时间：2022-12-14 09:45:24
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇测绘资质管理办法范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
一年来，我队深入开展党的群众路线教育实践活动，以“为民、务实、清廉”为主题，以“照镜子、正衣冠、洗洗澡、治治病”查找自身不足。通过开展活动，解决“”突出问题，解决关系群众切身利益的问题，解决联系服务群众“最后一公里”的问题，实现“党员干部转作风、人民群众得实惠、深化改革迈大步、绿色崛起上水平”的目标。观看《的四个昼夜》等4部专题影片，使广大干部群众深受教育，观后我们每位同志都写了心得体会。在工作之余努力学习报刊、新闻、测绘专业技术知识和相关法律法规知识。在学习中我们不断提高整体素质，更好的实践了党的群众路线教育活动。
1、完成了城乡规划定线测量和市政工程测量：3条道路全长1.0公里，地表水厂输配管网1.0公里。
2、完成了城乡用地测量9件，拨地面积385.37亩。
3、完成了竣工测量2件，测绘面积156.21亩。
4、完成了棚户区改造测绘6件，测绘面积428.36亩。
5、完成了建筑工程测量：建筑物放线31件，建筑物验线31件。
6、完成了房产测绘：房产面积预测算20栋楼、面积7.8万㎡，编写预测测量报告20份；房产面积测算26栋住宅楼（包括二手房转让建楼盘表及测算），面积12万㎡；编写房屋面积测绘报告26份。
7、完成了符合要求的测绘项目备案登记8份、签订测绘合同8份、测绘项目汇交8份、测绘项目验收8份、征求用户反馈意见等事项。
8、完成了2014年度《测绘资质》复审换证工作信息的录入、编制了《测绘资质申请表》。测绘成果资料档案、保密及质量管理考核工作符合有关规定和要求达到县级达标标准，考核结果为达标。所有材料原件经市局认定后扫描、上传到测绘资质管理信息系统、下载、打印、装订成测绘资质复审换证申请纸质材料上报市局，测绘资质管理信息系统的测绘资质复审换证信息已提交市局，待省、市地理信息部门审查通过后换发新的《测绘资质证书》。
9、完成了2014年度网上测绘资质年度注册工作，已经省市测绘主管部门通过；完成了2013-2014测绘地理信息市场信用信息管理录入，并已通过主管部门终审。
10、完成了两台__华测GPS卫星定位以旧换新仪器升级工作和9台测绘仪器设备的鉴定工作。
11、完成了测绘收费309828.60元；完成了《组织机构代码证》的换证工作；完成了2014年测绘法8．29宣传日活动。
12、完成了全县6家燃气企业的《燃气经营许可证》年审和2014燃气企业经营许可监督检查工作。预审了吴桥县万通天然气加气有限公司所报的材料及现场情况。受理了沧州市政府961890群众服务热线电话受理事项交办的康顺园小区开发商收取天燃气开口费问题。
12、完成了燃气经营许可预审办理首席代表及“六公开”和燃气设施改动办理首席代表及“六公开”内容；完成了吴桥县城集中供热调查和燃气需求侧管理及基础设施建设情况等报表；完成了2014年燃气供热行业监督检查方案的落实工作；完成了餐饮场所液化气罐使用安全专项治理工作和加强了燃气热力运行安全工作及进一步规范城镇燃气管理工作。
13、完成了创建河北人居环境奖吴桥县城市燃气普及率和指标表及城市燃气用户台账，根据新的计算标准城市燃气普及率达到90.82℅。
14、完成了特种设备安全专项治理工作方案的配合和落实；完成了2014年环保专项行动督查工作和实施最高一级重污染天气应急减排方案的实施工作；
15、完成了住建局局党组、上级测绘主管部门和上级城市管理主管部门交办的其他工作。
野外工作的艰苦，造就了测量队工作者吃苦耐劳；团结奉献的精神。优良的服务态度，精湛的测绘技术，得到了业主们好评。
在即将开始新的一年里，我们将继续深入开展党的群众路线教育实践活动。按局领导和上级的要求以更加饱满的热情做好以下工作：
1、认真宣传贯彻《测绘法》、《城乡规划法》、《城镇燃气管理条例》、《房产测绘管理办法》、《河北省城乡规划条例》、《河
北省燃气经营许可管理办法》等工作。2、加强完善我队测绘项目备案登记工作、测绘合同签订、测绘项目汇交、测绘产品项目验收、征求用户反馈意见等工作。
3、加强完善测绘管理工作与规划管理工作和产权产籍管理工作的协调及配合等工作，完善规划批后管理的建设工程项目验线、规划竣工测量验收工作。
4、继续做好我县燃气安全检查工作，为新建燃气及供热项目把好预审关。逐步规范各燃气站下设摊点人员持证上岗，办理《燃气罚没许可证》。
追踪和深入探究这一问题，有利于正确认识登记簿记载房屋面积的性质和作用，对登记机构降低甚至免除诉讼风险亦具有十分重要的意义。
一、房屋面积概述
1985年，第一次全国城镇房屋普查之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如1987年4月21日《城镇房地产所有权登记暂行办法》，1990年12月31日建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第5章“房地产权属登记管理”以法律的形式首次确立了国家实行房屋所有权登记发证制度，从而房地产的权属登记在法律上得以确立，房产证登记建筑面积法定权益性就是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
国家测绘局以国测发[1991]120号文的《房产测量规范》，是我国第一部房产测量的行业标准。1995年开始销售和登记的建筑面积已有了规定：1995年12月1日起施行的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］517号）第5条规定，商品房按套或单元出售，商品房的销售面积为套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上述规定却不是针对房屋面积计算的专门规定。2000年8月1日起实施且沿用至今的新《房产测量规范》（G B／T17996. 1―2000）对房屋面积进行了准确定义。
（一）房屋面积的技术分类
从房产测量规范上来说，房屋面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20米以上(含2. 20米)的永久性建筑。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋产权面积（也称为产权登记面积）系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
（二）房屋面积的进度分类
《城市房地产管理法》实施后，我国开始实行商品房预售制度。随着商品房预售制度的兴起，商品房预测（面积）的概念和技术规范也随之产生，商品房面积根据施工进度和客观物理状况，又可分为预测面积和实测面积。
1.预测面积。预测面积是指在商品房竣工验收前，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。竣工前预测建筑面积可为商品房预售登记、开发商预售房屋、房地产管理等提供参考依据。
为规范预算商品房面积测绘工作，国内部分省市对预测面积的性质和作用所作的相关规定也颇具科学性和指导性。如武汉市2001年8月出台的《关于预售商品房面积预测算工作有关问题的通知》规定：商品房面积预测算系指商品房项目竣工前，房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积的行为。四川省建设厅2008年12月出台的《关于预售商品房面积预测工作有关问题的通知》中明确：各房地产开发企业在预售商品房之前，应委托具有房产测绘资格的测绘机构进行面积预测。委托合同应约定双方的权利、义务和违约责任。房产面积预测成果是房地产管理部门核发商品房预售许可证的基础资料之一。房地产管理部门应当按规定，要求房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时提供房产面积预测成果，并对其进行审核后依法核发商品房预售许可证。
2.实测面积。实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是不可避免的。事实上，实测面积不一定是产权登记面积，抑或说实测面积不等于产权登记面积。
（三）房屋登记簿记载的房屋面积
产权登记面积，按照《商品房销售管理办法》第20条的规定，是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。可见，从实测面积到最终的产权登记面积还需要一个“认可和采信”的过程。
建设部《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号）规定，登记簿记载的房屋基本状况部分，其中之一即是建筑面积。建设部设计的房屋登记簿票样基本状况页有建筑面积、套内建筑面积、分摊共有面积、专有部分面积四项内容。新版房屋所有权证也设计有房屋建筑面积和套内建筑面积两项内容，均打印在房屋所有权证上。
二、测绘面积到登记面积―――现有模式追踪
从具有相应测绘资质的测绘单位出具的房屋面积测绘技术报告到产权登记面积，仍需要一定的审核程序或法律要求。
（一）房产测绘启动初期―――测管一体
1991年6月，建设部《关于加强房产测量工作的通知》明确：各地区房地产建设行政主管部门应加强房产测绘队伍的组织建设，配备与工作任务相适应的专业技术人员，完善规章制度，以适应房地产行政管理工作的需要。1999年3月，建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建住房[1999]72号）中重申：房地产权属登记发证制度是《城市房地产管理法》确立的一项基本法律制度。房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积，直接关系着产权人的权益。因此，各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性，健全和充实房地产测量队伍，配备与工作任务相适应的房地产测量机构和专业人员，并把房屋产权证书登记的面积正确率作为考核房屋权属发证工作的一个重要指标。2000年2月，建设部《关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》（建办住房[2000]4号）再次强调：各地建设（房地产）行政主管部门要切实履行法定职责，依法做好房地产测量与房屋面积计算管理工作。同时也提出：抓紧研究房地产测量机构与政府部门脱钩工作,着手开展政府部门与房地产测量机构脱钩的前期准备工作。
可见，房产测绘工作启动初期，为避免出现房产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门的现象，房产测绘经营主体与管理主体高度统一，测管一体、“独家经营”的模式，公正性受到质疑。
（二）房产测绘市场化―――测管分离
房地产测绘经营行为与面积审核的管理行为集中一体的工作方式，带来了一定程度上的管理混乱，测绘市场化改革的必要性逐渐凸显。前文已经提到，2000年初，以测管分离为目标的房地产测绘体制改革已经开始酝酿。《房产测量规范》出台后，建设部在其后的《关于认真贯彻执行加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）中强调：各地要结合地方政府机构改革，按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求，积极推进房产测绘体制改革，使房产测绘监督管理与测绘经营行为分离，房产测绘单位成为独立的法人实体和市场主体。早在1995年5月，湖南省建设委员会在《关于转发建设部的通知》中提出的：“各地应将现有的房屋面积测量队转换为可独立承担民事责任的房地产测量事务所。事务所要建立规章制度，合理收费，实行社会公开承诺制，以廉洁、高效、优质的服务，树立公开、公平、公正的行业形象”的操作意见，已颇具前瞻性和借鉴性。
从测管一体到测绘市场化、规范化并没有明显的界限分割。各地房地产测绘改革的启动时间、改革力度、改革成效差异很大。各地根据本地的实际情况，分别形成了不同的模式。
一是测绘完全市场化：测绘业务完全依照市场规则由独立的测绘企业承担，房管部门不介入经营竞争行为，仅对施测单位的主体资格、测算依据与方法等内容进行把关。实行测绘市场化，开发商可自由委托具有资质的测绘队伍进行测绘；消费者也可委托测绘公司进行测绘；测绘队伍办事效率，服务质量水平明显提高；市场竞争也带来了更加优惠的测绘服务价格；一旦产生纠纷双方也可以通过协商或诉讼解决。但测绘队伍专业技术水平、业务素质良莠不齐，测绘质量参差不齐。
二是测绘市场仍未放开，但测绘机构实现企业化运作：通常将原来房管部门内设的测绘机构撤并或转型，进行企业化运作，但房产测绘市场仍相对垄断，不允许其他测绘企业或单位参与房产测绘竞争，另设测绘管理办公室进行测绘成果管理，遇有测绘纠纷，有专设的房屋面积鉴定委员会或上级申诉部门，居间裁判。由于国家技术标准《房产测量规范》中关于建筑面积计算和共有建筑面积分摊的规定缺乏可操作性，以致不同的测绘公司对同一栋房屋进行测绘后，可能产生不同的测绘成果势必造成更多的测绘纠纷，导致房地产市场的混乱。测绘市场的垄断一定程度上避免了上述问题的出现。
三、形式/实质审查―――登记机构面临的尺度难题
无论是房产测绘市场完全放开还是有限放开，测绘单位出具的房产测绘成果都不可能直接用于房屋权属登记。登记机构要采用施测单位出具的房屋面积测量报告，势必要开展一定程度的审核工作，这中间的尺度如何把握，法律和技术层面始终难有明确界限。
（一）对预测面积的审查
虽然有关商品房预售许可的国家层面的法律规范，并未明确规定将房屋面积预测报告作为预售许可的必要要件，但在实践中，预测成果报告俨然已经成为预售许可不可缺少的必备材料。房屋面积平面图、公摊等要素是商品房交易、房屋买卖合同不可或缺的实质性内容。然而实践中，很多地方考虑到商品房竣工验收以后实测面积的重要性，对于预售许可阶段房屋面积的测绘成果审核并不重视，甚至有些地方为“减少麻烦”根本不予审核而直接采用施测单位的结果和数据，也制造了大量的房屋交付以后产生的面积差异纠纷。笔者认为，预售商品房面积测量成果的审核工作十分重要，可以用技术手段控制房屋面积计算的规范化，减少和避免预测和实测纠纷案件的发生。对施测单位是否严格依据规划、施工、设计图纸测算房屋面积进行审核和把关，不但有利于维护预购人的合法权益，更加有利于推动实测审核工作的进行。值得说明的是，预售许可阶段所需的预测面积数据由于仅作为商品房买卖合同的要素而非最终产权登记面积的依据，登记机构在此阶段担负的责任微乎其微。
（二）对产权登记面积的形式与实质审查
建设部和国家测绘局联合出台的《房产测绘管理办法》第18条规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
综上，房管部门在进行权属登记时，要对适用的测绘成果进行一定的程序审核和验收。如果要求房管部门要对房产测绘成果进行实质性的审核确认或认可，就只能通过房管部门内部专业测绘人员重新测绘、计算，才能作出鉴别，这样却违背了房产测绘逐步市场化的初衷。如果只对测绘单位提供的测绘成果作形式上的把关或审核认可，一旦利用错误的测绘成果进行了权属登记而引发争议，房管部门必然成为直接的责任部门而牵连其中。
（三）登记机构对登记簿记载房屋面积的责任
房管部门对登记簿记载房屋面积的责任，涵盖了两个层面的内容：一是对用于房屋权属登记的测绘成果本身是否承担质量责任；二是对房屋权属登记测绘成果（主要指房屋面积）的错误利用是否需要承担相应的责任。
《测绘法》明文规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第3条规定：房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。地方性规范也有类似规定，如《海南省实施〈中华人民共和国测绘法〉办法》第27条明确规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责，并承担相应责任。《福建省测绘条例》第17条规定：测绘单位应当建立健全测绘成果的质量保证体系，对测绘成果质量负责。《浙江省测绘成果管理办法》第6条规定：测绘单位应当加强测绘成果质量管理，落实测绘成果质量检验、管理和责任制度，并对其完成的测绘成果质量负责。
可见，在测绘单位提供的申请用于房屋权属登记的测绘成果报告的质量问题上，毫无疑问，应由出具该成果的单位承担质量责任。
登记簿记载的房屋面积，是经登记机构审核后采信的测绘单位出具的测绘成果报告转化而来。《房产测绘管理办法》及其他法律法规并未明确房管部门与测绘部门各自的职能、责任，也未明确规定由测绘错误造成损失所引发赔偿责任的处理办法。如房管部门对测绘单位出具的测绘成果负有实质审查的法定义务，则一旦利用错误的测绘成果进行登记，必然产生赔偿责任。从测绘成果适用在整个登记过程的作用和意义来说，登记机构此时面临的是无过错责任，即一旦采用错误的测绘成果进行登记的，无论是否尽到审查义务，都会产生赔偿责任，这对于登记机构来说显然是不公平的。
笔者认为，从《房产测绘管理办法》第18条规定的房管部门审核用于房屋权属登记测绘成果的直接法律依据来看，字面理解的结论是：是房管部门仅需对测绘成果的相关方面进行审核并归档，并非原测绘单位提供的测绘成果而重新进行测绘。换言之，《房产测绘管理办法》对登记机构的要求仅仅是形式审查，而非实质审查。北京市早在2003年即明确规定：房地产开发企业、房屋权利申请人持有资质测绘单位实测的房屋面积测绘结果申请权属登记的，市、区县房屋权属登记部门应予以受理；申请人提交的房屋面积测绘结果，登记部门按照有关规定审核后，直接用于房屋权属登记。测绘单位使用统一格式的商品房测绘报告，并对其完成的测绘成果质量负责。
四、涉诉房屋登记面积纠纷及登记机构的风险规避
因房屋面积引发的纠纷乃至诉讼，各方争执不下，有的地方甚至连法院也难以决断。就实践中的诉讼纠纷案件来看，主要有以下几种类型：
一是在测绘市场未放开的地区，消费者（业主）对房管部门内设机构房产测绘机构（如测绘所、测绘大队、测绘办公室等）的测绘主体资格存有异议，认为其设置在登记机构内部，不具客观公正性，一旦出现登记错误给当事人造成损失的，找不到对象具体承担赔付责任。
二是在对登记簿记载的房屋面积的测算方法持有异议。比如，个别业主对建筑区划内公共设施、设备、通道的公摊方式、公摊层级等存有意见，认为自己的房屋公摊过大，权益未得到有效保护。
三是作为房屋权属登记必备的资料之一―――测绘资料的范围理解上有异议。对分层平面图、平面四至宗地图、立面图等是否属于应纳入登记范围的测绘资料，认识和看法不一。
四是设计规范与房产测量规范在技术标准不统一，一定程度上造成了商品房预测与实测面积差异。《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》对飘窗、建筑物内的设备管道夹层是否计算面积的规定并不相同。
为减少和避免房屋面积问题给登记机构造成的“硬伤”，笔者建议做好以下工作。
1.始终重视房产测绘审核在房屋登记中的重要作用和地位，建立“测管分离”、“管用分离”的管理体制，从源头上把好关，避免造成更长时期的基础数据混乱以危及登记工作的高效率和规范化发展。
2.房产测绘审核过程中，积极开展全方位的沟通交流，既注重测量专业技术人员业务能力的提高，也时刻关注新的建筑形态的发展态势，充分发挥专业人员的技术优势，确保房产测绘审核的标准化、规范化。
对比着2010年的总结，地方监管职能和工作大致如下：
1、学习贯彻国务院《关于加强测绘工作的意见》、甘肃省政府《关于加强测绘工作的实施意见》，国土资源局下发《关于做好2010年全市测绘管理工作的通知》，市政府《关于加强测绘工作的实施意见》，明确今后的目标任务和实施要求。8月份组建“陇南市基础地理信息中心”初步开展工作。
2、《陇南市基础测绘规划》及西和、康县、文县、两当、宕昌的基础测绘规划已报批或通过审批。各县区把基础测绘依法纳入同级政府经济社会发展规划和财政预算，并启动实施。按照省《基础测绘计划管理办法》，各县区落实好基础测绘计划工作，准备开展武都东江新区和成县河东经济技术开发区的测绘工作。
3、加强市场监管，实行土地、矿产、测绘综合执法监管。开展互联网地图和地理信息服务网站专项整治工作，各县区将《测绘法》及国务院《关于加强测绘工作的意见》作为法规教育学习内容，结合“8.29”测绘法宣传日开展社会宣传。对测绘单位资质依法检查，办理年度注册工作。全年共注册丙级单位5家，丁级单位11家，对参与县区土地调查的单位进行资质审查。及时出台基础测绘资料保管使用制度，设立资料管理专柜。结合全国第二次土地大调查工作，举办软件使用和测绘管理业务培训班。
4、配合省测绘局实施灾后恢复重建农村居民点测绘工作。对省局捐赠的市县区2700幅抗震救灾各类地图及时分发到位，保障了抗震救灾和恢复重建工作。市县区组织配合河北省测绘局对8个县城区和16个重点乡镇实施航摄测图。10月，接收省测绘局移交全市2.5万平方公里航摄影像，20个城镇的大比例尺影像，184个恢复重建村的规划用图，显著提升了对经济社会发展的测绘保障能力和服务水平。
5、问题：一是基础测绘规划工作尚未理顺；二是城建规划中的测绘工作与国土部门的测管职能未理顺；三是编制限制，管理人员未配齐，信息中心性质未落实。
二、09年计划任务
1、学习贯彻落实国务院和省政府关于加强测绘工作的两个《意见》，加强对测绘管理法规政策的宣传教育，加强测绘市场的监管；
2、加强测绘成果的管理使用，做好恢复重建的测绘服务保障工作；
3、争取政府对测绘工作的支持，将基础测绘投入纳入本级财政预算；加强测绘队伍的业务培训，提高管理工作水平；加强资质监督管理和服务；
4、组织完成已确定编制的《陇南市地图集》和市区县规划报批实施工作，实施09年基础测绘计划。
对比着年的总结，地方监管职能和工作大致如下：
1、学习贯彻国务院《关于加强测绘工作的意见》、政府《关于加强测绘工作的实施意见》，国土资源局下发《关于做好年全市测绘管理工作的通知》，市政府《关于加强测绘工作的实施意见》，明确今后的目标任务和实施要求。8月份组建“市基础地理信息中心”初步开展工作。
2、《市基础测绘规划》及西和、康县、文县、两当、宕昌的基础测绘规划已报批或通过审批。各县区把基础测绘依法纳入同级政府经济社会发展规划和财政预算，并启动实施。按照省《基础测绘计划管理办法》，各县区落实好基础测绘计划工作，准备开展武都东江新区和成县河东经济技术开发区的测绘工作。
3、加强市场监管，实行土地、矿产、测绘综合执法监管。开展互联网地图和地理信息服务网站专项整治工作，各县区将《测绘法》及国务院《关于加强测绘工作的意见》作为法规教育学习内容，结合“8.29”测绘法宣传日开展社会宣传。对测绘单位资质依法检查，办理年度注册工作。全年共注册丙级单位5家，丁级单位11家，对参与县区土地调查的单位进行资质审查。及时出台基础测绘资料保管使用制度，设立资料管理专柜。结合全国第二次土地大调查工作，举办软件使用和测绘管理业务培训班。
4、配合省测绘局实施灾后恢复重建农村居民点测绘工作。对省局捐赠的市县区2700幅抗震救灾各类地图及时分发到位，保障了抗震救灾和恢复重建工作。市县区组织配合省测绘局对8个县城区和16个重点乡镇实施航摄测图。10月，接收省测绘局移交全市2.5万平方公里航摄影像，20个城镇的大比例尺影像，184个恢复重建村的规划用图，显着提升了对经济社会发展的测绘保障能力和服务水平。
5、问题：一是基础测绘规划工作尚未理顺;二是城建规划中的测绘工作与国土部门的测管职能未理顺;三是编制限制，管理人员未配齐，信息中心性质未落实。
二、12年计划任务
1、学习贯彻落实国务院和省政府关于加强测绘工作的两个《意见》，加强对测绘管理法规政策的宣传教育，加强测绘市场的监管;
2、加强测绘成果的管理使用，做好恢复重建的测绘服务保障工作;
3、争取政府对测绘工作的支持，将基础测绘投入纳入本级财政预算;加强测绘队伍的业务培训，提高管理工作水平;加强资质监督管理和服务;
对比着2010年的总结，地方监管职能和工作大致如下：
1、学习贯彻国务院《关于加强测绘工作的意见》、省政府《关于加强测绘工作的实施意见》，国土资源局下发《关于做好2010年全市测绘管理工作的通知》，市政府《关于加强测绘工作的实施意见》，明确今后的目标任务和实施要求。8月份组建“市基础地理信息中心”初步开展工作。
2、《市基础测绘规划》及西和、康县、文县、两当、宕昌的基础测绘规划已报批或通过审批。各县区把基础测绘依法纳入同级政府经济社会发展规划和财政预算，并启动实施。按照省《基础测绘计划管理办法》，各县区落实好基础测绘计划工作，准备开展武都东江新区和成县河东经济技术开发区的测绘工作。
3、加强市场监管，实行土地、矿产、测绘综合执法监管。开展互联网地图和地理信息服务网站专项整治工作，各县区将《测绘法》及国务院《关于加强测绘工作的意见》作为法规教育学习内容，结合“8.29”测绘法宣传日开展社会宣传。对测绘单位资质依法检查，办理年度注册工作。全年共注册丙级单位5家，丁级单位11家，对参与县区土地调查的单位进行资质审查。及时出台基础测绘资料保管使用制度，设立资料管理专柜。结合全国第二次土地大调查工作，举办软件使用和测绘管理业务培训班。
4、配合省测绘局实施灾后恢复重建农村居民点测绘工作。对省局捐赠的市县区2700幅抗震救灾各类地图及时分发到位，保障了抗震救灾和恢复重建工作。市县区组织配合河北省测绘局对8个县城区和16个重点乡镇实施航摄测图。10月，接收省测绘局移交全市2.5万平方公里航摄影像，20个城镇的大比例尺影像，184个恢复重建村的规划用图，显著提升了对经济社会发展的测绘保障能力和服务水平。
5、问题：一是基础测绘规划工作尚未理顺;二是城建规划中的测绘工作与国土部门的测管职能未理顺;三是编制限制，管理人员未配齐，信息中心性质未落实。
二、11年计划任务
1、学习贯彻落实国务院和省政府关于加强测绘工作的两个《意见》，加强对测绘管理法规政策的宣传教育，加强测绘市场的监管;
2、加强测绘成果的管理使用，做好恢复重建的测绘服务保障工作;
3、争取政府对测绘工作的支持，将基础测绘投入纳入本级财政预算;加强测绘队伍的业务培训，提高管理工作水平;加强资质监督管理和服务;
对比着2012年的总结，地方监管职能和工作大致如下：
1、学习贯彻国务院《关于加强测绘工作的意见》、甘肃省政府《关于加强测绘工作的实施意见》，国土资源局下发《关于做好2011年全市测绘管理工作的通知》，市政府《关于加强测绘工作的实施意见》，明确今后的目标任务和实施要求。8月份组建“陇南市基础地理信息中心”初步开展工作。
2、《陇南市基础测绘规划》及西和、康县、文县、两当、宕昌的基础测绘规划已报批或通过审批。各县区把基础测绘依法纳入同级政府经济社会发展规划和财政预算，并启动实施。按照省《基础测绘计划管理办法》，各县区落实好基础测绘计划工作，准备开展武都东江新区和成县河东经济技术开发区的测绘工作。
3、加强市场监管，实行土地、矿产、测绘综合执法监管。开展互联网地图和地理信息服务网站专项整治工作，各县区将《测绘法》及国务院《关于加强测绘工作的意见》作为法规教育学习内容，结合“8.29”测绘法宣传日开展社会宣传。对测绘单位资质依法检查，办理年度注册工作。全年共注册丙级单位5家，丁级单位11家，对参与县区土地调查的单位进行资质审查。及时出台基础测绘资料保管使用制度，设立资料管理专柜。结合全国第二次土地大调查工作，举办软件使用和测绘管理业务培训班。
5、问题：一是基础测绘规划工作尚未理顺；二是城建规划中的测绘工作与国土部门的测管职能未理顺；三是编制限制，管理人员未配齐，信息中心性质未落实。
二、10年计划任务
1、学习贯彻落实国务院和省政府关于加强测绘工作的两个《意见》，加强对测绘管理法规政策的宣传教育，加强测绘市场的监管；
2、加强测绘成果的管理使用，做好恢复重建的测绘服务保障工作；
3、争取政府对测绘工作的支持，将基础测绘投入纳入本级财政预算；加强测绘队伍的业务培训，提高管理工作水平；加强资质监督管理和服务；
关键词：房地产测绘；市场化；意义；注意事项
中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
房地产测绘是一项专业测绘，它运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。房地产测绘的主要内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量以及房地产测绘成果资料的检查与验收。2003年，建设部要求房产测绘部门与房产行政主管部门分离，成为具有独立法人资格的专业服务机构。近几年以来，房地产市场发展势头极为迅猛，房地产测绘走向市场化的成果对房地产市场的健康有序的发展产生了很大的影响，因此，房地产测绘市场化已经成为一个很重要的研究课题和热点问题。
二、房地产测绘市场化的意义
1.房地产测绘市场化有利于提高从业人员的素质
房地产测绘部门与房地产管理部门分离前，有一些管理单位内部的测绘公司并没有正规的审核程序，对公司员工也没有进行专业的房地产测绘方面的知识学习和技能培训，这就造成了房地产测绘市场从业人员业务水平参差不齐的情况出现。房产测绘走向市场化要求房地产测绘机构和从业人员提高专业技术水平，增加技术含量，调动他们的积极性，通过竞争机制，在激烈的市场竞争环境中求生存，从而促进测绘行业整体素质的提高。
2.房地产测绘市场化有利于提高房地产测绘质量
我国房地产业的发展已日趋成熟，但在现阶段的房地产测绘行业中，较为多数尤其是县级基层房地产的测绘单位缺乏一定利用高新技术的能力和习惯，甚至会出现一些部门依然利用落后传统的手工出图方式来测绘房地产实际面积。房地产测绘是房地产管理中的一项极为重要技术，是房地产管理中的一项重要原始数据来源，房地产管理的现代化和市场化的力量均要求房地产测绘必须朝着科技化、数字化以及智能化的方向发展和完善。
3.房地产测绘市场化有利于提高服务质量
随着房地产测绘走向市场，测绘行业不得不面临更为强烈的竞争，在众多的测绘机构和部门中，想要站稳脚跟，壮大自身业务，不仅需要利用先进的技术，使用专业人才来提高测绘效率和质量，更要提高和改善服务质量，提供房地产测绘优质服务。房地产测绘走向市场化迫使房地产测绘行业的众多参与者主动提供优质服务，增强竞争力。
4.房产测绘市场化可以更好地为房地产管理工作服务
房地产测绘市场化不仅可以提高测绘质量，同时也可以加快测绘速度，从而更为有效的解决由于房地产测绘速度跟不上而导致的房地产产权问题无法快速处理的现实问题，使的房地产管理更好地适应房地产业发展的需要。
三、房地产测绘市场化的注意事项
1.加强房地产测绘行业资质管理
面对目前房地产测绘市场出现的测绘机构素质水平良莠不齐的情况，必须制定出相应的法规与制度，来规范市场化下的房地产测绘的各个环节，尤其要把好房地产测绘行业进入这道关，各测管单位必须严格遵守规章制度，认真仔细审核申请人的条件与资质，不具备国家规定资格的申请人严禁进入房地产测绘行业。加强资质管理是从源头开始控制房地产测绘质量和水平，因此尤为重要，各方必须明确责任、高度重视并认真落实。
2.加强质量管理与监督
有效的质量管理与监督措施可以促进测绘成果更加精确，为保证房地产测绘有序进行，各测管单位要因地制宜制定一套房地产测绘质量管理办法，对测绘过程中的各个环节，严格把关，认真审核，在审查验收过程中，必须严格按照管理办法实行，对房地产测绘实行全程监督与控制，确保房地产测绘成果的真实、准确，从而促进房地产测绘健康有序发展。
3.重视人才培养，加大人才培养力度
人才是企业发展的关键，这在房地产测绘行业同样也不例外。房地产测绘行业是一个要求精度高的、专业性强的行业，但是从全国范围来看房地产测绘的技术含量较普遍较低，因此房地产测绘行业的企业需要加强技术开发的力度，加大人才培养的力度，努力发掘出潜在的人才。
4.应与时俱进，学习先进测绘技术
房地产测绘行业市场化，对房地产测绘企业的测绘技术提出了更高的层次，为了使用房地产市场化，相关企业应该积极主动的学习世界上先进的测绘技术，例如：对于房地产平面控制测量等基础测绘工作，我们可以学习三边测量，测距导线测量和GPS相对定位测量等先进测量技术来代替传统的三角测量、量距导线测量。
5.加大地籍测绘市场化力度，同步实施房产测绘与地籍测绘市场化
由于种种原因，房产测绘与地籍测绘也分别由房管与土管分别进行。随着不动产统一登记的落实，房产测绘与地籍测绘必然“房地合一”，即房产与地产管理机构合并，实行一体化管理，以适应市场发展的需要。因此，房产测绘与地籍测绘必须同步市场化，加大地籍测绘市场化力度，使得“房地”市场化步伐一致。
四、结束语
房地产测绘行业市场化以后，使得各房地产测绘行业队伍之间的竞争不断加剧，这样以来一定会将不断提升房地产测绘行业队伍的各种素质，这将可以进一步的为房地产管理提供更为准确和优质的基础资料，更好更有效率的进行产权产籍管理，最终更好更有效率的服务好将来的不动产统一登记。
参考文献：
[1]胡淑香，郑建英，傅秀美.房地产测绘走向市场化的思考[J].科技情报开发与经济，2004，14（9）：157-158.
[2]管建平.房产测绘市场化可能产生的问题与对策[J].中国房地产，2005（4）：47-49.
[3]杨中利，彭奇娟.城市房地产开发中的测绘工作探讨[J].黄河水利职业技术学院学报，2003，1：52-53.
1.房产测绘单位对相关技术规范理解、掌握差异性带来的登记风险
根据《房产测绘管理办法》，房产测绘应由房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人自行委托具有测绘资质的测绘单位进行。房产测绘行业面临着由集中统一测绘逐步向市场放开转变或在已经市场化的前提下结合登记职能的调整重新洗牌。这一转变，将会打破政府集中统一测绘时，对相关技术规范理解、建筑部位面积计算、共有面积分摊掌握的一致性。必然会出现不同测绘单位对同样建筑部位测绘方法不同、面积不同、共有面积分摊不同的局面。这种情况相对不动产登记职能分工，由于测绘项目所在区域不同、同一项目不同楼测绘单位、登记时间不同，加之登记人员对建筑部位具体的面积计算方法不够了解，使得其隐蔽性极强，登记过程中极难发现，从而给登记带来风险。这种乱象影响登记机关形象、侵害购房人权益，同时会引讼、，并且因为房产测绘共有面积分摊的特点，“面积一户错、户户都要修改”，加之已登记房屋可能存在抵押、查封等情况，造成更正登记的难度巨大。
2.建成房屋与规划审批图纸不一致带来的房屋登记风险
探讨这个问题之前，有必要先对目前的房产测绘方法进行介绍。根据《房产测量规范》（GBT17986-2000），房产测绘要实地逐户量取边长尺寸。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。但在目前的实际操作中，大量存在着建成房屋与规划批准图纸不完全一致的情况，考虑到不动产登记机构仍要以房屋的规划批准文件对合法建造的房屋进行登记，在政府集中统一测绘条件下，测绘单位往往会要求建设单位补充提供与房屋现状一致的规划变更图纸，从而确保满足登记合法性、安全性的同时，符合规范、规章对于房产测绘现场实测的要求。当然，这种后补规划变更图纸的做法，因其办理程序并不通畅，也存在着建设单位申请办理房产测绘、登记的难度大、购房群众不能及时取得所有权证书的尴尬。
登记职能下放、房产测绘依法走向市场后，测绘单位要求建设单位提供规划变更图纸的局面将不复存在，房产测绘成果资料将在法规和实际操作层面真正意义上实现“与自然现状保持一致”。尽管《不动产登记暂行条例》中提出“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。但是鉴于逐户查验难度巨大、登记从业人员对房产测绘专业技术不甚了解、登记机构对测绘单位技术“把关”的思维意识短期内尚不能完全消除。按现状测绘导致的与规划批准不一致或未经审批的房屋建筑部位被误登记、设定他项权的风险将给不动产登记带来新的考验。
3.规划审批房屋面积与房产测绘面积计算依据差异给不动产登记带来的登记实质风险和行政不作为风险
目前，用于建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积数据各地多数依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。而用于不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据均依据《房产测量规范》（17986-2000）。两规范在房屋面积计算的相关规定上存在诸多不同之处。规范的差异和不同人员对技术条款理解的差异，造成规划许可面积与房屋预测算面积不同、规划验收面积与房屋登记测量面积不同。
但是，在新形势下，因不同管理行为所需的房屋面积时常是不同测绘单位、甚至是建筑设计单位进行计算，对复杂的技术规范理解和掌握程度不同，不动产登记机构实际操作中很难核实哪些面积差异是由规范条款不同造成的所谓“合理差异”。这些将可能造成实际超规模建设房屋，甚至是规划未批准的房屋部位被正常登记的实质风险 。而对于核实出不属于规范不同造成的差异，在部门间协调配合、数据共享、政策支持尚在改革进程中的当下，解决处理存在一定难度。一头是购房群众急于办证、一头是开发企业绞尽脑汁东撞西碰，不动产登记机构也忙于部门间左右研究协调，给产生行政不作为风险埋下了隐患。
4.房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果差异性给不动产登记带来的风险
房屋面积预测算成果是用于商品房销售的重要属性数据，因其作为房屋价值、各种税费等的衡量载体，关乎购房人切身利益。房屋登记测绘成果作为不动产登记的重要属性数据，是对预测算成果的确认和修正，在房屋销售、登记信息系统中起到不动产登记单元前后衔接、建立关联、数据匹配的关键作用。房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果面积上的差异处理，虽然在商品房买卖合同中已有约定、在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里也有阐述，但诸多购房群众因涉及补缴房屋差价仍对此十分关注。在政府集中统一测绘条件下，房屋面积预测算和登记测绘均由一家测绘单位完成，登记测绘是基于预测算成果结合变更图纸和房屋现状的修正，面积计算方法、共有建筑面积分摊方法前后基本能够取得一致。因设计变更产生的前后面积差异也有依据可循。测绘单位基本能够应对购房人关于前后面积差异的咨询、、诉讼。在多家测绘单位介入房产测绘情况下，房屋面积预测算、登记测绘不可避免地出现不同测绘单位对面积计算方法、根据服务范围确定的共有面积分摊，甚至是影响分摊的功能区划分均存在不同认知、更不可能去对比分析预测算和登记测绘户室面积差异大的原因，这将会给前后面积差异引入放大的可能，且无论是预测算还是登记测绘面积错误，或是都不违反规范的前后做法差异造成的面积差异一律都会变成购房人对不动产登记数据的不认可，咨询、、诉讼也都将剑指登记机构。
二、规避风险的措施
1.政策层面
根据《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号），“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务。关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定。1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》是编制工程预算、确定工程造价的依据”。目前，建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积计算普遍依据的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），是对《建筑面积计算规则》的修订。
因此，笔者认为政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。
2.房产测绘成果监管层面
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。根据《房产测绘管理办法》“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。不动产登记机构可设立房产测绘成果审核机构，负责结合上述风险点，研究制定房产测绘成果审核内容；负责结合房产测绘项目实际，不断归纳总结和统一新建筑形式面积计算方法；负责结合经验做法修订当地的《房产测量规范》实施细则；负责制定和统一房产测绘成果样式。只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好的规避不动产登记风险。
3.操作层面
长期以来,房产测绘基本上由房地产管理部门的测绘机构承担,很多为事业性单位或者是部门内设的科室,因而房屋面积问题产生的纠纷也由其承担处理解决。这样就造就了测绘单位身兼“运动员”和“裁判员”的双重身份,从法律角度来说也有失公允。
按照《房产测绘管理办法》的规定，要求房产测绘实行测、管分离。即房产管理机构不再从事具体的房产测绘工作，只是履行监督和管理的职能。房产测绘进入市场,打破单一的行政,是改革开放进一步深化的需要,同时也是房产测绘走向完善与发展的必由之路。房产测绘实行市场准入制,房产测绘企业参与社会公平竞争,形成市场委托机制。房产行政主管部门设立房产测量管理机构,负责政策法规、技术标准的制定及房产测绘成果的监督检查。
积极推进房产测绘的改革工作,实现市场化的平稳过渡,将给房产测绘的发展和完善带来契机。房产测绘走向市场有利于全面提高测绘队伍的整体素质。房产测绘市场化的关键在于提高人员素质,只有提高人员的素质,提高业务技能,才能在市场竞争中有所发展。房产测绘走向市场,有利于充分调动积极因素,便于引进技术人才,通过竞争机制,实现优胜劣汰。房产测绘走向市场可以加快房地产测绘行业的发展,提高测绘质量。打破垄断,放开竞争,才能不断提高,不断发展。
就目前房产测绘管理机制的建立,应该重点解决以下问题。
1 实行房产测绘市场有限准入、定向委托、适度竞争制度，是房产管理的专业要求
1.1 实行房产测绘市场的准入和退出:房产测绘的专业性和重要性决定了出具房产测绘成果报告的房产测绘单位必须是专业性强、诚实守信，有健全的技术、质量保证体系的企业。为保证房产测绘市场竞争的公平有序,在结合地区房产测绘市场容量、需求的前提下,择优准入的房产测绘单位是有限度的,不应超越市场需求。对准入的房产测绘单位也应实行市场退出机制,使获准的房产测绘单位在竞争中有被淘汰出局的危机感，从而始终保持忧患和进步意识。
1.2 对测绘机构及从业人员进行资质审查和业务培训。房产测绘是一项技术性和专业性要求较高的工作,为保证房产测绘成果质量,房产登记机关的测绘管理部门要对有资质的房产测绘机构从业人员进行资质审查和系统培训,让从业人员掌握房产登记规程、测绘技术、计算机软件操作技能，全面提升从业人员的业务素质,并定期进行专业技术培训和业务交流。只有经房产行政管理部门授权的测绘单位才能从事房产测绘工作。
1.3 统一受理委托测绘业务，出具测绘工作联系单，由授权的测绘单位组织施测。对完成的测绘成果进行考核，建立业绩和诚信考核档案，制定科学的竞争激励机制。
2 建立有效的监管服务机制
2.1 根据现行法律规定，我国的房地产权属登记制度应属于实质性的登记，登记是以国家行为支持的权利公示手段，房地产权属登记的法律后果为社会普遍信服，具有较强的公信力。因此，为了确保登记的真实性，登记机关负有对当事人申请登记的事项进行实质性审查的职权和职责。而房产管理部门要对房产测绘成果进行实质性的审核,则必须经过重新测绘、计算,方知对错。从这个意义上说，如果不再次实地测绘，监管也仅具象征意义。这就要求房产管理部门组织专业人员实地抽检，抽样计算复核，最大可能地避免测绘单位工作失误和违规行为，并向社会公布抽检情况和信用考评。
2.2 建立统一完善的质量保证体系。建立健全测绘质量管理体系，加强对测绘项目设计、施测和成果的质量监理、检测和监督，完善测绘仪器检定制度。逐步推行注册测绘师制度。
2.3 建立房产测绘成果鉴定、仲裁认证机构。由于房产测绘工作的专业性较强,老百姓很难对测绘成果正确认识、理解。为此,有必要建立健全快捷高效的房产测绘成果鉴定认证机构,促进房产测绘工作健康发展。建立房产测绘成果鉴定认证机构是由其与房屋产权产籍管理密不可分的关系决定的。房产测绘是基础,产籍管理是手段,产权管理是目的。房产权属登记测绘和房屋面积测算始终是政府进行产权产籍管理的一个核心内容。它担负着对房屋基本状况的调查和对房屋权界数量进行核定的职能,对权属登记工作提供基础数据和图件,是权属登记的一个重要的基础性工作。
2.4 建立测绘成果差错赔偿保证金制度。鉴于房产登记机关对测绘成果有无法推脱的审查管理及连带赔偿责任，建立测绘成果差错赔偿保证金制度，以保障当事人的合法权益，促进房产测绘市场公平竞争和健康发展。
