住房制度论文优选九篇

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第1篇

德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。

现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。

现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)

据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。

但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。

从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。

与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。

二、德国与中国的住房租赁市场政策

德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2％为政府公房出租住房。

德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。

德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。

德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。

由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。

现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。

目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。

三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房

德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。

目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小；廉租住房制度还很不完善；还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。

四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议

1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展

加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。

当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。

2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场

较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。

3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房

当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。

目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策；对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。

为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房；由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策；由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金；政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴；政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应；政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给；二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源；三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。

4、加强租赁市场法制建设和监督管理。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。

首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作；二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展；三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设

由于当前我国有效房源不足已成为推行廉租房制度遭遇的重大瓶颈。廉租户“租房难”已成为十分普遍而严重的社会向题。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。由于现在我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，廉租住房制度建设有的地方才刚起步不久，其制度建设尚很不规范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解决有这一问题，应强化各级政府住房保障职能，把建立和完善廉租住房制度，作为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的一项重要工作任务，高度重视解决无房的廉租户“租房难”问题，认真落实廉租住房制度建设的目标责任；解决有这一问题的关键是要开拓廉租房房源。为要扩大廉租房房源，一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。一是应该从政府卖土地的收入中来，也就是应将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。各地应坚决执行2006年“国六条”规定，将这笔钱部分用于廉租房的建设。二是还可允许部分住房公积金资金进入。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金赞助当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设还应给予适当的各种税收和配套费的减免扶持；三是还可以允许基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入，但这些资金界人政府须也要有相应的财税、信贷等优惠政策鼓励扶持资金投入者。

第2篇

[论文摘要] 随着归集规模的扩大，住房公积金业务本身潜藏的风险日益彰显。本文深入分析中国现行住房公积金制度逐渐显露出一些问题，并提出相应的对策，以使住房公积金制度真正成为我国政策性住房金融体系最有效的组成部分。

一、引言

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它作为中国房地产金融政策的主体，开辟了除原有的国家、企业投资之外的一条长期、稳定地解决城镇居民住房问题的资金来源渠道。然而，随着归集规模的扩大，住房公积金业务本身潜藏的风险日益彰显。

二、中国现行住房公积金制度存在的问题

1.归集层面上存在的问题

我国大部分城镇地区和企事业单位已经基本上建立了住房公积金制度，特别是在东部沿海地区，住房公积金的覆盖面已达到职工人数的90%以上，单位和职工公积金缴交率占职工工资基数的7%左右。但是，在占全国2/3面积的中西部地区，城镇住房公积金的覆盖面仍只有50%～70%，公积金缴交率也较低，有的还不足5%这一规定比例，造成这一状况的主要原因是归集手段软弱。在实际执行过程中，乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。这些单位的领导在执行住房公积金方面采取消极的态度，如有些单位既不代扣职工应缴纳的住房公积金，更不缴纳单位应负担的住房公积金，而且提出各种理由，推卸其社会责任；有些单位打着执行住房公积金制度的名义，从职工工资中住房公积金后却不上缴，而是留在单位周转使用，这些行为实际上严重侵犯了职工的财产权；还有一些单位迟延缴纳住房公积金，直接影响了职工个人的住房公积金存款利息收入。

2.运作层面上存在的问题

住房公积金制度的建立本来是为了加快形成城市住房基金，加快解决城市居民尤其是中低收入居民的住房问题。但运作结果却是不公平的。中低收入居民借不到、还不起住房公积金委托贷款，实际上得到贷款资助的以中高收入职工为主。许多中低收入居民，不仅没有从公积金制度中获得相应的支持，还由于公积金制度的强制性的低收益性，而无法获得达到市场平均水平的资金回报率。

3.风险层面上存在的问题

按照我国现行《信房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理中心“负责公积金的归集、保值和增值，具体金融业务（贷款、结算、开立账户、缴存和归还）委托银行办理”。但是，按照中国人民银行颁布的《贷款通则》，银行作为“受托人只收手续费，不承担贷款风险”。由此可知，已归集的住房公积金由住房公积金管理中心具体运作，既然住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其任。

信用风险是金融活动中最基本的风险，具有综合性、传递性、扩散性和突发性。住房公积金贷款面向个人，涉及面广，在尚无个人信用档案可查的情况下，要逐个准确调查确定借款人信用等级几乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人单位收入证明作为其是否有能力履约的主要依据，考察是只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的，个人收入常有起伏，某一时期的收入状况也并不能完全反映一个人的信用状况，以此作为信用依据，隐含的风险极大。

三、完善住房公积金制度的对策

1.强化住房公积金归集手段

发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，在舆论上广东省造声势，使国家这一房改政策深入千家万户，家喻户晓，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有的合法权益。

2.促进中低收入居民住房保障

(1)建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居民中开展。(2)完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限财力的作用成效。(3)实行经济适用房的政府回购制度。

3.将住房公积金管理中心改制成真正的政策性金融机构

借鉴新加坡经验，把住房公积金管理中心改制为真正的政策性住房金融机构。该制度的特点是：由政府的信誉担保，为政府的住宅政策目标服务；是一种以资金有条件让渡（本息加流）为特征的融资活动，从而与财政资金运作相区别；享有政府的政策优惠，如给予利息补贴或税收减免等，从而不同于一般的商业性金融。这种定位清晰能承担风险的独立的金融实体主要负责公积金的保值、增值、公积金的账户管理、政策性的货币补贴和政策性的保险等工作，而且也是规范我国住房公积金的会计、审计、信息披露、内部风险管理和外部监督机制的基础。

4.建立个人信用档案

目前，各商业银行和个人资信评级机构的评估标准自成体系，相互间可比性不强，不同的评估机构做出的评估结果有时大相径庭，难以客观地反映出个人信用的真实情况。建立个人信用档案涉及两方面工作：第一，完善相关法规；第二，建立科学、严谨、统一的评估指标体系。个人的信用资料散布在政府、公用事业、银行、商家、保险等多家机构，如何真实、完整、连续、公开地取得相关数据，合法使用信用资料，同时又保护个人的隐私权，需要相关法律法规的保证，而评估指标体系是信用体系的核心，统一评估体系是信用社会化的需要。

5.建立和完善住房公积金两级监督机制

现行机制下，对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这两个机构的审计报告。

四、结语

应该看到，我国住房公积金制度在过去十几年的运作中，尽管存在许多问题，但其对解决城市居民的住房问题所起的作用，还是功不可没。因此，要解决城市住房问题，建立有效的住房金融体系，就必须从住房公积金制度改革入手，真正实现住房公积金建立的目标。

参考文献：

[1]宋佐军:关于完善我国住房公积金制度体系的思考[j].中国房地产金融,2002(6)

[2]陈伯庚:城镇住房制度改革的理论与实践[m].上海:上海人民出版社,2003

[3]陈东:构建住房公积金专业银行完善我国住房公积金制度[j].湖南行政学院学报,2004(3)

第3篇

关键词：砖混结构 房屋 温度裂缝 防治

中图分类号：TV543+.6 文献标识码：A 文章编号：

Abstract: the temperature cracks the brick structure of the house is the common faults, how to effectively prevent and control more temperature crack is to be desired. This paper analyzes the structure of the brick houses in the cause of the temperature cracks, and puts forward the prevention and control measures.

Keywords: brickconcrete building temperature crack control

砖混结构房屋因其取材方便、施工简便、造价便宜、抗震性好，尤其是能快速解决城市住房紧张问题，一直以来都是我国住宅房屋的主流。但在使用过程中，砖混结构的房屋常常很容易产生裂缝。裂缝轻者影响房屋美观，重者影响其安全使用。房屋裂缝形成的因素很多，诸如施工质量、施工季节、材料性能、使用条件以及气温变化、工程地质条件等因素都可引起房屋裂缝，但归纳起来房屋裂缝的产生不外乎以下几种情况：沉降引起的裂缝，施工质量引起的裂缝，温度产生的裂缝。其中以温度产生的裂缝所占比重大，危害性强，有关调查结果显示：大约有90％的房屋顶层墙体、屋面裂缝均属于温度产生的裂缝。如何防治房屋温度裂缝，在房建行业内一直是倍受关注的话题，本文拟就房屋温度裂缝的原因与防治谈一点看法。从住宅工程现浇楼板裂缝发生的部位分析，最常见、最普遍和数量最多的是房屋四周阳角处（含平面形状突变的凹口房屋阳角处）的房间在离开阳角1米左右，即在楼板的分离式配筋的负弯矩筋以及角部放射筋未端或外侧发生45度左右的楼地面斜角裂缝，此通病在现浇楼板的任何一种类型的建筑中都普遍存在。其原因主要是砼的收缩特性和温差双重作用所引起的，并且愈靠近屋面处的楼层裂缝往往愈大。从设计角度看，现行设计规范侧重于按强度考虑，未充分按温差和混凝土收缩特性等多种因素作综合考虑，配筋量因而达不到要求。而房屋的四周阳角由于受到纵、横二个方向剪力墙或刚度相对较大的楼面梁约束，限制了楼面板砼的自由变形，因此在温差和砼收缩变化时，板面在配筋薄弱处（即在分离式配筋的负弯矩筋和放射筋的未端结束处）首先开裂，产生45度左右的斜角裂缝。虽然楼地面斜角裂缝对结构安全使用没有影响，但在有水源等特殊情况下会发生渗漏缺陷，容易引起住户投诉，是裂缝防治的重点。

1砖混结构房屋温度裂缝概念

砖混结构房屋温度裂缝是指由于温度的变化引起材料热胀冷缩，当约束条件下温度变形引起的温度应力足够大时房屋各部位产生的裂缝。温度裂缝主要包括：屋面板下面的外墙水平裂缝和外墙阳角的包角裂缝，水平包角裂缝，内外纵墙和根墙的"八"字形裂缝，门窗洞边的水平裂缝、斜裂缝。房屋温度裂缝有大有小，所处部位也各有不同，有规则的，也有不规则的，是造成墙体早期裂缝的主要原因。这些裂缝一般经过一个冬夏之后才逐渐稳定，不再继续发展，裂缝的宽度随着温度变化而略有变化。一般来说，温度裂缝的危害不是很大，但对房屋的耐久性、整体性和外观影响较大，在有水源等特殊情况下会发生渗漏缺陷，遇到地震或水平荷载作用时有可能导致房屋破坏。

2砖混结构房屋温度裂缝的原因分析

砖混结构顶层墙体产生裂缝，是由于屋面长时间受阳光辐射，其温度较墙体高出许多，在炎热的夏季，屋面温度是墙体温度的两倍左右，且在相同的温度条件下，钢筋混凝土的线膨胀系数是砖砌体线膨胀系数的两倍，这就使屋盖变形要比墙体大得多屋盖在变形过程中，产生了很大的推力，作用在墙体顶端的水平推力使墙体与屋盖的接触面受剪，剪力与屋盖、挑檐或女儿墙的垂直压力构成墙体双向压力，当主拉应力大于墙体的抗拉强度时，墙体就会出现裂缝。沿墙体分布的剪应力大致为两端最大中部为零，由于端部的正应力较小，其主拉应力接近于剪应力，则可能引起斜裂缝，在窗口、门口处由于应力集中，易产生裂缝，由于屋盖对圈梁的推挤作用，圈梁下的砖砌体易出现水平裂缝。

2.1由结构设计原因引起裂缝

（1）砖混房屋长度过长，如有的住宅5个甚至6个单元连在一起，总长超过温度变形允许长度。规范规定总长度60 cm，应设伸缩缝，有的房屋超过较多而未设，也未采取其他措施。

（2）构造柱是增强建筑物整体性，抵抗地震作用的重要构造措施，过去不少设计，构造柱的设置只考虑符合抗震规范，不考虑实际已存在的温度应力，认为温度应力在规范上未明确规定计算方法，不考虑也不能算是设计错误。未对建筑物端部裂缝多发区予以重点加强，构造柱的布置有的较稀，每隔两三道内横墙才设一个构造柱，靠近建筑物端部往往也是一视同仁。

（3）不少砖混房屋习惯于采用屋顶钢筋混凝土大挑檐，有的挑檐上翻很高，为平衡悬挑荷重，有些设计人员常采用在室内屋盖部分也要浇一部分现浇屋盖板，在二者之间紧密连接的是外纵墙兼作抗扭用的圈梁，圈梁又往往与墙同宽，高度为整个窗上墙高度，这样外挑檐、圈梁及现浇屋盖部分共同组成刚度较大的现浇连续板，遇温差变化，产生的温度应力较高，导致墙体不能承受而开裂。

（4）采用砖、砂浆强度等级越到屋顶越低，有些建筑物底部几层采用MU10机砖、M7.5混合砂浆，而到顶屋则为MU7.5机砖M2.5混合砂浆，有的甚至更低，设计人员习惯从强度上考虑，对温度应力引起的抗剪强度及变形则考虑较少。

2.2由施工原因引起的裂缝屋面保温层做法不满足规范要求，采用炉渣作保温层实际厚度较薄，虽能基本满足冬季不结露的要求，但其隔热性能较差，致使温度变化对顶层结构产生较大的温度变形和温度应力，继而产生温度裂缝。施工中偷工减料，粗制滥造，砌筑质量差，干砖上墙，砂浆饱满度不满足要求等。

3砖混结构房屋温度裂缝的预防措施

3.1施工季节、时段的选择要适宜要尽量避开冬季，如确实无法避开，砂浆标号应比常温下的提高一级，从而提高砖砌体强度。屋盖的施工应避开高温季节施工屋顶层，选择年平均气温时完成，如不能选择合适施工时段，则应在顶层结构施工结束后，及时做好屋面保温层，使其处在正常温度环境中，减缓顶层混凝土遇冷收缩遇热膨胀活动。

3.2严格控制混凝土施工根据混凝土强度等级和质量检验以及混凝土和易性的要求，精确选择配合比。严格控制水灰和水泥用量。选择级配良好的石子，减小空隙率和砂率以减少收缩量，提高混凝土抗裂强度。在混凝土浇捣前，应先将基层和模板浇水湿透，避免过多吸收水分，浇捣过程中应尽量做到既振捣充分又避免过捣。混凝土楼板浇筑完毕后，表面刮抹应限制到最小程度，尽量不要在混凝土表面撒干水泥刮抹，并加强混凝土早期养护。楼板浇筑后，对板面应及时用材料覆盖、保温，认真养护，防止强风和烈日曝晒。

3.3重视屋顶保温隔热层设计及施工质量要通过设置通风透气层、反辐射隔热层，加强屋面板保温隔热层设置，使之有效降低温差，切实起到保温隔热的作用。保温隔热层的材质及施工必须符合规范要求。在设计中尽可能选择坡屋顶，或采用有檩屋盖或瓦材屋盖;在屋盖与墙体间设置滑动层，比如沥青油毡、滑石粉、白铁皮等，以减小温度变化时屋盖对墙体的推动力，防止墙体产生温度裂缝。

3.4充分利用钢筋的有效保护作用钢筋在楼面混凝土板中的抗拉受力，起着抵抗外荷载所产生的弯矩和防止混凝土收缩作用，必须认真对待钢筋网的设置。建议在房屋四角檐口下的墙体配筋转角钢筋，在柱与墙体设拉锚筋，以防止女儿墙及外墙阳角处的包角裂缝;在房屋两端单元1个~2个开间的内外纵墙窗台下二皮砖处，应设2Φ6钢筋砖砌体，并在窗户两边缘设置构造立柱，立柱上下两端与楼层、屋顶层圈梁连接，防止窗户斜裂缝，对角裂缝产生;对于长高比较大的房屋，房屋外纵墙门窗的洞口处砖砌体抗拉、抗剪强度较弱，应在房屋顶层窗台下二皮砖处设置2Φ6钢筋砖砌体，防止外纵墙出现“八”字形水平裂缝;对于空间宽敞高大的房屋，尤其是窗口宽度大于1.5m时，应在窗台下二皮砖处设置2Φ6钢筋砖砌体，防止窗台下出现水平裂缝。严格按照《砌体结构设计规范》要求在建筑物墙体的适当部位设置控制缝。控制缝设置要精心选择，一般应在墙的高度突变处、墙的厚度突变处、不大于离相交墙或转角墙允许接缝距离之半处、在门、窗洞口的一侧或两侧。对3层以下的房屋，应沿房屋墙体的全高设置竖向控制缝;对大于3层的房屋，可仅在建筑物1-2层和顶层墙体的上述位置设置竖向控制缝。控制缝在楼、屋盖处可不贯通，但在该部位应设置假缝，以控制可预料的裂缝，隐式控制缝要与墙体的灰缝相一致，控制缝的宽度不大于12mm，控制缝内应用弹性密封材料，如聚硫化物、聚氨酯或硅树脂等填缝。

4砖混结构房屋温度裂缝的治理

在发现温度裂缝时，不要急于修复，应观察到裂缝稳定后，根据具体情况采取措施，若发现屋面保温层末达到热工要求和节能标准时，首先应重新改做屋面保温隔热层，以防止裂缝继续活动。

4.1裂缝细小，对房屋正常使用影响不大，可暂不处理；

4.2裂缝虽细小，但已造成墙面、屋面、楼面的渗水，或对钢筋混凝土内的钢筋保护的需要，可采用嵌补密封或压力灌浆进行处理；

4.3对于裂缝较大、较多又贯穿墙体，不仅影响美观和正常使用，还对房屋的刚度和抗震性能有较大的影响，这种情况下可在裂缝墙体两侧用4Φ6×200或Φ6×500钢筋网片，并用Φ6×500的钢筋穿墙将两钢筋网片拉紧固定后，外抹水泥砂浆或喷射混凝土以补强加固。

［参考文献］

[1]肖亚明.砌体结构裂缝与控制问题研究综述[C].第三届全国工程学术会议论文集,1994.

第4篇

论文关键词：现代企业教育；现代企业制度；现代企业教育制度

一、问题的提出

现代企业教育是指企业以现代人力资源开发理论为指导、在市场环境中为应付日趋激烈的竞争而采取面向企业全体员工开展形式多样、有针对性的有效培训，使企业员工的思想意识、行为模式和知识技能等综合素养均得到提高和完善的活动。

现代企业教育与传统企业教育之间存在着较大的区别：在对象上，现代企业教育面向企业全体员工，以全体员工素质的普遍提高换取企业的全面进步，而传统企业教育则存在很大的局限睦；在形式上，现代企业教育长、短期结合，学历教育与非学历教育并举，企业内部正规培训与企业外部的非正规培训并重，而传统企业教育则形式较为单一；在内容上，现代企业教育面向市场、立足企业员工增强能力、完善自我的实际，因此，它尊重员工不同的学习背景和智力、非智力等因素的差异，教育内容既买用又丰富多彩，而传统企业教育则显得较为空泛；在方法上，现代企业教育采用个别化教育思想，针对每个员工的不同条件，因材施教，而传统企业教育则多采用集中灌输的粗放式教育方法；在手段上，现代企业教育力求充分运用多媒体及虚拟现实等高科技成果来提高企业教育活动的效率，而传统企业教育的手段则较为落后。

当今世界经济一体化、贸易全球化的进程正在加速，综合国力的竞争愈演愈烈，而国力的竞争说到底是国与国之间企业实力的较量，归根结底是企业人才综合素质的竞争，企业教育已真正成为企业发展的“百年大计”。

20年的改革开放已使我国社会经济生活悄然发生着深刻变化，然而，处于风口浪尖的国企改革却使企业教育陷入困境。

首先，国企领导思想观念较为保守落后，致使企业教育在整个企业管理过程中处于从属地位。大多数效益较差的国企领导的经营思想仍停留在传统的产品经济时代，只重生产，不重开发，看不到产品生产与人才培养之间的相互关系，更不能深刻认识到企业教育在企业改革的发展过程中所起到的基础性“增量”作用。

其次，长期的计划经济体制造成企业教育与企业发展脱节，企业教育的真实价值不能实现。在计划经济体制下，企业教育只是企业生产管理过程中的一个附属环节，企业粗放式的生产经营方式导致对企业人才素质提高的严重忽视，企业教育在此氛围中苟延残喘，消极被动，不能积极主动为企业发展分忧解愁，很多国有企业甚至把企业的教育培训任务当成是例行公事式的行政命令程序，既不考虑完成教育培训任务的质量，也不考查企业员工对企业教育的实际需求，致使企业教育丧失了其生存发展的内在动力，也断送了企业对企业教育的支持基础。

第三，企业教育管理的内外环境并未得到显著改善。有效的法律环境是企业教育生存发展的基础。尽管近些年我国已陆续颁布了<劳动法>、<职业教育法>等法律文件，对劳动者的素质鉴定和技术业务培训做了强制性法律规定，但由于没有相应的“企业教育法”，当国企发展困难重重之时，就易使经营者在主观上有意无意地“弱化”企业教育。

二、国有企业教育发展机遇与挑战并存

国有企业教育的发展不能够离开国有企业发展的现实“土壤”。党的“十四大”明确提出我国经济体制改革的目标是建立现代企业制度，为国有企业走出困境标明了航道。现代企业制度是以公司制度为主体的市场经济体制，其基本特征是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学。建立现代企业制度的核心是建立现代企业的产权制度、组织制度以及管理制度。伴随着国有现代企业制度的建立，国有企业教育发展重现生机。

现代企业制度首先明确了法人的主体地位，使企业教育在企业发展过程中的作用凸显。在计划经济时代，国有企业法人“虚位”，企业经营好坏与企业经营者的实际利益没有太大关系，导致企业经营者外无压力、内无动力，随处可见企业经营者的短期行为，自然对具有效益显示滞后特点的企业教育在企业发展中到底起何等作用不感兴趣。一旦企业经营确立了法人主体，经营者当然会使出浑身解术考虑企业未来长远的发展。当经营者抛弃短期行为、审慎思量自身的根本利益的时候，他会领悟到企业的百年大计还是以企业教育为本，谋求企业持续发展就成为企业教育发展的内在巨大动力。

现代企业制度是以人为本的经济制度，企业发展必须建立在不断提高劳动者素质的基础之上。以人为本，一方面要求企业的一切经营行为都围绕消费者的利益、以满足消费者不断增长变化的需求为出发点，更为重要的是企业发展将愈发依赖企业全体员工的聪明才智。据统计：1996年我国国有工业企业员工60％以上为初中及以下文化程度，大多数青年员工只有初级技术，与此同时，企业员工的政治思想、职业道德和管理水平等都亟待提高。显然，拥有这样素质的员工队伍是很难在激烈的市场竞争中绝处逢生的，加强企业教育、造就高素质的企业员工队伍就成为当务之急。以人为本，还要求现代企业不只是把企业员工单纯看作是劳动者，而应该尽力提供良好的条件，满足他们求知、探索、自我实现的各种合理需要，使他们成长为身心健康、全面发展的企业建设人才，而企业员工的全面发展更是企业自身持续发展的重要保障。基于企业员工较高层次的心理需求，培养全面发展的企业建设者，又为兴企业教育提供了一个崭新舞台。

现代企业制度是以知识创新为特征的企业制度，管理创新、技术创新将成为企业发展生生不息的主旋律。经历20年的改革开放，我国经济正在完成由粗放型量化增长向集约型质量增长的观念转变，更加注重经济发展与社会环境、自然生态之间的协调统一，企业生存更加依赖于技术进步和科学管理所创造的高质量、高性能、高附加值产品；同时，随着我国产业结构的不断调整和升级换代，经济结构正在向更高级、更优化方向迈进，产业结构的优化调整必然引起就业结构的相应变化，对从业人员提出了更高要求，也为企业教育寻求更为广阔的发展空间指明了道路。然而，目前我国国有企业员工中所拥有的科学管理知识却极为有限。据统计：尽管在国有大中型企业的高级管理层人员中具有大学本科以上文化程度的已占77．2％，但其中只有1．4％的人员所学专业为经济管理或企业管理，为此，在国有企业的各级备类员工中普及并提高管理科学知识，就成为企业教育发展的新的有力支点。

应当看到国有现代企业制度的逐步建立，确实为企业教育创造了难得的发展机遇，企业教育的需求和企业教育大发展可能的实现方式都是前所未有的。但如同国有现代企业制度的建立充满艰辛困苦、步履蹒跚一样，企业教育在新形势的更高要求中是辉煌的期盼，更是挑战的颠峰，我们期待着企业教育新世纪曙光的到来。

三、面向市场建立现代企业教育制度

毫无疑问，建立国有现代企业教育制度是国有企业教育抓住机遇、迎接挑战的根本出路。

现代企业教育制度是指具有依法自主办学的实体，具备依托企业、服务企业、辐射社会并且机制灵活、功能完备、管理科学特点的企业教育制度。

依托企业即指企业教育的发生、发展都受制于企业的发展。在我国的现实国情下不能将企业教育完全推向市场，既不能把企业教育“企业化”，成为脱离企业“母体”、自负盈亏的办学主体。更不能将企业教育“产业化”，成为谋求物质利益最大化的纯粹的经济行为。

服务企业即指企业教育的宗旨是全心全意为企业发展培养规格齐全、质量上乘的各类建设人才。企业教育行为的起点和归宿是企业的发展，企业教育必须与企业发展贴紧、贴近、贴实。企业教育也只有在服务企业的过程中得到发展壮大。

辐射社会即指企业教育作为社会大系统的一个组成成员，不能自我封闭，游离于社会环境之外，而应与社会的发展协调一致，树立回报社会、关注社会冷暖、为社会经济发展提供力所能及帮助的崇高意识，这样，其发展才能得到广泛的社会支持。

机制灵活是指企业教育要建立较为完善的有效激励和制约机制，高效运行的企业教育机构。能对影响企业教育发展的内外因素做出敏锐反应的决策体制，适应社会经济波动发展的收缩自如的应变预警防护体系。机制灵活也是指在企业教育的运转中做到“刚性”制度与“柔性”操作的完美统一。

功能完备是指企业教育能够为企业发展培养人才提供质地精良、模式多样、特色鲜明的教育途径。现代企业教育再也不是过去脱离企业发展实际、整齐划一、一成不变、让人生厌的老框框，而是从企业的现实出发，以企业员工的求知需求为中心展开的个性色彩浓烈、不断调整变化、长短结合、脱产与在职形式并存的“点菜”式综合性教育。

科学管理是指企业教育活动的实施以现代企业教育管理的科学理论为指导，深刻认识企业教育的本质属性．深入探索企业教育的规律．围绕稳步提高企业教育质量和效益这个核心，密规划、设计涉及企业教育的各个环节，积极开发针对性强、表现形式多样、类型广泛的课程体系，研制能够极大提高企业教育教学效率的现代化教学手段，制定企业教育行为有效规范的质量监控和评估方案，使企业教育永葆青春与活力。

总之，现代企业教育制度是以人才培养的市场为导向、以个体化的终身教育为理念、以满足企业和企业员工身心全面健康发展为目标的企业教育制度。

建立现代企业教育制度就要以人才培养的市场为导向，即企业教育行为的起点和归宿都是为企业培养适用人才。企业员工已经具备的知识技能与产品升级换代、产业结构调整以及新技术、新工艺的运用等对企业员工素质提出的更高要求之间存在的差距，就是企业教育赖以为生的重要市场。“差距”时时都有，因此，企业教育的市场将永远不会消亡。与此同时，以人才培养的市场为导向还意味着企业教育要更加关注企业教育的人文价值，关心企业员工自身的全面发展，并在服务并满足企业员工综合素质提高的过程中求得发展。

建立现代企业教育制度就要加强企业教育的法制建设。企业教育立法是现代企业教育行为规范的总和。没有规矩不成方圆。尽管这些年我国相继颁布实施了《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国职业教育法》、《中华人民共和国劳动法>等，它们均有涉及企业教育的法律条款，但这些只言片语客观上对处于特殊低迷时期、情况异常复杂的企业教育来说是杯水车薪的。尽快出台“企业教育法”，就能从根本上杜绝长官意志的人为干扰，减轻由于企业效益波动可能对企业教育带来的负面震荡，真正建立起企业主要领导直接负责的企业教育组织管理体制、有约束力的企业教育资金投入机制，这样就能确保企业教育按照法制化轨道发展。

第5篇

关键词：房屋建筑；工程质量；监督管理

1 房屋建筑工程质量监督管理存在的问题

1.1招标、投标的监督管理存在的问题

我国建筑法明确指出，要想进行工程建设项目，就必须要先实行招标和投标工作。但是由于人们受到计划经济的长期影响，人们的思想观念还比较传统，根本赶不上时代的步伐，大部人房屋建筑工程人员只考虑自身的个人经济利益，所以对建筑法所提出的制度大多都是上有政策下有对策的态度，这样既扰乱了建筑工程的秩序，同时也给房屋的质量造成了很大的隐患。建筑法所规定的公开招标，大多房屋建筑工程人员根本不按规定，而是采取私下议标的方式。更有甚者，为了能把建筑工程项目承包给某个房屋建筑施工队，物业主就利用他们便利的自身条件，他们就私下进行商谈。这不仅给腐败分子提供了可乘之机，而且还给监督管理工作带来许多不必要的麻烦，相互之间的经济纠纷也愈演愈烈。

1.2房屋建筑设计质量存在的问题

众所周知，建筑设计的质量直接影响着建筑工程的质量。错误设计、漏洞设计、都是建筑设计上普遍存在的问题，这些严重的问题直接危及着建筑结构的安全。所以在遇到重大的建筑工程项目建设时，从建筑设计阶段就应该开始加强监督管理工作，监督管理公司要从建筑方案设计到建筑施工图设计进行全面的监督。但是对一般的建筑工程项目的建设，监理工程师也不容忽视，要重点加强建筑施工图设计的上报工作，要详细的查看各个环节的建筑工作，更要对建筑工程计算进行进一步的复核。对审核出的问题要及时上报给业主或有关的设计单位，由他们再做进一步的审核和研究。

1.3房屋建筑施工阶段存在的问题

现在的房屋建筑施工队伍绝大多数人员都来自农村，这些人根本没有经过严格的建筑工程专业的培训工作，技术方面的技能也相当有限，更严重的是谈们大多都缺乏责任心，违规操作的现象更是屡次发生。很多建筑工程质量所出现的问题都是由于这些农村建筑施工人员的低下的素质造成的。究其根本原因这都是有的建筑施工单位仅仅只考虑自身的经济利益，还有外部给他们的压力造成的，这就造成了房屋建筑时的偷工减料，不顾施工质量的严重现象。还有的房屋建筑工程队伍自身施工技术本来就比较低，而且还没有什么技术装备，质保体系也相对的很不完善，建筑队伍组织措施也不行，最重要的技术质量监督管理人员和等级工数量根本也达不到要求，仅仅是依靠某个建筑公司承包建筑工程建设，建筑公司对他们的监督管理工作也不到位，建筑工程的质量根本也没有保障。

1.4房屋建筑材料的监督管理存在的问题

房屋建筑材料是建筑工程施工的必要的物质保障，建筑材料的质量是建筑工程质量的基础保障。房屋建筑材料这些质量方面的问题，往往是造成房屋建筑质量不达标的根本原因，所以有关部门必须加强这方面的监督和管理工作。

2 房屋建筑工程质量的监督管理对策

2.1完善房屋建筑工程质量监督管理检验部门

现在关于房屋建筑工程质量的监督管理政策和法律法规已基本健全。根据房屋建筑工程相应的法律法规的相应要求和制度，有关部门要建立起可行的监督管理体系，以确保房屋建筑工程全过程的合格要求质量。完善监督管理检验部门，认真加强和开展房屋建筑工程质量的监督管理检测工作，在房屋建筑工程质量监督管理检测工作中占有非常重要的地位。现在，我国很多建筑部门的监督管理检测工作基础还相对的很薄弱，检测机构不健全，检测人员整体技术和素质还达不到相应的工作要求，检测仪器的精度也相当的低，有些小的建筑工程队根本就没有相应的检测手段，根本就没有办法对建筑材料进行严格检测，为了有效地加强工程质量检测，最近几年，很多地方都建立起了建筑工程材料检测部门，也建立了房屋建筑工程质量监督站开始进行房屋建筑工程的检测和监督管理相互配合，全面开展监督管理检测工作。

2.2严格重视房屋建筑工程材料质量的监督管理

各种房屋建筑工程材料在施工前必须经过严格的监督管理检测程序，确定建筑材料的质量性能完全符合国家规定的质量要求后才能投入建筑使用。由于建筑材料比较混乱，伪劣的建筑材料不断地流入建筑材料市场，这就给建筑材料的监督管理检测工作带来了相应的检测难度。所以有关部门必须连同建筑施工企业，加强对建筑材料质量的监督管理和检测控制，打击伪劣建筑材料流入市场，一经发现要及时通知建筑施工企业和有关部门，对达不到要求的伪劣建筑材料产品进行销毁，保证建筑材料合格性，使建筑工程质量不受影响。

2.3加强房屋建筑工程施工的监督管理

在加强房屋建筑工程施工的监督和管理时，相应的部门一定要从建筑工程的实际出发，对建筑工程项目进行全面的分析和综合考虑，因为建筑施工的质量控制与施工技术因素息息相关，因此有关部门要重视施工新技术、新工艺的先进性和适用性。在建筑施工的过程中要建立符合国家技术标准的建筑工艺流程、建筑质量标准和建筑操作规程，建立严格的监督管理工作，不断地培训和加强施工人员技术和工艺要求，确保建筑工程质量。

第6篇

首先介绍了住房抵押贷款证券化的相关理论基础，对其概念、原理、参与者和运作流程进行了简要阐述。其次深入探讨了美国的次贷危机，主要阐述了次贷危机产生的相关机制、发展历程和内在原因。然后讨论我国在次贷危机背景下继续开展住房抵押贷款证券化的意义，分析了我国当前开展住房抵押贷款证券化的潜在风险，并利用credit poirtfolio view经济计量模型对我国住房抵押贷款证券化的信用风险进行实证研究。最后通过借鉴次贷危机的经验和教训，针对我国实际情况，提出了我国今后开展住房抵押贷款证券化并规避危机的相关建议和策略。

一. 绪论

1研究背景与意义

2国内外研究现状

3基本框架与思路

二. 住房抵押贷款证券化概述

1住房抵押贷款证券化的理论基础

2住房抵押贷款证券化的运作机制

三. 美国次贷危机的历程与成因

1美国次贷危机产生的相关机制

2美国次贷危机的发展历程

3美国次贷危机发生的内在原因

四.我国开展住房抵押贷款证券化的意义及风险

1我国住房抵押贷款证券化的发展状况

2我国开展住房抵押贷款证券化的意义

3我国开展住房抵押贷款证券化的风险研究

五.国开展住房抵押贷款证券化的策略

1加强商业银行个人住房抵押贷款风险管理

2建立健全相关法律制度

3建立健全信用评级体系

4建立完善的证券定价机制

5扩大投资者范围

第7篇

由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。

中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。

本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。

第8篇

关键词：廉租住房，融资体系，对策

 

1.廉租住房制度概况

1.1廉租住房定义

根据我国1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》第二条规定:城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口(本市非农业常住户口)的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。但是随着我国廉租住房制度在全国范围内的推广实施，在实践中配租方式及配租标准等逐渐产生了一些新的内容，结合我国廉租住房保障制度的发展现状，廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以低廉租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。论文大全。

1.2廉租住房制度与传统福利分房体制的主要区别

我国政府在进行住房体制改革之前，住房制度采用的是社会福利分房，社会福利分房是指由政府无偿划拨土地，并由政府或单位出资建设公房，在职工申请住房的基础上，分配给职工居住，收取象征性房租的福利制度。我国政府现行所采用的廉租住房制度与传统的福利分房体制具有较大的区别，主要体现在以下两个方面:

1.2.1保障的主体不同

传统的社会福利分房所保障的对象是全国企事业单位职工:现行的廉租住房制度所保障的对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，是一种真下意义上的社会保障制度，这样可以使政府将有限的财力用于解决最需要提高住房条件的住房弱势群体，从而提高住房保障的社会效益。

1.2.2 保障的时限不同

获得廉租住房的保障对象对廉租住房的使用期限是暂时的，当保障对象家庭生活水平达到规定的标准时，就必须退出保障体系，因此廉租住房制度是一种动态的住房保障机制。

1.3廉租住房制度主要内容

廉租住房制度是一项系统的社会保障制度，根据现行廉租住房管理办法，结合我国廉租住房政策在全国各城市开展的实践，该项制度主要包括以下几方面重点内容：

1.3.1租房的保障对象

我国廉租住房制度的保障对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，并且接受保障的对象必须具有非农业户口的常住居民。同时保障对象标准界定的标准必须同当地经济发展状况相适应。根据己开展廉租住房建设城市的经验，如北京、上海、广州等城市目前一般将住房困难家庭的标准确定为人均住房面积低于7平方米并且享受低保6月以上的“双困”家庭。

1.3.2租房的补贴标准

廉租住房补贴标准的制定必须结合我国各城市经济发展状况。帮助低收入家庭解决住房问题是中央和地方各级政府一项长期的重要任务，在以存量住房改革为切入点、全面启动住宅市场的过程中，只有妥善处理好这一问题，才能保证房改的顺利进行和社会稳定，一是要适当的确定低收入家庭的标准，标准太高会使下部分应该给予住房帮助的家庭被排斥在外，标准木低则会加大政府补贴金额，从而增加政府负担;二是要合理确定补贴标准，标准太低将不会对低收入者带来实质性帮助，标准过高会影响普通家庭参与房改的积极性。

1.3.3租房的保障方式

廉租住房保障方式目前主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减，在具体的实施过程中本着租赁补贴为主实物配租及租金核减为辅的方式进行，其中实物配租方式主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。

1.3.4租房建设的资金来源

根据我国现行相关规定:廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主,多种渠道筹措的原则，

1.3.5租房运作的保障机制

廉租住房制度是我国在住房保障领域的一项尝试，它的有效运作依赖一系列制度机制，以维护社会保障的公正性。

2.我国廉租住房建设资金供需的特点

廉租住房是我国政府为城镇住房弱势群体提供的一种补居住用房，同政府其他基础或公益性项目相比，其建设资金供需状况具有其自身的特点，主要表现在以下几个方面:

(1)廉租住房建设资金需求量大。虽然我国经济在近十年来一直保持了健康、稳定、高速的增长，但是在我国城镇中的低收入群体依然存在。

(2)廉租住房建设资金的使用不是以经济效益为目标。论文大全。我国廉租住房制度的保障方式在具体的实施过程中本着租赁补贴为主，实物配租及租金核减为辅的方式进行。

(3)廉租住房融资模式单一。从已开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道包括:住房公积金增值收益、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。

3.征收住宅保障税为廉租住房建设融资的政策建议

通过征收住宅保障税为廉租住房建设融资是解决)廉租住房融资模式单一的有效方式。住房保障税作为我国城镇中廉租住房问题的一项新税种，它的实施必将对我国社会经济生活产生一定的影响，为了最大可能发挥该税种的积极作用，尽量减少该税种所带来的消极影响，在具体实施时应注意以下问题:

3.1住房保障税的实施要与地区经济发展水平相适应

住房保障税的实施要与地区经济发展水平相适应包括两方面的含义:一是住房保障税在进行征税额度的确定时要结合当地的经济发展水平，结合当地人民生活水平，根据我国对廉租住房保障资金来源的规定，各地在进行廉租住房建设时，资金来源主要依靠各城市通过财政列支，因此各城市在确定住房保障税额度时，要正确处理好公平与效率关系，制定出适合本地区的住房保障税税制，确保住房保障税在实施时，政府作为组织者能良性运作税款的征收及廉租住房制度的建设，廉租对象能真正从住房困难中解脱出来，同时尽最大可能减小因征税对纳税人的消极影响，最终实现纳税人、政府、廉租对象三者心理上的总体均衡，达到社会福利的最大化;二是在确定本地区住房保障税征收总量时，要较为准确的统计出需补助的家庭总户数，对于廉租对象的保障标准要结合本地区的经济发展水平，本着“雪中送炭”的原则确定补助标准，而不能采用“锦上添花”的方式。

3.2税收资金的规范化管理，实现保障资金专款专用

住房保障税是政府通过法规强制征收的，按照国家规定的范围及标准收缴，并由政府进行运作，为了保障资金最终合理的运用，应该将所征收的税金纳入住房保障财政专户，由政府规定的廉租住房管理部门运作，实行收支两条线。

3.3加强税收征管的工作，保障住房保障税的顺利实施

首先要加强执法，偷税属于一种违法行为，对违法行为予以强硬的法律约束，不仅可以有效制止违法犯罪，还可以使合法行为得到鼓励和发展。因此在住房保障税实施时，需加强税收法制建设，提高税务人员的政治素质和业务素质，切实做到以法治税，有法必依，违法必究。其次要加重对偷税行为的经济处罚和刑事处罚。在这一方面，可以借鉴一些西方发达国家实行的轻税重罚的做法。再次，降低税收征管成本。论文大全。尽可能消除纳税人之间的税负不公平;设计纳税人主动纳税的激励相容机制，完善税收制度，合理设计和安排企业行为的环境空间，使其既符合政府的税收征管目标，又能使企业在不偷税的情况下实现其经营目标，从而引导企业守法纳税。

参考文献

[1]陈立军. 如何科学划分廉租住房保障范围[J].中国房地产, 2006,(02) .

[2]欧阳东. 支持廉租住房保障:更好地解决最低收入居民家庭的住房问题(专题三)[J].城乡建设, 2004,(04) .

第9篇

关键词：企业;职工福利费;财税

2009年11月12日，财政部《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009〕242 号），从加强企业职工福利费财务管理、维护正常收入分配秩序出发，对企业职工福利费的范围及账务处理等作了进一步明确。但是早在2009年1月4日，国家税务总局就在《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）对企业职工福利费的税务处理进行了明确规范。财务和税务对企业职工福利费的处理存在哪些差异？笔者对财企〔2009〕242号文和国税函〔2009〕3号文进行了对比分析，归纳出以下几点差异，供读者参考。

一、企业为职工提供的交通、住房和通信补贴的财税处理差异分析

财企〔2009〕242号文规定企业职工福利费核算范围要比国税函〔2009〕3号文规定的范围宽广。财企〔2009〕242号文规定：职工疗养费用、未办职工食堂统一供应午餐支出、集体宿舍设备、设施折旧、维修保养费用以及集体宿舍工作人员的工资、社会保险费、住房公积金、劳务费等人工费用、离退休人员统筹外费用，应在应付职工薪酬—应付职工福利费科目核算，而国税函〔2009〕3号文所列举的职工福利费核算内容未包括以上内容。关于企业为职工卫生保健、生活、住房等所发放的各项补贴和非货币利，财企〔2009〕242号文规定：企业提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。目前众多专家学者认为财企〔2009〕242号文把企业为职工提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，计征个人所得税。笔者认为上述观点是错误的，虽然财企〔2009〕242号文把企业职工交通、住房、通信补贴计入职工工资总额，但是国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。根据财企〔2009〕242号文同时规定企业在计算应纳税所得额时，企业职工福利费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。既然国税函〔2009〕3 号文规定上述补贴属于职工福利费范畴，那么上述补贴就不应该再计入职工工资总额计征个人所得税。例如一家上市公司为 100 名管理人员每人按月发放1400元的交通、通信补贴，该公司管理人员每月工资5000元，则相关的会计分录为：

1.计提工资福利费时，应借记“管理费用—工资”，贷记“应付职工薪酬—应付工资”，金额640000元。

2.发放工资补贴，应借记“应付职工薪酬—应付工资”，贷记“银行存款”，金额640000元。年终企业所得税汇算清缴时，应把每人每月1400元的交通、通信补贴计140000元从应付职工薪酬—应付工资科目中剔除，算入应付职工福利费使用额度，同时企业在计算个人所得税时要剔除每月1400元的交通、通信补贴。

二、企业为职工发放的节日补助的财税处理差异分析

目前众多企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，财企〔2009〕242号文对此做出明确规定，即企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。而国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。企业给职工发放的节假日各项补助应该属于国税函〔2009〕3号文规定的生活上的补助，另外从财企〔2009〕242号文第五项规定中看出财政部在同一文中对职工补助的财务处理存在自相矛盾，财企〔2009〕242号文第五项规定：企业职工福利一般应以货币形式为主。国家出资的电信、电力、交通、热力、供水、燃气等企业，将本企业产品和服务作为职工福利的，应当按商业化原则实行公平交易，不得直接供职工及其亲属免费或者低价使用。从中可以看出财企〔2009〕242号文是认可企业给予职工各项实物补助作为福利费处理的，退一步想，连日常生活的各项补助都认可是福利费，更何况是节假日呢？因此，笔者认为企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，应采取国税函〔2009〕3号文规定做福利费处理。

三、企业职工福利费核算规定上的差异分析

国税函〔2009〕3号文对福利费核算规定：企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。财企〔2009〕242号文对福利费核算规定要比国税函〔2009〕3号详细得多，包括制度健全、标准合理、管理科学、核算规范、准确披露等。

四、结束语

本文根据自身经营，结合具体情况论述了企业职工福利费财税处理的差异问题，希望此文可以为有需要的企业提供一点帮助，也可以促进自身工作的进步，文中不妥之处，还望指出。

参考文献:

[1]娄根杰:浅谈职工福利费财税差异对企业的影响[期刊论文]-商情2009(14).