时间：2023-03-16 16:38:12
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房地产市场矛盾中蕴含的法理价值分析
(一)宏观调控中政府权力干预的处境
1。政府宏观调控的必要性
笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。
2.政府干预房地产市场的处境
关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。
(二)利益在房产市场主体中的分割
市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。
(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上
竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。
(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化
不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。
(五)责任的承担主体模糊
责任的承担既有个人的也有集体的、既有社会的也有国家的。责任是担当。在房地产市场，随着利益主体错综复杂的关系及多元的参与性，使得这一领域凸显的社会问题被弱化，笔者甚至怀疑政策层面的调控措施是否是某些地方政府责任的变相推卸，或者是将弱化的问题迅速提及到保护大众公共利益的高度，使人们忽视了他们自己其实已经遭受的利益损失、权益流失?根据卢梭的社会契约理论，人们的权力已经委托给了国家，则相应的权利保护应该由国家来完成。当人们合法利益受到损害的时候，谁来承担侵权的责任?房地产市场涉及的主体不仅仅是房地产投资人，还有银行、地方政府及国家职能部门等。如果以消费者的利益受到侵害就片面的将房开商提高价格作为唯一的罪魁祸首，那是不公平的。造成这一局面的推手还有政府层面。因为在放任市场和调控市场方面国家必须做到这种宏观调控力度的把握。不同的经济发展区域有不同的特点，将制定的法律法规或者其他规范性文件、政策等全部适用于所有的行政区域值得考量。市场调研不充分的话，责任的担当不可避免。问题是怎样将百姓的损失通过责任承担主体凸显出来。在实践中，基本都是房地产投资人或银行来承担责任，其实我们的政府在某些时候如果确实系自身行为使然的话，也要勇于承担责任，否则既挫伤了投资人的积极性，也不利于我国营造安康的经济环境。
论文摘要：加入WTO后，我国将孕育出“现代不动产”行业，社会对房地产专业人才的常求，也发生了巨化。我国房地产专业教育砚状，已不能适应祈形势下的社会常要。文章分析如何以“砚代不动产”理念规范和发展我国的房地产类专业教育，对办好我国房地产专业教育捉出了前性的看法。
新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。
一、房地产专业教育现代化的内容和墓础
从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。
“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H"温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。
国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。
二、房地产专业教育现代化的规范和引导
办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。
(一)搞好学科管理和指导
建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。
(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办
从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。
(三)做好专业发展的规划定位
第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。
第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。
第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。
(三)做好相关学科的分工协调
不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。
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二、物权的公示公信和信托不动产的独立性
三、信托不动产移转与不动产税费（买卖税、所得税、土地增值税）
四、远非结束的结语
[内容提要]不动产证券化是资产证券化浪潮中的重要的部分，但进入法学视野的时间较短。它的出现对我国现有法制提出了新的要求。作为一种金融产品，其资本流通性与我国物权公示公信原则以及公司法中经营实体组织形式产生了一定的冲击，另外，在信托财产的设立和移转过程中，使得税费制度也须要修正以促进和保障其健康发展。
[关键词]不动产、证券化、SPV
一 导论
上个世纪70年代以来，西方金融市场上出现了一种崭新的引人注目的金融产品：不动产证券化。这种结合金融业和不动产业共同发展的模式，不仅改变了个人和公司理财的方式，更重要的是对金融业（尤其是银行系统）的以往资金运营方式和房地产业的融资方式产生了相当大的变革。我国目前正处于市场经济建设的初级阶段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必须经过客观科学的论证。
今天在资产证券化市场中，两类资产证券化占据中心位置，在美国被习惯称为按揭证券化（MBS）和资产证券化（ABS）。这两类证券化的本质是一样的，都是对现有信用资产的证券化，或者说是存量资产证券化。与其他资产证券化相比，不动产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，不动产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的不动产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的不动产项目。所以不动产证券化包括不动产抵押贷款债权的证券化和房不动产投资权益的证券化两种形式[1].不动产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。不动产投资权益的证券化，又称商业性不动产投资证券化，是指以不动产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。不动产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放不动产贷款；另一方面是从非金融机构出发，不动产投资经营机构将不动产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
不动产证券化较早的进入了经济学界和金融学界的视野，在那里得到了较为充分的研究，也取得了许多先进的成果，可在法学领域中仍算陌生。这种金融产品中若想在中国大地上生根发芽必然在冲击我国的金融市场过程中受到市场环境和法律环境的双重阻碍。由此，本文重点研究不动产证券化在中国运作将会引起的对部分法制内容的冲击及需要的法律规定调整，而其他如不动产证券化引入我国的利弊分析、金融市场的影响等问题不在论述范围。
二、物权的公示公信和信托财产转让的流通性
我国民法通则里并没有动产与不动产的区分，应该说不动产还没有在立法中得到明确的界定。在梁慧星教授组织编写的《中国物权法草案》[2]第十一条里规定；不动产指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分离的物。日本民法典第86条和我国台湾地区民法66条表述更为简单：土地及其定着物为不动产。孙宪忠教授认为：不动产就其范围而言有三种即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]尽管上述几种定义并无实质性差异，但本文更倾向于孙宪忠教授的表述，至少更适合作为证券化研究的基础概念。
物权公示是物权法的基本原则，指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会展示，以获得社会的承认和法律的保护原则。[4]从法学定义上讲，公示最终目的使得物权变动中物权的排他性在客观要件和主观要件上都得到满足，从而使得物权的排他性具有主观上的公平正义性，在客观上也能获得法律的承认，公示在不动产的物权变动里就是不动产登记。因为物权的本质是对世权，物权的变动必须要有自己的公示手段才能排除他人妨碍，不动产不比动产不能依靠占有来实现公示，而对于一般不动产物权来说最简单便捷的方式便是登记。
但是，即便是这种最简捷的方式也难以适应证券的流通性要求。
首先，以房地产投资权益证券化为例，登记程序、时间耗时费力，严重影响着证券产品的流通。房地产投资权益证券化的组织形式主要有房地产产业投资基金（主要采用有限合伙制）和房地产投资信托两种[5].前文已谈及房地产投资权益的证券化区别于不动产项目的直接投资，即是使投资着与投资标的之间的物权关系变为对该不动产项目的有价证券之债权关系。原因是中间多了一个中介机构SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律关系上不动产项目资金不是由投资者直接注入而是由中介机构注入。所有人将不动产债权让与SPV或信托机构必须办理登记手续，市场并不是仅仅要求收益形的债券，而更多愿意投资于共有权式或股权式[6].若该项目系待建工程必然有期待物权变动（类似期房），若是将已完工之不动产项目包装运作意欲证券化流通时，依据我国1997年10月24日《城市房屋权属登记管理办法》的规定，像不动产有限合伙的方式则登记工作繁复和时间的拖延使之成为不可能。而在信托方式中则出现了不动产物权消失的情况。因此，登记的豁免方能在物权法定的原则下使之名正言顺。建议在物权法“不必登记的物权变动”条目中增加一条：不动产证券化发生之物权变动不必以登记为公示，得以有价票证对抗第三人。
其次，以住宅抵押贷款证券化为例，整个证券化的运作过程中不动产抵押权的转让和最终实现问题成了最大的理论与实践难题。
所谓住房抵押贷款证券化，是指特设载体SPV集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（现金流）进行组合包装后，作为标的资产发行住房抵押证券所进行融资的活动。[7]住房抵押贷款证券化的简要过程是[8]：购房者先与贷款银行签定借款合同，并将所购房屋抵押，贷款银行成为抵押人债权人；贷款银行将其债权转让给SPV，SPV根据贷款种类设计具体的转手证券以及基于转手证券产生的其他类型的MBS（Mortgage Backed Securities），与证券公司签定承销协议，并接受信用评级与审计；与托管银行签定信托协议，委托SPV的开户银行收取借款人按时支付的住房抵押贷款的本金和利息，并支付给托管银行，由托管银行按照MBS的利率标准支付给MBS的投资者。
进行住房抵押贷款证券化的第一个环节就是发行住房抵押贷款的银行向SPV转让贷款债权。由于住房抵押贷款证券化是一个典型的具有附属抵押物的资产证券化，因此，银行债权转让中涉及到抵押权的转让以及抵押物的登记问题。我国《担保法》第50条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”；第52条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。可见，我国立法对抵押权的单独转让采绝对否定主义。根据我国《担保法》第41条、第42条之规定，以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物为抵押的应当进行登记，即我国立法对住房抵押财产登记采登记要件主义，只有履行了登记手续，才能产生设立抵押权的法律效果。因此，如果SPV不进行抵押变更登记，抵押权未生效，SPV无法享有相应的抵押权益。若SPV逐一对抵押权进行变更登记，则证券化的成本大大增加，不具可操作性。
对此问题学界有建议“通过在抵押合同中设立‘主管部门合同鉴证’条款，以主管部门在合同（应收款出售协议）上签章来弥补未进行抵押变更登记的不足，既达到公示效果，又可以对抗第三人对抵押贷款债权收益的主张”[9]和“在借款人与银行签订抵押借款合同上，增加一条：‘住房抵押贷款机构有权将住房抵押贷款转让给第三方，并授权住房抵押贷款机构可以以次抵押人的身份办理以第三方为次抵押权人的抵押登记变更登记手续’”[10]的观点。
笔者认为，这两种途径都是“民间”解决。实际上，前者的主管部门签章以求公示的办法于法无据，违反物权法定原则，政府的行政行为作为公示和对抗第三人主张的作法也难以操作，试问若政府签章后的过错能否由主管部门承担呢？后者系一种在现行法制下较为无奈的看法，银行并不能够根据这样一份含有特殊条款的合同获得抵押权变动的公示，债权的合意不能取代物权的合意。因此，如果在立法上作出特别规定，应该是最为效率的选择。
还有，在发行人向SPV特设交易机构真实出售资产时，债权的转让成本很高。根据目前相应债的法律规定，债权人转让债权时，应当通知债务人，否则债务人可以拒绝向新的债权人履行义务。因为资产证券化中的资产是一项巨大的“资产池”，牵涉的债务人非常复杂，这个通知成本非常高。国外如德国法律直接规定可以转让，而韩国则规定在证券监管机构登记后即视为已转让。而我国尚无这种减少通知成本的规定，这将给不动产证券化增加许多操作难度。由于证券化资产池的规模一般都很大，其出售往往会涉及成千上万个债务人，如果对每一个债务人都要进行通知，发起人的工作量就非常大，这对证券化的成本无疑会产生较大的影响。
为了弥补《抵押登记管理办法》关于此问题的空白，公告作为公示的立法修是使证券化实行的法制保证。
另外，抵押权的最终实现必然会涉及不动产的权利冲突问题。[11] 已经转让的抵押权最终可能会要求实现，经过立法豁免登记公示的住房抵押贷款之抵押权的实现与我国合同法286条中建设工程优先受偿权也须立法确定顺位问题。限于篇幅另文阐述。
三、不动产客税与信托财产的设立、移转
国际通行的房地产税收体系包括三类：（1）是房地产取得税类，一般包括登录许可税、不动产取得税、遗产税和赠与税。登录许可税是在不动产登记时政府课征的一种税，税基为登录时的价格，税率各国有异。房地产取得税是在原始取得或继受取得房地产时向政府交纳的一种税，税基为房地产取得时的评估价格。（2）房地产保有税类。包括不动产税、定期不动产增值税。不动产税，向土地或房屋所有者或占有者征收税基为不动产的评估价格，在不征收不动产税的国家里，对土地、房屋等不动产课征财产税。定期不动产增值税向拥有土地或房屋超过一定年限的产权者征收，通常对由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值税，对因城市发展引起的土地增值征收10年期增值税。房地产保有税，在大多数国家均属地方税，由地方政府征收和管理，是地方政府财政收入的主要来源，如美国的财产税约占地方财政收入的80％。（3）房地产流转税类。包括所得税、不动产转移增值税。所得税向经营、出售房地产获得收入的房地产所有者、经营者征收。不动产转移增值税向买卖、转让房地产获得自然增值收益的人征收，意大利、韩国均设此税；美国则征收房地产收益税，房地产所有权人获得的增值收益超过政府规定的免税限额后则缴纳此税。[12]
在流转税方面，ABS往往涉及几十亿元的交易额，如果将ABS视为“真实出售”，作表外处理，必然要交纳营业税，我国的营业税率为5%，按此融资成本会大大提高，ABS会失去价值，很多项目将无法进行。我国现行税法、财会制度中没有关于资产证券化的税务及财务表外处理依据。发起人将资产出售给SPV时所得收益要计入发起人损益表中，发起人需缴纳所得税、营业税和印花税，税率即使很低，也可能给交易带来巨大的障碍；对于SPV是否应该纳税，如果需要，应通过各种方法来降低税务负担，因为在SPV产生税务费用定会增加证券化的整体成本；而对投资者来讲，在持有过程中所收的证券利息是否付税，在变现过程中的变现收益是否支付所得税或资本利得税都没作出相应规定。而会计制度对于资产证券化表外处理的规定亦是一片空白。我国的已经进行资产证券化的实践案例如中集集团与荷兰银行运营的应收帐款证券化中，中集集团的ABCP （资产支持商业票据 Asset-backed Commercial Paper）融资费用作为财务费用处理的，当然也是作为计税和扣税依据的。但是，因为此次资产证券化的SPV是荷兰银行荷兰银行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售给 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在国际市场上发行ABCP ，没有牵涉到相关的营业税问题，也没有增值税问题。因为这种操作必定是一项融资活动。即使按照销售处理，没有进项税额，也没有销项税额，或者说增值的可能性基本上不存在，增值税也就无从谈起。由于投资者是直接和荷兰银行的资产管理公司发生关系，与中集没有直接的关系，投资者获得的利息收入不是直接来源于中集，而是来源于 TAPCO .因此，对于中集集团来说，不会产生予提税的问题。[13]
在一些免税的国家和地区如开曼群岛、百慕大等地组建SPV，是合法避税并规避我国公司法上过高要求的较好选择。从另外的角度考虑，确实应当全面修订我国现有税法对不动产证券化（乃至资产证券化）的限制。笔者建议：首先，为将要证券化的不动产权益真实出售给SPV设立所得税、流转税、印花税的特别豁免条款，；其次，修订《外商投资企业所得税法》或专门对资产证券化向海外SPV支付资产利息和本金的预提税问题作出规定，免去或相应根据双边税将优惠协议免去预提税，以节约资产证券化的交易成本；还有，必须设立不动产移转增值税的豁免条款，因为尽管在真实出售中完全符合不动产权益变动的特征，但是，SPV一般是“空壳公司”，他只是不动产证券化的“导管体”[14]，实质目的只是融资，名义上是真实出售，并无物权变动的实质要件。比如美国《国内税务法则》对房地产贷款证券化，按照合伙制、公司和信托等三种不同的实体组织形式，确定不同的税收处理方法。
基本内容如下表：
-----------------------------------------------------------------------------------
| 实体组织形式 | 合伙制企业 | 公司 | 信托 |
-----------------------------------------------------------------------------------
| 投资者身份 | 合伙人 | 权益持有人、股东 | 受益人、委托人 |
-----------------------------------------------------------------------------------
| 税收处理 | 合伙人缴纳个人所得税 | 公司缴纳公司所得税 | 受益人缴纳个人所得税 |
| | 企业不缴纳企业所得税 | 股东缴纳个人所得税 | 信托本身不缴税 |
-----------------------------------------------------------------------------------
在房地产投资信托方面，正式开创了REIT，规定凡具备该法第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT可享有免税优惠。换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税。
四、远非结束的结语
本文仅仅涉及了不动产证券化中的部分法制问题，关于此的研究远未结束[15]，最令笔者困扰的不是技术性法令的规定，而是金融产品的创新和原有相关法制的深层次矛盾，乃至整个社会层出不穷的新生现象时刻冲击着法律的内在稳定。这个矛盾在具有深刻固有法性的不动产法中更加难以解决。
这其中必须有一种理念去支撑，究竟是适用自然法原则还是实证法原则，是以经济分析法学判断亦或是概念法学理解，等等，这些都远非一两篇论文所能够回答的。至此，一定有人会说：“如果法律的规定提高了金融创新的成本，制约了它的发展，就是不效率，应该修正法律。”笔者不禁要反问，谁能说明修订旧法适应新的金融现象就一定是效率，保守法制稳定限制金融创新就一定是不效率，根源在哪里？！
在上述问题没有或很难得到回答时，至少我们可以肯定，法律（制定法）总是要根据现实的要求作出修正，法律也必须要有预见性，法律的目的是让社会实现有序的丰富多彩，而不是压制新生事物。由此，我们得出在这种全新的金融产品与国家法律并没有不可调和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促进不动产证券化的发展，在一些问题上作出预设规则，未雨绸缪，疏而导之，将其纳入良性轨道，这是我们的选择。以法律制度为主体的制度框架对资产证券化的产生和发展起着重要的作用。资产证券化的每一个环节的设计，每一个主体的参与和权利义务，都需要法律的维护和约束。因此，可以说，离开了法律的规范与保障，不动产证券化寸步难行。
不动产证券化有了生命！
法律有了生命！
（在本文的写作中，受到南开大学陈耀东老师讲授的物权法课程和万国华老师讲授的证券法课程以及韩良老师讲授的金融法课程莫大的启发和指导，在此表示感谢，但所有文责由作者承担。）
[1] 事实上，有学者认为资产证券化包括金融资产证券化和不动产证券化，将住宅抵押贷款证券化列为金融资产证券化类（见王文宇[台]著《新金融法》，中国政法大学出版社2003年5月版第141、142页）。但笔者认为不动产证券化之对象系指不动产财产权，不动产财产权具有明显的物权特征，无论是出于理论研究和还是制度建设的考虑，都应该把不动产抵押权益证券化作为不动产证券化的一种来研究。
[2] 梁慧星：《中国物权法草案》，社会科学出版社2000年3月版，第119页。
[3] 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年10月版，第318页。
[4] 孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年成月版，第178页。
[5] 在美国，不动产有限合伙制作为不动产证券化的形式，因为美国对证券采广义理解，包括“投资契约”，但在我国合伙并不能够公开发行本文所说的有价证券，可以说我国不存在以有限合伙作为组织形式的不动产证券化。
[6] 见王石：“推动房地产融资渠道的多元化”，载于“南方周末”2004年4月8日19版。
[7]涂永红、刘柏荣著《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版，第295页。
[8] 参见关涛、樊静：“不动产证券化的民法原理”，载于《中国法学》2002年第五期。另可参考冉昊、王丽媛：“ABS若干法律问题论析”，载蔡耀忠主编《中国房地产法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307页。
[9]陈洁：“住房抵押贷款证券化中若干担保问题的探讨”，载中国法学网，2004年3月2日浏览。
[10] 转引自注释10文。
[11] 关于此部分的探讨可参考陈耀东著《商品房买卖问题专论》（法律出版社2003年10月版）中笔者参与写作的部分内容，第332页至343页。
[12]朱学良等：《借鉴美国经验建立健全我国房地产税收体系》，载《中国房地产》1996年第2期。转引自cftl.com.cn.
[13] 参见唐菲、李传全：“赴中集集团进行资产证券化调查报告”， chinasecuritization.com，2004年4月1日浏览。
时间 10月18日（星期六）
10月19日（星期日）
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050410 03709基本原理概论
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050419 03709基本原理概论
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050437 03709基本原理概论
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02537发酵工艺学 00054管理学原理
00341公文写作与处理
00023高等数学（工本） 03708中国近现代史纲要06709微生物遗传与育种 00015英语（二）
06711生物制药学
07732普通物理学 采矿工程
080109 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
11887采矿优化设计 03095系统工程 03708中国近现代史纲要
02198线性代数 00015英语（二）
08146矿井提升运输 光伏材料
应用技术
080206 03709基本原理概论
02194工程经济 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
11552光伏建筑一体化 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
07732普通物理学 机械制造
及自动化
080302 03709基本原理概论
02213精密加工与特种加工 02207电气传动与可编程控制器（PLC） 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
02241工业用微型计算机 机电一体化工程
080307 03709基本原理概论
02194工程经济
02199复变函数与积分变换
02245机电一体化系统设计 02240机械工程控制基础 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
02241工业用微型计算机 模具设计与制造
080313 03709基本原理概论
05513塑料成型技术 02609互换性原理与测量技术基础
05508金属材料与热处理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
05509成型设备概论 00015英语（二）
05510模具工程材料 电厂热能
动力工程
080502 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
02267热工过程自动控制 02265汽轮机原理及运行
02261传热学（二） 03708中国近现代史纲要
02198线性代数
02264锅炉燃烧设备 00015英语（二）
00420物理（工）
02262机械设计基础及电厂金属材料 工业自动化
080603 03709基本原理概论
02297电力拖动自动控制系统 00341公文写作与处理00023高等数学（工本） 03708中国近现代史纲要
02293检测与转换技术04737C++程序设计
02291自动控制理论（一） 00015英语（二）
00144企业管理概论
07732普通物理学00420物理（工） 电力系统及其
自动化
080605 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
02310电力系统分析 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
02312电力系统远动及调度自动化 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02306自动控制理论（二） 00015英语（二）
07732普通物理学02311发电厂动力部分 计算机及应用
080702 03709基本原理概论
02324离散数学
02331数据结构
04747JAVA语言程序设计（一） 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
04735数据库系统原理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
04737C++程序设计
02325计算机系统结构 00015英语（二）
07732普通物理学02333软件工程 电子工程
080705 03709基本原理概论
02194工程经济
02199复变函数与积分变换
06541现代通信技术 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
02358单片机原理与应用 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02306自动控制理论（二） 00015英语（二）
07732普通物理学00420物理（工） 计算机网络
080709 03709基本原理概论
02331数据结构
04747JAVA语言程序设计（一）
02335网络操作系统 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
04735数据库系统原理
04749网络工程 03708中国近现代史纲要
02379计算机网络管理
04751计算机网络安全 00015英语（二）
07732普通物理学04742通信概论
03142互联网及其应用 软件工程
080720 03709基本原理概论
02324离散数学
07169软件开发工具与环境 00341公文写作与处理07029软件项目管理
07172信息安全 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
04737C++程序设计 00015英语（二）
07732普通物理学07028软件测试技术 应用电子技术
080735 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
06541现代通信技术 00342高级语言程序设计（一）
00023高等数学（工本）
02358单片机原理与应用 03708中国近现代史纲要
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
05691智能化仪器仪表设计 数控技术
080741 03709基本原理概论
05661机床数控原理 00341公文写作与处理
02240机械工程控制基础 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
07732普通物理学05667数控系统维护及调试
02205微型计算机原理与接口技术
时间 10月18日（星期六）
10月19日（星期日）
课程 上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
9:00--11:30
下午
14:30--17:00
专业名称 金融
020106 03709基本原理概论
00067财务管理学
00058市场营销学 00076国际金融
00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要
00077金融市场学 00015英语（二）
01214培训管理
00079保险学原理 国际贸易
020110 03709基本原理概论
00100国际运输与保险
00045企业经济统计学 05963绩效管理
03601服务营销学
00101外经贸经营与管理 03708中国近现代史纲要00102世界市场行情
00055企业会计学
00096外刊经贸知识选读 01214培训管理
00098国际市场营销学
00099涉外经济法 农业经济管理
020114 03709基本原理概论
00130作物栽培学（一） 00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要
00128农业技术经济学 00015英语（二）
01214培训管理00134农业统计学 经 济 学
020115 03709基本原理概论
00009政治经济学（财经类）00143经济思想史 05963绩效管理
03601服务营销学
00142计量经济学 03708中国近现代史纲要
00138中国近现代经济史 00015英语（二）
01214培训管理 餐饮管理
020119 03709基本原理概论
00989国外饮食文化 00986中国饮食文化 03708中国近现代史纲要
00987餐饮美学 00015英语（二）
01214培训管理 调查与分析
020121 03709基本原理概论
00058市场营销学
00009政治经济学（财经类） 05963绩效管理
03601服务营销学
00142计量经济学 03708中国近现代史纲要
02628管理经济学 00015英语（二）
01214培训管理 工商企业管理
020202 03709基本原理概论
00067财务管理学 00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00154企业管理咨询 00015英语（二）
01214培训管理00152组织行为学 会计
020204 03709基本原理概论
00058市场营销学
00162会计制度设计 05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00159高级财务会计 00015英语（二）
01214培训管理
00158资产评估
00161财务报表分析（一） 市场营销
020208 03709基本原理概论
00185商品流通概论
00186国际商务谈判 05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00055企业会计学
00184市场营销策划 00015英语（二）
01214培训管理
00098国际市场营销学 旅游管理
020210 03709基本原理概论
00067财务管理学
00058市场营销学
00163管理心理学 05963绩效管理
03601服务营销学
00198旅游企业投资与管理 03708中国近现代史纲要
00196专业外语 01214培训管理00152组织行为学00197旅游资源规划与开发 电子商务
020216 03709基本原理概论
00910网络经济与企业管理 00915电子商务与现代物流
00995商法（二） 03708中国近现代史纲要
00906电子商务网站设计原理 00015英语（二）
00997电子商务安全导论
01214培训管理 电子商务
（移动商务管理方向）
020216 03709基本原理概论
00910网络经济与企业管理 00995商法（二）
00054管理学原理 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学 00015英语（二）
00098国际市场营销学
00144企业管理概论 人力资源管理
020218 03709基本原理概论
06091薪酬管理 03325劳动关系学
00261行政法学
00107现代管理学 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
06093人力资源开发与管理 00015英语（二）
00152组织行为学
06090人员素质测评理论与方法 物流管理
020229 03709基本原理概论
00067财务管理学
00009政治经济学（财经类） 05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要 00015英语（二）
01214培训管理00043经济法概论（财经类） 公共事业管理
020230 03709基本原理概论
00163管理心理学
00147人力资源管理（一）
03312劳动和社会保障概论 00261行政法学
05723非政府组织管理 03335公共管理学 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
05725文化管理
00449教育管理原理 00015英语（二）
02382管理信息系统
05722公共经济学
00034社会学概论
00040法学概论 工程管理
020279 03709基本原理概论
00067财务管理学
02194工程经济 00054管理学原理
07138工程造价与管理
01854工程质量管理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
01856建设与房地产法规 00015英语（二）
00122房地产评估
01853工程项目招投标与合同管理 采购与供应管理
020282 00009政治经济学（财经类）
05374物流企业财务管理
03708中国近现代史纲要 00015英语（二） 销售管理
020314 03709基本原理概论 00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00055企业会计学
00181广告学（一） 00015英语（二）
00043经济法概论（财经类） 中小企业
经营管理
020320 03709基本原理概论
00058市场营销学 00054管理学原理 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
00154企业管理咨询 00015英语（二）
00043经济法概论（财经类） 法律
030106 03709基本原理概论
00230合同法
05678金融法
00242民法学 00227公司法
00262法律文书写作
00257票据法
00246国际经济法概论
00265西方法律思想史 03708中国近现代史纲要
00263外国法制史
05680婚姻家庭法
00167劳动法 00015英语（二）
00228环境与资源保护法学
00169房地产法
00233税法 律师
030108 03709基本原理概论
00230合同法
05678金融法 00227公司法
00246国际经济法概论
00993法院与检察院组织制度 03708中国近现代史纲要
00167劳动法
00229证据法学
00924婚姻家庭法原理与实务 00015英语（二）
00228环境与资源保护法学
00233税法
00917民法原理与实务
00925公证与基层法律服务实务 行政管理学
030302 03709基本原理概论
00067财务管理学
00320领导科学
00024普通逻辑 00315当代中国政治制度
00319行政组织理论
00341公文写作与处理 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00316西方政治制度 00015英语（二）
00034社会学概论
00322中国行政史
00323西方行政学说史
00144企业管理概论 公安管理
030401 03709基本原理概论
00372公安信息学 00235犯罪学（一）
00354公安学基础理论 03708中国近现代史纲要
00860公安行政诉讼 00015英语（二）
00373涉外警务概论 侦查学
030405 03709基本原理概论
00024普通逻辑
08029国内安全保卫
01426犯罪心理学 00235犯罪学（一）
08032物证技术学
08033擒敌技术 03708中国近现代史纲要
00229证据法学
08035劫持人质案件处置 00015英语（二）
00376现场勘察学
00382刑事侦查学导论 学前教育
040102 03709基本原理概论
00024普通逻辑
00401学前比较教育
00409美育基础
00398学前教育原理 00341公文写作与处理00883学前特殊儿童教育
00881学前教育科学研究与论文写作 03708中国近现代史纲要
00402学前教育史
00885学前教育诊断与咨询
00884学前教育行政与管理 00015英语（二）
00403学前儿童家庭教育
00886学前儿童心理卫生与辅导 教育管理
040107 03709基本原理概论
00454教育预测与规划00459高等教育管理 00341公文写作与处理00455教育管理心理学
00457学前教育管理
00458中小学教育管理 03708中国近现代史纲要
00449教育管理原理
00445中外教育管理史 00015英语（二）
00456教育科学研究方法（二）
00453教育法学 教育学
040108 03709基本原理概论
00464中外教育简史 00341公文写作与处理00469教育学原理 03708中国近现代史纲要
00449教育管理原理
00466发展与教育心理学
00468德育原理 00015英语（二）
00456教育科学研究方法（二）
00453教育法学
00471认知心理 体育教育
040302 03709基本原理概论
00498体育统计学 00341公文写作与处理
00500体育科研理论与方法 03708中国近现代史纲要
00501体育史
00499体育游戏 00015英语（二）
00503体育教育学
00497运动训练学 秘书学
050104 03709基本原理概论
00320领导科学
00523中国秘书史 00261行政法学
00107现代管理学
00341公文写作与处理
00524文书学 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论 00015英语（二）
00312政治学概论
00526秘书参谋职能概论
00525公文选读 汉语言文学
050105 03709基本原理概论
00540外国文学史 00341公文写作与处理00813外国作家作品专题研究
00816文艺心理学 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00539中国古代文学史（二） 00015英语（二）
00541语言学概论 英语
050201 03709基本原理概论
00600高级英语
00087英语翻译 00341公文写作与处理00830现代语言学
00836英语科技文选 03708中国近现代史纲要
00833外语教学法 00603英语写作
00840日语
00841法语
00842德语 日语
050202 03709基本原理概论
00609高级日语（一） 00341公文写作与处理
00611日语句法篇章法 03708中国近现代史纲要
00838语言与文化 06042日语写作
00845英语
00841法语
00842德语 广告学
050302 03709基本原理概论
00662新闻事业管理00642传播学概论
00639广播电视广告 00107现代管理学
00530中国现代文学作品选
00341公文写作与处理 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00641中外广告史 00015英语（二）
00034社会学概论
00040法学概论00244经济法概论 新闻学
050305 03709基本原理概论
00662新闻事业管理00642传播学概论
00529文学概论（一） 00341公文写作与处理00659新闻摄影 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
00321中国文化概论 00015英语（二）
00312政治学概论00244经济法概论00660外国新闻事业史 音乐教育
050408 03709基本原理概论
00734中外音乐欣赏 00341公文写作与处理00733音乐分析与创作 03708中国近现代史纲要
07124西方音乐史 00015英语（二）
07123中国音乐史 美术教育
050410 03709基本原理概论
00698素描（四）（理论） 00341公文写作与处理
00742美术技法理论 03708中国近现代史纲要
07125色彩（2）（理论） 00015英语（二）
00747美术教育学 服装艺术设计
050419 03709基本原理概论
03520服装材料（一） 07537服装CAD（二） 03708中国近现代史纲要
07540服装色彩 00015英语（二）
07539时装画（理论） 室内设计
050432 03709基本原理概论
00058市场营销学
05340室内空间组合与理论 05342室内环境与设备 03708中国近现代史纲要06216中外建筑史 00015英语（二）
06217人机工程学 艺术设计
（视觉传达设计
方向）
050437 03709基本原理概论
00694设计素描（理论） 00695设计色彩 03708中国近现代史纲要05546系列书籍装帧设计 00015英语（二）
05712艺术设计基础 艺术设计
（环境艺术设计
方向）
050437 03709基本原理概论
00694设计素描（理论） 00695设计色彩 03708中国近现代史纲要04839材料成型工艺 00015英语（二）
05712艺术设计基础 动画设计
050438 03709基本原理概论
03512剧本写作 03513影视编导
03430动画技法 03708中国近现代史纲要
07887平面设计 00015英语（二）
11733动画视听语言 数学教育
070102 03709基本原理概论
02018数学教育学 00341公文写作与处理00342高级语言程序设计（一）
02009抽象代数 03708中国近现代史纲要
02010概率论与数理统计（一）
02015偏微分方程 00015英语（二）
02013初等数论 生物工程
070404 03709基本原理概论
02537发酵工艺学 00054管理学原理
00341公文写作与处理
00023高等数学（工本） 03708中国近现代史纲要06709微生物遗传与育种 00015英语（二）
06711生物制药学
07732普通物理学 采矿工程
080109 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
11887采矿优化设计 03095系统工程 03708中国近现代史纲要
02198线性代数 00015英语（二）
08146矿井提升运输 光伏材料
应用技术
080206 03709基本原理概论
02194工程经济 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
11552光伏建筑一体化 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
07732普通物理学 机械制造
及自动化
080302 03709基本原理概论
02213精密加工与特种加工 02207电气传动与可编程控制器（PLC） 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
02241工业用微型计算机 机电一体化工程
080307 03709基本原理概论
02194工程经济
02199复变函数与积分变换
02245机电一体化系统设计 02240机械工程控制基础 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
02241工业用微型计算机 模具设计与制造
080313 03709基本原理概论
05513塑料成型技术 02609互换性原理与测量技术基础
05508金属材料与热处理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
05509成型设备概论 00015英语（二）
05510模具工程材料 电厂热能
动力工程
080502 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
02267热工过程自动控制 02265汽轮机原理及运行
02261传热学（二） 03708中国近现代史纲要
02198线性代数
02264锅炉燃烧设备 00015英语（二）
00420物理（工）
02262机械设计基础及电厂金属材料 工业自动化
080603 03709基本原理概论
02297电力拖动自动控制系统 00341公文写作与处理00023高等数学（工本） 03708中国近现代史纲要
02293检测与转换技术04737C++程序设计
02291自动控制理论（一） 00015英语（二）
00144企业管理概论
07732普通物理学00420物理（工） 电力系统及其
自动化
080605 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
02310电力系统分析 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
02312电力系统远动及调度自动化 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02306自动控制理论（二） 00015英语（二）
07732普通物理学02311发电厂动力部分 计算机及应用
080702 03709基本原理概论
02324离散数学
02331数据结构
04747JAVA语言程序设计（一） 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
04735数据库系统原理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
04737C++程序设计
02325计算机系统结构 00015英语（二）
07732普通物理学02333软件工程 电子工程
080705 03709基本原理概论
02194工程经济
02199复变函数与积分变换
06541现代通信技术 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
02358单片机原理与应用 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02306自动控制理论（二） 00015英语（二）
07732普通物理学00420物理（工） 计算机网络
080709 03709基本原理概论
02331数据结构
04747JAVA语言程序设计（一）
02335网络操作系统 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
04735数据库系统原理
04749网络工程 03708中国近现代史纲要
02379计算机网络管理
04751计算机网络安全 00015英语（二）
07732普通物理学04742通信概论
03142互联网及其应用 软件工程
080720 03709基本原理概论
02324离散数学
07169软件开发工具与环境 00341公文写作与处理07029软件项目管理
07172信息安全 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
04737C++程序设计 00015英语（二）
07732普通物理学07028软件测试技术 应用电子技术
080735 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
06541现代通信技术 00342高级语言程序设计（一）
00023高等数学（工本）
02358单片机原理与应用 03708中国近现代史纲要
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
05691智能化仪器仪表设计 数控技术
080741 03709基本原理概论
05661机床数控原理 00341公文写作与处理
02240机械工程控制基础 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
07732普通物理学05667数控系统维护及调试
02205微型计算机原理与接口技术
江西2014年10月自考科目安排表
时间10月18日（星期六）
10月19日（星期日）
课程上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
9:00--11:30
下午
14:30--17:00
专业名称金融
020106 03709基本原理概论
00067财务管理学
00058市场营销学 00076国际金融
00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要
00077金融市场学 00015英语（二）
01214培训管理
00079保险学原理 国际贸易
020110 03709基本原理概论
00100国际运输与保险
00045企业经济统计学 05963绩效管理
03601服务营销学
00101外经贸经营与管理 03708中国近现代史纲要00102世界市场行情
00055企业会计学
00096外刊经贸知识选读 01214培训管理
00098国际市场营销学
00099涉外经济法 农业经济管理
020114 03709基本原理概论
00130作物栽培学（一） 00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要
00128农业技术经济学 00015英语（二）
01214培训管理00134农业统计学 经 济 学
020115 03709基本原理概论
00009政治经济学（财经类）00143经济思想史 05963绩效管理
03601服务营销学
00142计量经济学 03708中国近现代史纲要
00138中国近现代经济史 00015英语（二）
01214培训管理 餐饮管理
020119 03709基本原理概论
00989国外饮食文化 00986中国饮食文化 03708中国近现代史纲要
00987餐饮美学 00015英语（二）
01214培训管理 调查与分析
020121 03709基本原理概论
00058市场营销学
00009政治经济学（财经类） 05963绩效管理
03601服务营销学
00142计量经济学 03708中国近现代史纲要
02628管理经济学 00015英语（二）
01214培训管理 工商企业管理
020202 03709基本原理概论
00067财务管理学 00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00154企业管理咨询 00015英语（二）
01214培训管理00152组织行为学 会计
020204 03709基本原理概论
00058市场营销学
00162会计制度设计 05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00159高级财务会计 00015英语（二）
01214培训管理
00158资产评估
00161财务报表分析（一） 市场营销
020208 03709基本原理概论
00185商品流通概论
00186国际商务谈判 05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00055企业会计学
00184市场营销策划 00015英语（二）
01214培训管理
00098国际市场营销学 旅游管理
020210 03709基本原理概论
00067财务管理学
00058市场营销学
00163管理心理学 05963绩效管理
03601服务营销学
00198旅游企业投资与管理 03708中国近现代史纲要
00196专业外语 01214培训管理00152组织行为学00197旅游资源规划与开发 电子商务
020216 03709基本原理概论
00910网络经济与企业管理 00915电子商务与现代物流
00995商法（二） 03708中国近现代史纲要
00906电子商务网站设计原理 00015英语（二）
00997电子商务安全导论
01214培训管理 电子商务
（移动商务管理方向）
020216 03709基本原理概论
00910网络经济与企业管理 00995商法（二）
00054管理学原理 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学 00015英语（二）
00098国际市场营销学
00144企业管理概论 人力资源管理
020218 03709基本原理概论
06091薪酬管理 03325劳动关系学
00261行政法学
00107现代管理学 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
06093人力资源开发与管理 00015英语（二）
00152组织行为学
06090人员素质测评理论与方法 物流管理
020229 03709基本原理概论
00067财务管理学
00009政治经济学（财经类） 05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要 00015英语（二）
01214培训管理00043经济法概论（财经类） 公共事业管理
020230 03709基本原理概论
00163管理心理学
00147人力资源管理（一）
03312劳动和社会保障概论 00261行政法学
05723非政府组织管理 03335公共管理学 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
05725文化管理
00449教育管理原理 00015英语（二）
02382管理信息系统
05722公共经济学
00034社会学概论
00040法学概论 工程管理
020279 03709基本原理概论
00067财务管理学
02194工程经济 00054管理学原理
07138工程造价与管理
01854工程质量管理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
01856建设与房地产法规 00015英语（二）
00122房地产评估
01853工程项目招投标与合同管理 采购与供应管理
020282 00009政治经济学（财经类）
05374物流企业财务管理 03708中国近现代史纲要 00015英语（二） 销售管理
020314 03709基本原理概论 00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00055企业会计学
00181广告学（一） 00015英语（二）
00043经济法概论（财经类） 中小企业
经营管理
020320 03709基本原理概论
00058市场营销学 00054管理学原理 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
00154企业管理咨询 00015英语（二）
00043经济法概论（财经类） 法律
030106 03709基本原理概论
00230合同法
05678金融法
00242民法学 00227公司法
00262法律文书写作
00257票据法
00246国际经济法概论
00265西方法律思想史 03708中国近现代史纲要
00263外国法制史
05680婚姻家庭法
00167劳动法 00015英语（二）
00228环境与资源保护法学
00169房地产法
00233税法 律师
030108 03709基本原理概论
00230合同法
05678金融法 00227公司法
00246国际经济法概论
00993法院与检察院组织制度 03708中国近现代史纲要
00167劳动法
00229证据法学
00924婚姻家庭法原理与实务 00015英语（二）
00228环境与资源保护法学
00233税法
00917民法原理与实务
00925公证与基层法律服务实务 行政管理学
030302 03709基本原理概论
00067财务管理学
00320领导科学
00024普通逻辑 00315当代中国政治制度
00319行政组织理论
00341公文写作与处理 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00316西方政治制度 00015英语（二）
00034社会学概论
00322中国行政史
00323西方行政学说史
00144企业管理概论 公安管理
030401 03709基本原理概论
00372公安信息学 00235犯罪学（一）
00354公安学基础理论 03708中国近现代史纲要
00860公安行政诉讼 00015英语（二）
00373涉外警务概论 侦查学
030405 03709基本原理概论
00024普通逻辑
08029国内安全保卫
01426犯罪心理学 00235犯罪学（一）
08032物证技术学
08033擒敌技术 03708中国近现代史纲要
00229证据法学
08035劫持人质案件处置 00015英语（二）
00376现场勘察学
00382刑事侦查学导论 学前教育
040102 03709基本原理概论
00024普通逻辑
00401学前比较教育
00409美育基础
00398学前教育原理 00341公文写作与处理00883学前特殊儿童教育
00881学前教育科学研究与论文写作 03708中国近现代史纲要
00402学前教育史
00885学前教育诊断与咨询
00884学前教育行政与管理 00015英语（二）
00403学前儿童家庭教育
00886学前儿童心理卫生与辅导 教育管理
040107 03709基本原理概论
00454教育预测与规划00459高等教育管理 00341公文写作与处理00455教育管理心理学
00457学前教育管理
00458中小学教育管理 03708中国近现代史纲要
00449教育管理原理
00445中外教育管理史 00015英语（二）
00456教育科学研究方法（二）
00453教育法学 教育学
040108 03709基本原理概论
00464中外教育简史 00341公文写作与处理00469教育学原理 03708中国近现代史纲要
00449教育管理原理
00466发展与教育心理学
00468德育原理 00015英语（二）
00456教育科学研究方法（二）
00453教育法学
00471认知心理 体育教育
040302 03709基本原理概论
00498体育统计学 00341公文写作与处理
00500体育科研理论与方法 03708中国近现代史纲要
00501体育史
00499体育游戏 00015英语（二）
00503体育教育学
00497运动训练学 秘书学
050104 03709基本原理概论
00320领导科学
00523中国秘书史 00261行政法学
00107现代管理学
00341公文写作与处理
00524文书学 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论 00015英语（二）
00312政治学概论
00526秘书参谋职能概论
00525公文选读 汉语言文学
050105 03709基本原理概论
00540外国文学史 00341公文写作与处理00813外国作家作品专题研究
00816文艺心理学 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00539中国古代文学史（二） 00015英语（二）
00541语言学概论 英语
050201 03709基本原理概论
00600高级英语
00087英语翻译 00341公文写作与处理00830现代语言学
00836英语科技文选 03708中国近现代史纲要
00833外语教学法 00603英语写作
00840日语
00841法语
00842德语 日语
050202 03709基本原理概论
00609高级日语（一） 00341公文写作与处理
00611日语句法篇章法 03708中国近现代史纲要
00838语言与文化 06042日语写作
00845英语
00841法语
00842德语 广告学
050302 03709基本原理概论
00662新闻事业管理00642传播学概论
00639广播电视广告 00107现代管理学
00530中国现代文学作品选
00341公文写作与处理 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00641中外广告史 00015英语（二）
00034社会学概论
专业
代号
专业
名称
4月16日（星期六）
4月17日（星期日）
课程 代号
上午 （9：00-11：30）
课程 代号
下午（14:30-17:00）
课程 代号
上午(9:00-11:30)
课程代号
下午(14:30-17:00)
000004
环境艺术设计(室内设计方向)
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00321
中国文化概论
00015
英语(二)
06217
人机工程学
04490
室内设计原理
00353
现代科学技术概论(**加试)
06219
建筑工程管理与法规
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
04584
室内构造与材料学
06216
中外建筑史
04583
室内设计工程基础
020104
财税
00051
管理系统中计算机应用
00054
管理学原理
00070
政府与事业单位会计
00015
英语(二)
00058
市场营销学
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
08019
理财学
00067
财务管理学
04184
线性代数(经管类)
04183
概率论与数理统计(经管类)
00069
国际税收
03708
中国近现代史纲要
08118
法律基础(**加试)
00068
外国财政
06779
应用写作学(**加试)
00071
社会保障概论
020106
金融
00051
管理系统中计算机应用
00054
管理学原理
09092
投资银行学
00015
英语(二)
00058
市场营销学
00076
国际金融
00078
银行会计学
08019
理财学
00067
财务管理学
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00079
保险学原理
04184
线性代数(经管类)
04183
概率论与数理统计(经管类)
03708
中国近现代史纲要
08118
法律基础(**加试)
06779
应用写作学(**加试)
020110
国际贸易
00051
管理系统中计算机应用
00045
企业经济统计学
00055
企业会计学
00098
国际市场营销学
00097
外贸英语写作
03709
基本原理概论
00096
外刊经贸知识选读
00248
国际金融法
00100
国际运输与保险
04184
线性代数(经管类)
00102
世界市场行情
00889
经济学（二）
03708
中国近现代史纲要
05844
国际商务英语
04183
概率论与数理统计(经管类)
020177
投资理财
00051
管理系统中计算机应用
03709
基本原理概论
09092
投资银行学
00015
英语(二)
00067
财务管理学(**加试)
04184
线性代数(经管类)
00258
保险法(**加试)
00103
证券投资学(**加试)
03708
中国近现代史纲要
07250
投资学原理
04183
概率论与数理统计(经管类)
08019
理财学
04762
金融学概论
08592
房地产投资
08591
金融营销
08593
金融衍生品投资
05175
税收筹划
020202
工商企业管理
00051
管理系统中计算机应用
00054
管理学原理
00153
质量管理(一)
00015
英语(二)
00067
财务管理学
00149
国际贸易理论与实务
00154
企业管理咨询
00152
组织行为学
00151
企业经营战略
00150
金融理论与实务
00353
现代科学技术概论(**加试)
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
04183
概率论与数理统计(经管类)
06779
应用写作学(**加试)
04184
线性代数(经管类)
08118
法律基础(**加试)
020204
会计
00051
管理系统中计算机应用
00149
国际贸易理论与实务
00159
高级财务会计
00015
英语(二)
00058
市场营销学
00150
金融理论与实务
00160
审计学
00158
资产评估
00162
会计制度设计
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00161
财务报表分析(一)
03708
中国近现代史纲要
04184
线性代数(经管类)
04183
概率论与数理统计(经管类)
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
020210
旅游管理
00051
管理系统中计算机应用
00198
旅游企业投资与管理
00200
客源国概况
00889
经济学（二）
00058
市场营销学
03709
基本原理概论
04183
概率论与数理统计(经管类)
00152
组织行为学
00067
财务管理学
04184
线性代数(经管类)
00196
专业英语
00199
中外民俗
03708
中国近现代史纲要
00197
旅游资源规划与开发
020213
企业财务
管理
00051
管理系统中计算机应用
00146
中国税制
09092
投资银行学
00015
英语(二)
00058
市场营销学
03709
基本原理概论
00160
审计学
00158
资产评估
00157
管理会计(一)
04184
线性代数(经管类)
00353
现代科学技术概论(**加试)
00207
高级财务管理
00208
国际财务管理
08118
法律基础(**加试)
04183
概率论与数理统计(经管类)
03708
中国近现代史纲要
06779
应用写作学(**加试)
020222
物业管理
03708
中国近现代史纲要
00054
管理学原理
00353
现代科学技术概论(**加试)
00015
英语(二)
05831
房地产财务管理
00150
金融理论与实务
08264
房地产市场与营销
00043
经济法概论(财经类)
06779
应用写作学(**加试)
03709
基本原理概论
06400
物业服务经济概论
08118
法律基础(**加试)
06404
物业管理国际质量标准
030106
法律
00230
合同法
00227
公司法
00167
劳动法
00015
英语(二)
00249
国际私法
00246
国际经济法概论
00258
保险法
00226
知识产权法
03708
中国近现代史纲要
00262
法律文书写作
00353
现代科学技术概论(**加试)
00228
环境与资源保护法学
05678
金融法
03709
基本原理概论
05680
婚姻家庭法
00233
税法
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
030107
经济法学
00231
市场竞争法概论
00257
票据法
00258
保险法
00015
英语(二)
00249
国际私法
03349
政府经济管理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00169
房地产法
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00228
环境与资源保护法学
05678
金融法
08118
法律基础(**加试)
06917
仲裁法
06779
应用写作学(**加试)
19271
外商投资企业法
19270
商法概论
030302
行政管理学
00318
公共政策
00315
当代中国政治制度
00316
西方政治制度
00015
英语(二)
00320
领导科学
00319
行政组织理论
00321
中国文化概论
00034
社会学概论
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00322
中国行政史
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
01848
公务员制度
00261
行政法学
040102
学前教育
00398
学前教育原理
00883
学前特殊儿童教育
00353
现代科学技术概论(**加试)
00015
英语(二)
00401
学前比较教育
03709
基本原理概论
00402
学前教育史
00467
课程与教学论
03708
中国近现代史纲要
08118
法律基础(**加试)
00882
学前教育心理学
00403
学前儿童家庭教育
06779
应用写作学(**加试)
00881
学前教育科学研究与论文写作
00399
学前游戏论
00886
学前儿童心理卫生与辅导
040108
教育学
00452
教育统计与测量
00465
心理卫生与心理辅导
00353
现代科学技术概论(**加试)
00015
英语(二)
00464
中外教育简史
00469
教育学原理
00449
教育管理原理
00453
教育法学
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00466
发展与教育心理学
00456
教育科学研究方法(二)
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
00468
德育原理
00467
课程与教学论
00472
比较教育
040120
基础教育(中文方向)
00464
中外教育简史
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00015
英语(二)
03708
中国近现代史纲要
05683
素质教育理论与实践
04578
中国小说史
00456
教育科学研究方法(二)
04577
中国通史
08118
法律基础(**加试)
06420
中文工具书
00541
语言学概论
06779
应用写作学(**加试)
04579
中学语文教学法
00266
社会心理学(一)
040202
思想政治教育
00478
中国特色社会主义理论与实践
00479
当代资本主义
00321
中国文化概论
00015
英语(二)
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00034
社会学概论
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
00481
现代科学技术与当代社会
00312
政治学概论
00483
科学思维方法论
00482
人生哲学
00480
中国传统道德
040302
体育教育
00498
体育统计学
00465
心理卫生与心理辅导
00353
现代科学技术概论(**加试)
00015
英语(二)
03708
中国近现代史纲要
00497
运动训练学
00495
体育保健学
00453
教育法学
06779
应用写作学(**加试)
03709
基本原理概论
00496
体育测量与评价
00456
教育科学研究方法(二)
00487
体育心理学
08118
法律基础(**加试)
00502
体育管理学
00499
体育游戏
00501
体育史
050104
秘书学
00320
领导科学
00261
行政法学
00321
中国文化概论
00015
英语(二)
00523
中国秘书史
00524
文书学
00353
现代科学技术概论(**加试)
00312
政治学概论
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00527
中外秘书比较
00511
档案管理学
06779
应用写作学(**加试)
08118
法律基础(**加试)
00525
公文选读
00526
秘书参谋职能概论
050105
汉语言文学
00037
美学
00812
中国现当代作家作品专题研究
00321
中国文化概论
00015
英语(二)
00540
外国文学史
03709
基本原理概论
00353
现代科学技术概论(**加试)
00537
中国现代文学史
03708
中国近现代史纲要
08118
法律基础(**加试)
00538
中国古代文学史(一)
00541
语言学概论
06779
应用写作学(**加试)
00539
中国古代文学史(二)
050113
汉语言文学教育
00037
美学
00465
心理卫生与心理辅导
00353
现代科学技术概论(**加试)
00015
英语(二)
00540
外国文学史
03709
基本原理概论
00538
中国古代文学史(一)
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教育法学
03708
中国近现代史纲要
08118
法律基础(**加试)
00539
中国古代文学史(二)
00456
教育科学研究方法(二)
06779
应用写作学(**加试)
04579
中学语文教学法
00537
中国现代文学史
00541
语言学概论
050201
英语
00087
英语翻译
00830
现代语言学
00832
英语词汇学
00603
英语写作
00600
高级英语
00831
英语语法
00604
英美文学选读
03708
中国近现代史纲要
00840
第二外语(日语)(选考)
00841
第二外语(法语)(选考)
00842
第二外语(德语)(选考)
03709
基本原理概论
050206
英语教育
00087
英语翻译
00465
心理卫生与心理辅导
00832
英语词汇学
00453
教育法学
00600
高级英语
00831
英语语法
00838
语言与文化
00456
教育科学研究方法(二)
03708
中国近现代史纲要
03709
基本原理概论
00603
英语写作
19291
普通语言学
00604
英美文学选读
050302
广告学
00037
美学
00107
现代管理学
00321
中国文化概论（选考）
00015
英语(二)
00642
传播学概论
00530
中国现代文学作品选（选考）
00353
现代科学技术概论(**加试)
00034
社会学概论
00662
新闻事业管理(选考)
03709
基本原理概论
00040
法学概论(选考)
03708
中国近现代史纲要
08118
法律基础(**加试)
00244
经济法概论（选考）
06779
应用写作学(**加试)
050305
新闻学
00529
文学概论(一)
00659
新闻摄影
00182
公共关系学
00015
英语(二)
00642
传播学概论
00661
中外新闻作品研究
【关键词】：土地使用权转让；计税价值；评析
【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。
一、土地使用权转让概念内涵及程序
1.1土地使用权转让的法定特定涵义。
出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。
1.2土地使用权转让特定概念的例外。
1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。
1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。
1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。
1.3集体划拨土地使用权的转让。
1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。
1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。
1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。
二、对应土地使用权转让程序的计税依据
2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。
根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。
2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。
根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。
2.3集体土地使用权转让中的计税依据。
集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。
三、结论。
在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。
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10月19日（星期日）
课程 上午
9:00—11:30
下午
14:30--17:00
上午
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下午
14:30--17:00
专业名称 金融
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020121 03709基本原理概论
00058市场营销学
00009政治经济学（财经类） 05963绩效管理
03601服务营销学
00142计量经济学 03708中国近现代史纲要
02628管理经济学 00015英语（二）
01214培训管理 工商企业管理
020202 03709基本原理概论
00067财务管理学 00054管理学原理
05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00154企业管理咨询 00015英语（二）
01214培训管理00152组织行为学 会计
020204 03709基本原理概论
00058市场营销学
00162会计制度设计 05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00159高级财务会计 00015英语（二）
01214培训管理
00158资产评估
00161财务报表分析（一） 市场营销
020208 03709基本原理概论
00185商品流通概论
00186国际商务谈判 05963绩效管理
03601服务营销学
00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00055企业会计学
00184市场营销策划 00015英语（二）
01214培训管理
00098国际市场营销学 旅游管理
020210 03709基本原理概论
00067财务管理学
00058市场营销学
00163管理心理学 05963绩效管理
03601服务营销学
00198旅游企业投资与管理 03708中国近现代史纲要
00196专业外语 01214培训管理00152组织行为学00197旅游资源规划与开发 电子商务
020216 03709基本原理概论
00910网络经济与企业管理 00915电子商务与现代物流
00995商法（二） 03708中国近现代史纲要
00906电子商务网站设计原理 00015英语（二）
00997电子商务安全导论
01214培训管理 电子商务
（移动商务管理方向）
020216 03709基本原理概论
00910网络经济与企业管理 00995商法（二）
00054管理学原理 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学 00015英语（二）
00098国际市场营销学
00144企业管理概论 人力资源管理
020218 03709基本原理概论
06091薪酬管理 03325劳动关系学
00261行政法学
00107现代管理学 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
06093人力资源开发与管理 00015英语（二）
00152组织行为学
06090人员素质测评理论与方法 物流管理
020229 03709基本原理概论
00067财务管理学
00009政治经济学（财经类） 05963绩效管理
03601服务营销学 03708中国近现代史纲要 00015英语（二）
01214培训管理00043经济法概论（财经类） 公共事业管理
020230 03709基本原理概论
00163管理心理学
00147人力资源管理（一）
03312劳动和社会保障概论 00261行政法学
05723非政府组织管理 03335公共管理学 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
05725文化管理
00449教育管理原理 00015英语（二）
02382管理信息系统
05722公共经济学
00034社会学概论
00040法学概论 工程管理
020279 03709基本原理概论
00067财务管理学
02194工程经济 00054管理学原理
07138工程造价与管理
01854工程质量管理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
01856建设与房地产法规 00015英语（二）
00122房地产评估
01853工程项目招投标与合同管理 采购与供应管理
020282 00009政治经济学（财经类）
05374物流企业财务管理
03708中国近现代史纲要 00015英语（二） 销售管理
020314 03709基本原理概论 00149国际贸易理论与实务 03708中国近现代史纲要
00055企业会计学
00181广告学（一） 00015英语（二）
00043经济法概论（财经类） 中小企业
经营管理
020320 03709基本原理概论
00058市场营销学 00054管理学原理 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
00154企业管理咨询 00015英语（二）
00043经济法概论（财经类） 法律
030106 03709基本原理概论
00230合同法
05678金融法
00242民法学 00227公司法
00262法律文书写作
00257票据法
00246国际经济法概论
00265西方法律思想史 03708中国近现代史纲要
00263外国法制史
05680婚姻家庭法
00167劳动法 00015英语（二）
00228环境与资源保护法学
00169房地产法
00233税法 律师
030108 03709基本原理概论
00230合同法
05678金融法 00227公司法
00246国际经济法概论
00993法院与检察院组织制度 03708中国近现代史纲要
00167劳动法
00229证据法学
00924婚姻家庭法原理与实务 00015英语（二）
00228环境与资源保护法学
00233税法
00917民法原理与实务
00925公证与基层法律服务实务 行政管理学
030302 03709基本原理概论
00067财务管理学
00320领导科学
00024普通逻辑 00315当代中国政治制度
00319行政组织理论
00341公文写作与处理 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00316西方政治制度 00015英语（二）
00034社会学概论
00322中国行政史
00323西方行政学说史
00144企业管理概论 公安管理
030401 03709基本原理概论
00372公安信息学 00235犯罪学（一）
00354公安学基础理论 03708中国近现代史纲要
00860公安行政诉讼 00015英语（二）
00373涉外警务概论 侦查学
030405 03709基本原理概论
00024普通逻辑
08029国内安全保卫
01426犯罪心理学 00235犯罪学（一）
08032物证技术学
08033擒敌技术 03708中国近现代史纲要
00229证据法学
08035劫持人质案件处置 00015英语（二）
00376现场勘察学
00382刑事侦查学导论 学前教育
040102 03709基本原理概论
00024普通逻辑
00401学前比较教育
00409美育基础
00398学前教育原理 00341公文写作与处理00883学前特殊儿童教育
00881学前教育科学研究与论文写作 03708中国近现代史纲要
00402学前教育史
00885学前教育诊断与咨询
00884学前教育行政与管理 00015英语（二）
00403学前儿童家庭教育
00886学前儿童心理卫生与辅导 教育管理
040107 03709基本原理概论
00454教育预测与规划00459高等教育管理 00341公文写作与处理00455教育管理心理学
00457学前教育管理
00458中小学教育管理 03708中国近现代史纲要
00449教育管理原理
00445中外教育管理史 00015英语（二）
00456教育科学研究方法（二）
00453教育法学 教育学
040108 03709基本原理概论
00464中外教育简史 00341公文写作与处理00469教育学原理 03708中国近现代史纲要
00449教育管理原理
00466发展与教育心理学
00468德育原理 00015英语（二）
00456教育科学研究方法（二）
00453教育法学
00471认知心理 体育教育
040302 03709基本原理概论
00498体育统计学 00341公文写作与处理
00500体育科研理论与方法 03708中国近现代史纲要
00501体育史
00499体育游戏 00015英语（二）
00503体育教育学
00497运动训练学 秘书学
050104 03709基本原理概论
00320领导科学
00523中国秘书史 00261行政法学
00107现代管理学
00341公文写作与处理
00524文书学 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论 00015英语（二）
00312政治学概论
00526秘书参谋职能概论
00525公文选读 汉语言文学
050105 03709基本原理概论
00540外国文学史 00341公文写作与处理00813外国作家作品专题研究
00816文艺心理学 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00539中国古代文学史（二） 00015英语（二）
00541语言学概论 英语
050201 03709基本原理概论
00600高级英语
00087英语翻译 00341公文写作与处理00830现代语言学
00836英语科技文选 03708中国近现代史纲要
00833外语教学法 00603英语写作
00840日语
00841法语
00842德语 日语
050202 03709基本原理概论
00609高级日语（一） 00341公文写作与处理
00611日语句法篇章法 03708中国近现代史纲要
00838语言与文化 06042日语写作
00845英语
00841法语
00842德语 广告学
050302 03709基本原理概论
00662新闻事业管理00642传播学概论
00639广播电视广告 00107现代管理学
00530中国现代文学作品选
00341公文写作与处理 03708中国近现代史纲要
00321中国文化概论
00641中外广告史 00015英语（二）
00034社会学概论
00040法学概论00244经济法概论 新闻学
050305 03709基本原理概论
00662新闻事业管理00642传播学概论
00529文学概论（一） 00341公文写作与处理00659新闻摄影 03708中国近现代史纲要
00182公共关系学
00321中国文化概论 00015英语（二）
00312政治学概论00244经济法概论00660外国新闻事业史 音乐教育
050408 03709基本原理概论
00734中外音乐欣赏 00341公文写作与处理00733音乐分析与创作 03708中国近现代史纲要
07124西方音乐史 00015英语（二）
07123中国音乐史 美术教育
050410 03709基本原理概论
00698素描（四）（理论） 00341公文写作与处理
00742美术技法理论 03708中国近现代史纲要
07125色彩（2）（理论） 00015英语（二）
00747美术教育学 服装艺术设计
050419 03709基本原理概论
03520服装材料（一） 07537服装CAD（二） 03708中国近现代史纲要
07540服装色彩 00015英语（二）
07539时装画（理论） 室内设计
050432 03709基本原理概论
00058市场营销学
05340室内空间组合与理论 05342室内环境与设备 03708中国近现代史纲要06216中外建筑史 00015英语（二）
06217人机工程学 艺术设计
（视觉传达设计
方向）
050437 03709基本原理概论
00694设计素描（理论） 00695设计色彩 03708中国近现代史纲要05546系列书籍装帧设计 00015英语（二）
05712艺术设计基础 艺术设计
（环境艺术设计
方向）
050437 03709基本原理概论
00694设计素描（理论） 00695设计色彩 03708中国近现代史纲要04839材料成型工艺 00015英语（二）
05712艺术设计基础 动画设计
050438 03709基本原理概论
03512剧本写作 03513影视编导
03430动画技法 03708中国近现代史纲要
07887平面设计 00015英语（二）
11733动画视听语言 数学教育
070102 03709基本原理概论
02018数学教育学 00341公文写作与处理00342高级语言程序设计（一）
02009抽象代数 03708中国近现代史纲要
02010概率论与数理统计（一）
02015偏微分方程 00015英语（二）
02013初等数论 生物工程
070404 03709基本原理概论
02537发酵工艺学 00054管理学原理
00341公文写作与处理
00023高等数学（工本） 03708中国近现代史纲要06709微生物遗传与育种 00015英语（二）
06711生物制药学
07732普通物理学 采矿工程
080109 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
11887采矿优化设计 03095系统工程 03708中国近现代史纲要
02198线性代数 00015英语（二）
08146矿井提升运输 光伏材料
应用技术
080206 03709基本原理概论
02194工程经济 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
11552光伏建筑一体化 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
07732普通物理学 机械制造
及自动化
080302 03709基本原理概论
02213精密加工与特种加工 02207电气传动与可编程控制器（PLC） 03708中国近现代史纲要
02204经济管理
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
02241工业用微型计算机 机电一体化工程
080307 03709基本原理概论
02194工程经济
02199复变函数与积分变换
02245机电一体化系统设计 02240机械工程控制基础 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
02241工业用微型计算机 模具设计与制造
080313 03709基本原理概论
05513塑料成型技术 02609互换性原理与测量技术基础
05508金属材料与热处理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
05509成型设备概论 00015英语（二）
05510模具工程材料 电厂热能
动力工程
080502 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
02267热工过程自动控制 02265汽轮机原理及运行
02261传热学（二） 03708中国近现代史纲要
02198线性代数
02264锅炉燃烧设备 00015英语（二）
00420物理（工）
02262机械设计基础及电厂金属材料 工业自动化
080603 03709基本原理概论
02297电力拖动自动控制系统 00341公文写作与处理00023高等数学（工本） 03708中国近现代史纲要
02293检测与转换技术04737C++程序设计
02291自动控制理论（一） 00015英语（二）
00144企业管理概论
07732普通物理学00420物理（工） 电力系统及其
自动化
080605 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
02310电力系统分析 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
02312电力系统远动及调度自动化 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02306自动控制理论（二） 00015英语（二）
07732普通物理学02311发电厂动力部分 计算机及应用
080702 03709基本原理概论
02324离散数学
02331数据结构
04747JAVA语言程序设计（一） 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
04735数据库系统原理 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
04737C++程序设计
02325计算机系统结构 00015英语（二）
07732普通物理学02333软件工程 电子工程
080705 03709基本原理概论
02194工程经济
02199复变函数与积分变换
06541现代通信技术 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
02358单片机原理与应用 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02306自动控制理论（二） 00015英语（二）
07732普通物理学00420物理（工） 计算机网络
080709 03709基本原理概论
02331数据结构
04747JAVA语言程序设计（一）
02335网络操作系统 00341公文写作与处理00023高等数学（工本）
04735数据库系统原理
04749网络工程 03708中国近现代史纲要
02379计算机网络管理
04751计算机网络安全 00015英语（二）
07732普通物理学04742通信概论
03142互联网及其应用 软件工程
080720 03709基本原理概论
02324离散数学
07169软件开发工具与环境 00341公文写作与处理07029软件项目管理
07172信息安全 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
04737C++程序设计 00015英语（二）
07732普通物理学07028软件测试技术 应用电子技术
080735 03709基本原理概论
02199复变函数与积分变换
06541现代通信技术 00342高级语言程序设计（一）
00023高等数学（工本）
02358单片机原理与应用 03708中国近现代史纲要
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
00420物理（工）
05691智能化仪器仪表设计 数控技术
080741 03709基本原理概论
05661机床数控原理 00341公文写作与处理
02240机械工程控制基础 03708中国近现代史纲要
02197概率论与数理统计（二）
02202传感器与检测技术 00015英语（二）
