时间：2022-11-27 16:03:25
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇新房产税细则范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
广东省房产税施行细则第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，制定本细则。
第二条 房产税在下列地区征收：
一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;
二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;
三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;
四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
第四条 房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同时期的同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
第六条 下列房产免征房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;
四、社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产;
五、个人自有自用的非营业用的房产;
六、经有关部门核定属然房，不准使用的房产;
七、经财政部和省税务局批准免税的其他房产。
第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。
第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地税务机关申请，经县(市)税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。
第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。
第十条 纳税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房产所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建、改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租，营业之日起二十天内，向所在地税务机关申报。
第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。
第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。
2011年重庆1亿元房产税仅占其2900亿元地方财政收入的0.04%，与其820 亿元土地出让金收入相比数额很低。同样，2011年上海地方财政收入3429.8亿、土地出让收入为1510亿，新增房产税3亿。虽然从现状来看房产税占整体的财政收入的比重还比较低，但是考虑到房产税可以抑制投资性需求、完善税制结构、促进合理使用土地的功能，沪渝两地开征房产税的试点意义重大。
二、渝沪模式的同一性
2.1保有环节征税
沪渝两地房产税细则表明，房产税的征收主体都是最终持有房产的所有者。通过开征房产税增加持有房产所有者的持有成本，从而到达抑制市场过度的投资性需求的目的。为了解房产税开征后，房产所有者所增加的持有成本进行。现以上海市为例，上海细则的差异的背后还有需要可以解读的地方，以下就对细则做些简要的解读。
从试点范围来看，上海市的征税区域为上海市全行政区域相比于重庆市的九个区范围要更大。从上海和重庆不同的区域经济发展特点来看，两者都有明显的合理性。重庆市主城九区与周围郊县发展差距较大，若在全市范围内推开房产税，其开征的难度较大，且不利于公平，因此重庆先在主城九区进行试点后再推向全市，显然更合理。上海各区域发展较为平均，在全行政区内推行新的房产税的条件是比较成熟的。更大范围内的试征收房产税标准的划分是以2010年全年新建商品房均价22261元/平方米的两倍即约45000元/平方米为标准，作为税率划分的分界点。小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。那么一个外地人在上海购入一套单价30000元面积100平方米的房子。每年应缴纳的税额=30000×100×0.4%=12000元，这12000就将作为房产的持有成本。
2.2针对个人收税
中国的税收体系中，主要以法人为主体，从来没有过对个人进行征税的传统，而沪渝的房产税的开征是首次针对个人进行缴税，具有里程碑的意义。根据国外的实践表明经济发展水平越低的国家中间接税和所得税比例较高，财产税比例很低，经济发展水平越高的国家中间接税和所得税的比率下降，财产比例上升。未来中国经济发展水平必然上点也有利于房产税的全国更大方位内推广。
房屋均价确定标准不同：上海是以上一年度官方统计机构公布的住宅均价为准，重庆以官方统计机构公布前两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均为房屋均价标准。对比来看之下，上海的均价价格取自上一年的均价，更能体现这一年房地产的市场表现。重庆的以两年的的成交均价作为标准显得更为稳定，避免由于市场过渡的波动从而导致房产估值变化，也有利税收的稳定。
对于存量住房的态度不同，上海市对于升，税收构成也会进行相应的调整。针对个人房产征收房产税可以缩小贫富差距，才能进行社会财富二次分配，从而达到社会公平的目的。沪渝两地的房产税从本质来看主要是针对高收入阶层进行征收的税种。
2.3税率比较温和
从沪渝的两地的房产税条例中规定中都可以知道沪渝两地的税率都比较温和，重庆为0.5%，1.0%，1.2%三个档次，而上海为0.4%和0.6%两个档次，这样的税率相对来说都比较低。对于真正的居住者来说，是可以承受的一个比率。因此重庆和上海两地房产税为下一步逐步推广全国性的房产税积累经验。
三、渝沪模式的差异性
2011年1月27日，重庆和上海同时推出了各自区域内的房产管理细则。我们通过下表可以详细了解出沪渝两地房产税实施细则的区别。
存量住宅采取一律不征的方式，而重庆市采用的对于独栋住宅进行征收。在细则中独栋住宅的定义是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。我们可以简单理解为别墅。对于别墅住宅进行征税，对征收富人税收，有利公平原则。相比之下，上海不对独栋住宅进行征收房产税的规定，可能是考虑到开征时机的问题。将来对存量开征是房产税可以预见的前景。
对于新购普通房征收管理办法不同，上海的规定需征收房产税的新建房屋如下：本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）；非本市家庭中新购住房（不论是否第一套）。重庆是规定的征收房屋范围如下：本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。从对外地购房者的不同规定来看，上海针对所有的外地购房者征收房产税，重庆是外地购房者的第二套住宅需要缴纳房产税。虽然两地都重视打击投机性购房者的行为，显然上海市的打击力度更大，更坚决。
免征面积的不同，上海市按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。重庆市按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。这个细则的区别上海市的规定更加合理。若根据重庆市一户一个标准的话，那么可能出现用假离婚来规避房产税，逃避调控的情况出现。
适用税率不同，上海适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。从税率级差来看，重庆的税率更加有区分度，能够对不同档的房屋进行更加细化的征收管理。
应纳税额的计算方法不同，上海是的房产税应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%，重庆市的房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。上海的房产税相当于减免征收30%。
这些具体条例的差异折射出两者最本质的区别；重庆的房产的目的在于调控过热的房产投资市场，而上海市的房地产税政策更接近于未来在全国内开征房产税的一个试验方案。也就是说渝版房产税以调控为目的，沪版房产税是改革的过渡。
四、两种模式的适应性分析
由于，房地产市场对国民经济的影响处于非常重要的地位，可谓到了牵一发而动全身的地步了。沪渝两地推出的房产税还只是限定范围比较小的房产税，其影响肯定无法全部达到预期。
4.1保有环节进行，可以抑制需求，降低房价
目前房地产市场的需求的主力主要有投资性需求和自有性需求。我们先来看看投资性需求情况。目前，房地产市场收益率高于一般行业，这直接导致了社会资本大量流入房地产市场，引发房地产投资过热的情况。通过开征房产税，增加住房的持有成本，降低人们对房产市场的收益预期，从而给过热的房地产市场进行降温。以下就具体条例来看：上海市对外地投资者调控尤为严厉，规定凡是非本地居民所购住房都必须缴纳房产税，而重庆对非本地居民的第二套住房征收房产税。这些条例加上其他的一些调控措施，的确能够对投机资本进入房地产市场起到抑制作用。自有性需求来看，上海是规定应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。重庆市规定两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。这样可以有效的对那些高收入人群购买高档住宅进行征收管理。当然两地的政策对于抑制需求也存在着一些不足的地方。重庆市以每户作为征收单位，居民可以通过假离婚、子女独立开户在法律上实现多户而对房产税进行规避，这可能导致政策的失灵。若一个本地居民具有几十套普通住宅，现有规定就无法对其有效的控制。总体来看，沪渝两地房产税政策可以对购房者的心理预期产生影响，从而能抑制部分过度需求；就目前市场表现而言，沪渝房产税还是适应的。
4.2改善税制，调节社会财富
目前，我国的税种构成中主要以流转税比例过高，过高的财产税对活跃市场，促进商品流通不利。沪渝两地开征房产税是进行调整税制结构的重要尝试，就长远而言也是二次分配社会财富的一个有效手段。目前，沪渝两地房产税都只是针对个人进行征税，那些法人的房产未纳入征收范围，一些富人可以以法人名义对税收进行规避。目前的房产税征收管理未能适应这样的目的。
五、渝沪模式的结果：构建全国的调控性房产税模式
目前的发展来看，中国并不具备全面征收的房产税的条件。在未来相当长一段时间内，房产税既作为一种税种在全国逐步推开，同时也将作为一种调控的手段调节房地产市场。渝沪两地房产税是未来成熟房产税的政策的两个试点，目的在于构建全国的调控性房产税模式。调控性房产税可以作为调控楼市的组合拳手段之一。
上海、重庆已启动试点房产税改革，所涉税种是房地产税或不动产税。现阶段多种因素制约之下，这一改革引入了两个实质性的新机制：一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要做一定形式的税基规范，确立房产评估值概念。虽两市试点方案细则不尽相同，但都显示了向较标准的房地产税/不动产税靠拢的趋向。
征收房产税有其必要性。
首先，中国的直接税比重偏低，间接税比重很高、在全部税收中占比近70%，这形成中国中低端消费大众“税负痛苦”的重要原因。
其次，中国地方税体系不成型，使地方财政出现基层困难、隐性负债、土地财政等问题。地方政府没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源，导致其必然看重土地批租，“招拍挂”中力求把价位冲得很高。
再次，收入分配、财产配置中差距拉大，影响社会和谐安定。
开征房地产税的可行性包括下几点：
1．现在的土地出让金，其性质是土地使用权的价格；而房地产税，其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。2．以往土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房地产税，其生成价位会相对较低，这种差异也并不是开征房地产税的硬障碍。完全可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。
3．我国土地国有性质与国外土地私有制迥异，有人认为这形成了法理冲突，其实这两者并无硬冲突，不存在法理障碍。从英国和香港的经验看，房产税可以对私有、公有一视同仁。同时，国有企业“利改税”的经验也可援引。
4．开征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面的配套支持。已在十个地方推行数年的物业税“模拟评税”工作，相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，都提供了丰富经验。
5．房产税在市场经济国家有丰富经验，中国完全可以结合本国国情，借鉴吸收形成“后发优势”。
舆论上有一些说法，指摘上海、重庆两市的试点成效不足，“动静不大”：一是税收收入很少；二是两个城市房价并没有急速下跌。
我认为对房产税试点效果的评判不能过于表面化。因为在上海、重庆这样的发达地区搞房产税，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费，并为财税体制改革提供配套。房产税是年复一年征收的，未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。
关键词：房产税
引言：城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定发展，必须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，其中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心。过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部分流动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，又称房屋税。2014年1月1日起，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。
房产税实现起来困难重重，一直以来，地方政府除了土地出让金外就没有特别好的收入来源，大部分的收入都将上缴中央，由中央再来划拨分给地方。如果有了房产税地方政府则可以有一个源源不断的收入来源。但是房产税依然没有更多的细则。实际上在2011年的时候住建部就提过在2012年实现全国联网，便于收房产税，但直到现在还没有实现全国联网这件事。
房产税的评估与征管需要大量数据作为基础。房产税需要包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享。同时，房产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估，因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。政府部门的完全对接，对市场上庞大的、错综复杂的产权进行一一鉴定，这些在技术上本身就存在困难，一时间很难达成。
同时，对于出台房产税舆论方面也持了不同的态度，许多人认为房产税征收有利于地方财政收入，能够起到抑制投机的作用，能够引导楼市平稳发展。而有些专家和学者则认为，房产税到最后或将转嫁到购房者身上增加购房者压力，属于重复收税，可能将房价推上高位等。
近些年来，房价非理性上涨，中央和地方政府相继出台调控政策，但收效甚微，高房价问题在今年“两会”的十大热点问题中仅次于收入分配问题，而屈居亚军。面对畸高的房价政府决定实行房产税政策。但个人认为，房产税政策对房价的抑制作用有限，上海、重庆房产税的试点已满两年，但其影响有限，对房价走势影响不大，并未对购买行为形成太大的压制作用。
国外的房产税政策对我国房产税政策的实施具有一定的借鉴和参考作用。
在国外，很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。
在美国，对房地产商占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。在绝大多数情况下，美国的房屋主人都愿意缴纳房产税的，这与美国的房产税政策较好体现了“取之于民，用之于民”的原则有关。对于美国公立学校的学区来说，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，每年的开销大得很，因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区，孩子就会接受更良好的教育，将来的就业和人生前途也会更为光明，家长自然会欢喜，当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。
房产税的征收以及其他配套政策的实施，一定要公开透明，集思广益，务必倾听基层民众的心声。借鉴国外房产税政策的经验并结合我国具体国情，对我国房产税政策的实施提出以下建议：
1、房产税的税率不能太低，税率太低，如隔靴搔痒，效果甚微甚至让以前心存恐惧的人从此肆无忌惮，势必推高房价。税率太高又会加重人民的负担，引发社会矛盾，甚至可能引发楼市崩溃和影响社会稳定的灾难性后果。
2、适度扩大征收对象随着房产税征收范围的扩大，征收过程的成熟，可以适度地扩大征收对象的税源基础。建议免征唯一住房的家庭，对二套及二套以上的房产进行征税，而且采用采取差别的累进税率方式，真正落实房产税调节收入和财富分配的作用。此外，目前试点城市重庆的房产税征收对象虽包含增量及存量房，但仅针对别墅，其他高档住房等产品均是针对增量房产征收；另一试点城市上海则主要针对新增房产征收，未来必须适时的扩大征收税源，并且要从“增量房”向“存量房”的过渡。应逐步改革其征管方案，新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入，而不只是针对新房征收。
3、大力推进保障性住房建设，政府出台的政策应该向低收入者倾斜，同时借鉴美国的房产税政策的长处，应该将房产税的税收“取之于民，用之于民”。
结束语
要保持房地产市场健康稳步发展光靠行政手段还不够，还要依靠市场调节手段。鉴于“限购”等行政措施的短期效应，以及地方政府对土地出让金的依赖，在全国推行房产税的大方向是对的。通过开征房产税，一方面可以弥补地方在土地收入方面的缺口，另一方面为未来取消“限购”创造替代性制度。通过征收房产税，使资源超量占据者付出更多，从信贷和税收制度上确立住房的消费品属性，有利于加快房地产发展模式转型，及时纠正以往将住房作为投资品而非主要作为消费品的观念。征收房产税加大房地产的交易成本，把房地产价格打压下来，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别用高税收扼制投机性炒房行为。挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。但这仅仅是房产税的短期目标。从长远来看，开征房产税有利于促进房地产市场的健康发展，有利于调节居民消费结构和缩小收入差距，进而推进宏观经济结构的转型升级。
参考文献
1、房产税能否抑制房价. 城市住宅， 2010年 06期
房地产行业作为我国国民经济发展的支柱性产业，商品房不仅是城市居民生活的必需品，更成为部分人投资的工具。针对我国越来越突出、越来越严重的房地产热现象，必须找出我国房地产税税收制度存在的问题，对现行房地产税制进行改革和完善，以促进我国房地产业健康发展。本文通过对房产税改革存在的问题分析，提出了未来房产税改革方向的几点建议。
【关键词】
房产税；改革
分析近两年房产税在上海、重庆两地的改革试点效果，可以看出房产税的实施对抑制投资投机、增加地方财政收入、调节收入分配等方面起到了一定的积极作用，但同时我们也从中看到了目前我国房产税改革仍存在一些尚未完善的问题。
1.房产税改革存在的问题
1.1缺乏法律规章制度
目前征收房产税的政策意图、标准都不明确，2011年重庆和上海两地试点的直接依据只是当地政府的规章制度。房产纳税人如果不缴税，税务部门也无法对其实行强制措施。一是征税行为从法理上站不住脚，二是《征管法》并未赋予税务部门对自然人纳税人采取强制措施的权利。
1.2计税依据不尽合理
目前重庆、上海应税住房的计税价值均为房产的市场交易价格，实质上，按照房产原值计算缴纳税款的方法已经不能满足经济发展的变化需要，特别是在税负负担水平上，一些成立时间较长的企业的房屋的历史原值已经远低于市场价值，采取目前的计征方法的合理性是值得商讨的。如果房产税的计税依据能逐渐使用“评估价值”代替“交易价格”，效果会更加明显，但是目前房地产评估机构仍大片空白。
1.3没有涉及关于土地出让环节的条款
新房产税没有涉及任何关于土地出让环节的条款，没有改变土地出让的成本结构，也就不能对土地出让的成本产生实质性的影响。既没有能改变政府对土地出供给的决策，又没有实质性改变地产商对土地资源的需求。
1.4缺乏专业的信息管理系统
上海、重庆的房产税除实施标准、细则等尚存争议外，个人住房信息不透明、不联网也是房产税全面推开的一大障碍。支撑房产税改革的重要前提是“公开透明的社会信息”，然而目前全国联网的住房档案信息管理系统、个人收入诚信系统等房产税的征收基础欠缺，缺乏全国或是地方省市一级的住房信息系统。
2.房产税改革趋势
针对目前我国房产税仍然存在的问题，在结合上海、重庆的房产税改革试行效果以及业内外学者提出的观点，就我国房产税改革的发展前景和趋势给出如下几点建议：
2.1 建立房地产评估机构
完善房产税的一个重要环节是把计税依据从交易价改为评估价，而如何对存量房进行统计与评估是一个难题。如今的城市房屋，品类繁多身份负责。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小房权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让七十年或四五十年土地使用权盖的商品房。所以，要加快房地产中介评估机构的建设，以此可以将一个征收区域划分为若干个片区，每年对其中一个或几个片区的房地产价格进行评估调整，为以房地产评估价格为计税依据打下基础。同时建议房地产的评估机构为政府机构或非盈利组织，以保证评估结果的可靠性，为房产税的征收提供技术上的可能。
2.2 建立健全房地产信息管理系统
建立和完善房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。协调各方利益，以城市住房信息为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和数据库，并使之成为一个具有准确、完整、透明的房地产信息管理平台，全面掌握一个家庭和个人在全国范围内拥有的房地产情况，包括不动产坐落、面积、价值、性质等详细信息，通过充分利用社会资源建立信息共享，最终达到通过该系统集合分析相关数据和信息，自动产生房地产的评估、并自动打印税票。同时可以通过该系统公开透明房产税的用途，以确保房产税“取之于民，用之于民”，保证税收所得用于公共品和公共服务的提供。此外，这样的数据库的建立，可以达到约束房地产的投机行为和抑制异地炒房。同时全国统一的数据库系统表面了国家征税房产税的严肃性和权威性，削减了投机者逃避房产税的可能。同时为在全国内推开房产税改革打下基础。
2.3 建立房地产申报制度
拥有房地产的单位和个人必须于取得房地产产权之日起30日内向税务主管机关申报该项房产的价值。税务机关也可以通过房地产登记部门取得相关资料，然后直接向房地产所有人邮寄“房地产申报表”，房地产所有人或其人必须于收到改申报表之日起10日内填写申报表并送还税务主管部门。
2.4 增加保有环节的税收征收范围
房产保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多的模式和经验。制定房产保有环节税收政策，明确征税对象，从房屋价格、面积、户型等方面进行细分，制定详细征税方案，增加房屋持有成本，抑制投机投资性购房需求
参考文献：
[1]王双彦.2012年注册会计师（CPA）全国统一考试应试指导：税法[M].北京：中国财政经济出版社，2012：116-129.
“没想到，仅过了一个月，也就是3月16日，中介致电说有人愿意出140万元购买。”家住北京的李小姐告诉记者，她是今年2月6日放的盘，当时中介称因该套房需要缴纳营业税，所以最多只能卖135万。由于自己不着急等着钱用，所以当时就没答应。没想到，3月16日有人表示愿意出资148万元购买，而现在更是涨到了153万元，并且天天接到买方催着签合同的电话。“不到2个月，房价涨了18万元，连我自己都感到意外，真不知道房价后市走势如何，现在该不该卖掉这套房子？”李小姐说。
的确，伴随着“国五条”地方版细则的落地，虽然之前连夜占位排队的“盛况”已成明日黄花，但楼市与调控究竟将怎么走？市场依然众说纷纭，满头雾水。
今年房价怎么走，会暴涨吗？
“2013年房价还会涨吗？” 对此，房产大佬任志强表示，由于宏观经济已经出现回升，因此未来的经济政策不会太放松，且有可能因为通胀而趋于收缩，这进而会影响到房地产市场的供应。两者共同作用的结果会导致今年的房地产市场成交量呈现正增长，价格出现稳中有升的态势。
“如果中央放松调控，像北京、上海这样的大城市库存消耗得很快，需求旺盛的二线城市去库存化相对需求一上来，土地供应不足，房价很有可能出现暴涨。但分化明显，将是冰火两重天。”有市场人士如是说。
许多三四线城市房价上涨的可能性几乎没有。在上述人士看来，在这一轮楼市调控后，我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显。现在部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去库存化很快。三四线城市的楼市存量较大，但需求相对不足，消化能力有限，因此房价上涨的可能性不大。
“国五条将由1%改为差额20%房产税，实际上是将房价提升了20%，目的是冻结二手房，逼买房者购买新房。而新房往往都在偏远的郊区，而住在偏远的郊区则会面临很多问题，如小孩读书、生活、上班等都非常不方便。在此情况下，大家还是会买市区或离市区较近的二手房，那么卖方肯定不愿承担相关税费，所以此笔费由将由买家来承担。”一中介负责人表示，楼市也是商品市场，其价格按照供求关系变化而变化。行政干预虽可以对商品价格起作用，但其作用多半是一时的，不可能改变市场中根本的供求关系。限购令是迄今为止最有成效的楼市行政干预手段，但这种手段恐怕难以长久持续下去，因为这违背了市场交易的基本原则。
房地产调控还会出什么招？
中国住建部部长姜伟新“两会”接受记者采访时表示，房价今年一定会往下走，在职部长如此豪言引发了外界的更大猜想，继国五条后，房地产调控的火焰会怎么烧？
无独有偶的是，就在人们们翘首企盼之际，中国国土资源部副部长胡存智3月23日率先透风：“未来可能会对保有住房征收不动产调节税”，他建议从第三套房开始征收。
国家税务总局原副局长许善达支招，保障性住房要继续限价限购；普通住房控价控购；高档住宅放价放购。总之，调控房价不要“一刀切”，要坚持分类，因为政府对不同住房、不同居民的责任是不一样的，因此政策投入的资源也应该有所区别。
中国人在美国购置房产的热情不断高涨，但是中美两国差异很大，房地产市场的惯例也不同，稍有不慎，在美国买房子，很容易遭遇各种意外的麻烦。本文介绍外国人在美购置房产时应注意的事项，特别是有关法律、赋税及产权方面的问题。
美国房屋的类别
美国住宅房地产市场的房屋可以简单分为：合作公寓（Coop）、产权公寓（Condo）、连栋屋（Townhouse）、独栋屋（Single Family House）。合作公寓、产权公寓和连栋屋在城镇流行，而独栋屋大多散布在市郊和农村。
所谓“买”合作公寓，实质为产权租赁，买的是居住权，合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修、管理费用，还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）。
合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。
很多拥有合作公寓产权的公司，规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人。这是怕发生财务纠纷时，公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在国外，判决也难以执行。而从外国人的角度看，合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权、不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。
买主对购入的产权公寓单元拥有产权。通常情况下，产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。
买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下，美国居民需首付二成房价，而外国公民则需首付50%，方能获得银行贷款。
产权公寓的屋主只有房产权，没有地产权，而在买连栋屋时，买主是连房带地一起购入，这是连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面，这两者的责任和权利差不多，连栋房的屋主也要缴纳房产税，并向管理委员会交付物业管理费。
而独栋屋买卖受到的限制则最少，买主拥有房屋和土地的产权，并独自负责支付房产税和维护、维修费用。
美国也有学区房
在美国买房过程中，你要做许多事情：决定房产所在的社区，看房子，签署买卖合同（Purchase and Sale Agreement），房屋检验，申请贷款（中国人来美购置房产大多用现金一次到位，就可免了这道程序），购买房屋保险，过户（Closing）。在这个流程中，你会接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检验师，贷款经纪人，保险经纪人，过户律师（Settlement Lawyer）等。美国是金钱至上唯利是图的社会，许多商业行为、商业服务都是为了赚钱，作为购房者必须了解相关的知识，对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关，才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。
常听人说，在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费，但学生只能是来自本学区（school district）的居民。学校的经费和老师的薪水由地方政府拨款，而地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高，从而地方政府能征收到较多的房产税，就能建条件较好、设备较新的学校，能提供吸引优质师资的薪水，而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好，所以有“好学区”一说。
这只是从单一方面表述，实际上学区好坏已成了一个综合性指标。虽然我们都知道“物以类聚、人以群分”这句老话，不过在美国，更现实的是“人以钱分”。所以，你具有多少经济能力，可以买怎样层次的房子，你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内。好学区一方面能吸引较高层次的居民，另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持；而购买中高级房屋的居民比较富裕，工作比较稳定，受教育程度比较高，为子女教育的投资也比较多，从而能为学校提供较好的学生来源，有利于学校提升教学质量。如此互相促进，好学区就成了好社区的代名词了。当然，好学区的房价受有形价值和无形价值的共同作用而大幅攀升，同样的房子在好学区和坏学区的售价可以相差巨大。
签署合同要注意些什么
在选定社区，看中房子，讨价还价谈定价格后，双方就要签署买卖合同，把买卖双方议定的条件和价格用对双方都具有约束力的合同形式固定下来。一般是由卖方律师或经纪人提供房产买卖合同的初稿，买方律师或经纪人在此基础上作评估，对于具有潜在法律风险的条款进行修改，或者增加保障买方利益的条款。合同签署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承担违约责任。
购房合同中除列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外，还要有房产的法律描述，这包括房屋地址、地段编号、地契编号、房屋平面图、土地面积、建筑面积、房产税是否结清、房产抵押状况等。买方要对这些房产描述逐一核实，确认无误。
除此之外，合同中还包含一些保护卖主和买主的条款。比如定金条款用来保护卖方，补偿卖方在签署合同、房产下市后，由于买方不能履行合同，最后房产没能成交带来的损失。通常定金是房产议定价格的5%。
贷款意外条款（Mortgage Contingency Clause）则是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房需要向银行贷款，而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款，因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利， 即合同中约定一个日期，在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书，买方有权取消合同，所有定金退回买方，双方互不追究责任。所以，卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后，才会认真同其谈交易。
买方为了保护自己，还应在合同中列入房检及维修责任条款。在成交前，买方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查，如发现存在较大的结构、建筑破损或隐患，买方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换。为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况，买方可以在合同中规定如发生这种情况，在房屋议定价中扣除维修费用。
同时，购房涉及的房屋保险主要有两种：房屋财产保险（Homeowner’s Insurance）和房屋产权保险（Title Insurance）。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失，比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失。房屋产权保险是免除买主遭受产权纠纷的损失。比如一个老头过世了，他的女儿把老头的房子卖给你，一切法律手续看来正当、完备无忧。房屋成交后不久，突然又冒出个老头的儿子，宣称这笔买卖无效，因为他作为继承人之一没有同意。如果你买了房屋产权保险，就由保险公司出钱帮你打官司；如果你输了官司，保险公司要赔偿你购屋的损失。
在美国由于土地是私有的，开发商从私人手里买来土地， 这块土地也许不清不白转手多次了，所以买新房也会出现产权方面的问题。另外，新房的开发商可能没有完全支付建筑公司的建房款项，新房建好售出，但买主并不知道潜在的债权纠纷。待房屋过户后，建筑公司前来讨债，而开发商已经破产或者逃之夭夭，这时麻烦就来了。有了房屋产权保险，就由保险公司打理向建筑公司赔偿的事项。房屋产权保险是一次性支付的保险，能够持久保护房屋产权的安全，此保险费的计算根据购房价格而定，大致30万美元的房产，房屋产权保险费为1000美元。
买了房怎么过户
如果以上流程按部就班走完了，就可以进行房产过户，完成交易。在约定的过户日（Closing Date），买卖双方各带过户律师到称为过户公司（Settlement Company）的地方会面，一手交钱，一手交钥匙，完成过户。
买方雇过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权。律师在过户前会检查产权史（Title Search），查明卖主确实拥有产权，可以把房子合法卖给你。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠房产税、水电费、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清理掉。
在过户的前一天，过户公司会给买方一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票 （Casher Check）。过户费（不包括首付款）有几个部分。这些费用加起来约是购房价的5.5%；如果用现金购买，不需要贷款，则过户费大约是房价的3.5%。
在买方的过户费用里不会有房地产经纪人的中介费，这是因为按照美国的惯例，房屋交易的经纪人中介费，全部由卖方负担。所以在卖方收到的过户费清单中，最大的一笔就是房产经纪人中介费。依惯例，美国房屋买卖的中介费为交易价的6%，由买卖双方经纪人平分，各拿3%。由于买方经纪人的报酬也是按交易价的百分比提取，暗含了买主与其经纪人有利益冲突的因素，所以买主一定要掌控购房全过程，切莫让经纪人的天花乱坠左右了。
过户时要带有效的含照片证件，比如驾照，外国人则可用护照加有效签证。一般过户要一个多小时，主要的任务就是签字交钱，要签很多一式两份的文件。双方过户律师先把过户费清单梳理一遍，如无异议，就把所有的文件拿出来，让卖主和买主双双签字。签完字后，双方的过户律师把所有签了字的文件拿去复印作备份。然后买主把银行现金支票交给过户律师，卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。
买房还要承担公共责任
对于想在美国购置房产，但没有计划或不能在美国长期居住的中国人必须明白，当你买下了美国房产，它虽然成了你的私人财产，但也给你带来了不可推卸的公共责任，无论你是不是使用这个房产，都得履行这些责任，否则就会被罚款，甚至房产遭没收。
首先是缴纳房产税的责任，只要你拥有了房产，你就必须向房产所在地的最基层政府缴纳房产税。房产税由基层地方政府确定，各地区差异很大，年税额大多在房屋市场价的1%至3%范围内。以纽约市曼哈顿区为例，房产税率是1.2%。而美国佛罗里达州的迈阿密市，房产税率为2.4%。
如果不按时缴纳房产税，其后果可以参考旧金山市政府网站的有关告示：“2012-2013年旧金山市的房地产税率为1.1691%，其税基为房屋的市场估价。若是你认为房屋估价过高了，在收到税单的15天内联系旧金山市政府房屋估价办公室。
每年11月1日，政府部门会陆续寄出税单，所有的房产拥有者在两个星期内都会收到税单。房地产税每半年缴纳一次，日期第一次从11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期缴税者每超过一次期限，要多支付纳税额的10%作为罚金。若是连续5年未缴纳房地产税，房产将被拍卖。”
如果你的房产是产权公寓或连栋屋，就得按月交付物业管理费。物业管理费各地没有一个标准，由各物业管理公司自行规定，大致的范围是每年4000至5000美元。一般来说，档次越高的住宅区，收取的物业管理费也越高。但如果是老旧的公寓区，虽然档次不高，物业管理费却特高，因为越是年代久远的公寓，越是需要维修，而美国的房屋维修人工成本很高，都要由物业管理费来开支，迫使物业管理费高涨。
如果你买的是独栋屋，那么你很可能不需要交付物业管理费（即使有管理费，也是微不足道），但你就得自行负责，务必保持房产外观符合地方政府的规定。美国各地的小城镇（独栋屋大多散布在小城镇）都制定了本地区居民必须遵守的细则。比如规定门前草坪的草不能超过5英寸，而春天雨后草会疯长，偷偷懒没理睬，对不起隔几天就会收到罚单。
所以，独栋屋的主人春夏天要割草，秋天要扫落叶，如果是在北方，而且门前有人行小道，则冬天还要清理门前小道上的积雪。如果你不常住，就得雇人打理这些。
房产出租和出售的税务事项
很多中国人到美国买房，都是出于投资而非居住的目的，这就可能涉及房产出租的问题。外国人在美国的房产，如果用于出租，所得税是获利部分的20%。例如，扣除房产税、管理费、维修费等，出租房子一年获得净利润5万美元，按20%计算，则要交税1万美元。
如果外国人将房产卖掉，获利的33%要交所得税。比如30万买入的房子50万卖出，获利20万，这20万的33%，66000美元就是要缴纳的所得税。
美国联邦法律对外国人购买房产没有法律限制，只要有钱，来者不拒，但对外国人出售房产却制定了专门法律。基于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出，赚了差价后没交税就走人了，而美国税务局（IRS）无计可施，无法跨国追讨，国会在1980年制定了“外国人房地产投资税收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act， FIRPTA）。该法规定：“外国个人或者公司在出售位于美国的房地产时，需要缴纳房款的10%作为其所得税预扣款。”
关键词：房产税；评估；综述
近年来，推进房产税制改革逐渐成为学界研究的热点，其中以市场评估价值作为计税依据是房地产税收管理和税制改革的主要内容。房地产税基评估是房地税收制度的重要组成部分，对健全完善房地产转让交易环节和保有环节课税的相关配套制度与保障系统，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系具有重要意义。
一、房地产税基评估研究情况
（一）税基评估主体与客体问题研究
税基评估主体是指对不动产进行税基评估行为的实施者，一般为负责展开税基评估的政府部门或者第三方机构。
徐爱农（2011）认为住房和城乡建设部门比较合适，理由是：其一，该部门拥有其他任何部门都无法比拟的房地产信息；其二，由该部门负责房地产税税基评估可以保证税基确定和税金交纳相互独立，公正性可以得到保证。曹霄琪（2011）建议将评估机构设置于税务机关内部，并采取相对独立的方式，其机构职权应与征收部门平行，国家税务总局内应设立专门机构，加强对地方评估机构的指导和监督。玄永生、王建忠、王余丁（2011）认为我国评估机构的设置可以考虑建立中央、地方政府两级评估机构并且分别赋予一定的权限。寇娅雯（2011）更倾向于在国土资源和房地产管理部门设置专门的房地产评估机构。丁增稳（2011）认为应建立一个专门的房地产税评估机构，该评估机构隶属于政府国土部门的一个事业单位，其经费由财政全额拨付。
税基评估客体是指房地产税税基评估的对象，即税基评估的不动产类型。
娅雯（2011）认为未来对土地和房产评估应该合一，并且建立健全产权登记制度和房地产评估体系。董昕等（2010）针对不同房地产税征收方案进行对比分析，得到的结论是仅合并房地产保有环节税种不足以使房地产税成为地方财政的主要来源，将土地出让收入纳入房地产税的征收才有可能使房地产税成为我国地方政府的主体税源。曹霄琪（2011）认为我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区， 可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。
（二）税基评估方法问题研究
徐爱农（2011）认为在房地产市场比较活跃的地区，应该采用市场法来评估，因为市场法评估需要的数据比较容易收集，评估速度快，评估结果易于被纳税人接受。而在房地产市场不活跃的地区以及对于一些特殊类型的房地产则应该采用成本法或收益法来进行评估。曲卫东（2012）认为在我国商业房地产普遍采用收益法评估，工业房地产普遍采用成本法评估，建议先行对商业房地产和工业房地产开征房地产税，待居住类房地产信息逐渐完善具备开征条件后，再从商业、工业房地产过渡到对全部类型房地产开征统一完善的房地产税。樊慧霞（2011）认为我国应综合利用各种评估方法的优点，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估方法体系。
建立房地产税税基的批量评估系统对房地产税的成功实施至关重要。樊慧霞（2012）认为我国应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术，另一方面，如果对房地产税基评估产生了争议和纠纷，因单宗评估具有针对性和准确性等特点，必要时可采用单宗评估技术予以重新评估。另外，还应建立专业化、专门化的税基评估数据库。耿继进（2012）基于我国房地产市场特点，前提假设在一定时段内评估分区各房屋价格存在着关联关系提出了整体估价的思想，建立了房地产整体估价模型，并对模型所需的标准单位选取和修正系数确立进行了详细分析。程汉明（2012）提供了一个税基评估技术路径的设想。我国对个人住房开征房产税，其税基确定的三个发展阶段：第一阶段，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验，第二阶段，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的住房信息数据，可以开展税基评估，第三阶段，房产税以增加地方财政收入为主，应采用 CAMA 和 GIS 系统辅助完成评估作业，以降低评估成本和提高评估质量。米旭明（2011）在证实了美国等房产税的累退税率特征以后，得出结论模型运用不当会对整个房产税征管系统带来损害，市场容量、交易频度等因素对评估命中率影响较大。我国必须得到适用于我国不同区域市场类型的房产税税基批量评估模型理论和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和调整、更新细则，确保批量评估系统的准确性和公平性。不过刘洪玉（2011）设计了一种基于主体变量的房价批量评估模型，认为在数据收集方面，评估机构应当将工作重心放在采集价格信息和房屋的物理属性上，而不必投入大量的人力、财力整理小区层次的信息，也没有必要过分依赖地理信息系统。通过简单地添加主体变量进入回归模型，就可以获得更好的评估效果。
（三）房地产税税基评估争议复议问题研究
房地产税是对居民财产的强制性税收。居民在履行纳税义务的同时，有权监督它的使用。房地产税的征收和使用直接考验政府部门的智慧、透明度和管理能力，良好的评估申诉和争议处理十分必要。
曹霄琪（2011）认为应当加强纳税人的法律意识和维权意识，只有在纳税人不断维护自己合法权益的基础上才能够快速推进评估机构在税基评估业务中的主导地位，也才能够使税基评估快速、科学、公正的运用到税收工作中。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门。玄永生、王建忠、王余丁（2011）认为我们可以借鉴国外解决税基评估争议的复议制度和措施，分别设立评估事务所内部复议部门、评估机构上一级管理监督单位（或委员会）的复议部门以及专门为税基评估复议仲裁的法庭三级复议部门。
二、总结
综上所述，在房产税税基评估的研究方面，学术界已经取得了丰厚的成果，尤其在重庆、上海实行房产税试点以后，为我国房产税改革的研究提供了丰富的理论参考和实践经验。同时我们也发现，国内相关方面的研究主要集中在理论研究，实证分析较少，对于数据处理分析的精确度不够；另外，国内学者在房产税对地区差异的影响、减免税政策规定等方面的研究有待提升。这些不足有待后续研究发展拓深。（作者单位：中南财经政法大学）
参考文献：
[1]徐爱农. 国外物业税税基评估实践与启示[J]. 经济问题探索， 2011， 8： 021.
[2]曹霄琪. 物业税税基评估的国际借鉴及对我国的启示[J]. 金融经济 （理论版）， 2011 （5）.
关键词：“国五条”；房地产；海南
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）05-0043-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.05.10
在当前房地产处于调控关键时期，国务院根据近期部分城市房价上涨预期增强和不同地区房地产市场出现分化的特点，《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号，以下简称“国五条”），并要求各省市于2013年3月底前出台相应的实施细则，拟通过加强市场调控措施和行政性调控措施相结合的方式，促进房地产市场平稳健康发展。该政策出台引起社会各方的广泛关注，各地房地产交易出现波动。本文拟以海南省房地产市场为样本，分析“国五条”对其影响，以此为基础提出海南省房地产未来发展之路。
一、“国五条”的主要内容
（一）明确房价调控对象，防止新建商品房价格涨幅过高
“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区新建商品住房价格控制目标并于一季度向社会公布，取代《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称〔2011〕1号）中新建住房价格控制目标，并建立健全稳定房价工作的考核问责制度，对房价过快上涨的城市进行约谈和问责。该政策的价格调控对象准确到新建商品房，彰显政府调控房价更趋具体和明确，由此剔除了低价位的保障性住房纳入统计范畴，以防止各地政府为应对中央政府问责而虚高房价调控成效，确保商品房房价调控到位，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）发挥税收调节作用，征收房屋转让20%所得税
“国五条”规定对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，取消原有房屋转让所得税相关优惠政策①。“国五条”要求加快推进扩大个人住房房产税改革试点工作，引导住房合理消费，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。该项税收政策的实施，压缩二手房交易的盈利空间和提高存量房的持有成本，有利于抑制投资和投机性购房，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主的市场特性，难点在于房屋原值及相关费用的确认和测算。
（三）扩大限购区域，继续严格实施差别化住房信贷政策
“国五条”要求限购区域扩大至城市行政区域，购房资格审查环节前移至签订合同（认购）前。“国五条”规定对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区内向其售房。“国五条”要求严格执行第二套（以上）住房信贷政策；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人信用记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价过快上涨的城市，人民银行分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
（四）公布房地产市场信息，加强市场监管和预期管理
“国五条”规定市县人民政府应于一季度向社会公布年度住房用地供应计划，各地区、各部门要及时主动商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，对房地产市场不真实信息要及时、主动澄清，以此来稳定房地产市场预期。同时，“国五条”要求稳步推进商品房预售制度改革，严格按照申报价格对外销售；对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书；“十二五”期末，所有地级以上城市原则上实现个人住房信息系统联网。
（五）增加住房用地及普通中小套型住房供应，严肃查处违法违规行为
“国五条”原则上规定2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，市县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。住房建设相关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成供应。各地要全面落实2013年城镇保障性安居工程建设和分配管理。[2011]1号仅对商业银行执行差别化信贷政策的违规行为进行严肃处理和对制造、散布房地产虚假信息的相关当事人进行责任追究，“国五条”在明确了政府相关部门、银行、房地产商、房产中介、购房者和转让者、新闻媒体的责任和义务的基础上，从各方面加大各类违法违规行为的查处力度，并首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的，要追究法律责任。
二、“国五条”对海南省房地产市场的影响分析
“国五条”特别是其中房产转让须缴纳20%的所得税政策颁布后，全国一线和二线城市的新房和二手房交易均出现量价齐涨的局面，海南省房地产市场也不例外，房地产市场交易呈如下特点：
（一）新房交易量大幅放大，价格高位回调
根据搜房网统计，海南省2013年3月新房销售10765套、面积96.7万平方米、金额122.7亿元，分别比2013年2月增长129.2%、124.5%、74.0%，新房成交套数、面积、销售金额均超过2012年销售最好的11月；新房成交均价比2013年2月下降22.%，但高于2012年各月成交均价。其中，海口、文昌、琼海、澄迈、陵水、万宁、定安等7市县，“国五条”出台后新房销售套数、面积和金额均大幅上涨，“国五条”对这类市县影响显著。
（二）三亚市新房交易波动较小，市场运行基本平稳
与近期北方部分省市持续出现雾霾天气相比，三亚市气候条件优越，居住环境宜人，生活配套设施日趋完善，加上与岛外空中交通日趋便捷，岛外高收入群体来三亚市买房大幅增长。2103年1-3月，三亚市新房交易的套数、面积和金额分别为7790套、71.3万平方米、170.9亿元，三者均约占2012年全年的70%左右；销售均价23979元，比2012年全年均价增长2.1%。2013年3月新房交易面积与2013年1月基本持平，比2013年2月增长24.9%；成交均价比2013年1月上涨16.8%，比2月下降7.9%；成交金额比2013年1月和2月增长14.0%、15.1%。“国五条”出台后，三亚市新房交易波动小于与海南省其他市县。
（三）均价万元以下市县，新房交易大多呈现量价齐涨
目前，海口、文昌、琼海、澄迈、定安、万宁等市县的新房销售均价在万元以下，购房者大部分也是岛外具有一定的经济实力但财力相对有限，购房主要目的是来琼养老或休闲度假，担心“国五条”的地方实施细则出台后政策从紧、购房成本增加、房价继续走高，迫使购房者在此类地区提前购房。上述6市县2013年3月新房销售7535套、面积65.3万平方米、金额45.3亿元，比2月增长205.9%、187.6%、180.2%，比2012年1月增长55.2%、42.0%、37.3%。其中，海南省澄迈县2013年3月新房销售套数、面积和金额比2013年1月略有下降、比2月增长，其余5市县新房销售套数、面积和金额均比2013年1月和2月增长。在成交均价方面，2013年3月，海口市和澄迈县新房销售均价比2013年2月下降5.2%、23.0%，文昌、琼海、定安、万宁等4市县新房销售均价都比2013年2月有一定程度的上涨。
（四）二手房交易十分活跃，海口、三亚、琼海交易增加较多
海南省三亚市二手房交易以岛外居民为主，其他市县的二手房交易均已岛内居民为主。20%的房屋转让所得税的实施必会提高二手房的交易成本，海南省2013年3月二手房交易市场活跃，市场成交大幅放大。根据二手房交易缴税情况统计，海南省2013年3月二手房成交套数、面积、金额均为2013年1月和2月的2.5倍和5倍以上。2013年3月海口市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.28倍、6.42倍、6.45倍，为2013年1月的2.78倍、2.87倍、3.12倍，成交均价比2013年2月和1月上涨8.5%、0.4%。2013年3月三亚市二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的3.54倍、4.51倍、5.16倍，为2013年1月的2.28倍、2.53倍、3.19倍，交易均价比2013年2月和1月上涨14.6%、25.1%。琼海市二手房交易呈爆发性增长，成交套数、面积、金额分别为2013年2月的20.24倍、19.36倍、71.88倍，为2013年1月的9.55倍、8.59倍、34.22倍，交易均价比2013年2月和1月上涨271.2%、298.6%。
（五）岛内居民购房意愿增强，二手房和新房交易大幅增长
为避免20%所得税交易成本，多套房屋持有人降价出售手中的多余房产，海南省岛内居民二手房成交量显著放大。海南省2013年3月岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的5.9倍、6.0倍、6.2倍，为1月的2.6倍、2.5倍、2.9倍。特别是占全省岛内居民二手房交易75%以上的海口市，岛内居民二手房交易规模约占其97%以上，“国五条”后岛内居民二手房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的6.37倍、6.46倍、6.47倍，为2013年1月的2.80倍、2.90倍、3.15倍。与此同时，部分岛内居民又担心“国五条”出台推高房价，导致新房成交放大。2013年3月岛内居民的新房成交套数、面积、金额分别为2013年2月的4.12倍、3.51倍、2.44倍，为2012年3月的1.18倍、1.12倍、0.80倍。其中，海口、定安、琼海、文昌、万宁、五指山等市县的岛内居民新房成交套数、面积、金额比2013年2月和2012年3月大幅增长，而高房价的三亚市，岛内居民新房交易几乎零增长。
（六）岛外居民房屋交易放大，购买新房向低价位市县转移趋势
岛外居民来琼置业以新房为主，辅之以二手房。国五条出台后，岛外居民在海南省购买新房的套数、面积、金额分别为2013年2月的2.34倍、2.75倍、1.80倍，为2012年3月的0.96倍、1.04倍、1.29倍。其中，海口、定安、琼海、文昌等低价位市县，岛外居民的新房交易增长显著，三亚市等高价位地区的新房交易继续保持春季期间的低增长态势。与此同时，岛外居民的二手房交易套数、面积、金额分别为2013年2月的3.14倍、3.96倍、4.53倍，为2012年3月的3.14倍、2.72倍、2.88倍。特别是岛外居民二手房交易集中的三亚市，“国五条”后的二手房交易十分活跃，房屋交易的套数、面积、金额为2013年2月的2.50倍、3.67倍、4.67倍，为2012年3月的2.31倍、2.65倍、2.99倍。
三、结论与建议
本文通过各市县、购房人类型、房屋类型、房价高低等情形下的房屋成交面积增长率来计算各类型对“国五条”的相对敏感度①，比较分析可得如下结论：
结论1：在新房交易方面，“国五条”对岛外居民和岛内居民在三亚市的购房影响显著小于其他市县。
结论2：在二手房交易方面，“国五条”对海口市的购房影响整体大于三亚市；对岛内居民在海口市和三亚市的购房影响大体相等，对岛外居民在海口市的购房影响小于三亚市，对岛内和岛外居民在其他市县的购房影响一般均小于三亚市。
结论3：在新房价格方面，“国五条”对房价②4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的；对岛外居民在房价9000―18000元的购房影响大于房价在9000元以下的，对岛内居民在房价4000元以上的购房影响小于房价4000元以下的。
结论4：在二手房价格方面，“国五条”对房价在9000―12000元的购房影响大于其他价位的；对岛外居民在房价6000元以上的购房影响显著大于房价在6000元以下的，对岛内居民在房价9000―15000元的购房影响大于房价在4000元以下的。
结合“国五条”政策及其对海南省房地产的影响与海南省房地产的市场结构，本文提出以下建议：
（一）调整房屋供给结构，发展高端旅游地产
目前海南省房价12000元以上高端地产主要集中在海口、三亚、琼海、文昌、保亭、五指山等6市县，每年新房销售或二手房交易均约占全省7%以上。随着海南省清新、洁净空气和优越、稀缺自然生态环境以及后发优势日趋凸显，特别是“国五条”对海南省高端房屋交易的购房影响较小，岛内外高收入群体和企业又看涨海南省房产市场，加上发展高端精品旅游地产是海南省房地产转型升级、实现海南省房产物有所值的重要出路，也是推动海南国际旅游岛建设发展上新台阶的重要抓手。
（二）有序开发中心城市的房地产，适度放缓县市房地产开发
海口市和三亚市是海南省房地产市场交易的主体，两者的新房和二手房交易合计约占全省70%左右，是海南省房地产市场稳定发展的关键。“国五条”后，两市新房交易的波动均小于其他市县。因此，两市应根据现有城市规划和中心城市的标准和要求，有序推进房地产开发，并加大对外营销推广力度以消化现有库存，缩小库存周期。非中心城市新房交易对政策的敏感度高且二手房交易不活跃，建议相关部门和企业适度调整放缓商业住房的开发步伐，避免提前过度开发带来的市场风险，同时也为海南未来房地产发展留下空间。
（三）加大保障性安居工程建设力度，确保低收入家庭住房供应
自国际旅游岛建设以来后，海南省的房价远超出本岛居民收入，海口市和三亚市的房价收入比分别为22.99、47.85[2]，低收入居民家庭难以承受如此高房价。因此，海南省应在现有保障性住房建设规划的基础上，把保障性安居工程与新型城镇化建设结合起来，加大保障性住房建设资金投入，有效保障土地供应，加快推进保障性住房建设步伐，力争2-3年内基本上解决好省内中低收入家庭的住房困难问题。同时，要改进户型设计，把好工程质量，确保公平分配，加快对偏远楼盘周边的市政配套设施建设，方便保障对象的工作和生活。
（四）完善现有房地产限购措施，鼓励购房者长期持有
资源和环境稀缺决定海南省市场价值，海南省可在现有限购政策的基础上，制定符合海南房地产市场发展特点的差异化限购措施，比如房价高于当地上年平均价格3倍以上的高端楼盘，允许外地人利用自有资金限购一套，以确保海南房地产市场可持续发展，为海南房地产市场向高端转型提供市场动力。同时，制定抑制投机投资性购房税收政策，鼓励房主长期持有房产。五年内交易所得税率高于20%，五年以上交易所得税率低于20%。
参考文献：
