时间：2023-03-17 18:10:43
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大部分学者认为,征收房产税的目的并不是为了打压房价。贾康(2011)认为,房产税的目的并不是单纯了为了打压房价,而是通过对房产保有环节征税,形成规范的经济调节杠杆,从而产生多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税成为地方税体系的支柱,可以有效落实省以下分税制,使房地产市场供需双方行为合理化,从而促进房地产业的健康发展。北京大学光华管理学院院长蔡洪滨(2012)表示,房产税应首先明确征收目标、原则和方案,应该做到全覆盖、宽税基、低税率。征收房产税的目的是为了实现房地产市场的可持续发展,健全财税体系,调节收入分配,绝不是为调控房价。如果房产税成为短期打压房价的调控手段,是有百害无一利的。学者们对于房产税在上海和重庆的试点取得的成效都给予了肯定。贾康(2012)认为,房产税的效果在启动初期不会太明显。从上海、重庆的试点看,他们都有意一开始相对平缓地、柔性地切入这个新的制度框架。但是从长远看,房产税的影响和正面效应还是会逐步显现的。宋蔚蔚等认为,上海和重庆进行房产税试点改革一年多来,健全了财税体系,调节了财富分配,引导个人住房的合理消费,在一定程度上实现了调控房地产业的目的。杨继瑞(2011)认为,重庆市房产税改革试点方案主要针对主城区的高端房产,更具有政策取向上的“窗口意义”。沪渝房产税的征收,作为房地产调控政策的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。刘明勋(2012)认为,从重庆和上海的房产税改革看,重庆和上海侧重点有所不同,对房价会有不同影响。重庆主要针对高档住房征收房产税,对普通住房不会产生影响。上海在给予一定面积免征额后,对新拥有两套或以上的房产进行征税,其做法更加接近现实中房产税的定义,但对已购住房不征税,又使征收范围大幅度降低。由于上海市的购房需求弹性较大,经济发展水平较高,短期内房价可能随着房产税的开征而下降,但长期看,只要需求弹性大于供给弹性,房价还是会呈现缓慢上升的趋势。在房产税税率方面,徐策(2012)指出,房产税应采取浮动税率制。在经济不景气时,可通过退税来刺激经济;在房地产过热、出现泡沫时,可调高税率,稳定市场。在调节税率时可逐步进行,首先对商业物业提高税率,再对多套住房和豪宅征收物业税,然后,再逐步过渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)认为,房产税可实行双重累进制税率,即我国房产税的征收实行从价和从量双重累进制税率。这样,能够在一定程度遏制炒房投资者,并规范房地产市场的发展。尚可文、孟丽(2011)提出,房产税的税率设计应体现差异性。要因地制宜地设计房产税税率,根据不同地区、不同类型的房地产分别设计税率,区别新房与旧房、大城市与中小城市、普通住宅、高档住宅与经营用房、存量房、改善房与投资房的税率。蔡洪滨认为,房产税应保持低税率,虽然会出现初始时财政收入不多的情况,但未来随着城镇化的逐步扩大,这部分收入还会增加。马国强、李晶(2011)认为,房产税应统一采用比例税率形式,但允许各地根据自身经济发展的实际状况,按不同地区、不同类型的房地产确定税率,并可根据当地房地产业的发展情况进行调整。在房地产税征税范围方面,许多学者认为应逐步扩大房产税征收范围。马国强、李晶(2011)提出,应对城乡普遍征收房产税。张天犁(2011)认为,房地产纳税人范围应包括境内拥有和使用房地产的单位及个人,征税对象应包括城乡所有经营性房地产和居住性房地产。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,房产税应当扩围,但现在房产税即使扩围,也很难成为地方的主要税种,因为房产税征税对象来自于房产,也就是来自于居民收入,与收入水平的高低相联系。如果居民收入水平增长有限,税基有限,房产税推开不仅遇到的阻力很大,而且很难有效果。
二、房地产调控政策研究的新成果
一些学者认为,应从土地政策方面对房地产业进行调控。吴焕军(2011)的研究表明,土地政策在房地产调控中发挥着一定作用,土地供应数量应是土地政策的首选,而政府对土地囤积的打击也会产生一定的效果,在利用土地政策进行调控时,应注意其长期效果稍优于短期效果。土地政策对房地产开发投资有较大影响,对房价的影响较小。唐健、徐小峰(201)认为,国家的土地政策对于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建设给予了很大的支持,但促进闲置土地开发利用、完善土地出让方式等政策效果不明显。学者们认为,还要用货币政策来调控房地产市场。戴国海(2012)认为,由于利率未完全市场化,货币政策对房地产业的调控效果不显著。房地产的供求双方对利率的敏感程度不够,他们更加关注贷款的可获得性。因此,对于贷款规模和条件的控制,比利率调节本身的效力要大。庞如超(2012)认为,紧缩的货币政策可起到减少投资的作用,有利于抑制房地产市场的过度投资;使一线城市的房价得到控制,使大多数城市房地产的价格环比涨幅收窄;使房地产企业在二三线城市竞争日趋激烈,利润空间不断缩窄,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。综合国内外研究成果可以发现,大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。在研究方法上,多借助于某个经济增长模型,同时结合一定的计量模型进行研究。目前,房地产业研究关注的焦点是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相关政策,及时引导和鼓励房地产业向科技、环保、智能型转型;如何提升房地产业的产业质量、增强房地产业对其他产业的带动作用。
三、进一步研究的展望
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。
可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
当前比较成形的房地产税税制设计模式主要有三种，分别为上海模式、重庆模式和社科院模式。从征收对象上比较，重庆税制模式的征税对象是独栋别墅和高端住宅;上海税制模式的征税对象是新购住房，即增量房;社科院模式的征税对象是城镇居民全部住宅。从征税范围上来看，社科院模式的征收范围最宽泛，上海模式的征税范围其次，重庆模式的征税范围最窄。从计税依据上来看，由于重庆、上海两个模式是试点，所以暂时以房屋交易价格征税;社科院模式提出以房屋评估价征税，更接近房屋的实际价值，房产税的增加与房屋价值的升降密切相关，设计更为科学。从税率上来看，重庆和上海模式均设计为全额累进税率;社科院模式仅提出“应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制”，没有明确具体税率。从扣除标准上来看，重庆模式按户均面积扣除，独栋别墅按照每套180m2，高档住宅按照每套100m2的标准扣除;上海模式按人均面积扣除，扣除面积为人均60m2;社科院模式也按照人均面积扣除，扣除面积为人均40m2。
二、存量房地产税的收入测算
如果按照这三个模式对现有的全国范围内的存量房进行房产税的测算，可以看出三种税制的功能作用。由于数据寻找的困难，我们无法找到早期的住宅竣工面积数据，最早的住宅竣工数据是从1995年开始，无法反映中国从80年代就开始的公房私售等改革，为了将各种产权所有制的房屋全部涵盖，我们这里使用的是全社会房屋竣工面积指标(包括城镇和农村的住宅和工商业房屋)，该指标是从1981年—2010年。因为存在旧城改造、老房拆迁的问题，所以这个数据有高估的成分，但这并不影响我们对税制设计的分析。别墅、高档公寓的竣工数据可找到的最早始于1995年，基本与我们感受到的实际情况相符。中商品房平均销售价格和别墅、高档公寓的销售价格为2010年的平均价格。重庆模式下，仅对别墅、高档公寓征税，对别墅、高档公寓的竣工面积按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的税率计算，则重庆模式的税制设计下房产税收入为39亿元(如果按照每套180平方米扣除，房产税收入为8亿;按照每套100平方米扣除，房产税收入为70亿)。重庆模式重在调节收入分配，体现“均贫富”的功能，仅对面积占比0.05%的别墅、高档住宅征税，对99.5%的普通住宅不征税，因此税收规模非常有限。而在收入分配的调节上，由于仅关注了别墅、高档住宅，忽视了对多套住宅所有者即炒房者的征税问题，因此，其政策定位既非是筹集收入，也不是抑制房价，仅仅是为了实现“削富济贫”的初衷。上海模式，由于其仅对增量住宅征税，该模式下所征得的房产税通常为负值。以2010年为例，本年竣工房屋面积为30亿平方米，非农业人口为4.6亿，只能保证供应每人6.5个平方米，而上海模式的扣除标准是每人60平方米，因此房产税为负值。但如果我们把上海模式改良为按照存量房来计算，按照人均60平方米的扣除标准，70%的评估率和0.4%的税率，则“改良版”的上海模式的税制设计下房产税可以达到3189亿元。社科院模式，征税对象为城镇全部房屋(不论产权制度性质)，扣除标准为人均40平方米，税率没有明确，仅表示可以征收累进税率，这里对别墅、高档住宅按3%的税率，其他普通住宅按照国际平均1%的税率征税。经计算，房产税收入可达到16508亿元，其中有15926亿元为普通住宅税负，582亿元为别墅、高档住宅的税负，别墅、高档住宅的面积占总面积的比例为0.5%，税负比例为3.7%，体现了纵向公平原则。三种模式下房地产税预计收入占各类收入比如表4所示，重庆模式下的房地产税收入预计为39亿元，占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入规模及其有限。虽然，政策设计者的初衷有调节收入分配的目的，然而受规模小的影响，其调节分配能力有限。改良的上海模式下房地产税收入预计为3189亿元，占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入规模比重庆模式有较大的增加，但依然难以代替营业税的地方主体税种的地位。社科院模式下的房地产税预计收入为16508亿元，占地方财政收入40.65%、占地方税收收入50.48%、占地方营业税收入的150.02%、占土地出让金收入的60.11%。虽然数字有高估的成分，但将社科院模式和改良的上海模式相对比，依然可以反映出该税制设计的优势:一方面，其扣除标准更加合理。2010年城市人均住宅建筑面积为31.6平方米，预计由于城市化建设，城市人口和城市住宅面积将同时增长，至2030年城市人均住宅建筑面积为38.2平方米，人均40平方米比2010年的城镇人均住宅面积高20%，并且在相当长的时间内都超过城市实际住宅建筑面积。相比而言，人均60平方米几乎是实际人均住宅建筑面积的2倍，扣除之后的应税房屋范围将大大减少，因此扣除标准按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的实际税率为评估率70%乘以税率0.4%，即仅为0.28%，社科院模式的实际税率为普通住宅税率1%和别墅、高档公寓的税率3%，即使以1%的税率与上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的税率是世界平均税率水平，因此并不是社科院模式税率过高，而是上海模式税率过低。
三、结语
金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。
2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。
2房地产税收
房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。
3我国房地产税收体制改革的探索
我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。
（1）居民购房优惠收税
在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。
（2）二手房营业税实行差额收税
现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。
（3）暂停征收土地增值税
我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。
（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制
不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。
论文关键词：金融危机房地产税收改革
论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
参考文献:
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我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转,轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一,内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低,征税依据不太充分
按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。
(四)征税范围窄,财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清,费高于税
目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全,税收征管难度大
考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下:
1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承
担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次,下放管理权限
中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
摘要：我国现行的房地产税制已不适应市场经济的发展，存在着重流转，轻持有，税制不统一，立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等问题。为此，在立足当前的经济发展状况和社会需求的基础上，通过合并税种，下放管理权限，开征不动产闲置税、完善各项配套改革措施等，尽快完善税制，缓解社会矛盾，促进房地产市场持续健康发展。
关键词：房地产税制改革
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
论文摘要：环境保护工作是每一个给排水工作者义不容辞的责任，环保型建筑是未来建筑的发展方向，本文将从节约用水、节省能源、防治水质污染等方面着手，探讨如何利用现有的新材料、新设备和新工艺实现建筑给排水的环保设计。
人类为生存、发展和繁荣不懈地努力和创造，推进了人类文明的历史进程。在享受大自然无私给予恩赐的同时，我们每个人也同样肩负着节约能源、保护环境的责任。作为与环保工作息息相关的给排水专业工作者，从我做起，从本职工作做起，更是我们义不容辞的责任。本文将从节水、节能和二次供水的污染防治等几个方面探讨建筑给排水设计中的环保问题。
1节水
资料显示，中国人均水资源占有量约为2400多立方米，仅为世界人均水资源占有量的四分之一，属于缺水国家。特别是近二十年来随着我国国民经济的飞速发展水污染日益加剧，水资源问题更加突出，节约用水成了重要而紧迫的任务。
建筑给排水中节水的重点在于：卫生器具及其给水配件；屋顶水箱浮球阀；建筑中水等方面。
1.1采用新型卫生器具及其配件
老的卫生器具特别是大便器冲洗水箱耗水量大，卫生器具给水配件密封性和耐用性差，经常造成“跑、冒、滴、漏”等现象，造成水资源的巨大浪费。而新型的卫生设备，如JS型虹吸式高效节水型坐便器每次冲洗水量仅为5升，可节水50％；公共浴室采用单管恒温供水配合脚踏阀淋浴器、光电淋浴器、手拉延时自闭淋浴器等比一般双管淋浴器可节水20～50％；而陶瓷芯水龙头密封性能好，开关数万次无滴漏，节水效果十分显著。
1.2屋顶水箱浮球阀
屋顶水箱浮球阀继阀芯两步到位的配重逆开式浮球阀之外，有出现了双筒浮球阀、液压式浮球阀和呼吸阀。最具特点的是导阀控制型浮球阀，兼有浮球阀、减压阀、止回阀、流量控制阀、泄压阀等多种功能。这些新式浮球阀克服了传统产品开关不灵的现象，减少了溢流。
1.3建筑中水
“节流”也需“开源”，建筑中水使污、废水处理后回用，既可节约用水，又使污水无害化、资源化，起到保护环境、防治水污染、缓解水资源不足的重要作用，有明显的社会效益。最近颁布的《建筑中水设计规范》（征求意见稿），对中水水源、水质标准、中水系统、处理工艺等几个方面都做了具体要求，预计正式实施后，对中水利用将起到极大地推进作用。建筑中水系统在济南市的南郊宾馆、玉泉森信大酒店都有应用且效果不错。目前，中水处理设备已有定型产品供设计选用。
2节能
节能是我国经济发展中的一个重要措施，从某种意义上说，节能的就是环保的。建筑给排水的设计中，除对系统进行合理布置、精心计算外，二次供水设备的选择和热水供应系统是节能的重点。
2.1二次供水设备的选择
由于传统的水泵－水箱供水方式中水质易受污染，所以二次供水已越来越多的被气压罐供水和变频调速供水所取代。其中变频调速设备是20世纪90年代以来迅速发展并得到广泛应用的供水方式，它采用变频器改变电机的供电频率，根据用水量的大小实现对水泵的无级调速和循环软起动。变频设备已从最初的恒压变量供水发展到变压变量、变频气压供水等方式，根据系统的运行特点和设备的节约特性，合理的选择设备，其节能效果是十分突出的。一般的，因为在用水低谷时偏离设计工况最严重，设备的组成必须满足低谷用水量变化的特点，设备必须在系统用水低谷时效率要高。当低谷用水量不及单台水泵最大流量20％的时候，宜设置小流量泵进行小流量时的自动切换；当低谷用水量是断续的小流量时，宜设置适合于断续供水的压力供水装置。
2.2热水供应和太阳能利用
热水供应系统可采取的节能措施主要有：降低使用温度（热水在管道和设备中的热损失与配水点要求的水温成正比，降低使用温度可减少能耗）；减少热水耗量，在满足使用要求的前提下减少流率；采用高效能保温材料减少热损失；提高换热器的传热效率；采用节能型产品；开发利用新能源等。
太阳能作为一种取之不尽用之不竭的清洁安全的新能源，被越来越多的应用于热水供应系统。利用太阳能的直接加热设备有真空管式和热管式，其集热效率高，保温性能好，受环境影响小，全自动运行，操作简单、维护方便，可全年使用。在太阳能热水系统设计中应注意以下几个方面的问题：（1）集热器的选用根据实际情况考虑其抗冻性能、抗热冲击性能、承压能力等因素。（2）寒冷地区应采取可靠的防冻方式。（3）集热应因地制宜综合应用串联、并联方式使水流平衡。（4）必要时采取辅助加热方式。超级秘书网
3生活用水二次供水的污染防治
由于城市供水体制的原因，二次供水是建筑给排水设计中保证水压的必然措施，但因此也增加了贮水设施、供水设备等中间环节，增大了水质污染的可能性。要防治二次供水的水质污染，在设计上应主要从以下几个方面采取有效措施：
3.1系统
在确定供水系统时，应作多方案比较，尽量减少中间环节。如在市政管网允许的情况下，供水设备直接从市政管网吸水而不设贮水池；尽量采用变频调速设备，取消高位水池（箱）。
3.2水池（箱）
有很多情况下不得不设贮水池（箱），水池（箱）中水质污染主要来源于以下三个方面：本体、附件、停留时间过长。
传统的钢筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙，极易滋生青苔、微生物、细菌；钢板水箱则易锈蚀，使水质下降。建议采用不锈钢、搪瓷钢板或达到卫生要求的玻璃钢水箱代替传统钢板水箱，采用钢筋混凝土水池时宜加内衬。
水池（箱）检修孔、溢流管等附件极易封闭不严造成水质污染，在设计上应采取在溢流管上加防鼠网等措施。
有资料表明，水在水箱中贮存24h后余氯为零，超过24h后，水质会严重恶化，而生活消防合用水池中水的停留时间大都超过24h。为解决这个问题，除尽量单设生活水池外，应在水池中补充加氯或采取其他消毒方法。
3.3管材
绝大部分自来水水质有腐蚀倾向，致使金属管道腐蚀严重，从而导致水中余氯迅速减少，浊度、色度、铁、锰、锌、溶解性总固体、细菌学指标等明显增大，造成水质污染。一些发达国家已明确规定普通镀锌钢管不再用于生活给水管。我们也应当逐步推广使用硬聚氯乙烯给水管、铝塑管、钢塑管、聚丙烯管、聚丁烯管、交联聚乙烯管、纳米聚丙烯等卫生性能较好的新型管材，以保证生活用水在输送环节中不被污染。
关健词：房地产税收改革建议
Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.
Keyword:Realestatetaxreformsuggestion
自国家实行土i地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲，2000－2003年间房地产开发投资年均增速20%以上，远远超过同期GDP的增长速度。2004年全国房地产完成投资13158亿元，占当年GDP的9.64%，而与此相关的房地产税收虽然绝对量增长较快，始终维持在4.4%左右，与房地产业发展不成比例，说明我国现行房地产税制存在许多不合理的方面。
中国房地产业的迅速发展使房地产税收日益受到重视，国内目前对房地产税讨论激烈，然而改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，牵涉到亿万群众，涉及各方面利益的调整，从博弈论的角度出发房地产税制改革是参与各方利益的博弈过程，房地产改革能否达到预期效果，取决于双方的力量对比和策略选择。
一、模型分析
博弈论基本假定人是有理性的，从理性经济人前提出发，各博弈参与方都会考虑自身的目标和利益。从自身利益最大化角度做出选择。从利益相关度出发，房地产税制改革博弈的参与人包括：政府、房地产开发商、消费者。政府出于发展经济的目的，针对房地产市场发展现状，积级推动房地产税制改革，通过税收调节，对纳税人的利益进行合理分配，对稳定市场物价，防范房地产开发潜存的泡沫风险，促进房地产市场健康发展；改革整顿房地产行业市场，抑制过高房价，减轻了居民的购房负担，所以他们是改革的最大受益者和和宏观调控的决策者；从短期来看，房地产税制改革以及各配套措施的实施抑制房产开发商操纵、炒作价格，压缩了他们的利润空间，因此房地产纳税人是改革的利益受损者。政府处于强势地位，他对纳税人的不合作行为可以施以惩罚，督促他们进行合作。消费者作为房价的承受方没有太大的发言权，但他们人数众多，当房价超过一定程度就会产生消费者逆向选择，如个人集资买地合伙建房，或放弃购买意愿，使开发的房地产束之高阁，长期闲置，造成资源浪费。
（一）模型假设
政府出于经济长远发展的目的推行房地产税制改革，抑制房价的过度攀升，缓解购房负担，为了简化分析，我们假设政府与消费者为改革博弈中的推动方，推动方的策略是检查或不检查，而检查会促使纳税人依法纳税，但也会产生检查成本，博弈的接受方则根据时局相机选择纳税或不纳税策略。
如果推动方采取检查策略。在改革初期，开发商依法纳税，政府财政收入增加，同时房地产税收作为一种良税发挥其作用，推动房地产行业乃至整个国民经济的发展，同时消费者走出购房困境，有利于整个社会稳定。假设此时推动方收益为R，检查成本为C，且R＞C；政府对纳税人进行征税，使其利润减少，若其采取纳税的策略，其福利损失为T；若其采取不纳税的策略，隐匿收入，逃避纳税，当这种行为被税务机关发现，将对其进行罚款，金额为F，则开发商福利损失为T+F；通过对接受方进行惩罚可以弥补推动方部分损失，弥补的这部分损失为M，想当然M＞T。
如果推动方采取不检查策略，当接受方选择纳税时，其福利损失为T，推动方的收益为R，检查成本为0；当接受方选择不纳税时，其福利损失为0。
（二）博弈分析
在完全信息条件下，博弈双方知道对方面临的选择以及相应的收益，并根据对方的策略作出最优的选择。这意味着博弈双方都可能以一定的概率选择策略，实现自身利益最大化，这唯一的概率组合即混合博弈的纳什均衡解。
现设推动方选择检查的概率为p1，则其选择不检查的概率为1-p1，接受方选择纳税的概率为p2，其选择不纳税的概率为1-p2，双方的期望收益分别为E1，E2，则：
二、结论及建议
如前分析，房地产税制改革的过程是一个改革的推动方和接受方竞合博弈的过程，要想使改革达到最佳效果，控制政府部门在检查中所耗用的财力、物力、人力，同时对违反新税制的行为处以严厉惩罚。近年来学术界对房地产税改革的争论如火如荼，全体改革的实施还必须做好有关基础准备工作，搞好各项配套改革措施，尤其要注意以下几个问题：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市场信息透明，而事实房地产从开发、流通各环节都存在信息不对称的问题。比如，政府部门对开发商的利润和开发商手中的土地储备量究竟有多少并不清楚，因此，政府部门应当从消除信息不对称的角度对房地产管理体制进行制度性改革，减少房地产行业私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，建立一个集土地供应信息、住宅开发信息、市场交易信息、政府政策信息等信息为一体的信息平台，并定期向社会公告、公示，以引导房地产市场持续、稳定发展。
2、建立完善的价格评估制度
房地产征税的基础是对不动产价值的评估。如果采用单个不动产评估的程序和方法，成本将很高昂，而且耗费时间，我们可以借鉴美国的整体评估（massappraisal）方法，这是运用经济计量模型和计算机系统进行评估的一套办法，要求有完整的土地和建筑物资料并且计算机数字化，而且要求有训练有素的专业人员，我国这方面的条件还不具备，这也是房地产税制改革滞后的原因之一。
3、控制税收征管成本
房地产的征税包括评估与征管，针对征管工作，美国各级政府征税不是由税务人员上门征收，而是由纳税人通过银行系统将支票直接寄到税务部门。目前我国已经广泛实行银行存款实名制，银行也已经实现全国联网，可以提供高效的个人支票服务，提高税务部门征税效率，降低税收征管成本。
4、征收房地产税要遵循“纳税受益”原则
房地受益论是指税收收入主要为纳税人服务，地方政府通过房地产税收收入提供地方公共产品和服务供给，使纳税人直接体会纳税受益，降低纳税人对交纳房地产税的抵触，有利于改革的顺利实施。
参考资料：
1.易加元税费改革中竞合博弈分析及其治理税务研究2006.3
2.丁成日改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战财政与税务20063
3.王诚尧房地产税收要进行区别征税的重大制度改革财政与税务20063
4.郭松山黄绍华我国现行房地产税制的博弈分析税务研究20055
