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一、审计寻租：建设方、工程方和审计单位三方经济利益分析
我国房地产工程项目，目前多采用事后审计的策略，即在工程项目竣工后才对各审计事项进行审计，由于不能及时审计，必然存在审计上的误差，而这一误差在寻租理论的影响下，将会对工程项目中三类主要利益主体产生广泛的影响。
（一）寻租理论 “租”在经济学中又称之为“经济租”，原意是指资源要素使用方获得的超过其机会成本的利润。经济租价值利益的存在，能够吸引对这一资源要素的利用，并促进资源要素的合理流动，直至该资源要素经济租价值的消失，这一过程也是资源要素流动进行市场均衡调整的过程，能够促进社会经济的发展。
新技术和新产品在刚进入市场时，由于其技术优势，能够获得差额利润，既存在经济租的发展空间，从而吸引其他企业对该新技术或新产品的引进、开发以及深化发展，以获取经济租的利益，这一过程称之为“创租”或“寻利”，这是引导要素流动的合理的市场化行为。相反，如果未获取当事人利益采取扭曲市场要素流动，具有道德风险的行为，则是寻租行为。例如未获取某一工程项目的承包权，而向相关委托方人员行贿的行为。与创租行为相比，寻租行为扭曲了资源要素的自由流动，寻租行为能够为当事人带来利益的增加，却会引起社会整体福利的降低。
（二）三方经济关系 在房地产工程项目中主要涉及三类利益相关群体，既建设方、工程方以及设计方。三方之间的关系密切，形成利益关联网络。首先是建设方和工程方之间的委托和关系，建设方作为委托方将工程项目委托工程方建设完成，并在竣工后对工程项目进行验收，支付工程方相关款项，而工程方则是作为方，承包房地产的工程项目，完成任务后，获取相关具有一定利润空间的款项。作为委托方和方的建设方和工程方是独立的利益主体，由于利益诉求不同，且利益存在着此消彼长的关系，故而存在一定的利益冲突，因此引进审计方对二者的关系进行协调和沟通。审计方的作用主要是协调建设方和工程方的矛盾，稳定二者之间的均衡状态，并分担部分二者的风险。
建设方、工程方以及审计方之间的经济关系，将三方的经济利益紧密连接在一起。委托方建设方的利益主要来源于工程项目成本与后期的销售价值之间的差额，降低成本获得更高的利润回报是其主要的利益获取策略，这与工程方工程项目成本报价，以及审计方的审计结果密切相关。而工程方的经济利益主要是在工程竣工后与建设方所结款项与其相关材料成本、人力成本以及手续费用等成本费用的差额，能够获得更多的工程款项和采用尽可能低的成本费用对其利益也产生重要影响。最后，作为有偿的审计方，其费用主要来源于其承担的审计业务。
寻租理论在我国工程项目的审计业务中普遍存在，主要表现为以下三种形式，首先是工程方向建设方的相关监理人员行贿，以获得工程项目的承包权。对建设方监理人员行贿方便工程方在工程量、工程材料以及工程费用上作假，从而提升工程方的利润空间；其次是审计方向建设方单位行贿，一方面是为了获取审计业务，获得更高的审计业务报酬，另一方面，还利用审计的信息优势对建设方进行一定程度的索贿。最后，则是工程方向审计方行贿，实现二者之间的合谋，促使二者共同对审计信息进行人为的篡改或者谎边，使建设方利益受损。我国房地产工程项目事后审计的时间差以及相关事项事后难以确认情况的存在，为审计寻租现象提供了有利的条件。
我国房地产工程项目的全过程跟踪审计控制在现阶段的实施过程中遇到诸多困难，这些困难不仅仅来源于建设方、工程方或者审计方的单一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使这一策略在我国房地产工程项目中难以广泛实施，解决这一难题，则必须对该审计控制现状和问题有较为清晰地认识和把握。
（一）建设方角度 建设方是我国房地产工程项目全过程跟踪审计控制的首要环节，而我国的房地产行业的建设方在这第一道关口上还存在着较多需要改进的地方。（1）对审计机构资质的忽略。我国房地产工程项目聘用的有偿审计机构，一般是工程造价的咨询机构，在选择具体的咨询公司时，将重点集中在该公司的营业资格、业务范围以及审计费用上，很少对审计资质进行关注。事实上，我国工程造价咨询公司是有甲乙等级之分的。具有甲等级资质的咨询公司具有较强的业务能力和执行能力，在员工素质上也更为优质，故而能够承担各种类型的工程审计业务。而乙等级资质的咨询公司，业务能力、执行能力以及员工素质则是良莠不齐的，拼聘请这类公司承担审计业务具有较大的风险。我国房地产工程项目由于没有关注到这一差异，而且从成本角度出发，聘请的非专业化审计机构的几率更大，极大地阻碍了全过程跟踪审计控制策略的实现。
（2）审计机构准入制度的缺乏。我国很少建设房地产工程项目的审计机构准入制度，使得在为工程项目选择审计机构时，存在较大的制度漏洞，许多审计机构不是凭借其专业的业务能力和精湛的审计技能而获得审计业务，而是凭借“关系”或其它途径获得，这形成了房地产工程项目全过程跟踪审计控制的实现重要障碍，这些质量参差不齐的审计机构不仅不能够实现对审计功能的发挥，有的甚至能够形成阻碍因素，使得审计效果差强人意，还会造成人力、物力、财力资源的浪费。故而完善的房地产工程项目的审计机构准入制度迫在眉睫。发生审计寻租行为的风险也较高，必须加强控制管理，提高审计人员的素质和职业道德教育。
（3）审计工作内容的不明确。我国的审计工作涉及面极为广泛，尤其是针对全过程的跟踪审计控制，具有更为宽阔的外延空间。从广义上来看，全过程的跟踪审计控制设计的内容可以包括工程项目的投资预算、投资回报、工程程序管理、工程招投标事项以及工程方案设计等各个方面，如果将所有的事项都包含在内，则审计人员将面临浩如烟海的工作，不仅业务量庞大，而且杂乱，使得全过程的跟踪审计控制难以为继。故而必须对全过程跟踪审计控制的内容进行一定有条理的梳理和明确，使得审计人员能够条理清晰的开展工作。
（4）对招投标的不规范管理。致使我国房地产工程项目进行全过程的审计控制举步维艰的另一大原因在于缺乏规范的招投标管理。诚然，我国的相关合同法、招标法在找投标管理上进行了有关的规定，但是规定条款内容过于宽泛和笼统，存在较大的漏洞，使得寻租行为有极大地发挥空间。故而招投标的结果往往不是最佳的结果，而使各种寻租行为博弈的结果，不仅妨碍了工程项目合理方、审计方的选择，而且审计材料、信息的真实性将面临较大的挑战，使得全过程的审计控制在起始阶段就遇到较大的障碍，难以继续。
（二）工程方角度 工程方往往会从自身利益出发，当寻租成本低于寻租收益时，会采取寻租行为以获得更高的利益，从而对全过程的跟踪审计控制形成阻力。（1）合同规避审计条款的存在。合同双方从自身利益角度会在合同中计量的载入有利于己方的条款，工程方通常会利用合同的这一特性，在合同写入一定的条款规避审计，从而更好地维护自身的利益。例如在合同中，工程方通常将工程审计的期限规定的较短，从而使得对工程量、等审计事项的审计缺乏足够的时间，而导致误差的出现，全过程的审计控制的价值也大打折扣。
（2）利用工程方案规避审计。工程组织设计方案是建设方、工程方以及审计方利益分配的重要环节。组织设计方案一般是由工程方提供的，工程方利用这一优势，通常会在组织设计方案中按照己方的设备、组织机构以及技能设计出最大的工程方案，以获取更多的利益。加之，建设方和审计方在专业知识上的局限性，工程方利用这一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案这一方式使得审计工作不能正确的对工程项目进行最优的资源配置，也使得全过程的跟踪审计控制的功能降低。
（3）利用材料价格规避审计。房地产工程项目的材料价格采用由工程方核价申请使用的方式进行，虽然，具体的材料价值是由市场根据供需状况而形成，但是核价申请方式，却使得工程方具有了对材料价格报价一定的主动权。工程方可以利用工程项目周期较长、材料价格波动频繁的特点，在材料价格较高时申请重新核价，而在材料价格下降时却仍然保持较高的价格，从而提高了工程方的利润空间。工程方的这一举措，促使，审计方的审计核算不能反映即期的真实资本需求状况，出现审计误差。
（三）审计方角度 审计方在房地产工程项目的全过程跟踪审计控制中存在的问题主要表现在缺乏合理的审计指南和缺乏胜任的审计人员两个方面。（1）缺乏合理的审计指南。审计制度在我国的发展较晚，法律规范上存在较多许多完善的地方，尤其是全过程的跟踪审计更是近些年才出现的审计理论和方法，我国现有的法律中，只有对前有支持性的条款规定，而没有具体的可供指导和参考的审计指南，从而使得全过程的跟踪审计工作仍然只能在摸索中前进，故而，进程缓慢，效果不佳。
（2）缺乏胜任的审计人员。从工程项目的角度来说，其审计工作内容繁多，业务量大，需要较多审计人员资本的投入，而对于审计人员来说，全过程的跟踪审计专业性强、素质要求高，需要审计人员极强的业务能力和责任心。但是我国对审计人员的培养重视力度不够，审计人员的进入门槛相对较低，管理较为松散，使得审计人员的整体素质不高，达不到全过程跟踪审计控制的人员素质要求，故而使得这一策略难以推广。
三、房地产项目全过程跟踪审计控制优化
我国房地产行业的发展现状对实现工程项目的全过程跟踪审计控制的要求越来越强烈，而要实现应用这一策略需要设计出合理的全过程跟踪审计控制的合理流程。
（一）审计单位审计程序确定 审计程序关系到全过程跟踪审计控制的贯彻实行，做好这一工作需要从以下几个方面着手：第一，选择最佳的审计单位。要根据项目需要选择具有较高等级的审计单位，同时综合考察审计单位的业绩情况、业务能力、人员构成以及业内声誉等多方面的信息，以便全面了解拟聘用的审计单位，为工程项目选择最佳的审计单位。第二，对审计人员进行考察，审计工作具体是由审计人员来操作和完成，故而审计人员的素质以及职业能力也是审计程序确定的重要内容。全过程跟踪审计控制对审计人员的要求较高，故而对审计人员也要进行全面的考察，不能仅局限于业务能力，对其道德素质也是考察的重要方面。第三，签订审计承诺书，审计承诺书是保证房地产工程项目中各方利益以及调节纠纷的法律依据，能够有效地降低全过程跟踪神审计控制中的风险。第四，采用先进的技术评标方法，传统的采用经济标的方法存在较大的寻租行为空间，不利于跟踪审计，而技术标能够有效规避这一弊端，故而应该广泛采用这一招标方案。
（二）准备阶段的全过程审计 房地产工程项目的准备阶段是全过程跟踪审计控制的基础阶段，这一阶段审计结果将对后续的审计工作产生极大地影响，故而，一定要严把关口，为全过程的跟踪审计奠定良好的基础。具体的需要从以下几个方面着手：首先，对工程方招标文件的严格把关，招标文件时建设方选择最佳合作方的主要依据，故而不能在这一环节出现较大的漏洞，要全面审查招标方介绍、招标疑问解答、造价意见书、初审合同等资料。其次，对承包委托合同的审查，合同是全过程跟踪审计控制的主要依据，故而对承包合同需要进行认真的审查，主要包括合同价款、单价以及中标价等信息，工程材料、设备等品种价格的规定以及相关利益主体权利义务的规定。再次，对工程项目合理性的审查，工程项目的建设方、工程方以及审计方对于工程项目会有不同的见解和要求，在审计的准确阶段，就应该将其明确化，并对其问题进行综合协调，以求达成一致。最后，对工程项目方案的优化，在准确阶段需要对审计的各环节进行一定的了解，在工程项目开始前做好规划控制工作，对设计方案进行经济和技术上的优化，以采用最合理的工程成本。
（三）实施阶段的全过程审计 工程项目的实施阶段是全过程跟踪审计控制的重要阶段，具有承前启后的作用，在审计过程中应该做好以下几个方面的工作：第一，隐蔽工程的严密核查，在工程项目中不乏隐蔽工程的存在，这些隐蔽工程也是寻租行为做好突破的地方和审计需要重点突破的地方，在跟踪审计过程中一定要严格审查，防止漏洞的存在。第二，设计变更的谨慎审查，在工程项目中，设计变更的情况较多，对审计工作的干扰也比较大，故而需要采取谨慎的态度对待，在发生设计变更情况下需要对变更是由，变更后方案的可行性以及变更后的工程造价进行周密的核查。第三，对设备及材料价格的审查，设备以及材料价格是工程方获取利益的重要来源之一，为此建设方和审计方应该加强对设备及材料市场价格的知悉度，规避价格波动这一信息滞后的弊端，对工程造价进行严格的控制。第四，工程索赔款的严格控制，工程索赔是工程项目所面临一大风险，为了有效的防止这一风险的发生，可以在事情对可能发生的索赔事项进行认真分析、预防措施，事中对索赔事项进行详细记录措施以及事后进行清晰地责任区分措施进行防范和控制。第五，合理支付进度款项，对于按期支付的工程进度款项，要进行合理的核算，既保证款项的及时支付，也能保证不占用建设方的资金。
（四）竣工阶段的全过程审计 在房地产工程项目竣工后，还需要对验收结果及未支付款项进行核算，主要包括：第一，实体完工的审查，这是对竣工项目的验收以及完善，以确保项目的全面竣工，并完成对质量的检验；第二，对合同履约情况的审查，这是保证审计结算的措施，主要是对工程方的承包资格、所使用材料品种、价格、数量以及相关财务凭证和其他的相关合同要件进行的审查；第三，审查结算资料的真实性和完整性况，这是确保审计结果的重要方式，其中最为重要的是对竣工图的审查，竣工图需要按照工程规定进行编制，否则将会影响到结算进程；第四，对审计过程的监控，审计方也是寻租行为的主要参与者，同时也为了保证审计的客观和公正性，需要对审计过程进行一定的监督和控制。
四、房地产项目全过程跟踪审计控制对策
对房地产工程项目进行全过程的跟踪审计控制是充分发挥审计的监督控制以及资本优化配置功能，规避工程项目中的寻租行为，加强对工程项目管理的有效手段，结合现阶段我国房地产行业工程项目审计管理的现状，需要做出以下努力：
（一）审计介入的合理定位 房地产工程项目中，建设方和工程方是工程项目中最为主要的利益主体，设计方是作为第三方的协调者和风险分担者而介入到前面二者之间的关系中，其承担的主要职责在于实现对建设方以及工程方的监督，缓解二者之间的利益冲突。故而审计方应做好合理的介入定位，做好监督的工作，不涉及到建设、监理等相关工作，并在双方的关系中坚持审计的相关制度和原则，保持公正性和客观性，只有明确了审计方的合理定位，才能促使审计方在自身的职责范围内更好地发挥职能作用。
（二）审计介入时间的掌控 审计工作设计的范围较广，不能盲目的开展审计工作，否则只能获得事倍功半的效果。故而需要在审计程序设计阶段就工程项目的周期、工程量、工程要求进行深入的研究，进而明确审计内容，选择适用的审计方式，再确定合理的审计介入时间。同时，还需要根据审计程序的设定，全面履行全过程跟踪审计的职责，履行过程中，也要注意对审计介入时间的掌控，根据审计对象的不同特点，调节审计方式，从而使审计结果更为科学合理。
（三）审计法律法规的健全 我国有关审计的法律法规存在制度落后，缺乏操作性规定的弊端，故而不能很好地发挥法律法规对审计事业的促进作用，因此，急需要完善我国审计的法律法规体系，使其成为促进我国审计规范化发展强有力的支持后盾。同时通过法律实现审计的制度化、规范化以及程序化能够对寻租及合谋等具有道德风险的行为进行有效地遏制和削减，促进我国工程项目管理能力的增强，也使得全过程的跟踪审计控制能够在我国得到广泛的应用。
（四）审计关键环节的把握 实现对房地产工程项目全过程的跟踪审计控制，还需要结合审计力量的实际情况来进行，在目前我国审计力量还不足的情况下，实现审计控制效能的最大化是重点完成对关键环节的审计工作。这些关键环节往往是全过程跟踪审计过程中的枢纽，也是核心环节，做好关键事项的审计，能够促使其他的审计事项能够顺利的实现，从而不仅节约了审计力量，也极大地提高了审计效率。
（五）审计费用的合理设置 房地产工程项目全过程跟踪审计是一项工作量繁重，审计资源耗费巨大的工作，为了更好地激励审计工作人员，使其能够竭尽全力的为跟踪审计工作贡献力量，就需要合理的设置审计工作的费用。一方面，合理的审计费用有利于审计人才队伍的培养，使得更多的人才加入审计行业的队伍；另一方面，审计资源也能够在审计费用的规范中得到整合，从而使得审计工作能够更好地开展。
参考文献：
经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让 建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范 .有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件 的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开 发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建 设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转
让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
【关键词】中小房地产；08清单；竣工结算审核
中小房地产企业自身资金实力小，产品规模势小，抵御房地产风险的能力薄弱。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，竣工结算不到位，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，导致中小房地产企业破产。工程量08清单是房地产企业签定合同、调整工程量和办理竣工结算的基础，贯穿于整个施工过程中。造价事务所协助建设单位做好工程量清单计价模式下的工程进度款结算工作极其重要。
1 当前房地产项目结算存在的问题
1.1 规范了解深度不够
一些造价人员由于自身水平受限，对建筑结构规范不精通、对项目工程量的计算不够熟练，在编制造价文件时出现项目漏项或差错。房地产中小项目结构设计图纸由于设计单位设计经验、能力薄弱，在结构设计时往往出现漏项，对常用圈梁、构造柱做法在图纸说明中只是给出详见某某图，如果造价人员容易不熟悉规范，想当然对工程量进行计量，往往出现差之毫厘，失之千里的后果。
1.2 合同签订不完善
中小房地产项目由于项目自身特点及粗放式开发模式，都是走人情、走关系，一包了之，工程项目的施工合同签订得非常简单，且不规范，对工程的结算依据仅以“按现行文件执行”一笔带过，对工程中发生的程序、处理方式及纠纷处理均没有约定。由于合同条款签订的不严谨，极容易造成工程费用项目无法确认的争议，一到结算阶段就会暴露出来，特别是在包干工程项目中，对包干范围及调整条件、调整方式没有规定或规定不明确，结果包干项目包不死，等于合同没有规定。对于清单措施费中的安全文明措施费、脚手架模板等临时措施费、降水费、总包服务费等包干费用的内容做的描述不够细致，给人留下钻空档的机会。
1.3 清单编制不规范主要体现在两方面：
中小房地产企业由于编制造价文件的能力有限，清单编制人员工作失误、图纸错漏、设计深度不够等原因，提供的清单工程量清单工程量计算不准确，使得清单工程量误差太大、漏项多。在项目施工过程中，现场甲方工程师对变更签证的审核审批能力较差，中小房地产项目施工阶段产生大量的设计变更和签证多如牛毛，无法辨别是真是假。在结算阶段造价事务所的审核人员不仅要核算原图及变更项目的工程量，还要对由于设计变更增加的许多项目重新进行定价，审核人员的工作量大大增加，一不小心竣工结算错上加错，不可收拾。
1.4 造价人员专业技能薄弱
部分造价事务所的造价人员自身水平参差不齐，现场施工经验不足，对《2008建设工程工程量清单计价规范》不熟悉，对工程量清单的编制要求没有理解透，编制出来的工程量清单质量差强人意，无法满足实际工作需求；容易存在漏算、错算、重算，以及清单特征描述与工程量计算结果严重不符等问题。错误的清单会误导投标单位作错误报价，导致今后的工程结算留下隐患，在结算过程中扯皮。
2 项目概况
某社会保障房总建筑面积77950 m，地下室建筑面积4958 平米，楼建筑物总高度为84.5米。本工程设使用年限50年，安全等级二级，屋面防水及地下室防水等级均为二级，抗震设防烈度六度，总投资3500W。
3 房地产项目竣工结算控制
3.1 强化结算算审核程序
为了保证工程造价结算算报告审批的严肃性，由于建筑工程项目存在不同的审核环节和注意事项，所以根据实际情我所为此建立了健全的工程造价审核制度，明确职责权利，不能够流于形式，建立长期有效的监督机制。
3.2 努力提高审核人员的综合素质
中小房地产项目竣工造价结算审查要求我们造价管理人员要熟悉相关的造价管理法律、法规，造价管理人员应进行必要的培训，加强工程量清单规范学习，努力提高自身的专业素质，以适应飞速发展的社会需要。同时，积极提倡造价工程师参与工程全过程的管理，应具有耐心、细致的态度，保证造价结算审核工作的准确度。
3.3 原始文件的审查
我所专门为此设立工程竣工资料管理办公室，并有熟悉的专业、专职人员负责此项工作。收集工程建设从项目提出、筹备、勘探、设计、施工到竣工投产等过程中形成的文字材料、图纸、图表、计算材料、声像材料等资料。包括竣工图、施工图纸、招标文件、投标书、招标答疑、施工单位报送的竣工结算资料、设计变更、施工期间的经济技术签证等。审查的目的主要在于审查其合法性、真实性和合理性。
3.4 熟悉施工组织设计和现场情况
我所为了确保工程量核实的正确性，在工程量计算阶段深入工地施工一线核对、丈量、记录，同时组织相关人员参加监理组织的协调会、质量安全会，了解各施工阶段的情况和施工工艺，为准确计算工程造价打下夯实基础，充分了解本次项目施工采用的新工艺、新材料、新技术的应用，也充分了解现场签证，设计变更等情况。
我所审查的重点放在了容易重复计算或隐蔽工程部分，以核定工程价款结算内容与建设项目实际完成的工程量是否相符，是否存在虚报、多报等问题。在审查过程中，认真查看了验收记录、施工记录、变更签证手续； 我所特意按设计要求仔细复查计算工程量，对部分不清不楚的部位开挖勘察测量。
3.5 清单费用及设备价格审查
《2008建设工程工程量清单计价规范》计价实行的是分部分项工程清单项目综合单价，其费用构成已包含直接工程费、管理费、利润和必要的风险金，这部分费用不得再重新计取。我所对规费、税金的计取主要审查了其取费的费率是否和投标报价书中保持一致，是否符合合同的约定。
材料、设备价格审查。对于承包单位自购的材料和设备的单价审查，要从材料设备品种、规格、产地、采购、数量及运输方式、采购时期等方面入手，避免低进价高报价采购，减少不至于损失。
3.6 结算复核
我所造价人员在结算过程中扎实落实各种工程竣工结算复核制度，即监理单位提供监理造价审核报告，确认工程量的增减与依据，甲方项目现场工程师确认工程量设计变更签证，最后报审的复核制度，各级负责人层层把关，造价管理人员要分清工程量清单内外的增减项目，防止重复计算，对工作底稿逐级复核，最终交出了一份合理的竣工结算审核报告，真正实现了工程造价的合理确定和有效控制。
4 竣工结算应注意事项
【关键词】房地产项目管理；内部控制；优化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我国对于房地产行业陆续出台了一系列宏观调控方案，坚决抑制投资投机性购房，首置刚需用户成为市场主流，从客观上遏制了房产泡沫，但也造成房地产市场的萎缩，对房地产市场开发企业的生存与发展提出更高要求。整个行业面临整合升级，未来房地产企业只有从实力、品质、品牌以及舒适度等方面来提升，才能支持自身的不断发展。这对于当前的房地产项目管理模式提出了新的挑战。
一、房地产项目与管理
房地产项目是工程项目中的一种，是指在一定时间、费用和质量下，为形成一定使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务，具有如下几个特点：1、具有时效性；2、对于质量目标要求较高；3、对于费用控制目标较强；4、房地产项目具有较强的系统性；5、具有特定的程序性，必须要经过构想、方案拟定、可行性研究及评审、决策、勘察、设计、招标等一系列规定的项目实施程序，不能错序或放弃；6、组织的特殊性[1]。
房地产项目管理是指在一个确定的时间范围内，为完成一既定的目标，通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既有资源的一种系统管理方法。其基本流程是：项目领导机构建立；项目任务计划与分解；项目目标与预算；项目启动与协调；项目过程控制；项目沟通与评估。经过多年发展，我国已经建立起一套可靠的房地产项目管理流程，但应用于现阶段的房地产业发展仍显得有些捉襟见肘。
二、房地产项目管理新形势
（一）优化项目管理内部控制
优化项目管理内部控制是房地产企业提高自身运营及管理能力的重要途径。当前我国房地产行业还存在业务流程分散、风险评估环节薄弱、财务与各部门的渗透和关联程度不够等共性问题。原有的内部控制体系已经不能满足于当今房地产市场的需要。
当前我国项目管理内部控制存在的主要问题是整体内部控制行为的弱化、一些组织规划和授权批准形式化、未起作用，人力资源结构和绩效机制不完善、团队协作和风险意识淡薄、资金管控不科学，控制力低下、销售汇款滞后、拖欠，市场预测精度不高、招标管控不合理、成本控制不到位、竣工验收不规范等问题。为解决这一问题，进行房地产项目管理优化势在必行。在进行过程中我们必须遵守以下原则：1、健全性，决策、执行、监督都必不可少，并要渗透到每个业务的各个环节。2、重要性，在高风险领域和重要业务给予足够的关注。3、制衡性，维持监督人员的独立性，权责分配合理。4、效益性，管理好优化成本与预期效益，保证预期效应的达成。
要达成这一目标我们必须在优化房地产项目管理中做到标准化、系统化、合理化和有效化。在具体操作过程中，做好内部控制优化准备，首先要根据各企业的实际情况制定内部控制优化的目标，基本内容应该包括遵照国家法律法规，维护资产安全、提高信息有效性、提高经济效益、促进战略发展这几方面。其次要提高认识，对各级员工进行宣传与培训，正确认识优化内部控制的重要性，确认参与部门的岗位职责，确保责任落实到个人。最后，制定正确、切实可行的优化框架和实施流程[1]。
开展内部控制优化要从大处着眼，首先优化组织架构的控制，理清各单位的具体职责，不能造成权责不清的情况，从上至下都要做出具体规划。优化审计、审批机制，设立独立的审计机构，进行专业的培训，至少保证有一名财务专家，保证审计机构的独立性。根据公司的审批流程和标准，明确和落实各级管理层的权责范围，做到责任与职位对应、职位与人对应。这需要建立完善的内部控制监督机制和评估机制，确保政策的落实，并记录在执行过程中的问题与不足。此外，行之有效的绩效考核制度和激励机制是确保内部控制优化成果展现的有力保障。
（二）建筑信息模型对房地产项目管理的意义
建筑信息模型是一个设施的物理特性和功能的数字表达；是一个共享的知识资源，包括该设施从建设到拆除的可靠信息；是不同利益相关方，在不同阶段中支持和反映其各自职责的协同作业工具。建筑信息模型具有可视化的三维设计，对项目工程具有高度的模拟性，可随时根据具体情况作出调整，分析在具体项目实施中面临的各种问题。是一种现代化的项目营建工具[2]。目前在我国运用已得到推广，我国南水北调工程、上海世博工程都运用了这一技术，在美国和日本已将建筑信息模型应用到军事项目工程当中。我国房地产项目管理也要实现建筑信息模型的普遍运用。如何利用好这一工具，需要我们不断地探索与总结。
在房地产项目开发前期，可以运用于项目论证、产品分析和前期策划，需要各部门建立统一的数据载体，以形成关联。在设计阶段，建筑信息可建立3D模型，打破了传统2D图形的局限性，节约了绘图时间。在施工阶段，建筑信息模型与工程管理相结合，可实现项目的精细化管理。运用直观化的建筑信息模型对施工方案进行演示，可以对每一施工进度了如指掌，明确了各施工单位的具体工作，方便进行管理监督，防止了质量问题的发生。在项目竣工后，建筑信息模型也可以为企业提供一个真实可靠的竣工模型。建筑信息模型的运用大大节约了时间成本和管理成本，提高了施工质量与施工进度[3]。
结语：在房地产行业复杂多变的今天，我们要不放过任何能提高房地产项目管理水平的方法与工具，本文提出的两个观点只做抛砖引玉之用，在具体的房地产管理过程中，还需要广大企业进行实际的探索与总结。
参考文献：
[1]刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.
[2]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
【关键词】房地产项目;造价;控制与管理
1.加强房地产项目工程设计环节的控制与管理
项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计，设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来，我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制，往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其应抓住设计这个关键 环 节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。建安工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分，这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下四点内容必须高度重视。
(1)设计方案招投标制度必须坚持。竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好，以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来，确保设计的先进与合理，从而有效比较因设计质量问题进行工程纠纷。
(2)设计必须限额。要对房地产项目工程进行投资规模限制，限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要心中有数。
(3)做好价值工程的应用工作。从价值工程的主要特点来看，其是从使用者的功能需求出发，分析研究对象的功能，在设计工作中统一造价与功能，以功能要求的满足为前提，把成本降下来，比如，对地下室可通过深基础来增加，由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放，也可以不在小区把停车场建在地面上，对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本，但对功能提高的幅度却是巨大的。
2.房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心
新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，必须说明清楚工程的性质与现场的情况，还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中，对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期，按实际情况制定好奖惩条款等等。同时，在一般情况之下，不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料，这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。任何一个房地产工程项目的质量如何，都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用，因此，能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业，必须把好准入机制的关口，要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中，比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标，能够比较了解情况，那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大，占造价控制的10%。
3.加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理
在房地产项目工程施工组织设计中，施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时，还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一直严格控制，如果出现施工延期的情况，就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法，可是如果万一出现差错，将给后来的结算带来难以估量的麻烦，因此，造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中，这样可以将造价控制在5%以内。
4.抓住关键，加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作，必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中，对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理，就要重视事前审计，以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关，对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计，这是一种有着针对性和效益性的审计，可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高，企业就应坚持以人为本，对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的，却因为没有比较好的个人业务能力和责任心，也没有良好的工作态度，一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中，企业巨大的经济损失就会因此造成，这样的事情发生很多。以这个角度来看，企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本开发日益增加，房地产开发切筹措资金难度大，必须对投资加强控制，把工程成本降低下来。因此，只有有效控制住工程造价，才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。
总而言之，我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上方面，房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。 [科]
【参考文献】
［1］张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2011(8).
[关键词]：房地产 造价 成本 控制
近年来，随着房地产开发商的竞争越来越激烈，房地产项目只有控制好造价、管理好成本才能确保企业的长期稳定发展。因此，房地产企业要清晰认识到造价控制与成本管理的重要性，以市场经济下社会的需求为导向，对造价控制与成本管理的方式进行改革创新。
一、我国房地产项目造价控制与成本管理的现状
1.缺乏正确的认识
就我国的房地产现状来看，很少企业能够做到全员、全要素、全过程和全方位的造价控制与成本管理。这是由于房地产企业对项目的造价控制与成本管理没有一个正确的认识，一些企业把设计阶段作为造价控制与成本管理的重点，认为其他阶段对其的影响不大；还有一些企业材料和设备是造价控制与成本管理的主要内容。目前，我国大多数的房地产项目在项目竣工的时候才会进行成本费用的核算，这对房地产项目的动态开发过程来说是不合理的，不能够真实的反应开发项目的成本，使得成本与收益过于模糊化，这种现象是由于企业忽略造价控制与成本管理的时效性而造成的。
2.控制内容过于片面化
目前，大多数的房地产企业把项目的造价控制与成本管理看做单项成本费用的控制，如设备费用、土地成本费用、规划设计费用等，不能够全面的看待造价控制与成本管理的过程，使得企业不能够及时发现选址、规划设计等过程中的问题。这样就会导致企业把成本管理看做单纯的成本控制，只能在事后发现问题并想办法解决问题，不能将问题防范于未然。
3.缺乏系统的造价控制与成本管理的方法
现阶段，我国房地产项目造价控制与成本管理的主要依据是财务部门的决算报告，这种相对滞后的方式使造价控制与成本管理不能够充分发挥作用，同时也使房地产项目现阶段的造价控制与成本管理不能满足现代房地产企业管理的要求。事前预测和过程控制方式是现阶段我国房地产项目比较缺乏的，这就容易导致造价控制与成本管理过程中的问题不能被及时发展并解决，因此，我们应该建立系统全面的造价控制与成本管理方法，保证房地产企业的长期稳定发展[1]。
二、房地产项目造价控制与成本管理的方法探析
房地产企业工程造价控制的内容包括项目决策、设计、招标、实施、竣工五个过程中一系列的计价、定价的活动，而每个阶段的造价内容都是不相同的，因而相应的管理方式和控制方式也不尽相同。
1.决策阶段的造价控制与成本管理
房地产项目的灵魂和主旨即为项目的决策阶段，其直接影响着工程竣工后的经济效益，因此，决策阶段的造价控制与成本管理是最先要考虑的内容。而投资估算是决策阶段的关键内容，能够预测到房地产项目的经济效益。在完成可靠性研究报告的审批工作之后，投资估算成为设计任务书中的主要投资经济指标，直接控制了初步设计的概算，并影响到了项目资金准备的过程。因此，投资估算应该实事求是的反应出设计的内容，而设计人员必须全面体现自己的设计意图，即工程规模、功能要求和项目需求等方面的内容都要考虑到。施工技术要进行全面的比较，不仅在技术上要可行，而且在经济上要合理[2]。因此，决策阶段的造价控制与成本管理要从优化设计方案出发，对设计的整个过程进行控制，对各项成本指标进行考核，为设计人员和决策领导者提供理论依据。
2.设计阶段的造价控制与成本管理
据调查，房地产项目经济效益的80%受前期策划和设计阶段的影响，其中，结构成本占建筑成本的40%-60%，而结构成本是以前期策划和设计为依据的。设计阶段的成本以千万元计算，扩初设计阶段的成本以百万元计算，而施工设计阶段的成本是以十万元计算的。但是，不论在哪个设计环节，设计师多画一笔或少画一笔会直接导致企业增加或者减少几十万、几百万甚至是几千万。因此，设计阶段的费用尽量不要压缩，切实做好设计的优化过程。设计方案的评选过程中要求设计单位全面详尽的提供方案设计的概算以及概算控制方案等内容，有机的将技术指标和经济指标结合起来，对项目的整个过程做到全面的考量，切实做好设计阶段的造价控制与成本管理。
3.招标阶段的造价控制与成本管理
编制标底是招标阶段的关键环节，房地产企业工程投资是标底的制作基准。标底的编制必须要以市场的实际变化情况为依据，坚持客观公正的原则，以编制出高质量的标底，并使其控制在合理造价的下限范围内。招标文件要严密，招标过程要公平合理，施工单位的选择要慎重合理[3]。施工单位的选择要以项目规模、投资额、技术特点和要求等内容为依据，并要依据国家相关规定，采取不同的招标方式，如相对结构较为复杂的工程应选择技术、资金、施工力量雄厚的施工单位。
4.实施阶段的造价控制与成本管理
在项目实施的过程中，要加强对设计变更的控制，以确保签证的质量。为了提高工程签证的客观性和准确性，第一，要注重工程签证的时效性；第二，要客观准确的描述工程签证，即使隐蔽签证也要有图纸为依据，要求图纸上要标明被隐蔽的部位、项目、工艺和完成情况，而现场签证必须有原始数据，这些数据包括：时间、地点、事由和几何尺寸。要以合同为依据及时处理工程签证，审核过程要以国家相关规定为依据，不得随便改变。
5.竣工阶段的造价控制与成本管理
竣工阶段的决算环节是为了促进施工单位强化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，这样才能使房地产项目的建设投资具有经济性、效率性和效果性。审计人员要依据国家相关规定办事，从根本上为决算环节把好关。这就要求他们在工作过程中要深入到施工现场，全面把握工程变更内容的具体做法，对工程变更、工程量的增减比较熟悉，为做好决算工作奠定扎实的基础。同时要建立完善的审计制度，只有这样才能保证竣工决算工作的真实性和严肃性。
综上所述，房地产项目的造价控制与成本管理是是存在于项目的整个过程中的，任何阶段都不可缺失。只有对房地产项目的全过程进行造价控制与成本管理，才能实现房地产企业的预期投资目标，并确保企业获取最佳的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1] 杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013，（12）：82-83.
关键词:房地产项目 造价 控制与管理
中图分类号:F2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0155-02
工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总和。由此可知,这一含义是从投资者即业主的角度来定义的。业主(建设单位)在选定一个工程项目后,必须对该工程项目的可行性研究与评估进行决策,在此基础上再进行设计招标、工程施工招标直至竣工验收及决算等一系列投资管理活动,所有这些开支就构成了工程造价。从业主的角度上讲,工程造价就是指建设工程项目固定资产所需的全部投资费用。房地产项目造价控制与管理直接关系到房地产企业的开发成本和利润,如何做好造价控制关系到房地产企业的生存和发展。因此,我国房地产企业一定要重视项目的造价控制。下文就如何做好我国房地产项目工程造价控制与管理进行探讨。
1 加强房地产项目工程设计环节的控制与管理
项目投资控制的关键是对施工前的投资决策和设计阶段进行控制。据历史资料统计,设计阶段特别是初步设计阶段对工程造价的影响效果达到90%以上。长期以来,我国普遍忽视房地产项工程项目前期阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,尤其应抓住设计这个关键环节,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。建安工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。在工程造价过程控制中,必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此,建设单位的设计阶段是工程造价控制的重点部分,这是对项目投资有效控制的关键。有良好的经济效益和合理性特点是对一份比较好的房地产项目工程设计方案评价的主要标准。有如下四点内容必须高度重视。
(1)设计方案招投标制度必须坚持。竞争机制的引进在开发单位进行委托设计之时必须做好,以此强化管理。把优秀的设计单位借助于招投标选出来,确保设计的先进与合理,从而有效比较因设计质量问题进行工程纠纷。
(2)设计必须限额。要对房地产项目工程进行投资规模限制,限额设计进行控制是最为有效的重要措施。建设费用的多少和建设工期的长短将直接受到项目设计好坏的影响。同样也影响房地产项目工程项目建设以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要心中有数。
(3)做好价值工程的应用工作。从价值工程的主要特点来看,其是从使用者的功能需求出发,分析研究对象的功能,在设计工作中统一造价与功能,以功能要求的满足为前提,把成本降下来,比如,对地下室可通过深基础来增加,由此可让储藏室里储存杂物和车辆停放,也可以不在小区把停车场建在地面上,对用地的节约和环境的美化都有很大影响。虽然这样可能要增加价值工程中的成本,但对功能提高的幅度却是巨大的。
(4)加强图纸会审工作。图纸会审是由具体实施人员对图纸上一些错漏进行核对并出正式文件。由于建筑结构安装设计人员不可能做到百分之百准确的衔接,甚至可能出现某些错误,所以需要政府审图机构进行图纸的审查。图纸会审作为设计变更的一部分,作为控制理论的事前控制,比限额设计更为实际,而且对造价人员来说相当重要:①可以修正审图时未发现的错误,对预算的正确性有很大帮助；②图纸会审基本都是施工方提出的问题,要慎重看待施工方提出的设计变更建议,造价人员对一些有利于施工的建议和变更,必须判定其是否会对公司造成损失。另外,图纸会审完毕后,必须让设计方把图纸会审记录拿回去仔细计算,无误后才可出正式文本,否则以后再进行变更就事倍功半了。此阶段占成本控制的5%。对设计单位图纸质量的外部管理与审查,要像工程质监站监督施工质量一样,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核,以求提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
2 房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心
新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响,必须说明清楚工程的性质与现场的情况,还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中,对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期,按实际情况制定好奖惩条款等等。同时,在一般情况之下,不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料,这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。
任何一个房地产工程项目的质量如何,都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用,因此,能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业,必须把好准入机制的关口,要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中,比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标,能够比较了解情况,那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大,占造价控制的10%。
3 加强房地产项目工程施工环节的工程造价有效控制与管理
在房地产项目工程施工组织设计中,施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容,如马凳筋、温度筋、钢筋定尺、钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、模板、摊销周转、运土距离等等。同时,还要对施工组织所提出的施工方法是否与国家强制实行的标准或规范是否一致进行充分地注意。还要对施工不同阶段人员的投入、机械的投入与施工组织设计预期是否一直严格控制,如果出现施工延期的情况,就要搞清楚人员和机械是否按设计投入了。而施工方的赶工措施也要注意是否与施工组织设计是一致的。虽然在此阶段比较难以把握好工程造价的控制方法,可是如果万一出现差错,将给后来的结算带来难以估量的麻烦,因此,造价人员必须参与到施工组织的设计审定过程中,这样可以将造价控制在5%以内。
总体来说,对于劳动生产率和经济效益的提高来说,项目管理的实施确实属于比较有效的一条途径。房地产企业的生命线就在于对项目工程实施成本管理,将工程造价降低,这与工程质量一样重要。有三个关键点在施工阶段成本控制过程中必须重视的,那就是对工程洽商的合理控制、对承包商的索赔要求严格审查以及材料的加工订货工作。开发商应建立科学的工程签证管理制度是开发商必须首先建立好的,以此对工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工充分明确,从而使签证的质量得到保证,避免不实及虚假签证的情况的出现。为了让工程签证有保证且客观、准确,首先,要强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。再次,施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。
4 抓住关键,加强工程审计环节的控制与管理
房地产项目工程造价的审计工作,必须着眼于工程整个的生产施工过程。在项目工程审计过程中,对项目的审计要将事后审计与竣工后审计以及事中的审计都要给予足够的重视。要确保工程项目的施工方案编制的基本合理,就要重视事前审计,以此让工程项目的班子们对项目管理提前把好关,对那些可以预见的失误能够避免和预防。对施工阶段的若干个过程进行的审计属于事中审计,这是一种有着针对性和效益性的审计,可以取得最大的效果。要切实将工程投资的效益提高,企业就应坚持以人为本,对工程造价控制的重要环节进行把关。虽然很多企业的管理模式也是非常好的,却因为没有比较好的个人业务能力和责任心,也没有良好的工作态度,一些疏漏就出现在工程造价的管理过程中,企业巨大的经济损失就会因此造成,这样的事情发生很多。以这个角度来看,企业生死存亡的的竞争就是人才的竞争。通过上述分析我们可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本开发日益增加,房地产开发切筹措资金难度大,必须对投资加强控制,把工程成本降低下来。因此,只有有效控制住工程造价,才能够让企业在竞争市场上立足并将更好的效益创造出来。
总而言之,我们知道房地产项目工程造价的控制与管理完全是个动态过程,它所包含的内容也不仅仅只是以上方面,房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则,才能使工程造价始终置于有效的控制之下。
参考文献
[1] 张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2011(8).
论文关键词：工程管理专业；管理类课程；逻辑关系；整合
工程管理专业是教育部1998年颁布的《普通高等学校本科专业目录》中设置的一个新专业，是属于管理学门类下管理科学与工程类的二级学科。经过十几年的办学探索和实践，工程管理专业得到了极大的发展，目前全国设置工程管理专业的高校已达300多所，分布在各综合性大学、建工类院校、矿业类院校、电力类院校、财经类院校等，为国家、社会培养了一大批从事工程建设事业和房地产事业建设与发展所需的高级专业管理人才。工程管理专业在国家教育部和建设部高等学校工程管理专业指导委员会指导下基本统一了培养目标、培养方案及主干课程教学基本要求。但各院校在办学的实践中根据国家经济社会发展的新形势，紧密结合地方经济发展需要和建设行业发展的实际，结合本校、本院的办学条件及学科优势积极探索，逐渐形成了各自的办学理念、风格和特色。这使得各院校工程管理专业课程的设置有较大的差别，尤其是管理类课程的设置存在着不同的认识，而管理类课程在整个工程管理专业培养计划中占有较大比重，是构成学生完整知识结构体系不可缺少的部分。扬州大学建筑科学与工程学院（以下简称“我院”）管理类课程体系尚处在完善和探索之中，本文对管理类课程的设置和内容的整合进行了探讨。
一、工程管理专业管理类课程存在的问题
我院从1999年开始招收工程管理本科专业学生，至今已有十几年的办学历史。这期间，课程体系、课程教学内容等进行了多次的调整和完善，但相对于21世纪工程管理专业的人才培养要求还存在着差距。通过多年的教学实践发现管理类课程的建设存在以下几方面的问题。
1.课程体系不稳定性
我院工程管理专业根据工程管理学科专业指导委员会的要求，以基础课程+平台课程+专业方向课程建立课程体系。在专业方向上，共设工程项目管理和房地产经营与管理二个方向。平台课程包括技术平台课程、经济平台课程、管理平台课程、法律平台课程。平台课程要求工程管理专业所有学生都要掌握。专业方向课程仅为主修该方向的学生掌握。目前存在的主要问题是管理平台课程的设置不稳定。如前一次教学计划中管理平台课程包括管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理5门专业课。在其后的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理、工程合同管理6门专业课组成。在最近的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。另外，对同一门课程是选修还是必修定位不准。如前一次教学计划中工程合同管理课程纳入工程项目管理专业方向的专业选修课；工程建设监理课程和城市土地管理课程归入任意选修课。而其后的教学计划调整中工程合同管理和工程建设监理课程放入必修课中；城市土地管理放入房地产经营与管理专业方向必修课中。
2.课程设置逻辑关系不明确
课程体系是一个系统，系统作为一个整体，每一个要素都有不可替代的功能。因此各个课程不是单一的个体，它们之间有着逻辑关系。课程的逻辑关系，在时间安排上有两种关系：一是顺序关系和平行关系。专业基础课、专业课为先后顺序关系，同一类课程中各课程间的平行或顺序关系视课程内容而定。二是有些课程间无相关性或相关性很少，但又是构成工程管理专业复合性知识结构所必需的，这类课程开课的时间则应根据整个课程体系的实施统筹考虑。我院工程管理专业管理类部分课程之间曾出现逻辑关系混乱，衔接顺序不合理的情况。如工程财务管理课程需要工程项目管理课程的知识做基础，但工程财务管理课程放在工程项目管理课程之前开设；建筑企业经营管理课程和物业管理课程需要工程财务管理课程的知识，但工程财务管理课程在建筑企业经营管理课程和物业管理课程后开设等。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理课程开设，但管理学原理在运筹学课程之前开设。组织行为学课程帮助管理者预测、引导和控制人的心理和行为，以达到提高组织绩效和提高管理水平的目的，因此组织行为学课程应放在工程项目管理课程前开设，但工程项目管理却在组织行为学课程之前开设等。
3.课程之间内容重复
我院工程管理专业管理类课程过于追求自身知识体系的系统性和完整性，导致部分课程间内容重复。如工程项目管理、建筑企业经营管理和工程建设监理课程中管理的基本原理完全一样，三大目标控制和生产要素管理原理上也是一致的，只是性质和目的有所区别。工程项目管理与房地产开发课程中三大目标控制重复，工程项目管理与物业管理课程中均有项目风险管理的内容，城市土地管理与房地产开发课程中均有土地开发的内容，房地产项目策划课程中的房地产项目规划设计与房地产开发课程中的房地产开发项目规划设计重复，房地产开发项目客户定位、产品定位和定价的内容在房地产市场营销课程与房地产项目策划课程中重复。
二、课程之间的逻辑关系梳理
目前我院工程管理专业管理类平台课程由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。工程项目管理专业方向管理类课程由建筑企业经营管理、工程审计2门专业课程组成。房地产经营与管理专业方向管理类课程由城市土地管理、房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划4门专业课程组成。对以上课程按照专业基础课先于专业课开设、平台课程先于专业方向课程开设的原则梳理关系。
平台课中管理学原理是本专业的基础和核心课程，主要内容是管理活动的一般规律、管理的基本原理和基本方法，为工程项目管理奠定理论基础和基本知识，应放在工程项目管理前开设。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理开设。会计学原理为工程财务管理奠定基础，应放在工程财务管理前开设。工程财务管理是全面分析业主和承包商双方与工程项目有关的财务管理活动，因此应在工程项目管理后开设。工程财务管理也为建筑企业经营管理、工程审计、物业管理提供经济分析方法，应先于建筑企业经营管理、工程审计、物业管理开设。组织行为学是培养与人沟通、管理组织协调的能力。因此，组织行为学应放在工程项目管理、建筑企业经营管理、工程建设监理、物业管理前开设。工程估价是专业核心课，为工程合同管理、工程审计提供基本知识和方法，所以工程估价后开设工程合同管理、工程审计。工程合同管理为工程项目管理、工程建设监理课程奠定基础，工程合同管理后开设工程项目管理、工程建设监理。工程项目管理是专业核心课程，主要内容是工程项目的计划、组织、协调、控制管理，为后续的房地产开发、工程建设监理课程提供基本知识和分析方法，应放在房地产开发、工程建设监理前开设。
对于工程项目管理专业方向中的管理类课程，建筑企业经营管理是管理学基本原理和方法的具体应用，应放在管理学、组织行为学、工程项目管理和工程财务管理后开设。工程审计课程主要内容是工程造价审计、工程财务审计、效益审计和运营管理审计，应在工程财务管理、工程估价、工程项目管理课程后开设。
对于房地产经营与管理专业方向中的管理类课程，城市土地管理不需要其他课程做基础，应该先于房地产开发开设，房地产开发后开设房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划。通过以上的分析和梳理，可以得出课程之间的逻辑关系。
三、课程教学内容的整合
按照梳理出的课程逻辑关系整合课程内容，使课程之间整体协调、相互渗透、避免重复。整合原则为专业基础课程的教学内容侧重于基本理论、基础知识；专业课程的教学内容注重于应用性知识。整合后各课程内容如下：
运筹学：线性规划和单纯形法，对偶问题，目标规划，整数规划，动态规划，马尔可夫链决策规划，网络优化模型，排队论，库存论，博弈论。
管理学：管理的决策，计划，组织设计，领导，激励，沟通，控制。
组织行为学：个体心理与行为，群体行为和群体冲突，非正式群体及行为，人际关系与信息沟通，领导及其影响力。
会计学原理：会计帐户和复式记帐，企业主要经营过程核算和成本计算，会计凭证和帐簿，核算程序，财产清查，财务会计报告等。
工程财务管理：筹资方式，资金成本与资金结构，项目投资，证券投资，营运资金，收益分配，财务预算、控制、分析等。
工程估价：工程费用结构，工程建设定额原理，施工资源的价格确定，工程量计算，建筑工程设计概算、施工图预算，建筑工程招标标底与投标报价等。
工程合同管理：工程合同体系，工程合同的总体策划，工程合同的审查谈判与签订，工程合同的履行，工程合同索赔管理等。
工程项目管理：工程项目计划，工程项目的组织，工程项目采购，工程项目时间管理，工程项目质量管理，工程项目费用管理，工程项目风险管理，工程项目信息管理等。
建筑企业经营管理：企业管理职能，现代企业制度，建筑企业管理组织，建筑企业文化，建筑企业战略管理，建筑企业经营预测和决策，建筑企业计划管理，建筑企业生产要素管理，建筑企业技术管理，建筑企业质量管理等。
工程建设监理：工程监理企业，工程建设监理组织，工程建设监理规划，工程建设监理目标控制，工程建设监理的组织协调等。
工程审计：工程计划审计，工程招标投标审计，工程造价审计，工程财务收支审计，工程投资效益审计，工程管理审计等。
房地产开发：房地产开发项目选择，土地开发，开发项目规划设计与评价，房地产开发项目的建设管理等。
城市土地管理：建设用地管理，城市土地市场管理，城市地价管理，城市土地的经营与储备，城市地籍管理等。
房地产市场营销：房地产营销计划及组织，房地产营销环境分析，市场调查与预测，开发项目客户定位、产品定位，营销价格策略、渠道策略、促销策略等。
物业管理：业主自治管理，物业管理企业，物业管理招标与投标，物业管理早期介入，前期物业管理，房屋维修管理，物业设备管理，物业环境卫生、绿化管理，物业安全管理，物业综合管理与综合经营，物业服务收费等。
房地产项目策划：房地产项目投资策划，房地产项目营销策划，房地产经营策划，房地产品牌策划等。
关键字：房地产成本
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产项目成本构成
房地产项目开发工程成本涉及因素诸多，按其成本构成，大致可分为四类：前期工程费；建安工程费；基础设施费；配套设施费。因此，房地产工程成本控制中存在的问题可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析处理。
二、房地产项目工程成本管理现状
虽然目前房地产企业在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投标形式的多样，目标成本的控制、实施动态成本管理等。但房地产项目工程成本控制环节中仍存在诸多不足之处，主要包括：
（1）事前控制阶段：首先缺乏对产品的准确定位，因产品开发周期的延缓，导致资金的现金流不畅；其次在产品定位、方案设计方面局限于规划指标、户型等内容，缺乏对不同类别方案的比较以及销售与成本的比较、审核确定；再次企业对施工图的图纸会审不够细致，加之看图缺乏深度。设计的缺陷，致使了施工中诸多的设计变更、现场签证，从而增加了工程建设成本。
（2）事中控制阶段：易出现因设计图纸局部的考虑不足，造成清单控制价的准确度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方库，在工程建设周期上不能取得优势；未形成战略合作伙伴关系与规模采购优势，难以有效控制并降低耗材成本；为达到房屋预期外立面或其周边景观效果，工程现场变更随意性大，审核精细度等方面需加强。
（3）事后控制阶段：工程竣工后，办理竣工结算时，“四方会签”（施工方、监理方、审计方、建设方）手续的完善性、资料的完整性、结算审计审核把关的原则性等还不够。企业项目间工程成本数据库建设不重视，经济指标缺少分析对比，不利于房地产项目工程成本的综合比较和评判。
三、关于房地产项目工程成本控制的改进方向
房地产企业项目工程成本控制是一项长期、系统的改革过程，它不仅仅是某项或几项制度的制定与落实，更是要将现代企业精细化管理的精神贯彻到企业管理的全过程中去。具体来说，做好房地产项目工程成本控制，应从以下四个方面进行改进：
（一）牢固树立全员成本管理意识。企业在成本控制管理理念上应具备这样的思维：工程成本是可控的，但工程成本控制并非仅是成本部门的个体职责，员工积极良好的成本意识是实现全面成本控制的重要条件。
（二）事前控制阶段的成本控制措施
第一、在土地拍卖阶段应遵循国家政策及房地产发展周期规律，做好市场预判、调研及可行性研究。依据保底最低利润、最低销售及最高综合成本目标，完成房地产土地储备，并将其贯彻执行于整个项目开发的全过程。同时应缩短项目开发周期，提高资金时间价值的关注度，在保证项目产品质量的前提下缩短开发周期，提前销售环节，把握现金流。
第二、设计阶段是事前控制阶段削减项目工程成本的关键环节，该环节对工程成本的影响达到70%以上，并且对建设投资与建设工期有直接的影响。企业应从两个方面强化其管理效率：一是推行设计标准化原则，遵循建筑方案与经济方案相统一的原则，成熟复制，保证方案设计的合理性、先进性；二是加大推进限额设计，在项目开发上健全设计经济责任制。
