时间：2023-02-27 11:14:12
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇房屋评估报告范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
一、高度重视，及时处理
市教育局收到第三方评估反馈问题后，分管领导及时召集相关科室对反馈问题清单逐条进行梳理、分析，并提出整改落实办法，对存在的问题立即整改，将缺失的信息在相关网站及时进行公开。
二、整合资源，完善项目
按照反馈要求，对标达标，做好义务教育均衡发展评估认定、学生招生政策、录取与违规处理、财务信息、教育督导等栏目充实，整合并集中公开义务教育、学前教育、特殊教育、职业教育等信息。
三、及时公开，确保实效
关键词：财务报告；投资性房地产；评估
根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。
1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用
计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2折现率的确定
折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。
4.2.3收益期限的确定
收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求
以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。
5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2会计准则和法规修改时的特别要求
当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
为确保 高速公路项目的顺利开工建设，保证 高速公路征地工作的顺利完成，经甲乙双方充分协商，甲方将高速公路工程施工征地的部分事务委托乙方完成，并约定如下条款：
第一条 委托事项
1.乙方根据国家、福建省的有关土地法律、法规、规章以及上级有关土地征收政策和地方政府已制定并批准的高速公路征地补偿标准，依法计算征地拆迁安置补偿费用和制定补偿方案，及时准确将补偿资金兑付到被征地拆迁的单位和个人。指导、监督相关部门在高速公路征地实施过程中的各项工作。
2.根据《中华人民共和国土地法》、《福建省实施<中华人民共和国土地法>办法》等法律、法规的规定，及时按照征地工作程序征地公告、组织征地听证。负责工程在本辖区内，征地红线内土地的地类划分，权属调查及确认，土地丈量核实，造册登记、补偿分配，组织编制所有资料的上报以及办证，整理征地拆迁竣工资料等征地有关的工作。
3.指导、协调高速公路经过的所属县(市、区)做好高速公路用地的土地利用总体规划调整、基本农田补划，及时做好 高速公路项目的征、转用地上报审批工作和高速公路项目用地的征收和移交供地工作。确保交付施工的用地权属、地类清楚、面积准确、手续完备。
4.负责施工临时用地的手续办理，协调督促临时用地的复垦和交回工作。在施工中需征(租)零星土地时，根据施工单位提出的申请，及时完成丈量登记并交付使用。
5.完成落实高速公路征地的其他相关工作。
第二条 委托事项的完成时间
乙方应在 年 月 日之前将 高速公路项目用地移交给甲方，其他征地相关程序、补偿标准的制定、各种征地手续的报批等委托事项乙方应及时完成，及时移交高速公路施工用地，不得影响征地工作的如期完成。
第三条 委托费用及支付方式
委托费用：如乙方按期完成委托事项，甲方支付乙方 高速公路征地工作经费人民币 元，本经费为费用包干，具体包括如下项目： 。
支付方式：本协议签订后甲方以 转账或现金支票 支付乙方委托费用(征地经费)总额的 %，计人民币 元;各项报批手续和土地移交后支付剩余款项，为人民币 元。
开户行：
账号： 户名：
第四条 转委托
乙方为及时完成各项征地工作，原则上可以将委托事项转委托其他单位或部门完成，但应及时通知甲方，乙方转委托中不得增加甲方的委托费用，同时应确保甲方委托事项的完成。
第五条 违约责任
1.甲方未及时支付委托费用，乙方在完成委托事项时有权要求甲方及时支付剩余的委托费用并要求甲方承担委托费用总额 % 的违约金。
2.乙方未及时完成委托事项的，应及时采取补救措施并自行承担费用，乙方未能在约定的时间内办理土地征用的各项手续并及时移交土地的，不得要求甲方支付委托费用，同时甲方有权要求乙方承担违约责任。
第六条 争议的解决
双方在履行合同中产生争议应本着有利委托事项的完成，相互理解，友好协商的方式调解解决;双方未能自行协商解决的提请上级主管部门协调解决。无法协调解决的向有管辖权的人民法院起诉。
第七条 其他约定
第八条 附则
1.本协议书未尽事宜，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
2.本协议自双方签字盖章之日起生效。
3.本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)
为了做好 建设范围内的征迁工作，根据《国务院城市房屋征收管理条例》要求，甲方决定由乙方承担该征迁任务并组织实施拆除工作。为了明确双方职责，保证征迁工作顺利进行，双方就有关事项达成如下协议：
一、征迁任务及范围：
甲方经有关部门批准需征收拆除址在 红线控制范围;详见规划红线图。房屋征迁面积约 平方米。甲方委托乙方对征迁红线范围内建筑物、构筑物及附属物进行征迁及组织实施拆除。
二、权利与义务：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方办理房屋征收有关法律手续及相关事项。做好征迁前被征迁户的征迁动员思想工作，负责就征收补偿方案当中涉及法律法规方面的某些细节和疑问进行解释说明。
(二)、乙方向甲方提供有关征收补偿的法律法规及专业技术指导。
(三)、乙方在甲方的配合下，根据工作需要派出相应的专业人员做好前期征迁进村入户调查摸底，提供涉及征迁的相关专业技术等必要的工作。
(四)、乙方在甲方协助下依据征收法规及甲方制定的《补偿安置方案》的标准要求组织签订和实施征迁补偿、安置协议等工作，并在被征迁人签订的征迁协议书、房屋附属项目补偿、补贴清单上与甲方共同签名确认清单上的有关财产及数额。
(五)、乙方要负责协助甲方在规定的时间内完成征迁范围内征迁户的搬迁腾空、验收、查封及签订补偿协议工作。并将腾空后的房屋交由施工单位拆除。
(六)、乙方要负责协助甲方办理征迁过程中的证据保全手续、申请裁决及强制征收手续。
(七)、乙方要负责协助甲方做好征迁房屋的面积、产权核对工作。
三、费用和支付方法：
征迁费用为每平方米人民币陆元，合计人民币伍万元(￥50000元)。合同签定后壹星期内付清(按实际面积计算)。
四、违约责任：
1、乙方未能做好本合同约定的工作，视其对甲方造成经济损失，给予相应的赔偿。
2、若征迁期限超过半年，甲方应与乙方协商，签定补充协议，根据乙方的工作情况给予适当经济补偿。
五、备注：
本合同一式肆份，自签定之日起生效，甲、乙双方各执贰份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下简称甲方)：
受托人(以下简称乙方)：
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及 等相关规定，经 方式确定 公司为 项目的房屋征收价格评估机构。现甲、乙双方经平等协商，就房屋征收评估事项达成如下协议：
一、评估项目基本情况
1.征收项目名称：
2.征收决定文号：
3.征收部门：
4.征收实施单位：
二、评估的基本要求
1.评估对象及范围
1) 范围内涉及的被征收房屋、装修及附属物等的补偿价值评估。
2) 对本项目用于产权调换房屋的价值评估。
2.评估目的
1)被征收房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
2)用于产权调换房屋价值的评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。
3.评估时点
被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为本项目房屋征收决定公告之日，即 年 月 日。
4.评估力量
乙方确定注册房地产估价师任信龙为本项目的评估负责人，同时应指派与该评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
5.评估报告交付时间、方式
1)乙方应当自签订本合同后，甲方提供房屋征收范围内房屋情况之日起对被征收房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起15日内向甲方出具被征收房屋分户的初步评估结果，并协助甲方对初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示，公示期间，乙方应安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，乙方应当进行修正。分户初步评估结果公示期满后，乙方应向甲方提供被征收房屋的一式七份分户评估报告。被征收房屋全部完成后，乙方应向甲方提供被征收房屋一式四份的整体评估报告。
2)乙方应当自甲方提供用于产权调换房屋情况之日起对用于产权调换的房屋开展评估工作，并于分户勘察、权属资料齐全之日起10日内向甲方出具用于产权调换房屋的一式七份分户评估报告，用于产权调换房屋评估工作全部完成后，乙方应向甲方提供用于产权调换房屋一式四份的整体评估报告。
三、评估费用标准及支付方式
1.评估费用标准
经双方商定，被征收房屋和用于产权调换房屋的评估费按每份评估报告金额计收，
2.支付方式
1)甲方依据乙方出具的评估报告，在乙方完成评估总工作量的50%后，甲方进行评估费的支付，支付额度为所完成工作量的50%。在本项目房屋征收评估工作完成并出具被征收房屋整体评估报告和全部分户评估报告后10日内甲方向财政申请余款，并应按该项目实际评估价值将评估费的余额一次性向乙方结清。
2)用于产权调换房屋的评估费待乙方完成应评估产权调换房屋的评估，并出具有效的整体评估报告和全部分户评估报告后10日内，由甲方按实际评估价值将评估费一次性向乙方结清。
四、双方权利与义务
1.甲乙双方签订本合同后，甲方应向乙方提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况(被征收房屋产权人姓名、建筑面积、性质、用途等相关权属资料)及未经登记建筑的认定、处理结果情况。并对资料的真实性、合法性负责。
2.在评估开展时，甲方应配合乙方做好实地查勘并共同做好被征收人的动员、解释工作。
3.甲方应按照约定条件及时向乙方足额支付评估费用。
4.乙方应本着独立、客观、公正的原则，依照国家规范的标准、程序和方法，对委托评估的房地产进行查勘和估算，并出具真实、符合规范的房地产评估报告书。
5.乙方负责评估结果解释和异议复核等工作，配合甲方将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。按甲方的进度要求提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
6.因甲方未能及时提供征收范围内房屋情况和其他非乙方原因无法入户查勘房屋，影响出具估价评估报告的，甲乙双方应及时协商处理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和产权调换房屋的整体评估报告和全部分户评估报告后，甲方应给乙方出具该项目评估结束的具结文件。
8.乙方不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
9.乙方对甲方委托评估所提供的文件资料应妥善保管，并尽保密义务，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。本条款所规定的保密义务将在本合同终止后持续有效。
五、违约责任
甲、乙双方按《中华人民共和国经济合同法》的规定承担相应违约责任。
六、争议处理
发生争议，应先协商解决;如协商不成，可依法向当地人民法院提起诉讼。
七、本合同自双方签字盖章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
案例一、北京市石景山区XX小区集体诉讼案
位于北京市石景山区XX小区是北京城市XX公司于2005年5月开始开发建设的商品住宅小区，共有4幢楼，每幢楼12～22层，住宅600个单元。该小区于2004年月开始预售，于2005年6月建成交付业主。业主于2005年7月以后开始陆续装修入住。案例涉及的当事业主黎XX于2004年11月14日与北京市城市开发有限公司签订购房合同，一次性支付全部购房款84万元，购得该小区第10栋2单元商品住宅一套，面积134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。
业主收房时却发现卧室天花板（楼板）明显存在斜向45°裂缝，长度达两米。而且经进一步勘查，而且裂缝疑似上下贯通，该业主由此产生联想，立刻查看自家地面，果然发现地面也存在相同裂缝，其他单元业主也相继发现自己居住单元的天花板和地板存在位置、长度、走向和性质极为类似的裂缝。后经从楼上做浇水渗漏试验，发现浇水迅速从下层居室流出，证实此裂缝为上下贯通裂缝。最终，经过连环查看相互交流，竟发现该楼从1层到12层的所有住宅单元在相同位置均出现相同走向裂缝，而且最终获确认其性质均为楼板上下贯通裂缝。
针对上述问题，业主们与其开发商交涉时，对方便回避不见，开始采取事实上的拖延策略。
万般无奈之下，为了维护自己的合法权益，业主们遂诉诸法律。以“商品房出现重大缺陷”为由，将开发商―北京XX开发有限公司诉至北京市石景山区人民法院。随后，法院受理了诉讼。
为了确定业主们的损失，2006年1月石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量司法鉴定中心对涉案房屋裂缝进行鉴定。鉴定机构要求业主事前对需鉴定的缺陷部位进行清理。北京市建筑工程质量司法鉴定中心遂于2006年1月对该栋的605室和1105室两户缺陷房间进行抽样质量鉴定。2006年2月，北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定书。关于裂缝产生原因鉴定书载明：“…该鉴定书对以上缺陷给出的结论为：“…顶板裂缝是由温度和收缩作用产生的裂缝，系非受力裂缝。就此裂缝而言，尚不影响结构的安全性，但裂缝的存在，会对结构的适用性和耐久性产生不利影响。”
虽然有了这样的鉴定结论，还需要一个定量的结论。”即还需要由权威机构对房屋缺陷的实际损失给予定量评估，以便获得证据。
原告们经过5个多月的等待，2006年8月22日，石景山区人民法院终于向北京XX地产评估有限公司（下简称XX公司）发出委托函，委托XX公司对该案讼争的两项内容进行评估：房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失具体数额；房屋修复后是否存在价值的贬损。几天后，XX公司的房地产估价师终于出现在XX小区业主，对房屋质量缺陷造成的损失进行评估。整个现场的评估工作持续不到20min并未在现场对楼板开裂情况以及对室内装修可能产生的影响仔细进行观察和测量。
XX公司考察业主家里的装修情况后，于2006年12月6日，《房屋质量缺陷损失评估报告》（以下简称“房损评估报告”）终于出炉。这也是当时北京市首份房屋质量缺陷损失评估报告。
其中评估结论原文摘录如下：
（1）对房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失进行评估：估价对象在估价时点2006年12月4日的房屋造成的损失价值为7480.3元.
（2）裂缝修复后，已具备使用功能，但在房屋所有权人进行房地产转让时，可能会产生不利影响，造成房地产减值，根据估价人员现场观测及对同类物业综合分析，确定估价对象的减值比例为房地产总价的2～3%。
针对以上评估报告给出的结论，参与诉讼的笔者曾当庭提出自己意见，认为房损评估报告确定的损失数额过低。笔者根据实际工作经验，依据建筑业预算的有关规范和手册进行了计算，依据计算结果庭审时在法庭上提出，该“房损评估报告”给出的结论与国家的行业计算规范、手册，以及施工实际严重不符。例如当庭指出损失数额计算严重失实事实之一是，计算费用中“工期”一项中给出的工期天数为两天，与本案房屋裂缝缺陷修复工程实际所需工期相差太多。根据前述法官认可的修复方案，修复工程内容包括：拆除业主装修的地板、凿除裂缝周边混凝土并进行清理、浇筑混凝土、对受损和施工影响的顶棚和墙壁进行清理和粉刷、恢复房间地板，以及施工现场的整理等等，经过实际保守估算约需16天工期。笔者当庭还指出，房损评估报告对修复缺陷时房间原装修的破坏程度，以及施工影响损失的估算，与事实和规范完全不符。笔者作为业内人士认为，使用与评估方案计算损失所依据的相同规范进行计算，结果与评估报告大相径庭。不符的原因在于，计算修复工程面积时，评估机构仅计算了裂缝所占面积，没有计算维修对整个房间的不可避免的损坏和影响。原告依据计算对此评估结果提出质疑严重。
书中，业主们提出的索赔数额是6万元。主要包括，房屋质量缺陷造成的损失价值为12600元（是否工期天数按16天计算的结果）；房屋贬损值4.23万元，具体计算依据为，以原购房款乘以年增长率加上专修费用做为计算基数，按评估中贬损比率的最大值3%计算，即（84万购房款×2005年增长率120%×2006年增长率125%+15万装修费）×3%=4.23万元。
2006年12月19日，石景山区人民法院对该案作出一审判决，由北京XX公司赔偿7名业主3.6万元到3.8万元不等的数额。鉴定费由开发商承担。
（1）北京城市开发股份有限公司于本判决生效后十日内给付业主黎XX房屋缺陷贬值金及损失共计三万六千三百八十元；
（2）驳回黎XX其他诉讼请求。
案例二、北京市石景山区XX小区房屋质量缺陷诉讼调解案
案例一中已述及，北京市石景山区XX小区10栋2单元从1层到12层的所有住宅单元在相同位出现相同走向和性质的裂缝。其中一楼105号业主王××于2007年向石景山人民法院提其诉讼，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司赔偿由于其交付的房屋出现多处裂缝而造成的损失。具体主张为，要求被告给付房屋缺损贬值损金及裂缝修复损失6万元，并承担鉴定费用和诉讼费用。
2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地产咨询评估有限责任公司，就原告居住房屋内产生裂缝的修复成本损失和由此导致的房屋贬值损失进行评估。2007年11月30日该评估机构出具房屋质量缺陷损失评估报告。其中载明：房屋裂缝修复损失价值4541元。“房屋缺陷进行修复后，房屋缺陷贬损价值影响，综合确定修复后房屋的价值为未发生裂缝的房屋与估价时点公开市场价值的2～3%，根据XX小区内未发生裂缝的房屋公开市场价值，经市场比较计算得出估价对象公开市场价值约为12899元/m2。”
此案经法院审理，双方当事人达成调解协议。协议内容如下：
（1）北京市XX开发股份有限公司于2007年12月12日之前赔偿王××因房屋质量缺陷导致的修复和贬值损失五万零伍佰元；
（2）鉴定费用七千元，由北京市XX开发股份有限公司负担
（3）诉讼费用四百元，由北京市XX开发股份有限公司负担
（4）双方无其他争议。
与王××一同并经法院调解结案的共三人。赔偿额度从5.05万元至10万元不等。
案例三、北京市石景山区时代庐峰小区业主诉讼案
2008年夏，石景山XX新区业主黎XX家中再次发现其住房西北卧室和西南卧室顶板出现裂缝。这次出现的裂缝与2005年刚入住时发现的裂缝类似。业主认为，该裂缝是结构楼板断裂，属于房屋重大质量缺陷。曾电话通知房地产商，开发商派人看过之后一直拖延，长时间不予答复。笔者无奈遂于2009年3月将开发商诉至石景山人民法院。这是业主黎XX就同一套房屋其他房间存在的同一类质量缺陷提起的又一次诉讼。
同年11月25日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司给出《房屋受损价值评估报告》，“认定：估价对象为北京市石景山区 XX小区10号楼2单元705号房屋，在估价时点2009年11月18日的房屋质量缺陷造成的损失价值为9616元；而对房屋修复后贬损价值未提出鉴定意见。”
法院依据这份报告判决如下：
（1）北京XX业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿黎XX（房屋质量缺陷损失九千六百壹拾陆元；
（2）驳回黎XX的其他诉讼要求。
房屋质量鉴定费用八千元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担。房屋评估费用二千元，由黎声莲负担一千七百八十四元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担二百一十六元。
同一栋楼，同一个朝向，位置基本相同，同一个法院审理，同一个技术鉴定单位，检测结果完全相同，可三家评估单位评估出来的损失千差万别。这么一个呈堂重要证据，由于房屋缺损评估结果不同，造成法院判决相差数倍，给业主造成极大的直接损失。
建议：
（1）建议成立建筑工程司法综合评定委员会
人员组成：各行业专家
职责：对评估房屋质量缺损机构的评估进行认定。发现问题3次以上的或者一次重大评估失误的调销其从业资质。
（2）建立咨询机构设想：保证其独立性；建立专家库；评定专家遴选：随即从专家库抽取；尽可能减少开发商和建筑企业影响；提供权威评估意见。
参考文献
[1]《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》.
[2]北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心[2006]建鉴字（06002）号司法鉴定书.
[3]京贵评评估有限公司的房屋质量缺陷损失评估报告，京贵评（2006）损字第0171号.
【关键词】现阶段；房屋结构工程；质量评估方法；应用分析
近年来，房屋结构工程质量事故给社会造成了许多不应有的损失，为了防止事故的发生，对现有房屋结构工程进行定期评估，及时发现质量隐患，是非常必要的。通常，房屋结构工程质量检测手段有直观检测法和仪器检测法。直观检测法是房屋诊断中最简单、最直接的方法，它是一种定性方法。仪器检测法是一种从量的角度揭示某些材料特性的方法，但它不适应大面积检测。本文笔者在总结工作经验以及各项参考文献的基础上，对房屋结构工程质量评估方法及其应用进行了深入的探讨。
1 房屋结构工程质量评估程序
总体上来讲，房屋结构工程质量评估程序主要体现在以下三大方面：第一，房屋结构工程质量评估是建立在各个分项工程质量评估的基础上的，是由专门的工程监理人员带头开展的。工程监理人员在认真研究施工合同、专业规范以及设计文件的基础之上，对各个分项目的房屋建筑工程进行相应的完工验收工作。针对在实际的验收监测过程中出现的问题提出解决策略，在必要的情况下还需要下达整改通知书。第二，施工单位在收到整改通知书之后，则需要根据整改通知书的实际要求，进行相应的整改以及修缮。施工完工之后，则需要上传完工报告，监理工程师收到完工报告后，需要向总监理工程师进行汇报，包括房屋建筑管道安装、电气安装以及仪表安装等的质量评估报告。第三，总监理工程师根据各分项目监理工程师的质量评估报告，对其进行总结汇总与审核，对于在实际的房屋建筑施工中的关键部位以及重点环节，尤其是存在着重大安全隐患的分项目进行重点的查看。总监理工程师认为质量评估报告完善，无需再进行相应的改善时，则需要出具房屋建筑项目的总体质量评估报告。
2 房屋结构工程质量评估内容
首先，房屋结构工程是否符合我国房屋结构工程建设的法律法规，是否符合我国房屋结构工程建设的总体规划以及目标，是否是在有关部门批准的基础上进行施工，房屋结构工程质量评估应该做到对这些基本的事项进行评估。其次，房屋结构工程质量评估应加大对于施工、设计、勘察等部门的审核，主要是这些单位的资质问题，需要加大力度评估，同时对于施工、设计、勘察等部门的超界以及超级行为进行监督。另外，对于在实际的房屋建筑工程中所涉及到的土建以及安装工程，其中间的交接工作需要引起高度的重视，做好对于交接工作中资料以及文件的评估。再次，对于施工过程中的严重质量问题，督促有关部门提出相应解决策略，同时查看处理情况，对于施工中存在的遗留问题给出相应的处理意见。最后，根据总监理工程师的评估报告，有关部门则需要进一步提出房屋结构工程质量评估结论，或者优良或者合格。
3 房屋结构工程质量评估方法
在实际的房屋结构工程质量监测过程中，有关部门以及人员所搜集到的检测结果仅仅是一些可能性信息，但是不一定是破坏现象，如果要确定房屋建筑结构的破坏原因，则需要逻辑推理。下面，我们主要以演绎推理、概率推理以及证据反驳推理方法为例，研究房屋建筑结构的破坏原因。
3.1 演绎推理
演绎推理是一种较为特殊的推理方式，房屋建筑结构有关工程专家在结合专业知识的基础之上，对房屋建筑结构质量破坏原因进行分析。演绎推理的方法可以简单地表示为所有的A都具有性质P，Q是A中一元素，因此Q一定具有性质P。从这个简单的表达中我们可以知道，这其实也是一个必然的推理，但是其中的关键问题是房屋建筑结构评估人员不仅仅需要一定的工程工作经验，而且还需要一定的房屋建筑结构工程原理性基本知识。在实际的房屋建筑结构工程当中，如果B1从属于B2，如果对于房屋建筑结构质量破坏原因进行分析，否定了B2也就相当于否定了B1，同样，肯定了B1也就肯定了B2。
3.2 概率推理
概率推理主要指示的是在房屋建筑结构物当中，对于建筑结构物同一破坏所存在的各种可能性进行分析。根据建筑结构物同一破坏中可能性大小以及概率进行确定，进而找出房屋建筑结构工程质量破坏原因。概率推理可以简单地表示为：原因B1的概率Pl，原因B2的概率P2，Pl>P2，则先确定原因B1作为验证对象。
3.3 证据反驳推理
在通常情况下，寻找否定证据对于明确可能原因更具有意义。所谓反驳证据即是寻求否定证据的过程，它可以表述为假设B，辅假设{Li}，检验条件i，证据表明非R，则B，{Li}，i中至少有一个是假的。若{Li}，i为真值，则B必为假；如此重复，可以将某个可能的原因集从几个处于同一层次的原因假设中剔除掉，从而完成证据反驳过程。
4 房屋结构工程质量评估存在问题与建议
4.1 房屋结构工程质量评估存在问题
房屋结构工程质量评估存在问题，主要是体现在四大方面，简单来讲，主要是：第一，房屋结构工程质量评估过于形式化，只有监理工作总结，但是缺少监理师提出的房屋结构工程质量评估具体详细报告。第二，有些监理师的房屋结构工程质量评估报告内容过于空洞，对于房屋结构工程质量的分析与研究深度不够。第三，房屋结构工程质量评估报告的综合质量缺乏相应的依据，质量评估报告评估不细致。第四，监理师在房屋建筑工程完工之后，直接就进行工程质量评估，但是不做预验收，使得工程质量评估实质性无法体现，作用也就无法发挥。
4.2 房屋结构工程质量评估建议
针对房屋结构工程质量评估存在问题，我们可以采取以下几个方面的措施：第一，完善规范，做出深度标准具体规定，出台“房屋结构工程质量评估报告书”，内容及深度统一规定。第二，严格要求房屋结构工程质量评估，尤其是对于建设单位以及质量监督单位，严格按照房屋结构工程质量评估规范进行。质量监督单位工作上一定要一丝不苟，以对国家、人民和自己负责任的精神，做好评估工作。第三，分部工程、分项工程、单项工程质量评定是做好工程质量评估工作的基础。为使工作不流于形式，应当做到现场施工、交工技术文件归档和工程质量评定“三同步”。
5 总结
综上所述，质量评估作为房屋结构工程中的重要环节，对于房屋结构工程的有效开展意义重大，加强房屋结构工程质量评估方法及应用研究至关重要。我国质量评估单位在房屋结构工程质量评估方面积累了丰富的经验，取得了重大的进展，但是在实际的房屋结构工程质量评估过程中，很多技术以及细节问题仍然存在，严重影响着房屋结构工程质量评估效率以及质量。为此，深入研究自身房屋结构工程质量评估存在问题，研发新型质量评估技术，创新质量评估策略，是今后质量评估单位在房屋结构工程质量评估方面的重要课题。
参考文献：
[1]郭满栋.新加坡建设局建筑品质评估系统简介[J].施工企业管理，2011（01）.
[2]徐海明.张婧业主诚信缺失谁来买单[J].施工企业管理，2010（05）.
[3]刘锡军，祝明桥，王齐仁.房屋结构损伤及安全性评估实例分析[J].中国安全科学学报，2012（12）.
一、相关法律和法规对土地使用权出资的的有关规定
1、《中华人民共和国公司法》第二十七条和《公司注册资本登记管理规定》分别规定， 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。 对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。
2、《公司注册资本登记管理规定》第十二条中规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。
3、《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条第五款规定，申请设立有限责任公司，股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件。
二、中国注册会计师执业准则的规定
《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十四条第（三）款规定以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十五条规定，对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。
三、非货币财产验资实务应注意的几个问题
（一）土地使用权必须评估，且注册会计师需要审验土地评估价值的合理性
对应新的《公司法》，新审计准则规定以实物资产、知识产权、土地使用权出资必须评估，而旧准则没有这方面的强制要求。同时值得注意的是，注册会计师不能简单依据评估报告，而应该在资产评估的基础上对出资作价进行审验。
在验资实务操作程序中，我们需要作如下工作：
1、向客户索取土地使用权的评估报告。出具评估报告的中介机构必须具备相应的评估资质。
2、认真查阅评估报告，了解评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估假设等有关限定条件是否满足验资的要求。
比如评估目的为抵押贷款或转让的评估报告就不能用于验资；关注评估报告的特别事项说明和评估基准日至验资报告日发生的重大事项是否对验资结论产生影响，比如特殊事项说明中披露该土地已作抵押，或评估基准日后该土地涉及诉讼，则此评估报告也不能用于验资。
3、土地评估价值是否合理，是否得到出资方的认可。
查阅评估报告，了解评估作价是否合理，如明显偏高或偏低，为控制验资风险，不易使用。土地评估价值需要得到出资方的认可，要求其提供全体出资者确认的书面文件。如果出资方的企业性质为国有企业，其土地使用权的评估结果还应经当地财政或国有资产管理部门进行确认。
（二）土地使用权必须办理财产转移手续，取得不动产证和土地使用权证书等不动产权属证书
从上述的法律法规和审计准则我们可以看出，现在无论是设立验资还是变更验资，对出资者以土地使用权出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。这与以前的法律法规有重大的区别。以前的法规允许出资者出具承诺函，承诺在公司成立后六个月内办理有关财产转移手续。新法规和执业准则取消了可以在期限内办理的规定，强调了应当在出资者依法办理财产权转移手续后，事务所才能予以审验。这也意味着，内资企业分次出资的首次出资只能采用货币及不需办理产权登记的存货、机器设备等进行出资，需要办理产权登记的房产、土地使用权等不能用于内资企业的首次出资。
在用房屋和土地使用权等资产出资的验资业务中，一般要求被审验单位提供已办理财产权转移手续的房屋所有权证、土地使用权原件和复印件以及需要股东提供出资前拥有权利的证据，包括土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、发票及付款证明、原土地使用权证书复印件、过户表等。我们不仅要认真对房屋所有权证、土地使用权证件原件和复印件进行核对，还需要求被审验单位及其经办人在提供的复印件上签字确认复印件的效力。
这里需要注意的是，并不是所有的土地使用权都可以出资。如出资人取得的为划拨土地或集体土地的使用权，即便是拥有土地使用权证也不能用来出资。只有取得的为出让土地使用权，才能用作出资。
（三）关注土地使用权是否未设定担保、未被封存或冻结等
根据国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》第八条第三款的规定，设定担保的财产不得投资。注册会计师在检查不动产证和土地使用权证书时，要特别注意权利证书是否载有抵押、担保等登记事项，如果不动产已经抵押的，应当要求股东将抵押登记依法注销后才可以验资。
（四）向不动产登记机构查询或函证以防范验资风险
注册会计师除了应当实施如查验房屋坐落、宗地位置等审验程序外，如发现出资人可能存在房地产管理部门存在串通舞弊的情况，可以实施追加审验程序，即函证房地产管理部门登记情况是否属实，或者提请房地产管理部门在复印件上签字确认复印件的效力。通过向不动产登记机构函证查询，可以核实不动产物权的真实性，发现伪造、变造的不动产权属证书，防范虚假出资，减少验资风险。
综上所述，投资者必须以拥有的出让土地使用权作为投资，在验证时，土地使用权需要有评估资格的事务所出具评估报告，而且要办理权属转移手续至被审验单位尚可。
参考资料：
1、签订土地合同：买方办好房权证后，还要和原土地证使用者签订土地办理合同，之后带身份证、房产证、原土地证、合同、房屋办理的契税等材料原件及复印件，到土管部门下设的测绘公司申请测绘。
2、测绘公司测绘：测绘公司受理后，带着上述材料现场查勘，计算数据，出具新的测绘图，缴纳测绘费。
3、评估公司评估：带着材料到评估公司申请评估，评估公司受理后查勘现场，查勘所评估棕地的级别，所剩使用年限，出具评估报告，缴纳评估费。
4、土管部门受理：带着土地办理合同、身份证、房产证、原土地证、房屋办理的契税、测绘图、评估报告，到土管部门受理窗口申请办理。
甲方（拆迁人）：_________
营业执照注册号：_________
法定代表人：_________
委托人：_________
乙方（被拆迁人）：_________
法定代表人：_________
委托人：_________
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：
第一条 拆迁房屋依据
甲方因项目建设需要，经审查批准，于_________年_________月_________日，取得了（_________）拆许字（_________）第_________号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。
第二条 乙方房屋的基本情况
乙方房屋坐落于_________，土地为_________，房屋用途为_________，建筑结构为_________，建筑面积为_________平方米，附属物包括：_________，证件名称：_________，证件：_________号，地籍：_________号。
第三条 补偿金额
甲方补偿乙方各项费用和金额如下：
1．房屋的货币补偿金额为人民币_________元整（详见附件一评估报告）；
2．附属物补偿金额为人民币_________元整（详见附件一评估报告）；
3．搬迁补助费为人民币_________元整；
4．设施设备迁移费为人民币_________元整；
5．_________。
总计补偿金额（大写）为人民币_________元整。
第四条 搬迁
乙方在_________年_________月_________日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。
第五条 补偿金额支付时间及方式
甲方在_________年_________月_________日前按本协议第三条规定的补偿总额一次支付给乙方。
第六条 注销
乙方应在_________年_________月_________日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。
被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。
第七条 违约责任
甲方未在第五条所约定的时间内支付货币补偿款的，从逾期之日起，每日按未付金额的万分之_________计算违约金，支付给乙方。
乙方未在第四条所约定的时间内搬迁腾空房屋的，从逾期之日起，每日按甲方方已支付补偿安置费金额的万分之_________计算违约金，支付给甲方。
第八条 协议的争议解决
本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_________种方式解决：
1．提交仲裁委员会仲裁。
2．依法向人民法院起诉。
第九条 本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件二）。
协议附件与本协议具有同等法律效力。
第十条 本协议自双方签订之日起生效。
第十一条 本协议连同附件共_________页，一式_________份，甲乙双方各执_________份。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________
委托人（签字）：_________ 委托人（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
凡在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应依法缴纳契税。
二、征税范围
（一）以下列方式转移土地、房屋权属行为的：
1、国有土地使用权出让；
2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换；
3、房屋买卖、赠与、交换。
（二）视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与的行为；
1、以土地房屋权属作价投资、入股；
2、以土地、房屋权属抵债；
3、以获奖方式承受土地、房屋权属；
4、以预购或预付集资建房款方戒承受土地房屋权属。
三、计税依据
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（三）土地使用权交换，房屋子所有权交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
成交价格是指承受人为取得该土地使用权、房屋子所有权而支付的全部经济利益，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益。
成交价格明显低于市场价格或所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理的，由征收机关参照市场价格核定或委托评估机构进行评估。
四、适用税率
（一）1997年10月1日前承受土地、房屋权属的，适用税率为6%。
（二）1997年10月1日后承受土地、房屋权属的，租用税率为3%。
（三）1999年8月1日后个人，购买自用普通住宅的，适用税率暂为1.5%（普通住宅的界定，以相关部门公布的标准为准）。
五、纳税申报及税款缴纳
（一）纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（二）纳税申报及完税时限
契税实行纳税申报制度。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向我市契税征收机关——宝鸡市农业税收管理局进行纳税申报，并按共核定的期限缴纳税款。
（四）纳税须提供的资料
(1)商品房买卖
1、纳税申报表；
2、房屋买卖合同；
3、购房发票；
4、承受人身份证明；
5、房产管理部门确认的相关资料；
6、征收机关要求提供的其它资料；
(2)存量房买卖
1、纳税申报表；
2、房屋买卖（原始）协议书；
3、房屋原所有权证；
4、承受人身份证明；
5、房产管理部门确认的相关资料；
6、征收机关要求提供的其它资料。
(3)房地产赠与
1、纳税申报表；
2、房地产赠与公证书；
3、房屋原所有权证、土地原使用证；
4、房地产评估报告；
5、承受人身份证明；
6、房地产管理部门确认的相关资料；
7、征收机关要求提供的其它资料。
(4)房屋拆迁安置
1、纳税申报表；
2、拆迁补偿安置协议书；
3、拆迁房屋原所有权证；
4、房屋买卖合同，新购房为存量房的提供现房屋原所有权证；
5、承受人身份证明；
6、房地产管理部门确认的相关资料；
7、征收机关要求提供的其它资料。
(5)房地产交换
1、纳税申报表；
2、房地产权属交换合同；
3、房屋原所有权证、土地原使用证；
4、双方房地产评估报告；
5、双方身份证明；
6、房产管理部门确认的相关资料；
7、征收机关要求提供的其它资料。
(6)房地产作价投资、入股、抵债
1、纳税申报表；
2、投资、入股协议书；
3、房屋原所有权证、土地原使用证；
4、抵债协议或裁定书；
5、房地产评估报告；
6、政府批准土地转让的文件；
7、承受人身份证明；
8、房地产管理部门确认的相关资料；
9、征收机关要求提供的其它资料。
(7)土地使用权出让
1、纳税申报表；
2、土地出让合同；
3、房地产评估报告或出让费用支付凭证或竞价出让成交价格确认书；
4、出让金支付凭证；
5、政府批准土地出让的文件；
6、承受人身份证明；
7、房地产管理部门确认的相关资料；
8、征收机关要求提供的其它资料。
(8)土地使用权转让（出售、赠与、交换）
1、纳税申报表；
2、土地转让合同（赠与的提供赠与公证书）；
3、评估报告或竞价转让成交价格确认书；
4、政府批准土地转让的文件；
5、承受人身份证明；
6、房地产管理部门确认的相关资料；
7、征收机关要求提供的其它资料。
以上资料除纳税申报表外，均须提供原件（验后退回）和留存复印件。
如委托他人代办的须提供委托书。
六、法律责任
违反契税政策规定，征收机关将依据《中华人民共和国税收征管法》相关规定给予处罚。
（一）纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由征收机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
（二）纳税人未按照规定时间缴纳税款的，除限期缴纳外，从滞纳之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
