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本案是一起新类型的提单责任险保险赔偿纠纷。目前国内开展责任险业务的主要是外资保险公司如本案被告和国外的无船承运人互保协会如TTCLUB等。随着形势发展，这一在国外已经很成熟的险种将在国内大量出现，所以对该类问题的分析研究具有一定的现实意义。本案涉及是提单责任险保险赔偿纠纷，属新类型案件。审理提单责任险纠纷应优先适用《海商法》，并可适用《保险法》等法律规定。在这类案件中，承运人的提单签单应认定为具有可保利益，作为投保人或被保险人时并应承担重要事项告知义务。
〖案情〗
原告上海星星货运有限公司（以下简称星星公司）。
被告皇家保险公司上海分公司（以下简称皇家保险）。
2000年12月12日，星星公司填写了皇家保险提供的综合运输责任保险投保书，选择投保附加险中的（C）受托人责任保险和（G）第三者责任保险，保险有效期限为2001年1月1日至2001年12月31日。在投保书所列的基本险A提单责任保险中“损失记录：请注明在过去五年中发生的所有提单项下的索赔/损失”一栏中，星星公司填写为“无”。
2001年2月13日，星星公司以传真方式通知皇家保险决定投保该投保书中列明的险种：（A）提单责任保险和（B）财务损失，接受免费赠送（D）包装责任保险，并要求将AIRSEATRANSPORTINC.、SHANGHAIAIRSEATRANSPORTINC.（星星公司）、AIRSEAAIRCARGOINC.、AIRSEATRANSPORT（HK）LTD.、BONDEXAIR&SEALOGISTICSINC.、BONDEXCHINACO.，LTD.、HAICHENGAIRSEAINTERNATIONALTRANSPORTAGENTCO.，LTD.、CHINALOGISTICSCO.，LTD.、和AIRSEATRANSPORT（CANADA）INC.等九家公司一并列入保险单，保险期间为2001年2月1日至2002年1月31日。上述被保险人中，只有AIRSEATRANSPORTINC.、BONDEXCHINACO.，LTD和CHINALOGISTICSCO.，LTD.有自己的提单。星星公司和AIRSEATRANSPORTINC.曾经被作为共同被告，发生提单责任项下的索赔和涉讼，但星星公司未将上述事实告知皇家保险。
2001年2月15日，皇家保险签发了保险单，星星公司与其他八家公司为被保险人，险种为公众责任险下的提单责任保险、财务损失（错误和漏保）保险，以及包装责任保险，保费为47，630美元。涉案保单中公众责任险规定的责任范围为：在保险期间，被保险人因经营业务发生意外事故造成第三者的人身伤亡和财产损失的，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任由保险人承担；对被保险人因上述原因而支付的诉讼费用以及事先经保险人书面同意而支付的其他费用，保险人亦负责赔偿。保险单中规定被保险人的义务为：被保险人应在投保时对投保书中列明的事项以及保险人提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述。
另查明，2001年6月，AIRSEATRANSPORTINC.为提单承运人、福建亚明电器有限公司为托运人的提单项下的货物被无单放行。2002年1月21日，该起无单放货纠纷被托运人至厦门海事法院。2002年3月25日，厦门海事法院以星星公司并非提单承运人，也无证据证明星星公司是无单放货的责任人为由驳回了托运人的。星星公司为应诉发生律师费计人民币33，480元。2002年4月11日皇家保险通知星星公司：由于星星公司在投保时有故意隐瞒重要事实的行为，保险单从签订之日起就属无效保险单，皇家保险不承担该保险单项下的保险责任。
由于皇家保险拒绝保险理赔，星星公司遂请求确认涉案保险合同有效；皇家保险赔付星星公司因涉讼产生的案件处理费用。
〖裁判〗
上海海事法院认为，星星公司与皇家保险之间订立的是海上保险合同。但对星星公司而言，其仅作为承运人的人，对于提单项下发生的责任赔偿，并无损失产生，也不必承担责任，其不具有可保利益，就该险种为内容的保险合同应为无效。根据《海商法》的规定，星星公司投保时，应当将其知道的或者在通常业务中应当知道的所有被保险人的有关影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承保的重要情况，如实告知保险人。但星星公司未履行上述义务。据此，皇家保险依法有权解除合同，并拒绝退还保险费。上海海事法院遂判决：对星星公司要求确认涉案保险合同有效的诉讼请求不予支持；对星星公司要求皇家保险支付因涉讼产生的案件处理费用的诉讼请求不予支持。
星星公司不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，根据《海商法》规定，以提单责任为保险标的的保险合同属于海上保险合同，提单项下海上保险事故的法律责任理应由《海商法》调整。原判依据《海商法》对涉案保险合同的是否成立作出认定，适用法律并无不当。星星公司作为承运人的签单，有可能承担提单项下货物的装卸等承运人责任，即享有提单责任险下的保险利益，保险合同应认定有效。但在涉案保险事故中，星星公司仅为AIRSEATRANSPORTINC.在装货港的签单人，与在目的港无单放货行为无涉，不承担有关提单项下的责任，不涉及提单责任险下的保险利益问题。星星公司在原投保书提单责任险中关于近五年内“无”索赔或损失记录的陈述属实。但在要求将其与另外8家单位列入保险单时，星星公司未将自己和AIRSEATRANSPORTINC.曾经被列为共同被告，发生过提单责任项下的索赔和涉讼的事实如实告知皇家保险，构成故意未履行如实告知义务，皇家保险拒赔理由依法有据。星星公司在厦门海事法院涉讼的案件中不负赔偿责任，所产生的律师费用不构成因保险事故造成的损失，不属于保险理赔范围，皇家保险不应承担赔偿责任。综上，原判适用法律正确，但关于保险合同为无效合同的认定有误，应予纠正。星星公司要求皇家保险赔偿律师费损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
〖评析〗
一、提单责任险纠纷案件的法律适用问题。
责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险。《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）和《中华人民共和国海商法》（以下简称《海商法》）中都有保险方面的法律规定。原、被告双方在法律适用上的争议充分体现了上述两部法律对保险人和被保险人在权利和义务的调整上存在不同之处。《海商法》与《保险法》相比较而言，《保险法》属于普通法，而《海商法》属于特别法，其侧重调整与海上货物和船舶的损失和责任有关的法律关系。本案中，星星公司以提单责任险向皇家保险提起保险赔偿诉讼，而根据投保书，提单责任险是指保险人承保因被保险人签发的海上货运行提单所引起的对客户因提单运输产生的货损的赔偿责任。根据《海商法》第二百一十六条和第二百一十八条第（六）项的规定，以提单责任为保险标的的保险合同明显属于海上保险合同，提单项下海上保险事故的法律关系理应首先由《海商法》调整。《海商法》没有规定的，再适用《保险法》等其他相关法律，原判依据《海商法》对涉案海上保险合同的成立作出认定，适用法律并无不当。
二、保险合同的要约和承诺问题。
投保书是经投保人据实填写交付保险人，由保险人据以确定是否接受保险和确定保险费率的书面要约，构成了保险合同的一个组成部分，并作为确定被保险人是否履行如实告知义务的依据。据此，星星公司的投保书，可认为是其向皇家保险发出的保险要约。其后，星星公司以传真函方式对原投保书的内容即险种、保险期间进行了修改，并增加被保险人，应当认定星星公司对原要约进行了修改，修改后的要约则成为一份新要约，而星星公司未修改的原要约内容当然延续成为新要约的部分内容。根据《保险法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第二十六条规定，皇家保险以出具保险单的行为（交易习惯）方式承诺了新要约，星星公司接受了保险单，并对保险合同内容无异议，应视为其对新要约内容的确认。至此，星星公司和皇家保险之间的海上保险合同依法成立，双方均应诚信地履行合同，承担合同项下的义务。即使皇家保险以低廉的保险费吸引投保，并对涉案被保险人的保险索赔予以拒绝，其行为并不违背有关法律规定，也未违背市场经济条件下保险市场的运行规则。星星公司未能举证证明皇家保险存在保险欺诈的行为，对于星星公司关于涉案投保书因此为无效要约、皇家保险恶意逃避赔偿责任的上诉意见理当不予采信。
三、承运人的签单作为提单责任险的被保险人时保险合同的效力问题。
《保险法》规定被保险人在投保时应当具有保险利益，投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。而海上保险则由于其特殊性，放宽要求，只要被保险人在保险事故发生当时存有利益，也推定其具有保险利益。从保险利益的角度看，通常情况下，星星公司没有自己的提单，未自己签发货运行提单与货主建立海上运输合同关系，按理不会承担承运人的责任，自然不应拥有提单责任险下的保险利益。但事实上，星星公司作为AIRSEATRANSPORTINC.、BONDEXCHINACO.，LTD.和CHINALOGISTICSCO.，LTD.提单的签单，有可能承担提单项下货物的装卸等义务，甚至有时会被判定为承运人，承担了承运人责任，此时其有可能享有提单责任险下的保险利益，能够成为适格的提单责任险的被保险人，因此，该保险合同应认定为有效。虽然在涉案纠纷中，星星公司仅为AIRSEATRANSPORTINC.在装货港的签单人，与在目的港无单放货行为无涉，不承担有关提单项下承运人的责任，但不能因此断言星星公司在投保时对涉案提单下的保险标的不具有可保利益。此外，在双方当事人对可保利益未产生争议时，法院也不宜对此问题主动给予裁判。
四、投保人就提单责任险的保险告知义务问题
投保书作为保险合同的一个组成部分，也是保险人确定被保险人是否履行如实告知义务的重要依据。通常格式投保书上填制的内容对于保险人确定是否承保和确定保险费率高低具有至关重要的作用。关键在于，就“对于保险人确定是否承保和确定保险费率高低”的重要事实的“陈述”责任，《保险法》和《海商法》确立了不同的归责责任。《保险法》规定保险人应当向投保人说明保险合同的情况，并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出询问。投保人应当如实告知，但没有主动告知的义务。《海商法》规定被保险人有义务主动告知。星星公司主张适用《保险法》，因为依照该法，投保人没有主动告知的义务。而皇家保险则主张适用《海商法》，因为被保险人必须履行主动告知的义务。鉴于本案应优先适用《海商法》，星星公司作为被保险人应当承担主动告知义务。本案中星星公司并非无船承运人，且事实上也无证据证明星星公司曾经承担了提单项下的责任，因此可以相信，星星公司在2000年12月12日的投保书提单责任险中关于近五年内“无”索赔或损失记录的陈述属实。在2001年2月13日要求将其与另外8家单位列入保险单时，星星公司明知皇家保险在投保书中就被保险人在提单责任项下的索赔和涉讼记录明确提出询问，也明知自己和AIRSEATRANSPORTINC.曾经被列为共同被告，发生过提单责任项下的索赔和涉讼，但其未将上述事实如实告知皇家保险，可以推定构成故意未履行如实告知义务。因此，根据《海商法》的规定，由于被保险人故意未将应当如实告知的重要情况告知保险人的，皇家保险有权解除合同，且不退还保险费，并对星星公司所称因保险事故造成的损失不承担赔偿责任。
一、借款合同纠纷案件的特点
（一）方多为银行或信用社，且信用社的多，商业银行的少。
我国目前受理的借款合同纠纷中，农村信用社向法院的占收案总数的80%；银行向法院的借款纠纷案件虽然较少，但其不能收回的逾期贷款数量却很多，且国有集体企业借款居多，给银行自身发展带来严重困扰的同时，也给国家造成了难以挽回的损失，但由于种种原因，其有债不诉的现象较为普遍。
（二）原告不及时、贷款续贷转贷的现象多，贷款被拖欠的时间长。
当前，许多银行、信用社对借款人逾期拖欠贷款不还的情况，不愿意或不善于及时诉诸法律、通过诉讼程序解决纠纷，而是通过不适当的转贷、续贷方法解决，有的转贷、续贷数次，多的甚至达数十次。许多案件从纠纷形成到，一般都要接近两年时间，如果不考虑诉讼时效的限制，原告还不会向法院；金融部门不及时，丧失了收贷的良好时机，不仅给收贷带来了困难，而且加大了法院对此类案件的审理和执行难度。
（三）无效担保的案件多，借款方主体变更的案件增幅大。
在借款合同纠纷案件中，属违法担保、空头担保、关系担保及无效抵押等无效担保的占了绝大多数。如有的乡镇政府为所属乡镇企业担保贷款；有的企业或公民自己无代为履行的担保能力，盲目为借款人提供空头担保；有的企业亏损严重，为取得金融部门贷款，不惜采取“父子互保”的手段套取贷款；还有一些企业在贷款时将企业全额财产作为抵押，而有关金融部门明知这种抵押无效，却予以认可。同时，借款方主体变更的案件也增幅较大。
（四）被告无力还贷的案件多，案件的执行难度较大。
在被告无力还贷的借款合同纠纷案件中，被告多是一些严重亏损、资不抵债或濒临倒闭破产的企业，法定代表人躲债外逃，法院对于这些案件，如果采取强制执行或破产措施，一些企业势必倒闭或破产，企业职工难以妥善安置，影响社会稳定；如果不果断采取强制执行等措施，债权人的合法权益则难以保障，法院在执行这些案件过程中处于进退两难境地，案件执行难度很大。
三、产生借款合同纠纷的因素
（一）经济政策因素。
由于国家加强了对宏观经济的调控和对金融市场的整治力度，促使银行等金融部门加强了收贷工作，对于已逾期仍未归还或无法偿还贷款的单位，只好诉诸法院，要求其归还。
（二）金融部门的因素。
一是贷前审查不严。许多金融部门特别是信用社的信贷管理存在漏洞，放贷前不审查借款人的资信状况和还贷能力，盲目将巨额贷款投放给生产经营不景气或经济效益差的企业，致使大量贷款逾期无法收回，从而引发纠纷。同时有的银行、信用社违反有关金融法规的规定，对一些到期不能偿还贷款的借款人采用“以贷还贷”的转贷方法延长还贷期限，从而导致一些确无还贷能力的借款人包袱越背越重，积重难返。二是贷后监督不力。一些银行、信用社给借款人发放贷款后，对其贷款用途和使用情况监督不力。有的借款人将贷款挪作它用，有的将名义上用于生产经营的贷款用于挥霍或赌博等违法活动，致使贷款无法追回；有的借款人则钻金融部门对贷款用途监督检查不力的空子，采取多头贷款的方式来吃“贷款”，使得许多贷款难以收回。三是“三款”现象突出。银行、信用社等金融部门的某些信贷人员利用职权发放“人情款、关系款、好处款”等现象较为突出，地方行政领导指定金融部门向某些严重亏损的企业贷款的现象也时有发生。四是担保流于形式。许多银行、信用社的信贷人员在发放贷款时，执行担保制度不够严格，有的甚至视担保为儿戏，对保证人的主体资格是否符合法定条件，保证人是否具有真实的实际代偿能力和担保能力不加以严格审查，只要有人担保，不论有无实际担保能力，一般予以许可。
（三）借款人的因素。
一是只顾自身利益，法律意识淡薄。有的借款人并非无力归还到期贷款，而是只顾自身利益，想方设法“拖债”、“逃债”，造成“贷款容易还款难”的局面，致使金融部门的贷款难以收回形成纠纷。二是有些企业、部门单位频繁更换法定代表人，且许多“新官”不理“旧账”，致使金融部门的收贷搁浅，只好诉诸于法律。三是经营管理不善，严重资不抵债。一些借款企业因经营管理不善，处于停产半停产状况，亏损严重，根本没有清偿能力。
四、借款纠纷案的处理办法
审理借款合同纠纷重点应该注意以下几个问题。
（一）准确地列明借款合同的当事人
一般情况下在借款合同中主要就是原告和被告，原告多为债权人，即出借人，被告多为借款人。在特殊情况下原告可能是借款人即原债务人，所谓特殊情况是在债务人认为债权人侵害了自己的合法权益时可能向法院，如债权人银行等金融机构直接扣收贷款，或者债务人重复还款等。除这些情况外：
1、借款同时有保证人的保证人是共同被告；
2、行为人以他人名义借款的，借款人知道行为人同时也知道借款人的，应以行为人和借款人为共同被告；
3、“私贷公用”情况下当事人的确定。实践中有些地方出现“私贷公用”的情况，所谓“私借公用”是有的“公”即企业，由于已经有逾期贷款未还等原因而不能贷款，于是便由个人或私营企业以自己名义代为贷款，所贷款项由企业使用。这就是所谓“私贷公用”。私贷公用以合同法的规定，应该属于委托关系。在这种情况下，出借人为原告没有异议。如何列被告，应考虑以下情况：
（1）出借人不知道贷款人是企业，贷款后贷款人也未披露企业用款情况，企业也未主动介入还款事宜的，应以借款人为被告；
（2）贷款后借款人披露了实际用款人，出借人选择借款人为相对人主张权利，仍然应列借款人为被告；
（3）在上述情况下，如果出借人选择用款人为被告，可以用款企业为被告。如出借人坚持以借款和用款人为共同被告，法院也应允许，因为出借人有形式上的诉权。
4、借款单位或者担保单位发生了变化，如合并、分立、改制、破产等，原告谁，包括与该企业有关系的单位如上级主管部门或母公司，即列为被告。最高法院副院长李国光在关于当前民事审判的有关问题《关于企业歇业、被撤并或吊销营业执照后的诉讼主体的确认问题》中认为：第一，诉讼主体的确认。企业在歇业、被撤并或吊销营业执照后，是否可以作为诉讼主体参加诉讼，应当根据不同情形，区别对待，以确认诉讼主体。应当注意的是，无论在企业歇业、被撤销或被吊销营业执照情形中如果存在多个清算主体的，均应成为共同清算主体。第二，清算主体的认定。由于将企业因歇业、被吊销营业执照情形中的清算主体确定为诉讼主体，因此对于不同性质的企业如何确定其清算主体就成为诉讼程序的关键。依据我国《公司法》第191条和192条以及有关法律法规的规定，我们认为，国有企业的清算主体是其上级主管部门；集体企业的清算主体是其开办单位；联营企业的清算主体是其联营各方；有限责任公司的清算主体是其全体股东；股份有限公司的清算主体是其控股股东。因此，如法院立案时初步审查认为不应列为被告的，可以提出参考意见，如原告坚持列为被告应尊重原告意见，是否应承担责任，应在审理中解决。（二）认真审查借款合同的效力
借款合同的效力直接关系到借贷关系是否受到人民法院的保护。因此在审理借款合同纠纷时，应该认真审查借款合同的效力。
1、进行非法活动的借款合同无效。《经济合同法》第五十二条（三）规定“以合法形式掩盖非法目的”合同无效。最高院1991年7月2日作出的《关于人民法院审理借货案件的若干意见》（以下简称《借贷意见》第11条规定“出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。”比如有的企业见炒股或者买卖烟草赚钱，便买通金融机构某些承办人编造假的贷款理由如扩大再生产、购买原材料等签订借款合同贷出款项，这种违反政策和法律的借款合同无效。
2、欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效。《合同法》第五十二条（一）规定“一方以欺许、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的合同无效。《借贷意见》第10条规定“一方以欺许、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下形成的借贷关系，应认定为无效。”因为此意见是在1991年作出的，与当时的《经济合同法》的规定是一致的。但是，由于《合同法》限制了无效合同的范围。仅规定了欺诈、胁迫形成的合同当其损害了国家利益时才认定为无效合同。而对此种情况规定了当事人有权申请撤销和变更。所以在掌握是否无效时应该与原来的认定有区别。不能把可以撤销和变更的合同当无效认定，否则会在适用法律上出现错误。
3、企业之间的借贷合同无效。《合同法》之所以在规定两大类借款合同纠纷中没有将企业间的借贷纳入，其主要原因是该种借货关系不受法律保护，不是我国法律所认可的合法合同。因为任何国家都有自己特有的经济秩序和金融秩序。只有金融机构有权经营借贷业务，如果任何企业都可以经营金融业务从事借贷我国的金融秩序就乱了，那就不需要金融机构的存在了。借款人未按判决确定的期限归还本金的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。”
4、不具备借贷主体资格的金融机构从事借贷业务的借款合同无效。在金融机构内部也有明确的分工，可以从事借贷业务的是其中的一部分机构。其他内设机构和下属部门只有一些行政事务或吸收存款的业务，绝对没有对外进行借贷的业务。这些部门如果因为手中掌握一些资金，为了得到利息，而进行借贷，其签订的合同也是无效的。
（三）认真审查担保的效力
在大多数借款合同中，都有担保的存在，其目的是为了保证在主债务人不能履行还款义务时，能保证金融机构发放的贷款收回。但在实践中，有的是业务不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出现担保无效的情况。担保无效主要有以下几类：
1、担保的主体不合格。按照国家法律和法规规定，有些部门和机构不能进行担保，就是说没有担保资格。国家法规规定，学校、医院等社会福利机构不能进行担保。因为这些部门和机构从事的是社会的教育和福利工作，其财产为国家所有，与此同时，这些部门的工作又具有不可中断性。不可能因为其进行担保而将其财产执行而造成学校停学，医院停诊。
2、不具备法人资格的单位内部机构或内部职能部门担保无效。最高院1994年4月15日发出的《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的》（以下简称《保证规定》“法人的分支机构未经法人同意，为他人提供担保的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应根据其过错大小，承担相应的赔偿责任。”《保证规定》18项“法人的内部职能部门未经法人同意，为他人提供保证的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应根据其过错大小，由法人承担相应的赔偿责任。
3、公司董事、经理私自所为的担保无效。《担保法解释》第四条规定”董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东、或者是其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
4、欺诈、胁迫、恶意串通造成的担保合同无效。《保证规定》第19项“主合同债权人一方或者双方当事人采取欺诈、胁迫等手段，或者恶意串通，使保证人在违背真实意思情况下提供保证的，保证合同无效，保证人不承担责任。
5、以禁止流通物提供担保的合同无效。《担保法解》第五条规定“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。
6、未经批准及无权设立的对外担保无效。在对外担保问题上我国法律和法规有严格的限制。《担保法解释》第六条规定“有下列情形之一的，对外担保合同无效：（一）未经国家主管部门批准或者登记对外担保的；（二）未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的；（三）为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外文投资部分的对外债务提供担保的；（五）主合同变更或者债权人将对外担保项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任，但法律法规另有规定的除外。”
7、主合同无效，保证合同无效。《保证规定》第20项”主合同无效，保证合同也无效，保证人不承担保证责任。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的，主合同被确认无效后，保证人与被保证人承担连带赔偿责任。
（四）正确审查债权行使时间
债权人行使债权的时间，就是债权人主张权利的时间。一般来说这个问题比较简单，也就是债权人和债务人约定的由债务人履行债务的时间。约定的履行债务的时间到了，债权人就可以要求债务人偿还债务，而做为债务人也就可以向债权人履行偿还义务了。如果债权人在债务履行期限到来后行使权利，就是合法。如果未届履行期限则在一般情况下债权人不能行使权利。但是如果是约定分期偿还借款，则可以在每一期还款时间届至时行使权利。需要注意的是在两种情况下可以提前行使权利。一是按照《合同法》的规定，在债务人偿还债务的能力明显下降时可以行使不安抗辩权。对此法律有明确的规定，规定的也比较细致。第二种情况是在债务人进入破产程序时，债权人可以直接向债务人申报债权，也可以直接保证人。这是因为，债务人破产，说明其已经不能履行到期债务，到期债务尚不能履行，未到债务当然也不能履行。所以此时此种债务应该视为到期债务。
原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会（以下简称益乐村）。
被告：浙江益爱电子发展有限公司（以下简称益爱公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下简称大排大公司）。
第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处（以下简称文西分理处）。
第三人：杭州新时代装饰材料市场（以下简称新时代市场）。
第三人：杭州荣达装饰材料有限公司（以下简称荣达公司）。
原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施（鉴定价值为343184元）并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层（部分）1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。
益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。
[裁判要旨]
杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：
一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。
二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。
三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。
四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。
五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。
六、驳回益乐村的其他诉讼请求。
七、驳回益爱公司的反诉请求。
一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。
大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。
浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，则由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：
一、维持杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。
二、撤销杭州市中级人民法院（1999）杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分。
三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。
四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。
五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。
六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。
[法理评析]
本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。
（一）出租合同的效力及违约责任的处理
益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成部分违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有部分违约的事实，一审法院根据《民法通则》第一百一十三条的规定，判令双方各自承担相应责任，即益乐村承担怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单”核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原则。
（二）转租合同的效力及合同主体变更
对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。
第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。
一、适用惩罚性赔偿的具体情形。
根据《解释》的规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二、惩罚性赔偿的条件
通过以上规定的情形，还可以得出以惩罚性原则适用需满足以下的条件：
（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：
第一，行为，也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是，当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行为。
第二，过错，即违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。
第三，损害事实，损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小；而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。
第四，因果关系，即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。
后三种属于“欺诈行为”。欺诈，一般是指以使他人发生错误为目的的故意行为。在欺诈中，为了使他人了生错误，一般要作所谓不正确说明和陈述，它主要指的是一方当事人在订立合同之前，为了吸引对方订立合同而对重要事实所作的一种不真实的陈述，从而使对方产生误解并遭受损害的行为。它主要分为两种类型：一种叫做非故意的不正确说明，如果作出不正确说明的人是出于诚实地相信真有其事而作的，那就属于非故意的不正确说明；一种叫做欺骗性的不正确说明。欺诈应被告称为“欺骗性的不正确说明”。如果作出不正确说明的人并非出于诚实地相信有其事而作，则属于欺骗性的不正确说明。高院司法解释所说明的后三种情形则指的是欺骗性的不正确的说明，也就是欺诈。
《司法解释》中指明的后三种情形与《消法》第四十九条的规定有相似之处，但却是不同的。首先，《消法》中所称的“欺诈行为”是泛指的；而本《解释》中的欺诈是有特定范围的，即“故意隐瞒”某些特定的事实。另外，赔偿的标准也不一样，《消法》规定的是确定的，是“购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”；而本解释中规定的是“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效的合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和予盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手卖受人已明示或此后买受人已明知这一情况以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的赁证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是一返还财产或折价赔偿；二赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并非不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像有类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理租金的确定可通过估价部门进行评估。因建筑质量引起的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
（二）避免累讼原则
1.确认合同的效力是仲裁庭的法定职权与职责。我国《仲裁法》第10条第2款规定：“仲裁庭有权确认合同的效力。”仲裁合同纠纷，首先要解决的问题是确认合同的效力。仲裁庭要审查合同是否已经成立，已经成立的合同是有效合同还是无效合同，有效合同是否已经生效。因为有效合同和无效合同的处理原则和法律后果是不同的。经过审查，如确认合同有效，该合同所约定的合同当事人的权利义务关系就受法律保护，处理他们之间的纠纷就应以合同所约定的权利义务为基础来源:（）。如确认合同无效，则该合同从订立的时候起，就没有法律约束力，处理当事人之间的纠纷就不应依据该无效合同来判断是非和责任，而应当根据具体情况，按照法律、行政法规关于无效合同的规定去处理。由于无效合同的违法性，无效合同是当然无效，它无须经当事人主张无效，仲裁庭应当主动审查合同的效力，依法确认合同无效。它和当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的“因重大误解订立的”、“在订立合同时显失公平的”合同不同。可变更或者可撤销的合同，必须有当事人一方提出主张和请求，人民法院或者仲裁机构才可以变更或者撤销，并且，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
2.关于合同生效的法律适用。合同法第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
合同法区分了合同成立与合同生效的概念。但上述合同法第44条第2款规定，法律、行政法规明确规定合同自批准、登记之日起生效的，当然没有问题；但如只规定合同应当办理批准、登记手续而未明确规定为生效要件的，其法律效果如何就不明确了。对此问题，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》的第9条作了如下规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第77条第2款、第87条、第96条第2款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”
对法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记等手续，而未规定办理批准、登记等手续后才生效的，上述解释来源:（），把批准和办理登记手续对合同效力的影响作了区别。未办理批准手续的，应当认定该合同未生效；未办理登记手续的，不影响合同的效力。上述解释规定是恰当的。批准与登记等手续应有所区别。在《合同法》出台之前有关合同立法的表述上，在规定合同应当经批准的后面，许多都是未加生效的规定的。如《中外合作经营企业法》第七条规定，对合作企业合同作重大变更的，应当报审查批准机关批准；第10条规定，合同中的全部或者部分权利、义务转让必须他方同意并报审查批准机关批准。后面都未带经批准才生效的规定。但是，这在当时是没有疑义的，因为《涉外经济合同法》曾经规定：“法律、行政法规规定应当由国家批准的合同，获得批准时，方为合同成立。”所以，未经批准，应认定合同未生效。登记则不同，有许多是属备案性质的，如未规定登记后生效，未登记应认定不影响合同的效力。例如，《城市房地产管理法》规定房屋租赁应向房产管理部门登记备案。对当事人签订了房屋租赁合同而未向房产管理部门登记备案的，应认定不影响合同的效力，而不应认定合同未生效或者无效。当然，并不影响房产管理部门依法追究有关当事人的行政法律责任。
3.关于合同无效的法律适用。我国《合同法》明确、具体地规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。因为法律、行政法规的规定有强制性规定和任意性规定之分。只有关系国家利益、社会秩序、经济秩序、市场交易安全等事项，法律和行政法规才设强制性规定；而只关系当事人自己利益的事项，法律、法规设任意性规定，允许当事人按照自愿原则协商决定。强制性的法律规范又分为义务性规范和禁止性规范，义务性规范是人们必须履行一定行为的法律规定，法律的表述常用“必须”、“应当”；禁止性规范是人们不得从事某种行为的规定，法律的表述常用“禁止”或“不得”。
值得注意的是，市场经济要求鼓励交易，只有合同有效，才能实现当事人的交易目的。因此法律不应当轻易地否定当事人之间订立的合同的效力。基于这样的立法背景，我国《合同法》对合同无效的认定，作出了较为严格的规定，无效合同是指违反了法律和行政法规的强制性规定，而不是指违反了地方性法规和规章的强制性规定（见《合同法》第52条第2项规定）。因此，仲裁庭确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据。（见最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第4条）
二、关于违约责任认定的法律适用
来源:（）
1.违约责任的归责原则。对于违约责任的归责原则，合同法确立了严格责任原则。对违约责任的认定，在严格责任原则下，应考虑违约的结果是否因违约方的行为造成，而不考虑违约方有无过失。当然，如果证明违约行为与违约后果之间无因果关系，或者是违约方具备免责事由，则仍可不承担或者可以部分或全部免除其责任。而在过错责任原则下，只有在不能证明其对违约行为无过错的情况下，即在其有故意和过失的情况下，才承担违约责任。
还要注意的是，合同法对某些合同违约的特殊情况，采用了过错责任原则，作为严格责任原则的例外或者补充规定。例如，合同法第374条关于保管合同的规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”这里只有在保管是无偿的特殊情况下，才采用过错责任原则，因为无偿的保管是只尽义务，未获得相应利益，按照公平原则，只有在其有故意或重大过失的情况下，才承担违约责任，否则，一般不应承担责任。
2.关于违约金与定金条款能否同时适用。我国《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约金与定金能否同时适用，我国学界见解不一，《合同法》第116条明确规定由非违约方选择其一适用，否定了违约金与定金的同时适用。我们认为，这一规定显然是想通过禁止并罚来限制违约方的责任，以免使之过重（与非违约方所遭受的损失相比）。否则是显失公平的，违反公平原则。从这一点来说，固然有其合理性，但这条规定未免过于绝对化，应当根据不同情况具体分析，区别对待。一种是合同中既约定违约金条款，又约定违约定金条款的，但这两种责任是针对不同的违约行为而适用，对此应尊重当事人的意愿，允许违约金和定金并用。一种是合同中约定了违约定金责任，并约定违约金条款，但违约金的数额正好等于或小于违约方给对方造成的实际损失，即违约金只具有补偿性，而不具有惩罚性。由于违约金和定金的性质完全不同，这时就应当允许并用。
总之，定金与违约金能否并罚，主要是一个合同解释的问题,即要探究定金及违约金的性质予以决定；另外，考来源:（）虑到我国合同法上的违约金基本上是作为赔偿损失额的预定而存在的，因而当定金与违约金并罚导致数额不合理过高时，可以减少并罚的数额。
3.关于违约金与损害赔偿。损害赔偿是对违约的一种重要的救济方法。我国《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约金作为一种违约的补救方式，在违约金的性质体现赔偿性的情况下，违约金被视为损害赔偿额的预定，这种违约金旨在补偿债权人因违约所造成的实际损失，因而可以代替损害赔偿，在违约方支付了违约金之后，债权人不得另行要求其承担损害赔偿责任。《合同法》尽管突出了违约金的赔偿性，但还是有着与损害赔偿不同的特点。
综观我国合同法中的违约责任制度，我认为具体有以下主要特点：在尽量吸收以往三部合同法行之有效的规定的基础上，充分借鉴国外的有益经验，体现了我国违约责任制度的稳定性、连续性和发展性；在体现违约责任补偿性的同时，强调实际履行的违约责任承担方式。
一、合同法中的违约责任制度吸收了以往三部合同法的成功经验
首先，在违约形态方面，《合同法》第107 条规定了“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”两种形态，这承袭了《经济合同法》第29条、《涉外经济合同法》第18条、《技术合同法》第17条的相关规定，符合我国传统立法中两分法观点，即将违约形态划分为不履行和不适当履行。这种划分能够涵盖所有的违约形态，是从中国的实际情况出发，在总结我国立法、司法实践经验的基础上建立的科学的违约形态体系。
其次，在归责原则方面，《合同法》第107条、120条确立了严格责任原则。这和《涉外经济合同法》第18条，《技术合同法》第17条的规定是一致的。在严格责任原则下，只要不存在免责事由，违约行为本身就可以使违约方承担责任。因此严格责任更有利于保护守约方的利益，维护合同的严肃性，增强当事人的责任心和法律意识，克服信用危机。在过错责任原则下，只有在不能证明其对违约行为无过错的情况下，才承担违约责任，而过错属主观心理状态，其存在与否的证明和判断，较属于客观事实的违约行为和免责事由更为困难，因此严格责任原则比过错责任原则更为有利于降低诉讼成本。正是由于严格责任原则的以下优点，英美法系在合同的违约救济中采严格责任原则，大陆法系中实行过错责任原则的德国也正在逐步转向严格责任原则，由两大法系的权威学者共同参与拟订的《国际商事合同通则》和《欧洲合同法原则》也都采用严格责任原则，反映了国际上合同法发展的共同趋势。我国合同法采用严格责任应该说是正确的选择。当然，严格责任原则作为我国合同法中违约责任的一项总的归则原则，也不是绝对的，针对某些合同违约的特殊情况，《合同法》分则中也采用了过错责任原则作为例外，如第189、191条的赠与合同、第303条的客运合同、第320条的多式联运合同、第374条的保管合同、第406条的委托合同等。但这些只是一般原则的例外，并不能改变严格责任原则在合同法中的主导地位。
除以上两个方面外，合同法在不可抗力免责、承担违约责任的方式等方面都尽量吸取以往立法的成功经验，体现了法律的继承性和连续性。
二、违约责任的补偿性和强调实际履行
违约责任的补偿性，是指违约责任旨在补偿守约方因违约行为所造成的损失。《法国民法典》第1142条规定，作为或不作为债务，在债务人不履行的情况下，转变为赔偿损失的责任。由于赔偿损失成为违约责任的主要方式，因而违约责任的补偿性质体现得十分明显。违约责任的补偿性从根本上说是商品交易关系在法律上的内在要求。我国合同法对违约责任的补偿性较之过去三个合同法作出了更为全面和具体的规定，对债权人的保护更为充分。
首先，《合同法》确定了完全补偿原则，如第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第112 条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113 条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”这是我国合同法首次明确规定损失赔偿应包括可期待利益的损失，与国际通行做法相一致。另外，《合同法》第114 条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”
其次，我国《合同法》对损失赔偿额进行了合理限制，如第113 条的可预见性规则：“损失赔偿额……不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第116 条违约金定金不并用规则：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款”。第119 条的减损规则：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”需要指出的是，在对损失赔偿额的限制上，我国合同法尚缺乏损益相抵规则。所谓损益相抵，是指守约方基于损失发生的同一原则而获得某种利益时，包括费用的避免和损失的避免，在其应得的损失赔偿额中，应扣除其所得的利益部分。损益相抵规则在大陆法系和英美法系中得到一体遵循，但都特别强调利益取得与违约之间具有因果关系。
当然，违约责任的补偿性也不是绝对的，在特定情况下违约责任也体现出惩罚性，如根据《合同法》第114条的规定， 违约金高于但不是过分高于违约所造成的损失的，高出的部分即具有惩罚性； 根据第115条的规定，当采取定金担保出现违约时，若违约并未造成损失或者造成的损失低于定金数额时，适用的定金即具有惩罚性。另外， 根据第113条，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，消费者可以要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的1倍。
英美法系较之大陆法系更强调违约责任的补偿性，这体现在其对实际履行的态度上。英美法上除了一些特殊情况外，首要的违约救济是损失赔偿，而非实际履行。实际履行作为衡平法上的救济方式，是以公平正义原则为指导的，即以所谓衡平法院法官的良心为准，需要个案酌量。同时，它又作为一种补充救济方式，总以例外的方式存在，所以其适用的条件通常以其不适用的情况表达出来，法律经济分析学派对英美法系的以上做法提供了理论根据，他们认为，若他不履约而增加的收益超过对方因其履行而可获得的利益，那么他的违约行为就是一种有效益的行为，即所谓：“有效益违约”（efficient breach）。这对合同双方而言没有损害，对整个社会的资源配置也是有益的。“有益违约”主张只要赔偿守约方可期待利益即可不实际履行，其假设的前提便是可期待利益是确定的，这些都使该理论受到许多批评和反对。反对者认为，可期待利益的确定本身便是一个非常棘手的问题；可期待利益赔偿中的种种限制，如损失的可预见性、确定性等，使守约方基本上无法得到充分补偿；另外违
约后的交易成本并不一定比实际履行中的交易成本低，往往导致极不效益的后果。因此他们主张扩大实际履行的适用，而不是仅仅将其作为一种补充。不过，目前美国合同法上仍将损失赔偿做为首要的救济方式，虽然许多法院对实际履行的适用的确出现日益灵活放宽的趋势。
我国合同法未采用英美法的做法，而是通过第107、109、110 三个条款将继续履行作为重要的违约责任承担方式确定下来，规定经守约方要求，金钱债务应实际履行；非金钱债务除法律明确规定的除外情况外，也应实际履行。这是符合我国目前现实经济生活需要的，它对于保障守约方实现其合同目的，严肃合同纪律，消除信用危机，维护正常的社会经济秩序，具有重要意义。实际履行和违约责任的补偿性在我国合同法中并不矛盾，而是相辅相成，共同为债权人利益提供保障的。
三、充分借鉴国外成熟的立法经验
首先，合同法借鉴了英美法系中预期违约的先进规则。英美法中的预期违约制度，包括明示毁约和默示毁约。明示毁约是指在合同依法成立之后履行期限届满之前，当事人一方明确肯定地拒绝履行合同；默示毁约是指当事人一方在被认为预期履行不能的情况下拒绝向债权人提供充分担保的一种违约行为。明示毁约制度是以前我国合同法律制度中缺失的一项制度，此次《合同法》在第94条和第108 条中对其作出了规定，填补了这项空白。其中第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”第108 条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”
和英美法中默示毁约制度相对应的，是大陆法系中的不安抗辩权制度。传统上的不安抗辩权是指双务合同中有先为给付义务的当事人，如对方当事人的财产于定约后明显减少，有难为对待给付之虞时，在该方当事人未履行对待给付义务或提供担保前，有权拒绝先给付义务。传统上的不安抗辩权制度具有以下缺陷：其一，依据原因上的限制。尽管法国法和德国法对不安抗辩的行使原因一采支付不能主义，一采概括主义，但都是以财产的减少为不安抗辩权发生的原因，而另一方难为对待给付的原因，却不限于财产的减少，经济状况不佳、商业信誉不好、债务人在准备履约过程中的行为或者债务人的实际状况都可能表明债务人将难以对待给付，这时债权人却不能行使抗辩权以保护自身的权益，显然是立法中的一大缺陷。其二，法律救济方法的不足。不安抗辩权的救济方法是有不安抗辩权的债权人可以中止自己的给付，一旦对方提供充分的担保，即应继续履行义务。在对方不能提供担保时，债权人可否解除合同？法律规定比较含糊，尽管有些学者主张应有解除权，但从法律条文来看是没有解除权的，损害赔偿请求权则更是没有规定。这样就极不利于双方当事人及时了结争议，增加了双方的损失，导致了连环违约等情况的发生，使整个市场秩序受到不利影响。而默示毁约制度正可以克服不安抗辩权的以上弊端。《合同法》第68、69、97等条款关于不安抗辩权的规定，充分吸收借鉴了默示毁约的有关规定，不但大大放宽了对行使不安抗辩权的限制，而且赋予守约方解除合同、要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等权利。
其次，在单方解除合同的条件方面，合同法在借鉴国外先进经验的基础上，对一方当事人因对方违约而单方解除合同的条件做出了更为合理的规定。其一，补充了因明示毁约而单方解除合同的条件做出了更为合理的规定。其一，补充了因明示毁约而解除合同的规定：其二，完善了因迟延履行而解除合同的规定。《经济合同法》第26条将“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”作为单方解除合同的条件之一，这一规定使一方当事人在对方发生延迟履行时就可解除合同，不利于对违约方权益的保护，有失公平。《涉外经济合同法》第29条将其规定为：“另一方在合同约定的期限内没有履行合同，在被允许推迟履行的合理期限内仍未履行。”这一规定又过于严格，因为违约方可能仅仅履行了次要义务，而守约方就无法解除合同。因此《合同法》第94条将其规定为：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。”
关键词：合同成立，生效，意思表示，撤销
一般认为，合同成立是合同订立的结果，即双方当事人完成合意的客观状态。合同是否成立意味着合同在客观上是否存在。合同的生效是指合同效力的发生[1].随着《合同法》的出台及我国民法学界在合同法立法过程中的深入探讨，应当区分合同成立与生效已经成为我国民法学界的共识。[2]学者们普遍认为，合同的存在与否是判断合同是否生效的前提，也是合同的履行、变更、终止以及确定合同责任的前提。但衡诸各主要民法典，鲜见对之进行严格区分者；我国学者的论述亦多从区分无效与不成立的意义着手来立论，对合同的撤销与不成立的关系、合同成立与生效之关系在民法体系中受哪些因素制约等问题探讨较少，因此有必要结合国外主要民法对合同成立与生效区分的态度及其与相关制度的关系，从民法体系的宏观视角上对合同成立与生效区分的缘由及意义等做进一步的探讨。
一、合同成立生效的区分与合意
合同是交易的法律形式。市场经济之下，“你给则我与”为基本规则，加之任何人不得处分他人之权益，因此，需要通过双方的合意各自让渡自己的利益才能获得他人的对待给付，从而完成交易。由于现代交易往往要求合意的完成与其实际的履行在时空上相分离，这就需要法律对合意赋予法律拘束力，从而维系信用，使合意目的的实现获得了法律上之力。因此，现代意义上的合同，其最根本之点就是具有法律拘束力的合意。在合意未与实际的履行相分离并获得独立法律地位的情况下，讨论合同成立是没有什么意义的。
早期的交易形式并非现代人所熟悉的合同。在古代法上，对于一项交易，其产生法律约束力的法律形式并非仅当事人之间的合意即可完成。例如，尽管查士丁尼《法学总论》将合同定义为“由双方意思表示一致而产生相互间法律关系的一种约定。”但事实上，由于市场经济尚不发达，在交易较少的情况下，鉴于信用的缺失，在交易时客观上需要而且当事人也只能通过即时的交付来完成彼此所有权的让渡。因此，在绝大部分交易中，单纯的合意并不能产生法律的拘束力。早期罗马法中，交易的法律形式主要表现为要式买卖（mancipatio）、拟诉弃权（iniurecessio）和耐克逊（nextium）。[3]然而，后世法学家往往将要式买卖和拟诉弃权列为所有权的取得方式而非合同。因为，这二者中合意与对合意的履行并不具有独立的法律意义，它们直接结合为一项要式交易行为，在此种行为之外并不存在现代意义上的契约的观念。[4]换言之，交易的完成不仅需要合意，还需要实际的履行，二者缺一不可。如果硬将之视为一个合同的话，那么这里的“合同”，其成立、生效与履行是一并进行、无法分离的。
随着罗马法的发展，耐克逊的概念从最初的与要式买卖相等同（合意与对合意的履行合一）逐渐发展，先是摆脱了其所依附的庄严形式，而后又将合意从让与中分离出来。[5]“以缔约两造的善意担保为唯一要件（换言之，将合意与物的交付相分离）的万民法契约无疑是罗马法制度中最迟产生的。”[6]在这种诺成契约中，“唯一被重视的是缔约人的心理状态，至于外界情况除非是作为内在企图的证据外是不予注意的”[7].这样，合同形式就已经从合同成立的范畴中脱离出来，仅作为合同存在的证据。特定形式的要求不再是合同成立的要件。可见，罗马法中交易的法律形式，突出的表现为合意地位的日渐凸显，申言之，合意与合同履行行为的分离以及形式在合同中地位的衰落。
当然，罗马法中诺成契约在诸多交易的法律形式中出现最晚，其适用也是十分有限的，仅包括买卖、租赁、合伙和委托等四种合同，且与近现代的合同概念不同，如对当事人资格仍然有着严格的身份要求、对合同的形式非常强调[8].但勿庸置疑的是，合意地位的凸显为合同成立与生效的区分奠定了坚实的基础：合同被视为合意加债，即合同在逻辑上应当区分为合意的存在，以及该合意合乎法定要件而发生债的拘束力。这就为在逻辑上区分合意的完成以及在何种条件下合同能够发生债的效力奠定了基础。
英美法系基于其“程序先于权利而存在”的传统，对合同概念的界定长期采允诺说，《美国合同法重述》（第二版）第一条把合同视为法律保障其执行的“一个或一系列允诺。如果违反它，法律将给予补救，如果履行它，法律将在一定意义上承认其为一种义务。”这实际上是把合同归结为当事人承担债务的单方意思表示。在这种概念界定之下，英美法所关注的是一个个单一的允诺是否有效的问题，换言之，在英美法中，“合同法的中心是承诺的交换”[9]，即一个有效的承诺是否存在对价的问题，对价是其基石，除非有“蜡封文书”或“对诺言发生依赖的后果”，否则，没有对价，合同不能发生拘束力。其很难象我们所通常认为的，先对双方是否达成合意加以考察，再去考察这一合意是否应当发生法律效力。实际上，在英美法的权威教科书中，其合同成立部分也主要论述的是我们所言的合同生效要件的问题。但晚近英美法系的合同理论和法律规定中已经注意强调双方当事人的合意性，在合同概念上也逐渐转采大陆法系的观点。[10]在其合同概念由允诺转向协议之后，其关注的对象将更多的从单一的允诺（如要约、承诺）的成立与有效一并考虑转向对合同成立与生效的分别考察。但需要指出的是，即便如此，英美法上合同的成立条件一般包括要约、承诺以及约因三项内容[11]，显然，仅因合意的达成并不足以成立合同。而对约因的探讨往往是与合同生效联系在一起的。
结合上述正反两方面的例证，我认为，合意因素从交易中抽象出来是合同成立概念存在的前提。
还应当指出的是，这里的合意是指债的合意，即双方对于未来进行给付的合意。应当看到，在现代法中合同作为交易的主要法律形式，主要是由于其作为一种可期待的信用，能够把未来的财富引入现实的交易之中，这就需要法律对当事人之间脱离了现实交付的合意赋予法律的拘束力。“脱离了‘法律上可期待的信用’这一命题，就不可能充分理解法律行为的本质。”[12]因此，合同制度之价值在于：法律允许当事人依其意志自由决定相互间权利义务关系，并对合法有效的合同所创设的权利义务赋予法律约束力，从而以法律的强制力赋予其履行合同的信用或者说担保合同目的实现的功能。这就使当事人能够对未来合理预期，从而能够进行无须即时交付甚至交易时标的并不存在的交易，这也将期待利益引入了现实的社会财富和交易之中，增加了社会财富的总量。因此，合意与履行行为的分离与各自独立，是合同制度存在的前提。既然合同的本质在于以当事人的意思表示自主创设法律关系，在以意思表示创设权利的行为与义务履行行为（或权利的实现）合二为一的情况下，意思表示实际上已被履行行为所吸收，从而失去存在的意义。
在早期罗马法的交易形式中，合意的完成与给付是同时进行的，在这种情况下，合同的成立、生效与履行必须是同时完成的，因此，尽管在观念上可以对合同的成立与生效加以区分，但由于这一过程中双方当事人合意的完成只能从当事人的实际对待履行中才能推断出来，而且，这一过程并不存在当事人在完成合意之后如何履行的问题，因此，此时探讨合同何时成立、何时发生一方当事人得请求对方当事人为特定给付等效力，恐怕没有什么实际价值。现代法上德国法系民法承认物权行为的概念，但事实上，就物权合同而言，探讨其成立与生效也没有实践意义可言，因为物权合同本身就附着在合同当事人的交付或者登记之上，只有从当事人进行的实际交付或者登记行为中，我们才可以得知双方成立了物权合同并使之生效。此时设权行为也同样与履行行为是合一的。因此，在物权合同中探讨其成立、生效的区分没有什么实际意义。[13]
二、合同成立生效的区分与意思主义、表示主义
合同作为一种双方法律行为，在本质上是双方或多方意思表示的合致，而意思表示是行为人把进行某一民事法律行为的内心意愿，以一定的方式表达于外部的行为。[14]因此，意思表示应当包括内心意思和外在的表示行为两阶段。但是，在法律实践中，内心意思和表示行为可能出现并不一致的现象。在这种情况下，如何处理意思与表示的关系，换言之，在二者不一致的情况下，应当维护意思抑或表示的尊严？对此问题的解决，因注重表意人的意思或表示的不同而有意思主义和表示主义之分。
就意思主义与表示主义对现代民法实践的意义而言，二者主要与意思表示的解释问题相联系，学者往往将其适用的领域局限在意思表示解释的范畴中。[15]我认为，这种观点低估了意思主义和表示主义的意义。应当看到，意思主义和表示主义对法律行为制度的建构具有重要意义，“民法学说中往往将其作为法律行为概念体系的基础”[16].采纳意思主义、表示主义抑或二者之折衷，对合同（法律行为）成立和生效的关系有着重大的影响。
（一）意思主义和表示主义
意思主义理论的基本思想源于德国18世纪的理性法学派，在德国19世纪法律行为学说中居于支配地位。在资本主义革命方兴未艾、深受启蒙运动影响的大背景下，意思主义强调对个人自由的保护，认为法律行为的实质在于行为人的内心意思，法律行为不过是实现行为人意思自治的手段，“惟有尊重其意思，使其意思实现，才是保障其自由的适当途径。”正如萨维尼所指出的：“意思本身应视为唯一重要的、产生效力的事物，只是因为意思是内心的、看不到的，所以我们才需要借助于一个信号使第三人能看到。显示意思所使用的信号就是表示。”[17]可见，在意思主义之下，强调的是主观的、内在的因素，注重当事人的意思自然置于首位，这样，在充分尊重个人自由的同时，实际上在一定程度上牺牲了对相对人利益的保护及对交易安全的维护。
表示主义理论产生于19世纪末期，在现代大工业蓬勃发展，交易频繁的社会环境下，“法律乃趋向尊重动的安全一途”[18].因此，表示主义把保护相对人的利益并进而保护交易安全放在首位，它强调客观的、社会的因素，只是在内心的意思以明示或默示的表示向外表达的限度内才考虑内心的、真正的意思。表示一旦作出，即使在实际上由于错误或虚假行为并不符合表意人内心真意，也视为表达了表意人的意思，第三人视为只知道表示的内容。除非这种错误为对方明知，否则该意思表示仍然是成立的。因此，表示主义在维护相对人利益并进而维护交易安全的同时，强迫表意人被迫接受与其本意并不相符甚至完全背道而驰的法律效果，从而在一定程度上抑制了个人的自由。
（二）严格的表示主义之下合同成立和生效的关系
在严格的表示主义之下，如早期罗马法和日尔曼法中，通过法定形式表现出的意思即被法律认定为真实意思，意思表示的瑕疵不被法律所承认。此时合同的成立与生效是很难区分开的。
这是因为，在早期的市场交易关系中，由于信用极不发展，作为对交易当事人欠缺信用的补充，法律所倾向的是客观的、形式的和要式主义的概念，在对法律行为的判断上倾向于绝对的表示主义。也就是说，在判断当事人的意思时，法律所唯一注重的是表意人对外表示出来的意思。而意思表示最明确、最郑重的莫过于通过庄严的程序、繁琐的套语等富有象征性的举动所进行的表示，这些仪式的重要性甚至超过了意思本身。因此，法律必然强调严格的形式主义，而不顾及当事人内心的真实意思如何。即便当事人通过严格的形式表示出来的意思与其内心的真实意思并不吻合，如表意人是在他人的胁迫之下被迫作出表示，或者表意人因对方的欺诈而作出意思表示，法律也仍然认为所表示出来的就是表意人内心的真实意思。因此，在早期罗马法中，以胁迫、欺诈取得债权是有效的。[19]古日尔曼法中，同样存在这一问题：在其早期，也完全不考虑意思的瑕疵，包括暴力和欺诈造成的瑕疵。[20]这正如梅因所言，“古代法中着重于附着在仪式上的言语和动作。如果有一个形式被遗漏了或用错了，则誓约就不能强行，但是另一方面，如果所有形式经表明已完全正确进行，则纵使以允约是在威胁或欺骗之下作出辩解，也属徒然。”因此，法律所看重的是通过仪式表示出来的意思，而无须考察当事人内心的真实意思。“使法律执有制裁武器的，不是一个允约，而是附着一种庄严仪式的允约。仪式比允约更为重要。”[21]
因此，在绝对的表示主义之下，合同的成立、生效与履行合为一体，通过法定形式表现出的意思即被法律认定为真实意思，意思表示的瑕疵不被法律所承认。只要按照仪式完成言语或动作，合同自然成立并生效，而且，直接完成了履行行为，达到完成给付所应达到的效果。但是，如果没有按照仪式完成言语或动作，合同不仅不生效，而且根本就不存在。此时合同的成立与生效是很难区分开的。
（三）严格的意思主义之下合同成立和生效的关系
合意一词源于罗马法，按拉丁文的原意，它是指合同当事人内心意思的一致。[22]在严格的意思主义之下，合同的成立应当以各方当事人内心真实意思的一致为准。这就要求意思表示应当是真实的，意思与表示应当一致，不存在错误；同时，意思表示应当是自愿的，基于欺诈、胁迫或不正当影响以及在危难中作出的意思表示也很难认为是符合当事人的真实意思的。这种情况下才能认为一项表示是“意思表示”。因此，在纯粹的意思主义之下，一般也不可能存在合同成立与生效的分野。因为，此时内心的意思是第一位的，表示只是意思表达的媒介或者证据，因此所谓合意只能是双方当事人之间内心意思的一致。这就排除了因意思与表示不一致、意思表示不自由所造成的意思表示瑕疵。在出现这些瑕疵时，即便双方的外在表示是一致的，但也不能认为已经达成了一种合意。也就是说，成立的合同必然是无意思表示瑕疵的合同，“合意”存在意思表示瑕疵，也不能认为合同已经成立。而事实上，不存在意思表示瑕疵的合同只要不违反法律的强行性规定或者社会公共利益，一旦成立，都会生效。
在罗马法晚期的诺成契约中，“唯一被重视的是缔约人的心理状态”，这一定程度上就体现出了意思主义的色彩，在其对错误的规定中，一方当事人表示其意见有误的，合同即不能成立。即表意人的意思表示存在错误的情况下，表意人不能因其错误而撤销合同，而只能主张合同不成立，错误是合同不成立的标准之一。
这方面的另一著例是，法国民法对合同成立与生效关系的认识。一般认为，诞生于自由竞争资本主义时期，深受意思自治观念影响的法国民法较多的倾向于意思主义。《法国民法典》制订之时，启蒙运动的兴起，使自由观念深入人心，民法理论中意思自治观念也倍受推崇。该理论强调当事人的意志为合同获得法律上效力的唯一依据。诞生于资本主义大革命时期的法国民法典也深受当时社会思潮的影响，《法国民法典》第1101条规定：“合同，为一人或数人对于其他一人或数人承担给付某物、作或不作某事的义务的协议之一种。”根据《法国民法典》第1108条的规定，合同成立须具备四个条件：当事人的同意、缔约能力、标的及原因。这里的同意是指双方当事人意思表示的一致。法国民法典将这四个条件称为基本条件，如果缺少其中某个条件，合同就不能成立。当然，也有学者认为《法国民法典》第1108条规定的这四个条件乃合同的“有效条件”而非“存在条件”。[23]并且，法国绝大多数学者不同意把合同不成立作为合同不能发生相应法律效果时的后果之一，在同意完全不存在的情况下，该合同属于“绝对无效”的合同。[24]可见，法国民法立法与学说并不严格区分合同的成立与生效。
还应当指出的是，意思主义的兴起往往与自由市场经济方兴未艾、个人本位思想蓬勃兴起、政府对经济的自由放任相联系，这种大背景下，法律对合同自由的限制已经被有意无意的忽略了。此时，政府只是充当“守夜人”的角色，“管的越少的政府越是好政府”，因此，强行法及社会公共利益对合同效力的判断的影响是微乎其微的。这样，合同成立即意味着双方当事人不存在意思表示瑕疵，一般也不会因违法而无效，因此，严格的意思主义之下合同成立与生效也基本趋于一致。
因此，只有采意思主义与表示主义折衷的立场，才有合同成立与生效区分的可能。
三、合同成立与对法律行为的认识
我国学者普遍承认合同为典型的双方法律行为，但在讨论合同成立时却很少将之与法律行为的基本理论的角度为之立论。我认为，对法律行为本质的认识也在一定程度上决定着合同成立与生效的关系。
（一）法律行为的撤销抑或意思表示的撤销
学界一般认为，德国民法体现了社会本位，更多的注重对交易安全的维护，其在意思表示规则上采取的是较为偏重表示主义的折衷主义。如前文所分析，这种情况下区分合同的成立与生效应顺理成章。实际上，德国法以及受其影响的日本、我国台湾地区的学理也确实普遍承认了合同成立与生效的区分。但是，由于对法律行为与意思表示相互关系的特殊认识，德国法系民法对合同成立与生效的区分并不十分严格，往往混淆合同的撤销与不成立。
德国民法典制订之前，在黑格尔哲学的影响之下，德国学者创造或者说是发现了法律行为这一概念，对纷繁芜杂的各种表意行为进行了高度的抽象，并以此为基础构建了民法总则，实现了私法规则的高度的体系化，其意义之重大，无论如何评价都不过分。而合同在德国法中被认为是双方法律行为的典型，是法律行为的下位概念。因此，讨论合同的成立与生效问题必须与其法律行为的相关内容结合起来考虑。
德国民法典的立法理由书指出：“就常规而言，意思表示与法律行为为同义之表达方式。”[25]因此，在德国民法典中，法律行为与意思表示这两个概念几乎是混用的，在法律行为的效力问题上，“根据第119条、第120条和第123条的规定，某些具有瑕疵的意思表示应当是可以撤销的；而第142条规定大则是可撤销和已经撤销的法律行为。”[26]德国法的仿效者，如日本和我国台湾地区“民法”也将意思表示瑕疵纳入其总则“法律行为”章的“意思表示”一节，规定意思表示存在瑕疵时该意思表示无效或可撤销。因此，在合同存在意思表示瑕疵的情况下，我国合同法中可撤销的是合同，而在德国法系可撤销的却只是一方当事人的意思表示。换言之，在一方因对方欺诈而订立合同的情况下，按照德国法系民法，表意人有权撤销的并非整个合同，而是其作出的意思表示。
这种做法就可能导致下列问题的出现：
第一，混淆了合同被撤销与不成立。在意思表示瑕疵的情况下，一方撤销了其意思表示，被撤销的意思表示自始不存在，这样，由于合同的成立必须具有两项意思表示，在其中之一不存在的情况下，该合同实际上是不成立而非溯及既往的不发生效力。但德国学者认为，这种情况下，尽管合同本身并不成立，且通常只有两项意思表示中的一项中才存在撤销的原因，但也可以说合同被撤销[27].可见，这里合同不成立与合同被撤销是等同的。但是，合同的不成立意味着合同客观上并不存在，而合同被撤销则是一个成立的合同自始不能发生效力，二者在观念上存在根本的区别，如下文所述，混淆二者将导致一系列的法律概念体系与功能的紊乱。
第二，不适当的增加了合同的成立要件，不利于促成合同成立。由于德国法系诸民法通常规定，意思表示的解释以探求当事人的真意为目的，不得拘泥于所使用的词句。这样，在判断合同成立的问题上，学者一般强调合同的成立要件应当包括双方当事人真意的一致以及表示的一致。按照学者的解释，在合同当事人对合同标的有不同的认识的情况下，例如，甲与乙约定由甲出卖一台电视机给乙，甲认为该电视机为客厅专用的电视机，而乙认为该电视机为卧室专用的另一品牌型号的电视机，则因双方的真意并不一致而不能成立合同。[28]这与我们通常所认为的，在意思表示瑕疵的情况下合同已经成立但可撤销，显然大相径庭。
也正是由于德国法系的这种认识，有学者提出，成立要件是民法对所有法律行为所作的基本要求，也就是民法总则、债编通则对行为主体、能力、客体、意思表示的生效、合致等相关的规定。[29]这种观点实际上是把合同成立与意思自治密切联系，把国家的干预与合同生效相联系。这对于辨明国家强制与当事人意思自治的关系与界限是有一定意义的，但是，这种做法在逻辑上并不严密：世界各国立法基本上把欠缺缔约能力、意思表示瑕疵作为效力不确定或效力不完全来处理，这与欠缺合同必要条款导致合同不成立的法律后果是不同的。而且，这种做法在实际应用上将把对合同当事人权利能力和行为能力的要求，意思表示自愿、真实等都纳入合同的成立要件，使合同的成立受到过多的限制。如下文所述，这种做法不利于促成合同成立，影响了合同法鼓励交易目标的实现。
（二）法律行为的合法性
在《合同法》颁布以前，我国法律并未严格区分合同的成立与生效问题，审判实践中也往往把合同不成立与无效相等同，把大量不成立的合同作无效处理，从而混淆了合同无效的责任和合同不成立的责任，消灭了许多本可实现的交易，因此颇受学者的诟病。[30]应当看到，这种做法的一个重要原因在于我国对合同的上位概念-法律行为的界定。
我国把法律行为称为民事法律行为，并赋予了其不同于传统民法的概念。传统民法一般认为“法律行为是以私人欲发生私法上效果之意思表示为要素，有此表示，故发生法律上效果之法律事实也”[31]，其所谓私法上之效果即私权的发生、变更、消灭。我国《民法通则》则把民事法律行为定义为“公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”。这两个定义存在巨大的差异：前者强调意思表示在法律行为中的重要意义，“学者们从不怀疑，意思表示乃法律行为之要素，法律行为本质上是意思表示”[32].并且，传统民法只是把设立、变更、终止民事法律关系作为法律行为的目的，法律行为并不必然发生行为人所期待的法律后果。因此在传统民法中，法律行为只是一个中性概念，只须表明这一行为的构成特征，使之以外部特征即可识别，具备该构成，即为成立。而判断行为的效力如何，即其是否能够发生行为人所欲的法律后果，则由法律行为生效规则调整。后者则强调民事行为的合法性，在这一定义中，只字未提意思表示，[33]合乎当事人意志的私权变动不仅是法律行为的目的，也必须是法律行为的结果。易言之，民事法律行为是成立的就必然是合法有效的，因此，对于民事法律行为，在衡量其是否成立时，就不得不同时考虑其是否合法从而生效。合同乃法律行为的下位概念，自然在概念上应当受到法律行为概念的影响。这样，不分成立与生效、以合同的有效成立来含糊的把二者混为一谈自然是理所当然的。这就自然难免把合同的成立与生效相混淆，以合同的有效成立对之做简单化处理。否则，一个已经成立的合同，显然应当是合法的，但其又可能因不符合生效条件而无效，“无效而又合法的合同”，从概念上是很难说得过去的。因此，过去我国不少论著都把合同认定为合法行为，甚至认为无效的合同不是合同。这种不区分合同成立与生效的做法，与我们过去对法律行为本质的不恰当认识是分不开的。
四、合同成立与生效区分的意义
关于区分合同成立与生效的意义，学者进行了精辟的阐释：使效力待定等合同的概念能够在合同法得以确立；对正确区分合同的不成立和合同的无效具有十分重要的意义；便于合同解释规则的适用；便于区分合同的成立与生效要件等[34].结合前文的论述，我认为，区分合同的成立与生效还具有如下功能：
（一）合同成立、生效制度的区分能够有效兼顾意思主义和表示主义承载的诸价值。
应当看到，意思主义与表示主义，各自承载着不同的法律价值。采纳意思主义，体现着法律对个人自由的青睐；而采纳表示主义，则更加突出对交易安全的维护。因此，法律对意思主义与表示主义的采纳，“完全不是纯粹的逻辑问题，而是属于价值判断”[35].显然，在现代民法上，对个人自由的尊重和对交易安全的维护都是不可或缺的。私法自治为民法上的基本原则，自无异议，而对交易安全的维护亦是现代社会延续和发展的根基所在。尊重当事人意志与保护交易安全二价值之冲突，使现代各国民法虽在意思主义与表示主义之间稍有倾向，但“大抵采介于意思主义与表示主义之间的折衷主义”[36].
我国学者一般是从合同成立、生效制度中的一些具体规定来分别阐释其体现了意思主义还是表示主义。这种细致的探讨是十分必要的，但我认为，既然意思主义与表示主义是法律行为概念体系的基础，因此，我们有必要从合同成立制度和合同生效制度的总体上来分别考察意思主义和表示主义，也就是说，有必要考察在折衷主义的立场上，如何通过一套制度架构来合理承载意思主义与表示主义的几乎背道而驰的法律价值。转根据前文的分析，我们知道，无论在单纯的意思主义之下，还是在单纯的表示主义之下，合同的成立与生效都是无法区分的。反言之，在合同成立与生效无法区分的情况下，就其整体而言，都无法同时承载意思主义与表示主义截然不同的价值取向。这种情况下，采取折衷主义就必然要求对合同的成立与生效作出区分，并分别在合同成立制度和合同生效制度上赋予不同的法律价值。
应当看到，尽管合同成立一般被认为只是一个事实判断问题，但是，既然合同成立制度已经为国家法律所调整，就不可能不受到国家意志的影响。虽然其解决的是一个法律事实是否存在的问题，但它决不仅仅是一个事实问题，而应当是法律问题，同样体现法律的价值取向。就合同成立而言，其乃法律对合同的事实是否存在的判断，一旦认为合同不成立，合同效力根本无从谈起。换言之，在合同成立制度问题上，其判断标准是非此即彼的，要么成立、要么不成立，其中很难有转圜的余地。而且，合同成立是合同生效的前提，一旦被认为不成立，合同效力根本无从谈起。尤其考虑到司法实践中出现合同是否成立的争议时，当事人之间缔约的良好关系一般已经破灭，重新达成合意的情况微乎其微。因此，在合同成立问题上，采严格的表示主义立场，尽可能促成合同的成立，是十分必要的。换言之，只要当事人作出了相互合致的意思表示，无论这是否是其内心的真实意图，都足以使合同成立。反过来说，如果在合同成立问题上采意思主义立场，则势必要把意思表示瑕疵等因素作为合同的成立要件，在这种情况下，合同的成立与生效显然是不能区分的，这种做法的结果必然是因合同成立非此即彼的判断标准，而将大量本可完成的交易扼杀在缔约之初的摇篮之中。这在强调合同的目标是鼓励交易的今天，是不可想象的。因此，合同成立也只能采表示主义。
合同成立问题上的表示主义立场并不会过分的限制表意人的自由，使其被迫承担其不欲承担的法律效果，因为合同成立之后，还需要对合同的效力进行判断。现代各国民法在合同效力判断问题上采纳了多层次的效力判断标准，如无效、可撤销、效力待定等，并主要采取了意思主义的立场，表意人完全可以以其意思表示瑕疵为由撤销该合同的效力或者以其欠缺意思能力为由主张合同效力待定，从而摆脱合同对自己的拘束。当然，在合同效力判断问题上，由于其效力层次较多，各种效力层次的构成也较为复杂，这就便于其承载不同的法律价值取向。在总体上采意思主义立场的同时，并不妨碍对某些严重损害交易安全和相对人利益的行为采表示主义立场，如真意保留的情况下，各国法律广泛承认在表意人明知其表示的意思并非其真意而进行意思表示时，表意人不得主张合同无效，但相对人明知的除外。所以，我们可以说在总体上合同效力判断采取了意思主义的立场。
按照这种区分合同成立与效力制度来分别承载法律价值，具有重要意义：一方面，在合同成立制度中的表示主义立场，可以最大程度的促成合同的成立，有利于维护交易安全并进而实现合同法鼓励交易的价值目标；另一方面，在合同效力制度中总体上采意思主义原则，则便于维护表意人的真实意思和利益。因此，合同成立与生效的区分，最大限度的结合和容纳了意思主义和表示主义背道而驰的法律价值取向。
（二）避免了合同不成立与被撤销的混淆。
德国法系诸国在承认折衷主义立场的情况下，因其对法律行为与意思表示关系的认识，而将出现意思表示瑕疵的法律效果规定为意思表示的撤销，这种做法必然导致合同不成立与被撤销的混淆，从而产生民法概念、体系上的一系列问题，主要表现在：
其一，就可撤销的合同而言，民法学说普遍承认合同被撤销前，已经发生效力，因撤销权的行使而溯及既往的不发生效力。这就很难解释：如果认为撤销后合同不成立，那么此前的合同效力是根据什么而发生的。那么，能否认为因撤销权的行使而使合同溯及既往的不成立呢？按照民法理论，法律可以规定一定法律事实的出现可以导致发生、变更或者消灭一定的法律关系的后果，但这里需要注意的是，法律事实的出现能够导致的也只能是一定的法律效果，依民法法理，显然不能够以一定事实的出现来发生、变更或者消灭一定的客观事实。而合同的成立，虽然因其作为一项法律制度，其判断标准不可避免的要蕴涵一定的法律价值，但合同成立本质上仍然是一个客观上合同已经存在的问题。既然撤销权行使前合同已经在客观上存在，认为因撤销权的行使而消灭一个客观上已经存在的合意，显然是不可思议的。
其二，既然意思表示瑕疵的情况下，表意人可以撤销其意思表示，导致合同不成立，那么为什么在表意人欠缺意思能力的情况下进行的意思表示反而能够成立合同，只是发生合同效力待定的效果？即便在德国法中也同样承认，限制民事行为能力人进行的法律行为属于效力待定的行为，甚至某些情况下有效的行为，其学理上更是认可无行为能力人的某些行为有效。在效力待定的合同中，即便因追认权人拒绝追认，合同不产生效力，但其并不发生合同不成立的效果。应当看到，欠缺行为能力与意思表示瑕疵本质上都是意思表示存在一定的缺陷，将这二者的后果规定得存在如此大的差别，是很难找到特别有力的理由的。
其三，意思表示瑕疵导致合同不成立，就必然发生这样一个问题：究竟合同的成立是指意思表示的合致还是真实的意思表示的合致？应当看到，民法学说普遍承认，要约、承诺的构成要件并不考虑意思表示瑕疵。但在意思表示瑕疵导致合同不成立的情况下，实际上就意味着存在意思表示瑕疵时就不能够成立合同。这就需要对要约、承诺的构成是否需要意思表示真实这一要件进行重新探讨，甚至将导致现有的要约承诺制度推倒重来，其必要性如何是值得商榷的。
还要看到，合同成立的判断标准是非此即彼的，如果过分扩大合同成立要件的范围，将意思表示真实这一要件纳入合同成立条件，就可能出现在合同因欺诈订立的情况下，因市场价格等客观情事的变化，欺诈一方发现履行该合同对自己不利时请求确认合同不成立的情况，这就会发生保护恶意当事人的效果。而如果将意思表示瑕疵的合同认为已经成立但其效力可撤销，则法律赋予了合同当事人选择权，在欺诈的情况下，受欺诈一方可以根据自己的利益选择是撤销合同，还是继续履行，甚至是在维护合同效力的前提下追究对方的双倍赔偿等违约责任。这就可以最大限度的保护当事人意志和利益，有效的惩罚过错一方。
其四，合同成立过程中一方撤销其要约，就可以因其破坏要约的拘束力而认定其存在过错，应当对对方因此受到的损失承担缔约过失责任，此时责任的构成无须考虑撤销人的过错。而合同被撤销的情况下，行使撤销权的一方并不一定存在过错，有过错的一方应就其受到的损失承担缔约过失责任。这两种情况下缔约过失责任的承担显然是不同。将二者混为一谈，实际上就破坏了合同订立过程中的意思表示的拘束力。
因此，区分合同的成立与生效，尤其是避免以意思表示的撤销来取代法律行为的撤销，就能够避免混淆不成立和被撤销出现的上述问题。
（三）维护了法律行为（合同）效力的完整性。
由于合同成立乃一事实判断，其判断结果非此即彼。因此，合同成立制度对于广泛贯彻合同自由原则来说，其调整手段存在天然的缺陷。而合同效力制度，则在长期的发展中逐渐形成了多层次的效力判断体系。无效、效力待定、可撤销、有效，不同的评价结果能够在最大限度内实现合同行为中私法自治与国家强制的完美结合。近年来，有学者提出了无效中的恶意抗辩等问题，即在双方通谋损害第三人利益这种无效合同中，受害一方可以从自身利益出发，以恶意抗辩来对抗加害人提出的宣告合同无效的请求。这种做法进一步丰富了合同法的效力体系。而区分合同的成立与效力，将可撤销作为一种合同效力层次，就有利于合同法效力体系的完善，为其进一步发展奠定了基础。
五、我国《合同法》上的合同成立与生效
尽管有学者从《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”这一规定出发，强调合同成立，就意味着当事人应当依合同行使权利、履行义务；不依法的合同，既未成立，又未生效，从而认为我国《合同法》并未区分合同的成立与生效。[37]但多数学者认为《合同法》对二者进行了区分。《合同法》分别于第二章与第三章分别规定了合同的订立与合同的效力，基本上把影响合同效力的因素包括意思表示的瑕疵都规定在合同的效力一章。其中明确意思表示存在瑕疵的情况下，合同的效力则将受到影响，当事人可以撤销合同或主张合同无效，但并不影响合同的成立。学者据此以及《民法通则》第55条认为，我国法律确定了不同的合同成立要件与生效要件。
《合同法》作如是规定有着坚实的理论基础：
首先，我国民商法立法和学理始终以对大陆法的继受为主流，在我国确定建立社会主义市场经济体制为经济体制改革的目标之后，这一点更为明显。正如有学者所言：“新的《合同法》是一部复合继受的法律”，虽然“广泛借鉴和参考了《联合国国际货物销售合同公约》的规定，兼采英美合同法中的一些制度，但是仍然以大陆法系债法内容为主。”[38]在对合同概念的界定上，我国立法和学理也是明确采纳了大陆法的协议说而摒弃英美法上的允诺说。《民法通则》第85条规定：“合同是当事人之间设立、变更，终止民事关系的协议。”《合同法》第2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人，法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”这表明我国法律认为合同本质上是一种合意。如前所述，这就具备了区分合同的成立与生效的前提。
其次，我国《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第21条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”显然，我国《合同法》并没有把意思表示的瑕疵作为要约与承诺构成要件。因此，这里所谓的意思表示实际上只是当事人的外在表示，而不必考虑该意思表示是否存在瑕疵。这表明我国《合同法》兼顾了意思主义和表示主义，但在合同订立问题上明确采纳了表示主义的立场。立法在合同订立问题上的表示主义立场也就意味着在我国合同法中区分合同成立与生效有其现实的理论基础和立法依据。
第三，《合同法》突破了《民法通则》对民事法律行为为合法行为的界定，把合同定义为“平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”（第2条），强调“依法成立的合同受法律保护”（第8条）。这实际上表明合同本身并不一定是合法行为，因此合同是否成立只需考察其是否是民事主体之间以变动彼此间的权利义务关系为目的的协议即可，而无须考虑其合法与否，那是合同生效所关注的问题。而且，在“合同的效力”一章，《合同法》规定在意思表示存在瑕疵时，撤销的是“合同”而非“意思表示”（第55条），这就避免了德国法上的尴尬。我认为，这些经验是值得我国未来民法典吸收的。
但问题在于，《合同法》第二章“合同的订立”中开宗明义，强调“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”（第9条）。这一体例就导致了适用中的困惑：当事人的权利能力和行为能力究为合同的成立条件还是生效要件？不少学者依据合同法的规定将之认为是合同的成立要件。但我认为，这一理解并不妥当。固然在《合同法》立法过程中，立法者就该法草案的历次说明中当事人订立合同需要具有相应的民事权利能力和民事行为能力始终被认为是合同订立的重要内容，但这一提法实际上更多的是一种宣示性的说法。因为就《合同法》第47条来看，当事人为限制民事行为能力时并不导致合同不成立，而只是会影响合同的效力。而司法实践中，《最高人民法院关于贯彻行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”这就是说，即便是没有意思能力的无行为能力人订立的合同，也可能是有效的，显然，这种情况下合同已经成立了。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第10条则强调：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”由于现代民法承认自然人具有一切权利能力，因此欠缺权利能力是对法人和其他组织的规定，而根据这一司法解释，即便法人或其他组织欠缺相应的权利能力，也肯定是已经成立了，只是在违法的情况下才依《合同法》第52条的规定因违法而无效。因此，只能将第9条理解为一种法律的宣示，而不宜将之解为对合同成立要件的规定，否则，就无法理解为什么在欠缺相应的民事权利能力和民事行为能力的情况下，合同还可能生效。当然，该条写在《合同法》“合同的订立”章也确实有欠妥当，这是在我国民法典制订中应当注意的。
注释：
[1]合同的效力仅限于债的效力抑或还包括物权等效力，学界存在较大争议，基于下文所述探讨物权合同的成立与生效没有实际意义，因此，本文将之限定为债的效力。
[2]参见王利明：《合同法新论。总则》，中国政法大学出版社2000年修订版，第237至240页。提出异议的观点参见杨树明、张平：《合同成立与合同生效的效力同一性研究》，载《中山大学学报》（社科版）2000年第3期；谢怀栻等：《合同法原理》，法律出版社2000年版，第86至89页。
[3]参见「意彼德罗-彭梵得：《罗马法教科书》，中国政法大学1992年版，第212页。
[4]参见董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版，第4页。
[5]参见「英梅因《古代法》，商务印书馆1959年版，第179页。
[6]「英梅因：《古代法》，商务印书馆1959年版，第174页。
[7]「英梅因：《古代法》，商务印书馆1959年版，第191页。
[8]尹田：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第181页。
[9]「美罗伯特。考特、托马斯。尤伦：《法和经济学》，上海三联书店1994年版，第314页。
[10]张谷：《债与合同的效力》，中国人民大学1999年博士学位论文，第1页。
[11]沈达明编著：《英美合同法引论》，对外贸易出版社1993年版，第27页。
[12]董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版，第5页。
[13]程啸博士从物权行为的形式要件方面着手对此得出了类似的结论，参见氏著：《中国抵押权制度的理论与实践》，法律出版社2002年版，第56页以下。
[14]佟柔主编：《中国民法学。民法总则》，中国人民公安大学1990年版，第218页。
[15]董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版，第236页。此外，在其他主要的民法著作中，意思主义与表示主义也往往在意思表示解释部分加以阐述。
[16]董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版，第236页。
[17]沈达明、梁仁洁编著：《德意志法上的法律行为》，对外贸易出版社1992年版，第91页。
[18]郑玉波：“静的安全与动的安全”，债氏著《民商法问题研究》（一），台湾1991年自版，第41页。
[19]参见竺琳：《民事诈欺制度研究》，载《民商法论丛》第9卷，第423页。
[20]参见沈达明、梁仁洁编著：《德意志法上的法律行为》，对外贸易出版社1992年版，第89页。
[21]梅因《古代法》，商务印书馆，1959年版，第177页。
[22]参见余能斌、马俊驹主编：《现代民法学》，武汉大学出版社1995年版，第237页。
[23]参见尹田：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第34页。
[24]参见尹田：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第197页。
[25]转引自「德梅迪库斯：《德国民法总论》，法律出版社2000年版，第190页。
[26]「德梅迪库斯：《德国民法总论》，法律出版社2000年版，第190页。
[27]参见「德梅迪库斯：《德国民法总论》，法律出版社2000年版，第191页。
[28]参见尹章华：《契约表意一致与表意撤销之比较研究》，载氏著《民法理论之比较与辨正》，第298页以下。
[29]苏永钦：《私法自治中的国家强制》，载《中外法学》2001年第1期。
[30]参见王利明：《合同法新论－总则》，中国政法大学出版社2000年修订版，第237页；魏振瀛等著《关于合同的成立条件与生效条件》，载《法制日报》1988年8月24日……
[31]：《中国民法总论》，中国政法大学出版社1997年版，第184页。
[32]参见刘清波：《民法概论》，台北开明书店1979年版，第79页
[33]为避免这一弊病，我国学者解释民事法律行为概念时，一般强调民事法律行为以意思表示为要素（参见佟柔主编：《中国民法学。民法总则》，中国人民公安大学出版社1992年版，第213页），或者索性直接以传统民法对法律行为的定义来解释民事法律行为（参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第152-153页）。
[34]参见王利明：《合同法研究》（一），中国人民大学出版社2002年版，第500页以下。
[35]沈达明、梁仁洁编著：《德意志法上的法律行为》，对外贸易出版社1992年版，第88页。
[36]梁慧星：《民法总论》，法律出版社1996年版，第185页。
一、商品房认购书性质的认定
由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。
二、商品房认购书所涉定金性质的认定
根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。
三、商品房认购书说明条款效力的认定
现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。
