时间：2023-03-20 16:22:29
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1.1物业管理与服务方式过于陈腐在相当一部分石油企业小区中，物业企业的管理与服务方式仍然处于较低水平，难以为住户提供让其满意的服务。如物业企业在园区管理中，尽管也设置门禁，但多数情况下的门禁形同虚设，外来人员出入自由，尤其是夜间的门禁，保安人员处于自身的利益考虑，将行车起落架升起，任车辆在夜间自由进出，无形中使园区住户的人身以及财产安全受到威胁。而在服务意识方面，一些物业企业欠缺主动服务意识，如在冬季，个别坡路路段因为积雪积冰，造成车辆爬坡困难，而物业公司一般只是在接到业主电话后，方安排人员进行破冰或者铺撒煤灰渣。此外，考虑到石油企业小区的住户多为企业内部职工，因而一旦个别住户对物业企业的管理与服务产生质疑，这种情绪将会快速的大范围传播，从而导致多数住户对物业企业的排斥。1.2部分物业管理人员职业素养亟待提升作为以服务住户为主的物业企业，由于前文所提及的其服务理念亟待更新，因而一旦在日常的管理与服务方面遭遇问题，导致物业费用无法收缴时，其只能通过压缩成本为继，这样便形成了恶性循环，从而使一批未经过系统性职业培训的人员进入物业企业。此部分人员的职业素养以及专业能力相对较低，因而在具体的服务与管理活动中，没有重视自身的工作方法与方式，未能对住户的个性化诉求给予正视和满足，极易同住户产生冲突，从而造成住户对物业企业的评价降低。如个别物业人员，在多次说服住户不要将车辆停放在园区草坪无果的情形下，未能借助法律予以应对，而是将住户的车辆砸坏或者喷漆以进行泄愤，从而造成矛盾的激化。
2以提升住户满意度为契机提升石油
企业物业管理水平的实现路径基于前文论及的当前国内石油企业物业管理中存在的问题，结合个人工作实践，笔者认为，对物业企业而言，应以提升住户满意度为宗旨，实现对物业管理水平的全方位提升。2.1将提升住户满意度建设纳入到企业文化建设范畴对于任何一家企业而言，企业文化是其核心竞争力。因此石油企业的物业管理企业应更新理念，将提升住户满意度放在首位，并将其纳入到企业文化建设的范畴中来。具体而言，物业企业应安排专人，通过调查问卷发放的方式，对园区内的住户进行物业管理服务意见调查，从而做到对自身存在在管理与服务中存在的问题以及住户的诉求做到详尽把握，查找缺省。同时对企业员工进行在职培训，如借助对行业标杆企业的标准以及结合自身的企业资质，制定清晰的管理与服务准则，并借助企业内部绩效考核以及企业外部住户打分的形式，保障企业文化建设的践行。2.2为住户提供个性化物业服务物业企业必须正视和重视住户的个性化诉求，从而实现住户“由点带面”的、对企业的积极评价和认同。如物业企业可以在园区的出入口，配置手推车，以满足住户购物后运送物品的便利；结合冬季车辆电瓶泄电快、难以发动的情况，物业企业可以购置汽车电瓶连接线，为住户提供出行便利；还可以为住户提供快件代收、水电煤气费代缴等业务，以满足住户的多样化需求。2.3打造专业化物业管理从业人员队伍物业企业的从业人员是物业企业对外形象的窗口，因此必须打造一支专业化的物业管理人员队伍。物业企业可以结合近年来高校毕业生就业难以及许多高校均开设物业管理专业的现状，积极组织进行校园招聘，从而在实现解决高校毕业生就业的同时，也使一批高素质的专业化人才充实到企业当中。同时，还应加强对在职人员的培训，制定明确的岗位标准，并借助KPI考核等方式，实现对员工的效能化管理。2.4借助新媒体技术实现科技化物业管理随着信息技术时代的到来，新媒体技术已经在许多领域得到广泛的适用。作为石油企业物业管理企业而言，不能吝于投入，应借助新媒体技术实现科技化的物业管理。具体来说，物业企业应在园区内设置LED屏，对住户进行各类事项的公示和提醒；在园区的出入口，安装蓝牙感应装置，并为园区住户发放蓝牙门卡以及车辆通行卡，这样便实现了车辆以及行人出入的无人化管理，在节约了人力成本的同时，还避免了因保安人员怯于情面，放任外来人员和车辆进入园区的情形。
3小结
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1.杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社
关键词：物业管理企业；财务管理；策略
在现代物业管理中，业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同，由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来，其主要收入来源于所提供的物业服务。目前，物业管理费标准较低，欠缴滞缴现象严重，所以大多数企业为微利型企业，再加上经营过程中不注重财务管理，造成营业成本增加，使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面，具有全方位、多层次的特征，具体工作简单却十分繁琐、细致，这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中，企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理，但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如：基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大，由此造成的浪费较为严重，甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视，员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看，所以并不会在工作过程中考虑公司的财务，这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范，执行力低下。近期，一份关于物业管理公司的调查显示，大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度，预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业，在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性，这就造成了不必要的失误。另外，缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制，对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如：对于一些工具的使用缺乏监督，造成物资流失现像严重，增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看，我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准，这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。当今社会，随着网络和电子信息技术的涌入，各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率，物业企业想要在社会竞争中占取有利地位，就应该积极利用这一趋势，提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下，在信息收集、传递和获取方面效率低，难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈，这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视，但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作，它涉及到方方面面，必须要求做到“精益求精”。同时，物业公司收入来源有限，增长空间小，因此，加强财务管理就显得至关重要。下面，我就如何加强企业的财务管理，结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。在今后企业的财务管理应该做到全员参与，因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中，基层员工主要做一些保洁之类的工作，年龄偏大而学历较低，对于知识的接受能力较弱。所以，企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作，力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行，结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如：对于基层保洁人员，应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及，力争使每一位员工都能提高财务意识，从而在工作中提高效率，为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升，才能从根本上提高财务管理的执行力度，为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。当前，企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要，物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加，更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应，企业可以在文化中创造一种“节约”意识，实现财务管理的精细化。例如：通过在工作场所悬挂“节约”条幅，通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时，每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外，好的企业文化使员工之间更加团结，把公司当做“家”，自然也就会更加合理地使用工具，尽心工作。所以，构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。加强财务管理，除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度，然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚，可供借鉴的相关经验较少。在这方面，可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验，不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范，根据不同的业务内容划分相应的板块。另外，要把握好板块之间的衔接，在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据，对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。企业的财务管理工作主要涉及两个方面，一是财务人员的人工操作，另一方面是信息化的应用。因此，强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用，避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中，收费管理系统的进入权限存在问题，部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统，这对于加强财务管理是十分不利的，因此，企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外，要适应信息化时代的特点，不断完善企业的网络建设，提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况，从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制，加强执行力度。一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责，完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人，对物资及时进行登记、盘查。另外，通过预算来监管采购部门，避免采购人与其他人员串通，造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著，另外，建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制，全员参与企业财务管理工作。例如：通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励，这样有助于提高员工的工作效率，进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来，有关物业公司的相关理论取得了一些突破，说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是，仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系，只有通过不断加强财务管理，使业主感到所缴费用得到相应回报，业主利益得到保障，才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理，以此来降低经营成本，提升竞争力。只有财务工作的顺利进行，才能确保物业公司的健康发展。
参考文献：
[1]刘洋.将精细化管理融入物业服务——国华物业风电后勤项目的精细化管理实践[J].中国物业管理.2014.(2):24-25.
(一)基础释义
财务管理就是指在企业在运行过程中采取的围绕财务活动的一系列管理工作，它是企业管理的重要组成部分，具体包括管理企业资金运作，处理企业内部财务关系，处理企业和外部财务关系等。现代企业制度赋予了企业独立的财权，企业成为自主经营、自负盈亏的实体单位，因此，企业应当以市场为导向，吸收最优的财务管理思想，树立最先的财务管理理念，建立最优的财务管理、投资机构，为企业制定科学的财务战略计划，从而确保企业的可持续发展。
(二)主要特征
良好的财务管理能够保障企业资金的循环使用，使企业创造更多的财富。同时，加强财务管理也是巩固企业内部管理的关键，能有效解决企业内部管理的主要矛盾，提高企业的经济效益。而企业财务管理最大的特点与之企业自身规模相关，以中小企业为例，正所谓“船小好掉头”，中小企业财务管理多数灵活，但其管理多数缺乏科学性和规范性，财务内部控制薄弱，企业资金利用率低，投资效率往往不高，抗政策风险和市场风险的能力也较弱。
二、财务管理对物业管理企业发展的作用
我国第一家物业管理企业成立至今，已有三十余年，而物业整体行业发展趋势也正日趋逐渐走向规范化。物业管理与地区经济、人们生活质量息息相关，且伴随着人们生活水平的提高而快速发展，其以向业主提供优质服务为宗旨，将企业经济效益、社会效益综合在一起，是城市建设的重要组成部分。作为房地产的衍生产业，物业管理企业的发展过程难免备受压力，内外管理都时常频现一系列问题。财务管理一般泛指在一定整体目标的情况下，针对资产购置、资产融通以及利润分配所开展的管理工作，同时也是对企业资金投入以及利润回收的全过程所采取的经济管理活动的统称，其涉及企业的整个经营过程。所以，立足于如此激烈的市场竞争环境下，企业要想在市场竞争中站稳脚跟，就必须要提升自身的资金管理水平，借助财务管理确保企业财务管理工作的实际质量。
三、改善物业管理企业财务管理的有效途径
(一)明确物管企业财务管理目标
物业管理企业只有树立明确的财务管理目标，才能正确的引导后续会计工作，切实提高财务管理水平。为此，企业应结合自身发展战略，及时掌握外界环境变化，防范风险，确保按照预定的轨道发展；还应理顺产权关系，明确各项费用支出，积极建立现代企业制度，加强对市场的调查研究，尤其是对投资项目的可行性研究，要注意分散投资方向，降低投资风险，来进行企业资本的积累；此外，还要正确认识到企业的规模实力和投资界限，有针对性的强化企业投资能力。
(二)加强对财务管理的事中控制
在财务管理实践过程中，基础数据的采集和统计可以简单的概括成会计凭证的填写、会计确认和会计计量，其中，模型运算的结果包括了财务会计的报表整理，财务会计的总账以及财务会计的类型，由此可见，财务管理需要面对基础数据的采集和统计工作，信息的筛选和信息的计算。因此，加强对基础数据源的控制能提高财务管理事中控制的有效性，在一定程度促进了财务信息数据的统一和整合，为财务管理实效性提升提供了助力。
(三)创新对会计凭证的记录形式实践中，财务管理信息的获取都是借助于会计凭证，所以，会计凭证是企业资金管理数据的重要来源。为此，财务管理要加强对会计凭证的关注和重视，从会计
凭证角度深化财务管理预测，为企业后续资金管理活动提供有力依据。此外，企业交易过程中主要以货币为主，会计凭证也更多的是涉及到贷方记录和借方记录，然而，这些数据难以满足财务管理会计具体工作的实施。因此，必须要对会计凭证的记录形式进行优化和创新，除了记录必要的货币信息之外，还应该在会计凭证的备用信息栏中，增设统计信息代码，使之不仅利于资金信息的记录和收集，立足于财务管理的预测角度，在一定程度上保障财务信息的丰富和完善。
四、结束语
而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。
一、从培养学习型企业入手，实现观念创新
物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。
一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。
二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。
三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。
二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新
在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。
一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。
二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。
三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。
四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。2012年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。
五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。
三、从制度建设入手，实现管理创新
物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。
一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。
二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。
三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。
四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。
五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。
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服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。
一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。
二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。
物业管理企业资质管理办法最新版全文第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：
(一)一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
(二)二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
(三)三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上;
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目;
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
(一)营业执照;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：
(一)企业资质等级申报表;
(二)营业执照;
(三)企业资质证书正、副本;
(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;
(五)物业服务合同复印件;
(六)物业管理业绩材料。
第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
(三)挪用专项维修资金的;
(四)擅自改变物业管理用房用途的;
(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;
(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;
(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;
(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;
(十二)出租、出借、转让资质证书的;
(十三)发生重大责任事故的。
第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。
第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;
(二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;
(三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;
(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;
(五)依法可以撤销审批的其他情形。
第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;
(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;
(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;
(四)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;
二．物业管理企业从业人员的主要来源分析
（一）原房屋管理部门
90年代末，在物业管理市场发展的成功推动下，沿海大城市的房管部门纷纷转变体制，由原来从属于国家管理机构变成了企业，经济上实行自负盈亏。于是房管所长一跃而变成了物业管理企业经理，相关的员工也就成了物业管理员了。在有的地方，目前还处于房管所与物业管理企业两块牌子一套班子的过度情况。其优点是这一类管理人员具有原房产管理的经验，熟悉所管物业的情况，对各类法规制度比较熟悉。他们的缺点是管理方法上留有计划经济痕迹，服务意识和市场意识不够强，有的房管人员的文化程度偏低，年龄也较大，这些都将制约着公司的发展，也很难适应新时期的要求。
（二）宾馆行业改行进入物业管理
这些人员的优势是具有较高的文化素质和职业素养，服务理念比较先进，管理高档楼宇常常成为他们的拿手之作。虽然一开始先介入商业办公大楼的管理，但这些管理者一开始并不知道这叫物业管理，并且对对小区管理的特性缺乏了解。他们中的大多数经过学习和适应，可以克服原有的不足，成为优秀的物业管理人员。
（三）科班出身的管理人员
所谓科班是指在大学或中等专业学校的物业管理专业毕业的学生，其中甚至具有研究生学历。现在许多大中专学校纷纷开设物业管理专业，有不少学生毕业后加入了物业管理行业。这些人的长处是具有比较系统的物业管理知识，接受新事物比较快，是新世纪物业管理的中坚力量。当然这里的许多人还是比较年轻，还需要在实际岗位上进行磨练。
（四）境外或国内早期物业管理企业带出来的管理人员
物业管理从境外进入内地城市，如香港特别行政区的第一太平戴维斯，怡高物业，新加坡的怡安物业等。他们最早打开了中国物业管理的大门，为我们带来了物业管理思想和服务理念。他们在国内管理过的物业中，相当一部分人成为后来其他物业管理企业的管理骨干。这种情况包括国内最早的物业管理企业，如深圳的万科物业、中海物业等，他们是中国物业管理的先头军。他们培养了一批批物业管理骨干，如今活跃在其他物业管理企业中。这些骨干大多具有较高的业务水平和管理能力，一般都是这些企业的领军人物。但是其中也有的存有太多的优越感，多次“跳槽”，工作不够塌实。
（五）其他途径改行进入物业管理
他们都在各个行业从事相关的服务，他们带来了各行各业的思想文化，对物业管理的发展起了积极作用。当然他们的转行有一个学习和实践的过程。
三．物业管理企业高素质人才紧缺的主要原因
（一）行业发展迅速，企业急剧扩容，人才培养无法跟上。
物业管理对于我国是一个全新的行业，其发展速度又是如此迅速——20多年2万多家企业230多万从业人员，而高等院校（主要是高职院校）对专业人才的培养起步较晚，20世纪90年代中期广州、深圳、重庆等地才开始陆续开设物业管理专业，高等院校培养人才有2-3年的培养过程，所以人才培养的发展速度无法跟上人才需求的增长速度是行业人才紧缺的主要原因之一，但这个矛盾从理论上分析将随着人才培养力度的不断加大以及物业管理企业从量变到质变的逐步开展而有所缓解。
（二）行业薪酬仍处于中下层，且缺乏激励机制
笔者从事物业管理专业教育多年，与从事物业管理工作的历年毕业生交流中也不难发现待遇偏低是动摇他们从业信心的关键因素。行业内企业众多，规模参差不齐，经营体制不一，人员流动速度比较快；其中有些企业自培人才流失过快，甚至有成为入职培训地的可能。行业内人力资源管理信息闭塞，导致很多需要市场化信息管理的方面管理盲目。物管行业属于微利行业影响工资收入，近日北京外企太和企业管理顾问有限公司了北京物业管理行业薪酬报告。报告指出，自1995年以来北京市的物业管理行业获得了突飞猛进的发展，但与行业的飞速发展相反，其薪酬情况虽有所提高，但仍处中下层。报告中显示在物业管理行业，经理层、主管层、专业人员层和助理层四个层面的年度基本现金收入总额都占到了所有收入的60%以上，经理层甚至接近于70%，而年度变动收入总额所占比例则少得可怜。员工变动收入占总收入的比例过小说明物管行业企业对于员工的激励和绩效考核基本上很少，薪酬杠杆中激励员工的效应没有被发挥出来。基本现金收入所占比重偏高，这样虽然能够起到比较好的保留人才的作用，但对于人才在岗位上的再发展却起到了一定的限制作用，不利于发挥员工的主观能动性。薪酬低下，且缺乏激励机制是造成高层次管理人才流动性大的主要原因。
三．解决人才缺乏的主要途径：
对于物业管理企业来说要在未来的市场竞争中保持一定的优势解决人才缺乏的问题必须得到足够的重视，主要可以通过以下几种途径保持人才竞争优势。
（一）与地方院校联姻共同培养合适人才
一些人才意识较强的企业借着地方高等职业技术学院人才培养的产、学、研需要与之联手共同打造物业管理人才建立定单式培养模式。企业参与学校的教学计划、课程设置等制定工作，学校把物业专业的实务课交给企业一线管理者来讲，在教学当中就让学生了解了市场，接触了实际。然后学生在学习期间参加企业的实习工作，到公司后就开始经常的定时岗位并且轮换，每个人都有机会接触一下办公室、客服、工程、保安、保洁这些实务，同时在整个培养过程中建立了学生和企业之间的感情，有利于培养学生对物业管理工作的实际认识，走上管理岗位后学生就能挑大梁。如深圳万科物业与深圳职业技术学院物业管理专业联合培养学生，杭州坤和社区服务有限公司与杭州职业技术学院物业管理专业联手合作培养学生为企业贮备人才，浙江绿城物业与浙江育英职业技术学院物业管理专业合作成立“绿城班”，北京铭维成物业管理公司与北京农业职业管理学院联姻等等。这种做法已让企业尝到在人才紧缺的市场状态下保持人才聘用优势的甜头。
（二）企业注重内部培训，建立有效的激励机制
如果说进得来人才是基础环节，那么留得住人才就是关键环节。物业管理企业在人才竞争方面，必须树立起自己独特的企业人才观，使人才既进得来，也留得住，还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力构筑企业的人才基地。同时建立有效的激励机制，始终把员工培训放在企业发展战略的高度来对待。这种激励机制应包括5种：荣誉激励、物质激励、参与企业民主管理活动的激励、升职激励和提供学习深造机会的激励。员工培训方面重点抓好物业管理法规知识、岗位技能、消防知识、服务意识、礼仪礼节、职业道德、电脑操作以及文化科技知识等方面的培训。通过运用各种手段，造就一支具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理新军。
物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，这中间有搞建筑的，有搞设备的，有搞管理的，有其他各行各业的，这些人缺乏专门的知识和系统的培训。从物业管理的实践中大家越来越深刻地认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习社会学、心理学、法律、经营等多门学科，为了能使得行业的高质量发展，人才的培训和培养是必不可少的。企业中员工知识层次越来越高，年龄也越来越趋向年轻化，他们对工作的期望值也越来越高，工作并非只是谋生的手段，而更是人生价值的体现，因此，企业除了关怀、尊重员工之外，更要让员工参与领导和管理计划，丰富其工作内容，激发员工的创造性，从而提高企业的生产效率及经济效益。推行ISO质量管理体系，会使住户觉得是优质服务的保证，可惜现时有些管理公司将ISO作为市场推广策略，而没有贯彻和有系统地推行，使管理运作与ISO的精神脱节，影响了质素。透过提升组织内所有工作的质素来满足住户的需要，在公司营造和谐气氛及团队精神，由各阶层职员共同不断努力改进以达到向住户提供优质服务的目标。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是物业管理的普及教育，而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。不断接纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。
顾名思义，石油企业的物业管理就是石油企业运用现代化的经营手段与管理模式，对矿区、办公区、油田居民区进行全方位、多功能的后勤服务管理，对企业员工及其家属提供较为优质的服务，保证他们能够安心工作、生活，为企业创造出和谐的文化氛围，确保员工的稳定性，避免人才的流失与企业利益的受损。伴随石油企业的改制重组，物业管理部门从原来的后勤部门中分化出来，形成独立的机构并愈来愈朝着专业化、市场化的方向发展。改革开放以前，石油企业的建设与发展主要靠企业职工自身的力量，油田勘探、开发，矿区的建设多在偏远地区，职工居住区基础设施较差，配套服务也满足不了基本需求。20世纪80年代末90年代初，石油企业成为我国能源基础建设的重要力量，受到中央与地方政府的高度重视。石油企业不仅创造出更多的经济利益与社会利益，也为长远发展考虑，逐步建成设施完善、功能完备的居民区，保证企业员工的稳定性，做好企业的各项后勤保障工作。尤其是在市场化逐步推广的今天，石油企业的物业管理作为一个独立的行业，作为一种新兴的产业经济，探索出一条迎合市场需求、不断发展、活力四射的道路。首先，石油企业物业管理拥有优质的外部环境。物业管理的涉及面广，是一项综合性很强的系统工程，而作为大型企业的后勤部门，更是需要全社会的理解与支持。由于物业管理从整体上来说还处于发展的初步阶段，行业法规、管理法律都不够健全，需要社会化服务给予一定的支持。政府要理解企业管理中的难处，尽量在资金投入、税收政策、配套设施等方面给予倾斜，为企业内部的物业管理奠定良好的物质基础。其次，石油企业应建立现代企业标准化物业管理制度。现代企业必须遵守严格的市场运行机制，具备无人能及的市场核心竞争力才不至于被社会淘汰。石油企业的物业管理便是遵循了这一原则，很好地体现了与时俱进、优化创新的理念。在石油企业内部，领导层巧妙地运用了市场竞争机制，管理人员奉行竞争上岗制，将职工的工资、福利、奖金等区别开来，形成良好的激励机制。经济手段的约束力最为直接、效果显著，然后辅助一些精神性的鼓励，能够催促企业不断提高自身的物业服务水平。最后，物业管理的专业化能够形成无形的“品牌效应”，在造福企业职工的同时，也为企业创造出更多的经济利润，是互利双赢的好事。物业管理由于涉及面广而杂，如果一直是杂糅在一起，难免会分工不明确、矛盾冲突不断。专业化分工和专业化人才是品牌战略的重要因素，直接关系到物业管理水平与服务质量。鼓励各领域内的管理人才参与培训计划，实时充实自己，在物业管理的平凡岗位上做出不平凡的成绩，巩固石油企业在大众心目中的权威地位。
二、石油企业物业的专业化分工
石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。
（一）咨询服务
作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。
（二）保洁保安
无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。
（三）设备维修
石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。
三、培养石油企业物业管理的专业化人才
纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。
四、结语
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有公共事业管理部门，分片设立若干社区管理中心（二级单位），下设物业管理公司或物业管理站，负责居民小区的日常管理工作。二是物业管理的覆盖面大大拓宽。目前小区物业管理和服务涉及的内容包括房屋的维修、基础设施、公共设施的管理，小区环境的综合治理，治安、环卫、绿化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服务，组织开展健康有益的康乐活动，丰富社区文化生活等。三是按照关联交易的原则物业公司形成了新的经营运行机制。物业管理公司做到了经费来源规范、成本明晰、费用开支透明。物业管理费支付结算实行业主（即主营单位）与服务方（即物业管理公司、站）共同签认制度。物业管理单位实行了独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。四是形成了合理的服务定价机制。定价是业主和委托服务方关注的焦点。为了体现公正、公平、公开的精神，服务价格确定的原则是；有国家定价的按国家规定的价格执行，无国家定价的按市场价格执行，既无国家定价又无市场定价的按照实际成本+合理利润定价，以上情况都不适用的通过双方协商定价。
物业管理改革的实践证明，对独立工矿企业的居民小区实行物业管理，得到了主营单位和广大居民的支持拥护，总体效果是好的。一是矿区面貌有了很大的改观。居民的生活质量、环境质量有了明显的提高，广大职工更加安居乐业。二是矿区的城市化水平有了显著的提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政、重复建设的状态，为居住小区统一规划、集中建设、优化资源配置创造了条件。物业管理工作进一步拓展了社区的综合服务功能，加快了矿区城市化的进程。三是有力地促进了企业的社会主义精神文明建设。创建国家级、省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作是创建文明居住小区的重要内容。在创建文明居住小区的过程中，通过居民的参与，有利于塑造他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营单位的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。实行物业管理，实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，主营单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，便于集中精力抓好生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员上做到了三个分清，明晰了成本，有效地解决了过去存在的生活后勤挤占生产成本问题。
石化集团虽然已经开始了物业管理的实践和探索，但总体上尚处于起步阶段，还没有完全摆脱行政型、福利型的运行模式。物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。物业公司的造血功能不足，尚未建立起企业化经营、社会化服务、自立生存的良性发展的机制。由于职工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利观念的影响，在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场。从物业管理队伍本身看，也存在着总体素质不强、管理手段落后等问题。
二、独立工矿区物业管理的定位和基本思路
物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。
根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通过良好管理和优质服务创造开发商信誉和品牌、以提升物业价值、进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。随着我国住房制度改革的到位，在独立工矿企业取消实物性分房、实行货币化分配之后，住宅建设必须按房地产开发的方式运作，这必然面临房屋销售的问题。借鉴城市开发商的做法，将商品房开发和物业管理相结合，实行建管一体化模式是独立工矿企业物业管理发展之初的必经之路。
2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。
4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。
5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。
参考文献：
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