时间：2023-03-07 15:17:54
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在生活中，合同涉及的范围方方面面，由于合同是用来约定双方的义务与权益，因此非常重要。比如购房贷款合同，对于购房者来说是一种保障。那么，购房贷款合同不小心丢了怎么办？进来看一下。
贷款购房 其实，购房贷款合同不小心丢失了，还是有办法补救的。申贷人只要携带本人有效的身份证件到贷款银行，向工作人员告知原因，银行会重新给申贷人一份原合同复印件，然后加盖银行公章即可。
如果银行不予受理，申贷人也可以到房产抵押部门去查档，但这种方式需要支付一定的手续费。由于购房贷款合同补办比较麻烦，所以我们在生活中一定要养成保管好重要物品的习惯。
（来源：文章屋网 ）
被告：番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）。
第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭协议书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。
1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购合同》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。
同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款申请暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。
里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变设计方案，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。
被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。
第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。
番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下：
一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。
二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。
三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。
四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。
判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。
评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议：
一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。
第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。
第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。
笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。
二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。
责任编辑按：
关键词：商品住房买卖合同；按揭贷款合同；银行；有独立请求权第三人；无独立请求权第三人
中图分类号：D915.2文献标识码： A文章编号： 02575833（2013）09008107
作者简介：唐烈英，西南政法大学经济法学院教授，博士生导师（重庆401120）
以按揭贷款为付款方式购买商品住房的买受人，与出卖人签订的商品住房买卖合同发生诉讼纠纷，会涉及贷款人银行的利益，银行是否有权参与诉讼？在何种情况下能够参与诉讼？参与诉讼，其地位如何确定？发放购房贷款的银行不是商品住房买卖合同当事人，银行在商品住房买卖合同纠纷中的诉讼地位，学界和司法部门有争议。2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同问题解释》）第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的
收稿日期：20120520
*商品房分为商品住房和商用商品房。本文仅对商品住房的买卖贷款按揭纠纷进行研究。文中作者撰写部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的规定，在使用相关司法解释名称及引用其规定时，使用“商品房”一词。本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一规定，确立了商品住房买卖合同纠纷中银行参加诉讼的三种处理方式：（1）银行对商品住房买卖合同纠纷没有提出诉讼请求的，不将银行列为诉讼主体，仅处理商品住房买卖合同纠纷；（2）商品住房买卖合同发生纠纷，银行就按揭贷款合同纠纷另行的，法院合并审理；（3）银行对商品住房买卖合同纠纷提出诉讼请求的，作为有独立请求权第三人，法院将担保贷款合同纠纷合并审理。细细体会这一规定，对商品住房买卖合同发生纠纷，银行可以或不，可以参加到商品住房买卖合同纠纷的诉讼中，也可以不参加而另行。银行的诉讼地位是以银行的态度来决定。这一规定切实体现了尊重当事人诉权的原则《民事诉讼法》第13条2款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”，对银行的诉讼地位作了初步规定，具有重要的意义。但是，从《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）有关第三人的法律规定以及从相关理论看，第25条的规定有一定缺陷。
一、 商品住房买卖合同与按揭贷款合同具有连带关系
购买商品住房的人（以下简称买受人）需要以所购商品住房按揭贷款方式支付购房款的，除与开发商出卖人（以下简称出卖人）签订商品住房买卖书面合同外，买受人作为借款人，还需与贷款人银行（以下简称银行）签订书面贷款合同。银行发放购房贷款为买受人购房提供了帮助，也使出卖人能够尽快地实现其经营利润。但是，银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，将面临贷款不能收回的巨大风险。为化解风险，银行并非对任何买受人都发放购房贷款，只有与银行签订有合作项目的开发商出售住房、买受人需要借款时，银行才会与买受人签订购房贷款合同。同时，银行要求买受人以其所购买的房屋作为还款的担保；买受人所购房屋为期房的，银行要求出卖人为买受人的贷款归还提供连带责任保证的担保。这种以所购住房为抵押、以出卖人承担连带责任保证（或者以回购住房保证贷款归还）而产生的买卖、贷款、担保三方关系的合同，司法解释称为“商品住房担保贷款合同”参见最高人民法院《商品房买卖合同问题解释》。，购房贷款实践中，多称为“按揭我国法律没有规定“按揭”担保方式。关于“按揭”的定义，参见唐烈英《商品住房买卖按揭贷款法律问题研究》，法律出版社2008年版，第68页。贷款合同”。
商品住房买卖合同的当事人是买受人和出卖人；商品住房买卖合同的买受人又是按揭贷款合同的借款人，按揭贷款合同会形成买受人与银行之间的借贷关系、物的担保关系；商品住房买卖合同出卖人为买受人归还贷款承担保证责任的，又是按揭贷款合同的担保人，与银行形成保证担保关系。
在商品住房买卖中，出卖人买受人的情况极为少见，其原因在于，出卖人拟定商品住房买卖合同格式条款时就已经相当地注意维护自身利益；在买受人与银行签订的按揭贷款合同生效后，银行就以买受人名义一次性将购房款划归出卖人；出卖人收取银行划拨买受人借款支付的购房余款后，其经营利润就已经收取，在商品住房买卖合同中约定的权利就已经全部享有，就很难出现买受人侵犯出卖人民事权利的情况；相反，在商品住房买卖合同订立后，出卖人履行合同义务时，在如下七种法定情况下，会侵害买受人的权利：（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或者出卖给第三人，导致商品住房买卖合同目的无法实现，买受人无法取得该商品住房。（2）出卖人故意隐瞒没有取得商品住房预售许可证明的事实或者提供虚假商品住房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（3）房屋主体结构质量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。（4）房屋质量问题严重影响正常居住使用。（5）房屋面积误差比绝对值超出3%。（6）出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在3个月的合理期限内仍未履行。（7）依照规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，致使买受人无法办理房屋所有权登记参见《商品房买卖合同问题解释》第8、9、12、13、14、15、19条。。
买受人的权利受到侵害，引发商品住房买卖合同纠纷，买卖双方协商不能解决时，买受人会寻求公权救济而出卖人。买受人从大的方面讲，有请求退房和不请求退房两种情况。
商品住房买卖合同是债权关系，是出卖人和买受人之间建立的以交付商品住房和给付购房款为内容的法律关系，银行不是商品住房买卖合同的当事人。在出卖人擅自改变合同中约定的商品住房价款、结构、房层、质量等条件，出卖人迟延交付商品住房，出卖人没有按照合同约定及时通水、通电、通气等违反买卖合同约定买受人权利受到侵犯的情况下，如果买受人诉讼请求不是要退房，不是要求退还已经收取的购房款，只要求出卖人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，且买受人仍然在按期归还贷款、履行按揭贷款合同；同时，出卖人也有条件继续履行合同，则商品住房买卖合同仍然有效。双方的这类纠纷原则上与银行无关。司法实践中，法院受理后，银行没有也不参加诉讼的，法院只处理商品住房买卖合同纠纷，审判结果不涉及也不损害银行利益，也就不会通知银行参加诉讼，银行也没有必要加入到诉讼中。第25条关于银行“未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定合情合理。
但是，出现上述七种法定情况，侵害买受人的权利，买受人要求退房或者出卖人无法继续履行合同的，会导致商品住房买卖合同无效或者被撤销、解除。
商品住房买卖合同与按揭贷款合同，各自的主体、客体不同，合同当事人的权利义务不同，签订的时间、地点不同，等等。从形式上看、从债权独立理论来讲，商品住房买卖合同与按揭合同是两个各自独立或者相对独立的法律关系。但是，人们是需要住房才购房，是没有钱购房才贷款。商品住房买卖合同无效终止后，如果按揭贷款合同仍然有效，这就会意味着，买受人没有实现购房目的还要为一个丧失权利的商品住房继续按期支付贷款本息；但住房问题没有解决还需要钱另行购房。需要贷款才能购买住房的人，有财力履行一个无法购房的按揭贷款合同？会有人一处购房两处付款吗？还会履行无法购房的还款义务吗？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是应当承担违约责任？如果要承担违约责任，于情于法是否说得过去？是否显失公平？这些问题的答案显而易见。即或是买受人的过错导致商品住房买卖合同无效，认定按揭贷款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一样的：要解决住房的钱有限，需要借款才能购房的人，难以承受一处购房两处付款。买受人签订按揭贷款合同的目的是为了购买商品住房，当购房合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人的购房贷款即失去意义，如果不允许解除合同，对买受人不利。实际生活中，无法购房时，买受人不仅必然会停止支付剩余的购房款，还会要求出卖人返还已经交付的首期购房款和已经交付的贷款本息。因此，从商品住房买卖、按揭贷款整体运作过程的实际情况看，按揭贷款合同并非能够完全游离于商品住房买卖合同这一基础性法律关系之外，商品住房买卖合同无效，必然引出按揭贷款合同是否仍然有效、是否继续履行、银行能否对按揭物行使优先受偿权等一系列问题。对此，《商品房买卖合同问题解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
由此可见，商品住房买卖合同与按揭贷款合同两者并非各自独立，而是具有连带关系；商品住房买卖合同无效，按揭贷款合同亦无效。
二、 商品住房买卖合同终止必然对银行产生的不利后果
按揭贷款合同因商品住房买卖合同无效、被撤销或者解除，银行不是商品住房买卖合同当事人，其利益是否会受到损害？
根据债的相对性理论，出卖人和买受人是商品住房买卖关系的当事人，购房借款是银行以买受人名义划拨给出卖人的，买卖合同终止，买卖当事人双方返还：房屋已经交付，买受人应当退还给出卖人，尚未交付的，出卖人不再履行交房义务；出卖人应当将所收的购房贷款本息以买受人的名义返还给银行，将所收的购房首付款返还给买受人。在商品住房买卖按揭贷款关系中，银行的利益体现在按揭贷款合同中。商品住房买卖合同无效，银行收回已经划拨给出卖人的购房款，但银行可否有权按照原约定期限要求借款买受人或出卖人偿付利息？比如，原定贷款期限为20年，划款后2年，商品住房买卖合同终止导致按揭贷款合同终止，出卖人将收取的购房款全部返还给贷款银行，但是，其贷款利息是支付2年？还是要另加18年的预期利息？
关于按揭贷款合同的变更，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第27条规定：“借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。”各大商业银行对于借款合同的变更，都有类似的规定如《中国工商银行个人住房贷款管理办法》第34条规定：“借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。”。
从这些规定可以看出，合同的变更，须经合同的双方同意。如果银行不同意变更，坚持要收取原约定期限的贷款利息，不修改原定的按揭贷款合同期限，按揭借款人和承担保证责任的出卖人就不能单方修改或变更按揭贷款合同。但是，按揭贷款合同因商品住房买卖合同终止而终止，原定的贷款期限发生变化，其利息、利率应当如何处理，《个人住房贷款管理办法》以及各商业银行的住房贷款管理办法都没有明文规定。
根据《商品房买卖合同问题解释》第25条规定，商品住房买卖合同无效、被撤销、解除导致按揭贷款合同终止的，“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这里所说的“购房贷款的利息”仅指占用购房贷款期间的利息，不是指按揭贷款合同正常履行情况下银行可得到的全部贷款利息。这即是说，按揭贷款合同无效，银行没有任何过错，借款买受人也只返还银行贷款及其占用期间的利息。按揭贷款合同终止，如果银行有过错时，须承担责任，不能收取全部贷款本息，这对银行而言，不存在不公平；但银行没有过错，仅以合同无效，双方返还的方式处理银行贷款本息，对银行来说，似乎就不公平。然而，约定按揭贷款期限20年，在2年后因各种原因致按揭贷款合同无效，借款买受人除将全部贷款和2年利息归还银行外，由有过错的出卖人或买受人，承担另18年没有占用款项的利息，又是否公平？是否就不损害买受人或者承担连带责任的出卖人的利益？银行收回全部贷款和占用贷款期间的利息，又可再行发放，另收利息，又会有多大损失？
有人认为，公平正义是社会主义法治理念的重要内容和应当追求的价值目标；其中，在私人交易中起矫正作用也是公平正义之一种喻中：《实现公平正义的法律机制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必须承认，法治的公平正义，并非绝对。商品住房买卖合同无效、银行收取买房贷款约定利息对借款人不公平，但是，银行依按揭贷款合同约定放贷的可得利益损失由谁弥补？由借款人或出卖人弥补都于法无据。这就意味着，按揭贷款合同的解除会使银行发放贷款的预期可得利益受到损害。这实际上是让无过错的银行承担了按揭贷款合同无效的后果。
当商品住房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，担保标的物的现实权属状态将会发生变化。这种基于判决发生的物权变动在性质上属于依公法发生的物权变动参见《物权法》第28条之规定。，与担保物权设定人以法律行为（如买卖）转让担保物所有权、担保物权的追及效力继续存在的情况不同，作为限制物权的担保物权的追及效力因公法发生的物权变动而丧失参见最高人民法院民事审判第一庭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第311页。。银行行使住房抵押物权追及效力发生变化后，只能要求出卖人承担住房回购的连带责任保证。当出卖人经营管理不善、资不抵债时，银行就会由一个享有优先受偿权的担保物权人沦为普通的债权人，对担保物商品住房的优先受偿权随之丧失，其贷款利益的实现，就难以得到充分的保障传统民法理论认为，物权具有优先于债权受偿的性质，债权则具有平等受偿的性质，简称物权优先性和债权平等性。对物权优先于债权受偿性质，《物权法》第170条明确加以规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。在商品住房买卖合同无效、银行在行使住房抵押物权追及效力丧失、要求开发商承担连带责任保证时，其贷款债权优先受偿权就丧失了。贷款债权优先受偿权丧失，意味着银行没有权利全额优先受偿。。
《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据这一规定，当商品住房按揭贷款合同被解除后，应当赋予当事人恢复原状和赔偿损失的请求权参见最高人民法院民事审判第一庭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，第313页。。为此，有律师认为， 银行有权就担保贷款合同单独提讼李正国、钟瑾：《按揭购房纠纷，银行的权利如何保障？》，《中国律师》2004年第10期。。这是法律已经明确规定的权利，但是，因商品住房买卖合同无效、被撤销、解除导致按揭贷款合同终止，使银行发放贷款的预期可得利益受到损害，以及银行享有优先受偿权丧失受到的损害，如何请求恢复原状？向谁请求赔偿损失？请求赔偿损失有何法律依据？
由此可见，在商品住房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，按揭贷款合同随之终止，会对银行会产生极为不利的影响。
三、 银行在诉讼中的地位应当是无独立请求权的第三人
当商品住房买卖合同发生诉讼纠纷，银行如何维护自己的利益？是否可以参与诉讼？能否提出自己的诉讼请求？
按照《商品房买卖合同问题解释》第25条的规定，银行有三种选择。当银行不参加诉讼、未提出诉讼请求时，不存在诉讼地位的问题；当银行就商品住房买卖合同相关的按揭贷款合同另行，其诉讼地位是原告，没有可置疑或争议之处。然而，商品住房买卖双方纠纷涉及到退房还款，银行与商品住房买卖合同的当事人存在实体权利义务关系，解除商品住房买卖合同必然涉及银行的利益，案件的处理结果与银行有直接利害关系，当银行作为担保权人参与商品住房买卖合同诉讼时，按照第25条的规定，法院“应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”。将两个合同纠纷合并审理，有利于案件事实的调查、减少诉累、提高诉讼效率和解决纠纷，以及避免作出相互矛盾的判决。
当法院合并审理时，银行的诉讼地位如何定位？能不能以银行将款项划给出卖人、出卖人违约又损害了买受人的利益为由，将银行与开发商列为共同被告？这显然不行，这会背离银行不是商品住房买卖合同当事人的法律前提。按照第25条规定，银行的诉讼地位是“有独立请求权的第三人”。
何谓“有独立请求权的第三人”？《民事诉讼法》第56条1款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提讼。”这即是说，有独立请求权的第三人是指对原告、被告之间争议的诉讼标的，认为有独立的请求权而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。第三人请求权具有的“独立”性是指第三人的请求权独立于原、被告在诉讼中主张的权利，第三人既不同意原告的主张，也不同意被告的主张，而是以他们双方为被告单独提起一个诉。在涉及有独立请求权第三人的民事诉讼中，原、被告之间存在一个争议民事法律关系，有独立请求权第三人同原、被告之间则存在另外一个争议民事法律关系。在后一民事法律关系中，有独立请求权第三人以独立权利主体资格对原、被告主张请求权；该请求权既针对原告，也指向被告；第三人的请求得到确认，原告和被告的主张就会全部或部分地被否定唐力：《论民事诉讼中的第三人》，《西南政法大学学报》2000年第2期。。
商品住房买卖合同纠纷，因银行与买受人订立有贷款担保合同，合同的有效无效与银行发放的住房贷款存在利害关系，银行为了维护自身利益，有权参加到这一诉讼中。但是，银行参加诉讼并不意味着银行就是商品住房买卖合同的当事人，就有权利提出商品住房买卖合同是有效还是无效。在商品住房买卖合同纠纷中，买卖合同有效，不会影响贷款合同效力，银行因合同有效能够收取贷款利息，为维护自身利益，银行提出的主张应当是商品住房买卖合同有效，这与被告出卖人的主张一致，而非同时既针对原告又针对被告，这就与有独立请求权第三人中“独立”的含义不符。在有独立请求权第三人参加的诉讼中，原、被告诉讼地位的丧失，将导致有独立请求权第三人诉讼地位的转换。在本诉中的原告撤回，第三人认为其有必要继续诉讼以保护自己的权利，那么其诉讼地位就会由有独立请求权的第三人转变为典型的原告。然而，当商品住房买卖合同纠纷的原告撤诉，银行本来就与被告出卖人的主张一致，不可能又转变为原告而与出卖人对立；原告撤诉，银行与商品住房买卖合同当事人之间不存在其他的纠纷，更不可能转变为典型的原告。这也与有独立请求权第三人的特征不符。如果商品住房买卖合同最终被确认无效或者被撤销、解除，商品住房的所有权将因公法发生转移，此时银行对设定担保物权的住房没有追及效力，其贷款的收回存在一定的风险，银行有权请求解除商品房担保贷款合同。但是，这是在本诉结束后的另一个新诉，不属于有独立请求权第三人诉讼请求的范畴。可见，将银行的诉讼地位规定为有独立请求权的第三人是不恰当的。
除有独立请求权的第三人外，“为了解决相互勾连的当事人之间的权利保障和义务分担的问题，避免相互关联的案件做出悬殊的裁决，同时节约诉讼成本，提高效率和减少诉累”于立刚、李司杰：《我国无独立请求权第三人制度的缺陷与完善》，《理论观察》2012年第5期。，民事诉讼法还设立有无独立请求权的第三人。
无独立请求权的第三人，是指对原告、被告之间争议的诉讼标的没有独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系，为维护自己的利益而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人常怡：《民事诉讼法学》，中国政法大学出版社1996年版（第二版），第111页。。无独立请求权的第三人参加诉讼的根据是“案件的处理结果与其有法律上的利害关系”。
“法律上的利害关系”主要表现在两个方面：
首先，表现为本诉中原、被告双方争议的法律关系和原告或被告与无独立请求权第三人参加的另一法律关系存在牵连性关系。牵连性主要体现在：（1）主体的牵连：法律关系发生争议的原、被告的一方当事人与无独立请求权第三人之间存在一个民事实体关系；（2）内容、客体的牵连：两个法律关系中的权利、义务存在内在联系；在有特定标的物的情况下，还存在标的物的同一性。
其次，表现为无独立请求权第三人的依附性。依附性体现为：（1）本诉争议法律关系的处理结果将对无独立请求权第三人与当事人一方的法律关系产生预决效力。这种预决效力决定了无独立请求权第三人依附于该方当事人。该方当事人在理论上被称为主当事人。参加诉讼后的无独立请求权第三人，在主当事人同对方当事人之间的诉讼争议中，往往充当“辅助人”，通过陈述意见，提供证据和参加法庭辩论等诉讼活动，支持主当事人的诉讼主张。如果主当事人败诉，就会导致无独立请求权第三人承担一定的责任或丧失约定的权利。因此，无独立请求权第三人和主当事人在诉讼中往往需要结成“同盟”，为达到主当事人胜诉的目的而共同努力。（2）在诉讼过程中，如果原告撤诉，无独立请求权第三人也随之丧失其诉讼地位，因为其与案件处理结果之间的“利害关系”随案件终结而消灭。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管。
3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
2006年6月1日，王女士像往常一样和丈夫共进早餐后赶去单位上班。“下雨了，你路上要小心。”出门前，她还在细细叮嘱着。让王女士没有想到的是，这竟是自己与丈夫最后的话别。就在这天傍晚，她丈夫在一场重大的车祸中永远离开了她。
在此后的一年里，王女士东挪西借，自己偿还了当时尚未还清的购房贷款13万余元。事后，她才听亲戚说起，像她这种情况，剩余的购房贷款也许保险公司可以承担。
保险公司?王女士猛然想起，在整理丈夫遗物时，的确看见过一份名为“个人贷款抵押房屋综合保险”的保单，被保险人栏里署着丈夫的名字。但那时她并没有多想，直接去保险公司办理了退保手续，还拿到保险公司退还的800多元的保费。
经过一番咨询，王女士才明白，所谓“个人贷款抵押房屋综合保险”就是平日里听说过的房贷险。原来，丈夫在贷款买房时，以自己为被保险人投保了房贷险。而按照规定，如果房贷险的被保险人意外死亡，可以由保险公司来偿还购房贷款。
未告知，保险公司要担责
当初办理退保手续的时候，保险公司为什么对此只字未提?王女士找到这家保险公司，提出索赔的要求，却遭到保险公司的拒绝。保险公司的工作人员告诉她，既然已经办理了退保手续，保险合同就已经终止，保险公司的保险责任已经合法解除了。
由于保险公司工作上的不负责任，原本可以得到13万余元赔付的保单却只退还了800多元的保费。2008年初，王女士一纸诉状，将这家保险公司告上了法庭。
沈阳市和平区法院经过审理后认为，王女士的丈夫与保险公司签订的保险合同是合法有效的，在履行合同的过程中，被保险人因为意外车祸死亡，在合同所约定的保险事故范围内，保险公司应当理赔。
而当王女士到保险公司办理退保手续时，保险公司没有告诉她可以接受理赔，而是任她放弃自己的保险利益，使王女士在对后果毫不知情的情况下办理了退保，属于非真实意思表示，退保行为不能生效，保险公司仍应对这份保险合同承担责任。
最终，法院判决保险公司向王女士支付保险赔偿款13.9万元，而王女士向保险公司退回保费825.6元。
专家解析：如何善用房贷险
王女士成功获赔的案例，不但明确了保险公司的责任，也凸显了房贷险的积极作用，那么，房贷险到底是怎样一个险种呢?记者采访了中国人保财险理赔中心房贷险业务负责人李涛。
问：房贷险就是用来保障购房人的还贷能力吗?
答：还贷保障只是房贷险的功能之一。
房贷险的全称为“个人贷款抵押房屋综合保险”，包括了财产损失险和还贷保证险两部分，它们捆绑在一起，购买时是不能分割开的。
财产损失险是对房屋本身投保，约定哪些原因造成房屋损毁时由保险公司来赔偿；还贷保证险则约定在哪些情况下由保险公司代替贷款人向银行还贷。比如在这个案例中，就体现出了房贷险的还贷保障功能。
问：保险公司在什么情况下会代为还贷?标准是什么?
答具体标准还要根据保险合同的约定，一般情况下，如果因为意外伤害事故造成被保险人死亡或残疾，丧失还贷能力，即由保险公司代为还贷。
意外伤害事故，顾名思义，就是无法预知的，突发的，造成伤害的事故。比如，被保险人生了重病或因为自杀导致无法还贷的，就不在赔付范围内。
对丧失还贷能力的认定，死亡和残疾的认定标准不太一样，但是总体上，如果造成连续3个月不能还贷的事实，保险公司就将代为还贷了。
问：有没有可能购买了房贷险，发生了保险事故，却得不到保障?
答：当然也是有可能的。每家保险公司的房贷险合同条款可能有所不同，所以在签订房贷险的时候，应该对条文仔细了解，特别是保险公司的免责条款。
拿人保财险的房贷险合同来说，比较常见的拒绝代为还贷的情况有以下几种：
一、如果事故来自家庭成员的伤害，即使死亡或残疾，保险公司也不会代为还贷。
二、如果在和银行签订贷款合同时故意隐瞒了某些事实，比如以买房的名义贷款，却根本没有买房的，保险公司不代为还贷。
三、如果贷款合同里“贷款人”项下署名是两个人，则一方死亡伤残，另一方还在时，就不算丧失了还款能力，保险公司不代为还贷。
问：房贷险已经不再作为强制性缴纳的险种了，还有购买的必要吗?
答：投保房贷险有重要意义。它一方面保证银行能及时收回贷款，避免损失；另一方面也保护了购房人的家庭。
现在人们贷款买房时，可以自主选择是否投保房贷险，所以可能出于经济上的考虑，很多人就不选择购买这一险种。
以房产价值70万元、20年还清贷款为例，房贷险只有4400元左右，但是一旦发生意外，保险公司代为还贷的数额甚至可以是几十万元，这将大大减轻家庭的还贷负担，还是非常划算的。
问：发生保险事故后，已经买过房贷险的人该怎么办?
答：应该立即通知保险公司，及时反映事故情况，保护事故现场，协助保险公司调查。
1、提交贷款申请：当签好房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。
2、银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。
3、银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。
4、双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。
引言
在一定程度上，购房按揭强制保险的设立无论是对于借款人的利益来说还是对于贷款人利益来说均具有重要的意义。但其在办理的过程中也存在着诸多问题，例如保险人问题、保险险种问题、贷款人问题及保险金额及期限问题。这些问题的存在，在很大程度上影响了购房按揭相关保险积极效应的发挥。因此，我们应对其存在的问题进行认真的分析。
一、购房强制保险概述
我国法律规定，借款人在进行住房贷款时，若将房屋产权作为抵押物时，借款人或者委托借款人需要先完成房屋保险等相关手续的办理，之后才能签订借贷合同。同时，贷款人为房屋保险单的法定保管者。从上述规定中可以看出，个人在进行房屋借贷时，无论是将房屋作为抵押物还是将其他财产作为抵押物，都是符合法律法规的。同时，在实际生活中，银行作为被借款人，要求借款人将房产作为抵押物也是合情合理的。但是，该法律条例也存在有一定的问题，它虽然给银行或者是保险公司提供了详细的保险操作章程，但其法律效力却远远不足。银行一般所处的市场环境有两种：一种为垄断市场，另一种为竞争市场。若是在市场竞争条件下，银行为了确保自身债权利益而向借款人提出一定的要求，甚至要求借款人以办理房屋保险作为合同签订的前提，这无论对于法律规定还是道德约束来说，都是合乎情理的，同时也是符合公平原则的。然而，若是在市场垄断的条件下，银行强迫借款人以办理房屋保险作为贷款合同签订的前提，这既违反了法律的规定及道德的约束，同时也违反了公平的原则。目前由于我国资金市场供求不平衡问题的存在，银行的一些行为已经超出了法律规定及道德约束的范围。这也使得借款人在办理房屋保险时，多数认为自己是受银行强迫的。
二、强制保险相关问题
（一）保险人问题
目前我国法律规定的房屋保险办理方式有两种：一种由借款人自己完成保险办理，另一种由委托贷款人完成房屋保险办理。同时，只要能够确保贷款人债权的利益，那么借款人对于保险公司的选择是不受限制的。然而，多数的商业银行都只会选择一家保险公司进行合作。这也被多数借款人认为是银行剥夺了自身选择的权利，危及了自身的利益。事实上，多数商业银行并不是故意要这样做，其之所以只选择一家保险公司进行合作，多数是因为受相关法律的约束。银行与保险公司所进行的合作，真正意义上是指银行与保险公司之间所维持的保险关系，而这种保险关系通常只限于银行与一家保险公司之间。因此，贷款银行不仅是贷款人，同时也是保险公司的人。其在接受借款人的借款申请时，只能向借款人推荐自身所的保险公司。但是，如果银行未与保险公司签订保险合同，那么银行在接受借款人委托时，就可以向借款人推荐多家保险公司的相关险种。但是，一些银行为了自身的利益，不仅强行与保险公司进行保险，同时强迫借款人购买自身银行所的保险。这使得借款人的利益不仅受到银行双重身份的损害，同时也会受到保险公司随意制定保险险种的损害。除此以外，这也在一定程度上影响了各保险公司之间的公平竞争。
（二）保险险种问题
贷款抵押房屋保险及房屋贷款保证保险是目前我国法律规定的两种房屋保险贷款方式。然后无论是贷款抵押房屋保险还是房屋贷款保证保险，本质上两者均处于财产保险的范畴之内。但与其他的财产保险有所不同，贷款抵押房屋保险及房屋贷款保证保险不仅与房屋贷款合同有密切的联系，同时在很大程度上保障了房屋保险相关的抵押权。针对于贷款抵押房屋保险来说，其具体是指借款人以房屋产权作为抵押物进行借款委托时，贷款人要求借款人先完成所抵押房屋的相关保险手续的办理，之后才能签订借贷合同。这种保险提高了贷款人房屋抵押贷款的安全性。而针对于房屋贷款保证保险来说，其制定的目的主要是为了避免借款人没有按期或没有能力偿还债务时，给贷款人带来利益损害。这种保险的承保范围不仅适用于借款人未能履行房屋贷款合约的问题，同时也适用于借款人因意外死亡而造成的贷款合同继承或受让问题。
目前在我国的购房贷款保险市场中，常见的房屋保险类型主要分为两种：一种为单一险，另一种为综合险。单一险具体又指贷款抵押房屋保险。而综合险中不仅包括贷款抵押房屋保险的成分，同时还包括房屋贷款保证保险的成分，为两种保险的综合体。这与目前我国的购房贷款行业中以抵押房屋作为贷款前提的实际情况有所不相对应。例如，在借款人以抵押房屋作为借贷条件过程中，若贷款人要求购买综合险，这无论是对于抵押权的实现来说还是对于债权的保障来说，都是超出范围的。除此以外，个人在进行房屋借贷时，若在此之前已经购买了其他相关的房屋财产保险，此时借款人就无须再购买贷款抵押房屋保险。
（三）贷款人问题
从理论上来讲，财产保险中出现的更多的是受害人这个概念而不是受益人。同时，投保人及被保人是财务保险中常见的两个概念。在这里，被保人即可以是除投保人以外的其他人，也可以是投保人本身。在保险事故发生后，及时地弥补受害人的损失是财产保险的核心内容。此时，若被保人就是投保人本身，即保险标为投保人自身的利益，那么这种财产保险又可称之为投保人自身保险；反之，被保人即可以是除投保人以外的其他人，即保险标为他人的利益，那么从该财产保险合同中所获得的保险受益理所当然就由其他人所拥有，该种财产保险形式又称之为被保险人保险。但是与上述财产保险有所不同，对于信用保险来说，无论是单一的信用保险还是保证保险，保险标与被保人可有所不同。具体来说，投保人在签订信用保险合同中的保险标及被保人时，通常有两种方式。一种常见方式为：保险标为其他人的信用利益，被保险人也同样为其他人；另一种常见方式为：保险标为其他人的信用利益，而被保人为投保人自身。然而，无论是哪种方式均在一定程度上提高了其他人所面对的信用安全性。
贷款抵押房屋保险合同的签订无论是对于借款人的利益来说还是对于贷款人利益来说都具有重要的意义。从结果上来看，若不进行贷款抵押房屋保险合同的签订，那么不仅加重了借款人承担房屋损失的负担，也加重了借款人还款责任的负担，同时不仅使得贷款人的抵押权无法有效实现，也使得贷款人的债权无法得到有效确保。因此，确保贷款人及时的收回贷款，从而有效地保全银行的利益是贷款抵押房屋保险订立的最初想法。但从本质上说，若在进行贷款抵押房屋保险合同签订时，保险标为信用保险利益，而不是贷款人的抵押权保险利益，那么保险人的保险金偿付则是以借款人拒绝或无力清偿为条件，而不是以抵押权的最终丧失为前提。虽然贷款抵押房屋保险也同样属于财产保险中的一种，但其与信用保证保险有本质上的不同。
（四）保险金额及期间问题
若想要进一步有效地确保银行的利益，在进行购房贷款保险合同签订时，应该以贷款本金及利息的总和作为保险金额的标准。保险金额在很大程度上取决于借款人的债务金额。目前随着借款人借贷金额的逐年减少，所需偿还债务金额随之减少，从而借款人的保险金额也逐年减少。为了解决债务人借贷期限提前或拖延的问题，同时为了提高购房贷款的灵活性，保险合同内容较前有所不同。目前最为常见的是“一年一保”的保险形式及“一年一缴”的还款方式。除此以外，若到达续保时间，但借款人却因其他因素无法及时续缴保险，此时贷款人可代替借款人完成保险的续缴，但因替缴所额外产生的费用由借款人担负。针对保险金额方面，通常有两种说法。一种说法认为，作为不动产，房屋的价值是无法割裂的。因此，无论是要求计算整房价格来完成保单设计，还是要求贷款抵押房屋保险合同中的全额投保，均是合情合理的。另一种说法认为，工程建设所处的阶段不同，其保险金额也应有所不同。在对企业财产进行投保时，在对建筑工程进行投保时，应将工程承包的金额总和作为该工程的保险金额。对安装工程进行投保时，工程安装所产生的价值总和作为该工程的保险金额。在进行企业财产投保时，应将该企业固定资产的价值总和作为保险金额。目前我国鼓励多数企业进行足额的财产保险，这使得相关的保险操作更为简单。但是与建筑工程的财产保险相比较而言，购房贷款保险所处的情况有所不同。购房贷款保险合同中的保险标一般分为两种：一种以抵押权作为保险利益，另一种以信用作为保险利益。它的利益价值不仅包括贷款本金，同时还包括所产生的利息。而关于不动财产分割问题，其在购房贷款保险中通常是不存在的。同时，房屋的价值也不是根据足额与否来进行衡量的。尤其是对于家庭财产保险来说，因为第一危险赔偿形式的存在，保险标中物的真实价值应该用保险公司所能赔偿的最高金额，而不是用保险金额来代表。
1、《学龄儿童接受义务教育通知书》；
2、户籍证明：适龄儿童与父、母亲同一户籍的本市居民户口簿；
3、住房及居住情况证明：房产证或真实有效住房证件，购房合同及发票或购房贷款合同等原件及相应复印件；
房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款，是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
（一）偿还本市住房公积金贷款
1.提取申请书；
2.提取人身份证原件及复印件；
3.提取人名下的建行、工行、农行借记卡之一；
4.住房公积金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公积金，同时提供结婚证原件及复印件。委托他人代办的，同时提供代办人身份证原件及复印件。
（二）偿还商业银行购房贷款或异地住房公积金贷款
1.提取申请书；
2.提取人身份证原件及复印件；
3.提取人名下的建行、工行、农行借记卡之一；
4.个人购房借款合同；（首次还贷提取时提供原件及复印件，自第二次还贷提取起仅提供原件）
5.与贷款相对应的购房合同、发票或《房屋所有权证》原件及复印件；（首次还贷提取时需提供原件及复印件，自第二次还贷提取起仅提供原件）
