时间：2023-05-25 15:09:25
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一、我国的汇率与房地产业现状
（一）我国汇率现状。自2005年7月汇改以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已经突破7.45元整数关口。按中间价计算，人民币对美元今年以来已经升值了4．85%，汇改以来的累计升幅为8．89%，如果算上汇改时的一次性调整，人民币对美元则升值了11．13%。人民币的升值使我国的对外贸易可以得到相应的改善，对外贸易的摩擦将会降低，同时升值可以提高我国对外贸易的购买力。但是，人民币的升值对我国的经济也存在一定的负面影响。人民币的升值将加重我国的债务负担，降低出口产品的竞争力，而且会吸引国际游资的进入，这些短期的、投机性强的资金将会对我国的金融市场产生不稳定的因素。
（二）我国房地产业现状。根据国家统计局2007年1～5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资比上年1～5月份同比增加了29%，而我国房地产开发投资2006年与2005年同比增加22%，两者相比，2007年1～5月份我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投资增加的1.8个百分点。在房地产投资增速高位上扬的同时，房地产市场呈现出开发结构改善、房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等特点。
第一，投资热再现反弹之势。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。
第二，外资助推楼市继续上涨。我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国房地产市场。尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但仍然无法阻挡外商和外资对我国房地产投资的兴趣。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点。与此同时，外商和外资已经开始进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：2008年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。
第三，保障性住房供应仍显不足。国家出台房地产调控政策以后，一些低收入者和住房困难户曾对此寄予厚望，他们宁肯住在租房或祖传的简屋内，也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，2008年以来，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势上扬，离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。
第四，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却快速崛起。当北京2008年奥运会的即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。
二、人民币升值影响房地产市场的传导途径
人民币升值影响房地产市场主要是依照美元贬值――人民币升值预期强化――境外资金进入中国市场并持有境内不动产――境内通胀压力上升――房地产价格上涨――加大人民币的升值压力――人民币升值这样的路线循环进行的，具体来讲，主要存在以下几方面的效应：
第一，人民币升值的预期效应和资金流入效应。预期效应指在评估升值影响时，应该考虑到人们的心理因素，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产市场价格的上升起到明显的推波助澜的作用。资金流入效应是说人民币升值一般意味着国内经济整体较好，投资机会多而且收益水平客观（至少可以得到额外的汇兑收益），因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，必将导致房地产价格的上涨。
第二，财富效应。财富效应指人民币升值意味着居民购买力增强，一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域。由于资金方面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，刺激人们形成强烈的财富效应，许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值，房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所，于是房地产商品需求增加，从而促使房地产价格的上升。
第三，通货膨胀效应。由于国际游资的大量涌入，央行为了保持人民币汇率的稳定，不得不在外汇市场上投入大量的本币购买外汇；同时，本币升值导致出口减少，进口增加，贸易出现逆差，为刺激出口，需要降低本币利率，企业投资成本下降，银行贷款增加，货币供应量增加，从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产等，结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。
三、解决对策
人民币升值给房地产的影响是多方面的，因此我们要详细地对影响进行分析，找到合理的解决对策，减小人民币升值给地产业带来的冲击，确保我国地产的健康稳定发展。
（一）降低汇率升值对我国经济和房地产业的不利影响。人民币汇率的上升是很难避免的，从汇率改革的情况来看，这种渐进式的升值与我国当前的经济水平是相对应的。我国金融市场还很不完善，外汇市场具有封闭性、管制定价、交易品种单一等缺陷，投资主体不够成熟，风险意识和抗风险能力都比较差，如果将汇率进行大幅的升值会给金融市场带来较大的风险。我国的市场经济体制本身就是一个逐渐完善的过程，因此相对应的人民币汇率升值也应采取逐渐升值的方式。渐进式的升值路径对我国来说，产生的危害程度要低得多，并且也给没有实践经验的我国管理层以更多的研究时间。但是，值得我们注意的是，一旦这种升值和相应的政策合并形成惯性，将会使我们对人民币升值的预测变为现实。这种现实对我国房地产市场来说，将引发我国房地产经济的泡沫继续膨胀，最终将产生无法收拾的局面。
（二）强化银行监管，加大对房地产市场和股票市场的管理力度。从日本泡沫经济的经验教训看，由于日本股市和楼市的相互联系作用直接导致了日本泡沫经济的破灭。银行业大量资本的进入促使日本房价和股价快速上升，泡沫经济呈现快速脱离实体经济的态势膨胀到了极限，使经济稳定变得非常脆弱。股市和楼市联动对经济的影响作用是非常巨大的，正是这种联动效应加快了日本泡沫经济的破灭。所以，我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，通过加强对我国银行等金融机构的监管，从而建立金融市场相应的预警机制和体系，防止房地产市场泡沫膨胀后，由此引发的对我国经济健康发展的影响。
（三）完善人民币汇率形成机制。就人民币汇率改革而言，我们不能够单单看人民币的汇率水平，更重要的是人民币的汇率形成机制改革。由于我国目前实行的是强制性结售汇体制，在我国贸易顺差一直比较大的情况下，形成了人民币升值的压力。因此，我们在人民币汇改过程中，应加大企业和居民手中持有外汇的数量，藏汇于民，降低结汇的强制性，扩大售汇的自主性，减缓人民币的升值压力。实际上，即使保持人民币名义汇率的稳定，如果缺乏健全的外汇市场，在受到物价因素影响时，人民币同样可能出现升值。
【关键词】价值工程；房地产；前期策划阶段成本
1.前言
近年来，随着我国经济的快速发展，我国的房地产行业也得到了快速的发展，从2010年至2012年，全国房地产投资总额占固定资产投资的比例都在20%左右，房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业。房地产行业的健康发展也直接影响着我国经济的良性发展。而房地产开发商如何在控制成本的条件下生产出能够满足各类消费者需求的住房，从而降低空置率，回收资金，进行再投资。这不仅能够实现消费者效益最大化，更能使房地产开发商效益最大化，这样的双赢局面是房地产业健康发展的趋势。运用价值工程理论对房地产项目全寿命周期成本控制进行研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借较高的功能和相对较低的成本而占有一席之地。
2.房地产项目成本控制的特点及原则
2.1 房地产项目成本的构成
房地产项目的全寿命周期分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段， 其成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。
根据资料显示，前期策划与立项阶段对工程造价的影响程度最高，可达80%～95%；规划设计阶段次之，这个阶段对工程造价的影响程度为5% ～75%；而施工及后续阶段对工程造价的影响程度仅为5%以内。因此，在前期策划与立项阶段及规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点，它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明，合理科学的前期策划与设计，可降低工程造价的10%～30%。
本文主要以房地产项目前期策划阶段为研究对象，分析该阶段成本控制的特点及方法。
2.2 房地产项目前期策划阶段成本控制特点
对于房地产项目来说，前期策划是进行成本控制的最为重点和关键的阶段之一，相对于其他阶段的成本控制，该阶段的成本控制具有以下特点。
2.2.1 该阶段的成本控制应为事前管理活动的成本控制活动。
2.2.2 该阶段进行成本控制需要较高的技术性。
2.2.3 该阶段进行成本控制对房地产项目的成本影响最大。
3.价值工程在房地产项目成本控制中的适用性
3.1 价值工程简述
价值工程又称为价值分析，是以最低的寿命周期费用，可靠地实现必要的功能，着重于项目的功能分析的有组织的活动。价值的高低可以用价值指数（V）来反映，而价值指数（V）可以用以下公式来表达：
V=F/C 在公式中，F表示功能，C表示成本。
从该公式可知，可从下列途径提高项目的价值：
1） 功能F不变，成本C降低。2） 成本C不变，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降
该公式中的成本，不是一般意义上的成本，而是房地产项目寿命周期的总成本。房地产项目的寿命周期，应从前期策划开始到运营维护结束，其寿命周期成本也应包括这期间的全部成本和费用。
3.2 价值工程的主要特点
价值工程是一项通过对研究对象的功能进行分析，从而提高对象价值，然后进行效果评价的有组织的活动过程。其特点体现了价值工程的基本原理和思想方法，主要表现在以下几个方面：
3.2.1 着重于提高项目价值。价值工程既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它们之间的比值（即价值）为目标，研究多角度、多项目的最佳匹配，然后进行评价。
3.2.2 功能分析是研究的核心。价值工程方法着重对项目进行功能分析，通过功能分析，明确和保障项目的必要功能，尽可能减少或消除其多余的不必要功能，并补充不足功能，使项目的功能结构更加合理，以达到降低成本提高价值的目的。
3.2.3 价值工程是有组织的创造性活动，需要进行系统的分析、研究。房地产项目的价值涉及到投资、收益、管理、成本和政策等，需要调动多方面共同协作，寻找最佳方案。
3.3 利用价值工程，在前期策划与设计阶段对房地产项目进行优化的步骤
在前期策划阶段中，不同方案间的比较选择是一个非常重要的环节。利用价值工程的方法，可以比较准确地评估房地产项目的价值功能，测算出工程项目总体功能的优良程度，是一种比较适宜的评价方式，其操作步骤如下：
3.3.1 确定各项功能指标及其权重。对于房地产项目，根据其不同用途和要求，确定功能指标及其权重。现在有甲、乙、丙三个备选方案，假定销售价格、市场环境、社会环境、期间费用、经营管理风险为功能评价指标。可以利用强制打分法或层次分析法，确定各项评价指标的权重，现假定这5项评价指标的权重分别为0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。
3.3.2 求出各被选方案的功能系数F。由若干位专家组成前期策划方案评审小组，对各方案的功能满足程度分别打分，将几位专家对同一项功能指标的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每个方案各项功能的得分后，按照各项功能指标权重加权平均，得到各方案的加权总分；然后计算各方案的功能系数F，如表2所示。
3.3.3求出各方案的成本系数和价值系数，如表3所示：从价值工程的角度分析，乙方案相对比较是最佳方案。说明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其价值最高，即能够得到较高的投资效果，故应选择乙方案作为该房地产项目的优选投资方案。
4.结论
房地产开发项目在国外已经成为价值工程应用的主要领域，我国近些年也有所重视。综合比较国内外推行价值工程的项目工作效果，该方法是一种系统的、全方位的管理技术。笔者仅对房地产项目前期策划阶段成本控制方法进行初步探讨，其在各阶段如何开展工作还需进一步深入探讨。
参考文献：
[1]傅家骥，仝允恒.工业技术经济学（第三版）[M].北京：清华大学出版社，2001.
[2]王军.化学工业出版社，2008.
[3]黄波.基于价值工程与模糊评价方法的商业项目投资决策分析.商场现代化，2008 年2 月.
关键词:商品住宅;价格;变化特征;趋势预测
一、引言
2008年,受全球性金融风暴影响,长沙房地产业出现下滑。面对严峻形势,长沙市出台了一系列稳定房地产市场的措施,将住房保障与扩大需求并举,通过强化政府对市场的引导与监管,相比前三个季度,长沙市城区商品住宅价格在第四季度开始上升。全年全市(含郊县)完成房地产开发投资约469.5亿元,与2007年同期相比增长约13.7%,比上年回落17.4个百分点。商品房销售面积822.6万平方米,比上年下降16.5%;住宅销售额245.5亿元,下降17.7%。全年商品房施工面积约4447万平方米,其中新开工面积约1631万平方米,竣工面积约687平方米,与2007年同期比分别增长约34%、48%、30%,全年全市(含郊县)累计批准预售1829万平方米,比2007年同期增长29%。
二、1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征
(一)1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化
通过收集1998年以来长沙市城区商品住宅价格的资料,绘制1998年以来长沙市城区商品住宅价格及其变化图(见图1),对长沙市商品住宅价格进行分析。
1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势,由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的涨幅为75.1%,年均涨幅为6.43%,其中,2007年涨幅最大,为25.31%。2002年,长沙市城区住宅价格相比2001年下降了10.16%。
影响商品住宅价格变化的因素众多,主要包括国民经济发展水平、社会经济环境和政策因素等。商品住宅价格的变化与同期国民经济变化方向大致一致。近年来,长沙市经济快速发展,城市化进程推进,住房需求随之加大,因此房价逐步攀升。另外,1978年以来,我国实行的改革开放、土地使用制度和住房制度的改革。土地从无偿使用变为有偿使用,住房从福利分配变为货币分配,推进了住房的商品化,土地的市场化。这些改革使土地资源的紧缺状况在商品住宅价格上迅速得到体现,促使住房价格日益上涨。此外,由于外资近年来进驻我国的脚步加快,许多热钱流入国内,我国人多地少,众多外资看好我国房地产市场,导致大量外资进军房地产市场,在一定程度上助推了房价的进一步攀升。
总之,长沙市国民经济的增长加上稳定的社会经济环境,长沙商品住宅价格基本呈稳步上升的态势。
(二)1998年以来长沙市房地产商品住宅价格变化分析
根据长沙市近十年商品住宅价格变化情况,选取价格变化较显著的年份作为分界点,可以把长沙市近十年商品住宅价格变化分为以下阶段:
1、稳步上升期:1998-2001年。在这个时期,长沙市房价呈现出稳步上涨的特征,这主要是由于我国住房制度的全面改革。1998年4月7日,中国人民银行全面实行购房按揭政策,鼓励住房消费。另外1998年7月国务院了《关于进一步深化城镇住宅制度改革,加快住宅建设的通知》,通知要求1998年下半年停止住房的实物分配,逐步实现住房分配货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。经过政策影响,无论是政府监控,还是市场开发与市场竞争,都较以前更加规范。这些政策很快带动了房地产的投资开发,大大推动了房地产市场化进程,长沙市商品住宅价格稳步上升。
2、短期下降期:2002年。2002年是近十年来长沙市城区商品住宅价格唯一的一次下跌的年份,下跌幅度达10.16%,主要原因有:首先,市场供应大,需求不旺盛。因五城会的召开,长沙着力改造提升老区,拓展新区,2002年安排重点建设项目25个,总投资84.13亿元,房地产开发量240多万平方米,完成经济适用房建设120万平方米。供给大于需求,必然导致商品住宅价格的下降。其次,单位经济适用房交房量大。2002年长沙市经济适用房建设约70万平方米。比2001年的50万平方米增加了约20万平方米。以每户70平方米来计算,2002年有1万户长沙市民买到经济适用房。这使得一部分商品住宅消费者的住房消费转移。另外,当年的拆迁补偿方式为住房面积补偿而不是现金补偿。因五城会的召开,长沙着力改造提升老区,拓展新区,政府广泛开展房屋拆迁改造工作。但是当时的拆迁补偿方式主要是住房补偿方式,而不是现在普遍存在的、能刺激房地产消费的现金补偿方式,这样就对房地产开发量的增加有延缓作用。
3、新一轮稳步上升期:2003-2006年。2003-2006年,长沙市城区商品住宅价格实现了新一轮平稳增长。这4年来长沙市商品住宅价格上升平稳,主要是依靠国家政策的宏观调控。如2003年6月5日,中国人民银行了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文),从开发资金和个人住房贷款两方面出手,从供给到需求整个流程卡住房地产商的资金链。2003年9月1日,国务院了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,从完善供应政策,调整供应结构;改革住房制度,健全市场体系;发展住房信贷,强化管理服务;改进规划管理,调控土地供应;加强市场监管,整顿市场秩序等六个方面进行了调控。2005年5月12日,国务院转发了建设部、发改委、财政部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,意见要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。而长沙已被列为国家对房地产市场进行重点调控的35个大中城市之一。
4、强势膨胀期:2007年。2007年,长沙市商品住宅价格首次突破3000元大关,而且比上一年上涨了681元,增幅达到了的25.31%,相当于1999-2006年平均上涨幅度的10倍以上,这也属于近十年来商品住宅价格变化的反常现象。这种现象的产生也是有一定的特殊原因的。首要原因是宏观投资热潮。2007年全年完成固定资产投资1445.18亿元,比上年增长32.6%。其中全年房地产开发投资412.99亿元,比上年增长35.9%。商品房销售面积985.09万平方米,比上年增长32.8%,住宅销售额298.30亿元,增长76.9%。其次是民间资本,即炒房团的进入。长沙作为国内的二线城市和一线城市(如深圳)的产品和消费水平差距逐渐缩小,但在房产价格的差距上却很大,但从当时的数据来看,甚至达到了上万的差价,更何况长沙房地产市场相对其他的二线城市而言,房价是比较低的。再加上毕业后又留在长沙的人比例增大,购买房子的人群正在扩大,因此,对于一线城市(如深圳)来说,长沙房产升值的空间也相当大。因此,炒房团大量游资落户长沙房地产市场,长沙市城区商品住宅价格被抬高。再次是消费者价格预期。2006年商品住宅价格的稳中有升,2007年季度均价呈现逐季上涨的趋势,特别是第三季度环比涨幅较大,第四季度住宅价格约上涨了908元/平方米。因此,消费者大都认为商品住宅价格上涨是必然趋势,购买商品住宅是稳定的投资行为。另外,房贷缺陷也是导致2007年商品住宅价格强势膨胀的又一原因。首付两成、一成,甚至零首付的情况屡屡出现。这促进了买房者的房地产消费。商业银行不良资产有增无减,房贷评估有缺陷。房贷首付低使得2007年商品住宅累计销售达722.67万平方米,与2006年相比增长35.87%,住宅销售占商品房销售总量的89.17%。
5、理性调整期:2008年。2008年长沙市商品住宅价格增幅减缓,市场逐步回归理性。原因主要体现在:首先,2004-2007年,全国主要城市楼市迅猛发展、房价一路飙升、房地产投机盛行、热钱涌入资本市场,诸多迹象显示楼市已偏离正常轨道。政府出台一系列调控政策,从土地供应、资金筹集、税率等渠道遏制失控的楼市,在媒体的渲染下,市场观望气氛愈集愈浓,市场成交量持续走低。其次,市场供大于求,市场有效需求不足。尽管近半年内市场销售量稳定上涨,但幅度很小,并且与2007年相比减少接近30%,整体市场观望氛围依旧,投机型消费基本匿迹,刚性需求受到抑制,短期内难以看到全面复苏的景象。然而存量房地产数量却很大,造成市场供大于求,供求比接近2∶1。
三、长沙市商品住宅价格变化趋势预测
(一)灰色关联模型
灰色系统理论,亦称灰色理论。灰色理论具有只需少量数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点。灰色预测法的基本思想是通过鉴别系统因素之间发展趋势的相异程度,既进行关联分析,并对原始数据进行生成处理来寻找系统变动的规律,生成有较强规律性的数据系列,然后建立相应的灰色预测模型,对具有灰色系统特征的社会、经济等现象进行预测。
由于影响商品住宅价格的因素很多,它们之间的作用关系错综复杂,难以阐述清楚,但我们可以得到商品住宅平均销售价格的历史数据,这些历史数据实际上是过去各种确知的和不确知的信息的综合反映,因此商品房住宅价格完全可以用历史数据作为灰色信息的反映来进行分析、研究确定其变动规律,从而确定出其未来的走势。下面简述借助GM(1,1)灰色预测模型建立商品住宅价格预测模型过程的主要步骤:
第一步,数据生成处理。将原始数据,即历年的商品住宅平均销售价格作某种数学处理。在灰色系统建模理论中,用得较多的主要是累加生成,即按时间序列依次累加。设原始观测数据列为{x(0)(k)}k=1,2,3……n,令x(1)(k)=x(0)(i)(i=1,2,3……n),则{x(1)(k)},即为{x(0)(k)}的一次累加序列。累加生成的主要作用是使原来杂乱无章的原始数列变为较有规律的数列。
第二步,构造数据矩阵B和数据向量Yn。GM(1,1)的数据矩阵为:
(二)其他影响因素分析
商品住宅价格的变化受到人口因素、收入因素、经济发展水平、物价水平、信贷政策、土地政策等因素共同影响。我国政府将采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
四、结论
1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势。根据灰色关联模型预测结果,2009年以后,长沙市商品住宅价格超过4000元。但是商品住宅价格的变化受到诸多因素的影响,所以任何对商品住宅价格的预测都是不完全准确的。因此,预测结果仅仅只能反映商品住宅价格的大致走向,不能作为数值参考。
参考文献:
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关键词：房地产；风险管理；意义；概况；建议
中图分类号：F293.3文献标识码： A
目前，导致我国房地产企业发生风险的因素越来越多，比如房地产营销风险、财务风险、投资决策风险等等，房地产开发投资过程中产生的风险不容小视，房地产企业必须把控好风险管理，才能避免企业遭受不必要的风险损失。
1、房地产企业风险管理控制的意义
房地产产业的特点是行业竞争激烈、建设周期较长、下游行业涉及面较广、投资规模较大等，由于房地产开发的风险存在于开发过程中的各个阶段，且现代市场经济环境复杂多变，近几年国家政策调控愈来愈严，行业人员的风险防范意识普遍薄弱，容易使房地产企业遭受不必要的风险损失，因此，房地产企业应在房地产开发过程中正确认识风险给其带来的影响，加强房地产风险管理意识，制定相应的风险控制措施，让企业预防风险、避免风险、降低风险。风险是把双刃剑，在为企业的发展带来困难与阻碍的同时，也为企业带来了实现高收益的机会，房地产企业如果能够在准确防范风险的情况下，合理利用风险中存在的机遇，不仅能为房地产企业降低风险损失，还能为企业未来的发展铺设良好的道路，实现企业的可持续发展。
2、我国房地产企业的风险因素概况
2.1房地产营销风险
房地产企业一般通过地产、房产的转让来实现企业利润，而房地产的滞销，将为房地产企业带来极大的风险，即营销风险，又称为市场供求风险。国民经济的健康发展离不开商品房的供求平衡，要使商品房供求平衡，应使商品房空置率处在合理区，即空置率应在5%至10之间；当商品房的空置率在10%至20%之间时，商品房的供求平衡被打破，说明商品房的空置率处于危险区，为了使房地产市场的发展轨迹恢复正常，房地产企业应大大提高销售力度，降低商品房的空置率；此外，当商品房的空置率在20%以上时，说明商品房空置率已经处于重积压区，房地产企业应及时采取科学合理的措施，控制好商品房的供求平衡，否则将对国民经济的正常运行造成严重的影响。房地产能否顺利销售与企业制定的营销策略是否科学合理有着密切的关系，由于制定科学合理的营销策略难度较大，营销风险成了房地产主要的风险因素之一。
2.2房地产财务风险
房地产财务风险是指房地产企业因为举债经营所造成的企业无法按照约定履行相应的债券义务、无法及时获得贷款等风险。房地产属于资金密集型企业，在开发过程中避免不了大量资金的使用，由于房地产开发成本过高，房地产企业通常因资金不足而借助金融机构筹集或调剂企业所缺资金，一般情况下，企业在融通资金时就伴随着财产风险，会产生信用风险、利率风险、银行贷款政策变动风险等金融风险，其中银行贷款政策的变动对企业的资金流管理有着直接影响，比如银行信用条件的松紧程度、银行信贷额度的大小、银行信贷政策倾向性的变动情况等等，同时，银行利率上升会影响房地产的投资，房地产的资金成本会随着银行利率的升高而增加，使企业的债务负担更大，加大了企业还贷的难度，降低了企业的预期收益。
2.3房地产决策风险
房地产决策风险是指房地产企业在开发过程中，由于决策不当产生的风险。房地产企业的开发周期较长、投资规模相对较大，且房地产的投资收益目标会受到各种政策（地价政策、环保政策、住房政策、土地供给政策等等）的影响，同时，早期决策的正确与否需要经过后期的开发来检验，因此，企业在对房地产开发各环节做决策时，伴随着较大的风险。
3、房地产企业风险管理控制措施
3.1房地产企业应建立风险管理机制
房地产企业应设立专门的风险管控部门，建立健全风险指标识别系统、预警系统和监控系统，提高各类信息的处理能力。风险管理工作是一项专业性较强的工作，风险管理制度、措施、动态和整个运行机制，都要靠人来执行，所以培养和造就一大批风险管理专业人才是风险管理的基本要求。建立一整套行之有效的约束和激励制度。使各个业务部门以及下至每个员工，对各项成本都要有所了解，使之在处理各项业务时自觉地处理好收益和成本之间的关系、市场与风险之间的关系，保证各项业务建康有序的发展。风险管理工作人员的进行风险管理时，应以动态的角度对风险进行全面分析，全方位思考房地产开发过程中各环节有可能出现的风险，提高企业的风险防控能力。
3.2分散投资
分散投资分为投资时间分散和投资种类分散两种方式，投资时间分散是指企业在进行房地产投资时，确定合理的时间间隔，从而降低市场变化带来的风险损失；投资种类分散是指投资风险和收益可根据不同种类的房产而定，对不同种类的房产分散投资，达到降低企业的整体风险的目的。由于房地产的投资收益受不同城市、不同区域的市场供求、投资政策或者经济环境的影响，企业可根据房地产区域性较强的特征，将房地产进行分散投资，从而使企业某些特定区域的经营免受市场不景气的影响，降低企业的风险损失。
3.3树立正确的房地产风险管理观念
房地产企业工作人员应改变传统的风险管理观念，加强风险管理意识，正确认识风险管理对房地产开发投资的重要性，在房地产开发投资前做好风险防范，降低企业的风险损失。
3.4房地产企业应加强风险管理人员能力和水平的持续培训
房地产企业要在企业内部设立一个风险管理培训机构，定期对职工进行风险管理培训，或者要求职工定期去外部风险管理专业机构进行培训，使职工对各种风险有所了解，提高职工识别风险的能力，掌握风险识别方法（如分解原则法和专家调查法等）和风险评估的方法（如风险平衡积分卡法和层次分析评估法等），并学会应对房地产开发投资过程中遇到的各种风险，加强职工的风险防范意识。
3.5房地产企业应建立风险管理系统
房地产企业应建立风险管理系统，通过完善的会计信息系统，以便企业员工能够及时捕捉相关的财务信息，并对其进行科学合理的分析，职工在进行风险管理工作过程中，应对企业的债务利息进行及时统计，计算出企业的债务总额，避免企业出现债务到期而无法偿还债务的情况，降低企业遭受财务困难风险的概率，员工应合理利用企业会计信息，对财务进行科学预算，为决策人员提供企业在未来可能发生的还债义务，减少决策风险带来的损失，同时，房地产企业通过及时收集企业经营所需的各类信息，比如与企业经营区域内的土地规划等有关的国家或区域性经济政策，为企业进行风险管理提供相关资料。
3.6房地产企业应制定科学的风险管理计划
房地产风险管理计划的？什么意思?风险管理的目标、责任、程序、任务和措施等，其对象是风险管理的一切相关活动，房地产企业在制定风险管理计划时，应确立企业中有关风险管理工作的各项目标，明确风险管理相关工作人员的职责，企业各部门之间应互相协调，保证落实好风险管理工作，风险管理主要人员应制定科学完善的风险管理计划，应能识别房地产开发投资过程中的各类风险，应能够准确预测风险的发生，并能在风险发生时及时采取有效措施，保证风险管理计划实施的有效性。
结束语
综上所述，房地产企业的发展伴随着各种各样的风险，房地产风险管理已经成为房地产企业必不可少的管理工作，房地产风险管理是否科学合理影响着房地产企业目标经济效益的实现，因此，房地产企业应全面了解房地产开发投资过程中可能出现的风险，并对其进行有效预防，尽可能避免风险发生，对于外部政策和市场变化带来的不可避免的风险，应及时采取有效措施进行处理，降低企业在房地产开发投资过程中的风险损失，促进企业健康持续的发展。
参考文献
[1]邓瑜.房地产企业风险管理研究概述[J].企业导报，2011.
【关键词】商业地产；商业地产现状
由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。
1、简述我国商业地产的现状
2010年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。
1.1 我国商业地产投资额持续上涨
据国家统计局数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定， 2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了36231.71 亿元，比去年同期增长了16.1%，2010年1～7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了23864.77 亿元，比去年同期增长了37.2%，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。
1.2 我国商业用房销售面积逐年上升
据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为1399.31万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为4337.79万平方米，增长了约2.1倍。2007 年，全国商品房施工面积为235881.61 万平方米，同比增长21.1%。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了42.1%，商品房销售额为43994.54 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。
1.3 金融危机后我国商业地产明显的有所波动
因为金融危机的爆发，明显影响了我国住宅市场的发展。08年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，有些消费者认为，房价具有下降的趋势。尽管如此，与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。
2、我国商业地产发展中存在的问题
2.1 投资存在盲目性
商业地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。
2.2 开发与经营脱节
商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。
2.3 开发融资渠道单一
虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。
2.4 开发经验和人才缺乏
目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。可见，人才的缺乏，是一大瓶颈。
3、我国商业地产发展的趋势
3.1 创造商业地产发展的大环境
发展商业地产，必须积极发挥政府的宏观作用，为其发展创造良好的环境。首先，政府建立和完善商业地产发展的法律，从法律层面加强商业地产运作的法律环境，因此，这就要求政府行政管理部门和商业管理部门，对大型商业地产项目进行严格的审批，保证商业地产开发的合法化。其次，政府应该对商业地产的发展进行监督，以有利于我国商业地产的可持续发展。最后，为我国商业地产发展创造金融环境，还可以推动商业地产的健康可持续发展。
3.2 合理布局，构建合理的商业网点
正因为我国商业地产发展迅速，因此在发展商业地产的同时，必须对其是否盲目开发有所关注，并对其加以遏制。要求政府部门大力推动产学研相结合的机制，在充分利用高等院校、科研机构研究能力的基础上，建立适合我国商业地产发展的商业网点，可以对商业地产进行科学合理的评价，用来测评商业地产市场饱和度的情况，以保证商业地产发展的商业网点更加科学合理，这样能够从根本上遏止商业地产的盲目开发。
3.3 引导开发商合理开发
要想商业地产有广阔的前景，必须对开发商进行规范和引导。大概可以做到如下几点：
第一，对市场准确定位。商业地产开发商在开发项目前，应当对当地的经济水平、商业形态以及市场需求等情况进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样做可以避免因盲目开发而造成的损失和浪费。另外，在商业地产开发前，开发商先应该进行招商，这可以为开发商将要开发的
地产开拓市场，可以避免开发商所建商业建筑因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题。即开发商应该先确定所要开发商业建筑的组织结构，而后进行正式开发，以确保商业地产的可持续健康运营。
第二，对商业地产的位置、规模进行合理科学的制定。开发商在对商业地产项目进行选址时，必须要根据季节是否为黄金进行分析，即区分黄金季节和非黄金季节，然后对这两个季节进行全面调研，调研内容主要包括，该地方每天的客流量、客户群体、人群的消费能力等。
与此同时，必须对政府城市规划进行仔细研究，以熟知城市的发展动向。而后根据所选地理位置确定店型和规模，比如在城市核心商业圈，尽管避免选择大卖场，在城市的次中心地带以新兴业态为主，在城市郊区，应该以能够聚人气的业态为主等。
4、结语
我国商业地产发展迅速，当然我国商业地产在发展过程中出现了诸多问题，但国内持续的经济发展和城市化进程的加快，都为商业地产进一步发展带来了蓬勃的契机，再加上政策上的扩大内需的经济结构调整，以及对住宅市场的宏观调控，都将为商业地产的发展带来极大的好处。商业地产发展前景乐观，随着行业发展的日渐成熟，我国商业房地产也将呈现出理性发展的态势。
参考文献：
[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[J].北京：清华大学出版社，2004.
关键词：企业治理结构；转型；伊泰置业
内蒙古伊泰置业有限责任公司是于2006年成立的，是伊泰集团旗下专业从事房地产投资、开发和经营的企业，具备国家房地产开发一级资质。目前，公司拥有5家房地产开发子公司、1家控股公司，业务已从内蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市区，逐步形成以鄂尔多斯及整个内蒙地区为重点，以内地中心城市为点状支撑辐射全国的战略版图。公司现运作项目共29个，累计投入资金91亿元，开发面积582万平方米，其中已竣工项目5个，竣工面积54.6万平方米，在建、拟建项目共24个。
伊泰置业已经正式签约加入中国城市房地产开发商策略联盟，以打造企业可持续性发展的平台。这一战略合作联盟将助力公司稳步迈向国内一流房地产企业的行列。伊泰置业以创造体现城市价值的高端产品为核心，凝聚最具优势的稀缺资源，最大化地挖掘城市价值，从而使产品具有难以复制的核心竞争力，为客户凝练价值。公司已开发的“伊泰大厦”、“伊泰华府”、“万博广场”、“华府世家”、“华府岭秀”、“东方文苑”、“新大陆会所”、“府利美佳苑”等商住项目获得了客户及业内的普遍认同，为伊泰置业打造高品质地产品牌奠定了坚实的基础。
一、企业面临的行业问题
1.房地产的市场问题
在市场经济中有买方市场也有卖方市场。当市场存在大量需求、商品供不应求的时候，也就是所谓的卖方市场存在的时候，市场商品的价格就会偏离其价值上升；当市场需求不足、商品供大于求的时候，也就是所谓的买方市场存在的时候，市场商品的价格就会偏离其价值下降。这是基本的市场规律。房地产市场也必须遵循这一规律。
其实，稍作分析我们就不难发现，当前房地产热的问题实质就是房地产市场的供求矛盾，是房地产商品供不应求而导致房价居高不下。也就是说，当前的高房价源于市场的供不应求，是供求规律的必然结果。
2.房地产商品的价格问题
房地产商品的价格主要受以下几个方面因素的影响：土地价格、建材价格、工人工资、相关的办证费用和税收等。抛开利润因素不谈，当前房地产价格居高不下，在工人工资增长不大、办证费用相对减少的情况下，可以说很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所带来的结果。
近几年，土地价格的上涨一方面是市场关系的体现，即供不应求；另一方面是由于各地政府的操纵。因为，在现行体制下，土地的处置权由各级地方政府掌控。出让土地的收入已成为地方财政收入的一个主要来源。这就意味着在严控的土地指标不突破的情况下，卖出的土地价格越高，地方财政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出让需“招、拍、挂”的合法外衣保护下，充分利用市场经济规律，尽可能地把土地的出让价抬至最高，以增加地方财政收入。建材价格的增长更是一个影响房地产价格增长的复杂因素，可以上溯至钢材甚至钢砂的价格上涨等因素。由于土地和建材价格的增长，房价自然也就水涨船高了。
3.地方政府“经济人”行为问题
房地产业是一个消费潜力巨大、产业关联度极高的产业，可以带动建材、钢铁、水泥等多个行业的发展。据有关部门测算，在中国当前的情况下，房地产业每投入1单位的资金就可以创造相关产业2个单位的需求，带动1.5个单位的其他消费。房地产业每吸纳1人就业，就会带动相关产业2人就业。近几年，房地产业对中国GDP的贡献率大大超过其他行业，成为中国重要的支柱性产业。
房地产业的繁荣发展不仅带来地方GDP的大幅度增长，还会给地方政府带来滚滚财源。然而，在房地产高度市场化的今天，住房不是一种纯粹的商品，它关系到社会公众最基本的生存权利问题，涉及国民经济发展和社会稳定的大局。从这一层面来说，住房具有公共物品的本质属性。住房的公共属性决定了其不能完全由市场提供，而要求政府公权力的介入、协调和控制，这便成为造成地方政府“经济人”行为问题的直接诱因。
二、企业面临的内部治理问题
1.管理模式滞后
伊泰置业实行职能管理，城市公司组织框架和公司总部保持一致。作为城市公司的职能部门，不仅受当地公司总经理的管辖，还受总部对口职能部门的管辖，这种相对多头的管理往往造成城市公司职能管理缺陷。一方面，如果总部职能部门业务不够强大，就难以对下属公司进行全面的指导和监管；另一方面，随着公司规模的日益扩大，会不可避免地出现地方利益，容易造成城市职能管理薄弱的局面。
笔者查阅了《内蒙古伊泰置业有限责任公司关于控股项目公司管控模式的实施方案》，其对投资公司的管控原则为：对置业公司内部项目公司、各项目办的各个专业化领域进行集中化管理；对营销策划、工程管理、预算管理、财务管理、行政管理等各个专业领域的人员进行整合，使置业公司总部成为纯粹的管理中心；项目公司、各项目办的主要管理职能上交总部，由职能部门进行垂直管理；项目公司、各项目办以生产管理为主要工作内容；项目公司原有的各职能部室受双重管理，即业务和人事受置业总部各职能部室管理，同时受项目公司负责人的平行协调管理。对于从事房地产7年的伊泰置业而言，其组织制度、人才培养和其快速发展是不匹配的，在这种情况下实行职能化的多头管理往往容易造成城市公司职能难以实现优化。
2.开发能力不足
先进的管理模式是提升我国房地产企业尤其是中小房地产企业管理水平的基础，是增强其市场竞争能力的基本保障。我国中小型企业必须引进先进的管理理念，加快法制化建设，学会应用先进、科学的管理手段，不断提高自身的管理水平。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。
然而，伊泰置业企业规模较小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不适应。房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理难以满足实际的要求。
有学者指出，与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的人才队伍是房地产企业成功的关键，人才队伍的素质与能力很大程度上决定了企业开发能力的高低甚至企业集团的成败。然而，伊泰置业由于在经营实践中缺少对专业人才的引进、开发、激励和挽留工作的投入，难以满足竞争激烈的市场对于有着高尚职业道德、优秀管理和技术水平的专业化队伍的需要。
3.品牌意识不强
作为近几年来刚刚成长起来的新兴房地产企业，伊泰置业在借助市场推介等方式提升自身企业品牌的工作还存在很多不足。这对企业在争取更高的品牌知名度与美誉度方面形成了一些制约因素。从现代房地产市场发展的趋势来看，只有将企业的品牌建设放在更加突出的位置，才能保障企业实现在更广阔的市场空间中又好又快的发展。
在国家节能产业政策的背景下，很多房地产企业都将建筑节能作为其吸引市场焦点的重要媒介。能够反映政策趋向的企业发展模式能够给企业的品牌建设增添更多的亮点。房地产业是资本密集型产业，要使资本与绿色低碳地产相结合。房地产的转型将支持中国经济的转型，绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力和控制资产泡沫发生的对冲机制。伊泰置业在经历近几年的快速成长之后，在面临国家对整个房地产行业调控的新形势下，实现企业治理结构的转型显得更加必要和紧迫，因为之有这样才能更好地反映未来我国房地产行业的发展趋势，抓住未来整个行业发展的制高点。
三、企业治理结构的转型过程
在上述背景之下，提升内部治理水平、完善控制体系对伊泰置业而言具有重要的现实意义。实现伊泰置业治理结构转型主要包括以下四个方面的工作。
1.产权明晰与变革
产权制度是产权经济学的重要研究内容，其内涵是既定的产权规则与产权关系相结合而形成的新型产权关系的有效组合，是实现生产要素效用最大化发挥的制度安排。房地产企业是资金密集型产业和劳动密集型产业，明晰产权关系可以有效地界定交易边界，规范相关交易行为，有利于市场形成稳定的预期。因此，产权制度的规范是企业内部治理结构转型的重要方面，它为优化资源配置和提高运作效率提供了制度保障。
在所有权与管理权分离后，伊泰置业的产权主体应当具有行使产权权力的必要行为能力，否则就失去了所有者权力，也就谈不上企业内部治理结构完善与改进的问题。在经营实践中，企业相关的产权主体必须科学合理地行使基本产权权力，同时还要处理好与经营管理者之间的权责关系，以保障产权权力主体的行为与全体股东的基本利益诉求相一致。只有这样，企业的产权主体才能够科学合理地开展对企业的治理实践活动。
2.确立现代企业治理机制
一般情况下，企业的治理结构是通过设立董事会、股东大会、监事会、经理层等相互衔接的组织机构形成的。这种体现权责明晰的治理结构是现代企业制度的准确体现。现代市场经济条件下，企业经营实践的突出特征是所有权与经营权的分离。公司权力结构逐步调整，企业董事会的组成人员应当由内部董事和一定比例的外部独立董事共同组成，以改变原先董事长和总经理由一人出任的做法，董事会成员的构成除企业内部董事外还应有外部董事。根据相关数据显示，日本企业的内部董事与外部董事的比例为4：1 至3：1之间，美国企业的内部董事与外部董事的比例为4：10左右。国外企业的治理结构模式也不尽一致，如美国的外部董事比重就相对偏高，这与美国的社会体制与司法体制密切相关。
房地产企业应该在实践中不断完善董事会决策机制，适当调整董事会在管理实践中决策权力分配，实现决策权力与专业背景知识的最佳结合。对于伊泰置业而言，应当构建起具有一定权力的专业决策咨询机构，就企业经营实践中预算管理、审计、投资、薪酬设计等提供专业的咨询服务，为董事会具体决策提供参考。这样既有利于提高企业决策的科学性，也可以促进企业经营目标的实现。
另外，为了更好地适应现代市场经济条件下竞争日益激烈的需要，董事会自身建设应当着力于企业经营长期发展的战略层面需要，注重董事会成员构成的合理性，提升董事会的监督与决策能力，以及在复杂多变的市场条件下的科学管理能力。
3.完善公司团队建设，支持战略拓展
应注重建设企业文化，特别是团队精神的培养。秉承集团“我的伊泰我的家”的精神，激发员工的主人翁精神和创造力。员工以部门为单位可自主选择集体活动的形式，增强团队凝聚力、增进彼此了解。伊泰置业公司通过举办公司年会、组织内部职工体育比赛、合唱比赛、集团足球赛、集团礼仪风采大赛等文体活动，丰富员工的业余生活，增进员工之间情感，活跃公司气氛，让员工在活动过程中更好地领悟公司的企业文化。
为了进一步渗透企业文化，伊泰置业还要加强员工队伍建设。针对目前人才结构不合理、专业化欠强、人员短缺的现状，伊泰置业应加强岗位技能培训，严把人才招聘质量关，引进优胜劣汰机制，培养一支熟悉岗位职责、技术精炼、忠于企业的员工队伍。同时，倡导前瞻、开拓、创新精神，在员工中充分贯彻“感恩、奉献”的企业理念。
4.组织结构与组织文化相适应
企业组织结构建设能否符合市场发展需要事关企业治理成效的好坏，而企业文化与企业组织结构相协调对治理成果具有乘数效应。因此，伊泰公司的领导层应积极推动企业文化建设与组织结构建设的互动开展。一般情况下，公司制企业董事会、监事会、股东大会、经理层等共同形成了企业组织架构的基本框架，在此基础上实现企业治理权力的优化配置并为内部控制过程的开展提供组织保障与支撑。
任何一个组织中，均存在着具有自身特色的运转模式，这些模式的形成在很大程度上都与该企业在长期的经营实践中形成的企业文化有着密切的关系。因此，在伊泰公司的治理实践中应当培育在企业内部通用的价值体系并以之为方向，引导企业的员工向着既定的组织目标努力。在实际经营中，“人”是最重要、最活跃的因素，也是任何一家企业实现发展的动力和源泉。企业治理需要形成一种积极向上的企业文化，以此形成自身的软实力，帮助企业塑造良好的社会声誉。
另外，国内外房地产企业的发展成功经验表明，并购和战略联盟是整合产业链、实现扩展战略的有效途径。例如，万科最惯用的手段是通过并购获得土地，大大降低拿地成本。伊泰置业实施稳健的扩张战略，可以学习国内房地产百强企业的发展模式，通过并购、联盟及设立分公司等方式实现规模扩张，将企业做大做强。
参考文献：
[1]周国宝.建国以来我国房地产发展史简述[J].经营管理者，2011（01）.
[2]金占明，杨鑫.改革开放三十年：中国战略管理的理论与实践之路[J].清华大学学报（哲学社会科学版），2008（02）.
[3]丰雷，卢静.2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析[J].中国土地科学，2013（04）.
一、商业银行个人理财业务概述
（一）商业银行个人理财业务的含义
个人理财业务是商业银行在了解客户财务状况、投资要求的基础上，充分运用银行的资源和优势，为客户制定详细的理财方案，协助客户使其个人财产得到保障并升值。个人理财业务的实质是一种服务，银行通过向客户提供这种个性化服务获得收益。现在个人理财业务已成为商业银行零售业务的核心，个人理财业务主要包含两个重要组成部分：产品和服务。在商业银行个人理财业务中，产品和服务是不可分割的整体。
（二） 个人理财业务的种类
1. 理财顾问服务
是指商业银行为了获取自己的收入而向投资者提供的财务分析与规划、投资理财咨询、个人理财产品推销等专业化服务，然后按之前约定的价格收取费用。它是一种为个人投资者量身定制的专业，与那些商业银行为销售人民币产品、外汇产品等进行的产品介绍、宣传和推介的普通业务咨询活动有很大的不同。
2. 综合理财服务
是指商业银行在向客户提供理财顾问服务的基础上，全面了解客户的委托要求并接受授权，对客户的财务状况和风险承受力进行全面了解，根据现财方法和工具为客户量身定制投资计划，并且要根据市场变化对理财计划进行适时调整，但风险由客户自己承担。
二、商业银行个人理财业务的发展现状
2002年，招商银行推出了我国第一个个人理财业务产品“金葵花”，受到了很多高端客户的推崇，同时成为了当年金融界的热点问题，此后，各大商业银行纷纷效仿，从而开启了我国商业银行个人理财业务发展的第一个热潮。近年来，随着我国国民经济的快速发展，随着金融业逐步对外开放，随着银行间的竞争不断加剧，个人理财业务得到了快速发展，市场规模不断扩大，并逐步成为我国商业银行产品创新和服务创新的主要方向。我国商业银行个人理财业务发展特点如下：
首先，个人理财产品市场规模不断扩大，随着我国经济水平的不断发展，人民生活水平不断提高，商业银行个人理财业务也不断向前迈进。面对越来越多的市场需求，其市场规模不断扩大。其次，城商行逐渐成为发行主力，2014年，城商行理财产品发行总数所占比重越来越大，靠着在预期收益率及发行银行数量上的优势，在发行总量上超过了国有银行，占比高达34.43%，位居第一。最后，非保本型理财产品成为市场主流，随着经济水平的不断发展，人们个人收入的不断增长，人们对风险的厌恶程度逐渐下降，越来越多的人愿意承担更多的风险去获得更高的收益。统计数据显示，2014年非保本理财产品所占比例平均水平达到69.17%，相比2013年的60.21%大幅增加。
三、我国商业银行个人理财业务发展存在的问题
（一）我国个人理财业务的市场环境还不够成熟
在国外，金融市场是自由化的，商业银行的资本渠道十分广泛，同时涉及许多领域，所以外资的商业银行大都采取混合经营模式。而中国的银行、保险、证券则是作为金融市场的三个部分各自经营着，彼此分开。分业经营的方式确实在一定程度上控制了风险，但同时也制约了金融业内部的交叉发展和相互促进。并且，这种经营方式限制了资金的流动范围，资金价值的最大化更是无从谈起，可以说是从客观上、从制度上约束了我国商业银行个人理财业务的发展。
（二） 金融人才的匮乏，专业人员从业素质有待提高
商业银行个人理财业务涉及的内容十分广泛，不仅包括投资规划、资金分配，还包括证券投资、房地产投资、税务问题处理等多个方面，是技术高、知识密集的全新综合性业务。它要求理财规划师具有很强的专业知识以及对未来发展趋势较强的预测能力，要求理财服务人员对理财产品有充分的了解，掌握各种基础金融工具的特点。由于我国培训专业金融人才的机构比较少等方面的原因，引起金融人才的缺乏，进而使金融创新成了难题，这也是我国商业银行个人理财业务面临的重要问题。
（三）宣传力度不够，人们对个人理财的认识尚浅
目前我国商业银行对个人理财业务的宣传大多在网点内进行，在客户到银行办理业务时向客户推荐理财产品，这样传统的宣传方式使得很多客户并不了解理财产品，对它的风险认知也很模糊，对理财产品产生了不信任的态度，从而拒绝理财产品，依旧只保守地信任银行存款这个基础工具。如何让原本不信任理财产品的客户了解个人理财业务，进而信任个人理财业务是商业银行应该思考的问题。
四、针对存在问题提出的解决办法
（一）加强横向联合以减小分业经营的限制
西方商业银行的经营模式普遍采用是混业经营的方式，但我国目前的市场情况还不具备实行混业经营的条件，只能分业经营，在这种情况下，商业银行要加强和保险公司、证券公司的合作，提高合作的深度和广度，从而拓展金融创新的空间。比如商业银行可以与保险公司合作，创新同时具备流动性、保障性的保险产品，目前一直在银行柜台销售的变额寿险就是银行和保险公司合作的一个产品，集保障性与收益性与一身。
（二） 注重专业人才的培养，建立奖励机制
高水平的专业理财团队是推动我国商业银行个人理财业务发展的重要力量，培养一批高素质、全能型的理财人才将促进理财业务的发展。目前，我国商业银行中的理财人员大多数是从刚毕业没有工作经验的大学生中选的，虽然具备较好的学习能力，但对银行业务并不熟悉，缺乏金融理财知识，不利于商业银行个人理财业务的发展。因此，商业银行应加强对现有客户经理的培训。
从蒙代尔—弗莱明—多恩布什（M—F—D)模型及新开放经济宏观经济学模型（NOEM）出发，通过构建SVAR模型，基于汇率传导机制分析日本量化宽松货币政策效果。研究结果表明：日本超量化宽松货币政策短期效果良好，汇率对物价的传导作用较显著，对产出的传导受阻，主要因为日元贬值未明显改善贸易收支；随着日本基础货币投放加码，广义货币供应量增长速度放缓，货币流动性有可能滞存金融体系并滋生资产泡沫，政策效果随之打折；鉴于日本量化宽松货币政策有愈演愈烈之势，易与美国退出量化宽松产生共振效应，故中国不仅应吸取其宽松金融政策的实践经验，同时需要审慎对待并及早应对其负面冲击。
关键词：
日本；量化宽松；汇率传导机制；SVAR；政策效果
一、引言
在以利率为主要调控工具的“价格型”货币政策与财政政策调控空间均缩窄的情况下，日本学术界对量化宽松货币政策效果寄予厚望[1]。2008年全球金融危机以来，日本施行量化宽松货币政策的步伐趋于加快，政策目标从最初的稳定金融市场开始转变为解决通货紧缩和提振经济。“日本版”量化宽松货币政策最显著的成效便是有力引导了日元下行。日元汇率贬值有助于打破日本市场现有的利益格局，指引资金流向，一方面借由汇率下行促进出口，增加投资及消费，进而拉动产出增长。另一方面抬高进口原材料及商品价格，可以通过汇率传递效应影响物价。如果说，“日本版”量化宽松货币政策的显性目标不外乎稳定金融体系、摆脱通货紧缩及提振经济，那么其隐形目标则是革新日元汇价机制[2]。2014年10月底美国宣布退出量化宽松，然而仅隔一天，日本央行突袭式扩大量化宽松规模。“日本版”量化宽松货币政策持续发酵，开始与美国背道而驰，美日元汇率在未来难免震荡。尽管国内量化宽松货币政策研究成果较丰富，但大多以研究美国为主，研究日本的相对较少，且实证分析集中于小泉时期的首次量化宽松政策阶段，对于金融危机以来规模持续扩大的超量化宽松货币政策的效果缺少实证探析，量化宽松货币政策的汇率传导机制研究也相对空白。因此，文章拟通过构建SVAR模型，基于汇率传导机制，分析金融危机以来日本超量化宽松货币政策的效果，以期探析对中国的政策启示。
二、金融危机以来日本超量化宽松货币政策轨迹
为探析日本自金融危机以来施行的量化宽松货币政策效果，首先需明晰在此期间日本量化宽松货币政策的演变轨迹。2008年雷曼公司宣布破产，以此肇始的世界金融海啸席卷全球。日本为保持金融危机期间市场所需的流动性充裕，紧急启动了量化宽松货币政策，之后东日本大地震及核电灾害使日本经济雪上加霜，日本量化宽松货币政策的目标逐渐由最初的稳定金融体系开始向解决通缩和改善经济环境转变。2012年底安倍上台之后，日本量化宽松货币政策的施行力度空前加大，成为世界经济焦点。金融危机以来日本逐步走上施行超量化宽松货币政策的轨道，主要分为两个阶段：一是2008年至2012年施行的广泛性宽松货币政策；二是2012年至今施行的异次元量化宽松货币政策。
（一）2008年至2012年：广泛性宽松货币政策2007年美国爆发次贷危机，2008年愈演愈烈为全球性的金融危机，作为金融大国的日本难免冲击。为缓解金融市场的流动性紧张，时任日本央行行长的白川方明紧急启动量化宽松货币政策，主要措施有：分两次将无担保抵押贷款隔夜利率从0.5%下调至0.1%；向银行间市场及私人机构注入流动性，加大购买政府债券的力度，截至2009年3月，日本银行对长期国债的月购买量从1.2万亿日元提高到1.8万亿日元[3]，扩大银行合格抵押品范围、签订货币互换协议以缓解银行间市场流动性压力，越过商业银行等金融机构，通过购买商业票据和公司债券等信用产品直接向私人机构提供资金支持；为压低风险溢价，稳定金融体系，日本央行实施股票购买计划，建立资产购买项目购买股权金融产品，包括风险资产[4]。尽管金融海啸对日本的冲击渐退，但是祸不单行，2011年之后，东日本大地震及福岛核电灾害接连发生，天灾人祸使日本再次跌入经济停滞的深渊。日本开始施行全面宽松的货币政策，主要措施有：降低基准利率，下调基本贷款利率和无担保抵押贷款隔夜利率，宣称将无担保隔夜拆借利率的目标定为“0%~0.1%”；积极施行资产购买计划，资产购买项目愈加广泛，货币宽松规模逐步扩大；此外，2012年2月日本央行引入“中长期物价稳定目标”，并明确当前目标为CPI同比增长1%，但是对“中长期”的时间范围解释较为暧昧。尽管以上举措在一定程度上营造了宽松的金融环境，恢复了金融产品的市场功能，防止金融市场失灵进一步拖累实体经济，但是对于解决日本通货紧缩和经济萎靡的难题效果不佳。整体而言，2008年至2012年，日本量化宽松货币政策的施行具有广泛性和递增性等特点。递增性的特点较易理解，即指随着金融海啸、东日本大地震及核电灾害的发生，整体政策宽松规模逐步放大。广泛性主要指政策施行工具多样，政策框架下资产购买项目较为广泛，由于广泛性为这一阶段货币政策鲜明特点，因此，在此期间日本采取的货币政策可以称为广泛性宽松货币政策。
（二）2012年至今：异次元宽松货币政策2012年底，安倍晋三第二次当选日本首相，上台伊始便射出三支政策利箭，即大胆的金融宽松政策、积极而灵活的财政政策及刺激民间投资的经济发展战略，以期消弭通货紧缩，刺激经济复苏。2013年4月，黑田东彦接替白川方明成为新一任日本央行行长，他积极支持安倍的经济思想和政策主张，在首次货币政策会议上即推出更为激进的无限量、无限期的“质化与量化”宽松货币政策，提出4个“2”的政策预期目标，即基础货币投放量扩大为两倍，将更长期国债纳入收购对象，并且在两年之内促使通货膨胀达到2%[5]日本央行计划将基础货币投放量由2012年的138万亿日元增至2014年底的270万亿日元，购买长达40年期限的国债，采取更为多样的政策工具，如增购交易型开放式指数基金（ETF）以及房地产投资信托基金（REIT）等[6]。尽管相对于白川方明在任期间，政策形式并无特别创新，但是黑田版量化宽松货币政策的推出伴随“无限量、无限期”等字眼，可见其规模之大、决心之坚、施行力度之强前所未有，因此也被称为“异次元”宽松货币政策，有史无前例、突破历史维度的激进之意[7]。2014年10月底美联储宣布退出量化宽松，仅相隔一天，在毫无预警的情况下，日本央行突袭式增加量化宽松政策施行砝码，不仅将每年的基础货币投放规模由目前的60万亿至70万亿日元扩大到80万亿，而且进一步延长国债增持期限至10年，国债购买量从每年50万亿日元的规模扩大至80万亿日元，同时股市联动型基金、交易型开放式指数基金（ETF）及房地产投资信托基金（REIT）的年购入量也被放宽。日本量化宽松货币政策的施行大有愈演愈烈之势。
三、量化宽松货币政策汇率传导机制理论
尽管量化宽松货币政策属于非常规货币政策，但是汇率传导机制仍是其政策传导机制的重要一环，特别是对于日本而言，量化宽松货币政策的加码对日元贬值的作用十分明显。基于汇率传导机制研究日本量化宽松货币政策效果，可以从蒙代尔-弗莱明-多恩布什模型以及新开放经济宏观经济学模型的理论基础展开，以期从理论层次明确实证分析的框架。
（一）蒙代尔-弗莱明-多恩布什（M-F-D）模型蒙代尔-弗莱明模型（M-F模型）是在封闭经济环境下的IS-LM模型基础上发展而来的，是传统宏观经济分析的基础模型，也是进行货币政策传导机制分析的经典模型。1976年，多恩布什（Dornbusch）在蒙代尔-弗莱明模型的基础上，引入理性预期，并考虑到价格渐进调整，最终形成了蒙代尔-弗莱明-多恩布什（M-F-D）模型，突破性地提出汇率超调理论[8]。1985年，奥布茨弗尔德（Obstfeld）和斯道克曼（Stockman）将理性预期及随机因素冲击纳入模型，进一步完善了M-F-D模型[9]。采用M-F模型分析，在固定汇率制度下，一国施行扩张性的货币政策，无论资本是否完全流动，其政策均无效；但在浮动汇率制度下，扩张性货币政策可通过汇率变动影响净出口以促进经济增长。在资本不完全流动的情况下，一国实施扩张性货币政策，货币供应量的增加带动利率下降，基于利差资本外流，进而本币贬值，净出口增加，本国产出增加；在资本完全流动情况下，假设本国利率将与世界利率保持一致，则货币供应量的增加会导致本币贬值，净出口增加，进而刺激产出增长。由于M-F模型的基本假设为价格水平不变，进口商品价格以外国货币表示，因此汇率水平的变动可以同比例传递到进口商品的价格上，进而影响国内整体物价水平。多恩布什的汇率超调模型对M-F模型进行扩展，继承了M-F模型中价格粘性的分析，假定一价定律成立，由于货币市场可以瞬间完成调整，商品市场调整具有滞后性，货币市场调整速度快于商品市场，因此扩张性货币政策促使短期利率下降，资本外流，汇率迅速贬值至国内外资本收益相等的均衡点，但由于长期汇率预期升值，最终汇率会在一定程度上回升达至新的均衡，故最初的汇率均衡点贬值程度将大于最终汇率均衡点，出现汇率超调。在汇率超调模型中，尽管短期内价格具有粘性，但增加的货币供给催生价格上涨预期，最后随着价格刚性的消失，价格也将随着货币供给量的增加而上涨。
（二）新开放经济宏观经济学模型（NOEM）M-F-D模型可以有效考察在开放经济下宏观经济变量之间的关系，但这种解释缺乏微观基础。1995年，奥布茨弗尔德（Obstfeld）及罗高夫（Rogoff）将垄断竞争及名义价格粘性纳入动态一般均衡模型，并考虑了理性预期因素，新开放经济宏观经济学模型理论框架基本形成[10]。新开放经济宏观经济学理论对货币政策传导机制的研究有着较强的现实解释力，科尔赛蒂（Corsetti）和佩森蒂（Pesenti）在此框架下，系统梳理了财政货币政策的传导机理及对福利水平影响。NOEM模型并没有简单沿用价格粘性的假设，而是根据实际经济环境下价格粘性的不同状态，引入不同定价规则的假设，故M-F模型中汇率波动可以最终同比例传递到进口商品价格上的情况有所改变。在NOEM的标准模型基础上引入市场定价原则和国际市场分割，则汇率波动对进口商品价格的传递取决于以何种规则定价，以生产者所在国的货币定价称为生产者货币定价（简称PCP），以消费者所在国的货币定价则称为当地货币定价（简称LCP）。按照PCP原则，以本币表示的国内产品价格具有粘性，扩张性货币政策促使本币贬值，则本国进口商品的本币价格上涨，而出口商品的外币价格降低，在一定程度上有利于出口并抑制进口，提高本国的经济福利水平。在此定价规则下，进出口商品价格随着汇率下行将同比例变化，进而影响最终消费者价格指数，汇率传递效应是完全的。按照LCP原则，由于进口商品的本币价格具有粘性，本国扩张性货币政策引起的汇率贬值不会改变贸易条件，但是降低了外国出口企业的实际收益，在提高本国福利水平的同时损害了他国的经济福利。在此定价规则下汇率波动不影响进出口商品的价格[12]。无论是在M-F-D模型还是NOEM模型的分析框架下，均可看出一国施行量化宽松货币政策可以通过汇率传导机制影响产出与物价水平。故结合理论基础及研究需要，文章基于汇率传导机制研究日本超量化宽松货币政策效果，为探析汇率传导的各环节效果，构建3个层次的SVAR模型，分别研究日本超量化宽松货币政策对日元汇率的影响，日元汇率对物价以及产出水平的传导效应。文章的实证分析框架。
四、SVAR模型构建与实证分析
（一）模型变量设定与数据来源1．变量的设定（1）量化宽松货币政策与汇率的变量。日本量化宽松货币政策主要通过增加基础货币供给带动广义货币供应量扩张，进而引导利率下行。自1998年起，日本使用“M2+CD”作为广义货币供给量指标[13]。因此，为更切实度量日本量化宽松货币政策对日元汇率的影响，选取日本基础货币、广义货币供应（M2+CD）、日本银行间无担保隔夜拆借利率为量化宽松货币政策的变量。日元汇率的变量为东京市场日元兑美元月平均值，采用直接标价法。（2）日元汇率对物价传导模型中的变量。日元贬值可以通过抬高进口原材料、中间品及商品价格影响国内消费者价格指数。因此，选取日本进口价格指数，去除生鲜食品的核心消费者价格指数作为日本物价水平的变量。（3）日元汇率对产出传导模型中的变量。汇率贬值对产出的传导主要是通过促进出口，改善贸易收支，拉动投资，进而提高产出[14]。故选用日本净出口额作为日本对外贸易变量，选取常用的日本民间投资指标“除船舶和电力以外的民间需求”订单额作为投资的变量。由于日本GDP只有季度统计数据，故参照以往研究，以日本全产业活动指数（农林水产业生产指数除外）作为产出的变量。2．数据来源与处理为涵盖金融危机以来日本超量化宽松货币政策的施行阶段，并满足构建模型所需数据容量，文章选取样本区间为2008年1月至2014年11月的月度数据，具体变量设定见表1。
（二）模型设定及稳定性检验1．模型设定检验首先，为确保时间序列平稳，采用ADF方法对各变量进行单位根检验。结果如表2所示。其中，（c，t，m）为检验回归方程形式，c为回归方程的截距项，即检验的时间序列均值；t为回归方程的线性趋势项，即检验序列是否具有明显的时间趋势；m为滞后阶数，由Eviews7.0软件系统根据SIC准则自动确定。结果显示，i和y的原始时间序列平稳，对jbm及jgm进行对数一阶差分处理，对jr、je、ipi、cpi及nx进行一阶差分处理后的序列均平稳。2．模型稳定性检验为确保建立SVAR模型构建有效，需判断模型是否稳定，采用AR根的图表予以检验。在此之前，必须确定VAR模型滞后期，根据LR、FPE及AIC准则确定研究日本超量化宽松货币政策对汇率影响的模型滞后期为3，研究日元汇率对物价传导的模型滞后期为2，研究日元汇率对产出传导的模型滞后期为3。AR根的图表检验结果见图2，所有根模的倒数小于3，即位于单位圆内，故模型均是稳定的，可以进行下一步分析。
（三）模型识别在构建SVAR模型时，最为重要的是设定结构参数可识别的条件约束。由于文章使用AR型SVAR模型，因此需要对同期关系矩阵施加约束条件，约束条件分为短期和长期，由于短期约束条件可以根据相关经济理论进行施加，故文章采取施加短期约束条件的方法。根据文章实证分析脉络。式（1）中，第1行假设日元汇率只受其他变量滞后期的影响，不受当期影响；第2行假设利率对当期广义货币供应量及基础货币波动的变化没有反应；第3行假设基础货币供应量波动的变化对当期广义货币供应量没有影响；第4行假设基础货币调控受其他变量的当期及滞后期波动变化的影响。式（2）中，第1行假设核心消费者价格指数不受其他变量当期值影响；第2行假设进口物价指数不受汇率当期波动的影响；第3行假设汇率波动受其他变量当期及滞后期影响。式（3）中，第1行假设产出只受其他变量滞后期的影响；第2行假设投资不受日元汇率、净出口的当期影响；第3行假设净出口与当期日元汇率波动无关；第4行假设日元汇率与其他变量当期及滞后期值均有关。
（四）实证结果1．脉冲响应函数结果分析脉冲响应函数可以形象描述模型受到某种冲击时对系统产生的动态影响，即施加一个标准冲击后对其他变量当期与未来的影响。由于脉冲响应与变量顺序有关，因此需检验模型稳健性，更改变量顺序后得到的脉冲响应结果很相似，所以SVAR模型是稳健的，故根据约束条件先估计出结构因子分解矩阵，然后利用其估计正交转换矩阵，得到各内生变量的脉冲响应函数，结果见图3及图4。（1）量化宽松货币政策对汇率的冲击影响。图3中，在日本基础货币的一个标准冲击下，广义货币供应量处理值首先呈微弱的负向响应，但随即转为正向并逐渐增强，在第4期达到峰值，随后下跌并在正负向响应间震荡，最终趋近于0；相对而言，日元汇率处理值具有较强的正向响应，在第4期达到峰值后趋弱，第8期后持续负向响应并趋近于0；给广义货币供应量施加一个标准冲击，日元汇率处理值则更多的是负向响应，第6期负向响应幅度最大，之后在第10期左右转为正向响应，但响应程度微弱；在利率的一个标准冲击下，日元汇率处理值先正向响应增强，随后减弱至负向响应，在第5期降至最低，之后转为微弱的正向响应，最终趋于0。（2）日元汇率对物价水平的冲击影响。图4中，在日元汇率一个标准冲击下，进口价格处理值的响应曲线最初呈现正向响应，在第2期即达到最高点，之后迅速下滑，第3期转为负值，之后响应趋势平稳趋于0；日元汇率变动冲击对消费者物价处理值的影响基本类似，同样起初为正向，至第2期达到峰值，之后下行转为负向并小幅震荡；进口价格变动的冲击对消费者物价处理值的影响始终为正向，在第2期达到峰值，之后逐渐减小。（3）日元汇率对产出水平的冲击影响。图4中，在日元汇率一个标准冲击作用下，净出口处理值在前期反应明显，第4期达到最大值，之后转为负向响应并逐渐减弱，最终趋近于0；而日本投资及产出对日元汇率变动冲击的响应曲线类似，均保持正向响应，短期响应程度增强，长期减弱；在净出口的冲击作用下，投资虽然在第2期出现正向响应，但是整体来看负向响应居多；日本产出对于投资变动冲击的响应最初并不明显，但第4期具有较大的正向响应，之后响应幅度逐渐减弱。2．方差分解结果分析方差分解可以定量评价不同结构冲击的重要性，即描述每个结构冲击对内生变量变化的影响程度。为进一步明晰结构冲击的影响贡献，对系统变量进行方差分解。由于选择滞后期数为18，篇幅有限，只简述其主要结果，省略方差分解所得具体数据的陈列但备索。由方差分解结果可得，对于日元汇率来说，利率对其影响程度最大，并随时间推移影响程度渐进提高，最终在4.88%左右；基础货币对其影响次之，最终在3.50%左右；广义货币供应量对其的影响最弱，最终在2.31%左右。对于日本消费者物价水平来说，进口价格对其的影响大于日元汇率对其的影响，进口价格对其的影响度在第2期即为6.19%，之后在第6期攀升至峰值9.88%，并最终稳定在9.87%左右；而日元汇率对其的影响度最高只达到2.97%。观察日元汇率对进口价格的影响度可知，其在第2期对进口价格的影响度升至最高为8.69%，之后4期均小幅回落，最终缓慢攀升，维持在8.62%左右。对于日本产出来说，日元汇率对其影响最强，最大为21.54%；投资次之，最大为18.40%；净出口对其影响最弱，最终仅维持在1.40%左右，但是投资、净出口及日元汇率对产出的影响均随时间推移逐渐增强。为探析日元汇率通过贸易、投资向产出传导的过程，观察日元汇率对净出口的影响度可知，日元汇率贬值并未明显拉动净出口的增加，对其影响度最高不超过5.12%。同样，日本净出口对投资的影响也不明显，最高不超过2.77%。相对而言，日元汇率对投资的直接影响度较大，最高达到14.28%。方差分解结果印证日本超量化宽松货币政策确实可以通过促使日元贬值，进而影响物价和产出水平。相对而言，日元汇率对物价的传导机制存在，但是对产出的传导受阻，日元贬值可以在一定程度上直接促进了投资和产出的增加。
五、主要结论对中国的启示
（一）主要结论文章主要通过构建SVAR模型，研究了自金融危机以来日本超量化宽松货币政策基于汇率传导机制的政策效果，可以得到主要结论。首先，从货币政策对汇率的影响角度来看，日本量化宽松货币政策通过向市场大幅投放基础货币，带动广义货币供应量的增加及利率的下行，短期内促使日元大幅贬值，但是长期效果受到怀疑。对日本来说，日元贬值确实有利于经济的复苏。国际流动性泛滥，在美元弱化的背景下，日元的相对升值曾给日本带来一系列经济问题，如热钱涌入威胁经济的健康发展，海外投资增加加剧国内产业空心化，削弱出口产品的价格竞争力，影响物价加剧国内通货紧缩等。因此，日元贬值成为日本解决棘手经济难题、革新利益集团格局的良药。金融危机以来，日本量化宽松货币政策的施行有力引导了日元贬值，特别是黑田版异次元量化宽松货币政策，由于政策力度史无前例，导致日元贬值空前加速。但是需要注意的是，一国汇率由多种因素决定，不仅受经济政策的影响，一国经济发展、国家实力及外交关系等也是汇率波动的影响因子。如果说，20世纪80年代因为日本取代美国成为债权和金融大国，美国便可通过“广场协议”及“卢浮宫协议”成功对日元币值“有计划的操纵”[15]，那么美国已然退出量化宽松，而“日本版”量化宽松的施行却大有愈演愈烈之势，日元贬值必然入侵美国经济利益区间，美国对日元贬值的“善意忽略”恐怕总有期限，可见日本币值下行之路前景难以一帆风顺，贬值的空间会逐渐缩小。其次，从日元汇率对物价及产出的影响角度来看，在日本超量化宽松货币政策效果下，日元汇率对物价的传导机制存在。但是，日元贬值抬高物价水平的长期前景并不乐观。一方面日元贬值推高进口产品价格，损害中小企业的经营利益，实际工资增幅过小降低日本民众的消费需求，如果日本不能有效提振国内需求，通货紧缩的短期改善将难以为继。另一方面，物价上涨也得益于消费税提高带来的正向刺激，但是税后消费需求减少，随着原油、铜等国际大宗商品价格持续下行，日本通货紧缩预期难免升温。日元贬值虽然对解决通货紧缩问题有所助力，但长期效果有可能被多种因素缓冲。探究日元汇率对产出的传导过程可知，日元贬值对改善贸易收支的作用不明显，而且贸易收支的变动对投资的影响也不明显，汇率传导机制在此两个环节均受到阻滞，这可能是由以下几方面原因造成：首先，日本进口及出口需求缺乏弹性，但是相对而言，进口需求弹性要高些[16]，符合马歇尔——勒纳条件①，货币贬值对贸易收支的改善存在时滞，即“J曲线效应”②。其次，日元贬值增加企业进口成本，在一定程度上蒸发了企业的贸易利润，而且日本主要的贸易对象为美国、欧洲及中国等国家，美国与欧洲各国经济增长乏力，对日本产品的需求降低，中日贸易关系受两国政治关系恶化的影响转为低谷，日本对外贸易环境整体恶化。最后，日本国内需求尚未有效激发，企业及民众对经济基本面的悲观预期尚未消弭，因此投资难以随着经济政策宽松而跟进。尽管通过日元贬值改善贸易收支进而促进投资与产出的路径受阻，但不可否认，随着日元汇率下行，日本投资与产出确实出现一定幅度的增加，日元贬值对提高投资及产出的直接作用不容小觑。最后，对于日本国内来说，量化宽松货币政策为重振经济奠定了宽松的流动性环境，但是，随着基础货币投放脚步的加快，广义货币供应量的增速趋缓，这是由于黑田东彦主推的量化宽松经济刺激计划规模为美国第三轮量化宽松规模的两倍[17]，相对美国来说，日本市场吸收资金能力有限，一部分流动性有可能滞留金融体系，未进入实体经济流通。黑田版量化宽松货币政策的施行如火如荼，滋生金融泡沫的风险不断加大。对于包括中国在内的日本周边国家来说，日本大量“印钞”导致多余流动性有可能伴随日元贬值外流，以大规模套利性资本形式冲击亚洲金融体系的稳定[18]。美国已然退出量化宽松，日本货币政策开始与美国背道而驰，日元兑美元的汇率震荡不仅影响两国的经济福利，也可能给世界经济环境带来潜在的风险。
（二）对中国的启示一方面，日本超量化宽松货币政策短期效果良好，其政策实践对中国完善货币政策施行框架有一定启示；另一方面，其政策溢出效应对国际资本流动产生冲击，需要认真对待并防范其负面影响。因此，从日本超量化宽松货币政策的实践效果中可以得到以下启示：首先，“数量型”货币政策工具③对宏观经济具有重要的调控作用。美欧对量化宽松的研究已经论证此类政策短期刺激经济增长效果显著，长期效果并不确定且伴有风险[19][20]。文章以日本为对象国，同样得出上述结论。美日欧等发达经济体施行量化宽松货币政策的背后有财政政策空间缩窄的原因，而对于中国来说，影响经济发展的约束条件更多是内需不振、生产成本上升、潜在产出下降等问题，切实降低经济增长的外部依赖，推进结构性调整才是中国当下紧迫之举。鉴于中国自身经济结构特征，财政和税收政策是承担经济结构调整任务的有力政策手段，而货币政策应配合经济政策导向继续走稳健调控之路，不应盲目跨入流动性宽松的行列。但是需要注意的是，美日欧等发达国家经济增势疲软，依赖量化宽松政策缓解经济困局开始趋于周期性常态化，国际流动性泛滥之势短期内难以改变，中国也将面临愈加沉重的资本输入性压力，因此适度加大货币政策调控灵活性，并切实提高政策框架下的风险防范能力显得尤为重要。其次，加强对日本量化宽松货币政策的跟踪研究。国内量化宽松货币政策研究成果并不贫乏，但主要对象为美国，对“日本版”量化宽松关注不足，对于黑田东彦推行的“质化与量化”宽松货币政策缺乏深入分析及跟踪研究。尽管日元没有美元一般的国际地位，但是日本作为开放性的经济强国，其经济政策溢出效应仍不容忽视。况且，在美国已然退出量化宽松的前提下，日本量化宽松货币政策依然持续发酵，其共振效应尚未可知，需加强关注及剖析。最后，未来中国经济面对较大的下行压力，金融改革也将全面深化，鉴于国际复苏格局和货币政策施行的分化，人民币汇率难免震荡，这就要求中国在稳步推进汇率机制改革过程中，在短期内仍应重视央行对汇率的“有管理”的职能，维持汇率的相对稳定。另外，虽然美国退出量化宽松货币政策之后，人民币出现对美元的大幅贬值，但是就整体经济发展的基本面来看，中国不存在汇率贬值的基础[21]，因此不应忽视人民币对日元的相对升值，故仅从经济层面上看，可以利用日元大幅贬值的契机调整对日进口产品结构，并促进对日直接投资发展，继续深化中日双边贸易角色的转换，以更低成本吸收日本先进技术及管理经验，同时，鉴于中日政治关系重降冰点，日本对中国的经济依赖程度较高，中日民间贸易合作在一定程度上有利于借助经济力量融化政治冰冻。
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