时间：2022-11-26 15:46:05
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在民间各种转正暗流涌动之下，反映的是各地小产权房大肆野蛮生长的现实。刚结束的十八届三中全会，也未能在政策层面为小产权房指出一条明确的道路。换而言之，大众豪赌的小产权房，依旧充满着变数。
转正曙光乍现
日前媒体曝出，南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为，小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。
此消息见诸报端不久，南京市国土局对外解释，“七彩星城项目补办土地出让手续，是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”
尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正，但关于七彩星城项目当前的状况，南京市国土局也指出，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。
此外，南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售，并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。
吊诡的是，2007年1月，集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”。
据了解，早在2006年，南京市就专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。2007年，南京市国土局公布了包括七彩星城在内的10个小产权房项目，补齐手续后有望转正。
记者了解到的最新消息是，在2007年公布的10个项目中，八卦洲丽岛花园和长江花园或已经取得了国有土地使用证，剩下的7个项目仍在排队等候中。
而据媒体报道，南京市小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：先是规划局划置红线范围，然后由市住建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。
在项目拿到国有土地使用证及商品房购房合同换发完毕之后，业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料，才可以前往南京市房产局办理商品房房产证。对于业主而言，只有拿到商品房房产证，小产权才算真正的实现了转正。
野蛮生长
南京七彩星城小产权房项目取得国有土地使用证，虽然只是个案，且有赖于多年前的一次历史契机，但其至少为小产权转正树立了一个示范性样本。
而在这个样本之下，仍有众多的小产权房未得到政府的认可。据悉，小产权房在南京有十余年的发展历程，目前不低于200个。
在近期频传农村集体土地有望上市消息的深圳，龙华民治、龙岗布吉、南岭、宝安沙井、福永等小产权房集中区也成为民众购房的热点。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平米，均价超过4000元/平米。最新消息则显示，深圳市的小产权房价格近期又涨了10%左右。
在“年年喊打，年年难打”的北京，小产权房市场尤为猖獗。位于昌平的宏福苑小产权小区目前有100多栋小产权楼，就在不久前，该小区周边仍有新的小产权房在施工建设。据房产中介人员向记者表示，年初该小区房价还在10000万元/平米左右，7、8月份就已超过了15000元/平米。“买房的人还不少。”
北京最大小产权房社区通州太玉园，同样是一个抢手的小区。据记者了解，去年底该小区房价还在6000元/平米上下，目前房价则超过了9000元/平米，大量买房人的涌入，正是其涨价的最主要原因。
一方面小产权还在兴建，另一方面购房者仍旧趋之若鹜。在这种野蛮生长的形势之下，多少都带有“明知山有虎，偏向虎山行”的心态。
“毕竟法不责众。”在太玉园小区有两套住房的杨女士看来，小产权房转正是迟早的事，“单就北京的小产权房里，就有上百万人居住，这显然不是拆或不拆就能解决的。”
小产权房数量的庞大或许已经超过一些人的想象，在小产权房肆无忌惮的蔓延态势之下，政府近期也再一次“亮剑”。
日前，位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这也是北京市目前已经查处的最大的小产权房区域，涉及13栋楼4万平米。
然而，值得注意的是，综合历年的几次小产权房整治案例不难发现，强行拆除的小产权房都处于尚未入住阶段，且大多还未销售。
短期内转正可能性不大
小产权房问题由来已久，在其难以禁止甚至愈演愈烈的现象之下，隐藏的是大众日益扩大的居住需求和不断攀升的高房价之间的矛盾。无力购买商品房且没有资格申请保障房的“夹心层”，只能无奈选择小产权房。
近期，市场上之所以出现了一波热炒小产权房的热潮，来自于一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告――“383”方案。该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。
按照该方案构想，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
然而，在日前结束的十八届三中全会上，关于土地市场的纲领性阐述中，也只是简单表述为“建立城乡统一建设用地市场”，并没有更深一步的意见。此外，业内人士普遍认为，城乡二元体制土地政策的改变仍有待时日。
关键词：小产权房;转正;路径
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2015年1月17日
一、引言
近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。
2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。
但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。
二、小产权房确权
首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。
其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。
另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）
三、确权小产权房“转正”路径选择
首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。
其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。
综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。
四、确权小产权房多模式“转正”程序
（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。
1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。
2、土地使用权证
（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。
以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。
同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。
3、商品房模式“转正”程序图。（图2）
（二）保障性住房“产权共有”模式
1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。
2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。
确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。
产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。
房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）
（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。
这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）
五、总结
首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。
在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。
本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。
主要参考文献：
[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.
[2]王克群.小产权房的解决对策[J].广东经济，2010.3.
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【正文】
为深入推进安全生产专项整治三年行动，贵州省德江县消防救援大队在推进消防安全突出风险隐患整改的同时，分析共性问题，研究治本之策，因地制宜，采取“345”工作措施，全力提升专项整治效果。
三项措施压责任。一是明确任务，压实责任。德江消防严格按照“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与”的消防工作原则，通过提请政府及时召开会议部署、强化监督检查等多项举措，进一步明确任务，压实责任。使消防工作责任体系得到进一步完善。以县消安委名义函告住建、民政、文旅等14个重点行业部门，推动乡镇街道及行业部门落实工作责任，形成消防工作齐抓共管的格局。二是广泛发动，自查自改。通过向各行业部门、重点单位下发通知，广泛进行发动，开展自查自改。要求教育、卫生健康、民政、文旅、住建等部门落实消防安全标准化管理，培树至少1个学校、医疗卫生、养老福利机构、旅游景区、文博单位、物业服务企业等消防安全标准管理示范单位。三是联合发文，统一部署。安委会、消安委联合发文，安排部署了消防安全大起底、大排查、大整治工作，组织推进了防灭火安全专项整治三年行动计划。重点开展小型生产经营场所消防安全集中攻坚整治、农村村寨火灾防范、各行业领域火灾隐患治理。德江消防着力打造了小型经营性场所消防安全管理示范一条街，并提请县人民政府召开了小型生产经营性场所消防安全示范街、示范社区现场会。要求乡镇（街道）、行业部门组织对《贵州省消防安全责任制实施办法》的学习宣贯，结合自身职责任务，深入推进大起底大排查大整治工作。从本质上、源头上提升消防安全风险防范能力和公共消防安全水平。
各单位：
按照公司《关于深入开展安全生产专项整治三年行动解决根本问题消除根本隐患专项工作的通知》的文件精神，XXX决定自即日起开展安全生产专项整治三年行动专项工作。具体事宜通知如下：
一、主要内容
（一）开展涉爆粉尘专项整治
粉尘颗粒物浓度不符合国家和地方环境保护排放标准的，应规范设置环保除尘系统，重点环保设施和项目应开展安全风险评估和隐患排查治理。对环保设施和项目应进行消防审核验收，依据《重大火灾隐患判定方法》对标整治重大火灾隐患。按国务院安委会专项整治三年行动要求，以粉尘作业场所10人及以上工序为重点，聚焦除尘系统互联互通、控爆措施、落后工艺、除尘方式、火花探测、粉尘清扫等6项重大事故隐患，开展有针对性的专项整治，务实“精准销号”，销号率100%。
（二）开展有限空间作业专项整治
加强有限空间作业资质管理、风险辨识管控、安全警示标识、危险作业方案论证审批、协力单位统一协调管理、现场旁站监护、劳动防护用品配备、应急处置和应急物资保障等重大事故隐患专项整治，坚决落实“先通风、再检测、后作业”的有限空间作业规定，未经审批严禁作业，严禁盲目施救。
（三）开展燃爆毒危化品使用专项整治
生产、储存、经营易燃易爆危险化学品的厂房和装置、库房、储罐（区）等场所必须通过消防设计审查验收，坚决消除重大火灾隐患。未经规划许可批准、违规搭建的用于储存易燃易爆易中毒危险化学品的仓库必须依法拆除。从事危险化学品仓储作业等作业人员必须“持证上岗”。严格执行危化品作业检维修方案论证审批、协力单位统一协调管理、现场旁站监护、应急救援等规定，强化临时作业安全风险管控。加强危险化学品溯源管理、储存仓库、安全距离、“两重点一重大”、防火防爆防中毒、监测监控、禁配物质混放混存、危险废物收集和贮存、劳动防护用品配备、应急处置和应急物资保障等重大事故隐患和重大火灾隐患专项整治，严防危险化学品燃烧、爆炸、中毒事故。
二、活动要求
（一）自查自改（即日起至2021年11月30日）。各单位根据对应专项，按照专项排查整治工作任务表（附件1），对照各类专项检查表（附件2-4）组织开展隐患排查，并将安全生产专项整治三年行动隐患整改措施一览表（附件5）在11月26日下班前报XXXXXX统一汇总。
（二）督查验证（2021年11月27日—30日）。由XXXX将收集的隐患上报表分发给XXXXX各区域督办人员，由督办人员对各自管辖作业区和协力单位进行自查情况实施验证，验证有问题的立即进行整改，不能立即整改的制定相应的防范措施和整改方案。
（三）各区域督办人员将验证后的安全生产专项整治三年行动隐患整改措施一览表（附件5）报XXXXX统一汇总后在2021年11月30日报XXXXXXX。
法律是社会关系的稳定器，法律安定是社会秩序安定的保障。在小产权房屋问题上，相关法律、政策及解释的不确定性是公众面前的最大问题。前段时间，小产权房屋转正问题初见曙光，城乡建设部和地方政府不断释放小产权转正的信号，一些法院也倾向于从宽解释小产权的法律地位。深圳市颁布的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》则大幅提升了小产权转正的社会预期。然而，国土资源部官员在几天后的简短表态，彻底击碎了小产权房屋购买者的转正美梦，似乎一夜之间又回到了从前。不断变化的政策和政策解释，无疑加剧了小产权房屋购买者的担忧，没有购买小产权房屋的人们则窃喜没有掉入小产权的陷阱。
但如果完全把小产权政策的频繁变化归咎于城乡建设部或行政机关的执法活动，无疑是不甚公平的。我国法律法规其实从未公开承认小产权的大门，行政机关作为法律的执行者应该严格执行法律，不能逾越法律规定承认小产权的地位。在这个意义上，小产权房屋地位的不确定主要是立法而非执法问题。当然，行政执法机关的执法活动存在失误，相关执法活动时紧时松，让人不知所从。严格地说，行政机关执法只是实现法治的手段之一，即使行政机关没有执法，也绝不说明大家可以背离法律规定，私下进行小产权房的建设和交易。然而，我们至今也没有充分的理由说明小产权房在伦理上缺乏正当性。
我国农村土地大都属于村民集体所有而不是国家所有。如果要求先完成对集体土地的征收，再由国家将土地出让给开发商，这就意味着国家最终通过征收集体土地而得到利益。村民集体组织自愿将土地转让给开发商违反了法律规定，在伦理上却又难以指责。法律规定与社会正当性之间存在明显的冲突，这才是降低执法效果的根源。在法律没有得到修改时，如果行政机关明确确认小产权的法律地位，允许或者放任小产权房屋交易，这才是更可怕的问题。这就意味着，如果不修改法律，就几乎没有办法根治小产权房屋的问题。
无论民众如何评价，立法者在小产权房屋的转正问题上始终犹豫不决。有的学者认为，贸然转正小产权房屋将带来一系列难以估量的复杂社会问题，18亿亩的耕地红线政策将被突破，国家无法有效实施城乡发展规划，还将失去出让土地使用权带来的巨大收益。有的学者更是提出，禁止小产权转正有助于维护农民对自有住宅的所有权，初步解决了返乡农民居无定所问题，有效地对抗了金融危机带来的冲击，如此等等。然而，我们也不应忽视相反的意见。
这些反对意见或可归结为，既然农村土地属于村民集体所有，既然农民拥有住宅的所有权，也当然有权对外转让房屋。农民是否居无定所不该成为国家优先考虑的问题，小产权转正也未必当然冲击18亿亩耕地的红线政策。这种相反意见无疑合乎于民事权利自由处分的原则，也得到了许多人尤其是小产权房屋购买者的支持。在现有政策和尊重民事权利自由处分原则之间，提出更有智慧、更加灵活的立法解决方案，是打破小产权僵局的重要视角。如果说小产权问题是我国独有的问题，破解这一难题既要借鉴国外经验，也要重视发掘我国传统上的习惯法资源。
一时间，各方人士都参与到了对“小产权房”的讨论之中，而小产权房也在这场讨论中不尴不尬地存在着，它的未来，仍然是个未知数。
“小产权房”浮出水面
“小产权房”不仅仅只是北京有，在上海、深圳、成都、郑州、石家庄等地，都可见到这种物业的身影。
何谓“小产权房”?专家解释说，在我国众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”，或称“乡产权房”。在城市房价高涨刺激下，“小产权房”已渐成为除商品房、廉租房、经济适用房、限价房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。
北京“链家地产”市场研发主任王志伟在接受记者采访时表示，虽然北京“小产权房”已经遭到管理部门的明令禁止，但在市场上仍然能够找到此类物业。据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25％至30％。
王志伟表示，由于“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳与房地产开发相关的各项税费，因此与普通住宅商品房相比，价格十分低廉。
而在成都，也有开发商打出了这样的广告：“东三环北湖公园旁的家，起价2650元／平方米。”在商品房均价已、经超过4000元／平方米的成都东三环路附近，这样的广告确实非常具有诱惑力。据了解，这种低价房其实就是“小产权房”。在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流等地都有这样的楼盘上市，有的以农民安置房的面目对外租售。有的则直接以房产项目对外销售。这些价格诱人的“超低价”房子，产品形态也很丰富，既有多层项目，也有高层的电梯房，还有别墅。
而在郑州，“小产权房”资源都集中在郑州市三环附近的都市村庄里，城乡接合部最集中，有的就是村里盖的。购买“小产权房”的多是一些“存款不多，但有点钱，也不愿租房”的人。像这样的“小产权房”不管是新房还是二手房一般都需要“一次性付清”房款。
在深圳市宝安区福永镇，就聚集着一大批被当地人称之为“集资房”的“小产权房”，如“德兆花园”、“聚龙居”、“民乐翠园”、“民乐花园”等，而且房价在3000～5000元／平方米之间，仅为周边住宅商品房价格的三分之一。
管理部门喊打
“小产权房”显然不受主管部门的欢迎，迎接它的是一片“喊打”之声。 建设部首先风险提示。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证，房产证、契税证等合法手续。
随后，北京国土资源局禁令。北京市国土资源局局长安家盛在全国土地日宣传活动上明确表示：“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查‘乡产权房’、‘小产权房’的家底，根据调查情况将对违规开发建设的项目，予以停工停售。”北京“小产权房”销售由此转入地下状态。
受此影响，原本处于试点阶段的石家庄“小产权房”解禁之路戛然而止。据了解，石家庄市去年10月对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，规定居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。但建设部风险提示之后，试点工作停止，反而再次重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通，不能上市交易。
“小产权房”仍受热捧
政府部门喊打，但消费者似乎并不买账。从记者在北京、上海等地了解到的具体情况来看，仍然有人在追捧这种物业。
王志伟在接受本刊记者采访时明确表示，虽然政府部门已经明令禁止，但是在北京还是能够找到这类楼盘。他说：“这些楼盘的销售活动已经没有以前那么大张旗鼓了，相对以前要低调了许多。”
记者在上海小昆山镇上采访时，一位姓焦的三轮车司机告诉记者，她每到周末都会遇到一些前往小昆山看房的乘客，他们大都来自上海市中心，而且她自己就在两个月前买了一套，钱已全部付给了卖家。
此外，记者在深圳某二手房网站上搜索“民乐花园”、“民乐翠园”这两个小区时，便可以看到很多出自这两个小区的房源，挂牌价在4000～5000元／平方米不等，与周边有产权的二手房挂牌价相比，不到40％。一家房产中介公司的房产经纪人告诉记者，近期来这两个小区看房的人非常多，而且交易量也较为活跃，他就经手了两套房产的转让。当记者表示因无法办理产权而担心有风险时，这位经纪人告诉记者，“民乐翠园”和“民乐花园”一共有3000多户居民，已经形成了一个大社区，现在建设的市政配套都会考虑到这个大社区的利益，拆除的可能性几乎为零。
而深圳市国土资源和房产管理局宝安分局一位不愿透露姓名的官员在接受媒体采访时也承认：“面对像‘民乐’这样规模庞大的‘小产权房’，拆除的难度确实太大，如何让它合法化似乎更符合现实情况。”
对于“小产权房”仍然受追捧的现象，王志伟将其归结为两个字：便宜。但不能忽略的是，购买“小产权房”存在巨大的风险，其最大的风险是不受现行法律保护。搭建“小产权房”的土地用途是农用地，不属于城市规划用地，且房屋修建之后未经规划和缴纳土地出让金即进行销售，更是典型的违法行为。一旦出现拆迁或者乡、村政府违约等情况，购房者的权益将得不到法律保护。“小产权房”转正有无可能
“小产权房”的处境有些尴尬，主管部门不欢迎，而购房者却极力追捧，如何很好地解决这个问题，有人提出了“小产权房”转正。
知名学者易宪容在接受记者采访时明确表示，将不合法变为合法，将小产权变为大产权，制定法律出来保护是一个必然。他表示，“小产权房”和我们现行法律是不相容的，但为什么还这么盛行呢?应该看这个“小产权房”出现以后对谁最有利。如果商品房的价格在一个很低的水平上，“小产权房”会出现吗?如果政府生产一些中低端产品，“小产权房”的利润变得很低，开发商自己也就不做了。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府一定要维护民众的利益，妥善处理“小产权房”。京城房产大腕孟晓苏也认为，禁止并不是最好的做法。他说，虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带，但历史证明，推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中，土地承包制与农民集体进城，最初便都是违法的，而事实证明，这种违法行为恰恰推动了中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面，未来的方向便应该是打破政府的独家垄断，实现多元经营，以实现土地价值的真正回归。
2013年，对于中国楼市而言，充满了变数和惊心动魄。“国五条”横空出世，房产税摆上了台面，问责制利剑高悬，“空城”、“鬼城”悄无声息地在全国蔓延开来，然而，北上广深房价却依然在调控中疯涨。
无论是迷茫还是不舍，如今，2013年已经尘埃落定。
2014年，是全面深化改革的开局之年，也是楼市治理步入全新轨道的起始之年，中国楼市走势又将如何？房价是涨还是跌？
房价增速或将放缓
2013年的中国楼市依旧疯狂，成交量虽时有涨跌，但房价却是一路飞涨。据国家统计局12月的全国70个大中城市住宅销售房价统计数据显示，2013年11月份，北京、上海、广州和深圳房价涨幅领跑全国，分别同比上涨21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。
这已是北上广州四大一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%。如此高的涨幅，令人咂舌。
对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为，从的70个大中城市房价同比涨幅看，大部分城市的同比涨幅虽然继续略有扩大，但从近几个月的同比涨幅比较分析看，涨幅扩大的势头明显见缓。据其介绍，9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点，10月份比9月份扩大了0.7个百分点，11月份比10月份扩大了0.2个百分点，呈现逐月缩小态势。
数据提振信心。经过2013年中国楼市量价齐升的局面之后，众多业内人士一致认为，在接下来的2014年里，随着“挤泡沫”的继续，一二线城市房价将持续上涨，但增速放缓，三四线城市房价则有稳有跌。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。
持类似观点的还有“预言帝”任志强，“总体看涨，增幅放缓”，他认为，具体增幅区间，很有可能从2013年的两位数降到一位数。
在他看来，全国土地供应在2013年11月从负转正，土地供应量增加，这就是个强烈的房价企稳信号，“每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。”
当然，中国楼市历来不乏唱空的声音。近日，死硬的看跌派代表谢国忠又放出豪言：2014年中国房价将会下跌50%！
楼市调控 分类指导
近年来，中国楼市调控政策层出不穷，但结果却是房价屡调屡涨，限购、限贷等行政化手段更是备受争议。这一切都预示着中国楼市调控思路需要重新审视。
2013年12月24日，住建部召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。
“更加注重分类指导”是个新提法。之所以会出现这种提法，主要原因还在于中国房地产市场分化的进一步加大。北上广深房价迅猛攀升，再创新高，而温州楼市“断供”、“腰斩”频现，鄂尔多斯等十多个城市相继陷入“鬼城”尴尬。总的来说，一二线城市的红火，掩盖不了部分三四线城市的冷清。
物以类聚，人以群分。在很多业内人士看来，楼市调控“分类指导”其含义包含两个方面：一方面中央政策更加注重分类指导，例如差异化的信贷政策；另一方面，地方政府结合自身房地产市场实际情况制定各自的调控细则，增强地方的政策自主性。
事实上，这种调控思路的转变早已在现实中有所体现。2012年中国楼市有种现象让人印象深刻，那就是，地方政府前赴后继明里暗里地进行“政策微调”，又都被中央及时果断地制止打压下去。
而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的这种“态度”显然有了重大转变。据不完全统计，2013年第四季度，陆陆续续有17个城市对调控力度进行了升级，这17个城市全部位于近期房价涨幅排名前20位。与此同时，温州、徐州、芜湖等市场表现较为疲软的城市却在频频传出调控松绑的信号。由此可见，楼市调控已经呈现分化趋势，地方政府的调控自主性正在不断加强。
另外，从长远来看，政府对楼市调控的主基调仍是“建立长效机制”，十八届三中全会、中央经济工作会议虽对房地产调控只字未提，但房产税、住宅政策性金融机构、共有产权房等长效机制却被频繁提起，如不出意外，它们也将是2014年房地产领域政策重点。
小产权房 转正无期
十八届三中全会报告明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
这引起了市场的无限遐想，一时间关于小产权房转正的猜想甚嚣尘上。
小产权房是中国楼市一道绕不开的现实难题。
据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更加惊人，有统计数据甚至显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国就有7000万套的小产权房，若按三口之家一套房计算，相当于解决了2.1亿人口的住房问题。
如此大规模的小产权房，虽然没名没份，但却客观上解决了相当一部分居民“居者有其屋”的梦想。
问题是，小产权房毕竟不合法，作为监管部门，国土部近些年来也没少发文件、下通知，三令五申要求清理整顿，但效果并不明显。
2013年末，形势好像出现了一些改变。自2013年11月下旬，国土部和住建部联合部署“小产权房”查处工作一个多月以来，全国多个省市掀起了一股密集查处小产权房的热潮，北京昌平、河北栾城、海口、广州都已组织拆除了一批小产权房。
一边是“妥善解决这一历史遗留问题”的改革导向，另一边是空前严厉的查处清理行动，政府的做法让很多人有些摸不着头脑。
不过，在业内人士看来，这两者并不矛盾，这说明，小产权房转正尚无时间表，甚至关于小产权房要不要转正，怎么转正、政府高层措施也仍未形成统一意见。因此，在这种情况下，首先要做的就是维持现状，即维持问题不再继续蔓延，至少有必要对当前在建的、在售的、违法情节严重的项目坚决予以拆除，追究相关责任人的法律责任。
众所周知，小产权房的弊端直接产生于中国城乡二元土地制度下的利益驱使，要想根治这个顽疾，必然有赖于中国土地制度的进一步改革。但这绝非一朝一夕的易事。
那么，现阶段究竟应该如何妥善地解决小产权房的问题呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分类处理，对于在建、在售的小产权房严查；对于部分小产权房建设不合理，比如建设在马路中间，影响当地社区的公共利益，需要依法拆除。对过去已经存在的小产权，根据用地属性、房屋安全质量等划分，如果都符合指标的承认，不符合的拆除。
秦虹的这种观点得到了业界普遍认可，但问题的关键就在于如何分类，如何划分指标，这将决定着无数购房者的命运。
关键词 小产权房 土地流转 对策
中图分类号：DF521 文献标识码：A
一、“水岸江南”事件引发小产权房危机
2010年7月15日，国土部通报挂牌督办违法案件情况。上半年，全国共发现本期发生的违法用地行为2.2万件，涉及土地面积11.7万亩，同比上升14.1%。其中，在第二季度被公开挂牌督办的北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建小产权房，国土资源部已责令开发商停止对外销售，对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，责令退还对外出租待建土地，并落实了对相关责任人的党纪、政纪处理和行政处罚 。
事实上，小产权房成为舆论的焦点，也是矛盾的必然。一方面是农村土地流转制度的日渐催生；另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何，一直让人们猜测不断。一种观点认为对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，小产权房终会转正，只需假以时日 ；另一种观点则坚决反对小产权房合法入市，认为小产权房“转正”一旦开闸，可能会打乱合理城乡规划，增加城市建设的成本和难度。极大冲击房地产市场，影响房地产市场平稳发展，同时使侵占农村耕地现象更加猖獗 。在两种观点的交锋中，前一种观点一直占据上风。然而，随着14部委高规格联合调查引发的“水岸江南”事件的出现，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上，并引发了人们对于小产权房命运的担忧。
二、小产权房的发展成因与现状
小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。即便无产权，小产权房也仍以燎原之势，遍及全国，尤其在发达城市的产区，小产权房市场异常活跃。
据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米 。一些机构、专家的抽样调查显示，珠三角地区小产权房的数量惊人，深圳这样的城市小产权房（农民房）占城市住房总面积的比重可能高达40%至50% 。在西安，小产权房主要集中在城郊和城乡结合部，许多小产权房都是以城中村改造的名义进行，村委会拿出一部分土地，以城中村改造的名义和开发商合作建设或自己建设，在安置了本村村民之后将剩余房子拿出来销售 。在南京，城郊的小产权房从2000年左右就出现了。2007年前后，市场上大约有将近200个小产权房项目，有的村组开发的项目现在已经住进了几万人 。在天津，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2 000元左右，吸引了不少购房者的目光。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20% 。在珠三角，城市化、城镇化进程速度相对较快，程度（水平）相对较高，由此直接促进和造就了城郊和城中村的小产权房以规模化的方式不断蔓延和拓展。在珠三角地区，农民宅基地的出租甚至出售早已形成了一个庞大的灰色市场。
从以上数据不难看出，小产权房已不是一个区域性问题，而是一个全国性问题，其影响力已经触及国计民生，社会安定，必须谨慎对待，及时处理。然而，一刀切式的强行拆除，显然不能从根本上解决问题，相反可能滋生更多的民生矛盾。因此，必须对小产权房进行有区别的性质界定和政策处理。
三、农村土地流转制度改革背景下的治理对策
由于小产权房问题直接牵扯到农民小产权房购房人的利益，影响房地产市场的规范发展，更是社会和谐、社会主义新农村建设以及城乡统筹发展必须面对和解决的实际问题，因此必须尽快处理。目前，农村土地流转改革试点进入一个新阶段，与之相关的《土地管理法》也是修改在即，在此背景下，解决小产权房问题，可从宏观政策法规和微观具体措施两方面寻求对策。
（一）宏观政策方面。
1、深化征地制度改革，让农民共享土地增值利益。在现有的土地制度和法律框架没有得到根本改变的情形下，可尝试暂时建立一个有效的土地收益分享机制，让政府、集体、土地开发商和失地农民均能分享到城镇化和工业化的成果。具体措施是，对公益性项目用地（如城市绿地、水库等），仍由国家统征后划拨（无转让收入），但应提高补偿标准（由全体受益人或纳税人共同负担补偿费）；对商业性项目用地（如房地产开发等），允许集体土地逐步进入一级市场，让集体经济组织代表农民作为市场主体一方，直接参与市场交易。
2、深化土地流转改革，破除用地违法性。自20世纪90年代进行土地流转改革试点以来，各地纷纷出台政策，探索改革新模式，不少地方实际上已经让农民的集体土地直接进入到建设用地市场中。据报道 ，虽然法律仍然认为属于违法，但实际上，珠江三角洲集体所有的土地占所有建设用地的50%。尤其是广东省人民政府在2005年6月23日，以省政府令的形式了《广东省建设用地使用权流转问题管理办法》，规定自2005年10月1日起，广东省内的农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物可导致住宅用地使用权转让、出租和抵押。这个方案彻底解决了“小产权”房交易的违法性，并取得了一定的成效。
3、改革农户宅基地制度，引入土地置换机制。目前农村宅基地使用存在诸多问题：农户宅基地不能异地置换，选址往往局限于自然村或村民小组，导致村庄农宅零星分散、杂乱无章；对“一户一宅”折旧建新标准缺乏明确界定，导致老宅不拆新房乱建；农民建在集体所有的宅基地上的住宅不发房地产证，不能自主买卖、抵押，变成不可交易的“死产”，一些已经在城镇务工经商和安居乐业的农民不肯放弃无偿宅基地的权利，继续在农村建房，造成财产闲置和土地浪费。因此，可考虑学者冯媛媛的建议，即国家明确农户宅基地指标可以在县域范围内异地置换使用，即符合“一户一宅”新建住宅条件的农民，可以带宅基地指标到相关部门办理异地建房手续，有条件的农户也可带宅基地指标到县城或中心镇换购一套经济适用房 。
有了上述政策支持，小产权房的土地来源就能得到一定程度的控制。一方面集体经济组织不会轻易为了蝇头小利，与开发商进行违规操作；另一方面，农民对土地使用的监督也会更加积极。最终，将使农村土地的流转与利用进入一个良性循环。
（二）具体措施方面。
宏观政策方面的调控是对“小产权房”问题釜底抽薪的彻底解决办法，但是由于时效性差，起不到立竿见影的作用。而解决“小产权房”问题却刻不容缓，如果再继续放任自流，不仅会严重扰乱我国经济和社会的稳定，还会加重人们法不责众的心理，严重损害党和政府的威信和执政能力。所以，在宏观调控政策出台之前，必须先行政命令来浇灭“小产权房”蔓延的势头。
1、时间点的确定。
即应该确立以某个日期为准，当即停止进行有关“小产权房”规划、建设和出售等所有一切活动。只有先划定一个确定的时间，才能为今后合理的处理“小产权房”问题提供空间与时间的衔接，才能对分类处理“小产权房”问题提供有效而明确的界限。只有将“小产权房”问题由动态化为静态，处理起来才能以静制动。梳理小产权房发展过程中的相关新闻可以发现，自2007年起，国家各部委开始加强对小产权房交易的监管。2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定；2007年12月 国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房；2008年7月国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明；2009年9月国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房；而在此次“水岸江南”事件中，国土部督查公告将2007年12月30日定为分界线，对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除，此前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。
由此，笔者认为，该时间点的确定可以“水岸江南”事件中国土部督查公告为参考，确定为2007年12月30日，既有利于判定小产权房交易双方的主观状态，又与类似案件的处理时限相统一，避免个案差异。
2、类型化视角下的区别处理。
首先，对于占用耕地和违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除；建好未售的要予以没收；建好已售且入住率较低的，要退还购房者全部房款后，予以没收；建好已售且入住率较高的，应向受益方收取土地补偿金，并暂时予以保留，等待社会保障性住房到位后进行集体搬迁；对于没收的“小产权房”，进行整改后可以暂时作为政策性租赁房或廉租房使用，其收益应用于补贴失地农民和该房的日常维护以及基础设施的修建。
其次，对于未占用耕地但违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的要予以拆除或没收；对于建好的并严重影响城镇规划的房屋要坚决予以拆除，损失由原开发商和乡、村政府共同承担；建好未售对城镇规划影响不大的要予以处罚，并严禁其变相的销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且入住率较低还不符合建筑规范的，退还购房者全部房款后，予以整改，整改合格后，允许以租赁方式经营，整改后仍不合格的，要强行拆除；建好已售且入住率较高还符合建筑规范的，退还购房者部分房款后，要以长期租赁方式来经营，收益用于赔偿城镇规划修改和改善“小产权房”周边生活环境。
最后，对于既未占用耕地又没有违反城镇规划的“小产权房”，正在建设当中的可以监督其在符合建筑规范的前提下继续施工并完工，严禁其进行变相销售，但允许其进行租赁经营；建好已售且符合建筑规范的，要退还居住者的全部购房款并允许以长期租赁方式来经营，不得再对城镇居民进行变相的销售。对于这类型“小产权房”，国家还可以根据实际情况对其进行有计划分类别按步骤的回收作为商品房或社会保障性住房，使其转化为合法化住房。
基金项目：湖北工程学院2011年度科学研究项目（湖北省农村土地流转制度创新与政策研究）（r2011021）
（作者：湖北工程学院政治与法律学院副教授）
注释：
赵莹莹.水岸江南小产权房被查处.北京晚报，2010-7-15
阳瑞雪.关于小产权房合理性与可行性的思考.商业时代，2008（28）
万晶.小产权房“转正”口子不宜开.中国证券报，2009-6-16
朱宁宁.购房人博弈政策预期 小产权房逼宫政府进退维谷.法制网， 2009-08-05.
石志勇.有“产”无“权”，“小产权房”路在何方.新华网，2007-08-16，.
江平.《物权法》的核心还有三个难题.焦点房地产网，2007-03-22
业主王磊告诉记者，他买房比较早，2007年房价仅为2800元／平方米，要比四环内房价便宜很多。之所以选择小产权房，并不奢望能“转正”，主要考虑到北漂频繁搬家太麻烦，况且租房费用也不低。
当记者问起是否会担心房子有一天不再属于自己时，王磊说：“那也只能听天由命，我已经习惯了每一次的政策调整。即使租房子住，房东让你搬走你也得搬走，那种寄人篱下的感觉同样不好受。况且，北京租房费用高得吓人，工薪阶层都是不得已才买小产权房的。”
深圳：宝安区怡景雅苑小区。住户有50多户。
业主吴女士告诉记者，她于2008年花侣万元买了一套说是98平方米，其实只有80多平方米的房子。“虽然没房产证，但价格便宜，实现了我在深圳拥有房子的梦想。”不过，买了小产权房后吴女士便开始担心，因为很多买了小产权房的人，在拆迁时都没能得到预想的赔偿。“现在，最大的风险就是城市拆迁，万一哪天要搞成商业区或写字楼，咱们没房产证，不仅到时居无定所，买房的钱也会打了水漂。”
2012年2月，国土资源部表态将在全国试点处理小产权房后，吴女士更睡不踏实了。她希望政府对已购买小产权房的业主利益给予保护：“很多消费者购买小产权房的时候，不可能对国家的法律有那么多了解，觉得价格合适就买了。”
郑州：金水区风雅颂·天骄学府小区。住户有1400户。
业主刘忠英告诉记者，2008年6月他在这里买了两套各100平方米的房子，当时均价为2000元／平方米。“尽管是小产权房，承诺3年后才能办理房产证手续，低廉的价格让我决定买了。”
