时间：2023-03-14 15:18:09
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任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中。所谓控制环境，是指影响企业内部各种制度、措施的制定、变化以及这些制度措施的效率的各种因素。控制环境是企业控制活动的一种氛围，主要包括经营管理的观念、方式和风格;组织结构;董事会;授权和分配责任的方法;管理控制方法;内部审计;人力资源管理政策和实务;外部环境的影响等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现，加强和完善企业内部控制，首先应注意企业内部控制环境的建设。
二、设立良好的控制活动
控制活动是确保管理阶层的指令得以实现的政策和程序。控制活动出现在整个企业内的各个阶层与各种职能部门，涉及的控制对象包括人、财、物、产、供、销等各方面控制活动是针对关键控制点而制定的，因此，企业在制定控制活动时关键就是要寻找关键控制点。企业一般根据其经营活动的关键绩效领域确定其关键控制活动，一般包括，对人的素质、任职资格以及业绩考核的控制，企业运营的控制，包括计划决策管理、销售收款、采购付款、财产物资管理、融资投资管理、资金管理控制等，以及对内部信息系统的构建、内部监督机构运作等方面进行的控制。
三、加强企业的内部监督
要确保内部控制制度被切实地执行且执行的效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督。监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量的过程。
内部审计是监督内部控制其他环节的主要力量。在内部监督过程中，内部审计发挥着越来越重要的作用，内部审计通过监督控制环境和控制程序的有效性，监督企业的内部控制是否被执行并及时反馈有关执行结果的信息，帮助企业更有效地实现预期控制目标。同时，在监控过程中，内部审计可以促进控制环境的建立、为改进控制制度提供建设性建议，为组织成功的达到所需要的内部控制水平服务。
四、购买保险
购买保险是风险管理之成本收益较高的方式，但前提是开支不超出财务资源。
二、进一步强化部门协调配合。定期召开部门联席会议，协调研究解决有关问题。相关部门应明确各自具体分管领导和信息联络员，密切协调配合，建立完善有效的土地、房地产开发信息传递和利用机制，健全房地产税收协税护税网络，实行社会综合治税，达到一体化联合控管税源的最大效果。
（一）发改部门应将核准后的房地产开发项目。
（二）国土部门应在每季度终了后10日内向国税、地税部门传递包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积。凭土地使用权人提供的房产、土地权属（变更）登记征（免）税证明单》附件2办理土地权属登记或变更登记，凡未提供的国土部门不得办理土地权属登记、变更登记手续或发放建设用地批准书。
（三）规划部门应在每季度终了后10日内向国税、地税部门传递房地产开发及建筑工程项目审批信息。
（四）房产管理部门应严格按照“先税后证”规定。不得办理房屋权属交易登记。房产管理部门应将购房人契税完税（减免）凭证复印件作为产权交易中权属登记必要资料一并存档备查。房产管理部门应在每季度终了后10日内向国税、地税部门传递房屋权属交易登记信息。
（五）国税、地税部门应按有关部门需要。发现纳税人未办理用地手续或未进行土地、房产权属登记的应及时告知各有关职能部门，以便加强管理。国税、地税部门从国土资源、房地产管理部门获得的房地产交易、登记资料，只用于征税并严格保密。
国家、省、市相继出台了多个房地产经济宏观调控方面的政策文件，其目的在于保持住宅与房地产业健康有序的发展，使住房供应结构更加合理，住房价格更加稳定，有效的提高居民的居住水平和居住质量。目前，我县的房地产市场仍然存在着中低价位中小户型普通商品住房供应比重偏低，小区基础设施建设滞后或不按规划要求实施小区配套建设，住房价格增长较快，开发企业擅自预售商品房等各种问题。这些问题的存在直接影响到了广大居民住房条件的改善，所以，合理调整住房供应结构，控制住房价格过快增长对于促进我县房地产市场持续健康的发展、县域经济的不断增长、提高城镇居民生活环境和质量具有十分重要的作用。建设、国土、物价、金融等部门要把调整住房供应结构和稳定住房价格工作纳入到日常工作中，本着高度负责的态度，增强全局意识和责任意识，切实把国家、省、市各项房地产宏观调控政策落到实处，合理配置资源，进一步推进我县房地产业持续健康发展。
二、科学规划，做好住房建设规划编制工作
国土资源、发展改革等部门要会同建设部门认真做好我县中长期住房建设规划编制工作，合理配置套型建筑面积90平方米以下普通商品住房和经济适用住房，最大限度的满足中低收入家庭的住房需求。住房规划编制过程中，要充分结合我县规划区内住房状况调查结果，全面了解住房总量、结构状况，分析广大居民住房需求情况，明确“十一五”期间建设目标和住宅建设总体规模，特别是明后两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的短期建设目标和住房供应结构，并向社会公示。
三、加大项目审批力度，严格落实新建商品住房套型比例
新审批、新开工的单一房地产开发项目商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比例必须达到70%以上，经济适用住房竣工总量要达到上年度或当年城镇住宅竣工总量的15%-20%，且单套建筑面积属多层楼房的最大不得超过90平方米，属中高层、高层楼房最大不得超过95平方米。建设主管部门要严格按照住房供应结构总体要求和单套住房建筑面积进行规划管理，特别是对房地产开发项目建设审批前，要会同国土等部门对项目进行平面套型建设方案审核，并就套型结构和普通商品住房建设比例提出会审意见。对不符合要求的住宅项目，建设、国土等部门一律不予办理相关手续。
四、合理规划土地供应结构，优先保证普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设用地供应
土地管理部门要认真落实国务院、省政府和市政府的文件精神，科学编制年度土地供应计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应量不得低于年度居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供用量应达到15%-20%。对普通商品住房建设项目，在供应土地之前，土地管理部门要会同规划、房管等部门研究出让方案。中低价位、中小套型普通商品住房项目土地供应要做到限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法公开确定土地使用者。建设、国土、物价等部门要加强联系，密切配合，加大监管力度，确保出让合同约定的套型、房价落到实处。
五、严格住房转让营业税和个人所得税征管
对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其他事项仍执行省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发的《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的规定。对个人转让住房所得，要严格按照《中华人民共和国个人所得税法》和国家税务总局印发的《关于个人住房转让所得税有关问题的通知》征收个人所得税。
六、认真执行房地产信贷政策，加强和完善住房公积金管理
对项目资本金达不到35%等信贷条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。
按[2006]37号文件要求，从2006年6月1日起，各金融机构个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住的且套型建筑面积在90平方米以下住房的，仍执行首付款比例为20%的规定。为提高住房公积金个人住房贷款使用率，住房公积金个人住房抵押贷款仍执行首付款不低于20%的规定。住房公积金管理部门要加大住房公积金管理力度，进一步落实重要事项备案制度、年度工作报告制度和会计报表报送制度，增强风险控制。进一步扩大住房公积金制度覆盖面，提高公积金使用率，使住房公积金个人住房贷款惠及更多购建住房的职工。
七、加强拆迁管理，严格控制拆迁规模
进一步推进拆迁管理规范化、拆迁程序合法化、拆迁制度完善化。在加强拆迁管理的同时，要认真编制旧城改造拆迁中长期规划和年度计划，把城市的拆迁改造和住房需求有机地结合起来，坚决制止不切实际大拆大建的盲目行为，控制住房被动性需求的过快增长。对于不符合县城总体规划、未经县规划委员会批准的拆迁项目一律不予实施。对已明确具体建设项目、拆迁责任单位和拆迁范围、规模的，要加快拆迁进度和裁决进度，保证拆迁计划的按期完成。
八、进一步完善城镇最低收入家庭保障制度，规范经济适用住房、廉租住房和集资建房的管理
认真贯彻执行国家、省、市文件精神，加快城镇最低收入家庭住房保障制度建设，实现住房保障机构人员配置常设化、保障资金来源正常化、工作程序规范化和管理手段的信息化。严格落实将住房保障资金列入财政预算和土地出让净收益的5%左右用于城镇最低收入住房保障制度的要求。财政部门要加大对住房保障工作的支持力度，形成稳定的保障资金来源。今年要为人均住房建筑面积15平方米以下城镇最低收入家庭提供住房保障。严格执行经济适用住房、廉租住房管理的各项政策，扩大经济适用住房和廉租住房的建设规模，土地管理部门要优先保证经济适用住房和廉租住房建设用地，切实完成国家、省、市规定的建设任务。
严格执行《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资建房的通知》的相关规定，加大集资建房管理力度。集资建房一律报经县政府批准，必须符合我县土地利用总体规划和城市建设总体规划，列入本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核严格按照经济适用住房的有关规定执行，建成的住房不得在经审核供应对象之外销售，同时停止审批党政机关集资合作建房项目。建设、国土等部门要加强协作和监督检查力度，对违规批准实施集资建房的将严肃追究有关责任人的责任。
九、加大房地产市场整顿力度，规范开发企业经营行为
认真贯彻执行《城市开发经营管理规定》、人民政府办公室转发的《市房管局、规划局、国土局关于加强住宅与房地产开发建设管理的意见》的通知等文件精神，进一步加强和规范房地产开发经营管理，完善房地产开发项目“规委会”审批制度。
以建立诚信经营、规范有序的房地产市场秩序为目标，严格房地产开发企业、房屋中介机构的市场准入与清出机制，严格执行房地产开发项目备案制度、资本金制度和项目手册制度，坚决杜绝无资质、借资质、出租资质或超越资质范围从事房地产开发，虚假售房广告，擅自预售商品房，哄抬房价，擅自改变规划设计方案，利用集体土地或以集资建房的名义搞房地产开发经营等行为。建设、国土、物价、工商等部门要深入开展房地产市场秩序整顿工作，设立完善的违法违规行为举报投诉机制，加大房地产市场监管力度，依法查处各类违法违规行为。
十、加强市场监测，建立健全房地产市场信息披露制度
建设、国土、物价、统计等部门要加强协作，定期组织召开联席会议，研究房地产市场动态，建立信息共享机制。定期房地产市场信息，增加市场透明度，如建设用地情况、规划许可情况、商品房预售情况、商品房价格情况、二手房交易量和交易价格情况等。同时房地产开发企业每月要将建设项目的进度、投资、销售、价格、空置等情况以统计报表的形式上报相关部门，以便及时、准确的掌握各类房地产市场信息，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
十一、全面贯彻建筑节能设计标准，做好建筑节能工作
认真贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》、《人民政府关于加强节能工作的决定》和建设厅关于贯彻《人民政府关于加强节能工作的决定》的实施意见等文件精神，积极推进“十一五”末新建民用建筑全部达到节能65%的标准，节能建筑比重达到25%，集中供热普及率达到90%，实现建筑节能18%以上的工作目标。要积极开展既有建筑节能改造工作，加强政府办公建筑和大型公共建筑节能运行管理与改造，确保“十一五”末完成10%工作目标，推进太阳能、浅层地能、新型墙体材料与节能型照明器具等节能材料和可再生资源的利用。
一房地产市场运行基本情况
(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快.
一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.
(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.
1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理.年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右.
2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%.
3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.
4、商业营业用房需求量下降.年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%.
5、经济适用房建设力度加大.1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米.
6、廉租房建设步伐加大.《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段.
(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化.
1、产权产籍登记管理等业务大幅增长.1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长.
2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动.
3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚.
4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.
(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾.
年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%.
二存在的问题
(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.
(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.
(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.
三、加强房地产市场宏观调控的建议
(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系
1、进一步完善住房供应政策.
一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系.二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户.
2、加强对经济适用房的建设和管理.
一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.
3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设.
一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件.
4、逐步完善廉租住房制度.对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴.
(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理
1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理.
一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求.二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控..三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.
2、加大住房公积金贷款力度.要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力.
3、逐步建立个人住房置业担保体系.一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作.二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费.
(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序
1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为.
一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处.二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境.三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度.
2、完善房地产信息系统和预警预报体系.
一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德.二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价.
3、加强对房地产开发行业的管理.
一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作.二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业.
4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场.按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场.
5、规范发展市场服务.
一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度.二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务.
(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作
关键词：房地产；管理；工程建设；作用；策略
中图分类号：TL372文献标识码： A
在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
一、房地产管理在工程建设中的作用
1、项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价， 通过对工程造价的控制， 不仅能够提高房地产企业的资金运用效率， 而且能够不断提高企业的经济效益， 使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中， 工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2、项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢， 就会延长房屋的建造时间， 从而增加了房屋的建造价格。一般来讲， 这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上， 由于房屋造价较高， 就会影响房屋的销售， 从而影响到整个房地产的经济效益。
3、项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中， 工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况， 而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此， 在实际的操作过程中， 一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期， 增加投资， 使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
二、房地产开发项目管理过程中存在的问题
1、 房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产开发项目应该重视客户的需要，将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问题，例如前期策划准备不足、方案不够详细，进而造成市场消费定位出现偏颇。商讨、决策耗费了大量时间，必然会导致工程项目从设计到实施，这个过程时间上的延长。项目的决策需要项目计划的支持，若项目计划不够详细具体，必然会对项目决策造成影响，使其久久不能被确定。如果匆忙做出决策，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目中的重点，应该贯穿整个开发项目的始终，成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对项目成本考虑不够充分，没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性，这是得不偿失的。
3、 工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。
三、提高工程建设中房地产管理的策略
1、积极调研市场，做好项目可行性分析
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2、加强房地产项目开发的规划管理
房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。
3、加强项目合同的管理
在房地产项目的管理过程中， 合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面， 对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理， 就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同， 其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中， 企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此， 不断加强项目工程的合同管理， 是确保工程管理质量的最重要的内容之一。
4、加强对工程质量的管理和控制
房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时做出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。
5、加强房地产开发项目的成本管理
现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
6、 加大对项目的风险管理
由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理，一旦发生意外，相关保险公司会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，当发生重大自然灾害或施工事故时，项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体，在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。
7、重视项目收尾阶段的项目管理
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。
总之，只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2011(07)
一、加强政策宣传，改善税收环境。财政、地税部门要利用多种形式，广泛宣传土地、房地产业税收政策，切实激发全民依法纳税的自觉性，为实施一体化税收管理创造良好宽松的社会环境。要积极创造条件，在房地产权属登记场所设立办税窗口，为纳税人提供咨询服务并现场办理有关涉税事项。
二、加大依法治税力度，严格执行“先税后证”的政策规定。财政部门必须依照房产管理和国土资源部门提供的房地产交易合同确定的成交价格计征契税；对二手房的交易，不能正确提供成交价格的，要依据市场行情进行合理评估，按评估价格计征契税。根据有关法律法规规定，没有财政、地税部门出具的完税或免税凭证，国土资源和房产管理部门不得办理土地使用权属、房产权属登记手续。国土资源、房产管理部门要依法履行职责，严格把关,切实执行“先税后证”的政策，积极配合财政、地税部门做好土地、房地产税收征管工作,防止国家税收流失。
三、实行信息共享，建立部门协作联系制度。财政、地税、国土资源、房产管理等相关部门要加强沟通和联系，细化土地、房产管理信息交换内容，切实做好信息共享工作。财政、地税部门要将日常税收征管和税务稽查工作中发现的纳税人在土地、房屋产权交易或权属登记方面的问题，及时告知土地、房产管理部门；国土资源、房产管理部门要将土地、房产交易和登记情况定期提供给财政、地税部门；建设部门要将已批准的房地产规划、开发项目相关信息提供给财政和地税部门。由财政部门牵头，定期召开房地产税收一体化管理联席会议，及时解决土地、房地产税收征管中出现的问题。
【关键词】房地产公司；建设项目；跟踪审计
进入21世纪以来，我国房地产企业随着国家经济的快速发展而发展起来。2001 年―2010 年间，全国房地产开发投资额逐年增长迅速，我国房地产市场发展步入了“黄金期”，无论是发展规模和是销售利润都取得了长足的发展，企业资金实力不断雄厚，在全社会固定资产投资中占有的较大份额。但在快速发展的同时也伴生着高风险，随着国家对房地产业宏观调控的力度的逐年加大，以及市场风险的积聚，房地产业需要强化内部管理，通过审计监督来降低内部经营风险，确保房地产行业的稳健运营。基于此，本文对房地产公司建设项目全过程跟踪审计进行了探讨，以期共同商榷。
1 建设项目全过程跟踪审计概述
跟踪审计一般是指审计部门对工程项目的全过程进行跟踪性审计，主要目的是为了提高被审计对象的经济效益，确保被审计对象合规性、合法性，而进行适时评价、持续监督和及时反馈的一种审计模式。跟踪审计是一种全过程的动态审计，主要是为了规避一般审计的“事后审计”，只能发现问题而无法有效解决问题，是基于纠错而不是查错，可以有效避免了事后审计“虽然查出问题，但已既成事实，纠正起来难度较大”这一难题。在房地产公司建设项目过程中，跟踪审计可以对房地产建设项目的投资决策、设计、招投标、施工、验收交付、竣工结算进行全过程审计监督，不断加强房地产企业的内部管理和监督有效性，提高建设资金的使用效益。同时还可以有效地发挥了审计部门的“免疫功能”，实现了审计理念的改变和审计模式的转变，进而促进房地产企业的健康发展。
2 房地产公司建设项目全过程跟踪审计模式的选择
由于我国对房地产公司建设项目全过程跟踪审计运用多停留在理论阶段，在房地产企业运用开展不足。所以，房地产企业进行审计模式的选择就显得尤为重要。全过程跟踪审计可以根据被审计房地产企业的审计风险来确定，对于内部控制薄弱，固有审计风险较高房地产企业，要从建设项目的立项、可行性研究、设计、征地拆迁、招投标、合同签订、合同价款结算、竣工验收进行审计监督，既全过程的跟踪审计。对于内部控制较好，固有审计风险较低的房地产企业，可以针对某个比较薄弱的环节进行阶段审计，既选择设计准备、施工合同、竣工决算中的某一阶段进行审计。还可以根据被审计房地产企业的审规模来确定，对于规模比较小的房地产企业，建议采用松散型审计模式，既在关键环节进行重点跟踪审计；对于规模较大的房地产企业，建议采用紧密型审计模式，即对房地产建设项目全过程技术经济活动进行全面的审计监督，以提高审计效率，节约审计资源。
3 如何做好房地产公司建设项目全过程跟踪审计
3.1 房地产公司建设项目全过程跟踪审计的内容
从时段上划分，房地产公司建设项目全过程跟踪审计可分为建设项目准备阶段的跟踪审计，建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计和建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计，也就是通常所说的事前、事中和事后审计。
3.2 建设项目实施阶段准备阶段的跟踪审计
建设项目准备阶段的跟踪审计既事前审计，是对建设项目可行性研究及招投标过程的审查。可行性研究是工程项目投资、工程项目建设、科研课题等方案的确定所进行的系统的、科学的、综合性的研究、分析、论证的一种工作方法。主要研究新建、改建或扩建某个建设项目在技术上是否先进、适用、安全，在经济上是否合理。招投标过程进行审计，重点看工程招投标是否公开、公平、公正，投标单位资质是否真实、合格等。跟踪审计人员要全过程参与工程招标。对于招标文件要重点审查其招标范围是否完整；文字表达是否准确；评标办法是否科学；程序是否合法；甲供材规格、型号、质量等级等是否符合工程要求，价格是否合理；对乙供材的质量、价格等要求是否明确。审计人员对商务标部分出现的一些超低或超高价应进行对比分析，找出原因。
3.3 建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计
建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计既事中审计，重点是抓好设计、合同签订、施工、采购等几个重要环节。
首先在合同签订阶段，跟踪审计要着重审查施工合同。合同审查的重点是：合同主体是否合法；内容是否符合国家法律、法规；形式是否符合本工程特点；文字表达是否准确（以防理解歧义产生索赔问题）；合同条款是否完整；合同文件与招标文件、投标文件三者之间是否统一。特别是一些投标时不考虑，在决算时需调整的项目如：赶工措施费、优质工程奖等该如何计取；在履约过程中出现的变更、签证等该如何处理；如何界定违约及相应的法律责任等。
其次是在施工阶段，一是重点做好隐蔽工程验收记录。由于隐蔽工程在隐蔽后无法看到，很多施工单位都想在这方面做文章，甚至有少数建设单位与施工单位、监理单位串通通过隐蔽工程套取国家资金，因此隐蔽工程是最难监督、最容易产生争议的地方。跟踪审计人员一定要到施工现场了解具体施工做法，做好取证记录。所有的隐蔽工程都要经建设单位、监理单位、设计单位、审计单位、施工单位共同会签后才能隐蔽。二是审查现场签证和工程变更。建设项目的生产周期比较长，不确定因素多，不可避免地会产生一些工程变更和签证。对设计变更和签证的审计要重点关注，主要是审查变更手续是否合理、合规、及时、完整、真实，是否做过技术经济分析比选等。三是做好材料价格的签证审核工作。建筑材料在工程造价中所占比例较大，特别是装修工程新材料多、品牌多、规格型号繁杂，材料的质量与价格差异很大，因此应在满足结构设计要求的前提下，在市场调查的基础上按照“满足功能时价格最低、相同价格时功能最强”的原则决定材料的价格、品牌、规格型号等。
3.4 建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计
建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计事后审计，通过事后的终结审计，可以对事前和事中审计进行一次再审计，以最大限度的降低房地产企业的审计风险，提高企业的运营质量，一是对工程竣工决算编制依据的审查，审查决算依据是否符合国家规定，资料是否齐全，手续是否完备。要对概算预算内容执行情况进行审计，看有无预算外项目和提高建设标准，有无重大质量事故和经济损失。二是对工程竣工决算编制签证及工程量的审查，看审查设计变更是否经过有关人员批准，分项工程套用的预算定额单价、合价是否相符，看有无错套定额、高估冒算现象。三是对工程竣工决算编制情况进行审计，看材料差价计算是否合理，材料用量是否真实，材料价格是否与当时市场价格相符，审查材料价格和金额是否按规定办理了退料款手续，审查房地产企业的竣工决算报表是否全面和真实等。
总之，只要我们勇于实践，勤于探索，善于分析、归纳、总结，就能够在全过程审计中找准工程建设中的薄弱环节，达到规范建设行为，提高工程建设管理水平，最大化地为房地产企业创造利润的目的。同时变静态为动态，变被动为主动的全过程跟踪审计，能够从源头上控制工程造价，提高投资效益。
参考文献：
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论文关键词：非物质文化遗产；田野调查；图书馆；采访
“用文字、录音、录像、数字化多媒体等手段，对保护对象进行真实、全面、系统的记录，并积极搜集有关实物资料，选定有关机构妥善保存并合理利用”，这是国务院办公厅关于加强我国非物质文化遗产保护工作的意见中明确提出的保存办法。地方高校图书馆作为收集、传递文献信息的专门机构，有义务、有责任参加地方非物质文化遗产的传承与保护工作，利用在文献收集工作中的各种优势，制定合理的采访原则，采取科学的方法，收集、整理非物质文化遗产资源，形成科学完整的体系，为非物质文化遗产的挖掘、传承、保护作出应有的贡献。
一、非物质文化遗产资源采访的原则
（一）全面性
非物质文化遗产的采访在秉承图书馆采访模式的基础上，更注重田野调查，深入非遗现场的采访。但是非物质文化遗产种类繁多，而且大多散落民间，由于人力、财力的限制，做到每一件非物质文化遗产都采购完备，显然是不符合实际的，但在“访求”方面一定要做到全面，细致的做好访求笔记，务求每一项非物质文化遗产都有访求记录，为进一步采购做好目录体系。
（二）层次性
2005年6月，中国文化部公布了第一批国家级非物质文化遗产保护名录，共有10大类518项，此后各省、市都相继按批次公布本地区的非物质文化遗产保护名录。非物质文化遗产是活态的文化，在不断发展和延续。非遗资源的采访，要明确采访的重点和范围，采访要有层次性，秉承级别采访原则，即级别越高的项目优先采集，完备收藏，先把要重点采访对象的申报材料、非遗实物、口述历史、物理环境等完备收藏，然后再梳理其他的非遗作品，形成重点项目完备收藏，一般项目零散收藏、完备记录的体系。
（三）整体性
非物质文化遗产存在于特定的民族、文化氛围和地理环境中，离开特定的环境、孤立的采访传承人或是保存非遗的实物，都失去其表现的内涵。所以非物质文化遗产的采访，既要以物质的形态收集非遗的实物，还要通过音频、视频等表现非物质文化遗产的制作技艺、非遗传承人对其作品的描述、产生的历史背景、特定的文化氛围等，保证非物质文化遗产的完整性。
（四）活态性
一切现存的非物质文化事项，都需要在与自然、现实、历史的互动中，不断生发、变异、创新，这也注定它处于永不停息的运变之中。非物质文化遗产的采访也要依据采访对象、环境、民族特性的不同保持活态性，体现非物质文化遗产是特定时空下立体复合的能动活动。比如徐州剪纸的传承人王桂英的剪纸技艺，心里想什么就剪什么，整个构图在剪纸过程中快速形成，每一幅作品就是一副动态的农村生活长卷。其作品在几十年的时代演变中，风格上保持原真，但作品的类型上体现活态原则，层出不穷。我们在采访的时候采取田野调查跟踪采访，不定期深入其家中，融入其生活，利用多种采访技能，体验农村生活场景，领略其剪纸技艺的演化变革。
（五）原真性
采访的原真性体现在两个方面，第一，采访的非遗项目是原真性的，真正的非遗应该是原生态的，人和当地生活环境形成一种相互依存的关系，通过文化表达的是一种生活的理念和价值观。由于利益的驱使，现在一些非遗项目脱离了原真性本色，烙上现在机器的痕迹，这样的作品我们在采访的时候一定规避。第二，非遗的采访要保持原真性，非物质文化遗产隐藏在乡村田野，街道小巷，采访的时候不能因为地处偏远而走马观花，或者根据地方文化部门提供的非遗目录采访，而是要设身处地，深入田间地头，拉近和非遗传承人的关系，跟踪非物质文化遗产的制作过程，做深度采访、原真采访。
二、非物质文化遗产资源采访的方法
（一）政府主导
非物质文化遗产的采访和图书馆正常采访的最大不同点就在于，无论是哪一级别的非物质文化遗产采访，都不可能避开政府部门的参与。《中华人民共和国非物质文化遗产保护法》第十一条明确规定，县级以上人民政府根据非物质文化遗产保护、保存工作需要，组织非物质文化遗产调查。非物质文化遗产调查由文化主管部门负责进行。地方文化主管部门在非物质文化遗产普查
申报、认定的过程中不但形成了大量文献资料，而且与非物质文化遗产的传承人之间形成密切的关系，这都为非物质文化遗产数字资源库的建设提供文献和人力资源，脱离地方文化主管部门单独搞非物质文化遗产数据库建设是行不通的。为此，徐州工程学院与徐州市文化局签订关于“非物质文化遗产”工作合作协议，利用文化部门非遗文献和人脉上的优势和学校在人才、文献信息保护技术方面的优势，共同建设徐州市非物质文化遗产数字资源库，资源共享，共同推进徐州非物质文化遗产的传承、保护、研究工作。在协议的基础上，我们从徐州市文化馆采访到项目书200多种，非遗图片3000多幅，音频1000多分钟，还有大量的视频材料，更难能可贵的是在文化部门的协调帮助并征的传承人同意的情况下采购非遗实物200余件。
（二）田野调查
非物质文化遗产采访必须以实地调查为主，到现场深入了解非物质文化遗产的形式和内涵，真正做到“不漏线索、不漏村镇（街道、乡）、不漏种类”。2009年我们以举办“中国·徐州非物质文化遗产高层论坛”为契机，数次跟随地方文化主管部门深入田间地头、街道乡镇，有选择对徐州市级以上非物质文化遗产项目进行摸底采访，细致了解非物质文化遗产的产生背景、风土人情、传承沿袭、保护情况等，积累了大量的文献资料。并悉心拜民间传承人为师，完整采录讲述者、传承者或表演者的技艺技能和相关历史情况、人文背景、相关数据，做到资料来源清楚，内容真实，数据可靠。比如我们对国家级非物质文化遗产项目传承人王桂英老人及其技艺的采访就有五六次之多，徐州香包的传承人王振霞老师的采访更是不下十次，这些前期的亲历亲为采访调查，为后期的数字资源库建设积累了大量的资源。
（三）学生收集
作为一所地方性本科院校，我们充分利用生源大都来自本市周边的优势，弥补采访人员的不足，招募对非物质文化遗产感兴趣的学生充当采访人员，并对其进行采访基础知识的培训，使其掌握基本的非物质文化遗产采访技能。由于当地的学生对本地的非物质文化遗产的表现形式、民族特性、文化氛围的耳濡目染，再加上培训所掌握的采访技能，对于他们来说，采访就变的得心应手，并能按照事先拟定好的采访项目、内容、形式、方法，做好采访笔记。学生收集对于非物质文化遗产这种地方性特色明显，地方高校又缺乏采访人员的图书馆来说，是一个非常有益的补充。实践证明充分利用学生来收集非物质文化遗产，对我们构建非遗采访体系，充实非物质文化遗产数字资源，起非常重要的作用。
（四）捐赠
徐州目前已经发掘的非物质文化遗产项目有2800多项，每一个项目在传承、演化过程中形成的实物和技艺类目繁多、琳琅满目，靠图书馆有限的经费，在保证正常采购的基础上，采购非物质文化遗产，是不现实的，况且非物质文化遗产是一种活态的、无形的遗产，凝聚了民族情结和文化认同，从另一个角度说，他是无价的。所以在非物质文化遗产的采访上，我们在采取正常的采购外，鼓励传承人捐赠这种方式，我们为其颁发荣誉证书和纪念品，展示的时候特别标明捐赠者的姓名。
三、非物质文化遗产资源采访的内容
（一）文字材料
非物质文化遗产数字资源库的文字材料包括下面几个部分：
1、项目申报书、田野调查笔记等，这方面的文献主要通过地方文化部门获取。
2、非物质文化遗产论文2009年中国·徐州非物质文化遗产高层论坛共收到来自全国非遗研究论文100多篇，我们把它完整的收录到非遗资料库；会议期间产生的大量会议文献；另外特别关注徐州地区地方文化研究中关于非物质文化遗产方面的研究论文；
3、图书通过各种采访途径，尽量全面收集各个层面非物质文化遗产研究专著、图书，尤其是地方文化研究方面的书籍，采访层面没有收全的图书，我们和数据库商合作，在合理使用原则框架下，按需订制非物质文化遗产研究图书，保证国内研究著作的收全率，保证一本图书既有纸本，也有对应的电子文献。
（二）非物质文化遗产实物
非物质文化遗产实物是传统文化、制作技艺的集中体现，非物质文化遗产实物征集是一项全新的、紧迫的、艰难的非物质文化遗产保护工作，随着城乡一体化建设步伐的加快，市场经济的冲击，大量非物质文化遗产实物资料加速消失。因此，我们多次深入传承人家中，通过捐赠、采购的方式收集非遗代表性作品，目前共收集徐州剪纸、徐州香包、邳州纸塑狮子头等代表性作品200余件。
（三）照片、音频、视频
为了更加细腻的展现徐州非物质文化遗产的艺术价值，我们专门购置高性能照相、摄像设备、非线编设备。对每一次采访调查的场景、实物、人物跟踪拍摄；采用音频设备采录传承人口述资料。对一些传统戏曲、文艺表演、手工工艺、节庆活动、祭祀活动等，更加注重影像保存。在一些民俗活动如云龙山庙会、泰山庙会的影像采集的过程中，不刻意回避一些封建的、原始的场景，在后期制作中，除采用技术手段修饰相关环节外，对拍摄的内容不加任何粉饰，保持其原真性。
（四）多媒体资源
为了把“非遗”研究与学科建设结合起来，推进学校人文学科错位发展，创建“非遗”保护与传承的课程体系，提升工科院校学生的文化素养，繁荣校园文化，我校采取一加一模式，即一位传承人帮带一位专业教师，集合传承人技艺和专业教师教学的优势，邀请传承人进入课堂，开展非物质文化遗产教学。在教学过程中产生的备课笔记、教学课件、教学大纲、教案、课堂录音、录像、实习环节的设计等，我们都细致整理，录入非物质文化遗产数字资源系统。
一、基本思路
按照改善投资环境，优化审批流程、提高行政效率的原则，在*市投资促进中心政务大厅设立我市房地产项目联合审批绿色通道，将我市房地产项目行政审批涉及到的15个驻中心部门的行政审批事项，以城乡规划局、建设局的审批事项为主线，按基本建设程序划分为规划用地许可、规划工程许可、施工许可三个并联审批阶段，由中心牵头组织协调，涉及部门分阶段作为联审部门，以“一门受理、许可预告、服务前移、联合会审、统一收费、限时办结”为原则实施串并结合的联合审批工作机制。
二、联合审批内容
凡进合审批绿色通道的房地产项目，在7个工作日内完成规划用地许可、规划工程许可、施工许可等行政审批事项。
（一）规划用地联审阶段
审批内容：项目申请报告、招标方案和不招标核准、节能评估审查、环境影响评价意见、用地预审意见、审批修建性详细规划、抗震设防要求、建设用地规划许可、建设用地批准书、取水许可、涉及国家安全事项项目选址意见等。
联审部门：城乡规划局、发改委、国土资源局、环保局、地震局、水利局、国家安全局等。
（二）规划工程许可联审阶段
审批内容：规划施工图审查、建设施工图审核备案、工程规划许可、人防工程施工图审核备案、消防防火审核、防雷装置设计审核、城市基础设施配套费及相关规费核定。
联审部门：城乡规划局、建设局、气象局、公安消防支队、人防办、收费局等。
（三）施工许可联审阶段
审批内容：工程报建、勘察设计合同登记、核发中标通知书、施工合同备案、安全监督手续、质量监督手续、墙改节能手续、施工许可、核发国家安全事项许可证、散装水泥、预拌混凝土（砂浆）使用计划核定、统一征收（代收）城市基础设施配套费及相关规费等。
联审部门：建设局、发改委、国家安全局、收费局等。
三、工作制度
1实行房地产项目备案制：凡是列入房地产联合审批绿色通道的项目，一律实行备案制。
2建立跟踪督办制度：凡经专家咨询委员会和规划审批委员会提出的意见建议和确定的事项，一律纳入跟踪服务范围，建立速度档案、明细建议内容、修改意见、责任处室、完成时限等相关基础信息备案督办。
3建立联合踏勘制度：需要进行现场踏勘的房地产项目，由中心分阶段组织相关部门进行集中踏勘，不得分头多次踏勘。
4建立联合审图制度：成立房地产项目施工图设计文件联合审图小组，由城乡规划局、气象局、公安消防支队、人防办、城管局渣土办、园林局、施工图审查单位相关专业人员组成，具体负责房地产项目施工图设计文件的审查。联合审图小组对房地产项目施工图设计文件进行联审，并将修改意见一次性告知申办人。
5建立电子签章制度：凡经中心窗口单位审批完成的行政审批事项统一在中心联机套打出证，加盖电子签章，电子签章密钥由各部门领导指定专人负责管理和使用。
6建立统一收费制度：严格执行国家物价部门及相关部门批准的收费项目和标准，透明、公开、统一收取各项规费，对外公示。缴款人凭市收费局开具的《*市基建审批综合收费计征表》统一缴纳，集中支付。各相关部门不得自行设立收费项目、扩大收费范围和提高收费标准，不得变相搭车收费。
7创建中介机构库。创新中介组织的管理机制，规范执业行为，加强对涉及房地产项目中介机构的日常监管。按照“公开公正、公平竞争”的原则，实行“阳光作业、限时办结”运行模式，切实压缩行政许可流程外的中介服务时间，加速房地产项目审批落地速度。
四、工作要求
1中心牵头组织协调：中心负责统一接件、统一回复办理结果，并牵头组织协调各阶段联合审批工作，集中答复申请人的咨询、辅导并一次性告知应当具备的法定条件、申报材料及需要修正和补充的材料；召集相关联审部门对申报材料进行初审，初审工作当场完成，并告知申请人受理或不予受理的明确意见；组织联合踏勘、召集联席会议、汇总联审意见、起草会签联审会议纪要、督促联审部门按时办结。各联审部门依据相关法律、法规的规定在限定的时限内，将审批结果反馈中心综合窗口。限定期限内未回复者视为同意，由此产生的责任由逾期单位负责。
2各联审部门应按联合审批的要求，树立全局意识，杜绝“互为前置”，协调联动，积极配合做好房地产项目联合审批中的衔接工作，对于办理过程中需要协调的事宜及时报中心综合窗口进行协调。加大授权力度，选派“素质高、业务精、能力强”的人员到中心窗口工作，实行A、B角工作制，做到“即接又办”。
3建立房地产项目协调机制。一般协调事宜由中心综合窗口负责；重大协调事宜由市领导负责协调；中心负责对议定事项进行督办，做到分工明确，责任落实，确保联合审批工作的顺利开展。
