时间：2023-05-24 18:03:22
引言：易发表网凭借丰富的文秘实践，为您精心挑选了九篇房地产证券投资分析范例。如需获取更多原创内容，可随时联系我们的客服老师。
关键词：房地产投资分析；实践性教学；改革
房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。
一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵
房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。
二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略
（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力
房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。
（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题
在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。
（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系
在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。
结语
高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。
【参考文献】
［1］林雨，武跃子，黄炯华．应用型本科实践性教学中存在的问题研究———以《证券投资分析》课程为例［J］．科技信息，2013，03．
［2］戴天柱，郑侠．对实践教学在高校教学改革中的认识与探索———证券投资分析课程的实践教学体验［J］．教育教学论坛，2012，11．
［3］王春芝．基于应用型人才培养的高校《房地产估价》教学模式探讨［A］．中国房地产估价与经纪2013年第5期（总第102期）［C］．2013，03．
【关键词】房地产投资分析；教学；方法
随着我国城市化进程的不断推进和房地产业的迅猛发展，房地产已经成为投资领域关注的焦点之一，因此，能够准确把握房地产市场动向并科学地作出投资决策，为投资者有效规避风险，最终实现投资收益的专业人才成为市场需求的热点之一。而《房地产投资分析》作为房地产经营与估价专业的核心课程之一，在房地产估价人才教学培养体系中占有重要地位，对该课程教学进行研究不仅有助于提高教学效果，更重要的是增强高职学生就业的核心竞争力。
一、课程特点
《房地产投资分析》是一门操作性较强的学科，内容十分广泛，涉及了经济学、会计学、市场营销学、建筑学等学科。课程的特点主要有：
（一）以项目的投资决策过程为线索
《房地产投资分析》课程主要以项目的投资决策过程为线索，按照项目分析决策的基本思路为框架，包括房地产投资环境分析、投资项目基础数据分析估算、投资项目经济评价、投资项目财务分析、项目不确定分析、项目风险分析及投资决策分析。同时，课程内容也与房地产项目投资报告的框架吻合。
（二）内容较枯燥，计算量大
与房地产策划、房地产市场营销等课程相比，房地产投资分析更偏重解决技术性的问题，而不是人员沟通。尤其是在经济评价方法的学习中，静态和动态指标不仅需要深刻理解其内涵，而且要根据题目进行详细分析，选择合适的方法，客观计算，所以学习过程相对枯燥。在教学中，应该不断提高学生学习的积极性。
（三）与实际联系紧密
房地产投资的兴起和房地产行业的发展密不可分，是一门实践性很强的课程。在社会经济发展中，无论是普通消费者进行置业、租赁、买卖商品房，还是企业进行房地产项目开发、租售、经营等，无一不以房地产投资分析方法为基础。尤其是，目前高职房地产经营与估价专业学生重要就业方向是置业顾问，而该课程学习无疑与学生的工作内容密切相关。
二、课程教学面临的问题
（一）学生学习积极性不高
学生学习积极性不高在高职教学中普遍存在，《房地产投资分析》这样技术性较强的课程中表现尤为明显。笔者根据实际教学发现，学生积极性不高主要原因包括：对专业及课程的学习目的认识不清，排斥所学专业及课程，前期无法跟上教学进度导致放弃后期学习等。
（二）学生理论理解能力和计算能力薄弱
《房地产投资分析》课程教学中，教师讲授的重点的动态分析方法、财务分析等，这些内容往往涉及大量的计算，高职学生存在畏难心理，虽然能够理解方法的基本内涵，但到具体的计算中往往不能达到举一反三的程度，作业抄袭现象严重。
（三）教学内容针对性不强
《房地产投资分析》课程教学内容虽然涉及了投资项目分析的各个方面，但针对性较差。这一方面与课程本身知识相关性紧密有关，另一方面与高职院校所用教材有关，目前，虽然有专门针对高职的系列教材，但是与本科差异不大，缺乏对实际情境的模拟和操作性，不适合高职学生的实际情况，使得学生课下预习和复习比较困难，学习效果不理想，增加了教材处理整合的难度。
三、课程教学应对措施探讨
由于《房地产投资分析》课程具有分析方法多、计算量大，同时高职学生学习积极性不高，数学功底薄弱，要顺利完成教学内容，并达到理想的教学效果，必须改进教学方法，完善教学内容。
（一）提高学生学习的积极性
《房地产投资分析》课程是一门技术经济类课程，教师教学的首要任务就是调动学生学习的积极性。教师可以根据造成学生厌学的原因出发引导学生树立学习的信心。比如，针对对房地产专业无兴趣的学生，强调该专业的实用性和技术性，也可以从未来个人购买住房出发，吸引学生注意力。针对基础薄弱的学生，一方面在课堂上反复回忆所学知识，加强学生对知识的理解，另一方面为学生树立短期目标，有效提高学生学习自信心，对进步较大的学生适时给予鼓励。
（二）有针对性地选择教学内容
《房地产投资分析》课程课程教学内容的选择要分清重难点和主次，精炼课程内容，简化理论性较强的内容，合理指导学生学习。比如，对“房地产经营与估价”专业的学生，除学习房地产投资环境和区位分析外，应花大量时间与精力学习房地产投资经济评价指标和财务分析指标，并通过课堂和课后的反复练习提高学生计算能力，而对于不确定性分析和风险分析，教师只对重要的方法进行介绍，鼓励学生课下自学。而对其他如“证券投资与管理”专业的学生，学习的目的在于完善证券投资管理的知识体系，对具体房地产项目经济和财务评价的计算要求不高，对于综合性的案例可以鼓励学生进行自学。
（三）注重教学与实际的关联性
《房地产投资分析》课程不仅有助于完善房地产经营与估价专业学生的知识体系，更重要的是直接与学生就业相关，能够增强学生就业的竞争力，因此，该课程应特别注意教学内容与实际的关联性。在课程环境和区位分析部分，安排学生以小组为单位设计调研问卷，并调研所在城市的房地产市场供求状况， 通过实地调研不仅能提高学生学习的积极性，也可以使学生对房地产市场有初步的认识。同时，可以配合调研内容，进行调研报告汇报演讲，最大程度的巩固其他课程的学习内容，激发学生学习潜能。另外，教师还可以带领学生参观售楼中心，通过观察置业顾问的实际工作状态，一方面增强学生对房地产投资的感性认识，另一方面了解购买者的实际需求。
（四）教学方法的多样化
在《房地产投资分析》课程的实际教学中，教师应注重教学方法的多样化，以期达到理想的教学效果。比如采用案例教学法，该方法将学生对经济指标的学习设置在实际投资案例中，学生经过案例的实操训练，掌握分析方法的同时，提高了分析问题和解决问题的能力。案例教学法在具体的实施中应注意案例的难易程度、学生的反馈情况，同时，教师一定要对案例有全面、透彻的认识，并针对学生练习情况给予归纳总结，使学生修正自己理解的偏差，建立对投资分析的全面认识。
四、结语
在高职“房地产经营与估价”专业知识课程体系中，《房地产投资分析》既是一门综合要求高，实操性强的课程，也为《房地产估价》课程的学习奠定了学习基础。为取得良好的教学效果，教师应有针对性地选择教学内容，强调教学内容的实际性和教学方法的多样性，增强学生动手实践能力，提高学生知识的运用能力。
参考文献：
[1]祝亚辉.建筑工程计量与计价课程教学探讨[J].重庆科技学院学报，2009，（11）.
[2]田晓红.提高房地产估价课程教学质量的探索[J].山西农业大学学报，2005，（4）.
[3]朱健，王振国.工学结合模式下的课程改革与实践研究[J].辽宁高职学报，2009，（8）：59-61.
[4]徐国庆.职业教育项目课程的内涵、原理与开发[ J].职业技术教育，2008，29（ 19 ） ：5- 11.
［关键词］股票投资；聚类分析；判别分析
［中图分类号］F832.48 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）26-0069-04
1 引 言
证券投资是随着市场经济的发展和资本市场的建立应运而生的。证券投资分析是指人们通过各种专业性分析方法,对影响证券价值或价格的各种信息进行综合分析以判断证券价值和价格及其变动的行为,是证券投资过程中不可或缺的一个重要环节。证券投资的分析方法包括基本分析方法和技术分析方法。基本分析分为宏观经济分析、行业分析和公司分析。公司分析主要是通过对公司财务报告的分析,找出公司内在价值低于现行价格和财务状况、经营成果俱优的公司,作为选股和投资决策的依据。公司分析是基础分析的核心,由于投资者进行证券分析的目的是为了找出具有投资价值的股票,公司是股票的载体,对公司进行分析,就可以在很大程度上确定这个公司的股票是否具有投资价值。
2 聚类分析
2.1 聚类分析的基本思想
在经济、社会、人口研究中,存在着大量分类研究、构造分类模式的问题。过去人们主要靠经验和专业知识,做定性分类处理,致使许多分类带有主观性和任意性,不能很好地揭示客观事物的内在本质差别和联系,特别对于多因素、多指标的分类问题,定性分类更难以实现准确的分类。聚类分析不仅可以用来对样品进行分类,而且可以用来对变量进行分类。对于多因素、多指标的分类问题,聚类分析可以实现较为准确的分类。聚类分析的目的在于使类间对象的同质性最大化和类与类将对象的异质性最大化。至于聚类分析方法的基本原理和详细过程,在这里不作赘述。
2.2 指标选择与样本数据
目前评估上市公司基本面状况最为核心的财务能力指标是上市公司的赢利能力、成长能力和偿债能力。公司的股本扩张能力也是反映经营业绩是否良好的重要指标。由此,本文在上市公司财务指标中选取如下反映这些能力的七项重要指标：每股收益EPS(+)、流动比率CR(+)、速动比率AR(+)、应收账款周转率(+)、净资产收益率ROE(+)、主营业务收入增长率INCOME(+)、净利润增长率PROFIT(+)。
本文以地产行业为例,从沪深67家地产类上市公司中,随机选取16家上市公司2010年第一季度相关信息进行分析。如表1所示。
2.3 聚类分析的过程和结果
为了区分房地产板块中不同基本面的上市公司，以便更好地了解不同公司的特征财务状况，我们对经标准化处理后的样本数据以上述给出的七个财务指标为变量,使用SPSS软件进行系统聚类分析。
利用SPSS软件进行分析,可以得到组间平均连接图、群集图和案例处理汇总图。由于篇幅有限,笔者只将案例汇总图列出。根据对三个图的分析结果,我们将16只股票大致分为七类：第一类有金融街(1)、中粮地产(10)、卧龙地产(5)、外高桥(6)、万科A(8)、保利地产(2)六只股票；第二类有滨江集团(12)、嘉凯城(16)、海德股份(15)三只股票；第三类有ST兴业(3)、ST中房(9)两只股票；第四类有ST珠江(11)一只股票；第五类有ST海鸟(4)一只股票；第六类有金地集团(7)和阳光股份(14)两只股票；第七类有ST东源(13)一只股票。根据以上图标和分类结果,我们认为其具有一定的合理性,从中可以发现以下问题并且得出一定的结论。
2.4 聚类结果分析
第一类中的六只股票所属的公司无一例外都是中国比较著名的房地产企业,这些企业在地产行业经营多年,大都是地产中的蓝筹股,具有较高的每股收益率和净资产收益率,具备较强的赢利能力。流动比率和速冻比率处在合理的范围,证明企业的偿债能力较强。主营业务收入增长率和净利润增长率处于地产板块中游,证明这些企业股本扩张能力不强,企业处于成熟期。第一类企业的股票有一定的投资价值,但其成长性稍差,投资者可根据自己的投资理念和即时的市场条件选择对此类成熟期的绩优企业进行投资。
第二类中的三只股票所属的公司都是在中国地产行业中处于中游地位的企业。这些企业同样具有较高的每股收益率和净资产收益率,具备较强的赢利能力。流动比率、速动比率、应收账款周转率都处于合理的范围,证明企业的资金使用和运转情况正常。主营业务收入增长率和净利润增长率稍大于第一类企业,处于地产板块中上游,证明此类公司股本扩张能力较强,企业以较高的速度保持增长,处于企业发展期的末期。投资者可根据自己的投资理念和即时的市场条件选择对此类特点的企业进行投资。
第三类中的两只股票分别为ST兴业和ST中房,这两类企业的简称前标有“ST”字样,查看这两个企业的财务报表和财务指标不难看出他们被特别处理的原因。两只股票的每股收益率、净资产收益率、主营业务收入增长率和净利润增长率都为负值,而且翻看这两个企业的财务报表可以发现在2009―2010年两年企业的净利润为负值。这证明了两个企业在近两年的经营方面发生了重大问题,并且没有好转的迹象。投资者在对这类股票进行投资时,一定要谨慎。
第四类中只有一只股票ST珠江,这只股票和第三类中的两只股票比起来,有自己的特点。这个企业的每股收益率、净资产收益率分别为0和负值,表明企业的赢利能力很弱。但其主营业务增长率很快,甚至远大于前两类地产企业,处于地产板块的上游。企业的净利润增长率比之主营业务收入增长率显得很小。经过仔细查证我们发现,ST珠江成立于1992年,以前主要经营范围是工业投资、热带种植业和海产养殖,由于上述经营项目在近年都处于衰退期,企业开始进行房地产投资,由于经营得当,再加上国家政策和板块操作等原因,公司这两年在房地产方面发展很快。但是由于其早期经营项目的亏损和拖累,公司近两年的净利润仍为负值,故标有“ST”字样。投资者可根据自己的投资理念和即时的市场条件选择对此类特点的企业进行投资。
第五类中有一只股票ST海鸟,这个企业每股收益率、净资产收益率都很小,表明企业的赢利能力很弱。其最大的特点是其净利润增长率同比下降了45.35倍。查证其他材料后发现,海鸟发展公司自2003年以来陷入困境,陆续失去许多房地产项目,并且未能开拓新的房地产储备项目,最近三年实际未进行房地产项目开发,主要靠存量房产出售及出租维持业务经营,企业业绩一落千丈,没有复苏的迹象,企业正在期待重组。这样类型的企业没有投资价值。
第六类中有金地集团和阳光股份两只股票,这两个企业的每股收益率、净资产收益率都较大,具备很强的赢利能力。主营业务收入增长率和净利润增长率处于地产板块上游,证明这些企业股本扩张能力很强,企业以很高的速度保持增长。流动比率、速冻比率、应收账款周转率都很大,这些数据更加证明企业正处在高速发展期,需要大量的资金,因此需要快速、大量的借款。投资者可根据自己的投资理念和即时的市场条件选择对此类特点的企业进行投资。
第七类中有ST东源一只股票。ST东源是这16只股票中聚合系数最大的一只股票,查看其财务数据不难发现其具有突出的特点。这只股票的每股收益率、净资产收益率都处于正常的范围,净利润增长率很大,处于地产行业上游,但是主营业务收入增长率却为负值。流动比率和速动比率都很大,处于地产行业的顶峰。查证相关资料后发现,ST东源的经营范围很广,除了其主营业务房地产开发外,其营业范围涉及高新技术项目开发、生产与销售；计算机软、硬件开发、销售、计算机系统集成；销售建筑材料、装饰材料、电子元器件、通信器材、金属材料日用百货等。近年来,该公司在房地产方面经营不善,导致大量资金和资产冻结,所以其流动比率和速动比率很大,主营业务收入增长率为负值,但是该公司在其他的经营项目,特别是高新技术方面发展较快,经营较好,所以其净利润增长率较大。投资者可根据自己的投资理念和即时的市场条件选择对此类特点的企业进行投资。
3 判别分析
在对地产板块的部分股票进行聚类分析之后,我们根据聚类分析的结果和相关企业财务报表、重大事项等资料对各类企业的类型、财务和经营现状进行了分析。投资者此时欲判断另外的一只或几只地产股是否具有投资价值,在对其进行公司分析时,就可以采用判别分析的方法技术,确定欲判断的股票属于哪个类型,从而简化判断过程,进行更精确的判断。
本文从沪深67家地产类上市公司中随机抽取一只股票万通地产(600246)进行判别分析。万通地产2010年第一季度财务相关信息如表3所示。
4 结 论
聚类分析和判别分析相结合,能全面的研究上市公司股票的内在价值,全面反映上市公司的赢利能力和成长性,缩小研究范围,确定投资价值,降低投资风险。总之,在证券投资中有着非常广泛的应用价值。本文上述的研究只是为广大证券投资者提供聚类和判别分析的方法,并将方法的具体过程作了详细的描述和分析。投资者在具体应用时,还可以收集上市公司其他方面的信息或者对其他板块的公司进行分析,对这些上市公司的分类和判别进行更加全面细致的研究。
参考文献:
［1］何晓群.多元统计分析［M］.北京：中国人民大学出版社,2007:54-126.
［2］周洪力，董景荣.上市公司投资价值的FISHER判别分析［J］.统计与决策,2006(14)：44-46.
［3］任志娟.SPSS中判别分析方法的正确使用［J］.统计与决策,2006(2)：157.
美国的房地产投资信托基金(Real Estate lnvestmentTrusts，简称REITs)是根据1960年《房地产投资信托法案》的规定，按法人形式组建而成的，至今已有40多年的历史，而其他国家多是从2000年以后才发展起来的。目前处在运作之中的美国REITs大约有300个，管理的资产总值超过3000亿美元，约占纽约证券市场市值的5％。
6大优势
REITs虽然不一定总能缔造高于债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报，其独特的投资优势是美国人趋之若鹜的重要原因。
认购金额低
REITs的每股最低投资额只需10―25美元，且对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。REITs所有的股份都一样，没有普通股优先股之分，且都可以在证券市场上转让。中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，可间接获得大规模房地产投资的收益，分享美国宏观经济增长带来的好处。
风险较低
REITs是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易。传统的房地产开发只能投资于固定单个项目，而REITs可以投资于不同的项目，可选择不同地区和类型，回避风险的能力较强。投资REITs与投资股票型基金的情况相似，比投资单一股份更灵活、风险更分散。对于那些不善于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的人们来说，投资REITs是一个比较理想的选择。
流动性较高
房地产属于不动产，其流动性较差。投资者直接投资于房地产，紧急变现时往往不仅在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，销售的难度就更大。投资于REITs，这些麻烦就不存在。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起来。REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。
税收优惠
REITs的税收政策也吸引了众多投资人。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，REITs至少须将每年度盈利的90％以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。
REITs最吸引之处，是定期的股息收益相对优厚。从历史上来看，REITs的年收益率通常为10％～17％。这一方面是REITs的收入以其所持有房地产的相对稳定的租金收入为主，波动性小，另一方面也与美国政府优惠的税收政策有关。
专业化管理
自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。
透明度高
大部分REITs属于公募性质的投资机构，受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。
6大风险
虽然REITs具有如上所述的优点，但是其缺点和风险仍然不容忽视。
市场风险
上市交易的REITs价格受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs时，同样面临“高买低卖”的风险。总体经济、房地产业及其相关产业的现状和前景，均会影响REITs收益的稳定性。特别是利率因素的变动对资金投入巨大的房地产业影响十分明显。一般来说，如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，REITs的价格就会下降。即利率与REITs的市场走势成反比。
管理风险
REITs管理公司的专业化程度直接影响投资者的收益。美国法律允许REITs进行债务融资，这就意味着利息支出。因此，债务融资比例的高低也影响REITs的收益率。
此外，利益冲突问题也不可避免。一般情况下，投资银行与房地产所有者共同设立一个REITs，然后通过向公众募集资金，用于收购房地产所有者或其他人所持有的房地产。在这个过程中，会涉及房地产所有者、投资者、投资银行等众多当事人，容易产生利益冲突。
房地产质量下降风险
与一般的金融产品不同，REITs基于不动产投资，除了折旧以外，有形资产可能因人为或非人为因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化，直接影响REITs收益的可持续性和稳定性。
法律和政策风险
法律和政策的变化可能会影响房地产价格，从而影响REITs的收益情况。如果REITs投资于国外房地产，那么该国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到房地产价格，从而影响REITs的收益情况。
筹资风险
根据法律规定，REITs收入的90％必须分配给股东，其留存收益极少，缺乏扩张和成长(一般来说就是购置新的房地产)所需资金。这种法律环境下，REITs被迫通过在资本市场(公募和私募)发行股票和债券来进行融资。房地产行业是资本密集型行业，REITs无法截留足够利润用于发展，这一限制条件使REITs对外部融资的依赖度提高，容易受到融资环境变化的影响。
流动性仍然不足
[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性
一、目前中国房地产业金融现状
房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。
2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。
3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。
综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。
三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。
3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信
托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
四、发展中国房地产投资信托基金的设想
1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②
2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。
3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。
4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。
5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。
关键词：QFII；股票市场；投资分析
一、QFII在我国的发展
QFII制度是在货币没有实现可自由兑换、资本项目未完全开放背景下，允许一部分符合条件的境外投资机构汇入一定额度的外汇资金并兑换为当地货币，在专门账户严格的监督管理下投资于当地证券市场，由投资产生的股息及买卖差价等经审核后可转换为外汇汇出。
（一）QFII投资主体及投资范围
QFII主要包括中国境外资产管理机构、保险公司、证券公司、商业银行以及其他机构投资者（养老基金、慈善基金会、捐赠基金、信托公司、政府投资管理公司等）。QFII在经批准的投资额度内，可以投资下列人民币金融工具：在证券交易所交易或转让的股票、债券和权证；在银行间债券市场交易的固定收益产品；证券投资基金；股指期货，目前仅限于进行套期保值交易；中国证监会允许的其他金融工具。QFII可以参与新股发行、可转换债券发行、股票增发和配股的申购。
（二）QFII各年新增数量
2003年，瑞士银行成为我国首家QFII，截至2013年11月我国共有251家QFII，各年新增QFII数量见图一①。
图一各年新增QFII数量
从图中可以看出2003年到2011年（除去2007年），每年新增QFII数量较为平稳，监管层对于QFII投资较为谨慎。2007年获批的QFII数量为零，结合2007年股市行情，监管层对于股市的过热有着预判，减少了当年QFII的获批数量。2012年至今，QFII的获批数量呈现出爆发式增长，这与2012年中国证券监督管理委员会的《关于实施（合格境外机构投资者境内证券投资管理办法）有关问题的规定》相呼应，证监会降低了QFII的资格要求，简化了审批程序，鼓励长期投资机构进入我国证券市场，通过境外资金向我国的证券市场注入流动性，提振证券市场，以推动我国证券市场的健康发展。
二、QFII所选股票在各个年份上的行业差异分析
（一）QFII各年持有的股票只数分析
QFII在股票市场的具体投资信息不对外公布，但通过对上市公司年报中的十大股东和十大流通股东数据的披露分析，尽管不能涵盖所有QFII的股市投资情况，也可以对QFII在我国股市投资情况有所反映。
下表为QFII在2007年到2013年3季度末持有的股票只数（通过上市公司年报中的十大股东和十大流通股东数据进行整理获得）②。
2007年10月我国股市达到历史高点，之后出现大幅度的下跌，直到2008年11月股市指数止跌企稳，迎来一波反弹，但是远未达到2007年的高点，在2009年8月后震荡下行。QFII在2007年、2009年和2010年持有的股票只数较多，在2008年、2011年和2012年持有的股票只数较少，说明QFII持股紧紧跟随股市的变动。股市是经济变化的晴雨表，2013年09月QFII持有的股票只数最高，可以认为QFII对我国新一轮的改革开放促进经济的发展较有信心，或者说是我国股市正处在比较低的估值区间，未来上涨的可能性较大。
（二）QFII在行业投资上的变动分析
下表为QFII在2007年到2013年3季度末投资于各行业的股票只数占当年QFII总投资股票只数的百分比（通过上市公司年报中的十大股东和十大流通股东数据进行整理获得）③。
采矿业、电力、热力、燃气及水生产和供应业和交通运输、仓储和邮政业较多的受到经济周期的影响，我国经济增速放缓，这些行业也就受到了影响，QFII在这些行业的持股只数占总持股只数比例有所降低。
QFII在2007年到2011年对房地产业持股只数占总持股只数比例较高，2012年及2013年3季度占比降低。我国出台楼市调控政策，楼市降温，QFII对房地产业的股票减持，QFII的投资选择同样受到我国政策的影响。我国的投资者也应对房地产业保持谨慎。
我国金融业发展迅速，金融业的盈利能力较高；拉动内需、提高国内消费水平是我国经济调整的方向，对批发和零售业的发展较为有利。QFII在这些行业的持股只数占总持股只数比例相对较为稳定。
文化、体育和娱乐业以及信息传输、软件和信息技术服务业的持股占比在上升，反映出QFII对我国的文化事业、信息产业发展前景较为乐观。
从表中数据可看出，制造业一直是QFII持股占比最高的行业，这与我国上市公司行业结构有关，证监会的2013年4月我国上市公司行业分类中，百分之六十以上的上市公司为制造业。
结语
为了促进我国资本市场的健康发展，推广价值投资理念，2003年我国引进首个合格境外机构投资者，2012年加大了引进的步伐，QFII数量呈爆发式增长。QFII在对行业进行选择与调整时，同样受到我国的经济发展情况和产业调整等多方面因素影响。QFII对行业投资的调整也可以看作对行业潜在的发展能力的预测，这种调整对于我国投资者也具有参考意义。贺亮（作者单位：河北经贸大学）
参考文献：
[1]吴卫华、万迪昉、蔡地.合格境外机构投资者：投资者还是投机者？.证券市场导报，2011，12.
房地产调控是“十二五”规划的重点战略之一，其主要方向是强调住房问题上的平等，要做到“人人有房住”，而不是“人人有住房”。未来的房地产市场将从“投资品”市场向“消费品”市场转变。在政府可能长期、制度化的房地产调控政策下，房价走势将趋于稳定，甚至可能下跌。早期高亢猛进的房价让房地产投资项目成了香饽饽，也让投资公司的投资管理思维出现了偏移。以往的经验告诉他们“房价的上涨可以抵消多数投资风险”，所以抱着房价上涨的一丝侥幸，运用牛市投资策略，哪怕项目失败，只要最终能拿到抵押的房或地就不会出现损失，所以固定资产项目的投资关键就是用法律手段保障抵押物的最终归属，从而推动了契约管理学派在房地产等固定资产项目投资的应用，甚至主导了众多固定资产项目投资的风险管理。契约管理论起源于威廉姆森（1985）的契约治理理论，一般认为通过契约关系设计可以解决制约租金事后分配的各种复杂因素，导致众多投资公司用律师替代了审计、会计专员，出现了传统“风控”让位的现象。在我国由“重发展速度”向“重发展质量”转变的经济转型期，如何认识并管理好房地产投资市场风险，需要智者的指点。
有着“投资之父”之称的本杰明?格雷厄姆和戴维?多德两位大师曾于1934年倾力打造了一本名为《证券分析》的投资著作，在该书中他们细致全面阐述了投资与风险、收益的关系，首次提出了价值投资的基本理论。该书提出的价值投资理论等被华尔街誉为投资“圣经”，一直被价值投资者奉为圭臬。即使在80载后的今天，依然犹如黑暗中的灯塔，指引着人们到达成功的彼岸。我们何不静下心来，重新倾读一下两位大师的投资理论，重新认识投资公司的房地产投资项目风险管理，为投资公司回归理性投资点亮一盏明灯。
一、如何判断房地产项目的投资与投机？
投资与投机的区分具有重要意义。格雷厄姆的价值投资理论中给投资的定义是：“投资是一种通过认真分析研究，有望保本并能获得满意收益的行为。”而投机的目标则相对单一，就是所谓的唯利是图。目前社会上很多房地产项目都戴着“加速城镇化建设进程“的政策光环，但实际上就是“政策红利”下的资本运作。投资公司在项目审核过程中，一旦受到了这种噱头的蒙蔽，就容易过分强调宏观经济发展趋势，从而忽视了借贷主体或项目的瑕疵（如重要资产权属存在法律瑕疵等问题、抵押物估值造假等），甚至产生诸如房价的上涨等可以抵消瑕疵项目风险损失的惯性思维。此时投资公司在房地产投资项目上已经产生了投机心理，在这种投机心理的刺激下出现了用“法务”来替代传统“审计”、“会计”进行风控的做法。其做法是：项目经理及高管们对房地产项目评估价值开出高折扣率，同时运用违约债权控制抵押资产，这样即使面临显而易见的楼盘销售、空置率管理等风险，有着不断升值的土地等固定资产，这种项目的风险就处于可控范围之内。此时只要费率足够吸引人就应该尝试去做，这无疑是赌徒投机思维。在这种投机心理作祟下，投资公司自身还会用各种“变通”的操作（如对不诚实的管理层采取默许态度，从而忽略抵押率、最低自有资本金率等底线指标）间接屏蔽掉风险控制管理环节，让投资变成彻头彻尾的投机。
价值投资理论告诉我们：一个科学意义上的项目投资，首先是基于一个科学正确的评价目标。前面我们看到的投资评价目标，主要是房地产项目投资收益率、回收期等指标。所以只要是基于房价上涨这一前提，项目审计、会计等风险控制环节就显得没那么重要了。而要引导投资公司科学投资，两位投资大师告诫我们：“很多优秀的企业为达到盈利，将通过积极研发、品牌投资及各种服务创造价值。实现了这个目标，盈利目标则自然而然达成，甚至盈利目标变成了副产品。”也就是说，投资公司的好项目评价应该是双目标甚至是多目标的，不能单一化地围绕投资收益的高低、回收周期长短等项目目标，避免步入投机怪圈。我们可以更多地考虑“行业竞争度”、“商业模式创新”等目标来改善投资公司项目投资评价体系。同时应不断提醒投资公司项目人员“贷款用于做什么”、“拿什么来还款”、“还不了怎么办”这三个基本风控问题。
二、投资公司是否要走风险投资的老路？
当前很多投资公司都将风险投资机构之路作为未来的发展方向。风险投资机构是“高风险、高收益”的代表，很多投资公司希望走上这条快速发展的道路。但是风险投资必须要有完善的市场退出机制。目前我国的资本市场步履蹒跚，政策等因素无疑增加了更多不确定性风险。投资公司是否有一条与风险投资机构不重叠，且发展前景光明的大道呢？
本杰明?格雷厄姆和戴维?多德两位大师回顾了大萧条前后美国经济和股市大波动对证券投资造成的困难，通过价值投资理论告诫我们：“即使你是经验丰富的投资者，也必须表现得像初次驾车一样，听到诸如‘小心驾驶’、‘避开结冰路面’这样的忠告，也不能置若罔闻，因为突发事件并不会因为你经验老道而不波及你。”他们对价值投资理论总结出两大基本原则：“一是严禁损失，二是不要忘记第一原则。”避免严重的损失，是维持高复利增长的一个先决条件。投资公司要想获得成长，不一定必须走风险投资机构的路子。在当前利率市场化改革步伐加快的今天，投资公司完全可以通过低风险的稳健收益的复利增长实现高成长。要做到这一点，必须踏踏实实将风险控制作为投资的首要任务（例如可以设立一个基本风险控制原则警戒线。对发起人项目投入额低于项目总投入30%的，对贷款用途含糊或牵强，尤其是还款来源完全基于乐观估计的等情形，坚决抵制，以避免严重的损失），同时建议将投资公司风控部门重新回归战略核心位置。维持稳健收益的复利增长才是持续经营、快速成长的基本道路。
三、投资公司的债权投资是否可靠？
格雷厄姆和多德均反对传统的证券分类方式，他们认为：“将股票和债券彻底分离的分类方法，存在一个虽不明显但非常重要的缺陷，即倾向于在债券形式与投资安全之间画上等号。这导致投资者们相信，债券必定具有能抵御损失的特殊保障。但这个想法其实是站不住脚的，因为很多情况下债券（权）也同样会造成严重的失误和损失。”就整体而言，债券享有明显优于一般股票的安全性，这一点毋庸置疑。现实中，很多投资公司都强调用债权来保障投资安全，并聘用了大量律师来保障债权的实施，将关注点集中于担保物，这也是美国投资公司的典型做法。这种债权优势并不是债券（权）与生俱来的优点，而是美国企业诚信融资行为，偿债义务本身并不是必然的，它实际上由债务人公司是否有履行义务的能力决定。项目安全的本质还是取决于项目企业是否有偿债能力，有无盈利持续经营的能力。过分强调债权的保护，本质上就已经忽略了项目投资互惠互利的合作实质。
两位大师的价值投资理论还指出：“一家既没有资产又无盈利及持续经营能力的企业，仅仅用债权等法律的手段来保障投资安全与股票投资毫无差别。”对于一些初创期的项目，债权方案安全性并不比普通股更高，反而相当缺乏吸引力。因为债权人凭借其固定索取权从公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰拥有这个公司时所能获得的利益更大。这个简单的原则似乎显而易见，无须赘述。而很多投资公司在房地产投资项目上基本都是将债权投资作为近期主要经营目标，这在行业内评价为“重第二还款来源（抵押物），而轻第一还款来源（经营收入）”，是一种典型的“典当”思维。这样做的风险是显而易见的，至少包括五种风险：抵押物价值认定的可靠性风险、抵押物变现能力风险、房地产行业风险、项目企业经营风险、企业实际控制人道德风险，并且让投资公司弥漫了多种不谨慎的观点，如：房价会继续坚挺；客户提供的抵押物是经过“谨慎”评估的，是足值的；有了完善的法律文件，债权是可以优先受偿的；“我们有能力快速无损失地变现我们的抵押物”。基于以上的“乐观”预期，企业的实际股东的背景、原始积累、经营能力、负债总量和能力是否充分了解将变得无关紧要，或者说在时间和条件不允许的情况下，它们都是次要的。这些想法对投资公司发展将是致命的。我们还要特别注意两位大师提出的价值投资理论中，“投资分析的结论都是基于分析人的未来经济发展预期，但这并不一定是现有的事实”。也就是说尽管项目投资是投资项目的未来，但是所有有关未来的推测都应该建立在当下合理的基础和保守的分析上，这是传统审计、会计之所以特别重视历史交易及现有资产的原因，而仅靠法务保障、债权方案及特定预期的风险控制是脱离了当下合理的基础的，存在重大的风险隐患。
四、如何从财务分析中辨别不诚信的项目管理层？
财务分析在所有的投资领域都扮演着重要的角色，其重要性主要体现在判断融资企业的资产状况、资金链情况以及对目标项目或还款来源进行现金流预测等方面。需要注意的是，我国的非上市企业大多具有三套以上的账（所谓的“内账”、“外账”、“融资账”），作为投资方，投资公司的业务及风险管理部门不能就企业提供的财务报表而分析，首先要做的是辨析它是不是企业的“内账”，这是投资公司风控的第一步，也是关键一步。如果弄错，将导致项目脱离实际，使财务分析毫无用处。而辨析财务报表的真实性，可以从财务报表的形式、勾稽关系、重大科目及财务报表异常情况等各方面入手，利用财务报表的外部信息，结合企业或项目的实际情况进行分析。
两位大师的价值投资理论要求特别重视现金流量分析的重要性。如果是制造型企业，资产负债表与利润表的分析是必不可少的，而对于房地产这种资金密集型企业来说，现金流量表与资产负债表显得尤为重要，因为房地产项目投资周期长，各种资产结转慢，收入的确认方式不一样等各种因素使得利润表的参考价值有所下降。价值投资理论中直接指出：“像安然或美国废物管理公司这样篡改账目的公司，总是能粉饰损益表一段时间，但它们不能操纵现金流。因此，当损益表和现金流量表开始出现分歧，就是公司存疑的一个信号。”它提示我们从现金流量表角度来对项目作基本把控。
五、传统房地产投资项目模型的应用问题
格雷厄姆和多德在《证券分析》一书中列举了一个房地产投资项目评估模型，他以单户居住房屋为第一抵押物的房地产贷款为例，他们认为，成本为10 000美元的住宅，每年的租金价值（或者租赁自有房屋的同等价值）约为1 200美元，扣除税收和其他费用后的净收益约为800美元。如果储蓄银行提供60%房屋价值，即6 000美元、利率为5%的第一抵押贷款，鉴于一般情况下房屋的盈利能力是其利息要求的两倍以上，则此贷款的安全性将得到保障，这为我们评估房地产项目提供了一个参考模型。目前这一模型已被金融机构广泛应用于房地产项目评估中。
但是现实情况更加复杂，所以格雷厄姆在提出该模型的同时还指出“必须正确估算各种价值”。如果联系到房地产项目投资上，我们需要正确认识以下问题：第一，资产价值与盈利能力密切相关；第二，评估报告可能存在误导；第三，租金可能异常而导致估价偏差；第四，可能存在过度建设成本的债务；第五，特定用途建筑存在必然的缺陷；第六，仅基于原始租金的评估价值具有误导性；第七，财务信息是投资项目依据；第八，多项目选择应遵循安全优先的程序规则。这也是房地产投资公司实施房地产项目风控操作的基本准则，对指导房地产债权投资业务操作有重要意义。
11月1日，证券市场资深人士冉兰领衔担任董事总经理的私募基金――合信资产管理公司正式开业。此番意味深长的感叹正是冉兰在开业仪式结束后第一时间在博客中表达的感受。
冉兰1999年毕业于中南财经政法大学，此后便与《股市动态分析》杂志结下不解之缘。在杂志社创始人王师勤博士的带领下，冉兰很快在证券投资分析领域崭露头角，并在《股市动态分析》杂志撰写文章。
谈及在杂志社的那段时光，冉兰依然记忆犹新。“这样一本记录过我一段成长历程的杂志，已经迈着坚定的步伐走过了20余年，见证着市场的牛熊。遥想当年‘北周刊南动态’的辉煌，忆起当年和同事们每周五挥汗如雨的加班，湘满园的盒饭成为那段日子最甜蜜的回忆。”
离开《股市动态分析》杂志后，冉兰加盟了金元证券，并长期在中央电视台、凤凰卫视、交易日等财经电视节目担任嘉宾，深受广大投资者的喜爱。2007年秋天，冉兰第一次筹建自己的私募基金――圆融投资，并成功投资了Pre-IPO项目智云股份。
然而，正如冉兰所说，两年的熊市让很多人失望，在漫漫熊途中，圆融投资的股东发展战略出现分歧，团队的部分人员选择离开。正是在这样的背景下，冉兰重新筹建新公司――合信资产。“在朋友们的眼里，我换了一个新的身份一个新的平台；可是对我而言，我依然在那里，在投资的道路上继续前行。”对于新平台，冉兰如此表示。
按照冉兰的规划，未来合信资产将专注于阳光私募基金业务。对于合信的寓意，冉兰说，“事不合难成，人无信不立。世间的道理尽在于人、事。在资本市场上经历了多次的牛熊循环，我深知这个领域里存在不少人性的漩涡，该如何取舍，又该怎样坚持，说来容易做时难。在投资这条路上，我们也曾犯过错，也不代表未来不犯错。但正是这些大大小小的错误，让我们更深刻的理解投资的本义。我们所投资的，不过是我们对世界和事物的看法。所谓种善因，结善果。只要我们坚持理想，秉承信义，自然万事皆合。”
随着合信资产的成立，意味着市场中拥有“股市动态”背景的私募基金经理队伍再添新兵。冉兰也成为继但斌、刘宏、安妮、裴继伟、刘红海、徐泽林、黎仕禹、邹毅等《股市动态分析》昔日员工或专栏作者中走出的又一位私募基金经理。对此，哲灵投资管理公司总经理徐泽林戏称为“股动派”。
关键词：投资与理财专业；理财人才；专业建设
1 投资理财专业简介
投资与理财专业旨在培养掌握投资与理财基本知识和实务操作技能，有较高的投资、证券业务操作技能和一定的理财分析能力，能从事企事业单位会计、理财、财务管理和证券投资业务操作管理和服务第一线工作的高技能应用型专门人才的大学专科专业。投资与理财专业培养的学生应具备熟练运用主要投资分析软件，具有股票、期货、债券、房地产、外汇等投资实际操作能力，具有投资的基本分析和技术分析能力，具有企业财务状况分析和投、融资管理分析能力；投资理财专业学生应该持有的专业技术证书：证券从业资格证书、期货从业资格证书、证券分析师、会计从业资格证书、保险人资格证书、理财规划师从业资格证书。
2 投资理财专业的发展前景
国外投资与理财专业教育发展历程可以分为三个阶段：一是初级阶段，银行、证券、保险等营销人员转变为理财规划师的阶段；二是发展阶段，专业的会计师、分析师、税务师等成为理财规划师的阶段；三是成熟阶段，正规学院教育培养理财规划师的阶段。随着我国居民收入的提高、投资理财意识的增长，特别是2006年到2007年股票市场的大牛市和2008年以后的大熊市让更多的人认识到了投资与理财的重要性，相关的考证培训漫天飞，各大高校也相继开设投资与理财专业，所以，在我国投资与理财专业教育比较复杂，是一种混合式和跨越式发展，国外的三个阶段特征在我国现阶段都能够看到，既有营销人员转变为理财规划师，也有专业的的会计师、分析师、税务师成为理财规划师，而各大高校也正在培养的理财人才。笔者认为，我国将会走混合发展到高校专业培养的道路。因此，如何抓住机遇，加强专业人才培养创新，增强自己的专业特色和实用性，是投资与理财专业教育研究的重中之重。
3 投资与理财专业教育存在的问题
3.1 课程设置宽泛，重点不突出
由于投资与理财专业是专科专业，除了半年的实习找工作，大学只有两年半上课，除了要上大量的通识课程，如：英语、计算机、思想政治和体育等等，还得上大量的专业基础课，如：微观经济学、宏观经济学、管理学、基础会计、证券市场等，真正上专业核心课程的时间最多就一年，这一年得开金融学、投资学、公司理财、证券投资分析、保险原理与实务、商业银行经营与管理、投资与理财案例等，专业知识遍布经济学、金融学、投资学、保险学、会计学、财务管理，虽然全面但是重点不突出，容易让学生觉得什么都学了，但是什么都不会。
3.2 专业方向模糊，专业定位不清楚
投资与理财专业的方向有：会计核算、财务管理、银行、证券、保险等等，几乎涉及金融和会计的方方面面，容易让学生产生对未来就业前景的迷茫，很难定位自己未来工作的领域，也就很难清楚的知道自己努力的方向和学习的侧重点，在社会分工越来越细化的大势下，这样培养出来的人才很难适应社会的需要。
3.3 对部分考证的重视不够
事宜投资与理财专业学生考的证书，大致有：证券从业资格证书、期货从业资格证书、证券分析师、会计从业资格证书、保险人资格证书、理财规划师从业资格证书。除了会计从业资格和证券从业资格证书报考的人较多外，其余报考的非常少，特别是对保险人资格证书和期货从业资格证书重视不够，就未来的发展趋势而言会计和证券的从业人员会趋于饱和，而对合格的持有期货从业资格和保险人资格的需求缺口还很大，就近两年的报考人数上看，这报考两个证书的几乎没有。
3.4 专业的实习基地缺乏
与投资与理财对口的实习岗位一般为银行和保险的营销岗位、证券公司的经纪岗位以及一般企事业单位的会计岗位。较强的应用能力是大专培养人才的一大特色，但是投资与理财专业由于对口的企业层次比较高，岗位十分稀缺，所以在实训条件方面相对其他专业比较匮乏，然而投资与理财专业对学生的应用能力要求比较高，单单的机房模拟实验很难满足该专业对应用能力的要求。
4 完善投资与理财专业建设的建议
4.1 大二下学期起分方向开设专业课
针对投资与理财专业课程设置宽泛、重点不突出和专业方向模糊、专业定位不清楚等问题，笔者认为可以考虑大一开完通识课，大二开一个学期的专业基础课，剩下的一年分方向开课，可以分银行、证券、会计和保险等方向，每个方向开对应的专业课、考证课和实训课，这样可以解决课程宽泛、重点不突出的问题，又能让学生依想就业的领域去选择方向，有的放矢，也解决了专业定位不清的问题。
4.2 加大对其他考证的宣传
2008年4月30日中国期货业协会颁布了《期货从业人员资格考试管理规则（试行）》等6项自律规则的公告。新规则取消了期货从业资格证书有效期仅3年的规定，有效期修改为永久有效，同时将原规定的执业资格证书和从业资格证书合二为一。保险人考试报考率低主要是由于学生对保险业的误解太多，其实我国的保险展业市场正在不断的完善和健全当中，持证上岗是必然的趋势，持有人资格将有利于学生在该行业立足。加强对考证的宣传，可以通过学术讲座、新老生交流等方式推广其他的考证，以确实提高学生的应用能力，提高就业率和就业质量。
4.3 加强校内实习
为了培养学生的实践能力，可以由学校提供场地，建立的理财规划工作室，由学生担任理财规划师，教师担任顾问，为社区提供免费的咨询、理财服务，同时可以鼓励学生参加理财规划或者证券模拟等大赛，还可以与企业建立实训关联系统，把企业的实际数据复制到实验室同时同步更新，把企业“搬到”实验室，让学生在实验室就能真真确确地感受到企业的氛围，熟悉相关业务实务，拉近学生从企业到学校的距离。
参考文献：
