时间：2023-03-22 17:46:08
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我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。
我国住宅工程质量保险实施的总体设想
实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
关键词：住房抵押贷款保险保险费率政府担保
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
3．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
参考文献：
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3．廖俊平、朱嘉红：“我国住房抵押贷款保险市场的缺陷与完善”，载《城市开发》2004年第10期。
银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网
四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位
银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。
【参考文献】
[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。
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[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。
[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。
[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。
[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。
[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。
[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。
随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。
二、“以房养老”的概述
“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。
“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。
三、“以房养老”的国际模式
(一)“以房养老”的美国模式
目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。
1.申请者条件要求
住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。
申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。
2.贷款额度及贷款发放、偿还方式
贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。
贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。
3.借款机构的相关要求
房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。
对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。
4.申请涉及的费用
(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。
(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。
(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。
(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。
(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。
签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。
5.风险分析
(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。
(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。
(二)“以房养老”的新加坡模式
新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。
新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。
(三)“以房养老”的日本模式
东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。
1.政府参与型
就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。
每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。
2.民间机构参与型
参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。
四、国外“以房养老”经验的启示
(一)完善法律法规
各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。
(二)政府支持
国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。
(三)加大思想宣传
受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。
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[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
3．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
注释：
①中国人民银行2005年8月15日的《2004中国房地产金融报告》建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”但各地暂时并未取消预售房制度，有关期房未来的发展将拭目以待。
②施建祥：“住房抵押贷款保险存在问题及其改进意见”，载《上海保险》2002年第9期。
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目前，我国社会的老龄化速度越来越快，现有的养老服务已不能满足老龄化的速度。在2006年，在机构养
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论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。 人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
【论文关键词】以房养老；养老模式
在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。而“以房养老”这种方式将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的循环。
一、概念的提出
笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。以房养老(HEcM)，也可称为反按揭，住房反向抵押贷款，是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，～直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分。
二、社会背景
以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场，为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户口的9．2％；5333％户购买经济适用房，占6．5％；2401075户购买原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了587万户，占总个数的72％。由此可见，以房养老业务有庞大的潜在市场。
2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为一种很好的养老转换途径。
3、核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产。
4、社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社会保障问题。
三、新型模式及可行性分析
笔者从“以房养老”的前提(房屋产权)和合理处置产权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老，就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。
合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确定因素。
对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模式：
1．反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者，特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还在探索之中。
2．售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。
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3．住房置换。老人可以将自己的大房子售出，在郊区换购小房，用差价款来养老。而且，目前我国的养老、医疗等保险都可以转移。这种模式主要出于老人的意愿，可行性较强。
4．住房出典。老人将房子出典给金融机构，获得一定典当金来提高生活质量。老人的子女可以选择把该房产买回，待老人去后，子女只需要把这些年金融机构支付给老人的总额偿还，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。
5．将房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人把房子抵押给养老院，经公证后可人住老年公寓，并重申免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。2005年4月南京市私营的汤山留园老年公寓首家推出了此种以房养老”模式。幸福人寿已成为首个试办此业务的公司。
6．异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建立大规模养老基地，有专人护理，将都市的老人移居于此养老，原房由债权人另行处理。这种养老模式减低养老成本，提升养老质量，解决老人的孤独问题、生理护理问题、日常起居饮食和娱乐问题等。
以上选择模式的可行胜分析：(1)房子价格问题。以房养老存在着两个阶段的房产价格问题：签约时的价格和老人临终债权人收回房子时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产风险是无法避免的，同时，需要有很健全公正的法律做后盾，金融机构参与房地产领域，政府应该从中协调防止房地产受某些机构支控，房价飙升。(2)观念问题。以房养老面临着严重的观念障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。笔者提出的住房出典模式很好的解决了这一障碍问题。老人将住房出典获得养老金，缓解了子女资金周转问题，同时充分发挥了房子带来的福利作用。子女只需要付完出典期间金融机构付予老人的总额就可以收回原有房子，实则是为子女延缓了支付养老消费的一种方案。(3)拓展金融业务多元化的发展。无论是合资购房养老还是其他的以房养老模式，都带动银行、保险等机构都参与其中。使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。有效的促进社会正常的转型机制的运作和发展。
四、以房养老的实际意义
1、老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。以房养老将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老的压力。
2、激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点。为金融保险机构的业绩利润增长开辟一条新的通道，达到一种保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。
3、倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。
