时间：2023-03-08 15:35:07
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇房产网络营销范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
讯：在近些年的地方房产网络营销中，似乎已经出现了很多敏感人士所担忧的泡沫，不过现在互联网可不会像本世纪初那样严重，很多都是经过第一轮沉淀下来的网站，如果要出现泡沫也是局部会有，比如现在的团购网站，而目前的地方门户网站也存在着较为严重的竞争，不过地方房产网还是有很多机会的，虽然竞争也很强，但是因为盈利模式众多，而且相对的利润还是很可观的。日前，记者就地方房产网的盈利模式采访了郑州网站建设专家圣炎科技的CTO王楠先生就来谈谈可行性的盈利模式。
首先，网络营销者应该为商家提供免费的大餐。在地方房产网开发之初，网站的人气会严重的不足，此时你最需要做的就是吸引广大的商家入住你的网站，而免费自然是吸引的最佳方式之一，通过向房产商或者商伸出免费的橄榄枝，相信他们都会来你的网站上试试，说不定能够通过网站找到客户。
其次，要善于抛洒和制作盈利模式的诱饵。经过一段时间的运营，现在的网络营销中的房产商有了，想要购买房子的用户也有了，此时怎么利用手里的资源获得利润呢?我们还是把目标放在房产商的身上，毕竟他们是财大气粗的主嘛，此时你要主动提供一些想要购买房子的名单，而一般只有几个有明确的电话号码，并且都是有实际购买的欲望，而其他还有很多有关购房的姓名，而没有具体的联系方式，看到这里大家应该知道了这个盈利诱饵了吧。
第三，要在合适的时候把网络营销做到极致，要有犹抱琵琶半遮面的策略。要知道仅仅提供几个客户给房产商或者商，那是远远不能够满足这些财大气粗商家的胃口的，而这个植入式诱饵肯定让这些商家对剩下的大量的有购房需求的人士有着巨大的吸引力，于是此时让他们就范还是很容易的，比如我们可以用这个资源组成团购购房，而只收入其中百分之一的中介费，当然也可以让他们在网站做广告，然后再给多少的名单，广告费用的多少和那到具体名单的多少要有一个正比的关系。
以上这三点就是在现代网络营销中比较实用的盈利方式，郑州网站建设专家圣炎科技的王楠先生认为能把握好这些，就能有效的从房产商的身上拔出金条来，当然这个盈利的模式也需要你网站有着相当的人气才行，在连续两个月的广告营销轰炸中，获得了大量的想要购房的用户，而利用这些用户和地方的房产商进行合作，推广团购，实行一些可行性的盈利方式，就能够更好地实现网络营销的大跨越。（来源：中国产业经济信息网）
关键词：房地产；市场营销；网络营销
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、房地产市场营销
房地产市场营销是指房地产企业以了解、满足和创造顾客现实的或潜在的房地产需求为中心，以市场为导向，以实现企业经营为目标，正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行经营管理的整体国产。其内容包括房地产市场调研、市场细分、预测决策、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、市场营销组合、促销和物业管理等一系列活动。
房地产市场营销蕴含着以下几层含义：(1)房地产市场营销是以顾客需求为导向的；(2)作为市场营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求；(3)房地产市场营销是一种创造性的活动。顾客的需求具有可诱导性。房地产企业不仅要了解和满足顾客的需要，还要创造顾客需要；(4)房地产市场营销是一个系统的管理过程，即整体营销；(5)房地产市场营销要兼顾社会利益。
二、房地产网络营销概述
(一)概念。房地产网络营销主要是指利用互联网进行房地产销售，是为实现每一个具体项目的销售目标所进行的，或最终实现销售，或以这个项目为基础打造公司品牌形象的以互联网为基本手段营造网上销售环境的各种活动。
近几年，随着互联网的迅猛发展，网民数量在急剧扩大，鉴于网民的整体素质较高，收入水平较高，越来越多的房地产开发商、营销机构已将网络营销视为重要的营销手段。
(二)我国房地产网络营销发展现状。目前提供房地产销售服务的主要有两类网站：其一，房地产业的综合类专业网：如房产之窗，北京的房地产交易中心等，大量房产销售中介公司加盟到这类房产网站中，由这类房产网站统一向外房源信息和提供交易平台；其二，除了这些专业房产网站外，还有很多房产开发商、销售商或者是房产中介建立了自己的房产销售网站。以全球最大的房产连锁品牌“21世纪不动产”为例，它在全球拥有近7，000家加盟店，平均每一分钟有一个房地产交易发生于其系统之上。
目前，网上的房产销售基本上以网上和网下结合的方式进行。网上房产销售更主要的是提供一个信息沟通的平台，以发展来看，购房合同和资金流也逐步会在网上完成。通过这些网站可以实现如下三个方面的功能：(1)通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行广告宣传；(2)可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈；(3)可通过网上的一些营销方式给项目造势，提升项目人气。
(三)我国房地产网络营销的特征。目前，我国房地产市场营销的特征有五个方面：(1)房地产网络营销以互联网技术为依托，是一种跨时空、交互式的营销；(2)房地产网上营销，虽然可以很方便地实现资金交易的网络化，但由于房地产价值额巨大，消费者对网上交易的安全性和信用还存在疑虑，所以资金交易一般在网下完成。这在一定程度上成为了房地产网上营销发展的一个障碍；(3)房地产网上营销不需要一般网上营销的物流配送环节；(4)房地产网上营销中设计的每一件具体的房地产商品都是唯一的，并且商品内容复杂，质量不可简单确定，这就要求房地产网上营销不仅要为消费者提供网上看房服务，还要提供现场看房服务；(5)房地产网络营销与传统营销理论密切相关，是传统营销理论在网络经济中的应用和发展。
三、房地产网络营销的优势及劣势
(一)优势
1、可以通过低成本的市场调研，增加产品的市场认知度。房地产企业可以通过网络进行低成本的市场调研。网络调研的成本低廉、信息量大、信息沟通渠道畅通。通过信息反馈，企业能提炼出有价值的数据，并将这些信息卓有成效地应用到产品制作的全过程中，这种经过市场沟通和检验的产品，必然会增加产品在市场中的认知度。
2、提高开发商的运作效率，降低企业营销成本。一旦房地产开发商取得预售许可证后，房地产企业即可通过自己的网站，或在其他网站上进行销售，这可大大降低广告成本，而且网络信息的具有时间长、传播速度快、信息不容易丢失的特点。
3、提高消费者的购买效率，避免漫无目的的无效奔波。只要按动鼠标，不同企业的产品、统一企业的不同产品，在网络上非常直观、详细，再不用东奔西跑，也不用在售楼小姐那里挤牙膏般地去获取不完整的信息，这便大大提高了消费者的购买效率，也节省了大量时间。
4、加强多向交流，促进房地产商品质量和服务的提升。
5、提供24小时不间断房地产营销服务。
6、网络消费者可以互动地参与营销活动。
7、提高房地产营销者的形象。通过网络多媒体的特征对自己的房地产项目形象立体的全方位的展示，树立自己的品牌形象，取得品牌效应，摆脱一味单纯削价的价格策略竞争的不良影响。
8、网络营销拓宽房地产营销的活动空间。
9、为不熟识消费者之间互相交流信息提供了可能。
(二)劣势。房地产网络营销在市场营销中作为一种营销方式或手段还存在一定的劣势，主要表现在以下几个方面：
1、网络安全技术问题。只有确保营销环境的安全性、交易信息的真实性、数据的有效性、身份的确认性等问题，才能保证网络营销的安全进行。
2、法律保护问题。到目前为止，我国还没有正式出台有关网上交易规则的法律法规，虽然合同法中规定电子合同与书面合同具有同等的法律效力，但其中的许多枝节问题还有待进一步明确。
3、信用问题。开发商的信用往往让想在网上买房的人放心不下。
4、观念问题。消费者的观念问题是另一个限制房地产互联网营销大规模展开的因素，当前的消费者还不能接受通过互联网进行大金额商品的购买。
5、基础设施保障的滞后性问题。网络营销的基础设施包括大规模的企业网络平台、商业网络平台、完善的社会信用体系及电子金融体系等。就目前设立网上银行的金融机构而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量相当少。
6、虚假宣传问题。目前，我国还没有正式出台有关网络营销宣传方面的有关法律和规定，宣传问题还呈现鱼龙混杂的混乱局面，让消费者眼花缭乱，容易产生纠纷。
网络营销作为一种全新的营销方式，为企业架起了一座通向国际市场的绿色通道。在网上，任何企业都不受自身规模的绝对限制，都能平等地获取世界各地的信息及平等地展示自己，这为中小企业创造了一个良好的发展空间。但目前存在的局限性需要我们不断地去完善并改进它，从而让网络营销越走越好。
四、房地产网络营销的业务流程及推广方式
(一)业务流程。目前，对于一些大中城市而言，在地产网上交易，已不再是一爪“新事物”，房地产开发商或房地产中介机构在网上进行交易业务操作流程包括以下几个方面，如图1所示。(图1)(二)推广方式。常见的房地产网络营销的推广方式主要有以下几种：
1、SEO(搜索引擎优化)。主要是指通过搜索引擎的排名来提高网站的最大限度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。
2、PPC(点击付费广告)。对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，最大的优势就是把每一分钱都花在了刀刃上。
3、博客营销。最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用。
4、B2B平台推广。这是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接地对产品实现传递和销售。典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、生意宝、环球资源网，等等。
5、电子邮件营销。
6、QQ群推广。
房产中介的网络化发展
房产网络化营销将给整个行业带来巨大影响。据中原地产徐先生介绍：目前70%-80%的客户来自网络，上网查询房源已成为购房行为的第一步，网络可以带来需求明确、更高质量的客户。“我们门店的负责人非常重视网络营销，要求每个业务员都选择不同的网站进行尝试，然后分享经验并参与评比。”徐先生称他是房居客的忠实用户，“房居客有个很独特的地方，就是上传房源是免费的。现在一般的房产网站都是每个月支付固定费用才能上传房源，而房居客却提供客户免费房源的平台。”
在中国，各类房产网站几十家，其性质也悄然发生转变。从第一代的媒体资讯平台到第二代的单纯房源网站，如今已发展成为房产垂直智能搜索平台。以近两年表现突出的房居客为例，不仅可以做到一房一价的精准估价，更能智能匹配互联网全网房源及资讯，真正做到一站式房产信息提供者。
据徐先生介绍：“房居客的模式让我们不用每天在电脑前刷新房源，只要上传信息真实、描述详尽自然就能排名靠前，很容易被购房者看到。我们觉得这样的模式很公平，也省了不少力。”现在多数网站依靠频繁刷新来获得房源排名靠前，让经纪人苦于维护。互联网提供了信息互动的平台，真正的交易还是在线下进行，因此越来越多的经纪人开始注重口碑、信誉等软性指标，给购房者树立良好的第一印象。
中介探索的选择
网络营销的利器不少，但房居客最新推出的“房源搬家”着实让业内人士眼前一亮。徐先生说：“做二手房业务很多年，“房源搬家”这样的产品第一次看到，很新颖也很实用，让我们可以将在其他网站的信息，一键搬到房居客，节省了宝贵时间，还给我们提供了很多意想不到的增值服务。”
房居客是目前最具技术实力的房产网站，所有信息都可实现互联网全网搜索，并且是国内唯一拥有房产知识挖掘的网站。在此基础上开发的“房源搬家”产品更是对传统网站的革新。
一、房源来源广泛
21世纪不动产的王先生介绍说：“我第一次知道房居客竟然是接到他们用户的电话，之前我没有注册过更没有上传过房源，真是让我吃了一惊。”事实上，房居客信息一部分来自注册经纪人上传，另一部分则来自互联网智能搜索，智能的将所有高质量的房源“收编”。同时，系统为所有网络经纪人预先建立账户，凭借手机号码和初始密码即可登录。这一“神奇”功能，为经纪人节省时间，免费开通自己的专有平台。
讯：三六五网立足于长三角地区8大主要城市的房地产和家居建材市场，自主运营第三方房地产家居网络营销服务平台(365地产家居网)，在长三角地区的家具建材网络用户中享有较强的品牌知名度，是区域性房地产网络营销的龙头公司。
房产网络广告市场伴随着中国房地产行业的快速增长，以及互联网用户的爆发式增长，行业的规模经历了大幅增长，截止2010年，我国的房产网络广告市场规模已经达到18亿元。自2011年初以来，史上最严厉的房地产调控政策将楼市重新打入低谷，商品房的销售增长更为依赖广告投入，而传统媒体的广告投放耗资巨大，房地产商更多的开始将广告投放在受众更为广泛，价格更为低廉，交互性更强的网络媒体上。我们认为，网络媒体对传统媒体的不断替代将是未来发展的重要趋势。因此，我们看好房产网络广告及增值业务的市场前景。
未来公司主要的发展方向是继续向中西部的二三线城市渗透扩张，凭借自身丰富的二三线城市房地产市场的网络营销经验，力争在2015年之前将覆盖城市数量拓展到50个。本次募投项目公司计划募集资金2.2亿元左右，共投入4个项目的研发。募投项目围绕公司的三大业务，进行了技术储备，市场开拓，人才培养和平台建设等。
综合考虑我国房地产网络营销的市场容量和公司的市场拓展预期，我们预期公司2012-2014年实现EPS分别为1.68元、1.91元、2.44元。我们给予公司11年24-30倍估值，二级市场合理价格区间为32.64-40.8元。公司发行价格为34元，接近合理估值区间的下限，我们认为发行价格对应的估值水平具备一定的安全边际，建议投资者积极申购，并在公司上市后择时售出，以期获得超额收益。(来源：华泰证券）
互联网的发展和运用拓宽了房地产业的营销传播模式，由于各类传播渠道都具有自己的特性，对其进行有效的整合和优化，才能最大限度的发挥网络的优势，创造良好的品牌效应，提高企业的竞争力和经济效益，也能够更好地满足人们的不同需求。整合网络营销传播模式也成为了房地产业永久性的热门话题。网络整合营销不但要整合各种网络营销方式，还要将这些网络营销方式的优点紧密联系，不仅提高了对房地产企业的要求，也增加了实现的难度。文章通过对房地产网络营销现状进行分析，明确构建房地产网络整合营销传播模式的基本原则，从而提出相应的措施，构建科学合理的整合传播模式。
关键词：
网络整合营销；现状；原则；措施
一、引言
房地产业所受到的影响因素众多，包括金钱额度高、政治因素、周边环境以及文化氛围等，随着改革开发的经济体制改革的不断推进，传统的营销方式已经不在适应现代市场经济发展的规律和要求，房地产业对网络营销进行整合势在必行。网络整合营销则是指营销机构以消费者为核心重组企业和市场行为，综合协调使用以互联网渠道为主的各种传播方式以统一的目标和形象传播连续、一致的企业或产品信息，实现与消费者的双向沟通迅速树立品牌形象，建立产品与消费者的长期密切关系，更有效地达到品牌传播和产品行销的目的。因此房地产业的发展要以科学的发展观为导向，合理运用发达的网络技术，结合房地产市场的发展趋势和企业本身存在的优势，与时俱进，进而构建房地产网络整合营销传播模式，这对于房地产形象品牌的创造满足人们的高标准需求以及可持续发展战略的落实都具有重要的现实意义。
二、房地产网络营销现状的分析
1、房地产业链所经历的发展历程和发展空间是随着改革开放和现代化网络的普及和应用而发生改变。在此之前传统的房地产业营销模式主要通过宣传页、效果图、售楼处以及销售人员的介绍来将楼盘进行推广，再逐渐过渡到通过设置专门的示范区域、楼盘样板以及广告、报纸和等方式，直至如今的互联网产生的各类新兴媒体的传播，使楼盘更加生动、直观的呈现在社会公众面前在最初的网络营销模式下，通过社会网络平台和企业自身建设的宣传网站进行和更新，并配以销售项目的详细信息以及各项优惠和售后政策，使民众对所购买的商品有全面详细的了解，从而显示出了公正、透明、平等的交易原则随着各类手持终端设备以及各种各样的交流软件的投入和使用，房地产在营销渠道上实现了多样化，加快了信息的传播，方便了企业与公众之间的交流和沟通，直至今日房地产企业已经不满足这种单一的营销方式，从而衍生出了对网络资源的整合和优化走上了线上线下全面整合的发展道路，即进入了所谓的电商时代。在这一方面房地产业取得了巨大的成绩。不仅充分利用了互联网辐射面更广，交互性更强的特点，网络营销成为了一个新兴的有魅力的潜力无穷的营销模式，并被业界认可和推崇，都通过网络进行了企业自身商品的营销推广。也从网络中创新了企业的品牌、树立了良好的形象从而适应了市场，把握了市场。2、房地产业虽然顺应了时代的发展，但是由于我国国情和长期传统经济体制以人们古旧思想意识的限制，不可避免的会出现一些潜在的问题，制约着房地产业的发展尤其是在面对竞争激烈、网络信息良莠不齐的环境下，加剧了房地产业和社会之间的矛盾。首先网络信息的具有局限性且内容单一。在现阶段的房地产信息网站中，多数企业的资质和实力不强，所给予的服务内容较为单一，对所有商品的宣传都是一样的，没有改变和创新，相对于传统媒体的实际可操作性和更新速度上较为缓慢，同时网络上的信息不具有即视性，造成了宣传资源的浪费，加之网络宣传不管是在广告位还是可视电视的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣传信息的缺失；其次，企业自身缺乏专门的网络营销技术，很多的企业不具备专业的人员和部门去进行网络的建设和维护，一般都是委托其他的合法机构或是声誉较好的网站机构代为处理，这些就够由于缺乏对该企业的具体了解，只是生搬硬套，缺乏企业的独特性和实际性，从而做出来的效果远远达不到预期的要求，另外，企业开展网络营销需要大量的人力、物力和财力，对于此，企业并没有一个明确的概念进行界定，普遍的都是敷衍了事，最终导致网站缺少了吸引力，削弱了营销的影响力度。
三、构建房地产网络整合营销传播模式的基本原则
1、紧密结合用户的实际需求。互联网的发达改变了房地产的传播环境，打破了传统的单向营销模式，转化为商家和用户双方面的互通模式，用户也成为了一个个鲜明的独立个体，拥有自己独特的需求，思想意识形态也发生了质的变化，对精神建设提出了更高的要求和标准，因此房地产企业应该紧密联系用户的需求，迎合用户的心态变化，从而引起用户的关注，完成营销传播，进而全面的满足了不同人群的不同需求。2、实事求是，一切从产品的实际出发。房地产业在营销传播的过程中，应该按照产品的实际情况出发，不弄虚作假，实事求是，增加网络宣传的真实性，不能仅仅是为了吸引人们的注意力而脱离了实际，以免给后续工作带来不必要的纠纷，从而维护好品牌和企业的形象，维护好公众的合法利益。因此所有的营销传播行为都必须是基于品牌的核心价值，传递一致性的品牌主张，通过想象的整合建立强力的品牌形象。3、以网络为枢纽，整合优化跨媒体传播。随着营销传播方式的变化，对网络的整合优化已成房地产业发展的必然，有效科学的以网络为发展平台，整合各类网络媒体进行优化，组成一张互通的大网，利于用户全面详细的了解产品，保证网络营销的权威性，反之也便于企业随时了解用户的最新动态，并及时的进行沟通。
四、构建网络整合营销传播模式
1、确定营销对象完善用户数据信息。网路整合就是以“一对一”的理念为基础，针对不同客体制定不同方案，整理归纳不同的数据信息。这与传统的营销模式基本保持一致，对用户客体的需求、心理特点、所处的社会地位和环境以及其具有的经济能力进行精确的分析、整理并归纳，企业则通过网络建立起相应完善的用户基本信息数据库，同时根据用户使用网络终端的不同，判断出各年龄段的人群的接受程度和方式，以此来了解用户的消费习惯，并作为确定营销渠道的依据。2、深刻了解网络营销渠道的特点。网络媒体平台复杂多样，企业应该根据自身的实际情况，综合考虑楼盘所处环境的影响因素，在用户比较关注的门户网站等宣传平台上进行商品的宣传，另外针对专业的房地产网站，企业可通过增加相关的有奖参与活动或是其他的房产优惠活动等形式的内容，吸引用户保持房地产宣传的市场活跃性。而吸引用户的网络营销平台主要是以专业知名的房产网站。同时房地产的营销模式从最初的移动交流软件，虽然具有覆盖率广、传播便捷等特点，但是用户的体验度较差，进而发展到运用各移动网站、用户终端、移动报刊等较高等级的网络媒体，因此针对这些媒体，企业要进行综合的考察，对各媒体进行优势整合，从而打造属于自己、适合宣传的专属的网络营销平台，实现传统和现代营销模式的整合和衔接。3、完善营销效果的评估和传播过程。在网络营销整合传播中，要完善对营销效果的评估和传播过程，从认知、态度、方法上进行完整的评估，也要注重对各传播网、传播内容以及各媒体接触点的分析和评估，以便更好的服务于商品的营销传播过程，满足社会公众的需求。在此过程中，企业可以组建专业人员对客户进行跟踪回访、对市场进行调查、对品牌和口牌进行调研以及随时关注更媒体平台上对该商品的点击度，从中获取第一手动态资料，便于及时调整和改进。
五、结语
房地产业是我国经济的重要组成部分，良好的营销模式，不仅利于增加企业的经济效益，也利于解决社会民生和安定问题。因此在新时期下，合理利用各网络平台，并对其进行整合和优化，从而拓宽营销途径，加大企业的宣传力度，不仅能够更好的满足人们的不同需求，也可以帮助企业规避市场经济带来的冲击，实现房地产业的可持续发展。
参考文献:
[1]张鑫.浅谈房地产网络整合营销传播模式.
[2]史磊.房地产网络整合营销传播模式研究.
昆明的“网络元年”
作为同搜狐焦点网昆明站一起成长的员工之一，在我印象中，昆明网络媒体真正崛起是在2009年，因为在这之前，由于网络还未真正普及，昆明房地产企业对互联网的认知还相当肤浅，记得2007年12月某一天在昆明世纪城旁边一新项目进行实地踩盘，在营销中心对接了一房企高管，他竟然连搜狐做什么都不知道，为此，前期基本都是在做互联网知识普及工作。
但2009年却是一个转折点，2009年深受08年全球金融危机影响，基本属于低迷时期，很多地产企业都选择了降价卖楼，在昆明，金色俊园成为首个降价楼盘，俊发地产也在当年首次启用网络媒体合作，并对企业官网重新做了梳理的同时，也开始重视互联网的舆情监控。同年，诺仕达集团对南亚风情第壹城项目的整体包装和营销策略也非常重视互联网的配合，搜狐焦点网昆明站作为被重用的网络媒体，动用所有资源进行配合，其中包括对项目由叶茂中制作的项目推广语的深度解读，对昆明首个综合体的全方位剖析；在2009年，许多房产企业在考量推广成本和营销效果的同时，开始审视新媒体的价值并重新梳理媒体推广架构，其中包括盛高置地、银海地产等知名房企；另外，2009年也是搜狐焦点网昆明站专注内容建设的第三个年头，是搜狐焦点网昆明站真正厚积薄发，真正发力的重要一年；为此，2009年也称为是昆明的“网络元年”。
据最新数据统计，截止 2011年12月底，中国网民数量突破5亿，达到5.13亿，手机网民规模达到3.56亿。在巨大的上网人数，对于谁来说，谁能挖掘其中一小部分的客群都意味着蕴藏着巨大的商机。在拥有600多万人口的昆明，互联网还处于蓝海时代，就目前，集结在昆明的外来开发商，如万科、万达、保利、恒大、华侨城等品牌房企更会利用互联网的营销模式，更懂得媒体资源的整合。
互联网的价值--资源整合
在过去5年的时间里，搜狐焦点网经历2007年房地产市场的疯狂、2008年的低迷、2009年的反弹再到2010年的回暖、2011年的调控、20112年的观望，在对市场的理性判断中，不断积累和创新，真正了解客户的需求，为客户提供个性化服务的同时，也在基于互联网本身进行多方位的思考--如何实现网络媒体真正的价值？
SOHO中国董事长潘石屹曾说过，“面对互联网时代，网民不但要在物质层面改变以往的生活模式，还要有网络精神，这个需要每人都具备的团结的品质、沟通的能力、开阔的视野，不要做‘井底之蛙’。”
潘石屹眼中的网络精神，我更愿意理解为“开放、平等、协作和分享”。房地产本身就是一个密集型的行业，与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。曾有人统计过这样一组数据：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。为此，房地产本身也是一个资源高度整合行业，按照传统的营销模式，基本都会利用到各种媒体渠道，以达到广而告知的目的。但由于营销成本预算等因素制约，房地产企业也开始学会盘活媒体资源，进行整合营销。因为任何一家媒体都有自己的目标看客户群，只有将资源整合，才能体现所有媒体真正的核心价值。
在2011年，搜狐焦点网组织螺蛳湾国际商贸城专场爬房团活动，在明确优惠情况及爬房时间，螺蛳湾国际商贸城项目启用平面媒体的推广配合，而且效果显著，在首次螺蛳湾国际商贸城专场爬房团中，现场成交22套、成交金额突破2000多万元，连续3个月，搜狐焦点爬房团螺蛳湾国际商贸城专场爬房团成交金额就突破5000多万元，创下了营销成本最低效益最大的营销价值，受到了地产商的高度肯定。
目前，搜狐焦点网昆明站与昆明多家主流媒体进行合作，旨在通过协作和分享，整合各家媒体的资源优势，为客户创造更大的价值。针对片区的炒作，合作媒体分工明确、各平台各施其职，有个沟通机制，只为一个共同的目标，可实现线上推广线下执行的完美配合，实现客户的价值最大化。
营销模式新探索--跨界营销
2011年伊始，国家就陆续出台调控政策，房产企业的日子开始不好过，由于市场观望情绪浓厚，销售受阻，迫于巨大的资金压力，而传统的营销模式已经不再适应当下市场的发展，加上行业的竞争、产品的同质化等影响，诸多房产企业开始尝试新的营销渠道，比如组织单位团购、联合二手中介启动地铺销售。
而一些房产企业由过去关注企业更多转向专注目标客户群的真正需求，并对整体市场和消费者的细分方式走出传统的按年龄、收入或低于特征进行划分的营销行为，改变为按照生活方式、学历、教育程度、个人品味等深层次更精准化的指标来定义和解释消费者。比如，野鸭湖别墅项目最惯用的营销就是项目现场进行名表展示，名车试驾等，这也就是所谓的跨界营销，让原本毫不相干的元素相互渗透相互融合，在用户体验上形成更好的互补效果。
而互联网中“跨界”有两种意思，其一和现实中的跨界营销相当，豪宅配豪车，在搜狐焦点网诸多楼盘详情页中，系统会根据项目的物业类型配比车，比如别墅、写字楼等项目就会有宝马、奔驰等豪车信息。其二是跨地域营销，这也是区别于传统媒体最大的优势--无地域性，如云南一养老地产项目在互联网上实现了全国巡展，不但实现了营销目标，也大大降低营销成本，重要的是深刻了解客户真正需求，最终部分产品直接进行定制开发，满足个性需求，开发商和客户两者皆欢。
目前，在我国的建设工程项目中运用Internet对建筑设备的监控是基于因特网的BAS系统的数据库框架中进行的。
现代智能建筑设备中的网络数据的目标、特性和应对的安全措施
智能建筑区域数据库中的数据必须具有以下特殊性：首先是独立性，包括物理数据独立性，即改变内部模式时无需改变概念或外部模式，数据库物理存储的变动还会影响访向数据的应用程序；逻辑数据独立性，即修改概念模式时无需修改外部模式；其次是共享性，数据库中的数据应可被几个用户和应用程序共享；最后是持续性，即数据在整个设定有效期内稳定保持。
数据库有三个主要组成部分：数据、联系、约束和模式。数据库管理系统则是为数据库访问服务的软件，它应为支持应用程序和操作库中的数据提供下列服务：事务处理、并发控制、恢复、语言接口、容错性、数据目录、存储管理。
智能建筑中的数据库系统（含子数据库系统）与某些商业系统相比，虽然规模不大，但功能复杂、性质迥异，因而主数据库与各子系统数据库的集成有着很高的技术难度，可以说是现有各种数据库技术的集成。理想的智能建筑数据库系统应具有以下特性：开放性面向对象，关系型，实时性、多媒体性、互操作性、分布性、异构性等。所以一个理想的智能建筑（集成）数据库体系应该是开放的，面向对象的、关系型的、实时的，分布式的或操作的多媒体异约数据库体系。这一体系的安全保障：
首先是安全性，即数据库在数据不得被非法更改或外泄。同时，智能建筑数据库中的数据也具有其他一般特性，如一致性等。其次是安全保障，智能建筑中各子系统数据库必须能免受非授权的泄露导致更改和破坏，每个用户（也包括各子系统）和应用程序都应只拥有特定的数据访问权，以防非法访问与操作。这一功能在FAS、SAS及某些OSA系统中是必不可少的。
因特网的数据库访问技术和远程监控的框架及房地产信息网络的安全措施
首先，因特网的数据库技术相结合的Web数据库的应用，实现了信息从静态向动态的转变，而其中远程数据服务是核心。
目前比较流行的Browser/Server模型是采用三层模式结构：表示（Browser），提供可视界面，用户通过可视界面观察信息和数据，并向中间层发出服务请求；中间层（Web Server）实现正式的进程和逻辑规则，响应用户服务请求，是用户服务和数据服务的逻辑桥梁；数据库服务层（DB Server），实现所有的典型数据处理活动，包括数据的获取、修改、更新及相关服务。
Browser端一般没有应用程序，借助于Java applet、Actives、javascript、vabscvipt等技术可以处理一些简单的客户端处理逻辑，显示用户界面和Web Server端的运行结果。中间层负责接受远程或本地的数据查询请求，然后运用服务器脚本，借助于中间部件把数据请求通过数据库驱动程序发送到DB Server上以获取相关数据再把结果数据转化成HTML及各种脚本传回客户的Browser、DB Server端负责管理数据库，处理数据更新及完成查询要求，运行存储过程，可以是集成式的也可以是分布式的。在三层结构中，数据计算与数据处理集中在中间层，即功能层。由于中间层的服务器的性能容易提升，所以在Internet下的三层结构可以满足用户的需求。
其次，远程监控的框架。
基于因特网的楼宇设备运程监控结构，这个结构是基于NT的平台上。对于市场上的BA系统，如江森和霍尼维尔等，他们系统内置有专用的数据库，并提供有接口可以转化为标准的数据库，通过前面提供的方法，用户可以从远程通过调用数据库来了解整个BA系统的情况。如果他想获得BA系统的实时状况和实时控制BA系统可以直接通过相应的CGI程序监控BA系统。
通过这样的结构，授权的用户可以在远程获得建筑设备每一个部件的相关数据，除了数据监测和报警功能之外，还有比如数据记录趋向预测、基本维护等功能。现代的BAS系统包括数以千计的外部点，所以传输的数据必须经过优化仅仅是关键数据才应该在BAS和远程使用者间传输。而在房地产建筑设备中，
HVAC系统和照明系统最耗能的，在开率控制系统的功能时，用户的满意程度是主要的参考因素，所以目前建筑设备的控制和足够通风量；照明系统，为房客和公用区提供足够照明；报警系统有，对烟、火警的探测和处理；传送系统有升降机，传送带，运输带和自动门，电力供应系统等。
在大多数BAS系统中，主要是四类信号：模拟输入、模拟输出、数字输出、数字输入。对于一个具体的BAS系统而言，它的输入输出包括烟感探头状态，空气混合室、中过滤器状态，识别空调房间情况的传感器等；二进制输出包括回风机、送风机、VAV控制盒、照明、报警等；模拟量的输入包括回风和室外新风的温湿度；送风压力，VAV控制盒的空气流动速度，送回温度、房间温度、回风温度等；模拟量输出包括送风、回风的风速，冷水的流动速度等。所以可将需要远程传输的信号可以分为五类进行传输状态类、感受器类、报警器类、趋势类和控制类。
在现代化的房地产建筑中智能建筑建设与网络营销的原则为：业务为导向，市场为支力，网络为基础，技术为支撑，效益为根本，服务为保障
智能建筑设备给人们带来方便的同时，也给自己带来了一个个不速之客——黑客、信息网络及网络炸弹和因之而来利用网络犯罪分子，在方便自己的同时，也为那些离智能的犯罪分子带来了一个靠近自己便捷的通道。毫无疑问在HTML语言规划制定和Vbscript及javascript文件操作功能被现代建筑设备中广泛应用的同时，房地产信息网络安全不由自主地成为我们首当其冲的问题。
如前边所述，在利用数据库和因特网技术监控的同时，房地产信息网络的安全问题的措施也应运而生。
而网络“营销”需要两个条件：一是采取传统的市场营销手段；二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。
传统搞品牌。房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢？传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助传统媒介建立品牌形象，是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业网站的一个较好方式。如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐着冷板凳，感叹英雄无用武之地了。
关键词：网络营销 房地产营销 应用
0 引言
随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。
1 我国房地产网络营销存在的问题
1.1 外部问题
1.1.1 互联网络客观环境的限制 根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
1.1.2 消费者传统的消费习惯的影响 人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
1.1.3 互联网的安全措施还有待完善 互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
1.2 内部问题
1.2.1 企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求 虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
1.2.2 开展网上营销的目的不明确，缺少计划性 有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
1.2.3 房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段 浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
1.2.4 企业对上网营销的费用估计不足 由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在 Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
1.2.5 房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
2 房地产网络营销策略
2.1 设计制作网页、维护WEB站点 在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
2.2 制定房地产网络营销计划 营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
2.3 企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
2.4 不断更新网页，并进行费用预测与估计 市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
2.5 突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势 房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
互联网络客观环境的限制根据CNNIC(中国互联网络信息中心)的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。
消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。
互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。
内部问题
企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。
开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。
房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。
企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。
房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。
但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。
房地产网络营销策略
设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。
制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。
企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。
不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。
突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。
引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。
在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。
房地产网络营销的主要手段
房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。
网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。
电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。
网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。
整合互补是营销的成功之道
整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。
