时间：2023-03-10 15:03:06
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楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。
第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。
第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。
第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。
第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。
第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。
出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。
最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。
以下是各楼盘的价格：
楼盘
楼层
最低价
楼层
最高价
均价
宁江新城三期
3楼
3700
25楼
6000
4850
金河湾
2楼
3188
23楼
4388
3788
亲水湾
5楼
3638
25楼
4900
4269
海兴花园
3楼
3268
11楼
3908
3588
碧水湾B区
2楼
3580
19楼
5140
4360
兴盛豪庭
2楼
3280
19楼
4980
4130
永盛豪庭
3楼
3030
17楼
4030
3530
均价
3383
4764
4074
8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：
1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。
2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。
3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，
工程管理质量对于房地产工程，具有非常关键的影响。选择合理的工程管理模式，发挥出工程管理的实际效果，有助于压缩施工成本、加快施工效率、保障工程施工质量，进而推动房地产企业平稳、高速的发展。
二、房产企业常用的工程管理模式
（一）项目管理进行委托的模式
以国际惯例来看，在房地产企业将工程管理工作委托给其他机构负责管理的过程中，房地产企业属于业主身份。具体来看，项目管理委托模式又可以具体划分为以下三种：其一是房地产企业与咨询公司达成合作，但是工程管理的全部工作，由房地产企业自己负责，咨询公司仅向房地产企业提供咨询服务；其二是全权委托模式，在这种模式下，房地产企业将工程管理工作，全部交由咨询机构来负责管理；其三是房地产企业将工程管理工作，委托给业务咨询机构，然后在项目管理实际工作的开展中，由咨询机构与房地产企业的工作人员共同进行管理。房地产企业方面的工作人员，需要在业务咨询机构方面的项目经理的指导下，进行具体工作。
（二）施工的任务进行委托的模式
这种模式又可以划分为以下三种不同模式：其一是由房地产企业通过招标的形式，将施工任务委托给一家或多家专职从事工程施工的承包单位，然后，承包单位在承接施工任务后，又会根据施工任务的需求，再与其他施工单位进行合作，将施工任务分担给其他施工单位来负责管理；其二是在房地产企业以施工单位之间，加设一步环节，即由多家施工企业联合组成的合作组织，在这种模式下，房地产企业现将施工任务委托给合作组织，再由合作组织将施工任务合理分配给下属的施工单位，虽然合作组织的存在，提高了双方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，为房地产企业选?窀?加合理的施工单位，从而促进施工效率和工程管理质量的提升。其三就是由房地产企业将施工任务直接分发给不同施工企业，而无须借助承包单位以及合作机构的人力资源，这种模式可以有效增加房地产企业对于施工任务的管理效率。
（三）设计任务进行委托的模式
房产工程的设计任务，常见的委托方式有两种。房地产企业将设计任务委托给某个独立的设计机构、或由多个设计机构联合组成设计组织，然后由设计合作组织，根据设计任务的实际需求，分配给摸个或多个具体设计机构来完成；其二是房地长企业直接将设计任务委托给设计机构，而无须再经过中间的组织机构这一环节。
（四）项目总承包模式
项目总承包模式可以理解为，房地产企业将工程项目对外承包给施工单位，其中包含采购、设计、施工等所有工程环节，承包内容既可以所有工程环节，也可以是其中某一部分施工环节。而承包方只能够是一个单独的施工单位。具体来看，项目总承包模式又可以划分为以下几种形式：
其一是设计―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业与施工单位拟定合同，施工单位需要在合同规定范围内，完成工程的设计以及施工环节，在此过程中，施工单位还应当确保工程造价、施工进度符合房产企业的要求，同时，施工单位还要保障施工安全与工程质量；其二是设计采供―采购―施工整体承包模式。在这种承包模式下，房产企业也需要与施工单位签订合同，而施工单位除了要完场工程的设计以及施工环节以外，还要负责施工所需物资的采供工作，而且同样要保障工程造价、施工进度、工程质量等，符合房地产企业的要求。总的来说，项目总承包模式能够实现工程设计与施工环节的有效连接，进而加强对工程项目的管理效果，压缩施工成本为房产工程增值。
（五）物资采购模式
在国际范围内，物资采购环节的管理通常有以下三种模式：其一是由房地产企业安排专职人员，负责对于物资采购环节的管理；其二是房地产企业在于承包单位协商后，共同指定物资的供应商；其三是在房地产企业将施工任务承包给施工单位后，由施工单位自行负责对于物资采购工作的管理。[1]
三、加强房产企业工程管理的对策
（一）选择优秀的施工团队
施工团队的工作效率和施工质量，对于房产工程的质量具有非常重要的影响。具体来看，一个优秀的施工团队，能够对施工现场加以严谨的勘察，向房地产企业提供全面且详细的考察报告，并保障报告的真实性和准确性，而且会在地下管线等设施处作出明确的标记，为施工环节做好基础准备工作；另外，优秀的施工团队还能够全面且详细的记录房屋的各项数据，在房屋设计阶段做好结构优化，在确保工程质量的前提下，最大限度地压缩施工成本，减少不必要的资源和资金浪费；除此之外，能够从施工准备阶段到工程验收阶段，全面保障工程质量和人身财产安全，提升工程管理效果。[2]
（二）选择合理的工程管理模式
房地产企业在工程管理工作中，要结合企业自身情况，并遵循标准化、规范化原则，建立完善的工程管理制度，对企业管理流程及标准作出规定，从而做到对工程施工的整体管理与控制。[3]在具体的工程项目施工前，要全面考察工程的需求，从而选定最合理的工程管理模式，选择合理的承包单位，并安排监督管理人员对工程设计、采购、施工等环节加以全面且严格的监督，确保房产工程能够高质高效的开展。在此基础上，房产企业还应当组建战略合作同盟，建立与各施工单位、投资机构、监管机构的合作关系，并加强相互之间的信息交流与沟通，并对供货商加以考察，选择适合本企业发展的合作伙伴。[4]
（三）加强工程管理力度
工程管理不能仅停留在理论层面，还应从具体的工程环节着手，加强工程管理力度，确保房产工程的高质高效完成。在队伍管理方面，要明确每名施工人员的具体责任，对施工人员进行安全教育，督促施工人员按照施工进度和施工要求完成施工；在材料管理方面，为确保工程质量，应选用优质材料，并对材料的采购数量和使用数量加以严格的核算，提前做好材料的分配和输送工作，为工程施工做好基础准备工作，加快施工高效率的同时，还有助于压缩施工成本。
四、结语
【关键词】：房地产建设项目 成本管理 质量管理
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
在工程建设项目中,项目工程管理影响着工程的质量、进度和成本控制,是施工企业能否获取效益的关键因素。因此,必须充分认识项目工程管理实践的重要性和必要性,不断创新项目工程管理的方法,切实提高管理实效。
1.房地产建设项目管理概述
在房地产开发中，广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中，项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目，则是指房地产企业需要一定的资金，并经过不断的决策和实施的一系列过程，同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。
其中，项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等，是各部门在协调项目实施的过程中，各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括：招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等，其意义在于合理的利用资金，提高资金的利用率，从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。
房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终，是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此，做好房地产建设项目管理，对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。
2.房地产建设项目管理措施
房地产建设项目管理内容丰富，涉及面广，加强房地产建设项目管理，就需要坚持全面的观点，考虑到房地产建设的方方面面，确保房地产建设项目管理的有效实施。
2.1成本管理
成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化，因此，在追求经济利润的前提下，成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中，成本管理贯穿始终，从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设，直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理，介于此，房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究，设立专门的财务管理团队，根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发，通过价值工程理论进行优化设计，对各个阶段的造价进行有效的控制。
2.2进度管理
房地产建设的项目管理中，从房地产项目开发到完工，事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言，投入的资金是有时间价值的，房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好，这样才便于提高投入资金的使用效率。因此，制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分，主要划分为几个节点，细化到什么时间出正负零，什么时间封顶，什么时间验收等，做好这几个时间节点的控制。同时，房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理，主要是通过施工单位的定期检查，及时采取措施，充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与，共同提高项目的建设进度。
2.3合约管理
在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至现实低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素，因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。
2.4目标责任管理
在房地产建设的项目管理中，为了有效进行目标和责任管理，房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门，明确到每一个责任人，各部门负责人直接对企业总负责人负责，以此来确保各项目的执行和完成。同时，在各项目内部，项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元，进行权责分明，这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估，以便促进企业整体目标的实现。
2.5质量管理
在房地产建设项目中，质量保证是第一，如果建设项目留下了任何质量隐患，后果不堪设想。因此，在房地产建设项目中，要重视对工程质量实施严格的管理，建立并完善质量保证体系和质量监督体系；其次，房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点：首先，严格按照招标约定的验收标准，对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收；其次，在验收过程中所获得的任何一项数据信息，必须进行科学合理的分析，做到有理有据；同时，在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告，提供必要的订货验货考察报告；另外，对于建设项目实施过程中出现的不合格环节，必须要求即刻返工，并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。
3.结束语
房地产建设项目管理是一个动态的管理体系，其管理内容涉及房地产建设项目的始终，项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑，认真分析，定期检查，既要有效的节约成本，又要充分保证建设项目的质量，从而实现企业经济利益的最大化。
【参考文献】：
【1】王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制【J】.甘肃科技, 2005,(01).
【2】李志勇.论项目管理中施工进度的管理【J】.科技信息,2006,(07).
关键词：建筑工程；招标投标；成本控制
1 项目招投标管理的适用范围
项目招投标管理，适用于房地产开发公司及建筑企业所有项目的施工总承包单位、各专业分包单位、工程监理单位的招标采购，商业代建项目的工程招标活动可参照。
2 成本部组织机构与工作职责
2.1 公司成本部是工程招标采购的管理机构，也是核心机构
对各项目的工程招标和采购工作进行管理，以服务、支持和重点环节的监控为主，并按规定权限参与招投标过程。如果委托招标咨询公司，公司成本部要核对咨询公司对招投标工作跟进，避免不合理或明显低于成本价的标书中标。
2.2 成本部具体工作包括
制定招标的管理制度、工作流程、工作规范，编制招标文件和合同的示范文本；对项目招标工作的整体策划进行监督和管理；对招标过程的重点环节进行监督和检查；建立合格承包人信息库，逐步与承包人建立战略合作伙伴管理；逐步发展战略采购，建立公司战略招标采购流程；对公司规定权限内招标项目的合格供方、招标文件、决标报告进行审核；参与规定权限内招标项目的招标、评标及决标工作。
3 成本部下一级执行机构工作职责
3.1 各成本部
有上一级单位把控招投标，下一级项目公司是工程招标采购的执行机构，全面负责项目的招标采购工作。
3.2 下一级执行机构的具体工作包括
项目公司招投标领导小组负责招标阶段的领导工作，由项目公司领导和相关职能部门负责人组成。主要工作包括：审批公司年度招标计划；负责项目招标文件、招朔桨冈谙钅抗司内部的评审；负责技术标和商务标的评审；拟定中标单位；审核工程施工合同。
项目公司招标工作小组具体负责招标阶段的实施工作，由公司工程、成本、材料设备、财务、景观、精装修管理部等相关专业人员组成。主要工作包括：编制年度招标计划及月度招标计划；组织投标单位考察，发起会签，并落实会签意见；组织编制招标文件，发起会签，并落实会签意见；拟定入围单位名单，编制招标方案，发起会签，并落实会签意见；负责编制招标统一口径或提供工程量清单；负责组织工程发标、开标、评标、定标等工作，根据需要组织招标答疑等工作；负责评审技术标，并提出评审意见；负责评审商务标，并提出评审意见；负责询标和商务标洽商等工作；编写决标报告，同时上报项目经理背景调查，发起会签；跟踪评标资料的审批情况，下发中标通知书；编制合同文本（依据合同范本），并负责组织签署和报批合同文本，落实审核/审批意见，根据审核/审批意见修订合同文本；负责招标工作资料整理归档，移交工程部。
4 控制要点及标准
4.1 工程招标阶段项目公司应重点控制好以下工作控制要点
招标小组的成立：招标工作小组应在招标工作开始前成立。投标单位的考察及筛选：投标单位考察的深度直接影响到中标单位的质量，各投标单位之间的竞争性直接影响到招标结果，因此项目公司应充分重视，至少应选一家无本项目施工经历的投标单位。队伍的筛选应通过小组集体讨论确定，当参与投标的单位不超过5家时原则上应等考察完成后进行；每标段投标单位须3家以上；入选的投标单位之间应有一定的竞争性且均符合要求、具备完成发包内容的实力，避免陪标、串标、围标等现象出现。招标文件的编制、审批及发放：招标文件必须充分结合项目的实际，包括工程重点难点、质量验收标准、文明施工要求，项目销售、样板房和样板区的要求等，招标文件必须经过审批后才能发放。投标单位在领取招标文件前须已按招标文件要求缴纳了投标保证金。绿化工程招标须保证施工图的深度和质量满足招标和施工要求，可采用工程量清单方式招标；精装修、门窗、幕墙工程最好采用工程量清单方式招标。
4.2 开标及评审
开标和评审应始终贯彻公开、公平、公正的原则，对技术和商务报价进行综合分析比较，并考虑到项目的特点以及可能遭遇的风险分析；按规定应取消询标资格的不准参加询标和后续工作。确定中标单位，签订合同：合同签订须及时，杜绝先进场施工后签订合同；督促中标单位按合同规定及时缴纳履约保证金；对提出额外附加条件等不配合签订合同的，须果断采取措施或协商或取消中标资格没收投标保证金等。
5 按照标准实施
按照国家、地方规范的工艺工法、节点做法和质量标准进行制定，能体现项目的特点和亮点，能控制项目的目标成本，同时招标工作须符合公司现行《工程招标管理工作规程》有关要求。要用到的表格有：《项目投标单位考察报告》、《项目招标方案》、《项目开标记录》、《项目询标纪要》、《项目投标中标单位请示报告》、《项目中标通知书》、《项目施工合同》。
6 结语
建筑工程项目招投标按照规定进行能够保证工程的质量，对企业自身发展有着重要的意义。由于招投标过程中，部分人不能够按照规定办事，，扰乱社会公平市场，对企业对招标工作是不负责任的。而且，关于招投标的监督体系不够完善，导致招投标管理中存在着许多问题，我们需要积极采取有效措施，进一步完善各种规定及监督系统，让招投标体系越来越完善，朝着一个健康积极的方向发展。
参考文献
[1] 谢宏华.建筑工程招投标管理分析[J].房地产市场信息，2014（11）.
两年以上工作经验 | 男 | 25岁（1986年1月2日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [1年8个月]
公 司：XX建筑有限公司
行 业：建筑/建材/工程
职 位：工程经理
最高学历
学 历：本科
专 业：土木工程
学 校：北京建筑工程学院
自我评价
本人土木工程本科毕业，非常热爱建筑工程这一行业，对房屋建筑中的现场管理，施工以及放样等工作有丰富的实践经验。多年来参与现场施工过程，使自己掌握了不少现场实际的管理和工作经验。诚实守信，吃苦耐劳，有良好的沟通能力，乐于助人。对工作有较强的适应能力，勤于实践，善于创新。
求职意向
到岗时间： 一周之内
工作性质： 全职
希望行业： 建筑/建材/工程
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 工程经理
工作经验
2011/8—至今：XX建筑有限公司 [ 1年8个月 ]
所属行业： 建筑/建材/工程
工程部 工程经理
1、负责前期工程相关报建工作；
2、负责相关参建单位的协调工作；
3、负责项目的综合管理工作；
4、负责相关配套工程的协调工作；
5、负责政府相关职能部门（规划、绿化、人 防、环保、环卫、消防、白蚁、安质监、档案馆等）的沟通协调工作；
6、负责决算的审计工作；负责工程竣工验收相关工作；负责物业进场交接工作。---------------------------------------------------------------------
2009 /7—2011 /7：XX房地产开发有限公司 [ 2年]
所属行业： 房地产开发
工程部 结构/土木/土建工程师
1、协助项目负责人完成项目部的周报、月报、季报的PPT汇报工作，及项目部日常管理工作；
2、负责工程项目实施过程中工程质量、安全、进度等实时控制与监督，主要负责土建施工的监督与管理；
3、协调与施工总包、各分包、监理单位之间的关系。对参与工程项目各方进行合理、有效的管理与协调、督促工作，以保证工程建设的质量、进度、成本、安全等目标的实现；
4、负责土建图纸的审核，督促设计单位按要求对图纸进行修改和完善；
5、负责招标工作，配合集团成本部、材料部等进行标底和投标邀请书的编制，整理招标工程图纸答疑，审核投标文件，参与施工、监理单位等供方考察，负责整理考察报告，提出合理建议。负责整理评标、决标报告。草拟土建专业相关合同条款；
6、审核施工单位的相关施工计划，施工组织设计及施工方案，技术措施，施工交底等，并编制甲供材料、设备采购清单及进场计划，并跟踪计划执行情况；
7、审核土建专业的工程变更，处理施工单位提出的工程变更联系单的签证工作，并按程序进行批审落实。经办施工进度款，出具工程结算核定意见，办理结算单和竣工结算等。
教育经历
2005 /9--2009 /6 北京建筑工程学院土木工程 本科
证书
2007/6 大学英语六级
2006/12 大学英语四级
“或迟或早，这一天终归是要到来的。”在同多位公募基金总经理甚至监管交流后，中国公募基金市场上的主要参与者以及监管者对此深信不疑。而眼下，运行多年的公募基金的牌照垄断溢价正在消失。
随着监管层降低公募基金业务的门槛，公募基金变革在所难免。在中国大资管行业中，公募基金管理的规模是最少的，截至今年一季度末，信托资管规模8.7万亿、银行理财产品的余额7万亿，保险资金运用的余额7万亿，而基金管理公司资管规模仅3.6万亿。
而更激烈的环境则是，由于监管层打破了原有各守自家一亩三分地的格局，公募基金的变革在所难免。
从外部来看，商业银行、信托公司、保险公司、证券公司等机构都在积极参与财富管理业务，并不断扩大市场份额；从内部来看，随着市场化的深入，基金管理公司的数量将不断增多，业务更加多元，行业格局面临调整，竞争压力也将不断加大。
基金公司下一步怎么走？一份来自中国证券投资基金行业协会的英国资管机构调研报告悄然跃出水面，而“并购”亦成为了报告中的关键词。
81家基金公司大资管时代转型
6月1日，新的《证券投资基金法》实施，基金管理公司在业务范围及投资标的等方面或将有较大突破，基金管理公司正在面临着一个全新的竞争环境，在面对机遇的同时面对的却是重大的挑战。
如果说，2012年是中国基金业的发展年，那么2013年则是突破年。
“转型”即成为今年基金行业中重要的关键词之一。基金投资和基金销售作为基金行业的两条肩膀都面临重要转型，基金投资面临从传统公募产品投资向“大资管”转型，基金销售也面临从交易通道式的产品销售，向以客户为中心、多产品理财配置的投资顾问模式转型。
南方一家基金公司高层认为，2013年将是决定各家基金公司结构性格局的关键性一年，今年逐鹿的结果，将影响整个行业的未来三五年发展。
对于目前的81家公募基金公司如何转型把握机遇？大公司早已做好了准备。比如，博时基金表示，产品创新和国际化等是其谋求转型的关键。嘉实基金则认为，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是这样产出的结果是好的。”其实，大家都在寻求差异化，从而实现财富管理的多元化发展。
目前公募基金公司所面临的资产管理行业也是与银行、保险、投行、证券公司、信托及私募等共同竞争的市场环境，在拥有更多自由空间的同时，也面对着前所未有的巨大挑战。可以说，竞争策略是各基金公司需要思考的问题。
5月31日，新基金法正式实施前一天，证监会主席助理张育军在中国证券投资基金协会（下称“中基会”）举办的一个会议上表示，“必须保持政策的连续性和稳定性，坚定不移地推动基金公司创新。”同时他强调，“既要坚定不移地放松管制，又要旗帜鲜明地加强监管，使监管工作紧紧跟上行业和市场创新的步伐。”
中基会建议行业并购
据Wind资讯的统计显示，2010、2011和2012年的三年间，市场上基金总数分别为704只、914只和1174只，呈现逐年上升的势头，每年新增的基金数量超过200只。
基金公司所面临的挑战，一方面因素来自于市场依然不景气；另一方面则是投资者对固定收益类产品的关注度进一步提升，导致投资资金由管理费率、托管费率较高的偏股型基金向管理费率、托管费率均较低的债基、货基、理财基金几个较低风险品种转移的趋势，基金公司的管理费收入不断下滑。
数据显示，尽管基金产品数激增，但基金公司的管理费收入却从2010年的296.00亿元，下滑至2012年的259.04亿元，跌幅高达12.48%。而且基金公司之间的管理费收入相差更达百倍以上。
在这样的背景下，无论大小基金管理公司，都担心被瞬息万变的时代潮流所抛弃，大的公司担心被超越，小的公司则担心被兼并或者被注销。除了同业竞争激烈，还要面对银行、券商等方面挑战，81家基金公司应如何面对“大资管”时代的生存压力呢？
“鼓励资产管理行业收购和并购。”今年上半年，中国证券投资基金协会（下称“中基会”）参加了英国另类投资管理协会在英国伦敦召开的2013年全球政策与监管年会，并对英国资产管理行业进行了考察，考察报告中，提出了这样一个建议和想法。
考察报告指出：“从海外经验看，另类投资机构多为精品式运作，传统公募起家的资产管理公司开展PE、对冲基金、房地产投资等另类业务多通过收购兼并的方式来开展。建议研究允许国内公募基金公司通过并购与兼并的方式涉足私募股权、对冲基金等另类投资业务。”
考察厂家：河北科力空调工程有限公司
考察地点：河北省枣强县富强北路167号
参加人员：潘工 聂瑞生（建设单位） 陈志国（北区监理）
公司以“冀峰”商标注册，主要产品有：
空调系列产品：FP系列风机盘管、ZK系列空调机组、FK系列铝合金风口、FHF系列防火调节阀、HYF系 、
排烟风机，消声器、冷却塔等：
工业搪瓷制品：SMC水箱、不锈钢水箱、搪瓷水箱、镀锌钢板水箱等。
管道、罐系列产品：管道、罐、大口径PVC、PE管道、瓦斯管道等：
消毒剂系列产品：一元化粉状二氧化氯消毒剂、中央空调清洗剂、油井解堵剂、灭藻剂、脱色除臭剂等：
新材料系列产品：防眩板、护栏、护网、污水厂用转碟曝气机、拉挤型材、格栅、填料、采光板及各种玻璃钢制品等30个系列、280多种规格，产品覆盖全国各省市。
首先去的是通风管道加工基地，查看风管加工情况，加工区正在加工通风管道，原材料为热镀锌板，经检查为？0.75mm，外表镀锌层光亮，没有氧化脱层现象，板材平整。管道法兰平整，风道规矩。车间各种设备正在运行，有折边机、咬口机、数字折方机、等离子切割机等。加工完的通风管道标准，工艺先进。然后去可库房查看人防专用通风设备，有防爆波阀和除湿机，过滤器和人防两用风机，库房宽大平整，设备码放整齐。
最后去玻璃钢水箱生产基地考察，首先查阅厂家资质原件，经查阅核实资质齐全有效。然后去车间实地考察生产情况，车间内各种设备在运行，设备齐全、先进。水箱的玻璃钢板块尺寸一致，孔距一致，韧性大，板材码放整齐。
对该公司考察分影像资料介绍、查看生产现场和参观材料库、成品库。总体感觉原材料存充足、生产工艺先进、质量达到国家标准，使用该公司产品应放心，质量有保证。
参加人员（签字）：
建设单位：***
监理单位：***
设备考察报告范文（二）
一、美国物业管理的现状
美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。
美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。
2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）；ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）；AMO，注册物业公司（Accredited Management rganization）。还有一种过度性的叫CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。
3、成为CPM的职业要求
申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。
申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。
IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。
CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。
管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。
道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。
正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。
其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。
其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。
4、美国物业管理队伍的基本情况
全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：
专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。
注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
5、美国物业管理的内容
（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。
（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。
（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。
二、美国高层楼宇设备管理的特点
2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。
3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。
三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示
1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。
「关键词典当，融资，监管，立法
引言
在我国，典当作为一种辅的融资手段已成为银行业务有效和必要的补充，也为中小提供了一种融资新渠道。另一方面它作为业中的边缘行业，又很容易被忽略。在其发展初期出现失控，过滥现象，高息揽储、高利贷等违法行为时有发生；在这种情况下，国家加强了监管，但由于法律监管过严和立法中存在的一些问题，又严重限制了它的进一步发展。
一、典当法律关系的实质分析
传统所称的典当，实际上是指“当”，是一种设定质权的行为，称为营业质，不同于一般的质权和典权。2001年新的《典当行管理办法》出台后，典当行管理办法第三条规定：本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。由此可见我国现在的典当行是以实物占有转移的形式为企业和个人提供质押或抵押贷款的特殊金融企业。其典当业务，简单来讲，是一种以质押为条件的货币借贷，因为增加了房地产典当业务，又多一层抵押贷款关系。可见，现今的典当已经沦为一种质押贷款，丧失了传统的营业质的特征。
二、典当的融资功能
近几年，由于银行资本存在的风险机率的日益加大和金融危机的触角不断延伸，使世界各国的典当融资业务进一步兴旺起来。典当为一种非主流融资渠道，与银行相比，主要有以下特点：
1.其融资对象主要是中小企业和个人。主要是为了满足他们的急需，是他们颇有保证的资金来源。中、小企业改革、改制资本有限，实力不足，从商业银行申请借贷极为不易。但为生存计，这些中、小企业又必须使资本加快周转，从而增强改革、改制的信心。因而，一旦资金出现缺口，他们就可以求助于典当。在欧美国家和我国地区，往往会有这种情形，中、小企业于春季典当冬季之剩余货物，将当款用于置办夏季货物；再于秋季典当夏季之剩余货物，将当款用于置办冬季货物。一年四季，押新赎旧，循环往复，维待生计。若中、小企业急需调整产品结构或生产能力，也可求助于典当行，办理大宗物资和生产设备的质押业务。（石光华：《从多棱角看典当业务》，载《上海商业》2002年第1期。）
2.较之银行更方便快捷，而且能省去人情之苦。对放款对象毫不挑剔，不凭亲疏远近、也不论与当户的行政干系来决定当本、利息，而是根据当物的成色高低、价值大小来展开业务。这就使所有当户深感便利。，我国商业银行大多采用信用放贷、多不贷于个人。即便是消费信贷，质物要求也非常人所能达到，不贷小额。至于中、小银行，其慑于风险，放款对象大都固定，认人认门。而典当行对此一般都能做到随来随当，这相对于商业银行信用贷款的严格的审贷流程要宽松得多。（石光华：《从多棱角看典当业务》，载《上海商业》2002年第1期。）就拿房屋典当业务来讲，和银行相比，房屋典当中间环节少，放款速度快，很适宜用于居民应急典当。按照规定，业主只需将产权证和身份证等相关证件提供给典当行，并和典当行一起在当地的房产管理部门办理房产评估和抵押登记，签订典当协议后，就可以拿到当金了，典当款项的用途不受限制。而银行的抵押贷款只能用于一定范围内，银行对此要予以监督，用途不当或挪作它用，银行有权收回进行信贷制裁。同时，到银行办理房屋抵押贷款的程序较复杂，比如申请、审批、对贷款人作细致的信用评估等（王亚妮：《典当新话-老行变成投资新宠》，载新华网2003-10-29.）
3.典当行的另一大特点就是安全性高，从商业来考察，这一特点应该是其最大经营特点。典当业不仅能成功规避金融风险，而且也是安全性较高的、特殊的融资机构。因其采取抵押放款，信用风险可以得到一定的预防和抑制；同时，又因其资本来源并非储户，所以也不怕挤兑风潮，融资安全得到了比较充分的保障。（石光华：《从多棱角看典当业务》，载《上海商业》2002年第1期。）
三、我国典当融资所面临的法律问题
（一） 典当行的立法体系和监管体制不够完善。
典当行发展初期没有进行行业立法，各部门职责不明确，监管不力。1996年，人民银行《典当行管理暂行办法》，形成以人民银行为主，公安、工商为辅的监管体制。但由于出台仓促，《暂行办法》与典当行业的发展还有不少不相适应的问题。2001年，典当行监管职责移交国家经贸委，后者制定并颁布了《典当行管理办法》（以下简称“办法”），与前者相比“办法”有了新的突破：减少了审批环节；降低了注册资本，取消了股本限制；扩大了经营范围，明确规定可以经营财产权利和房地产典当业务；可以从银行贷款，允许负债经营；可以设立分支机构等。（侯云春：《贯彻 促进典当业健康发展-在全国典当工作会议上的讲话》，载《经贸导刊》2001年第18期。）
但仍存在很多问题，一是由于没有制定完整严格的担保法规，加之民间传统上也是质典不分，从而导致概念模糊不清。“办法”把典当定性为临时性质的质押贷款，将质押贷款与典当等同，这不能不说是一大缺陷。因为作为一种金融制度，它与质押贷款本来就有同等功能。而将其定位为质押贷款，既是制度的功能重叠和浪费，又扭曲了典当的固有价值，将用益物权与价值物权混同。（王勇：《典当行的法律特征和法律环境》，载《天府新论》1999年第2期。）
二是由于缺乏一些相关的实施细则和配套规定，致使有些“办法”规定的业务成为空中楼阁，没有得到很好的具体实施。比如根据国家对于办理房地产抵押的程序规定，房屋抵押权转让必须向当地房屋管理部门办理房屋他项权证登记手续，而国家建设部没有明确规定可向典当行提供此项服务（罗欣贤、何五星：《关于加快广州典当业发展的探讨》，载《探求》2004年第3期。）。而且“房产典当”死当后，房管部门只办理房产的买卖、继承和赠予的过户手续，典当关系不能据以移转房产所有权。“车辆”的典当也是如此。车管所只办理车辆买卖、赠与与调拨关系的过户手续，使典当关系因无法律规定而无法真正成立（陈开欣著：《典当知识入门》，中国政法大学出版社1993年版。）。
三是除了由经贸委履行主要监管职责外，还要由公安机关按特殊行业进行管理。多重管理必然造成多重审批，不可避免地将会出现管理矛盾。
四是未建立统一的典当行财会制度和考核评价指标体系，监管部门难于掌握典当行的真实情况。这会监管工作的性和有效性。另外，典当行业管理的政府主管部门（执法主体）的执法和行政处罚行为缺乏与《典当行管理办法》配套的相关政策性规定，难以会同公安、工商等部门实现共同执法（邱宗跃：《广西典当业存在的问题与对策》，载《广西经贸》2003年第6期。）
五是典当业协会未起到其应有的作用。在美国全国有典当行业联合会，各州、地区有典当行业协会对典当活动自我约束。目前我国现有的全国性的典当协会仅为旧货协会下面的二级协会，其权威性和会员参与程度均有限，没有真正起到联合、规范、协调全国典当行业的作用。地方性典当协会虽然成立了一些，但由于缺乏统一的管理和指导对典当行自律作用也十分有限。同时由于典当行业协会力量不足，本应由典当协会承担的职能却由政府部门承担了。（谢丽：《外国典当考察报告》，载《中国经贸导刊》2003年第3期。）
六是中央与地方立法相矛盾。 比如尽管2001年下半年国家经贸委出台了《典当行管理办法》，允许房地产典当，可日益增长的房地产抵押业务在许多省市中却没有有效开展。如《广东省典当管理条例》并不允许房地产典当，加之广东省人大常委会于2003年2月才正式废止了《广东省典当管理条例》，使房地产典当这一业务一直没有得以开展。
（二） 市场准入过严。
“办法”对典当行规定了严格的设立条件和审批程序，监管部门还有意限制典当行的数量和规模。第四十五条规定：国家经济贸易委员会依据“统筹规划，合理布局，适度竞争，规范经营”的原则，对各省、自治区、直辖市及计划单列市的典当行数量及布局进行调控。而且在其设立条件中规定的符合国家对典当行合理布局，统筹规划的要求，这一条件无法量化，有强烈的主观色彩，仅凭管理机构的主观意志，它觉得符合就符合，并没有一个具体的标准，也为腐败埋下了隐患。
一、美国物业管理的现状
美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。 美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计、预算、规划
条例、规定、
道德规范和纪律
道德规范问题听证和纪律委员会
执行委员会
公共住房道德规范和执行委员会
地方分部活动部：
职责：分部活动
arm部：
职责：arm服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
各地联邦住房联
公平住房和平等机会
联邦立法
州和市政事务
服务部：
职责：全国物业经理咨询
物业经理计算机和技术
收/支分
风险管
联络部：
职责：物业管理杂志社
营销/公共关系
出版
会员注册部
职责：amo
amo资历评估分会
amo保险分会
cpm会员标准
高级cpm会员标准
管理计划
会员发展、少数民族
教育培训部：
职责：成人教育
cpm会员资格培训
教育政策
师资
课程内容委员会
2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理（certified property manager）；arm，注册住房经理（accredited residential manager）；amo，注册物业公司（accredited management rganization）。还有一种过度性的叫cpm candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。
3、成为cpm的职业要求
申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。
申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。
irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。
cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。
管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。
道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。 正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。
其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。irem承认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。
其他要求：经irem地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守cpm的职责道德规范；经irem理事会批准。
4、美国物业管理队伍的基本情况
全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点： 专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。
注重经营的综合服务：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
5、美国物业管理的内容 （2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。
（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。
（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。
二、美国高层楼宇设备管理的特点 2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 wilshire boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。
3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。
三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示
1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。
