时间：2023-04-06 18:48:31
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房地产业属于高耗能、高排放量的行业，随着近年来我国人民生活水平的提升，人们对生活质量的要求不断升高，这种形势下房地产业必然会朝着低碳化的方向发展，但是因为当前我国正处于经济转型时期，房地产业向低碳化发展的过程中始终有一些问题存在，因此必须加强对房地产经济的管理，并实现管理工作的创新，从而促进房地产低碳化发展的实现。
【关键词】低碳经济;房地产;经济管理创新
随着近年来我国对新型经济增长方式支持力度的不断加大，尤其是在可持续发展观念的引导下，低碳经济得到了快速发展，实现了对科技与制度的创新，在减少废弃物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推动了环境和经济的共同发展。近年来各行各业都开始关注低碳经济，随着低碳经济的快速发展，我们的生存环境得到了有效保护，经济结构也得到了有效的优化与调整。因此，在低碳经济背景下，急需进一步加快我国房地产经济管理的创新发展，这样才能切实保证经济与环境的共同发展。
1我国房地产发展提倡低碳经济
1.1制定了低碳地产发展政策
目前我国的经济环境非常复杂，其经济发展过程中具有一定的不确定性，在这种形势下如果不能发展低碳地产发展政策，低碳房产发展将会面临很多问题，例如法律法规不完善，违法行为发生的几率将会增加，在低碳房地产发展的过程中，犯罪的成本比较低，而房地产利润较高，因此造成犯罪率非常高，还会出现房地产价格虚假的问题。因此，在目前的低碳经济背景下，继续加快房地产相关政策与法规的健全与完善。
1.2大力倡导绿色与环保
在目前的低碳经济环境中，要想实现房地产业的低碳目标，就要不断加快在技术与材料方面的创新，充分利用环保的、绿色的材料代替高能耗材料，这样才能实现建筑材料的环保和绿色目标。在房地产业应该利用新型的保温隔热材料，这样不仅可以达到良好的保温效果，同时还能充分实现隔热的目的，保证房屋始终处于一种良好的隔热效果中，此外，对煤炭需求量也会相应降低，最终达到绿色环保的目的。
1.3不断提高环保意识
在全社会范围内加大对低碳环保的教育和宣传力度，提高国民的环保意识，这样人们在生产与生活中才能树立起低碳意识，在日常生活和工作中注意节能减排，积极利用节能减排产品，积极转变人们的思想方式与生活方式，对人们的绿色生活进行引导，这样才能为低碳房地产经济发展奠定坚实基础。
2低碳经济对房地产经济的影响
传统房地产开发与经营都使用粗放型模式，然而在低碳经济背景下，很多地产企业不能适应新的发展方式，进而出现了亏损甚至倒闭的现象。低碳经济是保证我国房地产经济发展的重要条件，引导房地产企业朝着可持续发展的方向发展，这种情况下国家和企业应该共同努力，将房地产经济管理创新发展工作做好，明确低碳经济对房地产经济带来的影响，这样才能使我国房地产行业更好的为我国经济发展做出贡献。
2.1大大增加房地产成本
当前我国的科学技术水平有限，这种情况下继续进一步提高低碳技术，这种形势下在房地产业中应用低碳技术，势必会大大增加房地产成本，在技术研发过程中往往需要投入更多资金。低碳经济实际上就是利用新能源来代替传统能源，当时新能源的利用会大大增加成本投入，因此会极大的增加房地产企业中企业的资金投入。从目前我国房地产企业的发展情况来看，大部分企业都是中小型的规模，他们没有过多的资金投入到低碳经济上，这无疑为低碳房地产发展造成了一些困难。
2.2低碳经济的实行会使房价升温
低碳经济的目标要想得到实现，就需要再房地产发展过程中积极利用新能源和新技术，变相的增加了房地产企业在成本上的支出。当前，很多利用低碳能源的建筑，接着低碳的幌子将房价抬高，但是消费者只会认为只有房屋质量高，其价格才会提高，这在无形中使房价有了升温的迹象。在这种情况下，一些消费能力较低的人群，根本不能承受地产升温带来的压力，一些人买房的欲望大大降低，这对房地产行业的健康发展是非常不利的。
2.3阻碍房地产经济的发展
房地产在发展过程中会使用大量煤炭与木材，能耗总量非常大，据相关研究显示，房地产产生的碳排放量在总排放量中占到了30%左右。从当前我国的房地产发展情况来看，房地产行业要想实现健康稳步发展的目标，首先必须有大量的能源作为保障，在目前低碳经济的发展环境中，能源支持显然受到了限制，同时房地产行业也会受到相应限制，这不仅会严重影响房地产业在一定范围内的发展，同时对房地产经济的整体情况也会造成一定影响。
3低碳经济背景下如何做好房地产经济管理创新
低碳经济主要利用产业穿行、技术与制度创新等方式，最大限度的减少能源消耗量，减少废气的排放量，这样经济发展才能与环境保护实现协同发展。发展低碳经济不仅可以有效保护环境，同时还能对经济结构进行调整，促进能源利用率的提升。
3.1利用法律法规控制地产业碳排放
近年来我国房地产业获得了比较大的发展，建立了一系列法律法规来促进其发展，但是从目前我国房地产经济管理工作中可以看出，还有很多问题存在，特别是在低碳经济发展的过程中，还缺少健全的制度监管低碳经济下的房地产业，这种情况下急需进一步完善法律法规，对房地产业高耗能与高排放进行有效控制，超过标注的房地产企业应接受严厉的惩罚，这样房地产业才能得到健康发展。
3.2对企业成本进行合理控制
低碳经济背景下要求使用新型的环保的技术与材料，这种情况下企业的成本必然会增加，怎样将低碳经济背景下房地产业成本的控制工作做好显得非常重要。①在技术与材料选用过程中，应该结合最优化原则选择低耗能、低排放材料与技术;②在具体施工过程中要保证采用的技术能够达到低排放的目的;③在开发低碳房地产的过程中使用的新材料通畅价位都比较高，因此必须将材料使用情况做好统计，避免出现浪费现象。此外，还要在前期工作中将成本控制工作做好。
3.3制定长期的房地产业发展目标
随着近年来我国体制改革的不断加快，对房地产业经济发展方式与经济结构都提出了要求，经济发展方式的转变要求企业在发展过程中做到低排放和低耗能，因此国家不仅要对当前的经济形态进行充分考虑，同时还要在发展房地产的过程中对其进行宏观指导，保证房地产企业可以在低碳经济背景下稳步发展，避免因为低碳经济影响而造成的房地产经济萎缩。
3.4完善房地产经济管理机制
显然，当前我国房地产发展过程中还有很多问题存在，特别是进入低碳房地产经济发展阶段以后，市场形势越来越复杂，这种情况下单纯依靠行政政策已经很难实现对房地产经济的有效调节，因此国家相关部门应该结合低碳经济对房地产业的要求，针对房地产经济进行一些干预，对当前的房地产经济管理机制进行完善，这样才能充分保证低碳经济背景下房地产业可以得到稳步发展。
3.5不断调整房地产经济财税政策
在低碳经济背景下企业要想实现发展就要增加资金投入，那些依靠银行贷款的企业必然会面临更大的投资风险，因此国家应该采取相应的财税政策，对发展低碳经济的企业提供支持，可以对于高耗能房地产企业征收污染税，通过这种方式可以为房地产转向低碳经济方向发展的企业提供机遇，同时还应该利用降低税收、增加财政补贴的方式，针对那些实施低碳经济的企业提供支持，以不断促进房地产企业朝着低碳经济方向发展。
4结语
综上所述，近年来能源紧缺的现象越来越严峻，低碳经济开始成为各行各业发展的主流趋势。在低碳经济背景下，房地产企业发展可以更加快速的实现降低能源利用、减少污染的目标，同时不断提高节能环保的意识，进一步推动房地产业朝着低碳方向发展。目前房地产行业低碳发展中还存在很多问题，必须在经济管理工作中实现创新，不仅加快房地产经济发展，同时还要积极改善居民生活环境质量，最终保证经济与环境协同发展得以实现。
参考文献
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关于房地产经济论文范文二：房地产经济与市场经济协调发展
引言
不可否认，房地产经济在我国经济发展中占据着十分重要的地位，不但使人们的住房水平有明显提升，而且还提供了很多就业岗位。然而，我国土地面积虽辽阔，但人口众多，且适用土地有限，随着人们对房屋需求的猛增，开始出现供不应求的现象，直接导致房价上涨。长期如此发展下去，必将影响到我国经济的稳定性，所以必须对房地产经济加以规范，促进其与市场经济的协调。
一、发挥政府宏观调控的作用
房价居高不下、住房难是我我国当前备受关注的社会话题。在市场经济中，经济发展要遵循市场规律，而我国正处于经济转型期，加上市场环境复杂多变，急需政府涉入，采取宏观调控手段，合理控制房价，尽快把房价拉回与我国经济水平相一致的轨道上，减少房地产泡沫带来的危害。首先，政府需加强重视，并对当前房地产经济有个明确的认识和科学的判断，将控制和降低房地产市场风险作为重点工作来抓。其次，应加强监督管理力度，时时掌握房地产市场动向，了解消费者的消费心理，予以科学地引导和调控。特别是地方政府的投资行为，和房地产业负债率过高的问题，应及时解决，确保房地产商能够理性投资，避免较大金融风险的形成。地方政府过度干预，非但解决不了问题，反而可能会出现新的问题，所以必须对地方政府加以约束。同时，在巨大经济利益的引诱下，房地产交易中难免会出现金融诈骗行为，如有必要，政府应采取强制性手段予以制止。如果资产价值不断增长，而实体经济跟不上，将影响到经济的可持续发展，为防止这一现象继续恶化，政府可提高银行存款利率，或通过征收房产税等手段加以控制。
二、实现房地产业的科学发展
房地产业在我国国民经济中的地位极其重要，对国家和社会的贡献也不容小觑，然而市场环境复杂多变，随着房地产业的进一步壮大，出现的问题也越来越多。比如在银行信贷中占据着高比例，一旦资金断裂，银行将首当其冲，其他行业也会受到影响。我国房价上涨的原因与实际价值并不相符，主要是开发商和炒房团引起的，价格与价值相背离，与市场经济持续稳定发展的目标不符。所以，房地产业应尽快回归到均衡、科学、可持续发展的轨道上来。该行业不管是收缩还是扩张，都应尊重客观事实，符合我国经济发展水平，并综合考虑社会、人口、生态等多方面因素，使其在国民经济中能够发挥平稳支撑作用。任何行业发展，都有其底线，房地产业同样如此，如果不加控制，任由其如此发展下去，必将会有衰退的一天，而其他许多行业也会受到影响，甚至会阻碍国民经济的进步。所以，一方面，不管是房地产开发商，还是消费者，或是干预的地方政府，都应摆正心态，重新认识房地产业的优势和其可能带来的风险，减少盲目性;另一方面，应结合经济实际水平、城镇化水平、工业化水平和居民收入水平等条件考虑，走出一条科学均衡可持续发展的道路。
三、房地产经济需要合理转型
经济在发展，市场在随时变化，新时代、新的消费需求对房地产业提出了新的要求。传统的房地产业在扩张过程中存在明显的盲目性，竞争方式较为粗放，且运营模式单一，不利于该行业的长远发展。而如今，市场竞争加剧，房地产业不但要竞争产品数量和质量，还要树立自己的形象品牌，提高产业服务水平，只有提高综合实力，才能在激烈的竞争中占据优势。运营模式也不再单一，反而倾向于综合性配套服务运营。另外，过去的房屋产品耗能较高，污染严重，对人们的健康和环境都不利。当前时代提倡绿色、节能、环保，房地产业也逐渐走上了低碳环保的发展道路。随着城镇化水平加快，房地产也在经营理念上也应有所转变，首先要重视产品的综合性和多功能化，现代很多地产都兼具办公、娱乐、居住、购物等多种功能。其次经营范畴要有一定的拓展，如在休闲度假、公共设施上增加投资。此外，相应的物业和服务水平也要跟上。低碳绿色房地产是今后的一个主要方向，绿色不仅仅是在房屋周围种植绿树，更多的是体现在房屋的材料上，应尽量使用环保、无毒害的材料。
四、建立起有效的相关政策
行业发展大都要经过起步、繁荣、饱和、转型四个阶段，房地产业亦然，我国各地经济水平不同，房地产业发展程度也有差异，国家应根据各地实际情况，制定适合本地的政策。首先，在土地方面，要进一步完善土地产权制度，建立城市土地储备制度，为调控土地总量和结构提供制度基础和保障。加强土地管理，严格监督，运用现代化高科技，在土地测量、规划上提高工作效率，采用科学的的方法进行规划。此外，还要明确城市增长边界，界定农用地和非农用地的界限，并永久保护城市外围土地。最后要集约利用城市土地。其次，应保持房地产投资适度增长，进一步优化房地产市场结构，包括市场结构、产品结构和产业结构的内容。同时保持适度的房价收入比，例如控制房价上涨速度，保持城镇居民可支配收入的持续增长，大力发展住房二级市场，提倡住房梯度消费，推进住房金融的改革创新，为消费者提供更完善、更多样的金融产品。
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
商业房地产对我国经济的发展起着重大促进作用，但是也引起了众多问题，如投资过多、耗能过大、浪费严重、排放过大等，这一定程度上对环境造成了负面影响。因此要想达到可持续发展的目的，建筑行业必须采用低碳发展方式，这是对自己负责也是对子孙后代负责。全球的建筑行业大都在寻求绿色发展之路，我国的建筑业也应该不竭余力寻求自己的低碳发展模式，我们必须彻底变革经济发展方式，依靠科技创新，走节能环保的低碳经济道路。应该如何发展低碳经济问题，政府应该结合“十二五”规划的编制，制定国家中长期低碳经济发展规划和路线图，明确各个发展阶段目标、途径以及重点支持领域。制定新的低碳排放建筑节能标准，鼓励开发以绿色生态住宅小区为载体的科技地产项目。构建多样、安全、清洁、高效的能源供应的消费体系。
二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响
1.不利影响
（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。（2）低碳经济会抬高房价因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。
2.有利影响
（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。（2）促进商业房地产业长期健康发展某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。
三、低碳经济下商业房地产经济的发展
在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。
1.住宅产业化发展
住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。
2.户型布局合理，加强开发能力
我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。
3.推广新技术与环保材料的使用
我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。
4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识
商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。5.立足实际，长远发展我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。
四、结束语
1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息，我国房地产市场近年来的发展具有两个特点：一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存；二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓，但对土地使用的控制情况恶化。原因在于，一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下，开发企业对土地囤积的空间越来越小，相应的土地利用效率在提高，促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益，控制项目的建设进度，延缓项目的开发时间，从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题，出台了文件政策进行规范，使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看，目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨，对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看，主要的资金来源是国内民间资本，其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计，这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中，除2008年存在回落之外，国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。
2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展，也导致问题较多，从社会整体来看，目前我国房地产业的发展存在以下问题：
（1）对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展，土地资源、木材建材资源的浪费较为严重，政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位，房地产开发企业节能技术较低，节能材料及可再生材料使用率较低，管理措施不到位。
（2）对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵，具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力，随着城市开发的程度加深，高层建筑数量不断增加，城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡，各城市外貌在不断趋同。
（3）对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益，盲目增加开发项目的建筑密度和容积率，由于城市建筑密度的增加，住宅小区建筑物容积率的增大，从而致使城市的绿化空间变小，城市空气质量问题和气候问题突出，导致生态环境的恶化。（4）商品房的空置率较高由于种种原因，我国城市的商品房空置率较高，甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模，鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。
二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用
1.房地产业特征显著，一是与数量众多的行业的高关联性，二是创造财富的巨额性，三是产品的基础性，从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的，它的发展与我国宏观经济的发展一样，也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩，当受到资源、消费的刺激时就会扩张。
（1）我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律，与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因，及影响我国房地产经济周期波动的因素，以便采取相关经济手段，并制定相应的宏观调控措施，对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始，我国房地产业发展可以划分为四个发展周期，目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年；第二个周期从1984年到1990年；第三个周期从1991年到1996年；第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期，可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点：一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长，波动的幅度在不断减小；二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。
（2）影响我国房地产经济周期性波动的因素
①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时，必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少，这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响，房地产需求总量会发生波动；因资金、技术、管理、人力资源等因素影响，房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡，同时供需结构保持平衡的情况下，房地产经济发展才能保持平衡；只要房地产供需总量失衡，或供需结构发生失衡，就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。
②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性，对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显著的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高，当我国宏观经济增长率高的时候，我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头；反之亦然。此外，我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等，都会对房地产经济的发展带来巨大影响，使得其发生周期性的波动。
③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件，及其他不可预测的因素，比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来（徐州市观音机场有限公司，江苏徐州221006）
2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时，适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落，力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。
（1）宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性特点，各地区发展水平、程度有很大差异，这也导致我国房地产经济周期既有全国性的，又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点，采用科学的理念制定政策，避免一刀切。
（2）货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见，为预防房地产经济的大起大落，客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势，并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度，控制金融市场的流动性，灵活调整利率，连续微调调控方式及松紧程度，以充分发挥房地产业的经济增长点作用，扩大内需，延缓波动的周期。
（3）财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用，要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策，防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状，应当主动进行结构性的调整，采取中性、稳健的财政政策，适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。
（4）政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出，政府应当引导制定合理的房地产产品的价格，避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题，要建立健全居民住房保障体系；保持合理的住房投资建设规模；调整住房的供给结构；适当引导市场形成一种梯级消费；促进住房建设和消费模式的合理化。
3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用
（1）对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大，因此，其对我国国民经济的总体影响非常强，其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示，1998年-2011年，房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势，从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%，房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大，从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%，年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计，房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%，房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%，2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重，从2010年起已超过30%，2009年到2011年这个比例平均为30.1%。
（2）对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示，抽样调查2002年、2005年和2007年这3年，房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526，这意味着房地产业每增加1个单位产值，2002年拉动关联产业增加1.6339个产值，20005年数据为1.7977，2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看，主要受益的是物质及原材料型行业。这3年，受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业，2005年有8个，2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%，2005年占63.2%，2007年占66.5%，呈逐步上升趋势。
（3）对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出，根据有关资料对房价上升10%，其对关联产业产品价格的影响，及对物价指数的影响，排名前10的产业列表如下：从上表可以看出，价格上涨幅度最大的主要是服务业，在服务业的成本比重中房地产所占比较高，因此房价的变化对服务业的影响更大。
三、促进我国房地产业的可持续发展，与我国国民经济协调发展
1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵，它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域，总体来说，包括其一，要能够促进经济的持续增长，其二要能够保护环境，保证资源的有效利用及持续发展，其三是能够促进社会的全面进步。也就是说，实现房地产经济可持续发展，既要能够满足目前人民的物质需求，并能给今后预留发展空间，还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。
2.房地产业可持续发展的措施及对策
（1）加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度，理顺行政管理和企业自主经营的关系，管好政府的份内工作，引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度，确保开发项目的质量；要努力提高土地利用率，避免土地空置现象；加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作，减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外，还要积极引导房地产企业适应市场需求，促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调，控制房地产开发的投机行为和短期行为。
（2）重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构，除对增量房产进行征税外，对存量房产征税要进入议事日程；二是开发企业的观念创新、产品创新，房地产开发企业必须进行环境成本核算，改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法；三是消费观念创新，考虑潜在需求如何转化为有效需求问题；四是服务创新，创新中介、经纪、物管的内容和形式，简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续，建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法，利用新能源，使用新材料，争取最大的经济效益；要提高资源的有效利用率，减少环境污染，改善人们的居住、办公条件，优化城市环境，从而增进人与自然的亲和力，使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。
（3）建立健全房地产业法律法规，规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设，对房地产业经济活动整个流程的各个环节，都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则，从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买（拍）地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化，如买（拍）地环节中对土地市场信息公开的法规准则，应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等；行政审批环节中审批程序和监督机制应细化；融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化；开发建设环节中房地产税收的细则要细化；销售环节中对价格标准应细化。
（4）创立房地产金融二级市场，完善房地产金融体系据有关资料，其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%，而我国的比例仅为1.6%，这可以解释为我国房地产业有效需求不足，因此，有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷，以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题，我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约，为确保房地产业的可持续发展，就要完善现有的房地产金融体系，打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场，争取将抵押贷款实行证券化，把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。
（5）做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密，房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构，成为它们的信贷风险，要做好预防及管控工作，一是，要抓紧做好自身信贷结构的调整，自身资料缺课大，规模小的开发企业，抗风险能力不强，必须严格控制信贷；二是控制好个人住房贷款的风险，重点支持自住房及改善型住房的贷款需求，同时还要严格执行贷款审查，坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法；三是要加强贷后的管理，做好信贷资金的跟踪、调查工作。
（6）制定合理规划，提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式，合理规划，提高对土地资源及其他各种资源的合理利用，提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源，是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源；土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础，是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源，必须首先按照可持续发展的原则来开发利用；其次，对城乡结合地区的土地开发，要对土地征用许可证进行严格把关；再次，对已经转为建设用地的，政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率；最后，要对各类用地合理配置，以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量，避免闲置，其次，需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地，对通过招拍挂手续以后超时限的土地，要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场，从而使土地的利用率得以提高。
（7）抓好环保工作，促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护，生态环境直接影响人们身心健康，是我们生活的重组成部分，是一直以来人类发展关注的重点，因此，房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念，在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产，积极提倡使用节能材料、可再生能源。
1.房地产行业快速发展，房价快速提高。
在中国城镇化政策开始实施之后，中国城市人口大幅度增加，这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市，房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。
2.房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟。
由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。
3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。
在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自己拥有的资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。
二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策
（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化
根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。
（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展
在中国当前社会经济快速发展的背景下，房地产改革尚且处在初级阶段，面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。
（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件
在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场，还有利于降低各大银行贷款的金融风险，有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展，有效提高整个房地产行业的经济价值，促进中国国民经济稳定的发展。
（四）建立科学化的管理机制，明确房地产经济发展的主体
中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题，而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出，造成这些问题的原因是多方面的。因此，为了有效改善当前房地产行业发展中的问题，便需要建立科学合理的管理机制，充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整，将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时，还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规，为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系，从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中，促使房地产经济更加规范和稳定，确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。
（五）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展
房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。
三、结论
目前针对房价的调控已经进入了相持阶段。自2010年4月国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来,已经过去三年多。在这期间“新国十条”发挥了很大的作用。目前我国一、二、三线城市房价已经趋于稳定。从全国来看,各项指标均表示房地产投资热度在持续下降后略有回升。本文目的在于探究货币政策对于一、二线城市房地产市场的动态影响,货币政策变动对于房屋销售价格变动究竟有多大的影响。笔者利用北京和石家庄两地数据建立VAR模型,通过脉冲响应函数和方差分解的方法来观测货币供应量与实际利率对房地产价格的动态影响,并对两地的异同进行比较分析。房地产市场宏观调控中的货币政策既包含着货币政策的一般特点又体现着房地产行业独有的特质。运用货币政策对房地产市场进行调控,主要是通过三条渠道:一是货币投放量;二是房地产开发投资规模;三是房地产市场的贷款规模。本文主要选取了货币存量规模指标和利率指标进行研究。
二、实证模型的建立
(一)数据指标选取
笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFPI表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFPI表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用M2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。
为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对M2进行价格平减处理,用当月的M2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对 M2进行平减处理。最后用X11法对BFPI、SFPI和M2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFPI、SFPI和M2取对数。
(二)建立VAR模型
笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VAR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VAR模型变量包括房地产价格FPI(北京市为BFPI,石家庄市为SFPI)、贷款利率R和广义货币存量M2。
(三)平稳性检验与协整检验
在建立VAR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用ADF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的ADF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。
为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、M2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。
表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.491 6,大于95%置信水平的临界值42.915 3,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFPI、R和M2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFPI、R和M2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VAR模型的条件。
三、实证结果分析
(一)脉冲响应函数
根据AIC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VAR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VAR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。
由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中M2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。
房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。 图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。
贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。
(二)方差分解
从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的
目的。 从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。
五、结论与建议
(一)结论
从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。
1. 紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。
2. 货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。
3. 货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。
4. 一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。
(二)政策建议
在以上结论的基础上,提出如下政策建议:
1. 加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。
2. 合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。
3. 严格控制房地产投资与消费信贷规模,适度加大房地产开发信贷支持力度,提高信贷投放的灵活性。首先,商业银行要严格执行房地产开发贷款和个人贷款买房的信用评估和风险评估体系。保证银行业总体风险水平保持在可控范围内,避免由于楼市波动造成的系统性风险可能导致的金融危机。其次,要根据不同城市的房地产业发展水平和经济发展水平来对信贷政策做出调整。具体来讲,在北京市等一线城市要严格审批,防止房地产投机行为造成的房价虚高;而在石家庄市等二线城市可以给予房地产业更大的支持,满足居民住房需要的同时促进房地产业的健康发展。
（1）投资项目决策存在问题
房地产行业的热潮使得很多企业的决策者迷失了方向，在一些项目的投资上，没有经过深思熟虑，就盲目投资。很多情况都是几个企业投资，其他的很多企业都蜂拥而上，也丝毫不考虑自身的实际情况。企业在当今市场的大环境下求生存，必须以市场为立足点。但是很多企业的决策者对市场形势认识不足，对市场获取的信息缺乏准确性和实效性，不能很好的把握市场的形势和动态，从而导致不能很好的将成本控制在一定范围。更有甚者所开发的项目根本没有回报可言，这样只能使得企业亏损甚至面临破产的危险。
（2）财务管理程序不健全
在企业当中无法形成一套健全的系统的财务管理程序。很多企业的财务管理程序不够专业，很多流程都存在着疏漏。这在很大程度上降低了企业的工作效率，同时也大大降低了财务分析的准确性。同时，对市场信息的获取无法做到准确及时，信息往往已经失真，这样就使得决策者无法制定出适合本企业发展水平的最优方案。使得企业发展无法遵循螺旋式的上升。此外，监督体系不完善也是财务管理程序中一个较为突出的问题。甚至财务管理的不透明还致使造价的现象，导致了公司财富的流失。
（3）成本控制观念淡薄
成本管理是对各个环节资源消耗的估计。当代很多企业缺乏成本控制的管你那，没有专业人士制定一套适合本企业的成本管理方案，导致在财务管理上混乱，并且存在着相当大的漏洞。很多企业无法对生产过程中的每个环节进行成本估计，只能在整套环节结束后有个大体估计，这大大降低了成本预算的准确性，导致支出超过预算。对于房地产行业来说，有强烈的成本控制观念显得尤为重要。
2财务管理工作创新策略
（1）创新合理有效的投资计划
企业应当通过分析支出与收入，投资和回报的比率有选择的进行投资，切忌盲目从众。根据企业自身的优缺点，资金的程度来制定适合自己的投资计划。企业管理者可以通过制定创新式的投资计划，按照一定的比率进行投资来规避风险。
（2）提高财务管理人员的创新意识
企业要启用高素质的管理人员，管理人员应当有良好的创新意识和成本管理理念，必要的话应当对财务管理人员进行特殊培训，增强其管理能力。尽可能多的调动起工作人员的积极性去主动学习，增进专业知识水平，从而提高自己的创新能力，不断的丰富完善自己。财务管理人员应有灵活的头脑，将自己所学应用到财务管理当中去，并且尽可能的创新工作流程，完善各个工作环节，为企业创造更大的效益。
（3）创新财务管理程序
要最大限度的利用好电子等高科技产品。将高科技产品运用到各个程序中去。制定的制度应当具有针对性、操作性等特点，财务管理程序必须符合企业自身的发展水平。加强管理程序的监督机制，完善监督机制，将错误的情况降低到最小。要对每个程序进行严格的把关，并且制定相应的业务流程。以保证企业能够稳步前进。充分利用网络化的信息平台，实现便捷快速的信息查询与处理，及时掌握企业各部分的动态，防微杜渐。完善企业的业务链，运用好网络这一渠道。
（4）创新式的人员分配
将财务管理人员的分配状况进行创新，淘汰传统的人员分配，根据管理人员的不同特点，进行分配。根据工作人员的长处，将管理人员分配在适合自己的部门，按照轻重缓急将管理人员按照一定的比例进行合理划分。在监督管理科研等方面应当安排较多的人。在财务管理工作中的监管科研等方面强大了，成本管理、项目预算才能得到很好的控制，企业自身的实力才能得以提高，以便在市场竞争中表现出强大的战斗力。才外，企业应当细化分工，将每管理人员的任务落实好。
（5）在规避风险上进行创新
由于房地产行业在项目的开发和具体实施方面存在着较大的风险，这就要求企业懂得防微杜渐，懂得规避风险。企业应当在财务管理中建立起一套完善的预警体系，加强全方位的管理，使得预警系统更加敏感，促使企业能更好的应对风险。必须要对企业建立起创新性的风险管理方式，将可能出现的风险问题进行识别归类预计，并且预先设想出一套应对风险的方案，只有做好充分的预警准备，企业才不至于在风险来临时乱了分寸，手足无措。
（6）创新性资金管理
首先应当加强财务管理中对成本的控制，成本在市场竞争中占据着重要的地位。如何在保证质量的前提之下，将成本降低到最小，是企业应该为之奋斗的首要目标。其次应当细化每一笔资金的涌入和流出，针对每个项目，制定好资金分配方案。对资金的筹备，使用等方面进行最优选择。制定精确的财务报表。实现最优化的目标，收益最大且成本最小。
3总结
关于房地产经济学论文范文一：房地产经济与建筑经济问题探析
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系，息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限，循环资源无限
一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千;水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出，是一种是实实在在的劳动，是创造价值的唯一源泉。同样的，建筑企业生产活动也具有同样的性质，建筑企业通过劳动创造了建筑产品，创造了价值，同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中，建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中，通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中，表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的打井取水的理论，来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济，会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问：房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说，虽然优质水资源稀缺，但即使发洪水，带来的也只是短暂的波动，波动之后，还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值，而打井这一活动又具有劳动的价值，那么，这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场，房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律，并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场，在市场经济和农村人口城市化的背景下，取二十年不算太长也不算太短的相对周期，中国房地产市场表现为稳中有升，而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象，但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
关于房地产经济学论文范文二：小议房地产经济与国民经济的作用因素
在经济运行的过程中，由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品，那么生产量的提高就需要资金的投入，扩展到了投资的扩张，那么产品增加了，市场的销路好了产品所产生的效益就高了，这就扩张到了收入环节，收入的增加必将导致支出的增加，有扩张到了支出环节，这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节，购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程，各个环节都是环环相扣的，每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动，通过因果链的运行不断的累积，是对自身的扩张。
当因果链在运行中，通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中，会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候，就会发展到一个瓶颈期，最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的，当运行到一定程度的时候，就会自然的产生一种阻力，使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面：
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中，各个环节的发展扩张共同组成了因果链，各个环节之间都是相互影响相互制约的，每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响，所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中，发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的，每一个环节都有其自身的承受能力，当这种承受力超出了自身的承载范围的时候，就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中，如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候，就会使这种比例严重失调，打破了因果链中的平衡协调的关系，从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张，这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期，资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展，然而在波动的后期，随着资源供给的持续恶化，生产结构也逐步失调，在很大程度上增加了各部门对资源的竞争，同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度，各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出，因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动，最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点，通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时，可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此，政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施：
1政策波动的影响
在国家发展的过程中，国家政策会做出相应的调整，那么在政策调整的过程中，具有不规则调整的特性，而经济发展是具有一定的规则性的，所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
1、交易费用原理
房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。
2、收益递增原理
经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。
二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理
在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。
三、对客户关系管理的理解
客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。
1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化
客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。
2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心
企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。
四、房地产企业战略发展需要客户关系管理
随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。
客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：
1、解决产品的销售问题
据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。
2.提升客户满意度
当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。
3.提升企业的服务品质和能力
房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。
4.提升品牌形象
基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。
五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤
1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题
目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。
2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费
由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。
3.现有客户资源无法有效利用的问题
企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。
企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。
一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：
1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；
2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；
3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品
4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。
六、房地产行业建立客户关系管理的措施
1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起
建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：
（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？
（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？
（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？
（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？
（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？
回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。
2、建立个性化的客户关系管理体系
客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。
（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标
企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。
（2）行业领域应用的深入研究
客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。
（3）为企业把脉、对症下药
目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。
营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。
3、给客户关系管理一点成长的空间和时间
纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。
大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。
（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。
（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。
（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。
由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。
当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。
以客户为本的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天将成为提高竞争力和实现发展战略的重要手段。
