新。企业目标为：追求卓越，勇创新高，构建和谐。点亮物业管理公司希望自己公司的管理服务为广大客户营造更加优美、整洁、和谐的人居环境。点亮物业管理公司把握客户需求，不断提升企业综合能力，实现客户需求到客户满意的转化，成为最受客户信赖的物业管理服务企业，该公司以诚信立本，以规范为径，拥开放心态，与客户共赢，注重细节，力求完美，在速度的范围内做到最好，最有效，积极响应客户意见，落实行动。
点亮物业管理公司的服务项目是：
（1）业主携带发展商签定的入住通知书，购房合同、身份证、户口本、车辆行驶证等各种证件的原件以及主要家庭成员免冠一寸相片各两张到管理处办理入住手续；
（2）管理处向住户发放《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料；
（3）业主填好《业主基本情况登记表》，登好《业主公约》和《物业服务合同》；
（4）管理工作人员与业主到现场验收移交住房，抄水、电底数，填写《入伙验房表》，并双方签字，交纳相关费用，管理处发放钥匙；
（5）有意使用固定车位者，选取固定车位，交纳有关管理费用。
作为我院的物业管理服务企业，点亮物业管理公司做到了对学生公寓的管理、教学楼的管理、设备的管理、绿化环境的管理这四个大点，首先是对学生公寓的管理，学生公寓的管理包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的接收、洗涤和发放等工作。学生是学生公寓的使用人，对学生公寓的管理也包含对使用人的要求。因此我院点亮物业管理公司就对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓，电脑、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入时要核实登记。向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉子、电加热器等大功率电器；不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等。这些都是电亮物业管理公司对学生公寓禁止的要求。物业服务企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯以及公共部分的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁。住宿管理方面，严禁在宿舍内养宠物，严禁私自留宿外来人员等。
其次是教学楼的管理，要求教学楼内外的卫生保洁，定期修检电梯设备，妥善保管电梯机房钥匙及电梯门钥匙，任何非操作人员不得私自使用。
第三是设备的管理，每天检查各楼层，注意电线等设备设施是否有损坏，同时记录需维修得电灯、线路，并及时修理，保障电得正常供应。
第四是绿化环境得环境，点亮物业管理公司协助学校做好了绿化美化得总体规划和设计，美化了我学院的校园环境，特别是及时对老化树木进行修枝，保证了学生的安全，枯死树立淘汰后，及时补栽了新树，使校园确保整体协调。
（一）财务管理职能弱化。
一是重核算轻管理，甚至将财务管理等同于会计核算；二是尚未摆脱资金供给制下“记账、算账、报账”的模式，财务管理的职能没有发挥出来；三是财务实行集中核算，只能审核支出事项和凭证的合理性、合法性，支出是否合符实际无法全程监督；四是资产的所有权，与管理权、经营权分离，导致财务管理失控；五是财务机构设置和财务人员配备不合规；六是用会计报表和年终决算的编报说明代替财务分析报告，没有客观、深入地反映单位的财务收支状况及存在的问题；七是忽视资金使用前的预测和使用中的控制，对财务收支的考核只追求账面平衡，缺乏对资金使用效率的考核。
（二）会计管理工作混乱。
一是部分单位的会计工作已经进入了电算化，而另一部分单位仍然采用传统的手工记账方法，致使会计的核算不统一；二是会计核算不能完整地记录财务信息，常出差错；三是单位内部业务机构不能完整地为财务机构提供相关资料，导致业务与财务之间的联系断裂；四是票据管理混乱；五是往来挂账数额大，影响资产负债的真实性。
（三）内部制约机制不健全。
一是许多单位制度是挂在墙上给上级检查看的，内部并未严格执行；二是财务管理制度操作性不强，过于笼统、定义模糊，执行起来无所适从；三是不相容职务未分离，导致管账、管钱与用钱、管物同为一体，缺乏制约。
（四）财务不够公开透明。
大部分单位一是没有成立民主理财监督小组；二是没有完全公开财务计划情况和经费收支情况；三是在公开形式上没有做到：公布地点公众化，公布内容具体化，热点问题专门化，时间要求明细化。
（五）部分财务人员素质不能满足财务工作需要。
在现行会计管理体制下，各单位财会人员在业务上受财政部门领导，在行政上受本单位领导，财政部门对会计人员不能进行有效的考核和监督，导致有的财会人员法制观念淡薄，缺乏职业操守，在行政权力和经济利益的双重驱使下，按领导的意图做账，违规操作；有的单位将不具备财务能力人员安排在会计岗位；有的财务人员未经培训，无证上岗；有的单位领导根据自己的意志随意变更会计人员，导致财会队伍人心不稳、素质不高。
（六）预算编制及执行管理不规范。
一是有的单位编制预算不完整、不全面、不规范，没有反映本单位财务收支的全貌和工作重点；二是在资金使用过程中，无计划、无控制，支出审批和报销程序不规范，没有很好地发挥预算应有的约束作用；三是未严格执行“收支两条线”规定，部分收支未纳入财政预算统一管理，如：发票工本费收入、房屋租金和广告牌租金收入、机关食堂承包收入、下属单位上缴收入、固定资产处置收入等未纳入财政预算统一管理。
（七）资产管理不规范。
一是购置资产未通过政府采购程序，自建或维修固定资产未按规定实行招投标、签订承包合同、办理工程验收和决算；二是对采购资产缺乏监督，导致购入的资产质次价高；三是未办理任何手续，擅自核销债权、处置资产；四是将固定资产产权分割或转让给所属单位，其分割或转让款长期挂账；六是对资产不进行定期盘点，对损坏或丢失的资产无人追究，造成资产账实不符；七是购置固定资产直接列经费支出；八是自建固定资产已交付使用多年，仍未办理峻工结算，未转固定资产。
（八）弄虚作假，套取国家财政资金。
一是以虚报、多报人数的手法套取各种补贴、助学金等；二是以虚假项目或以申报新技术研究名义套取项目资金；三是以虚列工程量的方式套取工程配套资金；四是假借其他公司名义套取国家建设资金。
（九）挤占挪用专项资金和项目经费。
一是临时调度专项资金作其他支出；二是存在专项资金外借行为；三是以会员、考察等名义将专项资金中的培训经费用于组织观光、旅游；四是将培训资金变相用于行政管理费；五是在项目资金中提取工资经费；六是将专项资金存储利息转为工作经费，用于人员经费、公用经费等经常性支出；七是用虚报冒领或做假账的手法挤占挪用专项资金和项目经费。
（十）违规发放钱物。
有部分单位政策外违规发放钱物。如：误餐补助、春节值勤补助、未年休人员工资报酬、在职正式人员出差补助、绩效考勤奖、防尘费、过节费、加班费、取暖费、降温费、高温津贴、下乡补助、工会福利费、交通费、平安奖、
中考奖、调研奖、宣传稿件采用奖、各种物资等。（十一）“三公经费”和会议费控制不严。
一是部分单位“三公经费”和会议费支出仍在增长；二是个别单位超标车辆仍在使用；三是隐瞒“三公经费”和会议费支出，将部分“三公经费”和会议费支出列入项目支出或其它支出等会计科目进行核算；四是将部分“三公经费”转移到下属单位列支。
（十二）报账票据不规范。
一是白条报账、白条抵库的现象较为严重；二是以商店购买的收据代替发票报账；三是报销不按发票规定用途使用的发票，如以零售、批发商业发票代替饮食服务行业的发票；四是报销不按发票规定要求开具的发票；五是报销与工作无关的购物发票；六是报销同城住宿发票；七是报账发票及其附件不规范。
一是个别领导干部法律意识、责任意识淡薄。主要表现在：1、个别领导干部对相关政策及法律、法规学习不透、掌握不深。2、部分领导干部顶风违纪、明知故犯。3、部分领导干部对单位财务管理不闻不问，没有尽职尽责。4、部分单位前后两任领导干部交接工作时，没有及时界定责任。5、部分领导干部新官不理旧账，对本单位历史遗留问题视而不见，导致一些遗留问题长期得不到解决。
二是个别领导干部乱作为或不作为。主要表现在：1、有的领导干部只顾完成经济指标，树立个人形象，在投资决策和经济管理工作中，不按客观规律办事，导致决策失误，造成国有资产流失和潜在损失。2、有的单位领导因经费困难，有意违反部门预算、集中支付、转移支付、政府采购、收支两条线等政策。3、部分领导干部长期务虚，不理正事、要么不作为，要么乱作为。
三是部分领导干部财务管理知识欠缺。主要表现在：1、有的单位领导在履行经济合同，财务报销手续时，由于缺乏财务知识，未能认清其中的责任，盲目签字，当发现失误、造成损失时，已为时过晚。2、一些领导干部虽然重视财务管理，想把单位管好，但缺乏财务管理知识，不知道如何管理；3、一些领导干部在日常工作中，只顾忙于业务工作，忽视财务日常管理，等到问题出现后才知道财务日常管理的重要性。
四是问责追责力度欠缺。近年来，相关部门虽然对行政事业单位存在的问题问责追责不断加大力度，但由于受到行政体制的局限，问责追责力度还是不够，在对一些违纪违规问题的处理过程中，不仅缺乏手段和措施，而且还受到多方面因素的干预，致使部分领导干部思想麻痹，落实责任流于形式，导致一些违反财经法纪问题屡查屡犯、屡禁不止。
一是加大对领导干部的培训力度。有关部门应把财务管理知识、财经法律法规知识纳入各单位党委（党组）中心组理论学习、培训的重要内容，推进依法用权、规范用权、审慎用权、秉公用权。
二是加大对领导干部的监管力度。事前要通过多种形式有针对性的开展警示教育，帮助领导干部克服盲目心态和侥幸心理，筑牢反腐倡廉思想道德防线。事中要在用制度的硬性要求对领导干部实行刚性监督的同时加强部门监督。审计机关要加大对重点单位、重点资金、重点岗位、重点工程违法乱纪行为的审查力度；纪检监察机关要加大对执行纪律情况的监管力度；组织部门要加大对履责情况的考核力度。事后要对违纪违规问题严格问责，决不姑息迁就；对违反法律法规的，要及时移交司法机关追究法律责任。达到审查一处，震慑一片的目的。
【关键词】中职德育队伍 专业能力 调查
所谓中等职校德育队伍专业能力，就是中等职校德育队伍根据德育工作的变化和要求，在德育活动、德育课程或其他特定的场所中，运用一定的德育技能，让中职学生吸收、内化德育知识的能力，它是德育专职人员从事某种特定具体的专项德育工作所必须具备的能力。在中等职业学校，德育队伍通常指学校里专门从事德育教学与管理的人员，一般包括德育管理干部、班主任、德育课任教师及其他德育工作者（团干部、心理咨询师）等。这支德育队伍是德育工作的组织者、指导者和实施者，其专业能力的高低是影响中等职校德育工作成效的关键因素之一，而事实上中职学校德育队伍专业能力还是参差不齐的。
一、调查对象与方法
本次调研以江苏省通州中等专业学校德育队伍为对象，包括德育管理干部、班主任、德育课任教师、团干部、校心理咨询教师等五类人员，调研分别采取问卷调查、小型座谈等方法，其中问卷调查共发放问卷156份，收回有效问卷124份（问卷内容详见表1）。参加小型座谈的五类人员共36人，涉及学校各个部门。
二、调查结果与分析
（一）调查结果
1.德育队伍的基本情况
从结果可以看出，目前学校德育队伍的工作年限较长，平均德育工作年限在10年以上。这一方面说明学校的德育队伍整体上具有较为丰富的德育经验和较强的德育能力，另一方面也表明这些人员的德育理念和行为、德育专业能力趋于定型，德育专业能力的发展可能存在一定的难度。（见表2）
表2 从事德育工作的年限
2.德育队伍对目前自身德育专业能力的自我评判
围绕德育专业能力的自我评判问题，课题组设置了两个问题，调查德育队伍对自己德育专业能力的满意程度，以及在学校聘任专职德育工作者（比如班主任）的过程中出现不管什么人都能聘任现象的看法，目的是为了了解德育队伍自身对德育专业能力的重视程度。（见表3）
表3 对自身目前德育专业能力的自我评判和认识
3.德育队伍的德育专业知识与技能
围绕德育专业能力的内涵或者体系，课题组首先调查了德育队伍对德育专业能力内涵的把握情况，设置了“你认为德育专业能力包括哪些具体的能力”“哪些能力最重要”等问题，调查结果集中体现在八个方面的能力。（见表4）
表4 德育队伍自身对德育专业能力的内容（或体系）把握情况
注：表中序号“1-8”表示相应德育专业能力重要性由高到低的顺序，“1”表示最为重要。
同时，课题组将德育专业能力体系划分为德育基础性能力（包括德育工作者的品行、认知能力和表达能力）、关键性能力（包括洞察能力、组织能力、信息处理能力）和发展性能力（包括学习能力、德育科研能力、德育岗位的发展规划能力和形成自己的德育风格等）三个层次，针对每一层次的能力分别设置相应问题（2-4题不等）进行调查，采取“完全具备”“一般具备”“不足够”“很不足够”四个等级进行评判并汇总统计。（见表5-6）
表5 三个层次德育专业能力的具备程度汇总
表6 德育各项专业能力的具备程度
4.德育专业能力提升的途径
德育专业能力提升的途径也是本次课题研究的重点内容之一。在调研过程中我们发现，无论是个人还是学校都希望德育队伍专业能力不断提升，以更好地适应德育工作的需要。为进一步了解德育专业能力提升情况，我们从三个层面对调查对象进行了调查：一是在德育专业能力提升上遇到的困惑和问题；二是德育专业能力获得的渠道与途径；三是学校对德育队伍专业能力培训情况。（见表7-9）
表7 德育专业能力提升上遇到的困惑和问题
表8 德育专业能力获得的渠道与途径
表9 学校对德育队伍专业能力培训情况
（二）结果分析
1.对德育专业能力重要性的认识有提高，但认识仅停留在较低层面
绝大多数德育工作者都能认识到德育专业能力对中职德育的重要性，认为学校聘用专任德育工作者时应具备一定的条件，“全员化”德育不等于无论什么样的人都可以参与到德育工作中来，只有具备德育专业能力才能更好地从事德育工作。但一些职校教师由于职业倦怠、主动性不够、面对繁杂德育工作精力不够等原因，缺少主动探究精神、安于现状，对德育专业能力认识层次较低，尚停留在了解、听说的层面，大部分尚未熟知德育专业能力的内涵或标准，大多数人能知道德育工作中一些常见的必备专业能力，但这些能力是零碎不全的，没有形成比较完整的德育专业能力体系。
2.中职德育队伍对德育专业能力提升有需求，但提升途径不多，比较单一
调查发现，有超过一半的德育工作者对自己的德育专业能力感到“不太满意”或“非常不满意”，大多数人员在德育工作中遇到“德育方法不娴熟”“研究不深入”“德育研讨活动少”等问题，德育专业能力的获得主要是通过自己的实践积累，缺少理性认识，学校层面常态化的德育能力培训也较少，这些人员对德育专业能力的提升有迫切需要；另一方面，学校虽然也偶尔或不定期组织德育工作培训，但这种培训往往是事务性的德育工作会议，内容比较单一，缺少专业引领和理论深度，偶尔有专业培训也仅限于邀请专家做讲座，培训的形式单一，不足以吸引教师的兴趣，更难达到促进教师能力锤炼提升的目的。
3.德育基础性专业能力基本具备，但发展性专业能力比较欠缺
德育专业能力由低到高分为三个层次：基础性能力、关键性能力和发展性能力。调查发现，大部分德育工作者经过不断的实践与积累，已经具备基本的德育能力。他们能通过自身的师德品行，通过自身的事业心、爱生情和责任心感染学生，取得学生的信任，从而达到“言传身教”的作用。在与学生的交往中具备良好的观察能力、思维能力、想象能力、记忆能力和审美能力，也能运用良好的表达能力向学生传授德育知识，讲解道理，让学生理解、接受德育知识，懂得做人的道理，具备一定的德育专业关键性能力，包括洞察力、信息处理能力和组织能力。但由于满足于德育任务的完成、忙于应付繁杂的德育活动，很多德育工作者对自身德育专业能力的发展意识不够强，自我学习能力、对德育工作反思能力、德育科研和德育工作规划能力等发展性德育专业能力还不强，近70%的教师用于德育专业学习的时间每周还不足3小时，80%的教师没有参与德育类课题研究，许多人撰写论文是迫于职称评定的要求和上级的硬性规定，近90%的教师还未形成自己的德育风格。
三、调查结论与启示
（一）高度重视，加速推进中职德育队伍专业能力的提升
由于中等职校德育工作的复杂性和艰巨性，中职德育队伍疲于应付各种德育事务，完成上级下达的任务，导致德育专业意识不强，德育专业化知识陈旧，专业化能力薄弱，尤其是德育工作的反思能力、学习能力、德育岗位发展规划意识、德育科研能力还比较欠缺，造成了德育效果不佳的局面，不符合新形势的要求，进而制约了中等职校教育教学工作的正常开展。中职德育队伍专业能力的提升刻不容缓，中等职校应高度重视这一现状，努力打造一支素质高能力强的德育队伍。
（二）研究理论，建构德育专业能力体系
理论认识的瓶颈制约了实践探索，为此，课题组提出，以中职德育队伍专业能力发展为核心内容的德育实践活动，要以理论探索与研究为先导，不断探讨中职德育专业能力的内涵与途径，研究制定中等职业学校德育队伍专业能力标准，建构一套适合中等职业学校德育队伍的专业能力体系校本样式，以弥补现有德育工作体系中的不足和遗漏，为学校德育的规范与有效提供依据，从而摸索出一条提升中等职业学校德育工作实效的新道路。
（三）增强意识，激活德育专业能力提升内需
从提出培养中职德育队伍专业能力的要求，到将这种要求内化为各类德育人员自身的提升需要，是一个循序渐进的过程，而且需要提升动力的过程。这种提升的需要又分为社会需要、家庭需要和个人需要三个不同的层次。其中，自身能力提升需要是促进有效提升的重要方面。中职德育既要求德育工作者充当德育的引导者，更要求他们充当德育专业能力的学习者。德育工作者要增强意识，把德育专业能力的提升作为自身内在需要，多学习、多思考、多实践，从而提高德育工作的成就感。
（四）创新培训，拓宽德育专业能力提升途径
通过调研发现，中等职业学校虽然有德育专业能力方面的培训，但是培训所带来的实际效果却并不乐观，其主要原因为：一是培训的形式大部分采用培训人员讲授的模式，而忽略了教师群体主动性的发挥；二是培训的内容较杂，大多以不连贯的德育感受和经验为主，或是为了解决本校德育管理中的事务，使部分教师由于缺乏理论的支持而对培训内容的应用无所适从。三是培训缺乏相对完善的考查制度，使得学校对德育专业能力培训的效果不甚了解。为此，在学校层面，要改革培训方式与内容，按照德育专业能力标准形成一整套培训方案，让德育理论素养与德育技术并重、理论学习与实践操作并举，为培养德育专业能力创造更好的条件。
（五）组建群体，发挥德育专业能力群体优势
关键词：电子商务人才需求 调查报告 职业资格证书
1.调查目的及方法
职业院校的教学应与企业对人才的要求紧密结合，尤其是电子商务这一新兴专业，其发展迅速，实践性强的特点对职业院校的电子商务教学提出了更高的要求。为了达到能与企业的无缝对接的目标，让学生掌握企业电子商务工作的基本能力，学校在教学过程中应深入了解企业对电子商务专业毕业生的能力要求，以及企业对电子商务职业资格证书的认可程度。
为此，苏州技师学院电子商务课题组于2012年6月至8月针对苏州地区的100家已经开展电子商务应用的中小企业进行了一系列调研，采用问卷调查，企业走访调研等等方法，希望通过此次调研，获得企业对电子商务人才需求的第一手资料，并且通过对资料的分析，为学校电子商务的教学提供一些帮助。
2.电子商务人才的需求现状
随着经济全球化的纵深发展和互联网的普及，电子商务持续、广泛、深入的发展导致对电子商务人才的大量需求。据预计，我国未来10年将有1万亿资金投入到电子商务、电子政务项目建设中。据权威机构调查显示：在这未来10年，中国电子商务专业人才缺口至少在200万，这一数字还不包括整个电子商务生态链上的诸多岗位人才需求。
2.1从应用来看，电子商务行业在人才的需求上可以大致分为四种类型：
2.1.1技术型电子商务人才
这是基础性电子商务人才，其特点是精通电子商务技术，掌握电子商务技术的最新进展。这类人员应着眼于技术层面，如网络建设、系统管理、主页制作、程序开发、数据库建立、模块设计等。从国内现状看，一般程序员和主页制作人员已基本满足需求，而网络系统管理人员（如网络管理员、UNIX系统管理员和数据管理员DBA）比较缺乏，且后者培训费用较为昂贵。
2.1.2商务型电子商务人才
这是电子商务人才的主体，其特点是精通现代商务活动，他们无须过多考虑技术层面的问题，只需要掌握如何在网络上进行工作，懂得电子商务“能做什么”即可。据美国IDC估算，此类人员的培训需求量较大。目前对这类人才培养的实践经验较为丰富，但是能够达到要求的人才数量依旧是有限的。
2.1.3综合管理型电子商务人才
主要是针对企业和政府部门的高级管理人员，他们也应该了解电子商务。对于这个层面，目前相当一部分企业和部门重视不够，就连开设相关专业的院校也往往由于各种因素忽视或放松这一层次人才的培养。
2.1.4高级电子商务师
这是高层次电子商务人才，其特点是通晓电子商务全局，具有前瞻性思维，懂得“为什么要做”电子商务，熟知至少一个行业或一种模式的电子商务理论与应用，能从战略上分析和把握其发展特点和趋势。由于全国范围内电子商务人才紧缺，目前在IT市场上，电子商务师几乎“千金难求”。
2.2 从层次上看，电子商务人才需求可以分为三个层次：
2.2.1操作层人才
对这类人员的要求是能综合应用办公自动化软件、熟练使用互联网，具备文秘人员的基本素质；掌握电子商务的基本概念、基本模式；具备数据管理的观念及基本知识。这类人员一般从事现代化文秘工作、网站维护工作、电子商务系统数据采集、初步加工、企业信息等基本工作，属于电子商务最基础的应用。企业对这类人才的需求一般较少。
2.2.2实施层人才
这类人员能够根据企业规划实施电子商务系统的建设、技术支持及其商务业务流程处理；主要从事数据库管理、网络管理、客户关系管理、企业电子商平台的运作和管理等工作。目前政府及企业的系统管理一级人才非常缺乏，这应是电子商务教育关注的热点之一。
2.2.3战略层人才
这类人员是企业中的中高层电子商务管理人员，主要从事电子商务战略规划、业务流程管理、组织人事安排和安全控制等工作。他们能够运用现代管理思想把信息技术与企业的营运活动有机地整合起来，并对电子商务的支持系统进行应用协调，对企业价值链进行全面的优化，从而提高企业的总体管理水平、营运效益和服务质量。
随着电子商务系统的完善，其它方面的人才需求量也在不断增加，如网络营销、网络广告、网络调查、物流配送系统人员。我们知道，电子商务是一个新专业，每年有十万学生毕业，这样的数字远远满足不了电子商务人才的需求，仅仅从这方面看，电子商务人才应该是香饽饽的。但事实却并非如此。电子商务在我国已经推广了十年之余，但毕业生就业成功率一直在20%上下徘徊，远远落后于普通高校70%的就业率，而实际电子商务人才需求的缺口却达200万，这是国内电子商务人才培养的一个尴尬局面。
3.面向苏州中小企业电子商务人才核心岗位技能分析
3.1岗位设置调研
中小企业对电子商务人才需求是多样性的。在本次调研中，我们选取100家有电子商务人才需求的苏州中小企业作为样本，调查分析苏州中小企业对于电子商务人才的需求岗位以及具体岗位技能要求，在 100 家企业中，岗位需求数排在前 3 位是网络销售、 网络策划推广、 网站设计制作。样本企业所需的电子商务人才总共涉及 8个岗位，根据这8 个岗位工作内容的相关性，可以将苏州中小企业所需的电子商务人才分成三类： 电话营销人才、网络营销人才和网站建设与管理人才，具体见表1。
3.2能力要求
通过对苏州中小企业所需电子商务人才岗位的分析，可以发现这些岗位所需的技能分成三类：基本技能、专业技能和发展技能。
基本技能包括：思维能力，口头表达与沟通能力，书面语言表述能力，计算机应用能力，英语应用能力，应变能力，基本素质（人文素质、身体素质、思想素质、心理素质、美学素质）。
专业技能包括：市场营销能力，网络营销能力，网络信息搜集与分析能力，网络策划与推广能力，网站设计制作能力，网站运营能力，企业管理能力。
发展技能包括：创新能力，供应链管理能力，程序设计能力，客户服务能力。
4.电子商务职业资格证书情况
目前主流的电子商务职业资格证书大致有三种。一是中国商业联合会组织的商业电子商务师认证，二是国家人力资源和社会保障部组织的电子商务师认证，三是阿里巴巴组织的阿里学院认证。
结合我院学生的实际情况以及此前教学经验，我们对此三款电子商务职业资格证书进行了比对分析。见表二。
表2：目前主流电子商务职业资格证书比较
我院目前已经组织过两次中国商业联合会的助理电子商务师的教学考试，通过率均为100%。考虑到人社部证书的认可程度，也在进行人社部助理电子商务师认证的教学准备。
电子商务是一个新兴专业，无论是企业还是学校，对于电子商务的人才培养都还在探索实践阶段。作为职业院校，如何探索出一条适应市场环境，适应企业需要的电子商务人才培养道路，我们依然任重而道远。
参考文献
[1]姚娟，王红霞.电子商务专业人才培养模式研究――基于江苏省13所高校的调查问卷[J].市场周刊：理论研究，2008（5）：137- 138，107.
一、 基本情况
XXXXX物业有限公司地处XXXXXXXXX，成立于XXXX年XX月XX日，是我县物业管理服务行业的领跑者，注册资金XXXX万元（由XXXX出资入股XXX万元、XXXXX出资入股XXX万元），社会信用代码XXXXXXX，中征码XXXXXXX.法定代表人XXXXXX，男，汉族，身份证号码XXXXXXXXXXXX，任公司总经理。公司倡导“以人为本”的管理模式，引进全新管理服务概念，拥有一支敬业精神强、专业素质高的员工队伍，以“成就至尊服务，打造行业品牌”为服务宗旨，全心全意实现对客户的承诺。
二、经营情况
XXXXXXXXXX物业有限公司，与城区大型小区（XXXXXXXX、XXXXXXXX）签字了长期的物业管理服务，具有稳定的收入来源。
1、借款情况：根据征信数据报告，该公司无借款记录。
2、该公司经营管理正常，营业收入稳步增长。
3、根据报表数据情况分析，该公司短期偿债能力较强。总体看来，该公司经营管理正常，随着内部管理的不断加强，企业盈利能力进一步提高，抗风险能力不断增强。
三、抵押物
该笔贷款提供房屋产权抵押的担保方式；
以XXXXXXX个人所有的商铺房产做抵押，建筑面积XXXXXXX平方米，位于XXXXXXXXXXXXXXX，（产权证号；XXXXXXX权证XXXXXXX字第XXXXXXXXXXX号）办理了房地产抵押登记手续，产权清楚。
四、贷款用途
该公司申请短期流动资金XXXX万元，贷款主要用于流动资金周转，该公司作为一家物业公司，其服务对象主要是县域的大型小区，现处于发展阶段，资金需要量大。
五、还款来源
还款来源为县域几个小区物业管理服务费收入，收入稳定，做为此笔贷款的还款保障。
六、结论
关于北京***公司的尽职调查报告
致:***先生
北京市康德律师事务所 (以下简称本所)接受***先生的委托，根据中华人民共和国公司法中华人民共和国公司登记管理条例及其他有关法律法规的规定，就北京****房地产开发有限责任公司(以下简称****公司)资信调查事宜出具关于北京****房地产开发有限责任公司资信调查报告(以下简称本调查报告)。
重要声明:
(一)本所律师依据中华人民共和国公司法 中华人民共和国律师法等现行有效之法律、行政法规及本调查报告出具日以前已经发生或存在的事实，基于对法律的理解和对有关事实的了解，并按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神出具本调查报告。
(二)本所律师根据****公司提供的相关资料，已对****公司的主体资格进行了充分的核查验证，并已对本所律师认为出具本调查报告所需的文件进行了审慎审阅。包括但不限于公司主体资格、公司的章程、公司的股东及股本结构、公司的财务和税务、公司的诉讼与仲裁。本所律师保证在本调查报告中不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。
(三)****公司已向本所律师保证和承诺，其已提供本所律师为出具本调查报告所必需的、真实的、完整的复印材料;其所提供资料上的签字/或印章均真实、有效;其所提供的副本材料或复印件与正本或原件完全一致;其所提供的资料文件均为真实、准确、完整，无虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。
(四)本所律师仅根据****公司提供的相关资料对其资信情况相关事项发表法律意见，并不涉及有关财务会计、审计、内部控制等非本所律师专业事项。
(五)本调查报告仅供***先生在本次之目的使用。未经本所及本所律师书面同意，***先生及其他任何法人、非法人组织或个人不得将本调查报告用作任何其他目的。
基于上述声明，本所律师依据中华人民共和国公司法等法律、行政法规和规范性文件的规定，按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，对****公司提供的有关文件和事实进行了核查和验证，以***先生特聘专项法律顾问身份，现出具法律意见如下:
第一节释义、引言
一、释义
在本调查报告中，除非另有说明，下列词语具有如下特定含义:
公司章程北京****房地产开发有限责任公司章程
本所指北京市康德律师事务所;
本调查报告指关于北京****房地产开发有限责任公司资信调查报告。
二、引言
本所接受***先生的委托，作为其特聘专项法律顾问，对北京****房地产开发有限公司资信情况进行了核查与验证，具体内容如下:
1、北京****房地产开发有限公司的主体资格;
2、北京****房地产开发有限公司的章程;
3、北京****房地产开发有限公司的股东;
4、北京****房地产开发有限公司的股本结构;
5、北京****房地产开发有限公司的财务、税务;
6、北京****房地产开发有限公司的债权债务，诉讼、仲裁情况。
第二节正文
一、北京****房地产开发有限公司的主体资格
(一)北京****房地产开发有限公司经北京市工商行政管理局密云分局注册，领有北京市工商行政管理局密云分局颁发的企业法人营业执照。
2、公司住所:北京市***工业开发区水源路***号;
3、法定代表人:***;
4、注册资本:1000万元人民币;
5、实收资本:1000万元人民币;
6、公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股);
7、经营范围:一般经营项目:房地产开发、销售;房地产信息咨询(中介服务除外);家居装饰设计;自有房屋的物业管理、接受委托从事物业管理;
(二)北京****房地产开发有限公司于2019年4月7日经过北京市工商行政管理局密云分局年度检验。
本所律师提示:****公司仅向本所提供了上述(四)中对核定的房地产开发资质为待定资质的批复文件，并未提供暂定资质证书或其他资质等级证书等有效证明其房地产开发资质的相关文件。
二、北京****房地产开发有限公司的章程
公司章程，是就公司组织及运行规范，对公司性质、宗旨、经营范围、组织机构、议事规则、权利义务分配等内容进行记载的基本文件。是公司存在和活动的基本依据。
根据****公司向本所提供的北京****房地产开发有限责任公司章程显示:北京****房地产开发有限责任公司于2019年10月15日制定了公司章程，章程内容对公司的名称和住所、经营范围、注册资本、股东的姓名、出资立式、出资额、股东的权利义务、股东转让出资的条件、机构设置以及议事规则等作了详细的约定，全体股东均在公司章程上签名。
本所律师经审核认为:根据公司法相关规定，****公司成立时的公司章程对注册资本、股东人数、出资方式、出资额、公司的机构设置及产生办法、议事规则等内容均符合公司法以及相关法律法规的规定，亦合法有效。全体发起人股东均在公司章程上签名之时，公司章程正式成立，且对全体股东产生具有法律拘束力之效力。
本所律师提示:本所律师仅对****公司提供的****公司成立之时公司章程的内容、形式的合法性作出判断，并不对****公司成立之后公司章程内容是否发生过修改或变动作出任何评价或判断。
三、北京****房地产开发有限公司的股东
四、北京****房地产开发有限公司的股本结构
(一)****公司设立时的注册资本、实收资本
根据****公司向本所提供的企业法人营业执照公司章程内容显示:北京****房地产开发有限责任公司注册资本为1000万元人民币，实收资本为1000万元人民币。
(二)****公司设立时的股权设置、股本结构
经核查，****公司设立时的股权设置、股本结构如下:
股东姓名出资额(万元)出资比例(%)
崔晓玲150、0015%
王卫军200、0020%
许随义250、0025%
宜敬东150、0015%
崔白玉250、0025%
本所律师认为:
****公司设立时的注册资本和实收资本符合公司法等相关规定。
股权设置和股本结构由全体股东在****公司章程中作出了明确约定并在工商登记部门进行了备案登记，体现了全体股东的真实意思表示，产权界定清晰，合法有效。
本所律师提示:****公司未向本所提供设立时对股东出资相应的验资报告等相关文件，本所律师仅对****公司提供的现有的相关资料作出上述相关问题的判断，对****公司设立之后股本及股本结构是否发生变动不作任何评价或判断。
五、北京****房地产开发有限公司的财务、税务
(一)****公司未向本所提供银行开户许可证
(二)****公司未向本所提供财务会计报告审计报告以及其他财务报表
(三)****公司未向本所提供贷款卡
(四)****公司未向本所提供税务登记证以及相关的税务发票。
本所律师认为:****公司作为合法成立并有效存续的房地产开发有限公司，应当按照法律规定编制财务报告或相关纳税登记，应建立建全财务和税务制度。由于****公司未向本所提供上述相关证件、资料，本所律师对****公司的财务、税务状况不作任何法律评价或判断。
六、北京****房地产开发有限公司的债权债务，诉讼、仲裁情况
本所律师提示:本调查报告仅对****公司向本所提供的相关资料进行审验核查后所作出的相应法律评价或判断，对在本调查报告中列明而缺乏独立证据支持的相关事项不作任何法律评价或判断。
(一)****公司未向本所提供相关债权债务凭证，本所律师对****公司是否对外发生债权债务情况以及是否设定相关担保(抵押、质押、保证等)不作任何法律评价或判断。
(二)****公司未向本所提供诉讼、仲裁、行政处罚等相关文件，本所律师对****公司目前是否存在重大诉讼、仲裁及行政处罚等不作任何法律评价或判断。
第三节结语
一、本调查报告基于相关法律、法规及北京****房地产开发有限责任公司提供的相关证明材料，通过核查、验证，提出上述意见，供***先生参考。
二、本调查报告主要依据以下法律、法规:
(1)中华人民共和国公司法(1999)
(2)中华人民共和国公司法(2019)
(3)组织机构代码管理办法
(4)中华人民共和国公司登记管理条例
(5)房地产开发企业资质管理规定
(6)中华人民共和国税收征收管理法
(7)中华人民共和国律师法
北京市康德律师事务所
关键词:物业管理；职业教育；人才瓶颈；培养途径
一、物业管理行业的人才瓶颈问题突出
中国物业管理协会会长谢家瑾表示，物业管理服务是新兴的行业，人才储备基础薄弱，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展，突出表现在称职的职业经理人匮乏，部分管理人员与所任职务不适合，职工队伍的专业技能培训跟不上行业发展等方面。
另据中国物业管理协会公布的物业管理行业生存状况调查报告显示，现阶段我国物业管理行业的从业人员构成存在很大的问题，仅以表4进行说明②。
注：根据调查报告，2007年4月至12月底，中国物业管理协会共调查物业管理企业总数为4 600家，覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。在被调查的4 600家企业中，共有772 032名从业人员。其中统计数据的构成有一定误差。
从这些数据中我们可以看出，物业管理行业是典型的劳动密集型行业，对吸纳我国剩余劳动力起到了积极作用，但其从业人员的构成情况，对该行业的长期发展是十分不利的。其中，从各行业分流过来的人员占绝大部分，而专业的物业管理人才很少。总体学历水平低，技术力量薄弱，这些都严重地制约着该行业的健康和可持续发展。为此，提高从业人员的素质与水平，尽快补充较高素质的专业人才，是目前我国物业管理行业发展亟须解决的问题。
二、我国高校物业管理专业设置及招生就业情况
为了使我国物业管理行业更好更快的发展，国家及地方相关部门在出台了相关规章制度的同时，各高校也顺应市场需求，纷纷开设了物业管理专业，为社会输送了一批专业人才。据统计，我国目前开设物业管理专业的高校有近300所，每年招生近万人，其中以高职教育为主。全国开设物业管理专业的高校较多的省份有山东（26所），广东、四川（均为24所），河北、湖北（均为17所）等，而开设物业管理专业的高校较少的省份有青海（1所），甘肃、天津（均为2所），新疆、云南（均为3所）等，具体情况与当地的经济水平及教育资源有着很大的相关性。招收本科层次学生的仅有北京林业大学、华南农业大学、山东工商学院和沈阳工程学院等少数院校，其余均为高职层次（沈阳工程学院亦招收高职层次学生）。每年的毕业生补充到物业管理企业，极大地促进了当地物业管理行业的发展。
但因为物业管理行业本身在我国属于新兴行业，并不成熟。而高校为适应社会需求及自身发展，积极开设物业管理专业，努力扩大招生数量，缓解了社会需求的同时，也存在不少问题，其中较典型的包括：行业自身的管理体系不完善、待遇较低、社会舆论的影响等，导致许多学生不是第一志愿被录取，毕业后不愿意从事物业管理工作。据相关资料显示，有些学校物业管理专业的毕业生从事本职业的比率，较低的可达12.5%。另外，学校教育与社会需求之间也存在一定的脱节问题，物业管理属于应用性较强的专业，学校内的培养模式及课程设置，很大程度上直接影响学生的就业及工作效果。“我们培养的，是不是企业需要的”，这个问题，很值得物业管理专业的学生培养部门深思。
三、完善高职物业管理专业人才培养的途径
第一，学校应积极参与行业协会及社会活动，为物业管理行业的法律法规、规章制度的建立与完善献计献策；努力加强宣传力度，使全社会更加了解和熟悉该行业，懂得物业管理在社会生活中的重要作用，通过社会舆论提高该行业的影响力，进而使更多的人愿意投身于物业管理行业，也有利于学校的招生就业工作；在参与各种社会活动的同时，把社会上的反馈信息进行收集、整理和分析，使其作为教育教学的根据和目标。
第二，结合岗位工作实际，制订科学实用的教学计划和学生培养方案。通过深入用人单位调查，毕业生及企业的共同感受就是，学校教育与企业需求之间存在一定的脱节现象。目前很多学校采取的是“5+1”培养模式，即学生利用前5学期在学校内学习理论知识，最后1学期到单位进行毕业实习。随着教育教研的不断深入，“4+2”（也有的学校称之为“2+1”模式，如沈阳工程学院）培养模式被越来越多的学校采用，即学生利用前4学期在学校内学习理论知识，后2个学期到单位进行毕业顶岗实习，在很大程度上提高了学生的自主学习能力和毕业后的就业能力。另外，一些学校还实行了“3+3”的培养模式，即每周3天在校学习专业知识，3天在物业企业顶岗实习，对物业管理专业进行“工学结合、校企合作”办学的实践进行了积极的探索。这些培养模式，不仅提高了学校的教育培养水平，激发了学生的学习热情，也为企业选人用人提供了很好的途径，可谓“多赢”。
第三，“双证融通制度”切实可行。高职教育与职业资格证书制度的根本方向和目的是相同的，都是以就业为导向，都为就业创造条件；在培养过程中，两者都以能力为本位、把职业能力作为核心；同时，两者都以需求为目标，都把职业岗位、工作现场的生产、服务和经营管理活动作为工作和活动的目标。但高职教育是学历教育，以学科划分，拥有学科教育标准；职业资格证书制度以职业分类，拥有职业资格标准。因此，在推行双证融通制度的培养模式时，必须要重新构建课程体系，职业资格证书对应的职业技能标准、职业技能鉴定考试大纲和试题库，应成为制订教学计划的充分依据，必须设置与职业资格证书对应的专业核心课程模块，并且与职业资格证书对应的学分应该占有一定的比例，将职业培训贯穿于专业教学的全过程，实现学历教育与职业培训的有机结合。
第四，建设一支双师型的师资团队尤为重要。要培养出一流的学生,必须首先培养出一流的师资。物业管理专业师资队伍建设,必须走专、兼职结合、“双师型”的教师之路。通过校企合作,从物业管理第一线有实践经验的人员中引进优秀的师资,通过物业管理专家把企业最新的技术和管理理念带到学校,带进课堂,使学生了解行业发展的新情况,感受企业的精神和文化,从中接受良好的职业技能、道德素质教育。同时在学校建立“双师型”教师资格认证制度,加强对在职教师的培养和培训力度，理论课教师要积极的深入物业管理企业，以提高其实践教学技能。
第五，教材建设、实训实习环节，校企合作不容忽视。由于物业管理专业实践教材较为缺乏,使得培养出的人才出现“学非所需”“教非所用”的局面,故应重视对实践教材的编写。实习实训环节，也应该积极利用校内外两个资源，积极开拓校外实习基地，为平时的教学及学生就业提供方便。
第六，学生的基本道德、素质教育还须加强。随着经济的发展，信息技术及媒体的发达，当代大学生的思想也在发生急剧的变化。人生观、价值观的形成阶段，作为学校的重要责任之一，就是要担负起对学生的基本道德、素质培养和教育。爱党爱国、爱岗敬业，是最基本的要求；崇高的理想、坚定的信念；健康的体魄、敏捷的反应能力；较强的法制观念、良好的组织纪律性；严于律己、宽以待人等基本素质，也可以在大学阶段形成。另外，通过专业导向的课外科技活动，培养学生的开拓创新能力；通过组织主题班会或讨论会，培养学生的沟通能力和组织协调能力，以及计算机操作和英语运用能力的培养，等等，都可以为大学生的人生与职业生涯起到无法衡量的积极作用。
在物业管理中需要与业主和使用方打交道，需要与内部各管理人员打交道，也需要与各个相关部门打交道。有效的语言表达要求物业管理人员思维敏捷、逻辑性强，并善于表达自己的意向。有时物业管理人员还要妥善处理、调解因文化背景的不同或其他问题而引起的各种各样的矛盾和争论。同时还要掌握沟通技巧，如何既能维护公司的权益又能把业主的利益放在首位，设身处地为业主着想，得到业主的满意，除了有效的沟通外还要讲究沟通的技巧，消除业主各种认识误区。如：从感情入手，在短时间内拉近双方距离，融洽感情，打动对方，接受正确的观点。
2组织协调能力
作为管理者，组织协调能力是不可或缺的，而且它是能否顺利开展工作的前提条件。组织能力对领导者来说是至关重要的，同样，协调能力也是必不可少的。在物业管理工作中，常常需要协调下属之间的关系，形成较强的凝聚力，以便顺利开展各项工作；同时也要协调好本人和下级、同事和上级的关系，协调好本部门和其他部门的关系。协调好这些关系是顺利开展工作的必要条件。这不仅是做好各项工作的需要，同时为了以后长远的发展，也需具备一定的组织协调能力。
3心理承受能力
物业管理的对象是人，又靠人去服务，物业管理可以称作是“人的管理”。俗话说：“一人干事，难称百人意。”物业管理人员往往承担着相当大的风险任务，并经常会被他人误会或误解。在遇到这些比较复杂的情况下，能够控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物业服务中被业主误解，是很正常也是在不经意间就会发生的，这时往往个人会感到承受了很大委屈。遇到这种情况时，要学会克制自己：一要心地坦然，没做亏心事，不怕弄假成真；二要心胸宽广，忍辱负重；三要头脑清醒，对形成误解的原因进行冷静、客观分析，并积极设法消除误解；四是要端正态度，受误解之后，决不能产生心理障碍，从而失掉前进的信心和勇气。
4创新意识
作为物业管理人员来说，除了要关注物业产业方面的科技进步和发展应用态势，也要具备自我创新能力，对于那些陈旧的管理模式要加以改进，要将新的管理技术与手段结合自身的物业特点运用到公司制度中。当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多地应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。
5计算机应用能力
随着社会进入数字信息化时代，计算机已成为人们工作生活中的一部分，掌握计算机设计与应用能力也是物业管理人员所应该具备的。目前，企业办公都已经进入无纸化操作状态，在平时工作中使用一些常用的办公软件、绘图软件，可以大大提高工作质量和工作效率。而且通过网络、电子邮件使我们与业主的沟通更为便捷，能及时了解业主的反馈与意见，也能掌握最新物业行业动态。特别是对物业管理层人员，具备此项能力就尤为重要了，因为许多数据的统计、财务的分析、图表的设计、程序的制作都离不开电脑操作软件。
6经济与法律知识
物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。现代社会是一个法制的社会。我国的物业管理必须实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作。所以我们物业管理人员必须通过对这些法律法规、规章及办法的学习，可以使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
