时间：2023-05-28 09:16:29
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根据1996年9月25日省第八届人大常委会第24次会议通过的《广东省规章设定罚款限额规定》精神，结合我市实际，现对《广州市房地产综合开发管理实施办法》（穗府〔1996〕103号）部分条款作以下修改：
一、第四十五条
第一款“违反本办法第二十四条规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，责令其限期补办，并可处以10000元以上，50000元以下的罚款。”修改为：
“违反本办法第二十三条规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，责令其限期补办，并可处以5000元以上，20000元以下的罚款。”
二、第四十五条
第二款“违反本办法第三十九条规定，不如实申报成交价格的，处以10000元以上，200000元以下的罚款。”修改为：
“违反本办法第三十八条规定，不如实申报成交价格的，处以10000元以上,30000元以下的罚款。”
三、第四十六条“对下列行为由市建设行政主管部门予以警告，责令限期改正,并可处20000元以下的罚款。”修改为：
“对下列行为由市建设行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000以上，20000元以下的罚款。”
四、第四十七条
第一款“违反本办法第二十一条规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的。”修改为：
“违反本办法第二十条规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的。”
五、第四十七条
第二款“违反本办法第二十五条规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。”修改为：
“违反本办法第二十四条规定，委托无相应资格的施工任务的。”
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献
1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).
2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010(8).
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
房地产；房地产开发；成本管理
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0090-02
一、房地产定义及其特点
房地产又称不动产，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移动性。房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。不过，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常由于城市规划的制定或修改、交通建设的发展或改变等因素经常在变动。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之会下跌。
（2）长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性为不可毁灭性或恒久性。但我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。
（3）附加收益性(适应性)。房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之即适产特征，又能增加房地产投资的收益。
（4）异质性。这是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
（5）资本和消费品的二重性。房产是大多数中国人民最昂贵的固定资产，同时也是普遍中国人一生中最昂贵的消费品。
（6）易受政策影响性。在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
（7）相互影响性和社区环境影响性。一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格。
二、加强房地产开发成本管理的意义
“利润=销售收入―成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价。因此，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。
同时兼顾各种业态，比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高，以及人们对网球观念的改变，网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖；并且，随着地产价格的不断上涨，由地产升值带来网球中心提升，达到相互相成，大幅提升利润水平。
三、房地产开发成本管理内容
房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。
1.固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费，以及市政公共设施费用。
第一，土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势，是所有房地产开发的基础。
第二，前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
第三，建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
第四，市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
2.变动成本：主要包括管理费用、贷款利息、税费，以及其他费用。
第一，管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过20%。
第二，贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
第三，税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地成本构成中所占比例较大，一般在15%左右。
第四，其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
四、房地产开发成本控制面临的不利因素
由上可知，在成本构成中，土地成本、建筑安装及市政公共设施费所占比例是整个开发过程中成本中最大的。所以，网球中心在进行房地产开发时成本控制主要针对这几个方面。然而从我国当前情况看，房地产开发成本控制面临着以下不利因素：
1.土地供应价格上升。目前，我国各级地方政府垄断了土地的一级市场，而土地的价格和供应量决定市场冷热和房价高低。随着近几年土地价格的飙升，作为成本转嫁对象，地价的上涨，房地产开发成本也越来越大。
2.政府行政性收费项目繁多，市政公共设施费用偏重。从当前我国各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重了成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。
3.融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下。在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。随着政府调控房价力度的增大，贷款利率不断上调，房地产开发成本进一步增大。
4.建材价格波动，带动建安成本提高。建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，这无疑加大了房地产开发成本。
五、房地产开发成本管理措施分析
1.树立战略成本管理思想与观念。在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈。企业应重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整，将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。
2.提高人员业务索质。由于在房地产开发成本管理及控制中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助财务部门制定降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识，不断提高项目开发成本管理水平。
3.建立必要的成本管理与控制体系。根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，可运用“成本管理四步法”的成本管理体系进行管理。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。
第一，制定目标――目标成本。目标成本法的基本思想是，制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
第二，明确岗位职责――责任成本体系。责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
第三，跟踪执行――动态成本法。经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入第三步：目标成本执行过程的跟踪――动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
第四，业绩评估――优奖劣罚。在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平，我们就可以很好的对部门或岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到通过数据进行“优奖劣罚”。
[1]刘莉.企业房地产管理研究[D].四川大学,2005.
[2]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007.
[3]程仁应.房地产项目开发中的成本控制研究[D].北京邮电大学,2008.
Abstract： Through literature rewiew and research of experts and on the basis of determining the cost control factors which impact real estate development，the Interpretive Structural Modeling（ISM） is constructed to make semi-quantitative analysis of influencing factors and to layer it structuring. Make clear the interaction between the various factors relationship. On this basis，the effet of these factors on the real estate cost control is analyzed in-depth to provide a quantitative foundation for decision making for better cost control.
关键词： 解释结构模型；成本控制；房地产
Key words： ISM；cost control；real estate
中图分类号：[F293] 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）02-0154-03
0 引言
随着国家宏观调控形势的加剧，房地产市场竞争程度日趋激烈。因此，房地产企业强化成本管理，做好成本的预测、计划、控制、核算、分析等工作已成为其生存的必要条件。而成本控制无疑是其战略成本规划管理的核心内容之一。
房地产开发是一项复杂的系统工程，具有涉及的环节多，部门广，成本构成极其复杂，影响成本控制的因素多等特点，所以做好成本控制就必须抓住影响成本的关键因素，从而制定相应的措施加以管控。本文拟采用解释结构模型（ISM），在文献梳理的前提下，找到影响房地产开发成本控制的关键因素，并依据各个因素对于成本控制的影响程度划分不同层次，展开深入细致地分析，寻找复杂影响因素之间的关系，为房地产开发成本控制提供参考和借鉴。
1 房地产开发成本控制影响因素的确定
1.1 房地产开发成本控制影响因素文献梳理 徐薇华指出实施成本控制就要对承包商和材料供应商进行控制，并且要严格工程变更及现场签证管理，同时加强采购管理，因而明确了工程变更、现场签证、采购等是实施房地产开发成本控制要关注的因素；张媛媛强调了设计阶段对于房地产开发成本控制的巨大影响，认为设计质量的好坏直接关系着成本控制的效果；杜燕蓉则通过组织的相关措施对房地产开发成本进行管理控制，说明了房地产企业组织、管理体系的构建对于房地产开发成本控制的积极作用；朱国荣在梳理了房地产企业财务管理资金占用额大、风险大、管理难度大等特点后，重点分析了财务管理中成本把控欠缺的问题对于房地产企业的不利，从而让我们认识到财务管理对于房地产开发成本控制的重要影响；路伟站在全寿命周期成本控制的角度，认为房地产企业缺乏成本控制观念对于房地产开发成本控制是不利的；唐丽春在新形势下给出的房地产开发各个环节成本控制的措施中，提到施工中合同管理、销售费用的控制，揭示了营销也是房地产开发成本控制的影响因素；从梁建娥论述的房地产企业纳税成本的特点中可以看出，房地产企业纳税范围广，并且金额大，可以占到企业收益总额的50%以上，所以税务规划将对房地产开发企业的成本控制具有深远意义。
通过以上文献的梳理我们发现：大多数学者对于房地产成本控制的研究采用定性分析方法为主，主张从管理、经济、合同等方面进行控制；文献中对于影响房地产开发成本控制的关键因素各个学者的观点比较一致，例如都认为设计质量的好坏对于后期施工阶段成本控制起着至关重要作用，资金成本的控制直接影响开发成本的管理等。
然而文献论述的成本控制大部分只涉及策划、设计或者施工的某一个阶段，只针对于某些具体的如工程变更等影响因素进行了研究，提出相应成本控制策略，缺乏对房地产全过程的系统控制模式的研究。
1.2 房地产开发成本控制影响因素分析 通过文献的梳理，本文归纳了影响房地产开发成本控制的12个因素，并将之划分为三个维度，如表1所示。
2 房地产开发成本控制影响因素ISM模型构建
解释结构模型（ISM）是分析复杂系统的一种方法，通过把复杂系统分解成若干子系统，利用人们的知识经验，借助计算机的帮助，把研究系统构建成为一个多级递阶结构模型，进而清晰地把握系统各因素之间的关系。
2.1 建立邻接矩阵 通过上述文献研究，在对房地产成本控制方面的专业人士调查的基础上，最终形成房地产开发成本控制影响因素之间的关系如表2所示。
其中，表2中当i＝j时，Kij＝1；当i≠j时，相关字母的意义及数值转换如表3所示。
根据表2和表3，得到邻接矩阵A，如表4所示。
2.2 求解可达矩阵 由邻接矩阵A，运用布尔代数运算法则，可设I为单位阵，求解（A+I）P，当（A+I）P=（A+I）P-1（p≤n）时，停止运算，得到（A+I）P-1为可达矩阵R，见表5。
对可达矩阵R划分层次，由ISM-阵上作业法可知，分层步骤如下：
①根据表5，K10和K11相同，故划去K11的行和列。然后去掉主对角线上的全部“1”，得到缩减的矩阵R1；②由于矩阵R1中K9和K4行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R2；③矩阵R2中K5、K6和K8行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R3；④矩阵R3中K3和K10行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R4；⑤矩阵R4中K1、K2和K7行全部为0，所以划去其行列，得到矩阵R5；经过上述步骤可以把缩减矩阵R1划分为五个层次。按照上述层次重新排列矩阵R1得到矩阵R6，如表6所示。
由矩阵R6可以看出，K10对于K4的影响属于跃层关系，可以通过K6实现，故K10行K4列相交的元素1可归为0，同理，K7行K4列相交的元素1可归为0，依次类推，表6中阴影部分的1均可归为0，最终得到骨架矩阵R0见表7。
由骨架矩阵R0，按照因素之间的层次及可达路径，最终绘制出房地产开发成本控制影响因素ISM模型，如图1。
3 房地产开发成本控制影响因ISM模型分析
3.1 房地产开发成本控制影响因素分析 由房地产开发成本控制ISM模型可知，开发过程中管理维度、期间维度、实施维度各个影响因素之间存在递阶的层次关系，成本控制工作的成败与否是这些因素综合作用的结果。
①房地产开发中的实施环节参与方多、周期长、不可预见因素层出，使得工程签证频发，最终导致成本处于失控状态。房地产业是一个资金密集型行业，资金占用额大、利息高，所以资金管理的好坏直接关系到资金成本的高低，进而决定着企业的生存和发展。由模型的第一层可以看出，工程签证和资金成本直接影响房地产开发成本控制，这一结论与企业实际情况一致。
②模型的第二层中设计质量的好坏将直接影响工程签证的发生与否。税务规划、营销策划的合理到位对于减少资金成本有至关重要的作用。第四层中采购和装修方案的选择具有强连通关系，平衡两者之间的关系无论对于营销策划还是成本控制都会起到良好的作用。
③依据项目特征选择组织结构和进行开发前的策划，与成本控制观念处于模型的底层，说明它们是影响房地产开发成本控制深层次的因素，依据组织，加强成本控制观念，做好前期规划将对成本控制起着基础性的影响。
3.2 房地产开发成本控制措施 从系统论的角度看，房地产开发成本控制是一个连续的需要多个部门共同参与的系统，所以做好成本控制不仅要从开发的各个环节，针对各个因素制定专门的措施加以控制，而且要从全局出发，制定相应的管理制度，推进先进的管理方法。具体措施如下：
①通过优化设计方案，推行限额设计，开展价值工程等方法加强设计质量控制，尽量减少施工中由于设计变更而增加的工程签证；从税务规划和营销策划的角度寻求降低资金成本的途经，结合合理的筹资方案，从而降低房地产开发过程中的资金成本。
②严把合同管理关口，做好战略性材料供应商的选择，使采购成本、材料成本处于受控状态。结合项目特点及装修风格等因素，制定相应的营销方案，在满足项目营销要求的前提下寻求成本降低的可能。
③构建与项目类型相适应的房地产开发组织，重视项目前期策划，提高项目各参与方，参与人员的成本观念，建立目标成本管理制度，加强责任成本和动态成本管理。
4 总结
通过构建房地产开发成本控制影响因素的ISM模型，理清了影响成本控制的因素，并把因素之间复杂的关系进行分层递阶化，划定了开发过程中不同维度成本影响因素之间的层次关系，明确各因素对于房地产开发成本控制的影响，在此基础上，针对这些影响尝试着提出不同的成本控制措施，为房地产开发成本控制提供有力的参考。
参考文献：
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房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
投资分析
房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。 (1)市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。 (2)财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对投资的风险进行估计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。 (3)可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。 因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。
地区房产局：
根据国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求，为促进我县房地产市场健康发展，整顿和规范市场秩序，优化我县房地产市场环境。我局按照省、地安排，联系实际，精心组织，大力开展了整顿和规范房地产市场秩序工作，并取得了阶段性成果。现将工作情况汇报如下：
一、开展整顿和规范工作的基本做法
（一）加强领导，建立健全组织机构。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立工作领导小组，抽派人员具体办公，并根据整顿和规范要求，出台了《自治县建设局〈关于房地产市场秩序整顿和规范实施意见〉的通知》，进一步明确了工作目标、重点和步骤。
（二）积极组织，精心安排，稳步推进。按照《实施意见》，我们确定以“七个重点、五个步骤”为内容，开展检查，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验备案制、违规中介行为、违法广告行为；“五个步骤”即宣传发动、自查自纠、专项督查、整改处理、总结验收。其次，针对当前房地产市场的具体情况，我们出台了相关政策，出台了《关于印发〈自治县房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻落实建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的通知》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》等文件，进一步规范房地产开发企业行为。
（三）联系实际，突出重点。我县除按照国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的要求对存在的七个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短、不手收。对无证销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。
（四）查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求抓了管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。
二、整顿和规范过程中查处情况
（一）房屋拆迁方面：由于我县尚未有拆迁资质单位，都是采取自行组织拆迁的方式，开展拆迁工作。房开企业能够及时办理拆迁许可证，按拆迁规范进行；拆迁资金没有发生拖欠、挤占、挪用现象，做到专款专用，保障了拆迁当事人的合法权益；
（二）房地产交易方面：各房开企业都能按规定办理预售（销售）许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为；能够使用规范化示范合同文本。
（三）房地产开发违法违规方面：经查发现未经许可擅自开工项目1个，已整改、补办手续；无证从事房地产开发经营1个,处罚5000元罚款，并责令停工。
（四）商品房面积计算方面：多计算面积116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工验收备案方面：未经综合验收就交付使用的项目1个，通过整改已合格；未提供《两书》的开发企业2家，已按要求进行了整改。
（六）房地产广告管理：都能兑现广告承诺内容，没有发生虚假和不实的广告行为。
（七）房地产中介服务：目前我县还没有中介服务机构。但房开企业的销售人员，已按规定要求参加培训，取得上岗证书。
三、存在问题
（一）物业管理工作滞后，需进一步加强房开项目的物业覆盖面。
（二）商品房合同签订上不规范，没有严格执行“一价清”和明码标价制度。
（三）外地评估机构不按实评估，造成契税流失。
四、下步工作打算
（一）继续加强商品房预售管理，继续执行国家、省有关商品房预售管理规定和我县颁布的《关于实行商品房预售资金监管通知》，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。
（二）继续执行商品房销售“一价清”制度和明码标价制度。
（三）继续加强房地产中介机构及评估机构的管理，严格条件，规范行为。加强评估价格管理，规范契税征管工作。
【 关键词 】房地产管理；工程管理；质量管理
中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：
前言
房地产行业经过多次的调整和发展后，在原有的土地资源开发模式逐渐转化并加剧产品、市场和客户竞争，项目开发周期长，可利用资源短缺，往往需要分阶段开发建设，然而，供给和需求之间的关系、市场、环境又受到宏观经济形势和政策的影响，从而影响房地产的发展趋势，因此，对房地产开发商来说，一方面要及时应变，加快产品调整作为项目开发建设成功的首要保障；另一方面要将管理细化到开发过程中的每一个环节，每一个具体的步骤。工程项目管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，它贯穿于整个房地产开发过程。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效率，提高工程质量成为现代企业项目管理面临的重要的问题。
1.房地产开发工程管理重要性分析研究
随着我国社会的高速发展，房地产开发工程管理工作是企业的重点之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。
2.房地产开发工程管理工作主要几点分析研究
2.1房地产开发工程管理的基础即开发
随着企业综合管理水平的提升，房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理，保障房地产开发工程顺利进行。
2.2以市场需求为导向进行房地产规划、设计管理工作
随着我国经济的发展、人民生活水平日益提高，人们对住宅的需求也不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
根据企业分包的过程中对现代房地产的发展的影响，房地产开发企业的项目管理部门必须重视综合协调工作的开展，以施工单位，分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点来协调工程项目管理工作，确保房地产开发项目的顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、施工场地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
2.4注重房地产开发工程的质量管理即房地产开发企业生存与发展的根本
在现代社会人民生活中，房地产是人们经济性能中的一个重要比例，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求，保障工程建设施工质量，作为房地产企业项目开发企业即工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对质量监督与管理的职责。在工程技术部领导下，负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
3如何加强房地产开发工程资金的控制、管理，从而保障企业的经济利益
房地产商在房地产项目开发中，完善的资金管理与控制系统是保证房地产开发项目和资金管理控制的关键，其关系到对房地产开发企业的资金的合理使用和管理，关系到房地产开发企业项目融资计划和平衡，以及资金的合理分配，是现代房地产开发企业管理的关键。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
