时间：2023-01-13 05:52:38
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一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘来源于/源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
做好一个完整的工作计划，才能使工作更加有效的快速完成。工作计划是我们完成工作任务的重要保障。下面是小编为大家整理的2021中介个人工作计划范文的内容，希望能够帮助大家，欢迎阅读！
中介个人工作计划范文1
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，还有201-奥运会带来的无限商机，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化！
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。
三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。以上，是我对201-年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望201-年，我会更加
努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求的客户，争取的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接201-年新的挑战。
中介个人工作计划范文2
一、加强自身业务能力训练。在20--年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20--年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20--年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20--年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20--年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20--年的房。产销售工作重点是---公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20--年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
中介个人工作计划范文3
20--年对我们来讲是极其不平凡的一年，在这一年中，公司经历了由产生、发展、到不断壮大的过程，我们大家共同努力、精诚团结、互助共赢，为大量的客户找到了他们满意的新家，在服务社会的同时，也成就了自己，实现了自我价值。而我也非常荣幸的在这不平凡的年份里加入到了我们不平凡的新天地大家庭，开启了我工作和生活的崭新篇章。
回首这一年，如梦如幻，无限感慨。我从没想过我这一生还会从事这样一份工作，更没有想过，我，这样一个没有学历、没有背景，没有钱的“三无人员”，也可以取得这样高的收入，我常跟同事朋友谈起，“前半辈子真是白活了，新生活才刚刚开始！”我之所以会取得这些成绩，首先我要感恩，非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，非常感谢公司领导、同事对我的关心帮助，正是因为有了你们，才使我由一个对房产中介什么都不懂的门外汉，迅速的成长为一个合格的房产经纪人，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢。
完成房地产投资23.29亿元，占年计划44.71%，同比下降29.34%，其中完成商品房住宅投资20.96亿元，同比下降24%。商品房开工103.99万平方米，同比下降11%，其中商品住宅开工面积97.5万平方米。商品房竣工64万平方米。新建商品房上市面积66.67万平方米，同比增长1.43%；其中商品住宅59.57万平方米，同比下降0.4%。
新建商品房销售51万平方米，同比下降5.7%；其中商品住宅销售47.8万平方米，同比下降9.17%；成交4256套，同比下降36.52%。商品住宅销售均价4412元/平方米，同比下降4.1%。二手房成交19.88万平方米，同比下降26.45%;成交1464套，同比下降28.1%。
二、主要工作开展情况
1、房地产开发市场发展有序。开展房地产市场秩序专项检查和房地产行业非法集资风险排查工作，处理违规集资企业1家，下发整改通知书1份，制止有集资准备的企业3家，约谈经营行为不规范的企业负责人及工作人员6名。
2、住房保障工作扎实推进。完成1480套保障房建设及新增补贴20户任务。其中325套公共租赁住房任务，已落实5个项目449套，项目落实率138%，开工率100%；250套限价商品房任务，已落实283套，开工33套，项目落实率113%，开工率13%；667(套)户城市棚户区改造任务，已落实3个项目676套(户)，项目落实率102%，开工率100%；238套工矿棚户区改造项目任务，已落实238套，项目落实率100%，开工率100%。全年各类保障项目竣工842套（含结转），超任务5.25%。完成分配入住任务500套。完成新增补贴任务20户。
3、物业管理工作力度加强。与住建、规划、城管、街办等单位对住宅小区规划执行情况进行了检查，提出了整改意见。进行前期物业招标3家。指导成立业主委员会3家。加强物业公司的管理，积极协调业主与物业管理公司之间的矛盾纠纷，处理业主投诉30多起，为促进物业管理进一步走向规范发挥了积极作用。
4、住房公积金管理规范。严格执行公积金缴交上下限政策。继续以非公企业扩面为拓点，建立健全催建催缴机制。严格限高保低确保公平。简化规范贷款程序，加大放贷力度。全年实现住房公积金归集额1.85亿元。发展18家缴交单位，新增人数378人。支取公积金9000万。发放公积金住房贷款1亿元，贷款逾期率低于0.11‰。全年实现利差收入1550万元。
5、房屋征收工作稳步开展。启动平湖绿岛、三峡矿业、半岛城邦等3个项目，涉及住户287户2.5万㎡。其中平湖绿岛、半岛城邦项目已下发征收决定。神仙湾公园、三峡中专等项目的煞尾工作基本完成。处理了林木种苗站、东湖明珠等拆迁项目的遗留问题。完善制度建设，提请区政府出台了《区国有土地上房屋征收补偿资金筹集和使用管理暂行办法》。全年未发生拆除安全事故。
6、产权交易管理不断完善。进一步加强产权产籍档案规范管理，利用市局产权平台做好以图管房的基础工作。完成和市局商品房和二手房网签的对接。优化房屋登记表格、办证申请材料，全面进行网上审批。做好集体土地上房屋登记宣传工作。全年共办理各类房地产登记业务8252宗，登记面积355万平方米。
7、安全鉴定白蚁防治有序开展。白蚁预防面积24万平方米，灭治面积0.7万平方米。购置白蚁防治专用工程车，用机械化作业取代人工作业。引进具有全国领先水平的上海艾氏白蚁监测诱杀系统。申报的《区白蚁综合治理与防治》项目通过审批，对坝区三镇30个村白蚁危害情况的摸底调查，免费灭治白蚁户数115户。出具房屋安全鉴定报告38份，鉴定面积4.2万平方米。参与《樟村坪涉矿矛盾调处细则》起草工作。
8、抓好党建和党风廉政建设工作。认真抓好、民主生活会、民主评议党员和党风廉政建设等制度的落实。以廉政准则为镜子，严格要求干部党员规范从政行为。深入开展党的群众路线教育实践活动，做到两手抓、两不误、两促进。
9、抓好安全生产、社会综合治理、计划生育、与维稳、联系村、工会、文明创建、满意机关创建等各项工作。做到量化指标，责任到人，落实到位。强化安全检查，全年无安全事故发生；筹集资金15万元为联系村修路、开展采茶、采桔惠农活动；无计划外生育；开展文明创建、满意机关创建活动，狠抓治庸问责工作；及时处理投诉，全年处理各类投诉245件。
三、存在的问题
一是房地产市场进入调整期，房地产开发市场形势较为严峻，维护市场稳定及社会稳定压力增大；二是物业管理、中介的管理指导需要加强；三是服务效能还有待进一步提高。
四、2015年工作计划
（一）主要工作指标
1、全年开工建设3209套保障房，基本建成（含结转）1925套，竣工分配入住900套。
2、完成房地产固定资产投资30亿元。
3、归集住房公积金2亿元，发放公积金贷款1亿元，贷款逾期率低于0.08‰，提取保障房建设资金1200万元。
（二）重点工作
1、强化开发监管，规范交易市场秩序。一是进一步规范开发行为，严格执行商品房预售资金监管等制度。二是加强市场引导，研究解决当前开发市场存在的突出问题，维护消费者合法权益。三是继续开展房地产市场整顿，坚持市场巡查，加大违规行为查处力度。四是强化房产中介市场监管。开展房地产中介市场专项检查，规范房产中介机构运作。实现二手房网上签约和资金监管。
2、强化民生观念，推动住房保障工作。一是坚持政府主导、社会参与的保障房供应体系，强化保障房质量管理。二是提升保障房建设水平。在政府投资保障房小区进行数字视频监控系统试点。三是保障房分配坚持公开、公平、公正原则，严格核定候选人资格，确保保障房分配阳光操作。四是完成保障性住房信息化系统建设，实现住房保障全过程的信息化、网络化、动态化管理。
3、强化安全意识，确保安全无事故。一是加强专项资金管理。进一步健全完善风险防范控制机制，确保住房公积金、公共维修资金、商品房预售资金等专项资金安全运行、保值增值。继续扩大公积金制度覆盖面，进一步完善公共维修资金的管理体制，严格按文件规定加强商品房预售资金监管。确保资金发挥更大的作用。二是加强安全生产管理。在全行业深入宣传新安全法，加大隐患排查力度，强化日常监管，确保全年无事故发生。
4、强化物业管理，促进服务质量上水平。一是进一步规范物业前期招投标、物业承接查验等工作流程。二是积极培育物业服务品牌。深入开展“假如我是业主”活动，开展“我为业主管好家”“我们一起算笔账”等活动，抓好示范小区创建工作。三是加大培训力度，提高从业人员素质，组织2-3期培训工作。四是健全住宅小区管理和服务机制，充分发挥行业主管部门指导监督和管理作用。
5、强化信息建设，打造数字房管。对住房保障、房屋登记、交易、公积金管理、维修资金管理、测绘等工作实行数字化管理，实现房产管理各部门内部信息资源共享，建立房管信息中心，将网络技术与房地产市场管理紧密结合，建立起覆盖行政区域的房产市场数字化网络监管系统。
6、强化行业自律，提高抗风险能力。充分发挥房地产业协会的作用，促进行业发展，增强企业实力，提高行业抗风险能力。一是完善行业管理的各项规章制度，加强企业自律；二是积极开展服务。主动为企业发展提供更优质的服务，帮助企业解困。三是加强企业间交流合作。组织企业到外地学习先进经验，树立发展信心。四是加强市场监管。加快行业诚信体系建设，建立企业诚信档案。
2011年上半年房产管理工作回顾
一、房地产业发展基本情况
商品房新增供应量小幅增长。1-5月，我市新建商品房批准预售面积288.81万平方米，同比增长9.58%。其中，新建住房267.72万平方米,同比增长15.49%。总体市场新增供应充足，供求关系缓和。
新建商品房成交量稳步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增长14.55%。各月的销售量分别为68.65、27.66、46.71、60.27、63.55万平方米，商品房成交保持稳定增长态势。
新建商品房成交价格平稳增长。随着中央调控政策的进一步贯彻落实，房价过快增长势头在一定程度上得到遏制，保持在较为稳定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均价为5630元/平方米，与去年下半年相比增长7.81%。其中，新建住宅均价为5463元/平方米，与去年下半年相比增长8.43%。
二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面积76.95万平方米，同比下降5.52%；成交套数6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面积63.63万平方米，同比下降0.62%；成交套数5626套，同比基本持平。
二、主要工作及成效
（一）完善服务，产权产籍管理工作迈上了新台阶
以创建“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”为契机，不断完善服务，强化管理，窗口建设水平进一步提升。交易中心获得市级“巾帼文明岗”荣誉称号。
改善服务环境。加强部门间协同合作，对房产交易大厅进行了合理设置和调整，为税务部门进驻开辟了专门场所，同时与税务部门实行联网，极大地方便了群众办理相关业务。
创新服务方式。进一步改进业务流程，将原来的三级审批改为二级审批。对部分业务实行快速办理，外地前来办事的群众，可凭回程飞机票、火车票时间，申请加急办理，1-5月，快速办理房屋交易办证及抵押登记3000宗。开设了延时服务和节假日预约服务，为行动不便的特殊群体提供电话预约，免费上门服务，1-5月，共办理此类业务10宗，收到群众感谢信5封。
强化服务质量。完成了以来积压的60000份房产档案的电脑录入工作，完成了23979份房产档案的基础整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房产档案基础信息的录入工作，方便了群众查询，提高了服务质量。
1-5月，共办发各类权证39040份，面积942万平方米，其中《房地产权证》21042份，面积297万平方米，《他项权证》6569份，面积268万平方米，商品房预告登记11134份，面积163万平方米，房产测绘5206宗，面积490万平方米，房产档案查询30118宗，接受产权档案17900份，电脑录入档案63688份，协助法院查封、解封共1100宗。
（二）强化监管，房地产市场秩序进一步规范
按照市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，结合房管部门职能，积极采取措施，强化市场监管，全力推动房地产市场朝规范化方向发展。
1．加强新建商品住房预销售管理
一是全面加强商品房预售资金监管。认真履行商品房预售款监管职责，会同市金融工作局、市银监局召集在惠的18家商业银行召开了商品房预售资金监管工作会议。按照会议精神迅速向各商业银行和房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，对商品房预售款的缴存、使用作了进一步细化。分5批次组织9家商业银行、100多家开发企业召开座谈会，对《通知》逐条进行讲解，就具体的实施细节进行了深入沟通。4月1日起全面组织实施，目前监管工作已步入常态化阶段。有效地确保了新建商品房预售款用于后续工程建设。1-5月，共核拨商品房预售款用款580宗。
二是积极配合物价部门做好新建商品房销售明码标价工作。向各房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预销售管理和规范使用<二书>的通知》，要求房地产开发企业取得商品房预售许可证或商品房现售备案证明书后，先到物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，再凭经物价部门批准确认后的商品房销售价格表到我局申请，将价格信息导入该项目楼盘表相对应的房屋信息中去。有效规范了商品房销售价格行为，切实建立和维护了公正、公开、透明的市场价格秩序。
三是健全项目备案管理。改变以往作法，要求开发企业必须于申请预售前一个月进行项目备案，为销售、监管、监督收集前期情况，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜渐。严格按规定从严从细审核商品房预销售备案资料，观察现场，把握政策，不符合条件不发证，手续不齐不发证。进一步建立和完善了商品房预销售管理系统，目前开发企业成功注册并纳入网上预售系统管理
的增至220家。1-5月，共办理房产项目备案64宗；核发商品房预售许可证65宗，发证面积133万平方米；核发现房备案证8宗；受理商品房预售许可证延期140多宗。
四是加大法律法规宣传和市场检查力度。今年开始要求开发企业在开盘前对销售人员进行培训，学习相关法律法规以及具体的交易操作知识，防范虚假信息、违规乱收费等行为发生。并加大现场巡查和违规处罚力度，每周增加半天时间进行楼盘巡查，了解工程进度和销售状况，发现问题及时纠正，对违规情况依法进行处罚。
2．加强二手房交易管理
一是建立了二手房交易评估报告价格管理体系。与市地税局、市房产中介协会制定了评估报告价格备案管理系统。运用信息传输和管理软件对各房地产评估机构实施网点式分布管理。具体由主管单位根据市场情况设立出惠城区范围内各住宅商业片区的二手房价格下限，评估机构不可超出价格下限出具评估报告，同时结合原有的评估报告备案办法再次加强了评估报告备案管理。有效预防了二手房交易中虚报漏报等违法违规行为的发生，切实维护了市民的合法权益。
二是做好二手房交易资金资金监管。进一步优化二手房交易资金监管工作流程，基本上做到了程序规范，便捷高效，管理科学，工作窗口得到了社会的高度认可，资金监管已成为二手房交易中不可缺少的重要环节。今年1-5月，我市交易结算资金监管帐户累计现金流1.17亿元，促成交易281单。至此，中介协会共监管现金流计6.80亿元,促成交易2150单，有力地保障了二手房交易安全运作。
3．加强中介市场管理
坚持做好中介机构备案管理。加大中介机构年检审查力度，今年4、5月份完成了惠城区、仲恺高新区范围内220家房地产中介服务机构及专业人员条件检查，将初步检查结果在中介协会网站予以公示。对于不符合规定的单位要求限期整改，最终结果将于6月份通过媒体公示。积极推进中介行业诚信建设。开展十佳诚信中介企业评选活动，树立行业诚信榜样，增强行业自律意识；建立诚信档案制度，将违约行为及处理情况记入中介机构或从业人员诚信档案，及时通报信用情况。认真贯彻落实年初新出台的《房地产经纪管理办法》，向各中介机构印发了《关于贯彻落实〈房地产经纪管理办法〉的通知》，要求全面学习，及时总结，严格落实，并将学习实施情况与年检挂钩，有效促进了房地产经纪行业规范发展和人员素质的提高。
4．加强房屋租赁市场管理
继续做好房屋租赁登记备案管理工作，各房管所结合辖区房屋租赁实际，大力宣传，积极走访辖区办事处和居委会，争取支持配合，全面摸底调查，耐心做好咨询工作，认真做好登记备案办理、资料装订、归档等工作，取得明显成效。1-5月，共完成房屋租赁登记备案787套，面积152万平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目标任务。
5．健全房地产市场监测机制
在去年工作的基础上，进一步完善“城房指数”数据的采集、筛选、校核等工作。“城房指数”技术成果今年3月得到住建部城房指数工作技术支持单位（中国房地产估价师与房地产经纪人学会、清华大学房地产研究所）的认可并通过验收。目前，城房指数”已进入常态运行阶段，能够全面、科学地反映房价走势，为引导市民理性消费和投资提供了依据。
（三）规范发展，物业管理水平全面提升
以迎接全国文明城市复检工作为契机，改进管理手段，强化市场监管，增强行业自律，切实促进了社区和谐与社会稳定。
物业管理信息化水平大幅提升。开发住宅专项维修资金管理信息系统，对维修资金的归集、使用、利息结余等进行科学规范管理；开发“物业家园”数字物业服务信息系统，物业服务企业可通过系统办理前期物业登记、业主大会产生业主委员会首次备案申请、异域资质备案申请、物业资质申请注册等各项业务，业主可通过系统中的投诉平台提出投诉和建议，真正搭建起物业管理部门、物业服务企业和业主交流沟通的平台。
住宅专项维修资金归集工作扎实推进。1-5月，共归集维修资金7760万元。截止目前，我市归集的维修资金累计已达10.57亿元。联合市财政局印发了《全面开展住宅专项维修资金清理和追缴的通知》，采取业务联动制约等措施，不断加大维修资金追缴力度，1-5月，共追回开发商挪用专项维修资金457万元。
物业管理市场监管工作全面推进。对全市338家物业服务企业进行了资质年检、核准定级、资质变更和登记备案。对年检抽考考评不合格的8家物业服务企业进行了责令整改。对全市多个重点住宅小区的物业管理情况进行了检查和整治。召开了外来驻惠物业服务企业座谈会，切实规范了物业服务行为。
业主大会成立指导工作依法进行。利用各种不同时机、场合向业主和城区各街道办事处发放《业主大会和业主委员会指导规则》等法规条例1000余份。对11个住宅小区业主大会的成立工作进行跟踪指导和协调，依法依规处理筹备工作中遇到的矛盾和纠纷。1-5月，共有6个住宅小区依法召开了首次业主大会会议选举了业主委员会，并完成了在我局的备案登记工作。
物业承接查验行为有效规范。不断加大对住建部《物业承接查验办法》的宣传培训力度。严格实行物业承接查验备案管理，督促物业建设单位、物业服务企业按照《物业承接查验办法》的规定履行承接查验义务，及时处理业主对物业建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉，全力维护好物业建设单位、物业服务企业和业主的合法权益。
迎接全国文明城市复检工作有序开展。制定了工作方案，成立了专门的工作小组，完成了待审档案材料的汇总、分类、造册和填报工作，认真做好复检实地考察点的推选工作，完成了各住宅小区的简易平面图的绘制和其他辅材料的制作。
（四）关注民生，住房保障相关工作取得新进展
针对部分住房保障工作职能移交后，住房基金和住房补贴管理以及保障性住房后续管理仍由我局负责的实际，积极调整工作思路，不断探索，认真总结，各项工作均取得新的进展。
住房基金管理工作严格按程序进行。规范了住房基金审批支取流程，保证专款专用。截止5月底，市直住房基金存款余额2.19亿元。1-5月，审批支取住房基金84.55万元，主要用于单位改制、退市和维修职工宿舍共用部分。
住房补贴管理工作更加规范高效。建立了住房补贴管理信息系统，对发放住房补贴来的纸质档案进行了整理，全部输入电脑，实行信息化管理。1-5月，共归集个人住房补贴资金17674人次，金额1058万元。审批支取个人住房补贴资金1373人次，金额1061万元。
住房保障相关工作扎实开展。一是完成了住房保障信息系统培训。专门聘请省住房信息专家，为各县（区）住房保障部门相关人员进行信息系统培训，强化了运用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后续管理的准备工作。加强调研和协调，起草了《惠州市区保障性住房交接和后期管理规定》，保证保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分发挥保障性住房的社会保障职能。
相关历史遗留问题的解决有较大进展。惠州市安居工程有限公司退市工作取得了突破性进展，在清产核资的基础上，对公司作清盘处理，公司人员按劳动法规定做好了补偿安置，其他工作正在抓紧处理中。对惠泽南苑、南山花园遗留问题进行了全面核查，逐一列出存在问题，研究解决办法，具体工作正按计划有序进行。
（五）创新机制，直管公房管理展现新面貌
租赁管理更加规范。经过认真研究，反复修改，制定出了完整的直管公房租赁合同，已开始在网上下载签订。进一步完善了直管公房租赁审批程序，层层把关，确保符合住房保障条件的住房困难家庭租住直管公房。坚持实行直管公房租赁审查制度，坚决遏制转租转借等行为。1-5月，共收缴房租240多万元，完成公房租赁更名78户，租金减免审批7户。另外，为12户经济适用房、廉租房的公房住户办理了清退手续。
安全管理更加科学。负责公房管理的房管所对公房安全及其他突发事件的防范与处置意识进一步增强，积极采取措施加强安全管理。桥西房管所制定了《惠州市房产管理局桥西房管所安全管理制度》，对公房维修施工安全管理、公房日常安全管理进行了明确规范。桥东房管所完成了惠新东一栋楼梯改造，保障了公房住户的生命财产安全，得到了群众的好评。1-5月，共完成公房维修129宗，维修房屋面积13496平方米，使用金额37.4万元。
非住宅公房市场化招租工作扎实推进。组织有关房管所对非住宅用房承租情况做了比较详细的调查，主要对房屋情况、承租人、经营单位、房屋用途、经营项目、市场租金等方面进行核查。研究制定了《惠州市直管非住宅公房市场化招租提租工作实施方案》，报政府批准后全面实施。
（六）注重协调发展，房产信息化建设取得新突破
按照《惠州市国民经济和社会信息化第十二个五年规划》的要求，进一步加大信息技术引进力度，不断完善数字房产系统，切实提升信息化水平。
完成了局内部电脑及网络的维护工作。做好局电脑的更新换代工作。不断充实局公众网站，通过各种渠道收集、汇总、更新网站房产信息100余条，为广大市民提供了更丰富的内容和更便捷的查询。
完成了数字房产系统的升级改造工作。按照局房产交易业务需求的变化，在系统中增加了经济适用房模块、现售商品房备案模块、档案查询及税务减免证明模块，进一步优化了工作流程，极大地方便了办事群众。1-5月，共协助税务、司法、国安等部门查询数据22次。
完成了与房管所的联网工作。租用移动光纤数据专线，顺利完成房产交易大厦与局属房管所的联网工作，保证各房管所办理业务数据安全及线路畅通，实现了互联互通，信息共享。
公房管理信息系统、住宅专项维修资金管理信息系统、数字物业服务信息系统的开发工作都在按计划有序推进中。
（七）突出住用安全，白蚁防治和房屋安全鉴定工作稳步推进
认真按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》和《惠州市城市房屋白蚁防治管理办法》等有关规定，对全市白蚁防治单位的从业人员、经营场所、设备配置、经济效益进行全面审查，严格落实好白蚁防治工程的各项监督管理工作，认真审查白蚁防治施工方案，专人专仓管理白蚁防治药物，全程跟踪管理白蚁预防工程，完善工程档案及回访复查管理工作，并发挥好白蚁防治协会的作用，加强专业培训及技术交流，调处市场中出现的矛盾和问题。同时努力抓好房屋安全鉴定工作，及时宣传房屋安全知识，耐心解答群众提问，参照现行技术规程、规范，对申请鉴定的各类房屋，进行及时、科学、合理、有效的鉴定，确保房屋住用安全。1-5月，共办理新建房屋白蚁预防工程备案67宗，落实缴存复查费用86万元，完成预防工程验收45宗。共完成房屋安全鉴定100宗，建筑面积47085平方米，同比增长16.38%，其中，a级（非危房）33宗，b级（危险点房）23宗，c级（局部危房）28宗，d级（整栋危房）16宗，鉴定费收入9.17万元。
（八）狠抓行风建设，党建工作和依法行政工作成效明显
以“党建工作创新年”和建设行政执法责任制示范市为契机，不断改进工作作风，坚持依法行政，形成了廉洁务实、严格规范的行业氛围。
1．多措并举，党建工作在创新中发展
一是精心组织中心组理论学习。拟定了《2011年惠州市房产管理局党委中心组暨党员干部理论学习计划》。坚持做到组织领导、计划安排、制度内容“三落实”，创新学习方式，以检查促学、测试考学、网络宣学，确保学习成效。
二是认真指导支部建设。督促各支部按照“六有”达标要求，狠抓硬件建设和规范化管理，通过听取汇报、查阅资料等方式，对12个在职支部“六有”达标情况进行了检查,查漏补缺，推进各支部的党建工作上台阶。5月，人民日报记者对陈江房管所支部建设情况进行了专访。
三是深入开展创先争优和换届纪律教育活动。继续开展创先争优“双示范”、“两公开两评议”、“三服务”主题实践活动，取得了阶段性成效。向党员干部发放“换届纪律明白卡”，签订承诺书”，营造了风清气正的换届环境。
四是扎实推进人事工作。完成了全局20个事业单位的岗位设置方案及人员定责定岗聘用工作。对机构设置、人员在编在岗情况与领导职数、实有人员对应情况进行了认真的核实，完成机关事业单位机构编制实名制信息管理工作。按照三类人员不同级别标准，完成工资调整工作。加大竞争性选拔干部力度，通过两推一评方式产生了一名副科级干部。
五是工会的桥梁纽带作用充分发挥。积极组织开展了迎新春联欢晚会、劳动竞赛、“五四”演讲比赛等活动，进一步增强队伍的凝聚力。按照市委的工作部署，组建了惠州市物业管理行业工会联合会，目前该组织已开始运作，在维护职工合法权益，推动行业可持续发展方面发挥了重要作用。
2．注重长效，依法行政工作在变革中稳步前进
一是机制进一步健全。根据《惠州市建设行政执法责任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三阶段的行政执法岗位责任制度、程序制度、公示制度、重大行政处罚备案制度等16项行政执法责任制度。根据《惠州市行政执法案卷评查办法》的规定，开展行政执法案卷评查工作，针对市法制局反馈的行政执法案卷存在的问题，组织人员到先进单位学习，制定相应的整改措施，完善受理、调查、听证、审批、决定、送达、监督等行政执法工作流程。严格规范行政执法文书的种类、格式及内容，明确专人负责文书制作和案卷的整理归档工作。根据《关于开展行政规范性文件专项清理工作的通知》要求，组织相关科室对2011年3月20日以前的现行有效的8件政府规范性文件及10件部门规范性文件进行清理，提出初步清理意见。1-5月，共处理行政诉讼案件2宗。其中申请撤销房产证案件1宗，申请撤销房屋抵押登记案件1宗。
二是业务进一步规范。在学习广州、江门等外省市房产管理先进经验的基础上，对交易所、交易中心、档案馆和测绘所等业务开展情况进行调研，进而提出操作性强的优化方案，各项业务的办理进一步规范。制定了《惠州市房产管理局房地产交易与权属登记案件会签、会审制度》，并于今年4月1日开始实施，1-5月，共组织会审会议2次，集体研究讨论办证疑难问题50多个，切实提高了业务办理质量。
（九）坚持和谐为民，维稳工作和扶贫工作扎实深入
围绕迎接深圳“和谐大运”和扶贫工作“三年任务两年完成”的工作目标，周密部署，全力推进，切实促进了社会和谐和农村困难家庭生活的改善。
1．维稳工作扎实有效
一是民生问题得到及时解决。以“行风热线”、“惠州市楼盘房屋物业主题日”等活动为载体，集中受理群众关心的热点、难点问题，同时进一步改进网络问政工作方式，增强互动沟通效果，极大地提高了工作效率。1-5月，共接待来访群众25批次，受理群众来信来电1700多人次，办理人大政协提案19宗，市政府网上交办事项和局长信箱案件498宗，回复率100%，派发房地产法律法规宣传资料800余份。
二是难题得到积极破解。大安泰大厦、君龙雅苑等问题楼盘的处理工作有序推进，安泰大厦主体工程已经基本完工，部分业主已经收楼，一些收尾工作正在进行当中。君龙雅苑首批19户经市仲裁委仲裁法庭裁定，根据裁定书初步确认了14户业主的产权。第二批仲裁，已与市公职律师事务所着手启动。惠泽南苑、
南山花园的收尾工作也取得较大进展。
2．扶贫开发工作扎实有效
围绕“村村有物业、户户有就业、年年有收入”的目标，出台了《大丰村贫困户种养奖励办法》,对贫困户中养殖、种植、转移劳动力等情况进行奖励，充分调动了贫困户的种养积极性。制定了大丰村贫困户慰问标准，为贫困户中因病去世、因病住院、车祸受伤5人发放了1万元的慰问金。落实大丰村贫困户奖学助学专项基金，激励和帮助困难家庭子女接受教育。至目前为止，已发放专项奖学金6400元，并帮助一户因贫困无法领出高中毕业证的贫困户支付1000元，从学校领出了毕业证。今年5月18日，组织局里的青年团员10余人到大丰村开展“青春绿万村”活动，在主要村道种植了150株绿化树，美化村容村貌。1-6月，投入大丰村资金共计17.54万元。
今年以来，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各项工作进展顺利，但还存在以下问题：
一是部分公房过于残破，且所处地段差，造成维修和出租困难。
二是由于档案馆窗口没有安装排号服务系统，导致前来办事的群众常为排序先后问题发生纠纷，不仅影响了工作质量，还给工作人员增添了压力。
三是窗口业务量日趋增多，个别人员缺乏紧迫感、责任感，难以实现限时办结的工作要求。
四是由于对房屋租赁管理认识不足，群众对房屋租赁登记备案仍保持一种怀疑、抵触、观望的态度。
五是规范性文件制定程序有待进一步完善，需严格履行部门规范性文件制定程序，报本级政府法制机构进行合法性审查后再行。
2011年下半年工作计划
下半年，我局将按照年初工作部署，积极推动我市房地产市场健康平稳发展，不断改善小区居住环境，切实提高住房保障水平，重点抓好以下九个方面的工作：
（一）全面提升业务管理水平。继续推进“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”创建工作，以此为契机，充分利用“青年文明号”、“工人先锋号”等抓手，完善工作制度，加强学习培训，规范业务办理，把各项工作做实做细，全面提升整体业务管理水平。
（二）全面提升房地产市场监管水平。加强商品房预销售管理，对预售管理的各个环节全面优化，强化预售款监管，加大巡查和整治力度，对在建楼盘做到尽早介入管理，充分了解情况。加强中介市场管理，提高行业门槛，完善准入机制；加强年检工作，提高年检标准；完善信用等级评定管理制度；发挥房地产中介行业协会双向作用，推进行业自律。加强租赁市场管理，加大相关法律法规的宣传力度，加强与街道办、居委会、物业服务企业的沟通，争取支持和配合。加强对“城房指数”结果的研究和应用，进一步健全市场信息监测机制。建立起良好的房地产市场秩序。
（三）全面提升信息化建设水平。继续抓好对现有的业务系统的升级改造；加大物业维修资金管理系统、个人住房管理系统的推进力度；加大档案数字化的推进力度，继续做好电脑扫描工作，逐步实现房产档案数字化转换；完善网站各项功能，为市民提供全方位服务；做好与地税部门数据共享，业务联网工作；做好测绘软件升级改造工作，争取下半年完成改造工作。
（四）全面提升物业管理水平。积极推动《物业承接查验办法》的贯彻实施，进一步规范前期物业管理，做好新建住宅小区物业管理用房的备案考查登记工作，加强前期物业管理档案资料管理；培养和打造一批国家、省、市优秀物业管理示范项目，提高物业服务档次。加大住宅专项维修资金监管力度，确保资金的归集、使用、利息结余等方面管理科学规范；认真配合市委、市政府做好迎接全国文明城市复检各项工作。
（五）深入推进绩效考核工作。进一步明确岗位职责，完善考评标准，细化考评内容，统一评分标准，严格落实首问责任制、服务承诺制和限时办结制等制度的执行情况，对各单位的效能建设情况进行全面的督促检查，激励干部职工尽职尽责积极工作，提高工作效能，更好地推动各项工作顺利开展。
（六）深入推进直管公房管理工作。统一对我局管理的危旧公房进行安全鉴定，提出处置意见，建立危房档案，进行动态跟踪管理，切实保障危房住户生命财产安全；有步骤地做好公房测绘和办证工作；做好公房档案清查建档工作；做好公房租赁审查工作，坚决遏制转租转借行为；加大对被拖欠房租的追缴力度；进一步完善公房管理信息系统；按照工作方案，全面开展非住宅公房市场化招租、提租工作。
（七）深入推进依法行政工作。做好我局建设行政执法示范市的各项工作，继续开展年度行政执法案卷评查工作；制定“六五”普法规划，做好“六五”普法宣传和实施工作，开展“幸福惠州·法治同行”法制主题宣传教育系列活动；加强行政复议、行政应诉工作，结合具体案情做好案例分析，为我局房产业务提供法律建议，推进我局依法行政工作的顺利进行。加快业务规范制度事项改革步伐，建立健全各种规章制度并督促贯彻落实。
一、进一步明确指导思想
以中国特色社会主义理论体系为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“创建人民满意城区、建设平安和谐模范城区”的目标，加大创建力度，提升服务水平，创新健全“平安物业”建设的长效机制，提高防范意识，明确防范责任，落实防范措施，提高应急处置能力，努力为人民群众安居乐业和经济社会发展营造和谐稳定的社会环境。
二、进一步明确创建标准
（一）制度健全，措施落实。明确专人、专门机构负责“平安物业”创建工作，制定创建工作计划和实施方案，建立健全各项工作制度。依照“人防、物防、技防相结合”的原则，落实安全保卫机构、制定安全保卫制度，建设并完善安全防范设施。按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，认真履行职责，提高服务管理的效率和质量。
（二）环境整洁，安全有序。物业服务区域环境整洁，车辆停放有序，设备、设施运转正常，房屋外观完好，物业服务区域内公共场所无乱堆乱放乱种、违章搭建、违规装修、违规饲养动物等行为。
（三）管理规范，服务周到。物业工作人员着装统一，挂牌服务，文明礼貌；公开收费项目、收费标准、办事制度；报修及时（水电小修不过夜）；保安、保洁、绿化服务到位。
（四）处理及时，业主满意。物业服务有高效的投诉回访处理机制，对业主的投诉能及时受理，及时处理，及时办结，及时回复，群众满意率达85%以上。
三、进一步明确职责分工
（一）区政府办：负责协调、督促全区各级各部门单位积极参与“平安物业”建设工作；对街道上报的物业管理矛盾纠纷及业主投诉《督办件申请表》进行交办和督办；牵头调处需要区政府出面协调解决的重大物业矛盾纠纷及业主投诉。
（二）区委宣传部：负责“平安物业”创建活动的宣传报道工作，正面引导业主和物业服务企业积极参与“平安物业”建设活动，切实增强业主的消费意识和物业服务企业的服务意识。
（三）区综治办：负责将“平安物业”建设工作纳入综治目标管理考核，重点考核相关职能部门、相关单位、物业服务企业化解处置物业管理矛盾纠纷及业主投诉的情况，对不履行职责导致发生影响社会稳定、造成严重后果事件的，对相关责任单位予以“黄牌警告”或“一票否决”；协调、指导、督促相关职能部门、单位、物业服务企业及时化解处置物业管理矛盾纠纷及业主投诉，落实物业小区人防、物防、技防措施，加强安全防范。
（四）区维稳办：组织对物业管理类不稳定问题进行排查，密切关注、搜集、研究判断相关情报信息；协调、调度各职能部门、相关单位及时化解处置涉及重大物业管理不稳定因素，并责成相关部门做好相关后续工作。
（五）区局：认真接待人对有关物业管理类的上访，积极疏导群众的情绪，维护好群众的合法权益，及时向责任部门转办。
（六）区发改局（物价局）：负责制定前期物业服务收费指导标准；对物业管理活动中的各项收费进行监督和管理；受理有关物业管理收费问题的咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
（七）区教育局：协调处理新建小区楼盘教育基础设施配套、业主子女入托、入学的矛盾纠纷和业主投诉。
（八）区城乡建设局：牵头负责“平安物业”建设活动的开展。对在建项目施工过程中的质量进行监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；负责房屋装饰装修和房屋安全管理，查处违规装饰装修行为；结合创建国家示范、省优、市优、区优物业评比工作，规范物业服务企业的服务行为，把创建“平安物业”活动纳入本系统考核内容，对物业服务企业的违规行为依法进行查处；调处涉及物业服务企业经营资质、服务态度、服务质量等方面的矛盾纠纷及业主投诉；调处涉及业主大会成立、业主委员会选举过程中的矛盾纠纷及业主投诉；协调处理涉及房屋租赁、房产中介、产权产籍、维修基金等方面的矛盾及投诉。
（九）区司法局：充分发挥普法宣传职能作用，大力宣传物业管理法律法规，不断提高物业管理公司依法管理、依法服务的能力和业主依法维权的意识；指导全区各人民调解委员会开展物业纠纷排查调处工作。
（十）区环保局：负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，依法对物业管理区域及周边产生的噪声、辐射、废气、废物、废水等违反环保法律法规的行为及时查处；协助文化、工商部门调（查）处无证无照的音乐茶室、卡拉OK噪声污染纠纷问题；协助城管执法部门调（查）处餐饮单位油烟污染纠纷问题等。
（十一）区文体新局：依法对物业小区内经行政管理许可从事经营娱乐场所、营业性演出、互联网上网服务营业场所、互联网文化活动、音像制品等经营活动进行监督管理；依法查处物业小区内未经许可或已被依法吊销、撤销许可或许可有效期届满，擅自从事上述经营活动的行为；加强对小区群众文化娱乐活动的引导和指导，营造和谐氛围。
（十二）区卫生局：按照《生活饮用水卫生标准》（GB5749—2006）加强对物业管理区域饮食卫生二次供水的卫生行政许可和日常卫生监督管理、采样和检测，保障食品卫生和饮用水卫生安全。
（十三）区食药监局：负责对物业小区内食品、药品经营户的经营行为进行监管，依法查处违法行为。
（十四）区城管局：负责调处涉及物业小区市容环境、城市管理基础设施等方面的矛盾纠纷及业主投诉。
（十五）区城管执法大队：协助调（查）处涉及物业小区内违法建筑、违规设置户外广告、户外招牌、油烟扰民以及店外经营、乱摆摊担及其他影响城市市容市貌的矛盾纠纷及业主投诉，对有关违法违章的相对人依法查处。
（十六）区安监局：负责指导和监督物业服务企业安全生产，督促物业服务企业健全安全生产责任制，完善应急救援预案，建立事故报告制度；依法查处在小区内违法生产、储存、经营烟花爆竹、危险化学品（含油性油漆）的行为。
（十七）区人防办：对有人防工程的物业小区，督促建设单位与物业公司按有关规定完成人防工程的交接和建档；督促物业公司更替时，做好人防工程的交接和建档；负责会同市人防办执法队对人防工程使用的违规行为实施查处；负责协调处理物业小区内人防工程使用、管理方面的矛盾纠纷及业主投诉。
（十八）区环卫局：负责及时指导和协调物业服务企业对小区环境卫生的清扫保洁。
（十九）区园林局：负责办理物业小区内树木移植、修枝、砍伐以及绿地占用的查勘、初审，对违反绿化管理相关政策法规的行为进行处理。
（二十）区市政局：负责对物业小区内市政基础设施的管理及维护进行指导。
（二十一）区公安分局：负责指导、督促物业服务企业开展安全防范工作；指导业主委员会和物业服务企业排查整治物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾纠纷；加强对物业小区的人口管理，定期开展流动人口和出租屋清查，确保小区治安环境；加强对业主委员会公章刻制的管理；加强对物业管理区域出入口周边道路车辆秩序管理，查处乱停乱放行为；加强对宠物的管理，查处违规饲养宠物的行为。
（二十二）区工商分局：负责监管物业小区内个体工商户和私营企业的经营行为；加强企业登记审查，对未经规划管理部门或者相邻权利人同意擅自将住宅改变为经营性质的场所，不予核准登记；查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。
（二十三）区国土分局：负责配合相关执法部门对物业小区内违法违章建筑的用地性质进行认定，协助处理涉土矛盾和纠纷。
（二十四）区规划分局：负责协调处理物业小区涉及规划审批问题的矛盾纠纷及投诉，督促开发建设单位按规定配置各类公建配套设施、物防、技防设施和物业管理用房；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依法查处擅自改变规划和房屋使用性质的行为；配合相关执法部门对小区内违法违章建筑的规划合法性进行认定。
（二十五）区质监分局：负责对物业管理区域内的电梯、中央空调等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；协助调查处理物业管理区域内的特种设备事故。
（二十六）区消队大队：负责指导、监督公安派出所对居民住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查。
（二十七）街道办事处：负责指导、监督业主大会会议和业主委员会选举、换届、改选及其日常工作；主动调解业主委员会与物业服务企业之间的矛盾；及时处理涉及业主相邻关系、业主委员会及业主大会活动中的矛盾与问题；引导业主依法维权、合理用权、理性消费；发动业主积极参与“平安物业”的建设活动；做好物业管理矛盾纠纷和业主投诉的收集、整理和上传下达，建立问题台帐，并根据问题性质及部门联动调处原则分类处理；负责牵头调处一般性矛盾纠纷和业主投诉；对重大矛盾纠纷及业主投诉组织召开部门联席会议和以督办件方式移交区相关部门协助处理；配合做好矛盾纠纷及业主投诉调处过程中的法制宣传教育和法律、法规的咨询解答；负责组织、协调、配合相关执法部门对物业小区内影响城市市容市貌的违法违章行为进行查处；负责督促物业管理区域内门店的“门前三包”责任制的落实。
（二十八）物业服务企业：按照《物业管理条例》、《企事业单位内部治安保卫工作条例》的要求，认真履行物业服务合同约定的服务内容和服务标准，规范收费行为，加强对从业人员的业务培训，提高专业服务水平，并接受业主委员会和业主的监督；加大投入，并争取业主支持，落实好人防、物防、技防措施；协助公安部门做好对出租户和流动人口的管理；对在物业服务区域内公共场所乱堆乱放、违章搭建、违规装修、违规饲养宠物等行为及时制止，并向相关部门报告；积极配合区直相关部门、街道及时调处物业管理矛盾纠纷和业主投诉，对发生的突发事件和，及时启动应急预案，快速果断稳妥处置，坚决防止事态蔓延扩大。
四、进一步明确目标任务
按照“诚信经营、管理规范、服务周到、环境整洁、安全有序、员工放心、业主满意”的总体要求，推进管理创新，不断深化“平安物业”建设活动，努力达到“服务贴心、安全放心、维修省心、环境舒心、和谐同心”目标，具体包括：全区物业管理项目建设覆盖率达100%，85%的物业管理项目达到平安物业建设的标准；物业管理区域安全事故、治安和刑事案件等不出现大的上升，并努力做到有所下降；不发生因物业服务措施不到位而导致的有重大影响的恶性事故、案件和。
五、进一步明确工作要求
（一）强化责任，明确职责。各相关部门单位要研究制定具体的工作方案，建立“平安物业”建设责任机制，切实按照工作职责的要求，明确专人负责，认真落实相关工作措施；要进一步延伸服务触角，健全管理网络，创新工作方法，做到“主动服务、重心下移、监管到位”。
（二）广泛宣传，营造氛围。区城乡建设局、各街道办事处和物业服务企业要充分利用小区宣传栏、横幅等多种宣传手段，加大“平安物业”建设活动的宣传力度，强化居民自我防范意识，加强安全责任意识，提高参与“平安物业”建设工作的积极性，在全社会进一步营造良好的创建氛围；要广泛宣传物业管理政策、法规和相关知识，引导业主形成共管、共享、共同维护共有家园的物业管理意识和物业服务质价相符的商品意识，并履行相应的义务。
(一)个人贷款客户的深度营销是一种创新性理念
影响竞争能力的根本原因之一在于营销理念。纵观传统的营销理念，无论是生产观念、产32品观念、推销观念、营销观念、社会观念等，总体上来说，更多地还是站在金融产品供应者的角度、针对市场的显性需求。从根本上看，这些观念都注重营销手段，只是关注的侧重点有所不同，更因为这些观念建立在传统工业经济时代基础之上，已经不能完全适应网络信息时代的市场拓展现状，不能有效支持维护大客户和满足差异化的市场需求。个人贷款的市场营销需要一种全新的营销观念，以有效应对瞬息万变的个人消费市场需求，并通过关心和满足客户的内在需求，在营销者和客户之间搭起互动的、相得益彰的沟通桥梁。个人贷款客户的深度营销，是依托现代传媒技术，以商业银行和个人贷款客户之间的深度沟通、认同为目标，从关心客户的显性需求转向关心隐性的客户需求，进而达到与顾客建立长期合作关系的一种新型、互动、更为人性化的营销新观念。个人贷款客户的深度营销要求顾客参与商业银行的营销管理，给客户提供超值的关怀，与顾客建立长期的合作关系，通过大量的人性化的沟通工作，使本行的个人信贷产品品牌产生潜移默化的吸引效果，维护和保持客户长久的品牌忠诚。它强调将人文关怀体现到从信贷产品设计到产品营销的全过程，因而有效的深度营销工作将对个人贷款业务的营销服务水平产生一个质的提升，也为有效的中间业务服务性收费等创益项目开展打下良好的基础。
(二)深度营销的创新能够使个人贷款业务更适应差异化市场需求
个人信贷市场不断成熟，客户面临更多可选择的银行和多样化的产品，同业以及不断涌入的中、外资商业银行在不断分割新的市场份额，在分流我行的存量贷款市场，客户贷款需求显现更强的差异化特征，存量客户的稳定性越来越低。还有一个问题就是客户价值相差悬殊，这是导致我们必须研究差异化营销以提高营销效率的关键。我们曾经对工商银行吉林省分行个人贷款客户的单位信息资料作过统计。根据客户所在单位稳定程度和目前客户的不良率状况，将客户划分出三类，一类人员包括国家机关、科教文卫、部队系统、金融保险、邮电通讯、水电气供应和工业交通，该类客户占我行个人贷款总户数的42%，不良率均未超过1%，显示了具有较稳定的现金流和较高的信用程度；二类客户包括商业贸易、房地产建筑、农林牧渔和社会服务等，该类客户占工商银行吉林省分行个人贷款总户数的33%，除房地产建筑类客户不良率超过2%外，其他均在目前评价不良率附近，属于一般客户，占我行个人贷款客户的25%左右，贷款额占全行的18.4%，不良率高达6.8%，应属于我们应该规避的客户群。可见客户价值相差之悬殊。客户差别化对开展深度营销的经营行来说，首先，可以使营销工作定向明确，以集中有限的资源从最有价值的客户获得最大的收益，毕竟经营行不可能有足够的营销资源与所有有需求的不同客户建立服务关系，客户能够创造的利润也各不相同；其次，经营行也可以根据现有的顾客信息，重新设计组合产品，从而对顾客的价值需求做出及时的反应。再次，经营行对现有的数据库进行一定程度的差别化，将有助于经营行在特定的经营环境下制定适当的经营战略。
(三)深度营销创新有利于在存量客户群以及现有业务中获取新的营销价值及进行客户价值提升
挖掘存量客户价值出于两方面的考虑，一是个人贷款增量市场资源的有限性，使同业竞争更趋深入，作为原来的市场主导者，因此必须摆脱单纯以发展增量客户为手段的业务模式，进一步细分市场，充分挖掘存量客户资源，创新业务提供方式，在提升存量客户价值上多下工夫。二是存量优质客户的再营销成本低，营销基础好。存量客户进入售后服务后，其基本信息已录入，进行再营销成本低，客户若有较高忠诚度其个人金融需求的开发价值往往较高。
个人贷款客户深度营销创新的原则与客户市场定位
深度营销需要消耗各种营销资源，因此必须采取差异化市场战略，并遵守一定的原则。原则之一：集约性原则。就是在营销目标明确后，业务分工主体要随之明确，流程环节需要整合修缮。深度营销讲求的是银行各种效益综合化，营销需要整合化、一体化，形成深度的战略营销体，但是不同的商业银行个人贷款营销流程整合的程度明显不同，如个人贷款前、中、后台分离初期的两年间，职能不够明确，导致相当的工作环节管理松懈，很多品种因种种原因业务停办，市场份额迅速下降，管理层次的增多不能取得好的市场效果反而形成掣肘，这是违反集约原则和整合缓慢的代价。原则之二：效益性、渐次性原则。深度营销需要消耗人力、物力及信贷政策规模等各种营销资源，在引入深度营销以前必需对市场进行战略性分析，做好战略布局，在重点市场导入新模式，取得成功经验后，进行梯形推进，渐次实现覆盖全辖的深度营销。深度营销推进要有层次性，这是因为深度营销并不是一个简单的、单纯的营销模式改革，它涉及到战略、管理、流程、市场、产品研发、人力资源等众多的要素，如果盲目大面积启动并不熟悉的深度营销模式，会造成了人力资源等其他相关资源的严重不到位。原则之三：接续性原则。深度营销可能在短期内能够取得一定的市场效果，但是更大的效率及价值是需要用长期坚持才能够得以体现。在引入深度营销的过程中如果操之过急，或急于追求效果，或认为深度营销没有速效而选择放弃，都是缺乏长效性战略规划的表现。在遵守以上原则的基础上，个人贷款深度营销可选择的市场定位，应该是有个人贷款以及再融资贷款潜质需求的中高端客户人群，营销主体首选个人信贷营销平台功能强大的经办机构。
工商银行现行个贷营销服务流程下的深度营销创新策略
(一)构架个人信贷深度营销的管理基础
个人信贷业务极具成长性，随着其市场地位日见突出，运营模式的科学性，营销管理的效率化愈显重要。个人信贷业务发展至今，各家商业银行业务多已进入规模扩张期，市场不断生成新热点，潜力客户群不断出现新变化，这种情况下，就必须去研究顺应业务发展，实现专业化、延伸、联动、创新发展的营销管理新路径，为深度营销开展铺垫管理基础。应从几个主要方面思考营销管理的创新。一是构建适应于深度营销的专业化新型营销管理组织体系。个人贷款业务属于零售信贷业务，任何一家商业银行的个人贷款业务达到一定规模，特别是以同业市场领先发展为目标的主导行，必须按照业务发展规律，同步地走专业化的发展道路。目前建设银行个人贷款业务在总行为一级部管理，各个分行均设置个人贷款中心，对全面延伸发展本行个人贷款品牌，抢占市场主导地位形成管理模式上的支持。构建个人信贷业务“多渠道、大范围营34销——集中式、专业化处理”的新型业务布局，是个人信贷业务发展到今天的必然需要。从2007年开始，工商银行开始对“个人信贷业务营销标准化工程”项目进行了大量有意义的实践，在特色支行建设、消费信贷汽车贷款、综合消费贷款等品牌营销工作中取得过显著成效。随着工商银行业务规模的不断扩大，业务经验的不断积累，特别是随着零售银行专业化经营、系统化管理改革的不断深入，个人贷款专业化升级建设应早日纳入营业网络改造的整体框架内。二是客户关系管理要形成系统化创新，构架新型营销管理平台。客户关系管理的创新从根本上说就是要搭建分层次管理系统，实现对个人信贷客户群的换手维护和重点集中管理相结合的新型维护流程。零售化的个人贷款服务，需要大量的个别接触，而存量客户管理环节始终没有形成一个完整的分层次、有侧重点的管户和个人金融产品再营销后续系统。个人客户营销管理系统（PBMS）为这一贷后“再生产”后续营销提供了极佳的管理平台，MOVA系统整合后，个人信贷客户经理角色也并入PBMS系统进行管理，但介于个人信贷专职经理均属于专业化个人信贷经理，受个人金融业务特别是个人理财专业技能和平台非管户模式角色限制，对个人信贷客户的后续需求开发与关系维护缺乏专业化支持。如能走出专业客户维护的局限，对普通贷款客户实现贷款发放后的换手维护，以及对重点星级客户采取个人贷款中心（俱乐部）集中管理与个人理财经理双线维护相结合的方式，既能提高对个人信贷存量客户个性化营销的效率，又降低了营销成本，形成贷款售后的良性营销循环，进而得以实现信贷管理功能服务化的新型营销管理模式。创新客户关系管理关键点，是要借用个人客户营销管理系统为贷款客户分层，由个人贷款中心提供相关的贷前调查、业务处理和受理等专业服务支持，随后对存量个人贷款客户分层，将个人信贷高端客户业务的后期维护换手，通过个人客户营销管理系统，交由个人理财经理通过管户模式进行维护，这样，个人信贷业务的服务链可延伸至贵宾理财中心、个人理财中心、一般理财网点，个人信贷客户形成了个人信贷客户经理营销识别客户、受理业务、接办业务——客户分层、个人理财经理维护客户、实现个人金融业务再营销，个人信贷中心双线维护高端客户的循环营销服务新格局，进一步提升了个人信贷高端客户的服务维护水平的同时，也提高了整体的个人金融客户吸纳能力。三是强化营销支持体系及特定营销团队的整合，形成新型个人信贷联动营销组织体系。创新个人信贷营销服务组织的关键在于组成以营销支持体系、特定营销团队和营销客户经理队伍构成的具有高效业务拓展和市场分层服务能力的经营行营销体。个人贷款营销支持体系的推进主体是二级分行，要形成新型个人信贷营销网络，营销支撑体系首先要完备。在分行营销支持体系架构的设计上，应该保证合作单位管理岗、市场分析岗、产品创新岗、营销支持岗等岗位的设置和人员配备，确保个人贷款营销支持体系更好地担负起组织策划市场营销活动、加强个人信贷业务管理、贷款申请的审查和审批、重点客户的跟踪服务等工作，强化营销支持体系对支行市场营销活动的支持和保障功能。特定营销团队应针对批量热点业务和大型市场、单位，以强化组合联动，有效切入市场，抓住重点目标客户群有效需求，为个人客户整合营销与交叉销售，为相关个人信贷、个人金融等客户经理进一步跟进服务和培养优质、忠实客户群为组织目标，成为完善批发营销和定向营销职能的枢纽。如此全面的营销管理创新后，将形成以个人贷款中心为依托，个人营销管理系统新型平台为支点，营销支持体系、团队以及个人理财人员整合联动和延伸售后服务的新营销格局，个人贷款产品的渗透率提升、规模扩张以及客户的综合贡献提高都将得到进一步的保障，个人信贷整体的精细化管理和服务力将得到质的提高，个人信贷业务的贡献度将大幅提升。
(二)识别个人信贷客户，定位深度营销目标
取得尽可能多的个人贷款需求顾客的详细信息，对经营行开展深度营销来说至关重要。最高效的识别就是能直接挖掘出一定数量的客户，而且大部分是具有较高服务价值的潜在客户，建立自己的客户池，并与潜在客户池中的每一位顾客建立良好关系，以最大限度地提高每位顾客的服务价值。识别客户的工作不仅在个人信贷经办行，而且应该有个人金融理财经理、营销经理等共同参与进来。1.通过信息库引导优先服务。识别有需求的个人贷款优质客户需要多岗位的营销人员参与。首先应该提升有贷款需求客户的服务跟进级次，根据有需求的贷款客户的需要，引导其获得个人信贷客户经理的优先服务，以提高其在办理业务的概率，提升其满意度。个人金融的营销经理接待的个人优质客户有贷款需求的，如果优质客户在本理财中心有专属客户经理，应该立即安排客户经理为客户提供服务；如果优质客户在本理财中心没有专属客户经理，可在客户需要的前提下介绍个人信贷中心的客户经理为其提供服务，或者直接引导到个人信贷中心办理业务。实现核心竞争力的个人理财网点原则上都应开设个人信贷经办专柜或绿色通道，保障优先服务；如果网点没有条件开设经办专柜，应该尽量通过内部沟通管道，可直接引导到个人信贷中心办理业务，减少对其他普通客户的影响。2.分析存量客户资料，确认待跟进客户。个人信贷客户经理应该根据前面活动提供的客户推介清单，了解客户的基本状况以及贷款情况，了解包括上次识别客户在内的近期接触情况，对客户实力、客户性格爱好以及客户可能的贷款需求做一个基本的分析。客户经理应该根据上述分析情况确定联络客户可能达到的目标。如果一些客户防范心理比较重，第一次联络客户就不应该推销什么产品，而另外一些客户可能本来已经在营销活动中表示出对某些产品意愿和兴趣，此时则可以在约定客户会面的同时推销产品。要及时整理客户清单，分配后续工作计划，保持适当、高效的工作节奏，保障及时与有意向的客户取得联系。
(三)通过客户池分类，实现顾客差别化
深度营销较之传统目标市场营销而言，应由注重产品差别化转向注重客户差别化。个人贷款客户的差别化主要体现在两个方面：一是不同的客户代表不同的价值水平；二是不同的客户有不同的需求。因此，在充分掌握了客户的信息资料并考虑了其价值的前提下，合理区分客户之间的差别是深度营销的一项定制前必要工作。个人贷款业务可以通过客户池分解，进行客户差异化分类，进而为开展定向深度营销打下基础。个人信贷定向营销强调营销的主动性以及潜在目标优质客户进行营销，以激活优质客户业务，扩大优质客户群体。因而个人贷款客户池的形成是多方面的，优质客户可能通过广告、营销宣传活动以及亲戚朋友的推介了解银行理财服务，而在专职个人贷款客户经理和理财客户经理36的推介服务引导下，即定向营销方式引导下成交的概率更大。为提高销售行为的准确性，集中销售力量，这些营销活动往往针对某个具体的市场方向进行。这些市场方向可能包括：已有客户群体的分析结果，通过系统识别并分配的未开户优质客户群体；某类新产品的目标人群；个人信贷中心、理财中心所属社区；现有优质客户推介的社交团体；合作伙伴的优质客户群体；通过特定团体或社会机构可以接触的特定目标人群；通过我行对公业务优质企业可以接触的高收入人群。定向营销下，可以通过高端客户介绍，在一个特定社会圈子中发展更多的客户关系。得到很多高价值的客户，成功率比较高，客户经理应该充分发挥优质客户的引荐潜力。可以通过社区访问、合作伙伴客户访问、特定团体或社会机构访问等客户经理的主动定向访问，发现各类优质客户，引导到个人信贷中心或理财中心。在分析社区特点的时候，要特别注意社区有效人群的确定并与销售策略相匹配。
(四)开展关系利益人深度营销，加强合作分销的渠道吸引力
开展个人信贷深度营销，不仅要考虑直接营销业务营销渠道的平台深度，更要考虑通过改进关系利益人的合作努力，即加强分销渠道的方法取得渠道差异化的改进，尤其对于个人住房信贷业务，销售渠道可以是银行的各营业网点，但更大量的客户要通过与合作的房地产开发公司、房产中介等关系利益人间接取得，而个人汽车贷款业务则很多需要通过保险公司、担保公司、特约经销商等关系利益人的“间客模式”获得。关系利益人深度营销的对象是为个人贷款客户提品、服务和为个人信贷提供配套服务及产品的各类合作机构。包括产品供应商一类的合作机构，房地产开发企业、房地产经纪公司、汽车生产商、汽车经销商、出国留学中介机构、大中型零售商场等生产、销售产品或提供服务并与银行建立了业务合作关系的企业。还有服务提供商一类的合作者，主要包括律师事务所、房地产评估机构、担保公司、资信评估机构、保险公司等与商业银行建立了业务合作关系的企业或组织。尤其要注意做好前者的深度营销工作。与关系利益人合作的主要方式是：银行为合作机构的产品购买者提供个人信贷服务，如个人住房按揭贷款、个人汽车消费贷款等，并可派专职人员现场提供咨询及办理业务；合作机构为银行的个人信贷客户提供相关服务并通过其营销渠道，搭配营销银行个人信贷产品，双方还可以通过签订业务合作协议的方式，互换客户资源，捆绑营销及推介对方的产品，实现各自利益的最大化。目前，由于各家商业银行在房地产市场争夺异常激烈，对房地产开发企业售楼部的深度营销已经引起各行注意。因而做好此项分销的关键在于对合作机构的深度关系维护，同时要保证业务处理效率，避免削弱营销效果。能够在良好关系和高品质产品的基础上实现个人信贷产品与合作机构能形成互补优势，彼此直接促进对方的销售，实现银企双盈无疑是事半功倍的高效营销。
(五)建立“银行—顾客”双向信息沟通制度，保证深度营销效率
一是建立重点联系客户定期沟通制度。要赢得真正的顾客忠诚，必须是经营行和客户产生互动。深度营销的关键就在于它能够和顾客之间建立一种互动的信息沟通关系，以发现市场机会，发挥最大的顾客价值。建立重点联系客户定期沟通制度，可以创造更多的机会让顾客告诉银行他需要什么，并且分析这些需求，把有效的建议反馈给顾客，由此永远保住该顾客和该类客户的业务。如果顾客付出努力提供给银行需求信息的回报是更加个性化的满意的产品或服务，那么这种行为可以促使顾客更忠诚，会更加愿意付出努力来提供给经营行更加个性化的需求。二是通过售后服务挖掘存量优质客户营销内涵。存量客户进入售后服务后，其基本信息在我行，进行再营销成本低，客户若有较高忠诚度其个人金融需求的开发价值往往较高。要根据个人信贷营销标准化工程的循环流程思路，开展差异化的存量优质客户市场营销。三是加强存量待跟进处理，提品改进和强化方案。个人信贷客户要形成众多“代跟进处理”客户，在已经识别出优质客户但销售或引导不成功的情况下，将该客户的基本信息予以记录并纳入需跟踪服务的客户进行管理，个人信贷客户经理应根据记录的客户情况，有重点的进行跟踪接触，为客户提供一定范围内的个性化服务。争取在我行产品品质改进后或争取一些办理条件后，重新取得客户信任，促使销售成功。要在识别销售过程中就尽量详细记录客户基本信息和联系方式的同时，对客户有跟踪服务表示的做待跟进纪录，除客户有明确需求，二次接触客户，尽量不要以销售为目的，在记录和分析客户有关信息后寻找销售机会。用服务作为切入点，可以让客户感到被重视，这也是关系营销促进的潜在目标。
(六)进行业务的中心化重构，提供深度营销的组织保障
