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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。
二、 房地产金融市场风险形成机理分析
简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：
金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。
信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。
金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。
三、 我国房地产金融市场风险分析
房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别 容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。
1.信贷规模增长过快
房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，
2.银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。
三、 我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施
对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。
1.密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。
2.针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。
参考文献：
[1] 汪春燕 浅析我国房地产金融创新[J].当代经济2011 （18）.
[关键词]房地产 金融市场 风险 宏观调控
1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。
一、房地产金融市场风险形成的机理分析
根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。对于金融风险的产生，很多学者都有做过相关研究，综合析之，主要有以下几个方面。
金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼・明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定，金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。
信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。
货币主义解释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与政府的货币政策精密相连的，金融市场的基础就是国家货币政策。根据这种学说，如果国家货币政策发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。
资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定洼加剧。 上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果政府不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。
二、我国房地产金融市场风险的研判
所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。但在我国，房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，究其原因，可以从以下两个方面来分析。
1、信贷规模增长过快
就我国目前房地产市场而言，房地产企业的资金来源中银行贷款一般占到60％左右，主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028 92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17 8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。
2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2％，房地产信贷资金增幅也达到了39.2％，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58％，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6％。由此可以看出由于信贷增长过陕而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。
2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。我国房地产行业融资目前还是以间接资本为主，其大部分资金还是来源于银行体系。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。
三、我国房地产金融市场风险的控制与防范
防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要中央及地方政府构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。
1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口
银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。所以，必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，房地
产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。
2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险，审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。
3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段
针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波土顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metncs模型、由KMV公司开发的KMV模型和麦肯锡公司的credit portfolio view模型等，同时应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成空中阁楼。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。
【关键词】次贷危机;房地产市场;金融风险;风险防范
1 美国次贷危机的影响
2001年9·11事件后,美国网络经济泡沫破灭,美国经济衰退,为了防止经济过度下滑,美联储实施了宽松的货币政策,并且到2003年6月连续13次降息,1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资,使得房地产市场迅速繁荣,房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下,大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款,但是当利率上升时,他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入,商业银行更为了适应竞争,不断降低贷款标准,使得风险加大。为了分散风险,商业银行将其卖给投行,经过投资银行的包装,实现资产证券化,最后卖给投资者。在该过程中,评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字,而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备,再加上石油输出国大量的美元储备,都通过购买美国债券,使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性,面对有限的需求,金融机构加剧了竞争,不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人,在出现利率上升和房价下跌时,导致违约率上升,爆发次贷危机。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革,取消福利分房以来,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持,经过多年的发展,基本形成了以银行信贷为主,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速,我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来,我国房地产价格上涨过快,并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值,产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭,作为抵押品的房地产价值就会下降,造成银行信贷质量下降,给银行带来巨大损失,并且持续上涨的房价,会促使投机的产生并挤占人民消费支出,这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息,房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力,尽管加息的打击面广,但是央行还是在2011年里进行了两次加息,使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI,还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障,但是个人按揭贷款利率上升,也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外,由于其他融资渠道不畅,其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调,截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%,这就预示信贷额度会进一步收紧,这样就会使贷款门槛提高,一旦房地产商借不到钱,资金链条断裂,风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强,为了完成放贷任务免于受罚,在审贷过程中流于形式,对存在疑点的资料不进行深入调查,审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力,会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈,为了抢占市场份额,一些商业银行降低审查标准,认为有房屋作抵押不用担心还款,但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋,我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设,即便贷款人拒不还款,银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因,分析我国房地产金融市场存在的风险,我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景,如经济高速增长、房价虚高,逐步形成泡沫;居民购房热情高涨,个人按揭贷款增速加快;房地产业贷款占银行信贷比重加大,并且银行信贷标准下降;货币政策由松到紧,不断加息,造成还贷压力加大。
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用,针对当前房地产市场所存在的潜在风险,应采取多种措施稳定房价,保持房地产市场健康发展,银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情,可以从以下几个方面来努力化解相关风险。
3.1 加快资产证券化的进程,拓展融资渠道,分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一,资金多来源于银行贷款,这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险,一旦房市出现问题,银行的不良贷款会增加,影响到银行的经营。要改变这种局面,就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说,住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上,增加银行资产的流动性,但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看,由于市场规模小,无法满足市场需求,收效甚微,企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀,央行近年来多次上调准备金率,使得银行面临资金短缺的危险。另一方面,尽管面对利润的诱惑,很多企业纷纷进入房地产市场,但是真正满足上市条件的企业并不多,在股市融资数量有限,因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题,结合国情有步骤、有计划地推进,并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施,银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外,发展房地产投资基金,引进外资等都可以达到拓展融资渠道,分散银行风险的目的。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在,商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库,里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息,但是也存在不少问题,比如有关信用参数未纳入信用体系,信息透明化程度不高,资源分散而且缺乏共享机制等,这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系,通过完善信用体系,可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断,有效防范道德风险,进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力,加强管理
房地产贷款以房屋作为抵押,商业银行一旦无法收回,就将房产拍卖,但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施,应当注重事前的审查,银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解,严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准,及时了解房地产市场的变化情况,保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德,也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
论文关键词：次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范
1 美国次贷危机
2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。 转贴于
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。
3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。
住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力，加强管理
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
关键词:房地产市场;房地产信贷;金融风险
一、2009年以来江西省房地产市场运行情况
2009年以来，江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升，供给面积低位增长，销售规模大幅上升，成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升，并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元，比上年增长15.9%，全年呈现逐月回升走势;2010年一季度，房地产开发投资延续回升势头，比上年同期增长22.4%，增幅上升21.6个百分点。
2009年，江西省商品房施工面积6755.60万平方米，比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米，比上年下降9.0%。进入2010年，江西省商品房供应量大幅提高，一季度施工面积完成5072.58万平方米，比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正，一季度新开工面积完成604.37万平方米，比上年同期增长7.4%。
2009年，尤其是二季度开始，江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象，销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米，比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。2010年一季度，商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米，增长56.2%，同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元，增长79.9%，同比提高66.7个百分点。
在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例，2009年一到四季度，南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由负转正，为0.32%，四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正，为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高，达12.38%②。
二、影响房地产市场价格的长短期因素分析
影响房价的因素有很多，住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。
所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外，笔者认为，1994年分税制改革后，地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等，而在现行税收体制下，由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有，因此，城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源，也为地方投资和建设提供了资金来源，成为地区经济增长的重要动因。
除了以上影响房价的长期因素外，笔者认为，市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素，具体分析如下。
(一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高
2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，楼市快速回暖，前期被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨，规模与增速均创下历史新高。2009年，全省商品房销售面积达2280.91万平方米，比上年增长32.0%，全省商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。与此同时，同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年，全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米，比上年下降9.0%，可售房源持续减少，导致房市成交均价一路走高。
(二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲
房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆，至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求，包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看，营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降，刺激了市场需求，当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看，金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解，而降低资本金更是对开发商的大力支持，加上市场销售显著回升，开发商把握了市场主动权，毫无疑问会提高商品房销售价格。
(三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升
金融危机爆发后，为应对金融危机，世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式，而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾，导致住房等资产价格的进一步上涨。
三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析
以往的研究发现，大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的，两者相互支撑，相互推动，呈螺旋式上升或下降，这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例，考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系，以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中，FDCDK表示房地产开发贷款，FDCTZ表示房地产开发投资，GFDK表示购房贷款，XSE表示商品房销售额。
(一)指标相关性分析
首先，笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析，如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强，甚至为负相关，但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52，这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用，而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见，房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的，其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期，用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。
(二)格兰杰(Granger)因果检验
为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验，本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。
1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验，结果如表3所示:
平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳，XSE数据序列在99%的置信水平平稳。
2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系，我们对其进行格兰杰因果检验，结果如表4所示。
检验结果表示，房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出，房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系，信贷供应的增加会推进房地产市场发展，从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来，房地产市场快速发展，房地产价格的上涨，使房地产市场投机因素增强，又推进金融资产的继续膨胀。
四、房地产金融风险分析
如前文分析，房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系，而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系，使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，进一步加深金融系统的脆弱性，可能导致房地产企业资金链条的断裂，危害银行资金安全，从而可能引发系统性金融风险。
(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中
目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本只有银行信贷一条路，开发信贷资金依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示，2009年江西省房地产投资资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%，与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%，与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中，商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束，使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散，房地产融资风险过度集中于商业银行。
(二)房地产信贷和房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚
目前，房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如，金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小，是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行愿意扩大对房地产业的信贷供给，这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复，形成“房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨”的自我循环，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌，便将直接降低银行拥有的房地产资产价值，使银行资产缩水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。
(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险
房地产行业属于典型的资金密集型产业，充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础，而房地产资金相当一部分来源于银行信贷，这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时，银行严格对房地产企业信贷投放，一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业，由于银行信贷资金不能及时足额到位，资金链随时出现断裂可能，进而会引发银行信贷风险已经得到大家的共识。2009年，在全球经济形势不确定、我国经济好转基础不牢固的大背景下，房地产业作为支撑经济增长、带动市场活跃的重要产业对保增长、促民生具有重要意义。正是如此，在适度宽松货币政策影响下，2009年房地产市场出现购销两旺的局面。进入2010年，“扩内需、调结构、控通胀”成为货币政策宏观调控的主题。房地产价格上涨会影响市场通胀预期，并通过需求、成本乃至资源配置等多种渠道向其他价格体系传导;房地产价格过快上涨吸纳了过多的银行信贷资金，对实体经济产生“挤出效应”。可见，房地产价格的过快上涨和货币政策的方向是相悖的。毫无疑问，2010年货币政策的基调将延伸到房地产市场，目前，宏观调控政策已经对银行资金进入房地产市场给出了明确的抑制信号，房地产行业资金链紧张的风险值得引起关注。
五、政策建议
(一)建立多元化房地产金融体系
房地产业是一个资金密集型行业，它的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。一是发展市场化的直接融资。鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市的方式获得资金支持;培育和完善房地产债券市场，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业。二是通过多元化融资分散风险。让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。三是要大力发展房地产金融市场中介。与建立完整的房地产金融市场体系相对应，鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善，建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。
(二)提高房地产信贷管理水平
商业银行应进一步加强房贷管理，促进合规经营。要强化风险意识和执行意识，严格按照国家宏观调控政策要求，不折不扣地抓好信贷管理制度的落实，进一步提高房地产信贷管理水平。一是要重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业，并确保开发贷款项目资本金及时足额到位;防范个人按揭贷款风险，严格执行二套房政策，对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。二是要加强内控机制建设。强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。三是要加强信贷风险量化模型研究。建立房地产市场风险预警机制，这对提前判断市场、分辨风险，从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。目前，信贷风险量化研究逐渐受到关注，房地产信贷风险的度量由传统的定性估量转为定量计量，对房地产信贷管理由粗放管理真正转化为精细管理，实现信贷风险的控制。
(三)调整房地产市场供需结构
从目前房地产市场发展趋势来看，供小于求的基本格局仍存在，要促进房地产市场健康持续发展，需要在土地供应制度、住房制度、房地产金融制度进行改革，需要财政、税收、货币政策多管齐下。对于货币政策而言，调控的重点是促进居民合理需求、调整住房供应结构、抑制价格过快上涨。一是要实行差别化的金融调控政策，鼓励合理住房消费。增强货币金融政策的针对性，科学区分自住型需求和投机性需求，并给予差别化的信贷支持，如对利率实行差异化定价，鼓励合理住房消费，满足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投机性需求，抑制房地产等资产价格过快上涨。2009年房地产价格上涨有一部分反映了市场的自住性需求，但也有一部分是由于市场流动性充裕带动的投资和投机性需求，推动商品房价格的过快上涨。目前，货币政策要着重遏制投机性需求引发房价的过快上涨，对于投机性的购房需求，要减小信贷支持，提高首付款比例，提高贷款利率。三是要依靠信贷手段调整住房供应结构，加大保障性住房建设。供需不对等是当前房地产市场面临的主要矛盾，未来稳定房地产市场的首要是增加土地和房屋供给，尤其是普遍商品房的供给，建设保障性住房成为平抑城市房价上涨的重要手段。金融支持也要起到调整住房供应结构的导向作用，加大对中小套型与保障性住房的支持力度，并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。
参考文献:
[1]周江.危机冲击下我国房地产市场发展[J].中国金融，2010(1):21-24.
[2]周京奎.1998—2005年我国资产价格波动机制研究[J].上海经济研究，2006(4):21-29.
①本文数据如无特殊说明，均由笔者根据江西省统计局相关统计数据整理得出。
【关键词】 房地产 金融 风险
一、前言
2016年春节过后，中国的房地产市场价格就一路飙升，政府出台了各种政策对我国房价进行调控，但是效果甚微。中国房地产市场仍然吸引着一批批投资者进入。自2003年以来，我国房地产市场就进入一个高速发展期，直到2008年我国开始出台各种政策控制房地产市场过热到近年来逐步放宽对房地产市场的政策控制，我国的房地产市场一直波动不断。
房地产市场的开发具有投资规模大、周期长等特点，且需要大量的投资。房地产产业的发展需要金融部门的支持和帮助，房地产金融为房地产产业的发展提供不可或缺的支持和保障。房地产市场的波动必然会给房地产金融带来风险，因此对房地产金融风险的研究具有现实意义。
二、我国房地产金融风险现状
房地产的健康发展对我国的经济发展具有重要作用。在拉动经济的三大马车消费、投资和出口中，投资和出口是我国经济增长和发展的主要来源，而房地产投资是投资中的重要组成部分。房地产产业对上下游产业的影响非常重大，其中金融产业受房地产产业影响最大。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或者客观环境变化等原因导致其资产、收益、信誉等遭受损失的可能性。
根据我国房地产市场发展现状，本文认为我国房地产金融风险主要有：个人住房抵押贷款风险、房地产企业贷款风险、商业银行经营管理风险以及土地储备风险等。
（一）个人住房抵押贷款风险
虽然我国的个人住房抵押贷款业务较发达国家存在发展时间短，发展完善度不够等劣势，但是随着房价的一路飙涨，贷款买房成为大部分购房者的首要选择。虽然我国对个人住房抵押贷款的把控较严格，个人住房贷款不良率也较低，但是个人住房抵押贷款风险具有隐蔽性强、暴露时间长的特点，且受经济周期波动影响较大，2008年的美国次贷危机就是由于个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，总体来说，个人住房抵押贷款风险主要有：欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险。欺诈风险是指个人住房贷款者为最大程度上获得银行贷款，对自己的个人信息、收入水平、收入稳定状况、个人动产和不动产情况进行伪造欺诈银行的风险，一旦个人住房贷款者无力偿还贷款，银行难以回收贷款；银行存贷期限不匹配风险是指由于个人住房贷款期限较银行吸收存款的期限长所造成的银行资金不稳定的风险；提前偿还贷款风险是指贷款者提前还款后银行遭受的服务成本损失、提前收回造成的资金闲置以及预期收益减少等损失风险。
（二）房地产企业贷款风险
由于房地产产业占用资金量大、回款慢等特点，房地产企业在投资房地产时会想尽各种办法获得足够投资，在这些过程中难免会出现一些舞弊行为，产生房地产企业贷款风险。总体来说，房地产企业贷款风险主要有：房地产企业资产负债率过高、假按揭、企业财务信息造假、房地产企业“超前贷款”等。房地产企业资产负债率过高表示房地产企业的偿债能力较低，出现资金链断裂的可能性较大，因此会存在风险；假按揭是指房地产企业为更快获得贷款，采用“假按揭”的方法获得个人住房贷款替代项目开发贷款以获得开发项目资金导致的风险，当楼盘销售情况差时，会出现不良贷款；企业财务信息造假是指企业为获得银行的贷款支持，对自己的企业财务信息进行粉饰，使得银行高估其信用状况、还款能力、贷款金额等造成的风险；房地产企业“超前贷款”是指房地产企业在不具备发放贷款的“四证”条件下用流动资金贷款来顶替房地产开发贷款给银行带来的风险。
（三）商业银行经营管理风险
贷款是银行的主要收入来源，因此，银行会大力发展贷款业务。而随着一些大企业的贷款金额大、还款时间长等弊端，同时也为了开拓新的市场业务，银行逐步加大对房地产贷款业务的支持力度。房地产贷款业务的还款率高、还款时间短等特点使得房地产贷款成为各银行的主要竞争业务，因此产生一些恶性竞争手段。一些银行工作人员为业绩考虑会放低对贷款者的信用和资产状况的审查严格程度，使得一些不符合银行住房贷款要求的顾客获得了贷款，一旦顾客不能按时还款，所有的风险由银行来承担。同时，房地产贷款业务数量多、情况复杂，如果银行过分依赖房地产贷款业务，一旦房地产市场产生波动，y行所遭受的风险很大。
三、我国房地产金融风险产生原因
（一）房地产金融体系不健全，融资渠道单一
我国并没有形成完善的房地产金融体系。美国的房地产金融体系是世界公认的房地产金融体系的典范。它包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券为主要手段的二级市场。一级市场主要是发放贷款市场，二级市场是出售抵押贷款的市场，两个市场共同作用形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。而我国自商品房出现以来，房地产金融市场也得到了长足发展，初步形成了商业房地产融资体系和政策性房地产融资体系组成的房地产融资体系，但是我国房地产金融体系并没有形成完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系，使得对风险的应对能力特别弱。而且我国房地产金融目前融资渠道单一，目前只能通过银行贷款获得房地产投资。
（二）商业银行信用风险管理落后
商业银行对贷款的信用风险评定主要采用贷款风险测度法，虽然该方法能从一定程度上对信用风险进行评定，但是其还是存在贷款风险度主观性强、科学性差等弊端。我国商业银行在信用风险评定和度量等技术上都比较落后，对企业的了解主要依靠财务信息。商业银行在房地产贷款项目中不注重对贷款的事后监督和不确定性因素对贷款的影响，过度重视违约后债务的账面价值的损失。我国对贷款的五级分类管理制度，对贷款分类级别设置过少，缺乏对贷款损失率的细化。银行信用风险管理较为落后的技术方法是导致我国房地产金融风险过高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法规体系
我国的个人信用方面的法律法规还不完善。尚未有明确的法律对个人信用的信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等作出明确的规定。从已有的法律来看，现有的法律并没有对个人信用风险管理起到良好的约束作用。且我国尚没有法律对个人失信的惩罚制度作出明确的惩罚规定。
同时，我国的抵押制度不完善。我国抵押贷款中有规定是法院可以查封不良贷款人员的房屋等，但是并不能对其进行拍卖。该规定是以保证不良贷款人员的基本生存底线为基础的，却给一些不法分子造成了可乘之机。这会使得不具有贷款和还款能力的人员想方设法获得贷款，同时诱使已经获得贷款的人出现不按时还款等行为的发生。
四、我国房地产金融风险防范建议
（一）建立和完善房地产金融体系，拓宽融资渠道
一个完善的房地产金融体系需要发放贷款市场和出售抵押贷款的市场相结合，我国目前发放贷款的渠道单一，同时没有建立一个良好的出售抵押贷款的市场。因此，我国应该加快建立和完善房地产金融体系。
前面提到，我国的房地产金融体系不健全，融资渠道单一，因此，为我国房地产金融的稳定发展，需要拓宽融资渠道，也只能从银行获得贷款支持房地产产业发展来改变现状。鼓励房地产投资信托企业的发展，为房地产企业提供资金支持。我国的房地产投资信托企业在国家的控制和帮助下得到健康发展，以后国家应该出台更多的政策鼓励和支持房地产投资信托企业的发展。同时，对房地产企业而言，也可以通过与地方资金雄厚的企业进行合作等方式实现自主融资。地方企业投资房地产可以通过投资房地产进行多元化经营分散风险，创造新的盈利模式。我国应扩大住房公积金贷款的额度，积极推进房地产融资渠道的拓宽。
（二）建立和完善住房信贷保障制度
住房信贷体系应该具有一定的在社会环境中分散风险的能力，但是我国的住房信贷体系不具有此功能，因此我国应该建立和完善住房信贷保障制度。
建立和完善住房信贷保障制度，首先要完善房地产抵押贷款担保体系。房地产抵押贷款担保体系可以通过建立政府住宅抵押贷款担保基金组织和社会抵押贷款担保公司组成。通过政府住宅抵押贷款担保基金为购房者提供抵押贷款保障，当购房者无力偿还债务时可以让政府住宅贷款担保机构承担其未偿还的债务，保证能够向金融机构及时偿还贷款和利息，降低住宅抵押贷款市场的系统风险水平，降低坏账率，还可以开办社会抵押贷款担保公司来弥补政府住宅抵押贷款不能解决的缺陷。
（三）建立和完善个人信用制度
根据我国房地产市场的发展现状来看，住房贷款制度将长时间存在并发展，因此，我国应建立和完善个人信用制度，为降低我国房地产金融风险提供信用保障。个人信用评价制度在我国出现的时间较短，再加上我国社会情况的复杂性等，我国尚未出现比较成熟的个人信用征信公司。我国应积极推进建立和完善我国的个人信用制度，建立起政府推动征信公司市场化运作的个人信用体系。
首先我国应该建立个人信用制度的法律法规体系。对个人信用体系中个人信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等做出明确的规定。同时，规定当个人失信时应该遭受的惩罚和惩罚力度，为个人信用制度的建设提供法律支持。
其次，我国应建立个人信用专管机构。我国的专业个人信用机构缺乏，主要的信用评判是通过贷款申请人提供的资料由银行对其信用进行评判，评判的主观性较强，科学性差。我国应该建立非盈利性的可信度高的信用管理机构，如国家信用管理局等。
第三，我国应建立个人信用评判体系。建立个人信息档案，对能够表明贷款人信用状况的信息进行长时间记录，并建立一个信息共享平台，供信用评级机构共享信息。同时，我国应建立一个有效的个人信用评估体系，对贷款人的信用进行全方位有效评估，避免因为评估失误造成的金融风险。
房地产市场的金融风险时刻存在，但是并不是不能够有效控制的。我国房地产市场的金融风险目前主要是因为制度和市场的不完善造成的，我国应该加快对房地产金融市场的建立和完善。
【参考文献】
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[2] 毛立平，胡.当前我国房地产金融风险及防范对策分析[J].市场周刊（商务），2004，09：47-49.
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。
银行房地产信贷的风险及防范措施(1)内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。
关键词：房地产投资风险信贷防范
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
房地产投资现状及存在的问题
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。
关键词：房地产；金融衍生品；制度创新
中图分类号：F293-3 文献标识码：A 文章编号：1007-905X(2011)05-0094-03
房地产金融衍生品制度创新是房地产金融市场发展的必然之义。房地产金融衍生品要良性健康发展，良好的制度规范显得尤为重要。美国的次级债危机和金融危机的发生为我国房地产金融衍生品的制度创新提供了警示作用。金融危机显示，进行金融衍生品制度创新比单纯地进行产品创新显得更为迫切和重要，它为金融产品的创新提供制度框架，从而能有效防范金融创新风险的发生。
一、房地产金融衍生品制度创新内涵
科斯在《财产权利与制度变迁》中对制度变迁作了这样的理论分析，他认为“如果预期的净收益(即潜在利润)超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。只有当这一条件得到满足时，我们才可望发现一个社会内改变现有制度和产权结构的企图”。如果把它用于房地产金融衍生品制度创新的分析就是，房地产金融衍生品制度创新即利益主体期望获取最大的“潜在利润”而发起的用一种效益更高的制度(即目标模式)替代另一种制度(即“起点模式”)的过程。其诱致因素在于利益主体期望获取最大的“潜在利润”。如果房地产金融衍生品制度创新的“潜在利润”大于“变迁成本”，那么这种制度变迁就会最终实施。
因此，笔者认为，房地产金融衍生品制度创新，就是一个改革过程，就是对房地产金融衍生品相关制度进行重新设计和运行的过程。在这个制度框架内，所有的体制所发生的变更，都可以被称为制度创新。如果我们结合熊彼特的“创新理论”，从房地产金融衍生品制度上来考察创新，则房地产金融衍生品制度创新可被定义为：引入新的房地产金融衍生品制度因素或对原房地产金融衍生品制度进行重构。这包括：(1)房地产金融衍生品管理组织变革或引进；(2)新房地产金融衍生品被引入或开拓；(3)拓展新市场或增加原房地产金融衍生品商品的销量或市场结构的变化；(4)房地产金融衍生品管理的组织形式创新；(5)房地产金融衍生品文化领域的创新。
制度创新效益实现的关键取决于两点：其一，政府与金融企业两者的制度需求能否相适应，也就是说金融企业与政府是否同样具有强烈的回避价格波动风险的偏好；其二，创新的制度供给能否有效运行，满足金融企业规避价格波动风险的偏好。另外，由政府主导的强制性制度创新缺乏制度供给的有效性和针对性，金融企业的创新积极性被抑制，从而会使房地产金融衍生品的制度创新缺乏主体支持。
笔者认为，房地产金融衍生品制度创新应该是一种需求诱致的制度创新。尽管近10年来我国的房地产市场取得了跨越式的发展，但资产证券化、信用衍生品等可分散经济体住房贷款风险的金融创新制度和金融工具的发展却远远落后，这就使商业银行来承担了极大的住房贷款风险。因此，为规避风险，银行具有制度创新的动力。
二、房地产金融衍生品制度创新动力机制
创新是一种有着巨大风险，同时也有着巨大前景效益的行为，这种行为的衍生需要内在和外在动力的推动，赋予创新主体创新的意愿，诱使创新主体有效整合资源以实现创新目标。根据学者提出的企业在内外驱动下的创新动力模式图，笔者构建了房地产金融衍生品制度创新动力模型(见图1)。
根据以上模型，房地产金融衍生品制度创新动力源于以下几个方面。
(一)获得制度创新收益是进行房地产金融衍生品制度创新的内在动力
制度经济学的理论认为，获得制度收益是任何一项制度建立的根本内在原因。房地产金融衍生品市场可以降低市场交易者面临的违约风险和潜在违约损失，从而能有效降低市场交易者的交易费用；房地产金融衍生品市场的价格发现功能，能对现货交易进行价格指导，使市场理性合理地配置资源，能有效降低因有限理和资源配置低效率而损失的交易费用。总体来说，房地产金融衍生品的制度创新收益应该包括价格发现、降低交易费用等。
(二)有效防范房地产金融风险的动力
房地产金融衍生品制度创新是防范房地产金融风险的有效途径。首先，房地产金融衍生品制度创新必然伴随着房地产金融机构和房地产金融工具的日益丰富，使房地产金融机构可以根据对市场的预期及风险的偏好程度，选择适合自己的房地产金融创新产品来消化经营风险，这与冲销呆、坏账相比无疑是一个积极的方法一。其次，房地产金融衍生品制度创新的基本方向是融资的证券化、金融运行的市场化，它使房地产融资工具拥有很强的流动性，价格随市场状况不断波动，而这种波动对房地产金融运行具有调节功能，能有效引导房地产金融部门实现最优经营。再次，房地产金融创新能推动资本市场向前发展，从而实现房地产金融风险的社会分散化。
实证研究表明，在美国次级债危机的爆发和升级过程中，金融创新扮演了十分重要的角色。“金融创新―金融风险―金融监管―金融再创新”是一个动态的发展过程，如果金融创新信息披露充分、金融创新风险管理有效、金融创新监管到位，那么，金融创新仍然是规避金融风险、保障金融安全的重要途径。
(三)满足融资手段多样化趋势需要的动力
金融市场的主要功能包括配置金融资源和管理经济风险。随着经济社会的持续发展和金融市场的不断深化，人们对于金融市场分散和转移风险功能提出了更高的要求，从而引发融资方式多样化的市场需求，并成为金融衍生品市场不断发展创新的动力。但由于目前我国房地产的融资渠道较少，主要的融资渠道集中在银行。在我国金融市场，尤其是房地产金融市场上，不仅产品少，而且目前仅有的信托、上市、企业发行债券等方式发展也非常有限，这就使房地产融资风险集中在银行贷款上。因此，拓展融资渠道、发展规避和分散风险的房地产金融衍生品是必然的选择。而要深化和发展房地产金融衍生品市场，制度创新则是必然的路径。
三、房地产金融衍生品制度创新思路
(一)实现全民参与、全民利益共享的房地产金融制度安排
在国际较为完整的房地产金融市场体系中，由于机制的完善，已经出现了很多制度和产品创新的成功实践。这些成功的创新实践都是在市场化的前提下进行的，包含保护公众权益、抑制行业垄断与暴利、完善市场制度等要素。
反观国内房地产金融市场，由于金融创新机制的缺失和相关金融制度发展滞后，发展非常缓慢。例如尽管央行对房地产开发商采用项目融资、股权融资等多种融资方式持支持态度，但房地产金融市场资产证券化作用的发挥仍然仅局限
于缓解商业银行的房地产贷款的流动性不足方面。RElTs(房地产投资信托基金)面临着多种发展障碍。其一，法律障碍。产业投资基金法以及基金法等迟迟未能出台实施，当前基金法律制度缺陷给RElTs规范的发展带来了现实的法律障碍。其二，规模和收益。采取信托渠道进行房地产融资的方式尽管能够解决利益制衡的问题，但仍旧无法克服信托在发行数量上的限制和缺乏流动性的问题。其三，市场操作障碍。当前，房地产公司在上市方面面临着门槛高、成本高、渠道不畅、手续繁琐等诸多困难。
由此，笔者认为，进行房地产金融衍生品制度创新，使房地产市场摆脱对商业银行等间接金融系统主体的高度依赖，首先必须建立起一个满足市场主体多元化融资需求的市场机制和风险约束机制，形成有利于社会公众分享公共福利的将房地产金融与证券市场产品有机结合的创新机制和制度安排。
(二)探索制度创新动力机制，转变制度创新方式和路径
1 积极营造房地产金融衍生品制度创新的基础条件
主要思路是：重构房地产金融衍生品支持制度体系，发展新型房地产金融机构，注重房地产金融衍生品制度创新和其他配套制度创新相结合，以及金融领域的当前改革和长远发展相结合。
2 适时转变房地产金融衍生品制度创新的方式和路径
主要方式和路径是：继续发挥政府强制性制度变迁的作用，适时培育市场诱致性制度变迁的力量，以金融机构和金融服务拓展为突破口，带动现有商业银行房地产金融改革，按照“金融机构――大型商业银行”、“局部创新――全面创新”和“产品创新――制度创新”路径，积极推进房地产金融衍生品制度创新。
3 构建房地产金融衍生品制度创新体系
借鉴金融衍生品制度体系，笔者认为，房地产金融衍生品制度体系也主要包括三个制度：一是市场交易制度，二是市场监管制度，三是市场风险管理制度。由此，房地产金融衍生品制度创新体系也就包括市场交易制度创新、市场监管制度创新、市场风险管理制度创新。房地产金融衍生品制度创新，就可以从这些方面着手了。
房地产金融衍生品交易制度创新，是能确保房地产金融衍生工具交易按照市场交易规则顺利进行的一系列具体制度创新。我国应参照发达国家的做法，并根据我国房地产衍生品市场的不同发展阶段特点，进行交易制度的创新。
房地产金融衍生品市场的监管主要目的是确保市场的有效性，防范金融衍生品市场风险，从根本上来说是为了保护广大投资者利益。我国房地产金融衍生品市场具有交易品种少、发展时间短等特点，并且市场风险管理机制还没有真正建立，因此只有对房地产金融衍生品市场实施有效的监管才能保障市场运行的有序性并促使其健康发展。从提升我国金融市场竞争力应对全球金融市场一体化的挑战的角度来说，按照国际惯例建立科学的风险管理制度势在必行。
(三)构建房地产金融衍生品制度创新环境保障
1 完善相关法律制度，构建制度创新法律环境保障
健全的法律制度是房地产金融衍生品市场法治化的必要条件，是保证房地产金融衍生品市场健康规范有序发展的基础和前提。法律对于房地产金融衍生品市场的价值主要表现在：一是保护投资者利益，维持社会公众对一个安全、透明和稳定的房地产金融衍生品市场的信心；二是确保市场公平、有效和透明，维护市场的公开、公平和公正；三是防范、减少房地产金融衍生品交易风险，促进市场健康高效发展。目前，我国还没有专门的针对房地产金融衍生品的法律法规。为使房地产金融衍生品制度创新能具有法律保障，应尽快制定房地产金融衍生品监管法规，进一步修订《证券法》、《保险法》、《人民银行法》、《商业银行法》、《企业法》和《期货交易管理暂行条例》等，为房地产金融衍生品创新和房地产金融衍生品市场的规范发展留足空间，创造有利的法律环境。
2 建立健全社会信用基础，构建制度创新信用环境保障体系
房地产金融衍生品的发展，同购房者特别是贷款者的个人信用有很大的关系。因为如果购房者个人信用缺失，就会造成信贷机构巨大的风险。比如美国的次级债危机，就是把信用产品带给了一些低信用甚至没有信用的群体，而且附加了许多加大信用风险的优惠条件，形成了巨大的信用泡沫。信用泡沫――产品泡沫――资金泡沫――价格泡沫――市值泡沫，通过衍生品形成了一条长长的泡沫链。复杂的金融衍生工具和漫长的销售链条，导致投资者看不到按揭贷款的本质和根源，而且滥用金融衍生品拉长了交易链条，助长了投机，此时，风险可以得到分散但却不可能消除，等到房地产市场泡沫破裂，这些风险就会像埋藏的定时炸弹被引爆。为此，在房地产金融衍生品制度创新过程中，建立健全社会信用基础就是非常必要的。那么如何健全社会信用基础呢?例如可以推行个人征信系统，并建立起以社会中介机构为主的信用等级评定体系等。购房者个人征用信用系统就是将分布在各行业银行、政府部门和其他社会部门中的与个人信用有关的信息进行采集和汇总，形成个人信用信息数据库，为商业机构和个人提供个人信用信息查询服务。
3 放松金融管制，赋予房地产金融衍生品制度创新主体以创新动力
现有的金融制度场景和构置，影响了房地产金融衍生品创新的步伐。因为房地产金融业面临的诸多金融管制限制其金融创新的空间，使得房地产金融衍生品创新具有一定的盲目性，并且整个房地产金融市场缺乏制度创新的能力和活力，不能满足房地产业发展对金融市场功能的多元化需求。
4 促进房地产金融机构体制创新，构建制度创新微观环境
房地产金融衍生品制度创新的体现之一是实现房地产金融衍生品产品创新。而房地产金融衍生品产品创新的直接障碍就是金融机构现有的体制问题。基于此，金融机构体制创新势在必行。在金融机构，特别是国有商业银行的体制创新中，治理结构的完善是应有之义。完善的国有商业银行治理结构，有利于构建促进房地产金融衍生品产品创新的激励机制。商业银行上市虽然除了可以充实资本金以外，还可以在一定程度上减轻所有者缺位问题，但它不能彻底解决治理结构的缺陷问题。公开发行股票并进而使股权分散化，可能是改进治理结构的一个比较好的选择。在这种治理结构下，商业银行经理人只需对广大的投资者负责，而不需对上级或对大股东负责，追逐利润将成为商业银行产品创新的最大动机。但股权分散与国家控股之间的矛盾如何解决，需要在实践中不断探索。
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【关键词】房地产 金融风险 风险防范
房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。
一、我国房地产金融发展的现状与特点
近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图1所示，1997年该比例为13.7%，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%，近两年有所回落，2005年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至2005年的增长速度分别为12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。
房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。据统计，在2006年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为5263.4亿元，占资金来源总额的19.58%，同比增长34.3%，其他资金来源中的定金及预收款占比30.27%，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站）
商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元，到2006年底，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库2007-3-23）
总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：
1、发展时期短，起步快
从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
2、融资渠道单一
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
3、融资比例较高
融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。
二、当前我国房地产金融风险的集中表现
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：
1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行
据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
2、土地储备贷款存在隐性风险
我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。
3、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。
4、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。
三、我国房地产金融风险的防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。
3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
4、完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
