时间：2023-04-14 17:07:32
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关键词：房地产行业五力模型
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论
一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析
就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁
1.进入障碍。加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。
2.产品差异化。随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提品和服务。通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。
3.资本要求。在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。即使新的行业很有吸引力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。而房地产业就是这样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。
4.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。
（二）供应商讨价还价的能力
我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的。
（三）买方讨价还价的能力
企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。
（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度
行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发竞争反应。因此，企业为了追求战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改善市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。同一行业中的企业很少有完全相同的，他们在资源和能力方面各有不同，并努力使自己与竞争者不同。通常地，企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然不同的行业展开竞争的方面不同。
1.同行企业的数量。有很多公司参与竞争的行业，竞争通常很激烈。但在另一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。房地产行业应该就属于后者。一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关重要的。与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处于一种更加有利的位置。
2.行业增长程度。当一个市场正在成长的时候，企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上。在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。
3.高额固定成本。房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。一般而言，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。
4.高的退出成本。房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的，人、财、物已经投入，真正的“产成品”还没有出来，这是个两难的境界。如经常看到的“烂尾楼”，就是这种情况，原因是多方面的。要想尽量避免这种事情的发生，就要进行周密的开发前的可行性分析与规划。
通过对房地产五种力量的分析，投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判断，看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。一般来说，竞争力量越强，行业中的投资者能够获得的回报就会越低。相反，有吸引力的行业通常具有高的进入障碍，供应商和买方没有什么讨价还价能力，替代品的竞争很弱，竞争对手之间的竞争程度中等。从文中对房地产业的五力模型分析可知，房地产业是一个十分有吸引力的行业，这也是房地产业成为热点原因所在。
参考文献：
（一）系统风险的成因
系统风险又称市场风险，指由于企业外部某种因素的影响和变化，导致所有企业的财务成果具有不确定性。主要包括：宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说，系统风险的成因主要表现在以下两个方面。
1．国家经济周期和市场经济环境的变化
宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用，房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动，经历了从萧条一直到复苏的四个阶段。如自次贷危机爆发以来，全球经济发展水平急剧下滑，使得金融危机渐渐演变为经济危机，在这样的经济背景下，中国的企业必然会受到重大冲击。同时，近年来国家不断上调存款准备金利率，在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用，但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力，这都将引发财务风险的产生。另外，房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关，这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金，国家土地政策、土地自身位置及供求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。
2．经济法律政策的变化
房地产企业在我国的发展时期较短，但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展，颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控，且一次比一次更加具有针对性和严厉性。
（二）非系统风险的成因
非系统风险又称特殊风险，指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业，引发这些风险的因素主要表现在以下几个方面。
1．资本结构不合理
一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构，必将影响企业的经营收益，同时增加企业的财务风险。众所周知，房地产企业在前期需要大量资金投资，资金回笼速度又相对缓慢。由于自身变现能力弱，企业发展的大部分资金来源于外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款，只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高，债务资金所占比例过大，一旦企业实际收益率低于预期收益率，将会导致资金链断裂，可能产生不能支付到期付息的财务风险。
2．融资渠道单一
随着经济的发展，目前我国房地产企业已有六万多家，但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度，因此企业的现金流风险较大，保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融不健全，导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高，银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一，使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下，银行贷款条件提高，不仅使企业开发项目的成本费用不断增加，同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。
3．资金管理意识匮乏
房地产企业具有前期资金投入大、后期资金回收期长的财务特征，相应的企业应运用缜密的财务管理方式对企业的财务状况和经营成果进行监督和管理。由于我国房地产行业起步晚，很多企业在财务管理制度上不健全，管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面，缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本，导致企业自身的投资风险加大。
4．财务人员普遍缺乏风险意识观念
目前来看，房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏，重视事中控制而轻视事前管理的现象。风险控制的工作仅停留在表面上，如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求，或仅仅满足了相关部门的检查，末充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念，未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识滞后，已无法跟上当前经济时展的步伐，从而导致其处理的财务信息质量普遍较低，不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面，没有系统和缜密的分析、比较和研究，这都将引发企业财务风险的发生。
二、有效防范房地产行业财务风险的措施
由于系统风险多为不可分散风险，我们无论采取任何措施都无法避免，只能通过适当的手段对其加以利用，使其向着对企业有利的方向发展。而关于非系统风险，我们可以通过一系列的有效措施将其至可接受的水平。
（一）紧跟宏观形势，产品多元化协同发展
纵观房地产行业的发展过程，每一阶段的发展都与国家的宏观经济形势、国家或地方政府出台的一些政策密切相关。在这样的环境下，企业必须能够对政策的导向做出合理的判断，有效地预测房地产行业的走向，提前做好资金的融资预算等工作，最大限度地规避系统风险。与此同时，房地产企业要想有效地控制财务风险，应做到产品多元化协同发展。目前，我国房地产行业的上市公司多以住宅开发为主，但居民住宅市场将一直面临宏观调控的局面，建议房地产企业可以尝试着开发多业化的市场。如选择商业房地产、旅游房地产等供给缺口大、资金回笼快且几乎不受干预的业务。
（二）完善企业的资金结构，实现科学化、合理化
企业在不同时期呈现的财务风险是不同的，且由于房地产企业的长期高负债经营模式，使得其营运成本明显高于其他行业，因此必须对企业的资金结构进行完善，合理配置企业的资产结构，有效降低企业的营运成本与风险。鉴于房地产行业资金回笼相对较慢，在完善资金结构时，货币时间价值的观念也不容忽视。
（三）拓宽融资渠道，实现多元化
目前房地产企业仅仅依赖银行贷款形式进行融资，而银行关于房地产行业的贷款限制条件逐年增加，使房地产企业的融资困难问题更加严重。逐步拓宽企业的融资方式，不仅可以解决融资困难的问题，还能增加企业的市场竞争力，从而谋求更好的发展。首先企业要充分挖掘自身发展潜力，科学利用现有的留存资金。其次可以增强对民间资金和其他企事业单位资金的利用率。同时，可以运用投资信托基金和资产证券化融资方式。在经济全球化的背景下，还可以利用海外平台进行融资，相对于我国商业银行而言，外资银行融资门槛较低且信贷机制灵活。在实现融资渠道多元化的同时，也最大限度的降低了融资成本，优化了企业现有的资本结构，这对企业的长期稳定发展十分重要。
（四）增强资金管理意识，实现效益化
鉴于房地产行业的资本结构中，自有资金较少，且融资困难，房地产企业在拓宽融资渠道的同时，应增强资金管理意识，充分利用自有的资金。在保持资金链持续的同时，充分利用闲置资金，对其实施有效地控制与管理。在不影响企业日常经营活动的同时，可以进行部分金融投资活动。有效提高闲散性资金的使用效率，最大限度地降低企业营运成本，实现效益化。
（五）增强风险意识、提高财务人员的管理素质
房地产行业作为一个高收益、高风险的行业，要保持企业的平稳健康发展，企业人员应意识到在企业经营过程中的各个环节都存在着财务风险。同时，要意识到对财务风险进行预测和防范并非仅是财务人员的责任，而是全体员工的责任。所以企业高层要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和决策水平，切忌主观臆断，要充分权衡各方面的影响因素，提高财务信息的质量。其次，培养全体员工的风险意识观念，把风险管理切实落到实处上，同时要求员工广泛学习最新的专业知识，切实提高其自身的综合素质，将企业的财务风险最大限度的降至最低点。
三、结语
“不断高企的房价、关于泡沫的争论、利润水平的谜团、宏观调控的影响”，使得房地产业在连续多年继续蝉联最引人注目的行业之一。关于这个行业特质的描述也逐渐归集到几个词语：暴利、违规操作、社会责任、泡沫等等。如果说对于其它方面还有或多或少的争议，那么对于“高利润”，似乎大家都认为是理所当然了。但高收益的背后却往往是高风险，对于房地产企业的管理层来说，真的是冷暖自知。
二、房地产行业过程管理的核心与本质
房地产业的核心是什么？我们应该从金融资本的角度认识房地产行业的本质。房地产开发行业的核心是投资运营。当我们认识到了地产的本质，当我们看到了地产发展的未来趋势，那么我们的地产商们就应该及时调整自己的地产战略，快速变化自己的发展和运营模式，以争得未来地产发展的竞争先机。我们就可以抓住房地产行业过程管理的核心与本质，那就是流程管理。防范风险和提高效率是房地产企业运营的内在要求，因此，科学和高效的管理，成为了这个行业追求的共同目标。在这过程中当然不会遗漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理从本质上来说，就是知识管理中个人隐性知识到组织显性知识的转化过程。对于规范企业运作、提升企业运营效率、促进集团知识沉淀与应用创新，起到了积极的支撑和保障作用。流程优化的源头来自于业务实战，在客户诉求的受理、派工、进程汇报和跟踪、客户的回访与返工等日常活动中，积累了大量的数据，可以通过客户投诉系统进行管理；有了真实全面的业务数据，可以对任务处理关闭率、服务满意度、工程质量缺陷率等流程绩效指标进行测量和监控，把流程管理和房地产管理紧密结合在一起；再通过对各地区公司在流程绩效指标上的不同表现，找到内部的标杆，共同整理、提炼其在处理渗漏问题上的经验，形成相关的经验推广和应用。
三、房地产行业管理者角色与技能
激烈竞争的现代市场经济，要求房地产企业管理者必须具有敏感的市场反应能力、快速决策能力和强有力的实施能力。而业要满足这些需求，就必然要求房地产行业管理者在流程管理方面有所突破。房地产行业的管理者所要掌握的技能首先是具备能有效实现项目各方的沟通与协调能力。其次，在房地产项目中，管理者随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，才能满足房地产流程管理的需要。
四、房地产行业管理反思与研究
近年来，房地产行业在市场和机制的变革中逐渐跨入到新的发展阶段，行业整合加速、房地产企业明显出现规模化和集团化发展趋势。不仅原有的大型地产企业集团加快扩张，从一级城市向二级城市、三级城市快速铺开，即使原先立足于三线城市的本地化地产企业，也耐不住寂寞，纷纷升级为集团，要扩张自己的版图。同时，开发商疯狂抢地，土地储备竞赛不断加剧，“标王”新闻屡见不鲜，各地楼面地价屡创新高。值得思考的是，地产企业的快速扩张，除了资金和土地，还能凭借什么，从哪个角度凝练扩张力？从本质上看，扩张本身并不是企业的真正目的，企业的根本目标在于创造价值和利润。也就是说，企业如何通过资源的整合和最大化利用，来体现规模化和集团化的效益。我们都知道，产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础却又是标准化。GE的工厂布局，细微到洗手间的布置，在每个国家都是相同的，这就是GE的标准化；我们在津津乐道麦当劳和肯德基的快速扩张时，也应该同样注意到每个门店的装修、每个员工的穿着以及每个客户接待的过程，这些都是相同的，这也是标准化。因此，我们相信，成功的企业是要靠标准化的核心竞争能力来占领市场，甚至通过把自己的标准变为全行业可以接受的标准，向其它企业渗透，房地产行业的企业也是离不开这条规律。所以企业要实施精确的流程管理，实现该目标的要素就是控制的明晰，支撑精细化管理；实现流程管理任务结构的快速分解和计划的有效编排。另一方面，在规范化的基础上，可以实现流程管理模式的对外输出，为资源整合提供有力支撑，这在房地产企业管理中作用显著。
五、对房地产流程管理建立模块分析
1、房地产市场容量分析
拆迁产生的购房需求比例降低改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大，投资购房比例基本平稳，结婚购房比例保持稳定，城市化进程中产生购房需求增速平稳。
2、房地产市场需求特征分析
几年来，房地产市场的风云变幻，表现出剧烈的周期转换特征。剖析这一难得的房地产市场周期波动，我们可以明显看出，房地产市场的周期波动规律，房地产市场需求特征分析，结合政府、开发商和购房者在周期转换过程中做出的决策，我们可以预测到未来房地产的发展趋势。
3、房地产市场交易状况分析
1）现房销售增幅高于期房销售
2）消费结构在逐步发生转变
客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
(一)文化产业具有经济价值
文化产业作为经济行为，对经济总量的增加，解决就业，扩大税收，出口创汇等方面发挥着越来越突出的作用。文化产业具有较强吸纳劳动力的能力。文化经济学研究认为，现代世界中存在着许多不同的文化生产中心，每一个中心在其地点的特征方面也往往具有特殊性。这种特殊性部分地存于任何地点的历史唯一性，也部分地存在于地方文化经济的特殊功能，地方文化经济在大多数情况下通过批量生产会变得更加专业、更具特殊地域性。经济发展虽然受到地域条件及历史发展的制约，但因其得天独厚的民族传统文化资源，使得文化产业成为潜在的经济发展资源。发展文化产业能够促进经济发展，能为当地民众创造可持续发展的工作机会，改善民生、消除贫困，提升在国民经济中的地位。随着物质文化生活的逐步提高，人们对精神生活开始有了更高的要求，日益扩大的经济活动领域已涉及具有以下属性产品与服务的生产和销售，即这些产品与服务以各种方式广泛渗透着审美属性和符号属性。党和国家以及自治区党委、政府高度重视优秀传统文化的继承、保护和发展，重视文化产业的集约型和外向型发展战略。文化产业经过社会各方的培育和发展，形成了以各地方文化产业为龙头，带动经济稳步增长的良好局面。初步形成了一定的发展规模，并且呈现出多渠道与多元化投资、多种所有制齐头并进的发展态势，形成了多门类、多体系、多层次的发展格局。文化产业正在成为发展的经济内驱力。
(二)文化产业具有文化价值
文化产业依赖于文化原创，依赖于一定的文化积累和文化资源，文化产业的繁荣以文化的繁荣为前提，又促进文化的繁荣。发展文化产业是增强文化软实力，维护稳定发展的重要保证。文化是中华文化宝库中的一颗璀璨明珠，也是世界文化遗产中的一份宝贵财富。文化不仅有宗教文化的成分，而且蕴含着世俗文化。发展文化产业拥有丰富多彩的民族传统文化这一文化资源优势。随着时间的发展与历史的沉淀，文化产业蕴含着丰厚的“矿藏”，形成了独具特色的历史、文化、文学、宗教和艺术等人文景观。发展文化产业，不仅可以促进文化的交流与传承，增强文化软实力，还可以为经济建设搭建有力平台。文化产业具有独特的地域性和民族性，并对世界有很大的影响，具有十分重要的历史价值和世界价值，也是非物质文化遗产的重要组成部分。作为我国民族文化传统形态保存最完整的地区之一，民族文化资源有着丰厚的历史底蕴和文化积淀，使得藏文化形态独具韵味，承载着厚重而深远的文化价值。
(三)文化产业具有民族地域特色
因其独特的区域性，使得文化也具有独特的民族价值和丰厚底蕴。区域文化产业的发展必然以地域文化资源为基础，对地域文化资源利用的深度、广度和角度，决定文化产业的生命力和活力。据统计，已登记在册的各类文化保护点有2330余处，各级文物保护单位329处;其中国家级重点文物保护单位35处，自治区级112处，市(县)级182处;全区现有馆藏文物数十万件，其中国家级文物1万余件;非物质文化遗产得到有效保护、传承和发展，藏医藏药事业、藏毯、唐卡、民间木雕石刻、建筑、服饰、饮食、歌舞及传统节庆等艺术都具有鲜明的民族地域特色。因此，立足于优势地域文化资源，形成了有特色的区域文化产业集群。
二、技能型人才短缺对文化产业的影响———以藏毯产业为例
(一)技能型人才数量短缺，制约文化产业发展
发展文化产业，人才是关键，人的素质决定着一个地区、民族的发展。文化产业的传承，需要一大批懂文化、懂历史的知识型技能人才。然而，与文化产业发展不相适应的是，我国文化产业人才培养较滞后，文化产业人才队伍尚不健全，人才短缺已经成为制约我国文化产业发展的最大瓶颈。文化产品工业中运用的技术和劳动过程通常需要大量的直接的人力介入。传统的小作坊学徒制无论从技能型人才数量还是质量上都无法与新的社会形态接轨。现在文化产业的人才危机十分明显，人才成了制约文化产业发展的一个瓶颈。以文化产业藏毯为例，藏毯是重要的民族手工业之一，有着三千年悠久历史。在藏文化中具有独特的魅力，具有美观、实用等多重价值。因为藏传佛教文化的弘扬和发展，藏毯也有着深厚的文化底蕴，具有悠远而灿烂的历史根基。这种传统的手工艺品在图案风格上不仅带有浓厚的宗教文化色彩，装饰图案也十分丰富。有调查显示，整个藏毯行业从业人员达到近2000人，其中，织毯工是非常重要的一部分，但由于地毯编织工作劳动强度大，收入较低，农牧民对藏毯编织工作兴趣不浓，致使地毯企业普遍存在编织队伍不稳定，技能型人才数量不足问题。此外，由于薪酬制度不合理，工资普遍偏低，导致藏毯编织工和其他专业人员数量严重短缺，很多企业的产品图案设计人员来自尼泊尔，这也反映了产业、技术研发人员短缺现象的广泛存在。据调查，在拉萨藏毯厂，现有的编织工人平均年龄已超过45岁，并且每年新招入员工数量非常有限，由于近年来劳动力成本逐年上涨，藏毯编织从业人员收入优势已不明显，导致大量刚刚经过培训的工人快速流失。许多年轻人也不愿意进入藏毯编织企业工作，藏毯产业技能型人才老龄化和后继无人现象比较突出。
(二)技能型人才质量低，制约文化产业专业化水平
文化产品产业竞争的成功极大程度上依赖于技术和设计的卓越，文化产业的发展离不开文化产业技能型人才资源开发方略的支撑。中国长期以来文化与产业对立，重视文化事业而忽视文化产业，因此造成人才培养模式的单一化，在这种发展弊端下，文化产业技能型人才质量普遍偏低。藏毯专业，从业人员大中专以上文化程度的较少，大部分是初中及以下文化程度，企业管理人员、织毯技师、图案设计、新产品开发等人员异常匮乏、所占比例非常低。技能型人才大部分都没有受过职业教育培训，普遍采用的是师傅传授的方法，培训效率低下，培训手段和方法单一，行业从业人员不稳定，缺少行业发展所必须的高质量人才后备军。
(三)技能型人才创新创业能力低，制约文化产业国际竞争力
文化产业在某种意义被称为“内容产业”或“创意产业”，高级创意人才的数量与质量成为产业竞争的核心指标。文化产业越来越成为高新技术与高文化密切关联的领域，对专业人才的知识结构和能力的要求越来越高。目前文化产业还处于起步阶段，产业化程度低，规模较小，作业分散，文化产品开发创新能力严重不足，发展潜力尚未得到充分发掘，远不能满足经济跨越式发展和人民群众日益增长的精神文化生活的需求。一些生产企业还未能形成大规模、高效率的生产形式，产业化程度低，文化产业的发展和宣传与当前新建设的步伐未能同步。由于受各种历史的、客观的条件限制，文化产品和服务不论是从艺术水平、科技含量、产品质量上还是从生产规模、生产成本上讲，都缺少竞争能力。藏毯属于劳动密集型产业，编织原料多为羊毛、牦牛绒，需采用天然植物、矿物质颜料着色，通过梳、纺、染色、手工纺织、平剪和洗涤等生产流程制作，采用独特的“穿杆结扣”编织法，原料考究、做工精细，使得制作流程复杂繁琐，非常耗费人力及时间。在藏毯产业的发展中，专业人才创新创业能力不足已成为制约其发展的突出问题。藏毯等其他民族手工业匠师一般都来自藏区内的广大农牧区，虽然这为吸纳剩余劳动力作出了贡献，但从业人员由于没有接受过系统的学校文化教育，缺乏对产品文化底蕴和价值的深刻理解，只习惯于依葫芦画瓢的模式化生产工作，缺乏为顾客服务的认知理念和创新思维。随着旅游业的发展，民族手工艺商品、纪念品市场需求不断扩大，包括藏毯在内的民族手工业也打开了更为广阔的发展空间，甚至远销国外，但是，由于手工编织的藏毯成品过程慢，生产规模小，与市场所需供不应求，并且随着劳动力成本的上涨，手工藏毯价格同步提升，一套售价大多在10000元以上，使得一般顾客无法接受。由于藏毯产业缺乏创新和企业家精神，没有考虑多样化的顾客价值和产品效应，没有设计和生产能够满足中低等收入顾客需求的产品，来自青海批量生产的机织毯和劳动力成本低廉的尼泊尔手工毯等成为了大多数百姓的购置选择。这些有着相似外形的藏毯在原料要求、传统印染工艺、编织技术等方面都不合乎藏毯编织的精准工艺程序，因而价格随意。这不仅严重打击了本地小规模生产的手工藏毯的市场开发广度，也降低了藏毯及其它民族手艺品的文化价值与经济价值。
(四)技能型人才培养机构少，制约文化产业可持续发展
熟练劳动力是文化产品产业长期生存的基本条件，因为缺少了熟练的劳动力，就不可能获得高质量的产品。因此，集中供应足够的教育机构以服务于地方产业，是成功的基本要素。在以藏毯为代表的龙头企业中，除了传统手工艺人才青黄不接，企业发展所需要的研发、设计等专业人才也相当匮乏。高等职业院校是培养文化产业创新人才的重要基地之一。然而，高等教育体系和职业教育体系的专业设置并不是按照产业发展规律建设，高等职业教育专业规模较小，专业门类少，形式比较单一，专业分布面较窄，学科发展不平衡，与经济发展不适应。目前职业教育中，中等职业院校9所，高等职业院校1所。截至2014年，高职院校及中职院校的专业大都建立在第一产业和第二产业基础上。例如，职业技术学院的专业主要包括农林、畜牧、建筑、财经、计算机、电力、旅游等七大类别，缺乏面向文化产业的专业设置。高技能人才培养机构少，成为制约文化产业可持续发展的重要因素。
三、文化产业视角下文化产业技能型人才培养对策
城市学文化经济学家艾伦•J•斯科特(AllenJ．Scott)认为不仅经济根植于文化中，而且文化也深深地根植于经济之中，文化领域与经济领域的强有力结合已经成为当代社会的基本现实。在文化不断商品化的同时，各种各样的产品也充满了多种审美内容和符号内容，文化不断被市场供求关系所控制，研究审美判断和符号判断的研究方式也被深刻改变。各种文化产品构成了现代经济持续增长的一部分，文化产品部门代表了世界上一些最具经济活力的产业门类，成为世界性城市的核心经济动力。因此，必须把发展文化产业作为一种区域战略予以推进，将文化产业发展作为一项系统工程，充分发挥技能型人才在文化产业中的作用，使文化产业在国家文化发展战略中抢占制高点和一定的市场份额。
(一)政府大力支持文化产业发展
西方文化产业比较发达的国家始终把弘扬民族优秀文化、保护环境资源和文化遗产、促进民族融合和认同、鼓励社会平等、改善居民整体利益和基本福利状况作为文化产业的一部分，作为政府文化政策的长期目标和方向。因此，中国政府要重视文化产业发展，将文化产业发展作为实现中国梦和中华民族伟大复兴的重要战略，完善文化产业政策，支持文化产业发展，增强文化产业的整体实力和竞争力。地方政府要充分认识文化产业对地区经济和社会发展的推动作用，抓住地域文化与龙头产业。政府应对文化产业进行积极引导，同时加上各种优惠政策的支持以及行政措施的介入，实行更加优惠的人才支持政策，做到市场调节和宏观调节相结合。深化文化体制改革，进一步完善文化市场，通过政策创新和人才培养工程，全面提升文化产业发展水平，推动文化产业成为引领民族地区全面协调发展和产业结构升级的战略性支柱产业。例如，要做大做强藏毯等行业，实现藏毯行业的可持续发展，就必须尽快建立完善的行业体系。依托藏毯龙头企业，发挥其在经营管理、生产技术和销售渠道等方面的优势，形成统一的标准、技术和销售模式。加强与藏毯行业相关的文化、生态、服务、科技、旅游等行业的联系，尤其是要与旅游业紧密结合，形成组织运营体系，带动藏毯行业的快速发展。
(二)充分发挥职业教育在文化产业人才培养体系中的作用
1．明确职业教育在文化产业中的地位与作用
《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010—2020年)》明确提出，到2020年，形成适应经济发展方式转变和产业结构调整要求、体现终身教育理念、中等和高等职业教育协调发展的现代职业教育体系。职业院校是培养文化产业创新人才的重要基地之一，职业教育要为文化产业发展培养高质量技能型人才，提高文化产业技能型人才创新能力，促进文化产业发展。
2．职业院校增设与文化产业对接的新型专业
职业教育的专业设置具有灵活性、实用性和贴近市场等特点，与文化产业复杂多样、变化迅速相吻合，在培养基层文化人才和技能型文化人才方面有着其他教育形式不可替代的作用。作为文化产业技能型人才培养主阵地的职业院校应适应经济社会发展的新形势，自觉承担起为文化产业发展提供技能型人才保障的责任，适时调整专业设置，加快文化产业及相关专业建设的步伐。在高等职业院校增设与文化产业对接的新型专业，如文化产业管理、文化金融、文化产业政策、文化创意、文化旅游管理、藏毯生产与管理等专业，加强文化技能型人才培养。同时，与地方文化产业相结合，紧密结合传统文化，将民族文化产业更好、更深地纳入到职业教育的专业课程体系中。例如，将藏毯编织等民族手工业纳入到职业教育教学中，设置藏毯编织专业课程，将藏毯的文化背景作为理论基础，在学习其文化历史的同时开展专业技艺的学习。
3．职业院校构建文化产业创新创业型人才培养模式
文化产业被称为创意产业。创意产业的来源是人才，对创意人才的培养就是创意产业发展的重中之重。职业院校要改变传统的人才培养模式，要树立以创新意识、创新精神为核心的人才培养模式，摒弃忽视学生的主观能动性，只顾知识传授的传统教育方式，建立充分调动学生主观能动性的创新教育模式，实施以全面素质教育为基础的创新教育体系，致力于创造、创新及满足学习者需求，将年轻人培养成未来中国乃至世界的创意公民。因此，要充分利用高等职业院校在专业技术人才培养中的作用，瞄准文化产业转型的需要，培养具有企业家精神的文化产品创意、设计、研发、生产、包装、销售人才;培养文化的研究、保护、传承人才，培养文化元素的发掘、翻译、整理等方面的人才，为文化产业的发展提供人力资源支持。
4．建立“双师型”教师队伍，提高人才培养质量
培养高素质文化产业人才，师资队伍是关键。建立“文化人才库”和“文化专家库”，凝聚文化产业创新发展的领军人物，通过政策倾斜杠杆，着力做好文化创意、文化经营、文化经纪、文化金融等高级师资人才的引进。加强师资队伍建设，职业院校可以外送专业教师到较早开设文化产业专业的高校进修学习，或选派优秀教师到文化产品生产企业或加工作坊等地实习，使专业教师深入文化产品生产第一线，在具体的学习、实践中有效提升专业素质及教学实践能力。此外，根据专业建设和课程教学需要，要积极聘请文化产业管理研究机构、行政主管部门以及各类社会文化团体中具有丰富实践经验和较高文化素养的实践型专家担任兼职教师，通过专业研讨、课程教学、实践指导等活动，提高师资队伍整体水平。
5．职业院校建立产学研合作人才培养模式
一、中型房地产企业发展现状
近年来由于房地产行业发展过热，国家出台颁布实施了一系列行业宏观调控政策，诸如土地公开招投标、房贷政策、保障性住房管理办法和银行信贷投资的一些控制措施等，这些制度的推行在目前看来，效果已经非常明显地发挥出来，直接推动我国房地产业转入了一个非常敏感的阶段。尤其在土地利用上，国家对土地供应的节奏不断放慢，同时在土地获得审批环节推行招投标、拍卖等方式，对开发商的资质审查、利用保证金等都提高了很大层次，进而增加了土地开发利用的原始成本和土地利用难度，部分中型企业被这些标准拒于行业竞争之外。国家在信贷融资、土地利用、房产开发建筑销售等各环节都采取宏观调控政策，如民营企业禁止发行企业债券等。由于中型企业发展规模有限，多依赖于银行信贷资金周转，信贷政策的变化对于中型企业融资无疑是雪上加霜。融资的束缚直接影响到企业发展规划，迫使大多数中型企业不得不放弃一些长远的产品开发项目，将目标瞄准短期回报率高、风险较小的产品开发，但往往这些项目的市场只能局限于某一定位，比如经济型和一般性住宅，对一些投资风险高、成本高的高端规模化住宅项目只能是望洋兴叹。尽管受到土地、资金和市场的影响，但中型房地产企业作为行业中占比重较大的一个群体，其存在是必须的，也是非常必要的。因为中型房地产企业作为国家税收的重要税源之一，占行业总税额的1/3强，创造的产值也占行业总产值的1/3强，成为国家宏观经济增长的重要组成要素。同时解决了很多人员的劳动就业，将企业资金注入到产品开发上，和银行贷款共同承担起社会资金周转运作，推动了资金的良性发展。从这个角度分析，中型房地产企业对于行业发展以至于社会的发展进步来说都是不可或缺的，其存在的价值也是显而易见的。只要充分掌握行业发展的基本规律，统筹规划企业适应市场需求和行业发展规律的管理运营方法，中型房地产企业对于社会经济发展的促进作用会更好地发挥出来。
二、中型房地产企业的管理方式
中型房地产企业在经济转型的关键历史节点，必须全面分析自身存在和发展所面临的优劣因素，在加强品牌化战略、多元化融资、专业化管理和风险化经营上下功夫，只有这样才能够彻底打破由于制度因素造成的土地、资金和市场等瓶颈束缚，实现中型房地产企业的转型崛起和持续壮大。
一是加强品牌化战略。品牌作为企业发展标志和经济实力的象征，受到越来越多中型企业的青睐，也成为其开拓市场的有力武器。品牌的创建需要产品质量作为支撑，质量是企业长期发展的保证。实施品牌战略，不但要在质量上赶得上潮流，同时也要在信誉上充分兑现承诺；不但要将品牌的打造理念灌输到员工心中，同时也要加大企业在各个媒体的宣传力度；不但要不断创新技术管理和经营手段，同时也要具有开拓和赶超意识。品牌的经营要与企业文化经营来同步推进，以不断丰富企业文化为抓手，树立起良好的企业发展形象，丰富企业发展内涵，来进一步扩大企业的知名度和美誉度。只有这样，才能在竞争中获得同行业的认可和合作伙伴的信赖，赢得竞争的先机，为企业发展铺平道路。
二是实行多元化融资。中型房地产企业在经济转型过程中由于业务的拓展和企业规模的不断扩大，资金紧张往往是普遍存在的现象。要想发挥灵活运作的绝对优势，就需要在行业联合上积极拓展融资渠道，采用多方融资、多渠道经营的方式增强企业的竞争力，在互惠互利中谋求发展的捷径。例如可以加强与实力相当的其他房地产企业的联合，一方面通过双方的资金积累实现企业由中型向大型的转变过程。另一方面在技术和管理上实现优势互补，同时很好破除由于政策准入上设置的各种瓶颈，让企业自身有机会跻身于房地产竞争行业，而不是在起跑线上就被拒之门外。企业联合最大的优势在于通过双方的各种筹资方式的联合进一步拓宽了融资渠道，拓展了市场范围，为企业发展提供了更为广阔的天地和空间。
关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期
一、前言
20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。
虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。
中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。
二、房地产市场周期与银行信贷风险
房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。
房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。
住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。
发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。
除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。
三、银行业房地产贷款风险成因
（一）灾难短视症
即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。
而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。
由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
（二）羊群效应
灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。
银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。
（三）安全网引发的道德风险
经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。（四）信息不对称
银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-valueratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。
然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
（五）不适当的会计、信息披露及法律框架
在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。
（六）监管部门的宽容性监管
监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（timeinconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。四、防范
（一）防范银行灾难短视症
在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。
首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。
（二）安全网改革
在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。
（三）道德风险的防范
监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。
（四）市场基础设施的建设
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。
1.政策风险房地产投资对政策反应比较敏感，受到诸如金融、房地产管理、税费等多种政策因素的影响和制约。如不处理好投资与政策之间的关系，将会影响到实现房地产开发投资的收益目标，进而给投资者带来风险，并可能最终使银行产生大量的不良资产。对于房地产开发企业而言，选择符合政府导向、收益稳定的或有税收优惠政策的项目进行投资才是避免政策法律风险最有效的方法。而对商业银行来说，不但要全面详细地了解国家的政策法规的规定，而且还要对政策法规的变化趋势进行分析和判断，并贯彻到贷款的决策与日常的管理中，方能避免政策法规风险。由于目前房地产行业的政策不断创新、快速变化使得房地产经营处于动态变化环境中，如果不能适应这种变化，将导致房地产经营和商业银行房地产信贷遭遇风险。商业银行需要准确把握政策脉搏不断动态调控自己的信贷政策，才能保证企业既不会因为和政策导向违背，导致信贷流失损失，又不会因为判断失误，过于缩小房地产信贷，造成房地产信贷业务利润下降的风险。
2.市场风险房地产市场变化的，不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险就是市场风险。房地产属于不动产，具有不可移动的属性，一旦投资开发建设，状态就难以调整或改变，因此投资者需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，采取相应的应对策略，以减少由于对市场状况的错误判断而造成的损失。就其影响程度来看，运营风险和财务风险主要受某一单一客户自身原因影响，故其影响面并不大；政策风险和市场风险由于影响的全局性和长远性，对商业银行的贷款冲击非常大。此外，政府政策的调整对市场性风险因素也有很大程度上的影响，当市场性风险和政策法规风险同时作用于房地产时，很难对两者加以区分。但不论怎样，最终的表现形式都是市场性风险。因此，市场风险对贷款质量冲击最大，影响更深远。对于贷款银行来说，只有充分研究和准确把握国家宏观经济政策的走势、宏观经济的发展周期，直至房地产行业的供需趋势，才能有效防范这种风险、确保房地产贷款质量。
二、内部风险
1.信贷评审制度的内部管理风险房地产开发企业从申请到发放贷款需要长时间的业务处理周期，根本无法满足市场竞争的需要。造成目前我国房地产企业进行市场行为转换无法获取足够及时的资金支持，从而对商业银行房地产信贷造成了风险。另外，银行业务职能部门往往会根据自己的需求设置自己的流程或制度，缺乏与其他部门的沟通与衔接，导致部门之间操作流程存在重复或冲突。比如说，目前我国社会信用体系建设还处于初级阶段，很多银行部门为方便搜集信息，都有自己的信息平台，各自的信息相互独立，不能实现共享，造成资源的浪费和信息孤岛现象。再如，多数部门的业务操作系统也不统一，造成大量人力的浪费，也给管理造成混乱。此外，大量的信息依靠手工计算并填报汇总，占用了基层行大量的时间和精力，也容易造成数据的误差。银行在设计和整合流程时，如果不能加强总体规划，使流程之间相互协调、降低摩擦，减少内耗，则使得银行面对房地产信贷这种量大而复杂的信贷业务就会陷入混乱的管理，从而导致潜在的风险越来越大。信息不对称风险虽然我国已逐步开始建立社会信用体系，并将个人信用记录登记在个人征信系统上，但较发达国家来比，我国信用体系还不健全。在信贷活动中，银行对借款人的信用质量、风险类型和资金偿还概率的判断与借款人真实情况比较会出现偏差，于是，依托偏差的判断得出的的风险管理策略一定也会偏差。随着信息不对称缺口的扩大，会致使银行对借款人出现筛选和监督失误，从而使银行信贷资产质量趋于恶化。
2.流动性风险目前，我国商业银行整体上流动性风险处于可控状态，房地产贷款总额并不大，但受央行数次上调准备金率影响，我国商业银行资产的流动性逐年下降，使得流动性风险不断增加。我国商业银行的房地产贷款总量占全部信贷资产的比例已经达到18.3%，按现在的增长速度，很快就会达到30%。现阶段，我国商业银行主要依靠隐含的政府对存款的担保支持和居民的高储蓄率支撑自身的流动性和安全性，但长期保持如此之高的储蓄率都是不可能的，一旦储蓄率出现下降趋势，商业银行的流动性压力将会凸显。我国房地产贷款发展较早的城市，商业银行流动性风险已开始初步显现，部分中小金融机构资不抵债，流动性风险突出，个别城市商业银行和城市信用社还相继发生了挤兑事件。
三、结语
