时间：2023-02-20 00:06:53
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇商场筹备期营运范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
副题:贺新春，庆店庆，来者有惊喜!
活动时间：20XX年X月17日-X月26日
惊喜一：年三十，发红包，20XX元大红包等着你!(原元旦活动)
活动内容：即日起-X月X日，凡一次性在本商场购物满18元的顾客可获抽奖券一张，专柜满36元送一张，依此类推，多买多送，并把副券投入抽奖箱内，本商场将在年三十晚(即X月X日晚)七点三十分在超惠大舞台进行抽奖，20XX元大红包等你拿.奖项设置：
鼠年最牛奖：1名 奖 超惠百货20XX元大红包一个!
鼠年大发奖：2名 奖 超惠百货888元大红包一个!
鼠年一路发：3名 奖 超惠百货168元大红包一个!
鼠年小发奖：88名 奖 超惠百货8元小红包一个!
注:以上红包金额均为现金购物券，可在本商场超市区当现金使用.
惊喜二、辉煌5周年，有买还有送!
X月17日，凡一次性在本商场购物满28元以上者，均可凭电脑小票到一楼服务台免费领取"355ml"可乐一罐，单张小票限送一罐，小票另还可参加抽彩电活动! 费用预估:350罐/天*1.8元=630元
惊喜三、虎气冲天迎新年、贺年糖果任你抓
活动时间：X月X日至X月X日(共8天)
每天上午10：00至晚上20：00
活动内容：凡在本商场超市区一次性购物满28元的顾客，凭单张电脑小票即可到本商场大门动现场"免费抓糖果一把"。
活动细则：
1、限超市区购物者参与，专柜无效;
2、单张电脑小票最多可抓三次;电脑小票当天有效，小票金额不可累计;
3、抓取糖果时只能用一只手，用两只手所抓取的无效。
采购部：负责散装糖果、饼干、果冻的筹备或联系供应商赞助。
企划部：负责活动的宣传与监督及数量的预算。
营运部：负责活动商品的调拨与发放。
防损部：负责活动现场的秩序维持。
预算： 预计一天需120斤糖果，八天需960斤糖果，
每斤4元左右*960斤=3840元左右
惊喜四：出门恭喜又发财、吉祥利是到手来
活动时间：X月26日(即大年初一)
活动内容：凡光临本商场的前168名顾客，即可获得由本商场送出的"吉祥如意"大利是一封。大年初一商场门口两侧各站9名迎宾小姐迎宾，开门前放礼炮以示吉详，开
门红利是由店长或其它高层领导亲自派发。
企划部：负责活动的宣传与监督及数量的预算。
财务部：负责提前做好现金调拨并把现金装入利是封，每封2元;
防损部：负责活动现场的秩序维持和礼炮鸣放。
预算： "吉祥如意"红包168个，企划部原已有。
共168*2元=336元
惊喜五：购物你若在超惠、红包拿到笑呵呵
活动时间：X月26日至X月28日(年初一到年初三)
首创置业在香港联交所主板上市后，到今年3月以来，其股价在H股指数下跌8％、恒指下跌17％的情况下，始终稳定在2.6港元一线。据悉，国际著名的基金摩根大通持有首创置业近1亿多股，约占其H股18％、总股本6％。
据了解，首创置业此次通过A股发行所募集的资金将用做发展及兴建北京市西城区京都商业中心的4栋楼以及位于北京市朝阳区呼家楼商务居住综合区，拟投入的募集资金分别为人民币5.8亿元及人民币16.4亿元。此外，还将集资所得人民币7亿元用做收购若干北京房地产项目。如有剩余资金，将被用于该公司的营运资金。
据了解，京都商业中心的4栋楼计划发展为辅有商业设施公寓。项目的总建筑面积约为176000平方米，总投资额估计约为人民币10亿元。呼家楼商务居住综合区为写字楼、公寓和商业，总建筑面积约为459500平方米，总投资额估计约为人民币29.4亿元。根据首创置业的规划，呼家楼项目一期的第1座办公大楼将开发成为一幢总楼面面积约8万平方米的写字楼，于建成后，首创置业将持有部分楼面面积做出租用途。项目中总楼面面积达1万平方米的地下商场也将由该集团长期持有。这部分楼面将给首创置业带来持续稳定的收入。
——题记
自“三八”活动结束后，负责营运的黄生就开始对我温和起来。这多少让我有些不可思议。在我的意识里黄生就从来没有对我好过，虽然我只是他公司的一个普通职员。如果一个老板对下面的员工不好的话，我觉得这里面肯定有问题。不仅仅是语言上的沟通，而最大的玄虚可能就是来自身份和地位。因此，我和黄生之间的雇佣关系也包含这些可以理解但不能接受的因素。事实虽然这样，我也无可奈何，尽量压抑着心情给他办事。黄生对我突然好起来是在3月中旬活动结束后。在员工例会上，黄生一改平时严肃，用一种极其夸张的口气表扬我在“三八”活动中的贡献，并向全体员工宣布对我调薪。黄生说这些话的时候，同事都用一种异样的目光看着我。就在这一转念，我突然有一种辞职的念头。
我是在去年12月份进入这家购物中心的。我应聘的是企划主管，负责卖场的布置，市场调查及活动策划。当时黄生给我的待遇远远不能满足我提出的要求。在这个争议上，我一直不能松口。值到后来负责招商的廖生出面，看了我的资料和简历后，才同意我提出的待遇。这件事很让黄生恼火，闹到了董事会，坚决反对我的待遇。闹了一阵后就不了了之。自此，黄生就开始在工作上找我的麻烦，比如每月的活动，我做出的策划方案出台，交给他批准，都是被改得零乱不堪，一些重要性必须要做的建议也都被糊涂地删去。所以过去的几期海报，销售都是反应平淡。营业额不能提高。我作为企划部的带头人，对销售不能提升也有不可追究的责任。后来，我向上面董事会反映了我在工作上与黄生的代沟，说前期准备都缺少筹备，等等。黄生虽然投股极少，但也是董事会成员，与私与利，我觉得没有必要因为一些微妙的事而把两人的关系弄到堪愚的地步。而且，从现实角度看，我也是替他做事。董事会听了我的报告后，也非常重视我的建议，经过商量，就把活动的决定权交给我。黄生知道后，更是恼怒不己。有一段时间，我一直在想一个问题：就是因为我的待遇，就非得给我难堪？我对公司这样做，也是想做出成绩。黄生为什么就不能理解？
为了策划“三八”，我花费了大量时间上网找资料，并对周边进行市调，征得同行的建议，才整理出一系列的活动方案。海报出来后，人气大升，因为有几项活动力度较大，三八当天，前来购物的顾客更是人山人海，营业额一路飘升。在卖场，黄生看到那种火暴场面，喜悦之情，不胜言表。一些决定性的事项也全部吩咐给我。而我，却是分不离身，只好安排我的助手只做，比如到广告公司做海报写真。等等。空前绝后的场境过去之后，接着就是死一般的寂静。“三八”活动一结束后，购物热潮也随之减淡。
黄生在大会上给我的承诺，我从来就没有放在心上。因为在我的骨子里，要对我好的人不是黄生，而且，他突然改变往日态度，让我一时难以接受。我之所以一而再，再而三地留此工作，有一半因素是为了李生给我的真诚。是他给了我一次锻炼和成长机会。现在这个时候选择辞职，于情于义，已对得住任何人。包括厌恶我的黄生。
辞职书放到黄生办公桌上的时候，黄生给我的眼神仍然是开会时的那种温和。黄生说，我已准备给你提薪了，为什么想走？我说我说不出理由，因为个人的因素想另起发展。黄生不说话了，用深沉的目光对视我，然后长叹：我一直欣赏你的才华，只可惜你是真的误会我了。以前在工作上我对你的确是阻挡不少，是因为观点不同，因此才会有许多分歧。这一点，我必须承认。但是如果你仅仅是因为这个要走的话，我觉得你是在逃避自己。你没有勇气面对工作中的挫折及困难。当初我之所以不能满足你的要求，是因为在过去的企划部，从来就没有出现过一进来就拿那么高的工资。我想先是试用你一段时间，然后根据你的表现再给你定薪。你应该知道，如果你真的做的很好，我给你的薪水绝对不会低于你所提出的。辞职书你先收回去，考虑好了再给我回复。如果你真的想走，我也不会阻拦。
最终，辞职书我没有交上去。黄生的话不是没有道理，他既然如此挑明细节，我也没有必要再胡扯下去。工作归工作。何况和黄生的关系并没有扯到那么远。
很快，夏天来临。因为工作量加大，我向黄生申请需要增加人手。黄生二话不说，指示人力资源部到人才市场招了一个年轻女孩做我的助手。以前的助手因为工作需要，3月底被委派到东莞市长安分店负责企划。
女孩叫北北，长的眉轻目秀。身材高佻。北北是学广告设计的，她给我看她的作品的时候，浑身表现的气质是真正来自内心的涵养。我有点可惜地说，你做设计出身，来这里做实在是大材小用。她脸微微一红，轻轻说，主管，我刚刚从学校毕业，没有什么经验，以后请多多指教。我笑了：以后没人的时候，别叫我主管，我姓李，叫我老李就好了。我应该比你大。
有了北北，我的工作量也的确减少，一些设计也用不着我去筹备，没有等到我提出，北北就把早已做出的效果图拿出来，只等我批复。没有事的时候，北北总会跟着我出去做市调，学如何根据卖场的摆设，商品的销量，周边的环境，当地顾客的消费观念做活动策划。每每我做海报之前，我总会把活动的具体方案一一告诉她，教她如何在活动中提升商品的销量。并怎样根据季节，假日作出详细的规划。北北心神领会，以后的几期小海报，北北竟能勉强做来，虽然销量没有提升多少，主要是有些商品已到淡季。跟活动无法钻边。北北有些内疚，说是不是活动没有创意？我呵呵一笑：既然你知道了，这就说明你在进步，活动主要表现在力度和创新。你要用大众的眼光来对待消费观念。海报的内容要有条有序，章次分明。并根据商场的实际情况作出新的思路。这个思路的前提必须是围绕整个商场的运作程序。不能夸大其词。每一期海报第一点要做到的是对商场负责，不能亏损过大。费用问题能节约就尽量节约。最主要的是对顾客负责。从这一点上出发，你就不觉得策划有多难了。北北说，难怪每期活动你总是有有那么多点子，原来你对这一行有这么深的了解。我说，这没有什么，比起人家沃尔玛，就差得远了。其实这些你也可以领会。只是，我没有告诉她，我在成人学院一直主修的是企业策划。有了三年的学习，当然就具备一些活动的前提。
对于北北，我自她进来就一手一手地教她。包括一些POP的书写及卖场的布置。北北每次看我如此苦口婆心地教她，总是心存感激。提出要请我消夜。我说没有这个必要。你能做出一期成功方案，比什么都来得重要。自以后，北北就更加虚心请教。对我的生活也关心起来。每天一上班，总是泡一杯热茶到我桌上。更多的时候，就是打来早餐。以至于下面的美工开玩笑说，主管，你真是艳福不浅。玩笑多了，我也开始有意躲避北北。但北北似乎没有意识到这一点。依然对我关怀无微不至。也许是我误解她的好意了，她这样的主动，可能就是出于我在工作上对她的帮助。我这样想，就再也没有躲避她了。
有一次，北北趁办公室没人，轻轻地问了我一句：主管，怎么从来就没有看到你女朋友来看过你？我一楞，随之一笑：她在上海工作，当然不可能赶过来看我。北北“哦”了一声，表情黯然。我不是傻子，她的表情我不可能不能理会，但我当做没看到。一整天，北北做事都魂不思守。
4月底的时候，远在珠海的小干给我打来电话，说有新店开张，要求我去帮他忙。小干是我在成文学院培训时认识的好朋友，因为都是学策划出身，所以彼此很谈得来。平时无论在那里，都有很深的交往。小干说要我去珠海帮他忙，我自是不能推却。我向黄生以家里有事为由请假，黄生问我，五一马上到了，活动需要提前准备了，你请假我不反对，但是你必须得把方案写出来。我说没有问题。当晚，我连夜整理，硬是出了一份策划报告。第二天，交给北北的时候，一再嘱咐，要慎重对待。
我到达珠海第5天的时候，北北就给我打来电话。北北说，你赶快过来，我这边顶不住了。北北一挂电话，我连忙向朋友道别，连夜赶回了深圳。我到深圳时间是在凌晨2点。北北和一个守夜的防损员在广场等我。我说，这么热的天，你不去休息在这里等我，有必要吗？北北一脸委屈。没有说话。旁边的防损说，她下班一直就在这里等你。
北北说，海报在最后的一项活动中，忘记把活动的解释说明上去，一致有许多顾客都上办公室讨个说法。我没有责怪北北。事实上，事情已到这个地步，再多怨言又能起什么作用。第二天一上班，我直接找到黄生，向他说明是我一时的疏忽，才至于事情弄到如此田步。黄生没有说什么。最后，才好缓缓地用一种极其严肃的口气说，你也不必多说，这次活动董事会非常重视，现在你也看到了。这都是我们不想要的结果。所以，在你们两人之间，无论是谁的错，我必须得辞退一个。我的意思不是说你做的不好。因为我作为营运方面的负责人，必须得向上面有个交代。明白我的意思吗？我说，黄总，你不用多说。我知道你的意思。我下午做好交接工作，时间上应该是可以的。黄生说，你想自己揽责任？我微微一笑，迳自走出办公室。
旅行社成立之初，我们便确立了一切从游客利益出发，“无投诉、零缺陷，打造旅游绿色通道”的理念。起点高、严要求，要做到让游客全程满意，树立良好的旅游形象，需要从房、餐、门、车、导服各个环节入手，首先我们做了以下工作：
一. 立足长远，把工作落到实处，从细节上做文章。
保证高标准严要求，从根本上做到让游客满意为宗旨的服务理念，“无投诉，零缺陷，打造旅游绿色通道”不是空洞的，是每一个游客都能感受到的，不把“游客是上帝”作为口号，而是真正的让游客找到做上帝的感觉，进而树立品牌，树形象，扩大影响。目前，我社有业务人员8名。计调2名，固定团队导游员4名，全体人员牢固树立不给威海旅游摸黑，不给威海丢脸的思想，各尽其责。
二．抓思想教育，业务培训经常化。
导游是旅游的灵魂。导游在整个旅游过程中的作用不可低估。经过培训考核确立自己的固定导游队伍。从思想上业务上严格要求，使大家意识到自己的责任重大。每年抓淡季组织导游员进行政策法规，景点的讲解的培训，在培训的过程中大量的引用我社导游员旺季带团中所遇到的大大小小问题，深入剖析问题根源，并本着合理合法的原则。因为做为一名合格导游员在带领好客人进行观光游览的同时，还要合理的适当的激发客人的消费动机，从而促进我市经济的发展，拉动我市绿色gdp增长。针对组团社，导游员更是代表着地接社的形象与接待能力，强化导游员对《旅行社管理概论》的学习其意义在于使导游员了解旅行社经营过程中各部门工作内容，充分认清地接社、宾馆、酒店、以及组团社之间的利害关系及利益分配，使得导游员在工作过程中，在满足对客人服务同时，能够配合好所在旅行社各部门的工作，更能照顾到组团社的利益，全陪的利益，从而使自身的工作能够顺利展开。
与我社合作的宾馆、酒店、都经过我们实地考察，让游客真正感受到通道的舒适、温暖与畅通。落实财物制度，不过分给宾馆，餐厅压价，不欠合作单位一分钱。树立了在协作单位中的良好形象，为游客提供绿色优质服务。
三．充分利用网络媒体，积极开展电子商务。
随着通讯和计算机技术的发展，因特网的不断普及，使旅游信息的流转不再受时间、空间的限制，旅游资源的经营者和最终的旅游消费者之间能够建立起更直接的关系。
我国网民人数的增加为计算机网络信息交流的普及和广泛应用奠定了基础。作为旅游业三大支柱之一的旅行社担负着组合旅游产品、并直接向旅游消费者推介和销售的职能，同时又担负着向旅游产品供应企业及时反馈旅游市场需求的功能。旅行社的这一中介地位决定其收集信息、传递信息、综合利用信息的重要性。因特网将旅行社推向变革的大潮之中。因特网所引发的学习革命必将会对旅行社产生巨大的冲击：一方面，旅行社可以从网上轻而易举地获得超大量的信息，可加强旅行社与旅游供应商和旅游者之间的联系，也可使旅行社的传统经营运作方式信息化、简单化、科学化，促进旅行社经营管理现代化；另一方面，因特网也会把旅游供应商和旅游消费者聚集在一起，互通信息，以致抛开旅行社中介机构，不必依靠旅行社所提供的信息，就可以直接进行买卖活动，旅行社传统的市场将被其他类型的竞争者分割。因此，因特网的运用，既给旅行社的业务发展创造了更多的机会，又使旅行社的传统经营方式受到了极大的挑战。
同样是在2004年，已经逐渐扩展到全国的万达广场开始从商业广场向城市综合体的形态过渡，作为培训的一部分，万达会定期组织员工到香港太古广场参观。在深圳，华润集团开出了很可能是当时中国内地水准最高的商业综合体万象城，参照对象是太古广场和太古又一城。
直到2012年，当隋颂伟离开北京三里屯Village，南下接替郝继霖成为太古汇第二任负责人时，才算是这个项目筹备期正式结束的标志。“坦白讲，十年并不是我们觉得做一个项目需要花费的时间，”太古地产中国区行政总裁白德利（Guy Bradley）说，“十年太长了。”
在太古，让前期团队完成开拓任务，然后让善于经营的团队整体接手，是多年来形成的一条规矩。只是谁也没曾预料过，太古进入中国内地市场的第一步，也是它们试图打造的旗舰项目，会让人等如此之久。
1972年成立的太古地产隶属于老牌四大英资洋行之一的太古集团，在香港它最著名的项目包括了太古广场、港岛东以及已经出售的又一城，它们不仅仅是购物中心，而是含写字楼、酒店、公寓甚至住宅等多业态在内的综合体。香港有限的土地和它本身长期持有的运营模式让太古并不像传统地产商那样依赖于销售。从2002年至今，每年它来自各类物业的租金收入占营业总额保持在6成以上，除了2003年到2005年外的其余年份，比例都高于85%。
相比于香港其他地产商如新世界、和记黄埔、恒隆等，直到太古汇出现之前，太古一直难以找到合适的机会进入内地。从2001年3月第一次签署投资意向算起，太古汇到2011年才正式开业—那还只是购物中心和写字楼部分；到今年1月，文华东方酒店开业，而项目整体规划中的文化中心目前还处于内部装修阶段。
这个总面积约35.8万平方米的综合于广州的天河东路，周围沿着约2.8公里长的天河路兴建的商业区被统称为天河商圈。这是广州最为繁华、购物中心最为集中的区域。十年之中，广州像中国其他的大城市一样，成为商业地产蓬勃发展的土壤。一份由德勤和中国连锁经营协会的报告显示，这方面的年投资增速从2008年的15%提高到2010年的30%，其中购物中心正在以每年300家的速度增长。大量地产商涌入到这波潮流中，共同推动起惊人的发展。
也是在这十年中，太古地产在北京三里屯联合收购并改造了一个旧项目，诞生了三里屯Village。他们也尝试和内地开发商合作，在北京、成都和上海开始筹建另外三个商业项目。
相比这种高速节奏，太古汇的这十年也让人们对太古的评价两极化。一边是“动作太慢”、“错过黄金机会”之类的不看好，另一边则称赞它“充满着英国绅士般的优雅和缓慢”。只是作为一家贡献过不止一个商业项目范本的公司，人们还是对它有所期待。
广州开始并不是最好的选择。
回到2000年，太古汇所在的这片土地当时属于广州日报报业集团所有，后者计划在这里兴建新的总部大楼以及广州市图书馆和市民文化广场。这个主打文化的项目得到了当时市政府的明确支持。但广日集团很快发现，这样一个项目必然需要一些商业开发和运作来获得收入，比如增加一个商场，他们开始寻找合作者。帮助广日集团和太古地产搭线的是珠江恒昌，这家地产顾问公司的创始人之一是香港测量师界知名的廖胜昌。
太古地产显然对这个机会感兴趣，但同时也很谨慎。现任世联地产首席技术官的黎振伟当时是珠江恒昌总经理，他告诉《第一财经周刊》，“实际上广州并非太古当时的首选，论投资环境和增长前景，他们都认为上海是最适合的，最具国际性；第二是深圳，离香港近；第三个才是广州。”
跳过前两个选择直接来到广州，这个项目跟它的发展目标是不是吻合，太古都需要想想。他们付给珠江恒昌一笔可观的咨询费，让其提交一份具体报告，同时还找了另外一家英国顾问机构做相同的事情。
两个月后的结果是，珠江恒昌从宏观数据到具体的商场品类分布论证了项目可行，当时天河区是广州规划的新中心，而整个广州也缺乏一个高端商业体。但英国机构持相反态度。太古对双方报告的每个数据进行了重审，最终的决策花了一个半月，他们认可珠江恒昌对本地的了解并决定合作，但提出整个项目得由太古来运营。这个要求后来得到了满足，正式签约已是一年后的2002年4月，太古地产与广日集团分别持股55%和45%，项目命名为“太古汇-广州报业文化广场”，初定2006年前后落成。
在那之后，太古就意识到事情一直在变。开始一段时间是与广日就设计方案的谈判，随后广日内部发生人动，然后是SARS。到2004年，太古找到淡马锡基金，将总投资增加到46亿元并增持股权到97%，地块也正式归到了太古名下。这年年底，太古才得以办完用地手续，宣布动工。这时，最初的文化项目已经变为了高端商业综合体，太古需要之前的所有设计。他们找到了美国知名的建筑设计师事务所Arquitectonica，后者认为，这个项目能在2008年落成。
在失去广日的协作之后，太古汇真正成为太古在内地第一个自己发展的物业项目，他们也开始独立学习如何在中国内地做生意。这种适应一定程度上导致了接下来几年里工程进度缓慢，因为对多年积累的商业经验和行事准则的坚持，太古承担了更多的时间成本。
与广州地铁公司之间的分歧是一个典型的例子。
“最早做定位时，太古看重这个项目并非它靠近体育中心或附近商圈，它最看重的是这里的地铁，”黎振伟说。当时广州市规划将在2005年开通地铁3号线，它将南北贯穿广州的新中轴线，而这个项目正好位于其中的石牌桥站。不过，等到太古汇2005年动工时，地铁公司只给他们留了一个出口，这对太古来说难以接受—他们在香港的所有类似项目都是基于“地铁上盖物业”，讲求四通八达，拿共七层的又一城来说，其中就有三层可通向地铁，一层接驳公交站。
“太古当时坚持做一个商场必须有多个地铁接驳口，不断跟政府要求，也没有走其他的途径。”一名不愿透露姓名的广州地产界人士回忆说，“太古知道要做好必须具备的条件是什么，所以他们就是坚持。”
关于地铁出口的谈判一直持续到2008年年底，广州地铁公司终于同意了改动，太古汇获得了两个直通石牌桥站的出口，并且还被允许修建一条300米的隧道连接到最近的地铁1号线体育中心站—直到那一刻，太古汇才进入实质开发阶段。
“政府对地铁其实也有很多实际考虑，特别是地铁站已经营运的情况下，任何新的接驳施工都可能会对地铁安全造成影响。而太古当时做的就是不断去跟主管部门解释这个设计对整个街区的帮助，包括太古汇的结构能够连接周边很多地方，如何把人流疏导到地下，减少路面上的人和车的数目，如何提供方便性并鼓励更多人使用地铁。”香港梁黄顾建筑师事务所广州分公司董事陈晓告诉《第一财经周刊》。梁黄顾从2008年起担任太古汇项目的执行建筑师。
太古同时主动将太古汇停车场接入广州交通信息系统，告诉开往天河的车辆太古汇还有多少空车位—尽管它总共只有860多个车位，但这是当时周边停车场都没有提供的。“这种互动是太古去获得各方面支持的一个方式。”陈晓说，在香港，太古为此会将旁边的商铺买下自营或重建，甚至自己掏钱在周边修路。
与此同时，太古汇的设计一直在进行当中。虽然仍旧是定位高端综合体，但此时外部环境跟2001年时早已不同。广州已在2004年出现了第一个高档购物商场丽柏广场，它位于越秀区，并引进了LV、Hermès、Prada、Dior等国际品牌。
为了能够验证设计效果，2006年，太古开始在广州东北角的龙洞租下一个地方，在那做一些跟实际大小一样的样板模型，包括商场外墙、中庭、商铺结构、地板选料、灯光颜色等。“大型商业项目时不时会这么做，但太古的量要大得多。太古不会冒险，宁愿事先做好每一步监控，在前期就能控制最后的成品。”陈晓说。
他举了商场各层楼板的镂空椭圆为例。这些椭圆形状不一，斜度和弧度也不同，设计中要为它们贴上木皮，从选材、施工工艺到木板间缝隙的宽窄，他们都试了很多种。“从图纸或电脑模型看缺乏现场感，你大致上能感受到那种气氛，但并不是很准确，特别是一些细节，”陈晓说，“真实的模型能够尽早发现问题，包括施工的成本还有其他你想不到的问题。”
这种风格使得尽管太古汇在2010年初已经封顶，但对外亮相还要再多等一年。郝继霖后来把太古汇称为是太古在香港三个综合体项目后的第四代产品，那时候三里屯Village南北区均已开业，但因为是旧项目收购，在设计上太古可发挥的空间并不大。不过，在这个耗时长久的项目上，前三个项目积累起来的经验仍然留下明显痕迹，其中最密集的体现就是购物商场。
太古对购物中心的理解是，尽管人们的购物习惯在变，但没有改变的一点是，体验依然是最重要的，即使最终消费者没有购物，他们依旧看重逛商场的过程和感受。最终的价值都在于“客户的重复”。
无论是对地铁入口的争取还是别的方面，太古都在试图朝着这个目标做事。比如对停车场来说，除了车位数量，还有对车位大小和停车场环境的要求。太古汇在设计时还引入了一个智能系统，能引导你找到空的停车位，还能在购物后帮助你回到车位。当时在广州只有花城汇也用了这个系统，都由香港的“兰桂坊之父”盛智文运营。
进入商场之后，太古惯用的、也为后来很多内地开发商效仿的方法就是更多地引入自然光，它能在减少压迫感的同时制造出一种“行街铺”的感觉，并且节能。太古汇的外墙和顶层采用了大量的多层玻璃，有三个大门入口都设计成玻璃盒子的形状，在设计中还要考虑到阳光的线路，只能照到地面而不会影响到商铺。太古汇商场共有5层，其中两层在地下，为了让自然光能到达那里，太古汇在中间每层都贯通了7到8个镂空椭圆形，这也与太古汇对动线的设计有关。动线引导着顾客流向—顾客往往是被动的，这对商铺来说至关重要。
太古汇选择了一个东西向长南北向窄的十字动线，这很大程度上跟它的地形相关。虽然各层不尽相同，但总体上大部分的商铺分布在东西向达300米的长线上，一些大牌和面积大的店则摆到南北短线。这条长线并非笔直，而是有点弯曲。“如果望过去太长会让顾客有一种太累的感觉，而且这种处理也突出了商铺。”太古汇公关经理陈润生说。它的另外一个特点是走廊面积很大，长线走道有12米宽，并且没有柱子，那些椭圆大部分也位于长线上。在太古眼中，这种开阔带来的舒适感和商铺的可见度让他们愿意牺牲空间的利用率。
这些被称为平面动线，而在垂直动线上，太古汇仅设置了一部升降电梯，而大量使用扶手电梯。还有一个是外部动线，交通接入是一部分，另外一个重要部分是整个综合体的内部连通。在香港，太古广场曾做过统计，商场的顾客更主要的是邻近的25万白领，其中有很大的一个群体每星期会来三次，每次消费2000元。
但无论是灯光、动线还是交通等的设计，它们除了制造舒适感之外，太古最终的目的之一就是要创造出更多的“地面层”或者“一楼”—在传统商场中，一楼往往意味着最多的人流，最好的铺位以及最高的租金，之后越往上租金越低。运营者需要想方设法为其他楼层增值，而太古的做法是，以太古汇最低的负二层为例，“它直通地铁和公交，使人流下车就可以到达，而自然采光使得人们在负二的中庭往上望时，不会有一种在地下的感觉。”隋颂伟说。又拿太古汇的顶层即地面三楼来说，太古在这里建造了一个8000平方米的露天平台花园—足足有一个足球场那么大，从二楼或者是地面都可以直接上到这个平台，同时它连通着旁边两栋写字楼。功能上这里是消防失火时的疏散平台，但同时它也是最初市民广场概念的一个延续，太古希望把它做成“CBD中的空中花园”。
就像这样，更多的“一楼”能够吸引更多租户。实际上太古的招商已经要比许多同行轻松，2001年他们将在广州开一家高端商场的消息传出时，许多国际品牌已经跃跃欲试，但等到正式的公开招商已是2009年。
一个高端商场最开始都得先搞定LV这样的大牌，当它们有意向的时候，其他的品牌就会跟进。但即使和多年合作的LV，太古前前后后从讨论到落实也要花上一年多时间。太古将面向天河路的两间大铺给了LV和Prada，分别位于南门入口的两边。其中双方要协商的一个是外立面，太古的要求是要干净利落，他们采用了低调的转石墙来融入周边街区，没有任何广告，而这两家品牌则希望采用展示个性的橱窗玻璃。各个环节的人，建筑师包括商务都要一起开会讨论，“互相迁就”。
南门原本是一个正方体玻璃盒子，但LV和Prada觉得租的地方这么大—LV店面有两层，一共1800平方米，是它在内地最大的店面—提出需要一个更大的门面，而当时一楼已经差不多建好了，在沟通后太古最终答应缩短玻璃盒子的宽度，这意味着得重新设计。
“太古先有大概的想法，也已经考虑了里面要有些什么商铺怎么分布，然后租户来看，是否有意向，又打算怎么修改。通常说是先招商再设计会比较好，但事情未必都这么简单。”陈晓说。
在大牌之外，太古对品牌组合也有自己的想法，更多时候是按照自己的需求去招商。比如为了引进水果捞，扩大了后者的面积并降低了租金，而一些品牌即使愿意支付高租金进驻，如果不符合要求也只能继续排队。而一旦合作，“从橱窗的设计，甚至餐饮的菜单，我们事先都会看过，都会去了解并提意见。”隋颂伟说。
2011年9月23日，太古汇商场正式开业，这时候它的地下两层已试营业了4个月。在总共亮相的180多个品牌中，至少有70个品牌是首次到广州。郝继霖终于松了口气，10年前他被派来广州建立办事处，组建团队，然后跟这里的政府、社区、合作伙伴以及各类租户打了10年交道。“实际上郝继霖有压力，当时太古上一任老板支持他花这么长时间，但后来的高层觉得这个项目拖了太久，报表上不好看，压力很大。太古并非完美，它也有内部要面对的问题。”上述广州地产界人士说。
郝继霖留给隋颂伟一个不错的开局。今年2月交接时，太古汇商场的出租率已经是99%，写字楼也租出了一半。“我的任务就是保障营运正常，不出什么大的问题。”隋颂伟说，此前他是三里屯Village北区负责人。
现在隋颂伟每天会去巡三次场，他要求团队的人要同所有租户保持紧密沟通，一个月起码要跟一个租户见一次面。太古汇现在租金采取“底租+提成”的方式，这样一方面跟租户一起承担风险，另一方面也可以了解到租户真实的销售状况并帮忙改进。如果长期低迷，那么就需要寻找新的品牌来代替，“市场转变很快，我们的团队需要经常打开眼睛和耳朵，去考虑什么时候什么品牌进来会有新鲜感，更丰富，顾客也会觉得这更好。”隋颂伟说。
隋颂伟还要求属下要从租户那了解清楚顾客的购物模式，比如他们从哪里来，是本地人还是周边城市还是外省人。人们对太古汇一个最常见的怀疑是，讲求实惠的广州人已经习惯也更愿意去香港买同样一款奢侈品，太古汇如何去应对这个问题。而太古和这些品牌的一个回应是推出一些特别版，只在一个区域甚至只在这家门店里销售。
但隋颂伟觉得更能吸引人们来购物的还应该是体验，而不仅仅是价格。前期的设计已经打下根基，而到运营阶段太古则在推广活动上花心思，除展览之外，平台花园常常有音乐演出，比如圣诞的时候是儿童合唱团来中庭唱诗。“当顾客第一步进到商场，就感觉到以往不会出现的感觉，特别一点，这就是我们做活动想要的。”隋颂伟说。太古汇的一个统计是，去年12月活动期间客流量同比增长了40%。
而说到带来人流，对太古汇来说一个意外则是“方所”。郝继霖最初邀请“例外”的创始人毛继鸿过来开一家服装店，正好那个时候毛继鸿想做一种书店的新形式，便跟郝继霖要了2000平方米。但直到太古汇开业那天，方所还没有交出最终的设计图纸。那时候，连郝继霖在内，人们根本不知道方所是什么。直到2011年年底开出来之后，它几乎成为了太古汇的一个景点。
方所几乎每周都会请一些文化界的名人来做讲座，通常是两三百人挤在方所的一条过道里，但有些嘉宾人气太高，顾客会把方所围得密不透风。去年有一次是柴静，后来由于队伍太长，太古汇不得不停止了方所附近的所有扶手电梯，而一些商铺因为这些人挡住了他们的门面甚至报了警。“它的书店、餐厅、超市、活动都跟广州现有的商家不一样，在这些方面太古有自己的追求，”黎振伟评价说。
在一份2012年全国购物商场的销售排名中，广州的正佳广场和天河城分别以60亿元和55亿元的销售额排在第二和第四名，它们都同在天河商圈里。目前无法从公开数据中找到太古汇的销售额，但从长期来看，这对太古汇来说是一个好消息。
“这十年也让我们学习了在中国做项目必须要了解的东西，然后也更加了解广州这个市场。北京颐堤港项目用了4年半开业，从10年到4年半是个巨大的进步，成都也是，如果按现在的时间表看，将会比颐堤港花费的时间短。”白德利对《第一财经周刊》说。
营运是公司经营发展的生命线，后勤部作为营业保障部门，在20**年进一步强化了以营业为中心的服务理想，加强与前勤营业部门的沟通协调，主动获得服务需求信息，提升员工的服务意识，做好多项基础运行保障的同时，进一步提高后勤服务质量，为公司整体运营服务的提升做出贡献。
1、进一步加强物业设施维修维护，提高服务设施运行标准。
20**年，后勤部对**两店实行统一管理目标，在工作标准和规范方面实现统一管理。在基础设施维护方面，**年对所有设施设备进行普查，重新建立健全了设备档案，统一编制了设备保养计划，并实行跟踪检查进度，保障设备设施的稳定运行；对于涉及物业运行的意外事件，建立了意外事件报告总结制度，要求意外事件发生时，填写《意外事件处理报告单》，对事故处理过程、事故发生原因、进一步的纠正预防措施均做了相应的要求，以此减少了同样问题的重复发生；实现多级巡视制度，包括经理级员工开店前巡视、物业管理员巡视，领导抽查巡视，联合检查巡视等，保障物业问题及时发现和处理。20**年截止目前，**两店通过巡视发现物业维护各类问题近35000个，均得到及时的处理，保持了较好的物业运行标准。在做好日常运行维护的同时，后勤部20**年截止目前共组织完成改造施工项目247项，其中长春店108项，沈阳店39项，满足公司经营发展的需求。
2、强化环境秩序管理，营造清新舒适的购物环境。
良好的环境秩序是对顾客服务最直接的体现。因此，后勤部始终把环境秩序建设作为日常工作的重点来抓。20**年，主要从以下几方面加强了工作：一是加强卫生保洁工作，对的广场砖实行定期清理污渍，重要部位每天用清水冲刷，在风沙较大的季节，对重点情节区域采取洒水的方式降尘，同时增加了日常保洁清扫循环密度，将保洁承担范围一直马路上，尽可能减少周边环境对商场卫生的影响；二是积极改进保洁方法，全面提高室内保洁质量。保洁部门对地面理石、墙面、高空等需清洁部位，积极探索保洁保养的方法，对重点保洁部位增加维护频率，并实行保洁质量定期和不定时抽查，对于保洁工具的要求保持干净清洁，确保了保洁质量保到质的提高；三是重视卖场温度调节，控制适宜温度。为较好的控制卖场温度，后勤部在商场各部位安装温度计，每天上、下午两次对温度进行检查，对温度出现偏差区域进行及时调整，保障了卖场温度始终保持恒温，误差不超多±1°C，确保为顾客提供清洁舒适的购物环境。
3、主动加强服务，提高员工的服务意识。
20**年后勤部提出“一站式”服务的工作要求，对于到后勤部办理业务的供应商实行全天候服务；同时，对工作业务不做岗位分工，真正实现了“首问负责制”，所有后勤文职人员都能办理所有业务，来后勤部办理业务的客户不用等候，即有人全程能够办理完成；实行服务投诉电话公示，主动接受服务监督。为全面提高服务质量，后勤部还制定了《维修投诉电话管理办法》，对24小时维修电话进行录音，及时反馈处理结果，对各部门后勤服务需求实行跟踪制度，由物业管理员及时现场了解服务效果及服务满意度，及时总结和处理服务中的问题；通过参加营业例会及时获得服务信息，使后勤部第一时间了解服务需求，及时予以配合和处理；在每个公司特定活动中，后勤部都要组织召开服务配合协调会，研究服务细节，确保后勤服务配合工作保障到位，保证后勤服务工作的圆满完成。
4、加强对供应商专柜的现场管理，推行有偿维修服务。
20**年，后勤部将专柜的设施管理纳入物业服务管理范围中，对专柜卖区实行每天巡视制度，对于需要维修维护的项目，及时通知专柜整改，对于不能按要求整改的，由后勤部按有偿维修方式进行及时处理，促进卖场整体运行环境的提升；在对供应商专柜的维修中，后勤部坚持“服务为本”的主导思想，对于能提供材料的专柜实行免费维修，对于我方提供材料的不收取人工费用，受到了供应商的欢迎。在做好专柜卖场服务的同时，后勤部同时加强对专柜后区的管理工作，实行定期对专柜库房进行检查巡视，及时发现和处理安全隐患，避免了安全问题的发生。
二、加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进后勤物业整体管理水平的提升。
管理是服务的基础，科学有序的管理是保持服务持续有效的前提条件。20**年，后勤部在总结08年管理工作的基础上，进一步加强了基础工作建设，有效提高内部管理理运行水平，促进了各项工作的整体提升。
1、突出工作重点，落实管理目标责任制。
为促进后勤各项工作有的放矢的开展。**年初，后勤部组织召开了**年的工作安排布置会议，提出了以“成本、效率、服务”为工作主线确立各部门的管理目标。后勤部在认真总结08年工作的问题的基础上，对各部门下达的工作目标共涉及26项工作，目标或指标60项；并同时提出了落实的措施和方法、实施计划和目标考核的办法。以此，明确了后勤各部门全年的工作方向。在工作目标的实现方面，后勤部实行每月检查跟踪落实情况，将落实工作目标的手段和措施列入各部门每月的工作计划，年底实行工作目标完成情况考评，将考评结果列入各部门管理人员的年终绩效。在工作目标落实过程中后勤部共重新建立和完善工作制度15项，有力地促进了管理水平的整体提升。
2、完善基础运行工作，推行目视化管理。
在08年房间管理普及的基础上，**年后勤部进一步强化了后勤设备设施的运行管理，推行管理目视化，即要求所有涉及后勤物业运行的指示、数据、部位实行全面标识管理。**年，后勤部共制作各项目标化标志共600余项，内容涵盖了所有的房间和运行设备，使设备运行的信息更加透明化，有效减少运行操作失误的发生。
3、建立工作检查体系，提升全员工作监督意识。
管理工作存在的偶然性和不确定性，一般来说，管理者只能通过检查来监督管理的运行情况，但后勤部管理范围较大，容易出现问题的部位也较多，如何能有效地保证后勤各系统稳定运行是后勤服务落实的关键。为加强工作的检查监督，让工作检查监督工作至上而下成为一个整体。后勤部在20**年推出了《建立后勤检查监督体系的管理办法》，中心内容是层层履行检查职能，把随机不确定的检查监督变成可量化的检查职责的落实，层层明确检查范围、检查内容、检查方法、检查标准及检查周期；同时重视检查监督职责是否有效得到落实，强调现场检查，通过强有力的检查监督体系促进工作的落实。
4、加强工作总结，促进管理提升。
为及时总结工作中的问题，后勤部在20**年实行每月工作总结制。为了更好总结工作，后勤部制定了每月工作总结表，对总结工作内容进行了明确，保证总结的全面性，便于及时发现问题和解决问题；为避免各部门工作过程中出现的对上级过度依赖，提高自我提升意识，后勤部还要求各部门在日常管理工作中加强工作创新，要求各部门每半月对管理提升情况进行总结，以报告形式报给部领导审阅，有效地促进各部门的自我管理提升意识，避免了管理停留在原来的水平。
5、加强工时工效管理，建立员工约束和激励机制。
后勤部是集团人员最多的部门，同时员工的整体素质不高，大多数员工属于基层服务人员。如何更好地加强管理，有效提高员工主动工作意识，是后勤部面临的主要问题。针对员工工作的实际情况，后勤部20**年对各部门工时工效管理专门制定管理目标，要求各部门对所有岗位的有效工作时间进行阶段性的跟踪、统计和分析，以此提出岗位工作内容的调整和提升有效工时的办法，各部门经过几个月的跟踪分析，均采取了不同程度的提高工时的措施，取得了一定的效果。如工务部实行有效工时考核制度，将单纯值班，侯工、路途，领取材料等时间等不列入工时，并确定一般操作工作的通用工时标准及每月标准工时，把工时考核同员工绩效挂钩，促进了员工对工作的重视，实现了员工从等待派工到自己主动寻找工作机会的转变。
三、坚持安全第一的思想，安全管理和细节服务并重，为营业提供安全运行和服务的保障。
公司的消防安全工作一直是后勤部工作的重中之重。20**年，后勤部对保安部提出了“完善基础、注重细节、服务到位、保障运行”的工作要求，进一步要求从保安队伍建设、内部管理、对外形象等方面提高公司安全运行管理水平。
1、加强全员安全教育，提高员工的安全意识。
员工是工作的最终执行和落实者，让全员掌握安全知识，提高安全意识是公司整体安全运行的保障。为此，20**年，后勤部进一步加强了对员工安全知识的培训，主要从以下主要环节入手：一是把好入职上岗关，协调人力资源部在新员工入职培训时，增加安全知识内容的培训，使新员工上岗前了解掌握基本的安全知识；二是加强员工工作过程中的消防知识抽查，在其他部门的配合下，截止日前，保安部20**年共抽查员工安全知识掌握情况100余次，抽查人数近2000人次，进一步增进了员工了解掌握安全知识。三是加强消防安全演练，20**年，**两店每周均进行两次消防疏散演练，在演练前进行消防知识讲解，将消防管理工作贯穿于员工工作过程中。
2、加强消防系统的运行维护，保证系统稳定运行。
消防自动控制系统是消防安全技术防范的基本保证。20**，后勤部进一步加强消防系统的维修维护工作，要求系统问题维修不过夜，保证了消防系统的稳定运行。在具体工作中，后勤部强化以下三方面的工作：一是消防设施设备保养的标准化。针对各类消防设施设备，在年初确定保养标准和保养检测周期，同时加强问题的整改跟踪和验收检查，确保所有设施设备处于良好状态；二是对可移动消防设备进行特殊资产管理，保证“可使用、不遗失”的管理要求；三是完善报修流程，实行维护和监督分开，促进整改跟踪，**两店截止日前先后发生20次消防报警故障，均在规定时间内得到解决。
3、加强安全检查，及时消除事故隐患。
后勤部每年要求组织4次专项安全隐患检查，通过已完成的三次安全检查，**两店共发现安全隐患达460项，其中长春店311项，沈阳店149项，所有的问题均已在规定期限内整改完毕；在落实部门安全检查的同时，日常的巡视检查也是非常重要的工作内容，后勤部20**年对安全检查项目进行了分类，根据工作重点不同，实行日检、周检、月检、随机检查等不同的检查类别，使工作检查的针对性更强；对于重点部位的消防安全工作，实行专人盯防，最大强度的避免了安全事故的发生。通过一年的努力，**年全年**两店均未发生火险事故，保证了商场的安全运行。
4、强化治安综合治理，为营业创造有利的服务环境。
在重视消防安全管理的同时，后勤部也加强了公司内部安全治理工作。20**年，在治安工作中，后勤部主要从以下三方面入手：一是加强与营业部门协调，打击盗窃商品的行为及协助处理顾客纠纷，截止日前，**两店共接警155次，直接抓获到商场的各类犯罪嫌疑人20人次，受到顾客和供应商的好评，全年保安部20人次受到集团的表彰奖励。二是与收银等部门协调，打击“倒卡“行为，截止日前，后勤部采取直接盯防等方式确认并采取措施处理倒卡人员9人次，基本杜绝了倒卡人员在我商场内公开从事倒卡活动。
四、重视员工持续培训工作，努力提高后勤员工的整体素质，加强后勤员工队伍建设。
针对后勤部员工结构中基层服务人员偏多，整体文化素质偏低的实际状况，20**年，后勤部有针对性的开展员工培训工作，从提升员工岗位胜任能力入手，加强员工的服务意识，流程意识，团队意识，形象意识，在整体打造适应公司发展的后勤服务团队。
1、加大岗位训练力度，尤其是各种紧急情况的处理的演练。
20**年，后勤部在每周两次消防疏散演练的基础上，将日常的员工岗位训练扩大到停电、停水、特殊天气、跑水、设备停运、重大治安事件处理等多方面。每月都进行就循环演练。在演练过程中，强调各部门各岗位的相互协调配合。同时，通过每次演练调整工作标准，及时发现问题，提升了员工处理紧急情况的能力；**年后勤部**两店先后进行各类紧急情况演练70余次，每次演练场形成演练报告，对演练实际情况进行分析，总结经验和不足，从而也提升了员工配合协调处理工作的能力。
2、强调服务标准化，提高员工的现场服务能力。
在公司营业过程中，后勤员工不可避免地直接面对顾客，因此，后勤部在教育员工如何在工作过程中减少对顾客的干扰和影响外，更进一步重视如何能更好地为顾客顾客提供直接的服务。在20**年，后勤部组织了员工对所有商场品牌，业种位置进行培训，要求员工在需要时能迅速到达指定位置，同时，在顾客咨询时能准确为顾客提供服务。通过培训，日前后勤员工中大部分能熟记品牌及业种位置，为处理工作及为顾客提供服务提供了便利的条件；在直接面对顾客的岗位，后勤部还强调服务的标准化，避免不同人员服务出现差异，保持了服务的一致性。
3、强化员工的礼貌礼仪考核，提升员工对外形象。
后勤部从以下几方面加强了后勤员工礼貌礼仪工作：一是从坐、立、行等基础方面规范员工行为，检查督促员工养成良好的习惯；二是从着装仪表上加强日常检查监督，强调岗前正容。工人在完成工作任务后迅速更换脏的工装，确保在新工作任务时干净着装；三是加强特殊员工的日常岗位训练，保安部每天早上长期坚持进行员工队列训练，使保安员形成了较好的行为习惯。
4、细化工作标准，推行员工岗位工作量化考核工作。
为了使员工进一步对自己的工作职责更加清晰。后勤部在准确规定各岗位工作职责的基础，对岗位实际工作内容进一步细化，确定工作每个环节和内容的细化工作标准，形成岗位工作量化考核表。日前，后勤部从经理到一般员工均完成了岗位工作量化考核表的制定，使员工工作考核有据可依，基本达到“细化、量化、清晰化“的管理目标。
五、做好内部服务，履行后勤保障职能，为员工创造良好的工作环境。
后勤部在做好营业运行服务的同时，按照集团提倡员工员工之间及部门之间服务的理念，努力做好对内的服务，积极发挥后勤保障功能，为员工在公司工作创造良好的工作环境。
1、把好员工餐厅质量关，提高员工满意度。
办好餐厅一直是后勤工作中的难点之一，如何让大多数员工在公司就餐放心满意是后勤部反复研究的课题。20**年，员工餐厅进一步在菜品花样上下功夫，每天菜品增加到6个，员工基本可实行自助就餐，自由加餐，确保员工可选择到相对喜欢的菜肴；同时，20**年，员工餐厅还多渠道收集员工对于就餐满意度的信息，根据员工满意情况适时调整菜品出品，尽可能确保餐品符合大多数员工的口味；为满足员工就餐多样化的需求，餐厅在**年还推出面条、盖浇饭，及商务套餐等品种；也受到员工的欢迎。同时，也为今后餐厅经营管理方式的调整提供经验。
2、加强更衣室的管理，为员工提供安全干净的活动空间。
更衣室每天都有几千人上下班在此更衣，安全、卫生问题是更衣室管理面临的难题，以前也不时出现物品失窃的事件。为此，20**年后勤部门组织开会研究更衣室管理问题，对更衣室管理工作提出新的标准：一是理顺更衣室进出的流程，加强安全管理；二是实行更衣室集中时段开放制，既方便员工又便于管理；三是加强对临时进出更衣室员工的服务，通过以上措施，使更衣室的安全问题得到了控制，**年基本未发生更衣安全事故。在更衣室卫生方面，后勤部做到及时打扫，每天检查，保证更衣室始终保持卫生干净的状态。
3、主动为营业部门服务，满足员工的服务要求。
为保证员工良好的工作环境，后勤部定期安排人员对员工工作场所进行不定期巡视，及时了解员工工作环境设施设备运转的情况，在供暖、供水等特殊时期后勤部安排专人到工作场所检查，及时进行调节和处理。在其他部门有后勤服务需求的情况下，后勤部积极安排好工作，第一时间解决问题；同时，后勤部各层面人员通过各种渠道，主要向营业部门征求服务需求，主动做好服务工作，有力地帮助其他部门解决了工作之忧。
六、加强资产采购管理工作，树立成本控制观念，节能降耗工作再上升台阶。
后勤部是公司运行费用使用最大的部门，加强费用控制，履行节能降耗是后勤工作的重点之一，20**年，后勤部重点在以下几方面做好费用控制，降低成本的工作。
1、做好闲置资产管理，提高资产利用率。
经过多年的经营，后勤库房积累了一定数量的闲置资产。为了更好地做好资产管理工作，20**年，后勤部组织了闲置资产大盘点工作，对闲置资产重新进行了分类、评估，并对部分资产进行维修维护；同时，对部分可利用资产进行了重点登记，以方便资产的调拨。在采购需求执行前，实行资产管理员审核先行审核制度，确认是否有可替代闲置资产后再确定是否执行采购，最大限度利用闲置资产。如今年对超市提报采购消磁板的过程中，后勤部从闲置资产中调拨出来进行改造维修，满足了超市的需求，节约采购资金4万余元。今年以来，后勤部协调部门之间调拨资产100多次，**两店资产调拨12次，**哈之间调拨资产达30余次，提高了资产的利用率。
2、严格执行采购程序，加强采购管理监督。
在采购控制管理方面，后勤部始终坚持常用物资的采购通过招标确定供应商的制度。年初，组织了后勤、财务、总办等部门召开采购招标评定会，现场确定合作供应商；其次加强采购价格的监督，对于市场价格波动大的产品实行定期走访市场，随机抽查供应商报价等办法，确保采购价格的合理性；同时，对于市场价格周期波动加大的采购采购审核过程中要求提供比较供应商，以保证以就低价格采购，加强监督。
3、加强能源运行控制，节能降耗效果显著。
节能降耗工作是后勤部非常关注的重点工作之一，**年后勤部更是把节能降耗工作考核的指标之一，要求各部门制定节能降耗的具体措施和计划。后勤部主要采取了以下的节能降耗措施：一是对所有能源消耗设备设施进行普查，重新确定运行时间周期及频率；二是对能源使用消耗的场所加强能源消耗控制，如办公室、值班室、库房等实行巡视管理，督促各部门在管理好能源消耗设备，避免不必要的能源消耗；三是提高全员的节约意识，及时发现和制止能源浪费的问题，通过以下措施的实施，**年，节能降耗工作取得较好的效果，截止日前沈阳店电费与计划相比节约133.7万元，长春店节约电费达86.6万元。
4、加强费用使用分析，及时调整费用控制办法。
后勤部每月对主要费用支出项目均进行费用分析，包括：餐厅费用使用分析，电费、水费、燃气费等费用支出分析。对计划执行情况及两店运行费用情况进行综合对比，分析差异与变化原因，提出下阶段应采取的费用控制措施和办法，通过逐月的费用分析报告，确保部领导及时掌握费用的使用情况及效果，及时采取调整措施，使费用使用能始终控制在合理和预期的范围内。
七、总结项目筹建经验，组织人力资源，积极筹备**新项目。
20**年，**项目进入了筹备的关键时期，针对项目工程全面启动的实际情况，后勤部挑选人员组成前期筹备组进驻**，使后勤管理工作在工程建设期间提前介入，为后续物业管理打下良好的基础。
1、总结沈阳筹建的经验教训，规避筹建过程中的管理问题。
为避免筹备过程中出现的问题，后勤筹备组首先了解了沈阳店筹建期间在各个时间和环节工作出现了哪些非预期的情况和管理问题，结合**的实际情况逐项分析，采取相应措施以避免问题在**项目上重复发生；其次，安排工程筹建主要跟进人员加强与**两门店的沟通，了解**两店后勤管理的运行状况，吸取好的经验，想办法在现阶段解决问题和不足。
2、搭建人员架构，充分跟进现场。
为在施工期间了解各系统的实际情况、监督工程质量和进度，后勤部**筹建组根据工程进展情况，分批次提出人力资源需求计划，截止日前，电气、暖通、设备各系统均已完成部分技术工人的招聘，分系统跟进工程项目，确保工地现场问题及时发现及反馈。日前，后勤筹备组现场已达20人，确保了工程各部位施工的全面介入。
3、配合施工单位办理各项审批手续，为项目施工和推进创造条件。
今年**筹建以来，为保证项目的顺利推进，以施工方为主一直积极办理各项项目审批手续，在此过程中，工程筹建处指定专人配合，在图纸校改、相关数据信息资料提供方面给予协助，同时，积极协调解决项目审批手续办理人员交通费用等方面问题，推进了各项工作的进程。
4、强化内业管理工作，加强文件资料的整理归档，为后续物业管理积累基础信息。
自**项目筹建以来，已形成大量设计图纸、工程合同及各类商务信息文件。为加强文件资料管理，今年后勤部招聘了档案管理员，对所有信息资料文件进行重新梳理归档，确保文件不流失。同时，根据工程部分设备已进场的现状，在设备进场开箱时，已对设备型号、数量、相关技术参数、设备随机工具等进行了填表登记，同时将设备随机的合格证、检测报告、相关随机文件、图纸的原件或复印件及时收回归档，为日后管理积累档案信息。
八、工作中的问题与**年的工作重点。
后勤部在**年工作中基本已完成了后勤保障的任务，履行了相应职能，通过努力部分内部管理工作得到加强和提升。但工作中暴露出的问题和不足仍不可忽视，也需要今后工作中进一步加以完善和改进。
1、工作落实不彻底，导致工作细节出现纰漏。表现在工作跟进仍然不够，员工接受工作和领导安排工不清晰；工作范围有遗漏。虽然部内的要求传达下去了，但在抽查过程中仍然能发现问题。
2、基层主管的组织管理能力偏弱，基层主管的文化程度偏低，管理经验不足，导致工作组织没有章法，内部还在管理混乱或水平偏低的情况。
3、工作效率低，落实工作不及时。员工工作落实还依赖上级的检查和监督，导致不应出现的问题出现。如：长春店喷淋爆裂问题的重复出现。
4、服务能力欠缺，存在想服务但缺乏服务技巧和服务手段的情况，没有养成良好的服务习惯，对其他部门的工作不了解也是后勤服务针对性不强的主要原因。
5、对采购产品质量缺少有效的跟踪和满意度了解，往往出现问题后才暴露采购产品质量缺陷，也反映了后勤服务的主动性不足。
6、与其他部门还不能做到无缝沟通，存在“上边热，下边冷“的情况，基础员工基本不沟通或沟通不力，导致工作执行的不协调。
针对以上问题，后勤部将在**年工作中重点加以关注和解决，结合合理细节的问题，后勤部**年总体工作重点如下：
1、建立完善的后勤服务体系，服务的内容要进一步清晰化，服务监督做到立体化，全面提升后勤服务。
2、建立员工的监督考核体系，考核内容进一步量化，确保后勤主要工作管理的目标的实现。同时与公司绩效考核有效结合，真正发挥考核对工作的促进作用。
3、进一步修订和完善工作标准和管理制度，做到涵盖所有重点的工作，两店工作手册实现完全统一。
4、解决效率偏低的问题，将工作安排、工作处理、工作跟踪、工作回复流程形成闭环。
5、全面提高员工的整体素质，进一步对员工进行登记评定。通过培训和考核实现优胜劣汰，增加员工自我压力，促进员工的自我提升完善。
【关键词】商业综合体；销售策划；招商策略；品牌；沟通
一、诺睿德国际商务广场项目简介
2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场，成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，新城大街与飞虹路交汇处，占地面积约8.46万平方米，是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点，以国际领先的城市规划形式――城市综合体，为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态，互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时，矢志将项目打造成真正的一站式生活城，满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。
二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段
持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中，商家应制订年月周的营销推广活动计划，并对活动开展的效果进行评估和总结，以使计划更好地执行和完善。
（一）第一个阶段是定位策略
一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。
首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况，比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢，在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别，这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少，消费力任何等。
做好SWOT分析，强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么，推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析：
1、优势
本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营
不同规模的经营业态，有较强的满足力。
2、交通优势
项目位于该项目位于新城大街以东，天富路（原飞虹路）以北，丁三街以东，丙六路以南，交通便利，车流人流量大。
3、物业管理优势
发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进
经营理念，展现新型商业气象。
4、发展优势
本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。
5、弱势
处于非成熟商圈位置，停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟，必然面对激烈竞争。
6、经营优势
足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。
（二）第二个阶段是项目定位和品牌建立
这一阶段要为项目做一个很好的命名，同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者，同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者，另外也会做一些定位陈述，店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立，特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下：
1、风格特色
以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位，从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。
2、品牌特点
鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例。
（三）第三个阶段是开业推广期
包括开业前后不同阶段的推广，也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的，都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。
另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等，所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
（四）第四个阶段是未来商业运营管理
并不是说推广使命已经完成了，在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划，思考如何很好地管理综合体商城的品牌，把一些新的品牌营销给消费者，让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。
（五）城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主，日常主要是租赁管理，管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源，往往有部分自营面积，整个管理体系是物业租赁+经营。
（六）例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主，在运营管理方面也是比较薄弱，万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统，同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。
在营运管理方面，万达购物广场重视以商业营运为中心，注重支持次主力店，建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程，将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。
可以自信的讲，将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来，摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。
三、商业综合体招商中的常见误区
（一）盲目定位，不切合实际
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
（二）缺乏整体招商规划
商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。
（三）单纯依靠广告招商
招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。
（四）过分强调市场环境的影响
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
（五）缺乏持续经营的商业管理观念
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
四、开发商街类商业综合体项目的招商策略
（一）发商街类商业综合体项目的招商的总体策略
1、不求全面开花，只求重点突破
任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。
2、不求最高点，只求制高点
诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场，这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点，领先竞争对手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长，牺牲更多资源却很难获得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位，以求能够保证顺利开业，随着商圈的旺点变更，新商圈的形成都会影响到商场定位，所以本项目是在动态变化中，根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位，我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态，要不断去修正战略，慢慢做到兴旺发展该商圈。
4、“返租式经营”策略
近年来，“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法，期限一般定为三至五年甚至更长，回报率通常按预期租金反向推算。售铺时，按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金（当然这样要求购买者主要是投资客，而非经营者），然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去，可以获得更高的溢价，亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理，使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心，所以，如果开发商看好项目市场前景，可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。
（二）商业综合体项目招商的总体思路
1、第一步：招商与住宅紧密粘合
商业地产首先是商业，然后才是地产；商业综合体的开发难度大，开发风险要比单一住宅项目大很多，建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作，通过与这些专业、知名的招商公司合作，完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气，促进招商，因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定，且有利于项目的可持续发展，知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售，住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现，且能够积聚人气；而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处，尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。
2、第二步：推广写字楼与酒店
在完成第一步后，项目的市场影响力应该初步具备，此时推出写字楼较为适合，因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况；写字楼的推广建议租售结合，先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来，以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步，因为这两类业态之间有互补性。
3、第三步：商业放在最后推
商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩，项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系，住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补，并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量，使得能均匀去化，提升宗地价值完善功能。
4、确定项目的招商工作程序
（1）全国招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第一程序，第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息，并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。
（2）长春本市招商工作程序
此程序在招商工作时间排序上定为第二程序，也是正式开始进入实质性招商阶段，利用省、市有影响的媒介行业信息，并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时，策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室，在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序，本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数，在保证合适特色商家数量的同时，招商人员应兼顾开发引导的功能，有计划有步骤地对适合预选商家选定，对理想商家洽谈。
策划工作，应以主力店超市的强势入住本商务广场，为诺睿德国际商务广场带来全新的理念，全新的内涵，制造轰动性前奏和神秘氛围，为下一环节的实质工作做好铺垫。
（三）选择合理的招商时机
1、商业地产招商与销售
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
2、商业地产招商与整个项目建设
由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。
（1）主力店招商时间的确定
由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。
（2）中小店群招商时间的确定
中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。
（3）制定招商工作进程
（1）第一阶段：（筹备预备期）
①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定，招商工作原则方案制定；
②制定业态定位标准；
③拟定初步各业态布局方案；
④拟定与商家合作方式及条件标准。
（2）第二阶段：（初选储备供应商期）
①进入全国招商工作程序；
②进入本市招商工作程序，组织实施初选商家资源储备；
③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建，培养团队协调性磨合；
④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案；深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总，编制各业态经营指导方案；
⑤针对本市，将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案；并协调协助开发工作。
⑥本地招商工作程序开展，组织实施初选供应商资源储备；
⑦制定完备的商家储备品牌资讯，对适合的预选商家资源评定分类。
（3）第三阶段：（审定确认供应商期）
①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案；
②确定各业态最终执行的经营工作方案，重点标志性经营商家认定，以及针对性特殊招商方案的制定及实施；
③辅商家洽谈合作条件，结果对比择优；
④评审确认合格商家，签订意向合作协议，收取合作预约订金。
（4）第四阶段：（合同申报签订期）
根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况，对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调，确保开业正常可行之后，与商家签订正式合作协议书。
（5）第五阶段：（商户入场装修期）
①店铺设计基本标准设定，规定贯彻；
②与商家协调装修规范，符合双方装修规定要求；
③办理相关入场装修手续，进场实施装修店铺；
④做到及时合理，人员积极跟进，协调配合各管理环节，控制按规划方案实施，高效圆满完成阶段工作目标。
（6）第六阶段：（招商持续期）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开场前未能及时完成装修，则将由商业管理公司监督；根据实际的招商情况，确定部分物业的流向；举行开场庆典活动的准备。
（四）做好前期规划，建立完善的商业服务体系
商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻，完善的商业服务体系包括以下内容：
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。
将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。
2、客户投诉处理流程
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
3、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理
对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
（2）绿色装修的统一管理
对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）高标准管理各个停车场
鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（四）成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
（五）合理把握赢利模式
选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：
一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够，市场定位不准。
二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。
三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。
四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。
结语
总之，商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等，并形成清晰的招商规划系统；在建筑规划设计上，满足商家要求，与商家充分沟通，满足商家对建筑的种种特殊要求，比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置，可以借鉴万达的“商业订单模式”，这样可以降低项目的开发和招商风险。
参考文献：
[1]陈建，周明华，魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用，2013.17.
[2]周刚华，钱放，王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产，2012.22.
最有创意促销活动方案一
一、 促销目的
(一) 通过折扣来清理夏装库存，利用折扣吸引顾客，配合黄金节日拉动销售额的同时清理即将换季产品;
(二) 借助国庆节招募新会员，扩展客户群;
(三) 形像宣传，提升品牌在目标消费群中的美誉度和暴光率;
二、 促销主题
迎国庆，倾情回馈新老顾客
三、 促销时间：
20xx年10月1日―10月5日(共5天)
四、 促销范围
全国所有门店
五、 促销内容
(一) 活动期间，部分商品七折优惠(新品除外);
(二) 凡在活动期间生日的顾客，只要在全国各个门店产生消费(不限制消费金额)，即可凭身份证办理会员卡一张，并可获赠一份精美的生日礼品;
注：1、生日以身份证的日期为准;
2、顾客成功办理会员卡、领取礼品后，需登记入簿，并在消费小票上注明已送，避免重复;
3、建议礼品为饰品或者印有xx公司logo的饰品，如丝巾、首饰、家居装饰品等;(附图)
(三) 会员尊享
1、活动期间，会员部分商品可享受七折优惠，新品享受九折优惠;
2、活动期间，会员卡照常积分;
3、活动期间生日的会员顾客，可凭身份证，领取精美生日礼品一份;
注：生日以身份证的日期为准，会员领取礼品后需登记入簿;
六、 活动宣传配合
(一) 活动pop物料;
(二) 宣传单张：请配合印刷宣传单张促进活动力度;
(三) 短信宣传：20xx年9月30日发送活动通知短信给会员顾客;
(四) 广播宣传：制作促销活动广播，在活动期间反复播放;
(五) 商场宣传：20xx年9月30日发送活动短信给商场会员，利用商场客户资源,开发潜在客户群;
七、 活动筹备期分工表(略)
八、 费用预估
类别项 目单 价总数量总预算应用区域备 注
礼品
pop
宣传单张
会员短信
合计
附图
丝巾：
饰品：
家居饰品：
最有创意促销活动方案二
一、活动主题：
1.礼动新春贺佳节--来店有喜，买即送拜年礼
2.金猪送福迎财神-满100省60元、50元、40元、30元、20元
3.金猪送福好运连连--红火靓礼 满100六重送
4.金猪报喜刮卡连年--购物满200元，立丹为您备足精选年货 过新年
5.立丹新春礼上礼---合家满堂红 红红火火过新年
6.金猪进门全家旺--立丹迎春特卖会 换季商品低2折起黄金饰品零点利
7.浓情蜜意爱要久久--温馨恋爱礼 2.14千支玫瑰送给您
二、活动时间：
200*年2月9日(五)-200*年2月25日(日)17天
三、活动内容：
1. 礼动新春贺佳节-来店有喜，买即送拜年礼
1.活动时间： 0*年2月18日(初一)-0*年2月20日(初三)3天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：
活动期间，凡在本商场1楼-4楼购百货商品顾客即送拜年礼一份，每日限量派送，先购先送，送完为止。(赠奖地点：大门外赠奖处)
赠品：(新春红包袋或新春对联)数量：300份*3天=900份 预算：2.2*900=1980元
2. 金猪送福迎财神-满100省60元、50元、40元、30元、20元
1.活动时间：0*年2月9日(五)-0*年2月25日(日)17天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：活动期间，顾客凡购买参加此项活动的商品，单柜消费满100元以上(含100元)，均在售价基础上按每100元递减60元、50元、40元、30元、20元相应价格支付，不足部分不减，单柜可累计。注：部分专柜除外
印刷气氛牌：3,000张 费用预算：1680元(单色单面)
3.金猪送福好运连连-红火靓礼 满100六重送
1.活动时间：0*年2月9日(五)-0*年2月25日(日)17天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：活动期间，凡在本商场1楼-4楼购物单张票满100元以上(金额不可累计)可凭售货单顾客联(黑联、黄联)到大门外赠奖处参与红火靓礼 六重送的活动，领取相应级数的礼品,顾客朋友在兑换礼品时可按消费金额随心自由搭配。
红火靓礼 六重送奖品设置
100元-200元级;送成本价2.5元的礼品(赠品：牙膏、卷筒纸二选一)
201元-300元级;送成本价5元的礼品 (赠品：洗衣粉、洗洁布二选一)
301元-400元级;送成本价7.5元的礼品(赠品：新年鸿运袜、纯牛奶二选一)
401元-500元级;送成本价10元的礼品(赠品：精美靠垫、百事可乐2.25升二选一)
501元-600元级;送成本价12.5元的礼品(赠品：套装烹调碗、精美卷纸一提二选一)
601元-800元级;送成本价15元的礼品(赠品：不锈钢厨具、精装中老年核桃粉二选一)
注：(礼品金额设置按每一级别奖品最小金额*2.5%计算所得)
(黄金珠宝、钟表单张小票满800元-1600元领第一级礼品，1601元-2400元领第二级礼品，2401元-3200元领第三级礼品依次类推)。
赠品：(见上)数量：400份/天*17天=6800份 合计赠品预算：平均价8.75元/份 *6800份=59500元 每日赠品预算：59500元/17=3500元/天 占每日预估营业额1.6%(按每日营业额220,000元计算)
印刷气氛牌：2,000张 费用预算：1120元(单色单面)
4.金猪报喜刮卡连年--购物满200元，........为您备足精选年货
1.活动时间：0*年2月18日(初一)-0*年2月25日(初八)8天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：活动期间，凡在本商场1楼-4楼购物单张票满200元以上可凭售货单顾客联(黑联、黄联)到大门外赠奖处参与金猪报喜刮刮乐 活动，刮出金猪心动礼品。201抽一张;401抽二张;601抽三张;最多可抽3张，(黄金珠宝、钟表单张小票满800元为一张，1600元为二张，依次类推)最多3张。
4.奖项设置：
(一等奖 1名 金猪抢钱 送、 笔记本电脑一台或台式家用电脑一台)
成本金额：3000元*1=3000元
(二等奖 2名 鸿运当头 送、 名牌数码相机一台)
成本金额：1720元*2=3440元
(三等奖 3名 旗开得胜 送、 名牌微波炉一台)
成本金额：200元*3=600元
(四等奖 16名 合家欢乐 送、 名牌暖被一床)
成本金额：100元*16=1600元
(五等奖 32名 富贵临门 送、 中式年货一套含香肠、腊肉、年糕等)
成本金额：55元*32=1760元
(六等奖 64 名 年年有余 送、 高级餐具或牛奶一件)
成本金额：38元*64=2432元
(纪念奖 无奖 欢天喜地 送、 糖果、花生一把抓)
成本金额：1.2元/人*500人/天*8天=4800元/4元(每斤)=1200斤
赠品预算：共计17,632元。每日赠品预算金额：17632/8=2,204元
印刷刮刮卡：10，000张 费用预算：2，800元(四色双面)
道具预算(装糖果花生用)：425元
5.新春礼上礼---合家满堂红 红红火火过新年
1.活动时间：0*年2月18日(初一)-0*年2月19日(初二)2天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：活动期间，凡在本商场1楼-4楼购物单张票满200元以上可凭售货单顾客联(黑联、黄联)到大门外赠奖处红葡萄酒一瓶，每人限领一瓶。每天50瓶，送完为止。
赠品预算：成本采购价9.5元/瓶*100=950元。每日赠品预算金额：950元/2天=450元
道具预算：红包装纸和包装带共计200元
6.金猪进门全家旺--春特卖会 换季商品低2折起黄金饰品零点利
1.活动时间：0*年2月9日(五)-0*年2月25日(日)17天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：活动期间营运部组织大量换季商品大门花车进行新春特卖会商品折扣低至2折起，和组织黄金饰品在(2月18日-2月20日)举行零点利商品活动。
印刷气氛牌：1,000张 费用预算：760元(单色单面)
7.浓情蜜意爱要久久--温馨恋爱礼 2.14千支玫瑰送给您
1.活动时间：0*年2月13日(二)-0*年2月14日(三)2天
2.活动地点：1-4楼
3.活动内容：活动期间1、凡在本商场1楼-4楼购物单张票满200元以上可凭售货单顾客联(黑联、黄联)到大门外赠奖处领取礼品(女士领取浪漫玫瑰花2支，男士领取巧克力一块)。2、真情告白，情歌点播站
让浪漫的情歌表达你的爱意!用深情优美的旋律打动她的芳心。立丹百货为您推出情歌点播站，凡在本商场消费购物单张票满50元的顾客均可为你的心上人点歌一曲。3、情人节期间在本商场消费购物单张票满100元的顾客可凭收银小票到一楼总服务台免费包装商品。
赠品预算：玫瑰花成本采购价1.4元/支*1000支=1400元，巧克力成本采购价 1元/个*500=500元。每日赠品预算金额：1900元/2天=950元
道具预算：情人节礼品包装纸和包装带共计200元
四1.气氛布置：
写真、喷绘：
1.1-4f扶梯顶部横眉6张、2.侧门立柱、侧门横眉各1套、3.门廊旗11张、4.小墙幕1张下面部分、5.大门看板2张、6.大门立柱、大门横眉各1套、7.广场上广告架2幅8.赠奖指示牌子4个
费用预算:6,782 元 杂费：520元
2.印刷类：
1. 印刷气氛牌6000张、单色单面157g铜板纸，费用预算：3,560元
2.印刷刮刮卡：10，000张 费用预算：2,800元(四色双面)
3.dm宣传单：10,000张、正度8开四色双面128g铜板纸，费用预算：3,960元
印刷费用预算:10,320元
五、宣传1.17天(广场广告架占道费)2,312元/1个
2.2月9日晨报 四分之一套红 36，600元
案例：
男人天生都有驰骋商场的雄心壮志，内心时常燃烧着一团烈焰，只要一遇到合适的机会都想当家作主成为老板。本期案例的主人公，刘先生今年35岁，目前看中一个儿童游乐场的项目，非常具有盈利价值，下决心准备尝试做老板。但审慎的刘先生希望在创业之前有全盘的计划进行预测，包括结合家庭目前的财务状况如何筹备创业金？如何准确计算盈亏平衡点？运营期间应如何理财？万一亏钱了应该怎么办？赚钱了该如何进一步发展？希望理财师能给刘先生一个清晰的建议，好让他运筹帷幄，放手一搏！
刘先生的家庭状况：
太太30岁是一名小学老师，5岁的女儿正就读公办幼儿园。刘太太月均工资6000元，有社保，住房公积金每月1200元。目前家庭固定资产主要是二套的房产，一套位于海珠区，市值200万元，目前是自住，另一套位于金沙洲市值120万元，目前还没有收楼，买这套房产时借父母20万元，另外用银行贷款80万元。还有一辆广本小汽车，市值15万元。而金融资产方面主要是现金及银行存款20万元。
游乐场项目情况：
经考察和分析，刘先生选择在海珠区滨江东路新开一间儿童游乐场，面积500平方米，租金80元/平方米，租期5年。初始投资：两个月按金8万元，装修费预计10万元，游乐设备购置费约20万元，其他开办费约5万元。运营支出：每月租金4万元，水电费约1万元，员工8个工资合计约3万元，宣传、办公等费用约0.5万元。业务收入：游乐场收费标准为50元/次，发售次卡为800元/20次和3000元/100次；其他沙画、娱乐机等副业收入预计每月利润2000元。税金：定额税每月1000元。
儿童游乐场创业评估及企业不同时期的理财建议
随着国内创业环境的日趋完善、创业文化日渐风靡，越来越多有想法、有能力的人开始选择走上创业的道路，去实现自己的价值。人们之所以选择自主创业，除了能够做自己想做的事情而获得个人的满足感外，还可以不受他人控制，能够自由发挥自己的知识、技能和才干；并且创造出来的利润归企业所有者拥有；通过创办企业，能够确保持续获得就业机会及收入，不会被迫下岗或强制退休而获得工作上的安全感。自主创业的人通过成功经营和参加社会活动能够吸引公众的注意，获得一定的社会地位，这使创业者享受到其他人无法得到的快乐和自豪感。
创业就如西游记的故事一样要取得真经修成正果，路上少不了与各路“妖魔鬼怪”斗智斗勇。同样创业路上也需要创业者克服各种各样的困难，最终才能实现自己的梦想。创业需要投入时间与精力，更少不了投入金钱，也可以说是一项投资，审慎地在创业前期做好充分的评估是非常有必要的。财进万家理财团队就刘先生的创业评估给出如下的专业建议：
创业资金的筹备
创业的第一步首要是解决资金的问题，刘先生将面临两个问题：其一，需要为儿童游乐场准备多少投资款？其二：如何筹集这笔投资款？
儿童游乐场需要准备的投资金额测算如下：前期投入：1）场地按金：两个月按金4×2=8万元；2）场地装修费：预算10万元；3）设备购置费：预算20万元；4）其他开办费：预算5万元；5）运营流动资金：租金4万元+人工3万元+水电1万元+其它0.5万元+税0.1万元=8.6万元；以上五项合计：8+10+20+5+8.6×6个月=94.6万元，共需要准备95万元的投资款。
测算出需准备的投资款后，接下来就需要结合目前的家庭财务状况计划投资款项的筹备方式。
方法一：使用自有资金实现。刘先生家庭的收入、支出与资产、负债表如下：
从收入支出表中可以看到，刘先生家庭目前的收入与支出呈负现金流状态，现有存款20万元不宜动用，建议留作家庭应急之用。如果使用自有资金实现，则要变卖资产，现有资产包括金沙洲的投资房卖掉还他人借款及房贷后只余20万元，款项并不足够。可以解决的方案是住到金沙洲，卖掉海珠区房产扣除负债实得100万元，筹备到游乐场的启动的资金，但这样在生活的便利上就不如住在海珠区的方便。
方法二是使用住房抵押贷款的方式获得启动资金。金沙洲的住房目前已在抵押贷款，只能拿海珠区的房产进行抵押贷款申请短期5年的贷款，贷款基准利率为6.4%还会上浮最少30%，贷款成本8.32%。例：200万的房产贷100万元，5年期每月还款20430元，5年需支付的利息是225，800元，摊到5年的经营期内每月增加经营成本3764元。
方法三向他人借款。家庭目前负债100万元，负债率为28%，如果再借他人100万元进行创业，家庭负债率上升至56%，超过家庭总资产的50%，还没有计算利息在内，万一经营失败，会导致家庭整体生活质量急速下降，需慎重考虑。
方法四引入合作伙伴投资。如果对该项目评估有十足的把握，自有资金并不足够时，建议引入合作伙伴，创业的风险相对来说会下降，合作的模式需进行周详考虑，以免日后产生争议。在引入对象上要明确是单纯的财务支持还是成为事业上的合伙人，明确业务的具体分工，让出多少比例的股份，股份的定价，评估因此可筹集到多少的款项。
以上四种方法都可以筹集到创业的启动资金，根据刘先生家庭目前的财务状况，我们更推荐使用短期住房抵押贷款或引入合伙人之间进行评估，刘先生再自行确定是采纳一种还是两种方式并行来筹集创业的资金。
游乐场的盈亏平衡点测算
计算游乐场的盈亏平衡点主要考虑的因素有几方面：其一，运营成本计算；其二，业务毛利率估算；其三，保本业务收入估算；其四，保本业务量估算；以上四项还要加上家庭必需收入后才是游乐场真正的盈亏平衡点。
我们按使用抵押贷款来筹集到创业启动资金的方式先来测算运营成本：1）场地租金：4万元；2）人工费用：3万元；3）水电费：1万元；4）其他运营费用：5000元；5税费：1000元；6）抵压贷款利息支出：3764元。合计：89754元。游乐场的经营模式为预售卡，后期不用再支付任何的服务成本，每月所产生的均为费用支出，每次所消费的收入为纯的营业收入，因此毛利率为100%。保本业务收入每月为8.98万元，按一个月30天平均计算每天的保本收入为2993元。表1按现有的游乐场预售卡主营业务评估，表2按加入家庭收入后新增每月4800元，游乐场必须盈亏平衡点测算：
运营期间的理财建议
运营期间刘先生需要做好三方面的工作：1）做好企业现金流的管理；2）做好企业成本费用的控制；3）做好企业亏损及盈利的理财策略。
在当前的经济环境之下，对创业者来说最重要的就是更有效地使用现金和资本。而现金流量成为衡量企业财务健康状况的重要标准，进行现金流管理就显得非常重要，特别这项生意有预收款，极有可能开业期间大家都喜欢尝新的心态，一下子会卖出很多的预售卡，并能够很快地回收一大笔资金。但这里的款项很大一部份是未来的营业收入，必须真正搞清楚哪些是流动现金，可以根据使用时间进行充分管理增加财产性收入来源。哪些是真正的营业收入，哪些是费用，每个月能清晰地了解盈亏情况，不盲目扩张花费。可参照右图表格用于该项目现金流的日常管理。
开办一个企业不容易，因为市场存在很多的不确定的因素，开源同时也要想办法节流，把钱花在刀刃上。建议建立专门的支出账户，每月将营运的预算款直接划到该账户中；需要现金支付的费用可以提前支取一笔，月底通过打印存折或是对账单就可清晰知道整个运营支出明细情况，如未能与所设定的计划相一致时，也能及时找出原因并采取合理措施进行调整。
企业经营有两个结果，一个是盈利，另一个是亏损，特别是刚开办的企业由于大家对企业的认知度不高，所以有可能会出现亏损，作为创业者也应该事先做好承受企业亏损的心理准备。例如设定亏损的最大的承受期限是6个月还是1年？如果最终还是亏损怎么办？是把企业转手卖掉还是引入新的投资人？如果是引入新的投资人该如何引入？事前未雨绸缪，万一真到了那一步也不会手足无措！
如果盈利自然就会收获利润，这个时候就必需考虑盈利中多少比例的资金分配到企业，为企业日后发展的目标提供支持。企业的经营受到多方面的因素影响，现在盈利不代表永远会盈利，创业最终的目的是为家人改善生活环境，提高生活品质，所以在盈利中也应该划分一定比例的资金为家庭提供服务，加快家庭财富的积累，隔离企业与家庭的资产风险。
