时间：2023-01-07 19:16:41
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇银行贷款评估报告范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
一、信用金融一体化服务的主要内容
银行与中介组织――德州市企业信用评估咨询中心（以下简称评估中心）实行信息共享，由评估中心按照银行贷款要求的企业信息和社会所需要的相关信用指标，整合各类信息资源，为企业建立信用信息数据库，并以此为基础进行信用评级。对需要贷款且被评估为高等级别的企业（二级以上），评估中心出具信用评估报告，作为对企业信用担保的承诺。一旦企业不能按期归还贷款，评估中心将从在银行设立的专户划拨资金及时代偿，而后再依法向企业追偿。目前经协商，银行对贷款额100万元以下的项目（以后视情况逐步提高）减少或取消贷前考察，凭信用评估报告直接与企业签订合同发放贷款。
二、信用金融一体化服务的运行机制
(一)市场运作，政府监管。对企业信用的科学评估是信用金融一体化服务的关键。承担这项职能的评估中心是在民政局登记注册、由民营企业家出资组建的股份制中介服务机构，独立承担风险，独立承担民事和法律责任。主要有三项职能：一是整合各方面的信用信息资源，建立包括社会相关信息和银行贷款所需信息在内的企业信用信息数据库，建立一个多方信息共享的公共服务平台，并以此为基础开展企业信用评级；二是建立信用评估、信息披露和信息查询制度，通过德州民营经济网站和设立查询热线等形式，面向社会提供企业信用信息查询等相关配套服务；三是以评估中心出具的信用评估报告为主要依据，为信用企业提供贷款担保服务，并与典当、拍卖行合作，以签订合同委托形式开展拍卖、典当业务，及时化解信用担保带来的风险。为确保企业信用评估公平公正，市民经委(中小企业局)作为监管顾问单位向评估中心派驻代表，对其经营行使监管权。
(二)免费评估，有偿使用。为调动企业参加信用评估的积极性和不增加企业负担，评估中心对企业信用评估实行免费服务，包括免费进行信用评级，免费将企业信息录入信用信息数据库，免费在相关媒体依法披露企业信用信息。对社会所需的企业相关信用资料按市场机制实行有偿使用，包括有偿为企业出具有担保责任的信用评估报告书，有偿查询涉及企业因道德不良或经营不善而产生的相关信息，有偿使用企业信用查询热线电话，有偿回复社会有关方面信函查询企业信用信息。
(三)信息共享，服务企业。评估中心将来自工商、质检、金融、税务、劳动、政法等方面及企业自身的经营管理信息实行联合征信，录入全市统一的企业信用信息数据库，并以此为基础组织专家评审委员会进行信用评级。评估中心既面向社会提供查询等配套服务，也向银行提供企业贷款所需的相关信息，实行信息共享。银行通过采用评估中心的评级结果及相关信息，补充或替代了内部评级，从而减少或取消对企业的贷前考察，有效降低成本和缩短企业贷款办理周期。同时由于评估中心对向银行推荐的信用企业负有担保责任，大大提高企业获贷的几率。
三、信用金融一体化服务的主要效果
按照信用金融一体化服务的模式，评估中心在年初与工商银行德州市分行成功试点的基础上向各金融机构全面推开，效果较好。目前，已将全市1153家规模以上民营企业全部录入信用数据库，以此模式落实贷款39笔，2400万元。实践证明，信用金融一体化服务是推进中小企业信用制度建设的有益探索,不仅将德州市中小企业信用制度建设推向一个新水平,还将市内各商业银行支持民营企业发展以及银行内部改革推向一个新水平。
一是有利于支持企业发展。评估中心建立的企业信用信息数据库，既包含了社会所关注的产品质量、重合同守信用、纳税等信用信息，也包含了银行贷款所需的企业相关信息，一般情况下每年更新一次。企业要贷款时，评估中心凭企业信用信息数据库的相关信息，经论证可行，即对信用二级以上企业出具信用评估报告，银行对报告中的企业信用信息真实性审查后，与企业签订合同发放贷款，缩短了审贷周期。从已办理贷款的情况看，最长时间10天左右，最短的仅用3天，真正体现便捷服务。另外，推进企业信用制度建设，提高企业信用管理水平和信用能力。
二是有利于银行降低成本和防范风险。银行通过企业信用信息数据库信息共享，不仅降低对中小企业信贷考察决策的成本，同时由于评估中心负有对企业的担保责任，一旦出现风险即行代偿，保证了银行贷款的安全性。
三是有利于提高企业的信用意识。评估中心只对信用二级以上企业出具具有担保责任的信用评估报告，不仅办理贷款快捷方便，而且在手续费、保证金及贷款利率等方面享受优惠，而信用等级低的企业则加大了融资成本。以诚实信用争取融资，以融资提升信用，形成引导企业诚实守信、争创高等级信用企业的良性循环。
关键词：房地产评估；金融风险；商业银行
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。（三）评估行业主管部门和行业协会方面
1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.
随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。
目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。
整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。
另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。
二、商业银行贷款中介活动的概念范畴
商业银行贷款中介活动是指商业银行出于对专业分工协作、成本收益比较、信息不对称、业务经营需要等方面考虑，通过签订合同、协议等形式在贷款过程的不同环节引入不同类型中介机构为其贷款业务提供有关服务的商业活动。
目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。
三、商业银行与中介机构的关系
从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。
1商业银行对中介机构的选择和变更
目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。
商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。
同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。
不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。
2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估
据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。
针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。
针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。
3商业银行贷款中介机构的收费状况
现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。
按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。
4中介机构对银行信贷决策及管理的影响
在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。
5商业银行对中介机构业务活动的管理
商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。
有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。
四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题
1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患
目前，由于银行贷款中介市场竞争比较激烈，为招揽客户，部分贷款中介机构在利益驱动下，不坚持“诚信为本”的职业宗旨和“独立、客观、公正”的执业原则，或违规操作，或“偷工减料”，导致中介报告质量不高，甚至采用非法手段欺骗银行，造成银行信贷资金出现风险。
一、银行按揭的风险
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
1.按揭及其涉及的关系
所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。
按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。
2.银行按揭的风险
银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。
据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。
以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。
（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？
（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于的市场价格。
②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
二、按揭评估的及作用
2001年6月26日人民银行的《关于规范住房业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。
要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
1.按揭评估的内容
按揭项目评估，应严格遵循国家的有关、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。
首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。
其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《 建设工程施工许可证》）
再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
2.评估报告的必备内容
按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。
评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
3.按揭评估的作用
按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。
总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。
4.按揭评估存在的困难及解决方案
按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：
（1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身又比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同时按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26日的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0062-02
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P 根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L 根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S ：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T ：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）： 解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2 Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995
（0.516） （38.344） （-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1 的相关系数为0.684，大于零。说明X1 越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为- 0.656，小于零。说明X2 越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计――数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
[3]王生龙.关于抵押贷款评估有关问题的探讨[J].中国资产评估，2003，(1).
关键词：信贷经营管理；风险评估；评估机制
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01
银行信贷管理是指商业银行如何配置信贷资金，才有利于发展经济并增加自身盈利的决策活动。其内容包括：管理信贷关系；管理贷款规模和贷款结构；管理贷款风险，提高贷款经济效益；建立合理的利率体系，正确贯彻利率政策；改进结算服务，加强结算管理。
而商业银行与一般工商企业的最大不同在于商业银行是利用客户的存款和其他借入款作为主要的营运资金进行经营。我国是市场经济不完善的国家，商业银行的公司治理尚不完善、盈利产品有限、利润来源过度集中，从而造成抗风险能力较弱。中国银行业虽然自1994年金融改革后便将商业银行与政策性银行分开，但整体改革滞后应是不争的事实。可以说加强商业银行的信贷经营管理迫在眉睫。本文针对商业银行信贷经营管理存在的问题进行分析，并提出自己建议，希望对完善我国商业银行信贷经营管理有所帮助。
一、商业银行信贷经营管理存在的问题
（一）贷前调查工作存在的风险
1.评估人员专业人员力量不足。项目评估主要是对项目风险的评估，这就要求商业银行不仅要拥有众多对各个行业、各个地区情况非常熟悉的专业评估人员，而且商业银行既没有充足的熟悉各行各业情况的专业力量，也缺乏对行业、地区信息的积累，导致目前信贷项目评估效率低下，影响了评估报告的科学性和客观性。
2.对客户风险的评价重视不够。对客户风险的评价主要包括：信息风险、财务风险、经营风险。但是有的时候，商业银行往往觉得有项目评估报告就够了，使得审批人员无法迅速作出准确的判断，贻误信贷决策时机，并容易造成信贷决策失误。
3.评估工作不全面。其一，无论是评估报告，还是客户评价报告，都没有对该项目所在行业、地区的贷款风险进行明确的评价。其二，对担保等第二还款来源的评估无人尽责。而目前商业银行贷款担保还存在着许多问题，在评估阶段的具体表现为：（1）对保证单位的评估不全面。无论是项目评估报告，还是客户风险评价报告，都没有对保证单位的保证意愿、资格、能力做出全面真实的反映。（2）对抵押物设定的评估不全面，导致评价不合理。
4.对借款主体资格审查不严。其主要表现为：一是向未取得法人授权同意的分支机构借款，二是有关信贷人员在办理具体业务时，对借款人审查不严，出现冒名情况。
（二）审批与放贷环节存在的风险
1.为抢占市场份额而发放贷款。由于商业银行之间缺乏交流与合作，为了抢占市场份额及相关效益，而纷纷降低标准放贷，这既不利于投资体制的合规性改革，更为以后贷款的依法收回埋下隐患。
2.过分重视相关效益。目前审批项目时候有过分重视相关效益的不良倾向。在客户风险比较大，或者项目风险比较大的情况下，一笔贷款往往仅仅因为它能带来理想计算的大量存款及结算业务而被批准。
3.对第二还款来源审查不严。在审批贷款时存在的另一个不良倾向是过分依靠第二还款来源，而对其审查却不严格。审批人员对保证单位的商场往往止于贷前调查环节提供的不够全面、不够具体的素材，对保证单位的保证能力、保证意愿的真实性不予深究。
4.部分信贷人员在信贷操作上存在一定的道德风险。主要表现在超越权限发放贷款，或者擅自私下冒名贷款或挪用贷款资金。
二、商业银行信贷经营管理存在的原因分析
针对目前商业银行信贷经营管理存在的问题，原因何在？具体可以从这几个方面来说：从体制上说，金融立法相对滞后，存在无法可依、有法不依、执法不严的现象。风尚未形成符合市场经济运行规律的信贷文化，经营观念尚未彻底适应市场环境的变化。险监控体系不完善。从文化角度说，尚未形成符合市场经济运行规律的信贷文化，经营观念尚未彻底适应市场环境的变化。最后，从银行自身的角度来说，银行间存在着恶性竞争。目前我国银行之间除了低水平、低层次的价格竞争外，还会才却更低效率的竞争方式：无条件的向企业让步。另一方面是信贷经营管理的责权不统一。
三、针对上述的问题，可以从以下的几方面进行改进，具体的对策和建议是：
（一）进一步完善信贷风险评估体系。在现阶段我国信用体系尚未成熟，中介评估机构力量有限的情况下，国有商业银行要切实加强对客户风险、项目风险、保证人风险的评价，实行专门的专家评估审批制。
（二）转变思想观念，重视风险控制。商业银行虽然有国家作为后盾，但是是个自负盈亏的法人实体。所以要加强法律制度建设，保证风险管理工作有法可依、有章可循。商业银行自身要强化规章制度的制定实施，严格风险控制流程、标准，尤其要注重金融创新风险的监管工作。
（三）重视客户经理制，完善信息管理系统。对现有和潜在的客户进行调查研究，加强与客户的联系，由客户经理代表银行与客户进行沟通，了解客户的需求，开发客户需要的金融产品。另一方面，完善信息管理系统，理顺信息沟通渠道，提到信息利用的效率，保证信贷工作的及时、高效、切实提高竞争能力。
（四）坚持稳健经营原则，把好信贷审批投放关。将信贷风险的防范意识贯穿于信贷业务的各个环节，尤其是在贷款的审批发放环节，要严格掌握贷款发放标准，落实贷款发放条件。首先要重点考察客户的信用状况；其次考虑第二还款来源的有关情况。总之，要全面考察客户、项目的风险状况，既重视眼前的风险，更要侧重于风险的预测。
（五）做好贷款风险分类工作，强化贷后管理。作好贷款风险分类工作，根据贷款人还款能力的变化，将其适时划分适当的档次，采取相应的风险防范、化解措施，减少不良贷款的发生，克服因银企之间信息不对称对信贷管理造成的不利影响，使贷后管理规范化、制度化。
（六）强化信贷工作责任制，培育符合市场经济运行规律的商业信贷文化。严格、明确、公正的责任制，是强化信贷风险防范意识、培育符合市场经济运行规律的商业信贷文化的制度保证。在信贷工作的各个环节推行责任制：调查评估责任制、审批放款责任制、贷后管理制。
参考文献：
银行贷款居间合同范文一
甲方：
乙方：
双方代表经磋商后，一致同意订立本合同书。
一、 甲方委托乙方向银行联系和安排约借款(具体借贷金额由银行评估审批后确定)，用于个人消费或装修，乙方接受委托。
二、 甲方职责：
1、 提供借贷所需的真实性资料。
2、 积极配合办理相关手续。
3、 维护乙方权益。
三、 乙方职责：
1、 充分发挥资源优势，认真负责加速办理所有借款手续，在金融机构审批后，借款全额汇入甲乙双方共管账号即视为成功。
2、 全面协调甲方与金融机构的关系。
3、 维护甲方权益。
四、 甲方需承担的费用：
1、 利息(详见甲方与贷款银行间签订的相关合同、协议约定);
2、 公证费、共管账户开户费用(详见甲方与公证处、银行间签订的相关合同、协议约定);
3、居间服务费：税后元，甲方须在银行贷款审批成功，在房管局办理他项权利证后一次性将贷款总额的居间服务费从共管账户中提取。
五、 违约责任：
1、 本合同生效后如任何一方擅自撤销委托则视作违约。违约方即须支付人民币
2、 银行贷款审批完毕在房管局办理他项权利证后，甲方保证配合乙方从共管账户中提取全部居间服务费，每延误一天甲方按申请贷款总额千分之五向乙方支付滞纳金。
3、如因国家政策调整及甲方未能达到担保或银行贷款条件造成银行无法放贷的，乙方对此不承担违约责任。
六、 其它：
1、 本合同甲乙双方签字盖章，贷款项目银行受理审批后即生效，在履约完毕后自行终止;
2、 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力;
3、 本合同未尽事宜甲乙双方可协商解决;
4、本合同内容双方均有义务保守机密，不得擅自对外泄露;
5、每笔贷款因不可抗力因素未能办成收取元劳务费，其余费用全部退还。
甲方(签字)： 乙方(签字)：
年 月 日 年 月 日
银行贷款居间合同范文二
甲 方： 乙 方： 双方代表经协商后，一致同意订立本合同书。
一、甲方委托乙方向金融机构或个人联系和安排约1000万元人民币的借款(具体借贷金额由出借方评估审批后确定)，用于经营周转及消费或装修，乙方接受委托。
二、甲方职责：
1.提供借贷所需的真实性材料;
2.积极配合办理相关手续;
3.维护乙方权益。
三、乙方职责：
1.充分发挥资源优势，认真负责加速办理所有借款手续，在金融机构或个人审批同意后，借款全额汇入甲方指定的帐号即视为成功;
2.全面协调甲方与金融机构的关系;
3.维护甲方权益。
四、甲方须承担的费用：
1.利息(详见甲方与出借方问签订的相关合同、协议约定);
2.评估费、公证费、融资费、监管费及相关费用;
3.定金4万元;
4.居间服务费为贷款总额的5%，甲方须在出借方审批成功后一次性将贷款总额的居问费支付乙方。
五、违约责任：
1.本合同生效后任何一方擅自撤销委托则视为违约;违约方即须支付人民币10万元给守约方作为违约金;
2.出借方贷款审批完毕后，甲方保证支付全部居间服务费到乙方指定的帐号，每延误一天甲方按申请贷款总额百分之一向乙方支付滞纳金;
3.如因国家政策调整及甲方未能达到担保或金融机构及个人贷款条件造成无法贷款的，乙方对此不承担违约责任。
六、其他：
1.本合同甲乙双方签字盖章后即生效，在履约完毕后自行终止;
2.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力;
3.本合同未尽事宜甲乙双方协商解决;
4.本合同内容双方均有义务保守机密，不得擅自对外泄露;
5.身份证复印件附后
以上内容全部审过完全审过，完全同意。
甲方：(盖章) 法人：(签字)
乙方：签字
年 月 日
银行贷款居间合同范文三
甲乙双方为发挥双方的优势，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，经双方充分协商，依据自愿、平等、公平、诚实信用原则，就乙方为甲方提供融资居间服务达成如下协议条款，以资共同遵守：
1、甲方承诺
1.1、甲方提供的与本协议有关的一切文件、资质、报表及陈述均是合法、真实、准确完整。甲方承诺在融资活动中所署公章、财务印章、法人章真实、有效，否则自愿承担融资不能的责任。
1.2、甲方在本协议有关的融资活动中委托人已经获得甲方特别授权，有权代表甲方签署与融资有关的全部法律文书，甲方对其行为所产生的结果承担法律责任。
1.3、甲方在本协议项下的全部意思表示是自愿、真实的。
2、乙方承诺
2.1、乙方是依法成立的法人或其他组织，具有签订和履行本协议所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任。
2.2、乙方在本协议项下的全部意思表示是自愿、真实的。
3、委托事项
3.1、甲方委托乙方寻找、介绍融资方，乙方接受甲方委托，为甲方融资贷款提供居间服务。
3.2、乙方接受委托，为甲方介绍引荐符合其融资条件的机构或个人(以下简称目标融资人)，为甲方与目标融资人进行斡旋和谈判，并协助促成甲方与目标融资人签定融资文件(包括但不限于借款、贷款等融资性协议或合同)。
3.3、乙方居间服务内容包括:甲方按乙方要求将所需资料提交给乙方，以甲方的 作抵押(质押)，为甲方融资 万元人民币(大写： )左右的资金(最终以目标融资方审批贷款金额为准)，为前述事宜的借款提供居间服务。
3.4、甲方借款期限为 个月，若采取先息后本方式，每月借款利率为 %左右;若采取等额本息方式，每月借款利率为 %左右，每 付一次利息。前述月利率最终以目标融资方实际审批利率为准。
3.5、乙方对甲方所融资借款事项不承担任何性质的担保责任。
4、居间报酬、费用及支付方式
4.1、若乙方促成目标融资人与甲方签署(包括但不限于贷款、借款等)融资合同，甲方按其与目标融资人签署协议中约定贷款或借款总金额的 %(大写：百分之 )向乙方支付居间费。
4.2、甲方支付的居间费的有关税款均由甲方承担(包括但不限于应由乙方交纳的所得税、营业税等税费)。
4.3、甲方应在目标融资人向其发放首笔贷款到达甲方账户或甲方指定账户的两个工作日内，将居间费一次性支付到乙方指定账户，否则属违约。
5、居间成功的认定
5.1、乙方引荐的目标融资方与甲方签订贷款(借款)协议时，即为本合同居间服务成功，甲方应与乙方签订《融资居间服务成功确认书》。
5.2、如甲、乙双方未签订《融资居间服务成功确认书》，则乙方引荐的目标融资方向甲方账户或甲方指定账户转款时,即为本合同居间服务成功,甲乙双方不再签订《融资居间服务成功确认书》。
6、甲方权利、义务
6.1、甲方应向乙方提供办理融资贷款事宜所需的一切相关文件(包括但不限于资质、报表、审计报告、评估报告等)，并对所提供资料的真实性、准确性及有效性负责。乙方对甲方提供的全部资料的真实性、合法性不承担责任。
6.2甲方提供办理融资贷款事宜相关文件(包括但不限于资质、报表、审计报告、评估报告等)的费用由甲方自行承担，乙方不予垫付。如甲方不能提供有效文件，导致融资不能，由甲方自行承担责任。
6.3、未经乙方事先书面同意，甲方不得将本协议的内容和履行本协议过程中所获取的目标融资人的信息(属于公共领域的信息除外)向本协议居间业务直接相关人员之外的任何第三方泄露或非因履行本协议而使用。
6.4、不得与乙方介绍的意向融资人或目标融资人进行私下交易。
6.5、甲方不得要求乙方做出有违国家法律、法规及部门规章的事项。
7、乙方权利、义务
7.1、乙方在履行本合同的过程中，可以向第三方表明其为甲方的居间人，并可以向第三方介绍甲方融资的相关情况。
7.2、乙方认真完成甲方的委托事项，即按照本合同的约定为甲方寻求机会，并为甲方与目标融资人签署合同或协议提供联络、协助、撮合等服务。
7.3、乙方在甲方的委托事项过程中，因甲方的过错造成损失时，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。
7.4、甲方应配合乙方与融资目标人的谈判，不得无故推迟或拒绝。
7.5、乙方居间成功后，有权要求甲方应按本协议向乙方支付相应居间费。
7.6、如乙方居间未成功，不得要求甲方支付误工费、差旅费、交通费、招待费、酬金等任何居间费用;甲方不得以居间未成功而要求乙方支付其提供融资文件(包括但不限于审计报告、评估报告、财务报表等)、交通费、差旅费、误工费等因融资而产生的费用。
8、违约责任
8.1、如甲方与乙方介绍的意向融资人或目标融资人进行私下交易时，视为乙方完成甲方委托的融资居间服务，由甲方按本合同约定向乙方全额支付居间费。
8.2、 乙方向目标融资方提供甲方借款资料，并经过目标融资方审批同意借款(贷款)给甲方后，如甲方放弃借款(贷款)，则视为乙方居间成功，甲方应按本合同约定向乙方全额支付居间费。
8.3、甲方在目标融资人向其发放首笔借款(贷款)资金到甲方账户或甲方指定账户之日起两个工作日内未按时、足额向乙方支付居间费，则自应支付之日起，每逾期一天，按未支付金额的千分之叁向乙方支付惩罚性违约金，直到付清全部居间费及违约金时为止。甲方自愿放弃请求降低违约金的抗辩理由。
8.4、若甲方违反本合同之约定，未及时、足额向乙方支付居间费时,乙方为追要居间费而产生的一切费用(包括但不限于律师费、误工费、差旅费、诉讼费等)均由甲方承担。
9、合同的生效、解除
9.1、本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。
9.2、发生下列情形之一，甲方或乙方需通过书面形式通知对方解除本合同。
9.2.1、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
9.2.2、国家政策法规调整致使本合同履行可能违法的。
10、争议解决及其他
10.1、若在履行本合同中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可向合同签订地成都市武侯区人民法院提起诉讼解决。
10.2、未尽事宜由双方签订补充协议，补充协议与本协议条款理解不一致时，以补充协议为准。
