时间：2023-05-17 16:20:28
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自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。
但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。
二、限购令及其行业影响分析
自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。
进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。
在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。
（一）资产状况分析
通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。
（二）销售状况分析
对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。
（三）现金流量情况分析
以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。
【摘 要】最近几年，国家为促进房地产市场的健康发展，加强了对房地产市场的调控。在此大背景下，房地产企业的风险愈显突出，房地产企业要想生存和发展，必须建立抵御财务风险的坚实屏障——建立切实有效的房地产企业财务风险预警体系。文章论述了房地产企业财务风险预警体系的构建：选取预警指标，借助成熟的Z值模型，再加上对房地产企业的定性分析，来判定房地产企业财务风险的严重程度，帮助决策者采取措施来防范和控制财务风险。
【关键词】房地产企业；财务风险；预警指标
财务风险是房地产企业所有风险的最集中的体现。若处理不好，会使房地产企业遭受巨大创伤，最严重的直接会导致企业破产。房地产市场可以说是波涛汹涌，充斥着太多的不确定性。因此，作为其中的“弄潮儿”，房地产企业要想在波涛汹涌中一路当前，就有必要构筑坚实的屏障用以抵御风险，那就是构建属于房地产企业自身的财务风险预警体系。
一、房地产企业财务风险预警指标的选取
资金密集是房地产企业的特性，而且是最突出的特征。因此，在选取预警指标时，本文对与资金关系密切的指标予以重点考虑，以突出房地产企业的特性。其他的指标在借鉴前人研究成果的基础之上结合房地产企业特性进行选取。选取原则是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的预警经验。选取结果如下：
（一）偿债能力分析指标：房地产企业所需资金量大，资产负债率高，应格外注意对偿债能力指标的分析，因为不能偿还到期债务是财务风险最显著的特征。
短期偿债能力指标：
流动比率=流动资产/流动负债 （1）
速动比率=速动资产/流动负债 （2）
现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债 （3）
长期偿债能力指标：
资产负债率=负债总额/资产总额 （4）
产权比率=负债总额/股东权益 （5）
已获利息倍数=税息前利润/利息费用 （6）
上述对房地产企业偿债能力指标的选取，既考虑了房地产企业的短期偿债能力，又考虑了其长期偿债能力。在短期偿债能力指标中尤其考虑了现金流对债务的保证程度，这符合了房地产企业“现金为王”的特征。短、长期指标相融合，通过计算各项指标数值，将结果与标准值相比较，就能看出房地产企业在偿债能力方面的强弱程度，给各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地产企业本身，通过对该项数值指标的分析，发现企业在偿债能力方面存在的问题，及时采取相应的补救措施，以使企业的偿债能力维持在一个较合理的水平，充分利用财务杠杆的有利一面，给房地产企业带来更大的财务杠杆利益。
（二）盈利能力分析指标：影响房地产企业财务风险的最大因素是偿债能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然会加大房地产企业的财务风险。因此，应设置一组反映房地产企业盈利能力的指标，通过对该组指标的分析，透视房地产企业在激烈的市场竞争中的优劣状态。本文选取如下盈利指标：
销售净利率=净利润/销售收入净额 （7）
净资产收益率=净利润/平均净资产 （8）
总资产报酬率=息税前利润总额/平均资产总额 （9）
上述选取房地产企业反映盈利能力的指标当中，净资产收益率是综合程度最强的指标，在杜邦分析法中，可以将这一核心比率进一步分解，通过层层分解，可最终找出影响净资产收益率的各个因素：企业的盈利能力（销售净利润率）、营运能力（总资产周转率）、资本结构（即偿债能力如权益乘数）。后文在预警案例的分析中，将揉合杜邦分析法对案例企业的财务状况进行更详尽的分析，通过指标间的串联关系，找出案例企业财务风险的问题所在。
（三）资产营运能力分析指标：房地产企业的资产营运能力反映了企业在资产管理过程中的效率。它也同样会对房地产企业的财务风险产生影响。资产周转速度快，会提升企业的盈利能力，同时也相当于企业增加了资产投入；相反，资产周转速度慢，企业的盈利能力会降低，相当于浪费了企业的资产，资产营运能力指标和盈利能力指标相结合，对房地产企业盈利能力的评价才是全面具体的。本文选取房地产企业的营运能力指标如下：
总资产周转率=销售收入/平均资产总额 （10）
存货周转率=主营业务成本/平均存货余额 （11）
应收账款周转率=销售收入净额/应收账款平均余额 （12）
应收账款的周转速度快，说明了房地产企业应收账款的变现能力强，坏账损失的可能性就越小，同时也折射出企业管理水平较高，而这一点，恰恰是房地产企业的要害。当然，在进行这一项目的分析时，也要一分为二，不能因为只注重提高应收账款的周转率而忽视了利用赊销来扩大销售渠道这一因素。存货在房地产企业中比重较大，应将该比率控制在一个较合理的水平，否则会导致资金的浪费。如目前在房地产市场当中，过高的空置率影响了开发商资金的周转，使房地产企业始终处于财务风险的风口浪尖上。资产周转率表明房地产企业运用其全部资产获取利润的能力，在杜邦分析法中，它是一个桥梁，它把利润表和资产负债表联系起来，使净资产利润率可以综合整个企业的经营活动和财务活动的业绩。
（四）发展能力分析指标：一个最终深陷财务危机的企业，一定会在危机爆发的前几年就显现了它的停滞不前的状态。所谓的“冰冻三尺非一日之寒”，说的就是企业的发展能力与财务风险的关系。所以，在房地产企业，有必要选取若干显示发展能力的指标来揭示财务风险的状况，发展能力指标选取结果如下：
销售收入增长率=（本期销售收入-上期销售收入）/上期销售收入 （13）
总资产增长率=（期末总资产-期初总资产）/期初总资产 （14）
净利润增长率=（本年净利润-上年净利润）/上年净利润 （15）
上述发展能力指标越高，表明房地产企业的市场前景越好，其发生财务风险的可能性就越小。
上述选取的共15个财务指标基本上代表了房地产企业的特性，由它们作为房地产企业的财务风险预警指标进行预警，虽然在精确度上难以保证，但因为其简便、容易理解的特点，而且，在企业财务危机爆发的最近时间（前2、3年）其预警能力还是很强的。因此，它一直被广泛使用。本文将选取的房地产企业的财务风险预警指标作为财务风险预警体系的一个组成部分，除此之外，还将引入前人已创造的经典财务风险预警模型，下面就对几个最常见的、经典的财务风险预警模型作以简单介绍。
二、房地产企业财务风险预警模型的构建
（一）单变量财务预警模型：单变量财务预警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同时也是运用财务比率对企业破产情况进行预测的先驱者之一（另一位是Altman，下文会述及）。Bevaer首先从1954-1964选出79家失败企业和79家非失败企业（两类企业的行业、资产规模等都相同），他所选用的财务比率依然是借鉴了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了现金流量方面的指标。他认为：企业拥有的现金多越多、营运资本支出越少、负债越小，企业失败的概率就越小；反之，企业失败的概率就越大。Bevaer仔细考察了样本当中30个财务比率在企业失败前5年的差异情况，最后证明有5个财务比率对企业破产的预警能力较强，按预测能力高低依次排序是：现金流量/负债总额（预测准确率达87%）；净收入/总资产（预测准确率达79%）资产负债率（预测准确率达77%）；营运资本/总资产（预测准确率达76%）现值率（预测准确率达78%）。Bevaer构建的单变量财务预警模型获得了比较高的预警能力，但他的缺陷也是暴露无遗的：各个单一的财务指标有时在反映同一信息的时候，结果会不一致。这种片面性使得人们不得不另外探索一种更加精确、更具说服力的财务预警模型。
（二）Z模型：Z模型的创始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列称之为运用财务比率来预测企业破产情况的先驱。他们二位这种具有开创性的研究为后来的财务预警模型的研究奠定了坚实的基础。
Altman同时也是第一个使用多变量技术来判定企业财务危机状况的学者。他克服了Bevaer创建的单变量模型的缺点，将多个财务比率结合起来，将这些财务比率融入同一个方程式来解释和判别企业的财务状况。Altman所带给人们的这种综合分析问题的思想，在对企业财务危机预测研究方面，影响是极其深刻的。Altman的Z模型创建经历了以下几个阶段：
第一，Z-socre模型阶段。这个阶段的模型主要是针对上市的制造业研究的，Altman选取从1945—1965年间的33家破产企业和33家同类型、同规模的正常企业为样本，经过大量细致的工作，从一开始选定的22个财务比率中敲定5个变量来对企业的财务状况进行预测，构造出一个多元线性函数，命名Z-socre模型，其表达式为：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=营运资本/总资产；X2=留存收益/总资产；X3=息税前利润/总资产；X4=普通股、优先股市场价值总额/总负债；X5=销售收入/总资产
上述表达式中，变量前的权重系数是按照变量对企业财务危机的影响程度大小设置的，经过加权计算之后得到的Z值代表企业综合风险值。通过它与设定的临界值对照，就能知道企业财务危机的程度。上式中临界值的规定如下：Z—socre>2.765表明企业具有较好的财务状况，破产机率小；Z—socre
第二，Z2模型阶段。上述Z-socre模型只针对上市公司，且只面对制造业。而事实上，许多处于财务危机的公司是没上市的，故直接用Z-socre模型预测，其准确性就遭到了质疑。针对这种情况。Altman重新对Z-socre模型进行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表达式分别如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5适用范围：用来预测非上市公司的财务危机状况。此处表达式中，X4的含义与Z-socre中X4不同，更改为所有者权益/总负债。此时，临界值的区间规定及意义如下：Z2≥2.99，表达企业陷入财务危机的可能性极小，企业财务状况良好；2.7≤Z
第三，Z3模型阶段。Z-socre模型的缺陷在于只针对上市公司，只面对制造业；Z2模型的缺陷在于只针对非上市公司。而在我国，是难以获得非上市公司的财务数据的。故对我国房地产企业财务预警研究时，不能直接使用上述两个Z值表达式。Altman的Z3模型克服了我们的难题，Z3模型是用来预测非制造业上市公司的财务状况的，它的表达式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表达式中，X1，X2，X3，X4的含义与Z2式中规定是一样 的。临界区间规定如下：Z32.9，表明企业的财务状况是良好的，可不考虑破产的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企业财务状况有问题，须严加注意，否则，后果不堪设想，若积极面对，企业才能摆脱困境。本文中，鉴于Z3模型的适用情况，笔者将直接选用Z3模型作为本文房地产企业财务预警体系的另一组成部分，直接用Z3模型来对后文的案例企业进行财务风险分析，计算Z3值，判别其财务风险的大小。
（三）人工神经网络模型。这种模型的基本原理是模拟人类大脑神经的运作。它处理信息的方式是通过调整其内部存在的各个节点间互相连接的关系来对所有的信息进行处理。人工神经网络的系统是十分复杂的，同时又是特别先进的一种财务风险预警模型。但目前它的使用并未被推广开来，原因是该模型的理论基础还不够坚实，对大脑思维的模拟深入程度不够。有待进一步地研究和论述。故本文对该模型不作相关的引用。
【关键词】财务预警机制；财务风险；房地产企业
一、财务风险的内涵
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。
二、财务预警的方法
财务预警方法可以为传统的财务预警方法和基于计量方法的预警模型。
1.传统的财务预警方法
（1）单一财务比率法。单一财务比率法是指将某一项财务指标作为判别标准来判断企业是处于财务危机状态还是非财务危机状态的一种预警方法。常用的财务比率有资产负债率、利息保障倍数、流动比率和速动比率等。（2）财务比率综合计分法。财务比率综合计分法是选择多个财务比率并赋予相应的权重，计算综合财务指标，以此来判断企业发生财务危机的可能性。常用的财务比率综合计分法主要有沃尔评分法和综合评分法。
2.基于计量方法的预警模型
（1）多元线性判定模型
该模型从企业的资产规模、获利能力、财务结构、偿债能力、资产利用效率等方面综合反映企业财务状况，进一步推动了财务预警的发展。
从长期的研究结果看，多元线性判定模型在破产前一年的总体判别准确度高达95%，但也存在着一些缺陷：一是计算工作量很大；二是在企业破产前一年的预测中比较准确，但在企业破产前二、三年的预测精度大幅度下降。
（2）多元逻辑回归模型
多元逻辑回归模型目的是寻求预测对象的条件概率，从而据以判断观察对象的财务状况和经营风险。它的优点是不需要严格线性假设条件，应用更为广泛。缺点是计算过程较为复杂。
三、房地产企业财务预警系统设计
房地产企业的财务预警系统设计包括三个方面内容：财务危机监测系统设计、财务危机识别系统设计、财务危机诊断和评价系统设计。
1.财务危机监测系统设计
房地产企业财务危机监测的对象是企业的财务风险和经营风险，因而房地产企业财务危机监测系统包括核心财务指标的监测、财务支付能力的监测、财务结构风险的监测、战略风险的监测和市场风险的监测等，因此财务危机监测系统设计可以根据其系统组成进行。
2.财务危机识别系统设计
财务危机识别系统设计应该根据财务危机的形成的路径进行。有关专家研究发现，诱发企业财务危机的路径主要有三个方面：一是费用水平升高诱因。费用水平升高造成盈利能力下降，自有资金出现不足，导致资金周转不灵，企业不得不增加负债来弥补资金缺口，形成恶性循环，巨额负债无法偿还是企业陷入财务危机的导火索。二是销售收入下降诱因。销售收入下降诱因形成的财务危机路径与费用水平诱因完全一致。三是过度扩张的投资策略诱因。过度扩张的投资策略将导致资金周转短缺，企业不得不增加负债来弥补资金缺口，巨额负债无法偿还将导致企业陷入财务危机。
3.财务危机诊断和评价系统设计
财务危机诊断和评价系统的功能是对房地产企业财务管理活动的过程、结果以及计划执行情况进行比较、分析和评价，以发现房地产企业财务状况恶化迹象的系统。目前应用较为广泛的是杜邦分析法和综合财务指标评价法等，因此，房地产企业在设计财务危机诊断和评价系统时，应结合所应用的财务分析方法进行。
（1）杜邦分析法
杜邦分析法是以净资产收益率为综合评价企业财务问题和财务状况的指标分析方法。
利用杜邦分析法可通过净资产收益率的分析，找出净资产收益率下降的原因可能是由于资产净利率，而资产净利率的下降可能是销售净利率或资产周转率下降引起的，以此类推可得资产总额上升的原因可能是流动资产的上升或长期资产上升造成的。它利用对综合财务指标――资产净利率的层层分解，可以寻找出引起资产净利率下降的真正原因，以便采取措施进行调整。
（2）综合财务指标评价法
该指标体系充分体现了企业效绩的基本内容，围绕财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况和发展能力状况四个方面，选择了8项基本财务比率；同时，选择了16项修正财务比率及8项评议指标建立逻辑严密、相互联系、互为补充的体系结构。多年来的实践表明，这个立体指标体系能较好地反映企业的效绩及其变动过程。
目前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业预警工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是央行不断加大金融调控政策的力度，连续提高存款准备金率，房地产企业的发展环境发生了深刻的变化，传统单一的财务预警指标弊端渐露。房地产行业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建合理的现金流量指标预警体系。
房地产企业可充分利用上述方法进行财务危机的诊断与评价。
四、结论
可持续财务预警机制作为衡量企业价值实现、运行状况的晴雨表，具有监测、信息反馈和预警的功能。当在企业价值实现过程中出现潜在危机时，预警机制能及时找到导致企业可持续发展状况恶化的主要原因，以使经营者有的放矢、对症下药，制定出有效的措施，保证可持续发展目标的顺利实现。因此，房地产企业必须强化风险意识，建立完善财务预警机制，这样可以更好的掌握企业的现金流量状况，有利于企业财务的稳定，对其生产经营及发展也非常重要。
参考文献：
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作者简介：
【关键词】 房地产企业； 财务能力； 主成分分析； 评价
企业财务能力评价，与企业所处的经营环境有着重要的联系。不同的企业经营环境，企业的务活动的侧重点也各不相同。本文结合我国房地产企业的具体情况，以我国上市房地产公司中8家财务困境ST公司和8家财务正常公司为样本，选取了能较全面反映公司财务状况的10个财务指标为变量，采用主成分分析方法，从较多的财务指标变量中导出主要成分，进行房地产财务能力评价。
一、主成分分析法
主成分分析是通过对原始指标的相关矩阵内部结构关系的研究，找出影响某一状况的几个综合指标即主成分，使综合指标为原始指标的线性组合，综合指标不仅保留了原始指标的信息，彼此又不相关，使我们在研究复杂的问题时能够抓住主要矛盾。
具体方法是将原来众多的具有一定相关性的指标，比如p个指标，重新组合成一组新的相互无关的综合指标F1，F2，…，Fm（m≤p）来代替原来的指标，通常数学上的处理就是将原来p个指标作线性组合，Fi是与F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相关的p个指标的所有线性组合中方差最大者。
这样决定的新变量指标F1，F2，…，Fm分别称为原变量指标的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在总方差（总贡献率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（贡献率）依次递减。这些主成分之间不仅不相关，而且它们的方差依次递减，因此在实际工作中，就挑选前几个最大主成分。虽然这样做会损失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并从原始数据中进一步提取了某些新的信息，这种既减少了变量的数目又抓住了主要矛盾的做法有利于问题的分析和处理。
二、样本的选择
考虑我国房地产开发企业的具体情况和样本数据收集的可行性，本文选用上市房地产企业进行样本分析。同时，为了求得阈值点（分界点）进行模型有效性的检测及考虑到多元统计方法中强调样本配对的重要性，在样本的选择过程中尽量多地将被处以财务困境ST的房地产公司包含进样本。由于上市的房地产公司数目较少，样本的选择中选取了一些以房地产为多元化经营的公司。本文从上市公司中选取了共16家房地产公司，其中8家为ST公司，同时按照同行业、同时期、同规模的对应原则，选取相应的8家财务健康的上市公司作为匹配样本。
三、主成分分析阶段的变量
在选取财务比率作为变量时，应选取能反映财务能力的指标。本文主成分分析阶段选取了10个财务指标作为变量：净资产收益率（X1）、流动比率（X2）、速动比率（X3）、存货周转率（X4）、应收账款周转率（X5）、营业利润率（X6）、资产报酬率（X7）、资产周转率（X8）、净资产增长率（X9）和净资产增长率（X10）。选取的样本和变量数据如表1所示。
四、主成分分析结果
采用SAS软件的统计分析系统作为工具，对上述变量进行主成分分析，得到10个变量的主成分分析特征值、贡献率和旋转主成分载荷矩阵，见表2、表3。
根据表2，取累计贡献的75%~85%来确定主成分Prini，可取前面四个主成分，它们能够包含较多的信息。
由第一主成分F1可以看出，营业利润率X6和资产报酬率X7具有较大的载荷，而X6和X7都是反映企业的盈利能力，所以可以将F1视作是反映企业盈利能力的综合因子。
第二主成分F2中，存货周转率X4和净资产增长率X5具有较大的载荷，因此可以将F2视作是反映企业经营效率和成长能力的综合因子。
第三主成分F3中，净资产收益率X1和应收账款周转率X5具有较高的载荷，因此可以将F3视作是反映企业盈利能力的综合因子。
第四主成分F4中，资产周转率X8具有较高的载荷，因此F4和F2一样主要反映了企业的经营效率。
由此可以看出，影响企业财务能力的财务指标主要是反映企业盈利能力、经营效率和成长能力的财务指标。
五、评价房地产企业财务能力
表4为各房地产公司财务能力前4个主成分及综合主成分得分，综合主成分为前4个主成分与相应贡献率乘积之和。从企业在前4个主成分上的得分可以看出各企业在盈利能力、经营效率和成长能力等主成分上的优势和不足之处。从表4可以看出，深万科、光彩建设、陆家嘴的综合主成分得分最大，比其余企业值大得多，说明这3家财务状况最好；中华企业、世纪中天、新黄浦、星源、大菲综合指标接近，比其余8家企业的值大，说明这5家企业财务状况较好；最后8家企业财务状况较差。综上所述，综合主成分得分可以较好反映企业的财务状况。
六、结论
通过计算分析可以看出，影响房地产企业财务能力的财务指标主要是反映企业盈利能力、经营效率和成长能力的财务指标。房地产企业可以根据主成分得分认识自身财务能力优势之处和薄弱环节，并提出相应的策略。所采用的策略能有效增加综合主成分得分，为企业制定战略提供一条有效的途径。
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（一）重要性
企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。
（二）基本内容
企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。
2房地产企业财务报表的局限之处
（1）房地产企业的预收账款增加
影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。
（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益
从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。
3房地产企业财务报表分析的科学方法
（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款
并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。
（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产
企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。
（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究
以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。
4房地产企业财务报表分析的特殊性要求
（1）充分利用财务报表外的信息
房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。
（2）重视对现金流量表的分析工作
房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。
5结论
关键词：财务战略管理 企业战略发展 促进作用
随着知识经济时代的到来，国内各企业基本实现了现代化企业管理，企业管理的最重要目标是：促进企业可持续发展目标的实现。为了适应不断变化的内外部经济环境，企业管理正向着国际化、现代化的方向发展，这就要求企业必须将与自身经营相关的资源紧密结合在一起，以此来完成对经营成本、资金流向的控制，提高企业对市场环境的应变能力，以全面掌握市场动向，适应市场，并最终引领市场。
企业财务战略是企业战略的一个子系统，是对企业财务活动制定并实施的中长期目标和战略规划。它关注的焦点是企业资本资源的合理配置与有效使用，以此来达到为企业创造内在价值和实现企业市场价值的目标。作为职能战略，它既为公司整体战略服务，又为公司经管战略服务。财务战略被有效实施程度的高低，将影响着企业战略目标实现的成败。因此，为了企业战略发展目标的实现，必须加强企业财务战略管理，这是企业战略管理的重要组成部分，也是企业战略发展的最基本保障。
一、战略财务管理与传统财务管理的区别
新时期随着信息技术的广泛运用，企业对于财务管理的观念也在发生着深刻地变化，在传统财务管理活动基础上逐渐形成了财务战略管理理念，与传统财务管理相比，战略财务管理与传统财务管理存在着区别：
（一）立足点不同
传统的财务管理主要是以实现企业产品成本的最低、追求利润的最大化为主要目标，这一管理理念没有将企业的长远发展趋势纳入管理范围，这将导致企业在经营管理方面的短期行为。财务战略是在企业战略的框架下，为企业设计财务活动战略和资本筹措与使用战略，它的目标是通过资本的配置与使用为企业创造内在价值和市场价值。
（二）管理范围不同
传统财务管理的范围仅限于对企业经营活动事后分析，对于企业的投资活动、筹资活动、分配职能、监督职能并未深入涉及。而财务战略管理的范围要广得多，不仅涉及到以上职能，还将视线投向企业内外部环境变化中，并时刻关注市场的动向和竞争对手的信息，同时，还积极参与企业的财务战略的制定与实施，对市场的变化随时进行预测与分析，通过与竞争对手的比较，寻找企业的行业差距，及时对企业的发展战略做出调整。
（三）具有不同的起点
传统的财务管理主要是将成本、费用、利润视为企业预算编制的起点，仅采取简单趋势分析法来对财务计划进行规划。而财务战略管理主要是以对企业的理财环境分析和企业发展战略的实现作为起点，根据企业发展的周期来规划企业是采用扩张型战略，还是实行稳健型或者防御型战略。比如像现阶段的房地产企业就不应该再实行扩张型财务战略，而应该采用稳健型或者防御型财务战略。
二、财务战略管理对企业战略发展的促进作用
（一）企业财务管理是企业战略发展决策的数据依据
企业的战略决策是一个十分复杂的过程，具有较高的不确定性。这就要求企业必须在科学分析的基础上，依据详实的数据资料对企业未来做出预测。一方面，企业不仅要了解当前的行业环境和企业的经营状况；另一方面，还必须对企业的战略财务管理制定出相应的计划和目标。而企业的财务战略管理目标又是企业战略发展规划的可靠的、科学的、真实的数据依据，是企业战略决策发展的重要依据。
（二）企业财务战略管理能够使企业的战略发展规划更具有灵活性和适应性
企业制定出各种战略方案后，企业财务管理部门应对其可行性进行评估，企业的发展战略决策中涉及到了企业经营者对企业发展方向的观念和想法，对企业未来的发展方向起到导向的作用，更是企业全体员工长期奋斗的具体目标。企业所面临的发展环境瞬息万变，而企业战略规划的制定并不一定能够完全适应企业的变化，所以，企业的财务战略管理能为企业的战略规划进行调整提供数据依据，使企业的战略发展规划更具有灵活性和适应性。
（三）企业财务战略管理能够是企业战略发展顺利实施的重要保证
企业战略发展目标的顺利实施还需要企业付出巨大的努力。企业战略发展目标的确定为企业的发展指明了前进的道路和发展的方向，但是如何更好地实施还需要企业在激烈的市场竞争中进行不断地调整和摸索，调整与摸索的依据仍旧是企业的财务数据。可见，企业长远发展战略目标的实现必须有企业财务管理为其保驾护航。例如：由于国家宏观政策调控的需要，为抑制房价过快增长，出台了许多限制性政策，财务管理者应把握政策变化趋势，作好企业投资、融资、收益分配战略规划，为企业战略决策提供数据支持。
（四）企业财务战略管理中的成本控制是提高企业竞争力的重要依据
企业成本控制是提升企业核心竞争力的主要参数。企业的战略通常是在保证产品盈余的情况下，尽快回收产品的投资并努力改善企业的经营效率。企业通过对战略性成本信息的分析与利用，协助企业经营者对企业的经营状况做出正确评价，促进企业在竞争中形成优势，并有效控制企业成本，增强企业的市场占有率。
三、提高房地产企业财务战略的有效措施
（一）加大在房地产企业财务战略的实施和监督方面的力度
财务战略的有效实施必须是建立在合理的监督和实施基础上的。房地产企业的项目在实施中周期较长，资金的周转时间也较长，因此，对其实施全面预算管理是十分重要的。作为房地产企业，在预算的过程中必须将国家政策和企业的战略发展目标放在首位，对各种政策和实施方案进行全面落实，以保证企业财务战略的顺利实施。只有实现房地产企业的全面预算管理才能确保房地产企业财务战略的有效实现。房地产企业必须将财务预算、销售预算、生产预算进行全面有机的结合，从根本上解决房地产企业财务战略中人事、生产、营销等部门的战略发展目标的实现，促进房地产企业的全面发展。
（二）全面实施房地产企业的财务激励机制
房地产企业只有不断的完善企业的财务激励机制才能确保财务战略能够顺利的转化成企业战略目标实现的动力。房地产企业的所有者与经营者之间是一种委托与的关系，存在很明显的信息不对称现象，很容易发生道德风险。因此，这就要求房地产企业必须根据经营与索取权的分享模式在房地产企业中建立起现代化的财务激励机制，充分发挥人的潜力。例如：对企业中的部分核心员工采取股权激励制度，解决在薪酬分配中的不足，充分发挥核心员工的积极性。再例如：采取业绩考核制度，将企业的发展战略目标按阶段进行量化，把进度的完成率与员工效益挂钩，促进企业的相关人员全力为实现企业的发展目标而努力。
（三）加强房地产企业的竞争意识与战略观念
房地产企业的财务战略管理要求企业按照竞争意识的标准来处理各种问题，将企业的战略发展视为核心目标与任务，充分发挥员工的个人潜能。因此，房地产企业要求重视企业内部的各种资源，坚持以人为本的新理念，从根本上实现企业的发展与人的发展的有机协调，树立全新的财务经营理念，为企业的发展提供有价值的财务信息。房地产企业的理财环境是企业财务战略有效实施的根本出发点。因此房地产企业必须高度重视理财环境的建设，全面把握财务管理的真正内涵。
（四）建立有效的房地产企业财务风险控制体系
房地产企业财务风险体系的建立将有效的缓解企业投资风险的发生。任何企业在预计财务状况与实际财务状况中存在着很大的差异，对于房地产企业而言，必须采取积极地财务预警体系才能保证房地产企业项目投资的顺利实施。房地产企业在投资过程中，必须要对投资的项目进行可行性分析，形成项目投资的可行性分析报告，有效地降低房地产企业财务投资风险的发生。另外，对房地产企业的财务评价分析必须要进一步完善，只有全面了解房地产企业的财务状况，才能在不同阶段为企业制定出合理、科学的财务战略目标。
总之，企业的战略发展目标为企业确定了发展方向，企业必须以质量和服务为核心，以有效控制成本为主线，努力提高企业的核心竞争力，而企业的财务战略管理是实现这一目标的重要保障。
参考文献：
[1]王琦.企业财务管理目标：持续发展能力最大化[J].榆林学院学报，2008
[关键词]房地产 财务风险 防范
财务风险的定义在新会计准则中是:财务风险指的是在企业的所有财务活动中,由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响,在相应的时期内,企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差,从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业,可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定,财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。
一、合理实施财务预算
房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题,这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素,这直接关系了发企业投资项目的成功与否,也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划,并且根据资金使用标准执行财务预算,以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应,让企业根据市场制定投资决策,避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况,对资金的需求和使用详细地规划,建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,对企业财务使用做好检查、考核工作,合理调整企业的经济运转,让自己的财务职能得到充分的发挥。
二、实施资金流动性管理
房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,容易造成资金链条的快速运转,如果这一过称中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视,根据实际情况安排有效的资金使用计划,确保企业日常经营能够符合资金状况,实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大,在财务收支必须要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,不断优化库存结构,尽可能把存货资金的使用金额减小,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制,杜绝铺张浪费和使用超支的现象,这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高,使得企业资金的运用得到有效的管理。
三、实现资金结构的优化
房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业的偿债能力下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,对企业的资本使用合理规划,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,这样就能避免资金的浪费;企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助,同时能够不断优化公司结构,对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
四、增强处理风险的能力
从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式,这些都是值得中国企业深刻回味和反思。而从香港应对亚洲金融危机时所用的策略方案。从市场行情分析,房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的,这些现实情况都是值得我们不断借鉴参考的,我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如:市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展,而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险,防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析,在风险出现之前做好防范措施,使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低,让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异,其采取的措施也是截然不同的,这就需要根据企业的实际情况制定策略,这才是有效避免风险的最佳措施。
五、结语
总之,经济利益时每个企业在经营过程中的最终目的,房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险,这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够的重视,并积极采取压缩项目、压缩人员、等措施来应对,可以预见,“财务风险”这一问题必然在一定的时间内被广泛关注。
参考文献:
[1]任书芳,高树岭,张行贵。当前房地产企业财务现状及管理建议.时代金融, 2006, (4).
【关键词】房地产;财务风险;特征指标
进入本世纪以来,中国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期,在发展过程中表现出房地产企业发展快、利润高等特点,但是由于房地产企业的快速扩张与房地产行业的政策导向性,使房地产企业在快速发展的同时也面临着较大的财务风险。因此,从中国具体国情出发,深入研究如何在房地产企业经营过程中发现所面临的财务风险特征,进而采取措施来避免、减轻财务风险等方面的理论和实践的研究则显得尤为必要。
一、房地产企业财务风险概念
目前理论界对财务风险的理解,大体上有广义和狭义两种:
狭义财务风险是指由企业负债引起的,具体来说指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性,通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面:企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。企业向外界借入的资本主要是向银行、其他企业或个人借入。企业在经营过程中,可以完全用自有资本来经营,即企业全部负债为零。但是,这会导致企业盈利机会的减少和发展的缓慢。在市场经济体制下,是找不到这样的企业的,在实际经济生活中,负债经营在企业中是普遍存在的。
广义财务风险,是指企业在经营及各项财务活动中,由于各种无法预计或不可控因素的存在,及财务状况的不确定性,使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。首先,它涉及到企业资金运动的各个环节、企业内部经营的各个方面以及企业环境中的各个因素。其次,企业的其它风险对企业的影响最终也会通过财务成果得到反映。所以说,财务风险是企业经营活动过程中各种不确定性的综合反映,是企业风险的货币化的集中体现。
通过比较我们可以看出,广义财务风险概念更为符合人们对财务概念的理解,又便于人们站在更宽广的角度来研究财务风险。财务风险是有着广泛外延的一个概念,而不仅是筹资风险。对财务风险涵义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。因此,房地产企业财务风险是指房地产企业由于经营不善和财务状况恶化而致使企业的投资以及其报酬无法全部收回的可能。基于定义,房地产企业财务风险应涵盖投资风险,筹资风险,偿债风险及营业风险等。
二、房地产企业财务风险成因分析
(1)投资风险成因分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。决策过程中,往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不对称及决策者决策能力等原因,导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。具体可分为两个阶段:
第一阶段,企业要支付取得、开发土地并进行房地产建设所花费的各种成本费用。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始,就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性,而且受规划限制楼层高度,周边环境的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改。如果进行改建,投入将更大。因此如果投资者判断失误,房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。另外,房地产投资周期长,一个新建项目由于建设周期较长,在建设过程中也会遇到投资支出增加或周转失灵的情况,这可能导致企业不堪重负,从而造成项目停工停建,使企业蒙受损失。
第二阶段是指在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲,由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
(2)偿债风险成因分析
举债盲目性加重成本负担。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与投入运作,一些房地产企业为了使项目上马,没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力,利用自己的积累和设法追回外欠的债款,而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款,加大了房地产项目的偿债风险度。房地产项目开工后,又没有对整个项目的资金使用作全盘计划,盲目使用,分不清资金使用的轻重缓急,只考虑了个别项目的用款,影响了整体的收益目标。加之,在偿债顺序上,筹资时要求发行债券必须置于流通股融资之后,并要求注意保持间隔期,在举债时也要考虑到债务到期的时间安排及举债方式的选择,使企业在债务偿还期不至于因资金周转出现困难而无法偿还到期债务。还有就是银行贷款上盲目抵押,既影响了销售收入的实现,又影响偿还贷款能力,使企业成本负担加重,偿债风险增大。
(3)筹资风险成因分析
①筹资规模策略不当。企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险。企业应当根据自身生产经营的规模大小来确定需要筹集资金的数额。投资规模大则筹资就要多,规模小则筹资就要少。倘若投资规模大而筹入资金过少,企业就可能因此而失去良好的获利机会,或者使已投资在建的项目停工,企业无法获取预期收益,甚至蒙受重大经济损失。与此相反,如果投资规模小而企业筹入过多的债务资金,企业自身不能有效运用和支配这些资金,就会造成资金闲置,不但不会增加企业的获利,反而会加大企业债务负担,增加企业资金成本,造成企业的筹资风险。
②资本结构不当。这是指企业资产总额中自有资金和借入资金比例不恰当对企业收益产生负面影响而形成的财务风险。我国现在大多数房地产企业的生产经营资金主要依靠自有资金和银行借入资金。资本结构不合理,必然会给企业带来现时的和潜在的筹资风险。
(4)营业风险成因分析
①经营各部门协调能力不强。企业经营过程,表现为物资流、资金流和信息流的三个相互交织的运动过程。由于企业内部和外部的各种原因的存在,都可能使企业的这三大运动过程出现时间上的间断和形式上的停滞。这种可能性的存在,决定了营业风险的存在。例如,对经营环节,房地产开发包括土地使用权的获得、建筑施工、营销推广等一系列过程,涉及大量的相关部门和环节,任何一个环节出现差错,都将导致项目工期延长、成本增加、预期收益大幅降低。
②对费用风险意识不强。有的房地产企业只注重工程进度和质量,忽视了财务部门的成本管理。没有发挥财务部门自身拥有的成本管理优势。在财务的成本核算上简单、粗糙,使企业的财务人员成为简单的机械算账,致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,影响了企业预期收益。
三、房地产企业财务风险特征指标分析
(1)有财务风险企业的筛选
本文选择A股房地产上市公司作为研究样本,样本选择是根据大智慧软件万国测评结果作为基础样本,截止到2009年3月31日,中国沪深股市共有102家房地产上市公司。考虑到现金流量表于1998年才要求编制,所以样本数据选自1999―2008年沪深两市证交所网站所提供的上市公司十年的年报。本文以房地产类收入占主营业务收入的比重不小于50%作为判断房地产企业的标准。又因为十年中房地产企业数动态变动,所以对102家上市公司按上述标准进行筛选,结果如下图1所示。
然后对图1中的房地产行业中的上市公司进行再次筛选,筛选条件为:第一,公司连续五年的净资产收益率低于同期(一年)的基准贷款利率;第二,基于研究需要,贷款利率为每年年初的一年期的基准贷款利率为准。如下图2所示。
由筛选结果可得到历年符合标准公司数如表1。
(2)有财务风险企业特征指标分析
为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱,基于指标构建原则的考虑,在设计研究变量时,借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系,以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则,并结合房地产企业自身的特点,根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》的通知,选择体现房地产企业财务状况的财务指标。
数据来源:中国人民银行网
因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面,而是一个综合整体,所以在以上财务指标设计原则的指导下,反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系,应包括企业的盈利能力指标、运管能力指标、偿债能力指标、基于现金流量的指标。经综合数据分析后发现特征指标如下:
①主营业务净利率。该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。房地产企业在增加销售收入的同时,必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。
在十年中,通过分析该指标的升降变动,企业主营业务净利率偏低甚至连续几年出现负数时,反映出企业经营风险增大,需加以警戒。同时企业在扩大销售的同时,应注意改进经营管理,提高盈利水平。
分析该指标的同时,结合了国家总体经济状况,行业发展趋势,企业所处竞争环境等具体条件进行客观判定,另外企业一定时期实际的资产负债率指标应该与预期标准的指标、和同行业的、历史状况的指标等进行比较,才能真正了解企业资产负债状况所面临的实际风险。因此,应该正确地确定企业合理的主营业务利润率水平,并确定一定的比例标准,给予一定的波动范围,如果超出其波动范围,就应及时进行控制。所以偏离行业主营业务净利率向下偏离不能超过Y主营偏离率,如表2所示。
②资产负债率。该指标反映了企业资产对债权人权益的保障程度。
从十年趋势分析来看,有财务风险企业的资产负债率(46.64%-54.41%),远低于行业资产负债率(47.72%-62.87%)整体水平。对其从以下三个角度进行分析:
从股东的角度看,由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用,所以,股东所关心的是全部资本利润率是否超过借人款项的利率,即借入资本的代价。在企业全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时,股东所得到的利润就会加大;相反,如果运用全部资本所得的利润率低于借款利息率,则对股东不利,因为借入资本的一部分利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此,从股东的立场看,在全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,否则相反。
从经营者的立场看,如果举债很大,超出债权人心理承受程度,则被认为是不保险的,企业就借不到钱。如果企业不进行举债,或负债比例很小,说明企业畏缩不前,对前途信心不足,利用债权人资本进行经营活动的能力很差。因此,借款比率越大(当然不是盲目地借款),越是显得企业活力充沛。
从财务风险管理的角度来看,企业应当审时度势,全面考虑,再利用资产负债制定借入资本决策时,必须充分估计可能增加的风险,在两者之间权衡利害得失,做出正确决策。
所以,如果资产负债率过低,也会加大企业的财务风险。当企业资产负债率低于行业平均水平时,企业资产负债率向下偏离不能低于Y负债偏离率;高于行业水平时,不能低于Y负债偏离率。具体数值如表3所示。
③筹资净现流与净资产比率
从筹资净现流与净资产比率的走势来看,可以分析企业未来短时间内潜藏的风险因素。自1999年以来,有财务风险的企业平均筹资能力一直处于行业水平之下,而资产负债率反映总资产中有多少是借款筹来的,体现公司长期偿债能力。所以资产负债率不高原因,在这里可以得到进一步的印证。其向下偏离率不能低于Y筹资偏离率,如表4所示。
④管理费用率。管理费用率是指管理费用与主营业务收入的比率,反映了管理费用的有效性。由于管理费用中固定费用的比重较大,因此,管理费用在绝对规模上会保持一定的稳定性。在企业经营规模相对稳定的情况下,管理费用率也应保持相对稳定,不易发生巨大波动。在这种前提下,如果管理费用率升高,通常表明由于主营业务收入的下降,使得管理费用支出的有效性降低了,否则相反。
管理费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y管理偏离率,如表5所示。
⑤营业费用率是指营业费用与主营业务收入的比率,反映了营业费用的有效性,及其变动与主营业务收入变动的相关性。营业费用率保持一定范围内的稳定性,表明营业费用的投入是相对有效的,其变动与主营业务收入的变动是相关的。营业费用率上升在一定程度上可能反映企业所面临的市场竞争环境更加严峻,也可能反映企业营业费用(如展览费和广告费的投入等)支付的浪费和无效。营业费用率如果在行业值以上,则不能高于行业Y营业偏离率,如表6所示。
通过以上有财务风险企业特征指标的分析,我们可以看出财务风险管理是一项艰巨而又复杂的系统工程。对待房地产企业财务风险,应是一种对风险进行动态的控制。只要企业通过加强财务风险管理,不断提高风险防范意识和能力,才能使企业的经营管理更加有序、有效,才能使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]单敏.上市公司财务报表分析[M].复旦大学出版社,2005.
关键词：房地产；财务风险；防范
近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。
一.房地产企业财务风险的含义
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。
从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。
二.房地产企业财务风险存在的问题
（一）企业资本结构不当，资产负债率过高
据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。
房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。
（二）企业忽略了资金的日常管理工作
目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。
三. 房地产企业财务风险产生的原因分析
（一）外部性财务风险
房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。
通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。
许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。
（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足
在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。
（三）房地产企业的内部关系没有理顺
目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。
四 房地产企业财务风险的预测和防范措施
（一）建立合理的财务预警体系
对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。
（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施
由于目前国家了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。
（三）建规立章，完善内部制度
在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。
（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力
管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。
首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。
（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源
房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）
参考文献：
［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期
［2］ 刘茜 房地产企业财务风险的预测和防范 财经界(学术版) 2009年12期
