时间：2023-05-23 11:31:57
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇商品房建设标准范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
为了缓解本区动迁安置房紧缺的矛盾，加快本区配套商品房建设步伐，规范配套商品房开发建设和供应管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》的有关规定，结合本区实际情况，制定本试行办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于本区行政区域范围内配套商品房的开发建设和供应管理活动。
本办法所称的配套商品房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的政策性商品住房。
第三条（管理部门）
区房地局负责本区配套商品房建设、供应的综合管理和协调，并具体组织实施配套商品房项目用地的供应和配套商品房建设项目招投标。区发展改革委、规划局、建设交通委等相关部门按照各自的职责，负责配套商品房开发建设的相关管理工作。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会具体负责本管理区域内配套商品房建设、供应的管理和协调。
第四条（开发建设）
配套商品房建设采取“统一规划、市场运作、招标建设、企业开发”的运作机制。
各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会应根据本管理区域内房屋动迁安置的实际需求，及时研究提出本区域内配套商品房项目开发建设计划，并报区政府审批。
配套商品房项目开发建设计划经区政府批准后，由区房地局根据有关规定，办理配套商品房项目确认手续，并由区土地储备中心办理项目土地储备手续。
配套商品房项目经市房地资源管理局批准确认后，由区房地局按规定组织实施配套商品房建设项目招投标，并由区房地局和区土地储备中心与项目中标单位分别签订土地使用权出让合同和征地等承包合同。
配套商品房项目中标单位确定后，由中标单位与区房地局签订配套商品房建设项目协议书，明确配套商品房项目建设要求、收购价格、交付时间等内容。项目所在地的镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）应当会同中标单位协调处理配套商品房项目设计、建设、配套等相关问题。
配套商品房的设计和建设应以“价廉物美、功能完善、环境舒适”为目标，按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”要求进行。
第五条（房源管理）
配套商品房房源实行按中标价格限价收购，按动迁安置政策定向供应，任何单位不得擅自销售配套商品房。
配套商品房具备交付使用条件后，由项目所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出房源收购单位名单并报区政府审批。房源收购单位经批准确定后，由收购单位与中标单位按招投标文件规定签订配套商品房收购协议，房源由收购单位统一管理，并严格按动迁安置政策凭《配套商品房供应单》销售供应。
第六条（房源供应）
配套商品房供应必须做到“政策公开、程序公开、房源公开”。
配套商品房供应面积和价格必须严格按照区政府有关动迁安置政策执行。
（一）配套商品房可以向以下对象供应：
1、征地拆迁居住房屋且采取货币补偿安置或与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换安置方式的被拆迁人。
2、拆迁国有土地上居住房屋的被拆迁人，以及拆迁执行政府规定租金标准的公有居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的公有居住房屋承租人。
3、区政府规定的其他供应对象。
（二）配套商品房按下列程序供应：
1、申领《配套商品房供应单》。各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会凭配套商品房预售许可证或房地产权证向区房地局申领《配套商品房供应单》。《配套商品房供应单》应落实专人负责管理，并按户（套）建立明细表。
2、申请房源。拆迁人需要按规定使用配套商品房房源的，应向房源所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出申请，并与房源收购单位签订配套商品房供应协议，凭协议领取《配套商品房供应单》。
3、拆迁人在拆迁基地公布配套商品房的位置、套数、单价等情况。
4、符合条件的被拆迁人向拆迁人提出购房申请，并提交有关证明材料。
5、拆迁人会同村（居）民委员会对被拆迁人的购房申请及有关情况进行审核。
6、被拆迁人持房屋拆迁补偿安置协议、《配套商品房供应单》等材料，与房源收购单位签订配套商品房销售合同。
7、拆迁基地完成拆迁安置后，拆迁人应及时将配套商品房使用情况明细表报镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）和区房地局。
第七条（剩余房源处理）
配套商品房房源应首先确保用于本镇（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）管理区域内的动迁安置，本区域内房源确有剩余的，可在相邻区域之间调剂使用。如剩余房源需向本办法规定的供应对象以外的对象销售的，必须报区政府审批，并报区监察委备案。
第八条（税费政策）
房源收购单位因统一收购配套商品房房源而缴纳的契税，由区财政按实得部分给予补贴。被拆迁人按规定购买配套商品房的，可按房屋拆迁补偿金额抵冲购房金额后的差额计缴契税。
经批准，本办法规定供应范围以外的对象购买配套商品房，应当按规定计缴契税。
第九条（转让规定）
房地产交易登记部门应当在配套商品房产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。
第十条（责任追究）
配套商品房开发建设单位违反本办法的，取消其再次参与配套商品房开发建设的资格，并由区房地局等有关部门依据相关规定予以处理。房源收购单位违反本办法的，由区政府通报批评，并由区监察委追究有关责任人的责任。
第十一条（实施时间）
本办法自年7月1日起施行。本办法如与上级政府新的有关规定不相符合的，按上级规定执行。
一、定向限价商品房的建设标准：定向限价商品房在一般商品房的建安基础上，增设水、电、气、闭路电视（不含机顶盒）,防盗门，铝合金或塑钢外窗，厕所蹲便器，清水墙，砂灰地面，通讯等设施，保证水、电、气按一户一表一卡计量到户。
二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。
三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。
四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。
五、定向限价商品房的工程建设管理：市质监站应制定专项工程质量监督方案，派工程质量监督小组对定向限价商品房建设进行全程跟踪监督，市质监站涉及经费列入工程投资，监理单位每月应书面向有关部门通报质量情况及整改意见。
关键词：商品房备案；档案管理；三个体系；内容；途径
中图分类号：G271文献标识码： A
一、商品房备案档案“三个体系”建设的理论基础
科学发展观是新时期我国社会主义建设的重要战略思想，它强调的是“以人为本”，也是科学发展观的精髓，档案“三个体系”建设就很好的体现了新时期对档案建设“以人为本”思想的新要求。一直以来，我国各个档案管理单位在档案管理工作中都过于注重物轻于人，重于事轻于人，因此这也是档案工作中的一个薄弱环节。对于房地产管理部门来说，为了加强预售商品房产市场监管力度，提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，保障交易公平、公正，切实维护商品房交易当事人的合法权益,加强对预售商品房的备案管理非常必要，为此，商品房备案档案管理工作必须基于“以人为本”这样一个重大的战略思想，建立符合新时期档案工作特点，符合社会发展需求的档案指导思想和工作目标，这不但事关档案事业未来的发展，而且能够更好的服务于人民。按照科学发展观以人为本的重要指导思想，建立商品房备案档案“三个体系”：档案资源体系、档案利用体系和档案安全体系。对于房地产管理部门档案管理工作者来说，必须要掌握扎实的档案工作和商品房备案相关法律法规等理论知识，同时还要以本职工作为基础，丰富“三个体系”建设的内涵，在商品房备案档案管理工作中开展“三个体系”建设理论与实践的探索，为房地产管理部门在新时期档案管理工作与社会的全面接轨做出努力，实现房地产管理部门档案管理工作新的跨越式发展。
二、商品房备案档案“三个体系”建设的内容与作用
（一）商品房备案档案资源体系建设
如何建立商品房备案档案资源体系，是实现其“三个体系”建设的基础，源头上要注重材料的形成和收集工作。房地产管理部门应在《档案法》规定的范围内，对工作活动中形成的有保存价值的各种文字、图片、数据、声像等资料，认真履行按期全部移交和集中保存档案的职责，并进行整理和归档，只有这样才能形成门类齐全、载体多样的档案资源库。
（二）商品房备案档案利用体系建设
以往在房地产管理部门商品房备案档案利用工作中，方式单一，被动服务情况突出，为了满足多形式、多渠道、全方位的查找利用档案信息资源的需要，就要广泛运用计算机技术。随着电子计算机信息网络在各行各业的普遍使用，档案资源的网络共享实现了全社会方便、快捷、高效的使用档案，并覆盖全社会的档案利用体系，从而实现了房地产管理部门商品房备案档案“三个体系”建设的最终目的。
（三）商品房备案档案安全体系建设
房地产管理部门在进行商品房备案档案建设管理时，必须要很好的考虑档案合理流向和安全保存，实现被登记人个人信息的保密，保证备案登记信息不会随意流出，严格遵守国家《档案法》规定涉及档案安全和保密的法律法规，建立合理的档案管理机制与对应的安全制度，从而保证一旦出现突发事件能够及时对商品房备案档案资料进行抢救和保护，并实现对档案全方位的有效组织、管理和控制。特别是随着电子信息技术的迅速发展，计算机网络技术已经应用到了各行各业，利用网络实现档案资源共享已经在全社会普及，因此保证档案的安全尤为重要。
三、商品房备案档案建立“三个体系”的有效途径
在明确了商品房备案档案“三个体系”建设的理论和其建设的内容与作用基础上，如何在房地产管理部门全面开展商品房备案档案“三个体系”建设，从而实现房地产管理部门档案管理工作的跨越式发展。本研究结合自己的实际工作经验提出建设商品房备案档案“三个体系”的有效途径：
（一）快速实现房地产管理部门商品房备案档案工作的转型
首先要从商品房备案档案的基础着手，转变传统的档案管理工作理念，实现传统商品房备案档案向数字化多元档案的建设，只有这样才能为实现商品房备案档案管理的“三个体系”奠定基础。要想更好的与社会接轨，就必须加快实现房地产管理部门的档案工作转型，同时在单位里尽最大努力争取资金为商品房备案档案管理工作的设施提供支持，加大在房地产管理部门内部、房地产企业之中的宣传力度，提高房地产管理部门员工及房地产企业对商品房备案档案工作的重视程度，除此之外，可以开展档案编研学术等活动，通过多种形式实现商品房备案档案管理的升级。
（二）创新商品房备案档案服务和利用模式
创新商品房备案档案的利用和服务模式，能全面提高房地产管理部门商品房备案档案管理的工作质量以及工作效率。房地产管理部门应当加快推进的商品房备案档案工作的数字化管理，对档案自动检索等技术进行研究，提升工作的质量和效率。另外，还须重视商品房备案档案的多样化利用途径和多样化服务渠道，做好商品房备案管理，真正做到保证档案利用工作服务于民、方便于民，从购房者的要求和建议出发，实现档案利用工作的服务化、人性化开展。加强档案利用服务工作的展开，随着科学技术的不断进步以及信息技术的不断发展，创新档案利用手段，实现远程化、数字化服务，例如建立健全商品房备案档案管理室网站，方便备案登记的调取查阅。
（三）推动房地产管理部门商品房备案数字化档案的建设
过去数字化档案建设是难点，但是随着国家在“十二五”提出的“三个体系”建设，建设数字化档案势在必行。商品房备案档案数字化是通过网络为档案管理建立了一个平台，为房地产管理部门的档案管理和利用提供方便、准确、快捷的方式。我们要从硬件和软件两方面来加强商品房备案档案网络平台的建设。首先，按照国家的标准制定房地产管理部门的数据库和数据标准化接口，为档案数字化平台建设奠定良好基础。其次，要为房地产管理部门标准化数字档案的建设，配备必要的信息化设施设备，对现有库存的档案资料进行扫描，建立一套完善的数字档案。第三，对新产生的文字、数据、影像等资料要及时按照国家《电子文件管理暂行办法》进行收集、整理和归档，并建立电子文件档案备份；第四，加强商品房备案档案保管的安全措施，对重要档案开展异地异质保管。
（四）重视房地产管理部门商品房备案档案管理人才建设
档案管理工作需要有人才队伍做保障，在我国档案“三个体系”建设中首次提出了发展目标，当然为实现这一目标，专业的人才队伍建设是必须的，因此房地产管理部门在招聘人才时必须注意人才的专业性，同时要注重对房地产管理部门商品房备案档案人员的业务培养，定期或不定期对档案管理人员进行内外培训，让他们与社会发展动态同步。同时，对商品房备案档案人员实行涉及房地产管理部门各个专业知识的入门培训，目的是使其更了解所管对象而更好的开展档案的利用工作。除此之外，商品房备案档案管理是一项平凡而又严谨的工作，但其重要性不言而喻，房地产管理部门应当保证这部分人的工资待遇，保证人才队伍的稳定与发展，从而促进商品房备案档案管理工作更好的发展。
四、结束语
随着我国经济社会的快速发展，房地产管理部门也获得了迅速发展，为更好的做好房地产管理部门商品房备案档案管理工作，就必须在明确商品房备案档案“三个体系”建设的理论基础上，有针对性的提出应当从快速实现房地产管理部门商品房备案档案工作的转型、创新商品房备案档案服务和利用模式、推动房地产管理部门商品房备案数字化档案的建设、重视房地产管理部门商品房备案档案管理人才建设等方面更有效的实现 商品房备案档案“三个体系”建设，从而实现商品房备案档案事业的更好发展。
参考文献：
[1]陈敏.档案资源体系建设存在“六不到位”及对策[J].兰台世界，2013，29：111-112.
[2]曹静.浅谈档案文化与“三个体系”建设的相互关系[A].国家档案局.档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（下）[C].国家档案局：，2012：5.
一、定向限价商品房的建设标准：定向限价商品房在一般商品房的建安基础上，增设水、电、气、闭路电视（不含机顶盒）,防盗门，铝合金或塑钢外窗，厕所蹲便器，清水墙，砂灰地面，通讯等设施，保证水、电、气按一户一表一卡计量到户。
二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。
三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。
四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市建设综合开发，经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门，均应遵守本办法。
第三条 商品房销售价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。
商品房销售价格应以开发成本为基础，加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。
商品房价格构成按物价部门有关规定执行。
根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数和应趋近于零。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审批。
第六条 普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅）实行政府指导价格，由市物价局、市建委会同市计划委员会（以下简称市计委）等有关部门定期。政府指导价每年第一季度末。
普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市的各区域商品住宅的销售指导价格。
实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。
第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。
第八条 实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。
市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。
第九条 实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：
1、项目总说明（包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；
2、商品房成本税费报价表；
3、政府批地文件；
4、建筑施工合同；
5、市政管网综合图；
6、详细规划总平面图（含附属和配套工程明细）；
7、要求报送的其它有关文件和资料。
第十条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售（销售）价格向市物价局、市建委备案。
第十一条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：
1、项目总说明（内容同第九条有关规定）；
2、项目成本税费报价表；
3、计、建两委批准的商品房建设计划文件；
4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证；
第十二条 实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。
第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。
第十四条 商品房销售实行明码标价，售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：
1、商品房使用面积单价和建筑面积单价；
2、楼层、朝向价格增减系数；
3、座落位置、房型简图、整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；
4、商品房价格外代收代付的具体收费项目（含分摊性的项目）与收费标准；
5、拟定的物业管理收费项目和标准。
售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。
第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。
第十七条 商品房销售合同应标明销售价格，其它涉及价格（收费）的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须履行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。
第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗购房者。
第十九条 销售商品房不得有下列行为：
1、不执行政府规定的价格（收费标准）擅自涨价或乱收费用；
2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取；
3、违反代收代交规定，牟取非法利益；
4、不按规定实行明码标价；不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者；
5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的；
6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的；
7、其它违反本办法的行为。
对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。
年8月15日根据《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》修正）
第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
第八条房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。
第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。
第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）开发经营企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条商品房预售，开发经营企业应当与预购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。
第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
第十二条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。
（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
（三）未按规定办理备案和登记手续的。
第二条县城区廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房等保障性住房配建适用本办法。
第三条廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房等保障性住房配建，是在县城区商品房开发项目用地招拍挂时，将配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房及公共租赁住房作为土地出让条件之一，由土地竞得人根据廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的建设标准和要求，按规定比例配套建设廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房。
第四条保障性住房配建列入用地挂牌条件，由开发企业按挂牌条件规定，建成后交给政府分配，产权归政府所有。
第五条县国土、建设、财政、价格等部门按各自职责共同负责本办法的实施。县价格部门会同县建设部门制定保障性住房价格，报县政府同意后执行。县建设部门负责配建项目销售分配工作。
第六条根据出让土地面积的大小，按建筑面积2%—5%的比例配套建设廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房。县建设部门在制定项目用地规划时，根据项目用地的建筑密度、容积率、规划建筑面积，提出配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房面积指标。
第七条县国土资源部门在公开招标、挂牌或拍卖商品房建设用地时，应依据规划设计条件在出让公告中约定配建要求：
（一）配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的土地、房屋面积；
（二）配建房建成时限；
第八条县国土部门应及时将含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房项目的土地出让及用地竞得企业情况函告县建设部门。
第九条配建项目实行总承包。由县建设部门依据土地出让公告，代表县政府就保障性住房的具体建设事宜与项目用地竞得企业签订配建合同。
第十条配建企业应根据土地出让资料及配建合同，编制项目可行性研究报告向县发展和改革部门申请建设项目立项审批。
第十一条县建设部门在审查廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房设计方案时，要同时审查其是否符合土地出让及配建合同的要求，不符合时予以纠正，否则不予审批。
第十二条配建的廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房按相关规定减免行政事业性收费和政府性基金。
第十三条配建的廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房项目竣工验收合格后，由县建设部门按合同要求进行验收，验收合格后办理交接手续。
第十四条县建设部门凭相关资料办理配建廉租住房、经济适用住房、限价商品房和公共租赁住房的国有土地使用证和房屋所有权证。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
