时间：2023-05-30 14:35:09
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第一，房地产增量市场是个寡头垄断市场。房地产开发市场中，土地是其中最重要的投入要素，对房地产开发具有基础性的主导作用。土地的供给受国家土地制度和统一规划的影响。国家作为城市土地的所有者和管理者，不但在土地出让方面拥有垄断权，而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段从而影响这些要素的供给。同时，房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性，决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位：购买者虽然可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，使得购买者往往缺乏普通商品市场上存在的大量替代品。房地产商和购买者在市场中的这种不平等地位，使得购买者处于劣势地位，缺乏价格的谈判能力，价格机制出现失灵。
第二，房地产存量市场是一个垄断竞争市场。与增量市场有所不同，存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的，因而存量市场中竞争性更强一些，属于经济学理论中的垄断竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者，生产和销售有差别的同种住房商品。垄断竞争市场的竞争程度较大，垄断程度较小，因而市场价格机制基本上还是有效的。
第三，房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中，购房者的需求在购买新房和购买旧房之间，存在着一种替代关系：当新房价格较高时，购房者将转向购买旧房；当新房价格较低时，则有相应的购房者从存量市场，转向增量市场即购买新房。因此，尽管房地产增量市场是一个垄断性市场，开发商在价格决定中并不能任意定价，要受到房地产存量市场中竞争力量和市场价格机制的制约。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制，使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态，避免价格长久偏离市场有效价格。
第四，市场的房价不是房地产增量市场决定，而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长，因而在一般情况下，房地产市场的构成中，增量市场相对于存量市场来说，往往所占比例较小，存量市场是市场交易的主导。以美国为例，房地产的市场交易中，二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而，在一个存量市场主导的房地产市场中，新建住房的增量市场价格，并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。
我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大，但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市场国家，该比例一般在10%～15%左右。存量住房供应不足，市场的发育就会处于弱势地位，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位，成为房地产市场的主要部门，也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。
存量市场的不发达，会迫使大量需求投向增量市场，加大增量市场的压力。在成熟市场经济中，房地产的主要交易是在存量市场中完成，即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是，由于我国存量房屋市场容量很小，使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导，存量的房产在增量房产价格攀升的同时，也被带动着自然升值。
可以看出，由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，而存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。一方面房地产商在增量市场中具有垄断力量，使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润；另一方面由于缺少存量市场的“蓄水池”作用机制，增量市场也更容易出现波动，价格容易被利益集团合谋来控制和影响，出现持续地快速上升而宏观调控失灵。与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低了既有资源的配置效率。因此，我国房地产市场中，存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。
【关键词】 房地产业 市场结构 产品差异化 规模经济
一、引言
SCP范式是由20世纪六七十年代美国哈佛学派产业组织理论的权威梅森・贝恩提出的。1959年贝恩出版的《产业组织》一书中提出。他运用产业组织的“三分法”进行分析，构造了“市场结构（structure）――市场行为（conduct）――市场绩效（performance）”的分析框架，简称为SCP分析框架。SCP分析框架的基本含义：市场结构、市场行为、市场绩效之间存在着因果关系;市场结构决定了企业在市场中所采取的行为，企业的市场行为又决定了市场运行的市场绩效。这种SCP分析框架的起点是完全竞争和垄断这两个基本的市场结构模型。在分析框架中突出市场结构，认为自由竞争的市场是最重要的。但是，在完全自由竞争的市场下，当市场结构从完全竞争市场向垄断市场移动时，政府对垄断企业进行分拆，这种分拆行为是非市场的干预，违反了自由竞争。以斯蒂格勒为代表的芝加哥学派的学者，引入了企业理论与交易费用理论，形成了“新产业组织理论”。“新产业组织理论”的逻辑起点不再是市场结构，而是市场绩效，重视企业行为，强调企业行为对市场结构的反作用和市场运行状况对企业行为并进而对市场结构的影响，并在研究方法上引入了博弈论。
目前，学术界关于SCP范式的研究，主要是针对某一产业进行市场结构的分析和提出优化策略。现有的研究中，有关于旅游产业组织结构的分析，如张安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，运用结构方程方法从市场结构、企业行为和企业绩效3大模块构建了我国旅行社业SCP分析模型，并对我国旅行社业的市场结构、企业行为和企业绩效的状况及它们之间的关系进行了定量测度;有关于饭店业组织结构的分析，如张洪、张洁、杨燕（2012年）在SCP视角下对2001年至2010年我国星级饭店数量、客房总数以及营业收入等数据进行研究，并提出对我国星级饭店优化发展的建议;有关于交通业组织结构的分析，如胡啸红、江可申、白俊红（2009年）基于SCP分析框架对我国民航业的市场研究，提出重组为民航实现规模经济的一条出路;有关于影视业组织结构的分析，如耿蕊（2012年）运用SCP理论范式对中国动画产业的市场结构进行检视，指出品牌化、规模化、集群化是中国动画产业发展的现实取向。关于房地产业的市场集中度的现有研究，刘树枫（2009）用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场结构研究;唐晓灵、白宝焕（2012），从产业组织的角度对房地产开发市场集中度进行分析研究，进一步认识我国房地产业开发市场。
在现有的研究中，关于市场结构的研究涉及到很多行业。关于房地产业的市场集中度的研究，也有学者进行了研究。但是，相对于现有研究，本文将采用新的指标和角度来进行分析和研究。本文根据从中国国家统计局统计到的数据，研究我国房地产业的现状和市场结构特征，并提出优化市场结构的建议。
二、我国房地产业的市场结构分析
市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。
市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。
市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。
本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。
1、企业的规模与构成
2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。
我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。
2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。
从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。
2、市场集中度
市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数（简称HHI指数）。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。
（1）绝对集中度指标（CRn）
绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X（如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。其计算公式：
其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，N为X产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法（即n=4和n=8），分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。
根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。
根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%时，市场集中度为寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%时，市场集中度为寡占Ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，CR4和CR8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。
根据日本学者植草益对于市场结构的分析，CR8在40%～70%时，市场集中度为高、中寡占型。那么据此分析，我国房地产业则属于高、中寡占型。
综合美国学者贝恩的市场结构分类理论和日本学者植草益对市场结构的分析，以及我国房地产业发展的实际情况，我国的房地产业的市场集中度是偏低的，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡。
（2）赫芬达尔―赫希曼指数（HHI）
赫芬达尔―赫希曼指数，简称赫芬达尔指数，是一种测量产业集中度的综合指数，是产业市场集中度测量指标中较好的一个，是经济学界和政府管制部门使用较多的指标。它是指一个特定行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和，用来计量市场份额的变化，即市场中厂商规模的离散度。其计算公式：
其中，X为产业市场的总规模，Xi为产业中第i个企业的规模，Si为产业中第i个企业的市场占有率，n为产业内企业个数。本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，分别采用各省份房地产开发企业个数和各省份房地产开发企业住宅销售套数作为赫芬达尔―赫希曼指数计算的指标，分别考察2003年至2012年我国房地产业的市场集中度。
根据2003―2012年以各省份房地产开发商企业个数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，以及2005―2012年以各省份房地产开发商企业住宅销售套数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，所得到的我国房地产业市场集中度的计算结果表明，这两种不同计算指标所得结果的赫芬达尔―赫希曼指数都是趋近于0，并且从2003年至2012年，总体呈下降趋势。这说明我国的房地产业的垄断性弱，竞争性强，规模化和集中化程度低，缺乏大型房地产开发企业做支撑。
赫芬达尔―赫希曼指数所得结论和绝对集中度指标所得结论一致，并相互支撑。
三、结论与建议
综上所述，我国的房地产业的市场结构处于中下寡占型，这说明我国的市场集中度很低，竞争激烈，但是规模化和集中化程度低。这样的市场结构会造成很大的资源浪费和不必要的恶性竞争。因此，优化产业结构和资源配置，提高经济效率，对于我国房地产业的持续健康发展有着重大而深远的意义。
第一，进行政策性倾斜，运用国家力量，提供优惠政策，吸引房地产资本向中部、西部地区流动。根据上文对于我国房地产业绝对集中度的计算结果，我国的房地产业的区域发展不均衡，房地产业开发企业主要集中在东部和沿海地区。在自由竞争的市场条件下，房地产开发企业都集中在东部和沿海地区，无序竞争，造成很大的资源浪费，因此，需要政府的干预和指导，引导房地产资本和房地产开发企业向中部、西部流动，促进我国房地产业的协调、均衡发展。但是，同时也要避免盲目投资和盲目增长。
第二，加强宏观调控，调控土地政策、房屋保障政策等。对土地政策和房屋保障政策进行调控，能够有效的控制住宅的市场供给数量，并能引导需求发生变化，从而能够保证房地产行业的供需发展平衡。
第三，调控融资政策，为房地产开发企业提供优惠的融资政策。在我国，房地产开发企业之间发展不均衡，一直存在着小型的经营不善的房地产开发企业，资金运转不良，空房率高。对融资政策进行调控，能够为房地产开发企业扩展融资渠道，利于其资金融通和企业规模、市场规模的扩大，控制行业内企业数量。同时，提高房地产行业的进入壁垒，降低退出壁垒，让行业内房地产开发企业健康有序发展，提高市场集中度。
第四，创新房地产业发展模式，提高市场集中度，增强规模效益。我国的房地产业的垄断性和集中程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。房地产开发企业要创新发展模式，鼓励对于这种小型而且经营不善的房地产开发企业积极地进行收购和兼并，避免资源浪费，促进房地产业的规模化发展，提高房地产业的市场集中度。
【参考文献】
[1] 张洪、张洁、杨燕：SCP视角下的我国星级饭店业市场结构分析[J].安徽大学学报（哲学社会科学版），2012（5）.
[2] 张安民、李永文、梁留科：基于SCP模型的我国旅游社业的经营测度[J].旅游学刊，2007（10）.
[3] 胡啸红、江可申、白俊红：基于SCP的中国民航市场研究――以重组为主要视角[J].税务与经济，2009（5）.
[4] 耿蕊：中国动漫产业发展的危机与转机――基于创新的理论范式[J].湖南社会科学，2010（1）.
【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入，西安市建设改造的进程也逐步推进，为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础，市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析，指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题，并对其进行了因素分析，进而提出了一系列切实可行的建议，以寻求新的发展契机。
2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。
经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。
五、结束语
随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。
【参考文献】
[1]王有志，郭勇.西安房地产发展与其他同等城市的比较分析[J].山西建筑，2007，（31）.
[2]刘文婷.西安房地产现状及发展趋势研究[J].大众科技，2007，（5）.
关键词:房地产;需求与供给;联立方程组模型
一、 引言
从综合实力看上海是中国最重要的城市之一,上海的发展速度也呈现比其他城市地区更快的趋势,作为我国经济发展火车头之一,上海市的经济发展是有目共睹的。而上海市房地产作为上海市国民经济的重要组成部分正发挥其应有的作用,且正日趋完善。近年来,上海市住房市场发展迅猛、成绩显著,较好地满足了广大城镇居民的住房消费需求。2008年上海市城镇居民人均住房建筑面积为6.5平方米,比2007年提高0.5平方米。居民的居住条件得到进一步改善。从市场层次来看,住宅增量市场规模持续扩大,总体是仍呈现供小于求的局面,房价也在节节攀升;而住房存量市场在政府政策大力支持的背景下,也取得了初步的成果,交易量逐步放大、价格逐步回归真实价值。
当前房地产开发的快速发展,是由市场需求的快速增长所推动的。房地产需求由三种类型构成,一是居住需求,购买的目的是自己居住;二是投资需求,购买的目的是为了出租;三是投机需求,购买的目的是通过房地产的价格上涨套现获利。这三种需求虽然都对房地产开发市场产生推动作用,但对房地产市场健康发展的影响是不同的。如果投资和投机需求增长过快,比重过大,房地产开发的发展将具有更多的泡沫和虚拟成份。本文利用995年到2008年的数据建立商品房供求联立方程组模型,对上海市住宅市场供给需求关系等内容进行分析研究,并对近几年的供求平衡的偏离程度进行分析。建立的供求模型是以商品房的供求为例的。一般来讲,影响房地产需求变化的因素较多,主要有:房地产价格、国民收入水平、城市人口、城市化水平、经济政策、预期等,而本文主要考虑
国民收入以及价格对需求的影响。影响房地产供给变化的因素也有很多,本文主要是考虑上期房地产需求以及价格、房产投资对供给的影响。
二、模型设计
.模型结构
建立一个能反映房地产供求关系的计量经济联立方程模型,共选取了2个内生变量、个滞后变量和3个外生变量,变量之间的关系如图所示。
2.模型变量说明
根据图中具体的经济关系,并充分考虑图中各变量历史资料的可获取、确定模型的变量。
内生变量
y――商品房本年销售面积;单位:万平方米
y2――商品房本年施工面积;单位:万平方米
根据数据的可获取性,采用商品房本年销售面积来表示市场需求。用每年施工面积来表示市场供给量。
2内生滞后变量
y-――商品房本年销售面积前一期值;单位:亿元
由经验可得知前一期市场需求会影响房产市场供给。
3外生变量
x――商品房本年销售价格;单位:元/平方米
x2――房地产企业的总投资;单位:亿元
x3――居民消费水平;单位:元/人
图模型结构图
3.模型结构方程式
根据图,构造模型的结构式如下:
y=c)*logx)+c2)*x3 [Y]
y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2
方程反映房地产市场需求的形成,它与销售价格以及居民消费水平有关。
方程2反映房地产市场供给的形成,它与销售价格、房地产市场投资额以及前一期房地产市场需求有关。
三、模型的参数估计及检验
.数据来源
本模型参数估计采用时间序列数据,数据均来自2009年《福建省统计年鉴》,样本区间为995～2008年。数据处理与模型计算采用的是Excel2003和Eviews5.0软件。
2.参数估计
利用EVIEW5.0,选择2二阶段最小二乘法) ,可得到以下结果:
ystem: Y0
Estimation Method:wo-tage east quares
Date: 06/6/0ime: 23:00
ample: 996 2008
Included observations: 3
otal system balanced) observations 26
y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3
y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)
3.模型检验
本模型估计出来的参数所反映的经济意义与经济理论和实践相符;在0.05显著性水平下本模型各方程均能通过显著性检验;各方程的拟合优度均大于0.64;估计参数在0.05显著性水平下能够通过参数的显著性检验。上述结论表明,本模型的参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有一定的可信度。
四、历史模拟和事后预测
.内生变量历史值与模拟值
为了检验模型用于模拟分析的可靠性,本文运用上述模型对样本期数据进行模拟,并进行事后预测,通过计算内生变量995~2008年模拟值与实际值的相对误 差来考察模型的预测能力。计算结果见表。根据表的数据显示,绝大部分误差均小于5%,模拟效果良好。其中Y2的模拟误差相对于Y来说较好。
表2内生变量模拟值及相对误差表
2.模型模拟表
对由联立方程组模型算出来的模拟值与实际值进行比较,比较的结果如图2和图3所示。
由图2、3 可知,不管是商品房销售面积还是还是商品房施工面积,其实际值与模拟值还是比较拟合的,可见模型的有效性。
图2实际商品房销售面积波动和模拟商品房销售面积波动比较
图3实际商品房施工面积波动和模拟商品房施工面积波动比较
五、结论
上海住房消费需求处于数量和质量并重发展的阶段, 从分析的结果看, 上海市对住房消费存在着很大的需求空间。当然, 这样的预测是基于正常的发展情况, 而且较为粗略。同时住宅需求不仅受到住宅发展阶段的影响, 还有很多其他影响因素, 比如,宏观经济情况、 政策因素、 住房消费价格, 以及人们消费观念的转变等等。需要特别指出的是, 近几年上海市房地产价格上涨幅度很大, 上海商品房平均销售价格从995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元, 涨幅达到22%。而且这仅是整个上海市的平均销售价格, 目前中心城区的商品住宅平均售价过万已经不足为奇,很多学者和实业界都对上海市房地产是否存在泡沫进行了热烈的讨论。这里我认为,从住房发展阶段角度来讲,上海市房地产存在很大的需求,但由成本推进、 需求拉动、房产投机等因素导致的高房价形成这样一个局面:一方面存在大量的房地产供给,另一方面存在大量的住房消费需求, 确切地说应该是缺乏支付能力的需要,结果虽然居民存在住宅需要, 但普通居民对过高的房价只能望尘莫及。不管怎样, 一个地区房地产持久发展的最根本动力还是经济的发展、 社会的进步, 以及由此产生的人们对住房消费的真实的需求。
参考文献:
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[关键词] 二三线城市房地产业
进入21世纪以来，随着我国工业化水平的不断提高，我国城市化进程也进入到一个飞速发展期。大量的农村剩余劳动力向中心城市集中，国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所副所长肖金成预测说，在未来20年中，将有三分之一的村庄要消失，也就是说将有3亿人将移居在城市或城镇中，而大中城市仍是农村人口转移的主要方向。再加上各地区户籍制度的改革等等，必然带动二三线城市的快速扩张，这些也必然给城市房地产业的快速发展带来契机。
一、二三线城市房地产业发展现状
本文中的二三线城市主要是指除去北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等直辖市、发达的省会城市和地级市，以及沿海开放城市后其余的省会城市，如石家庄、济南、哈尔滨、银川；地级市，如邯郸、烟台、开封和发达地区的县级市。
随着一线城市房地产业日渐趋向饱和，二三线城市渐渐成为房地产行业发展的主流市场。根据国家发改委的月度监控数据显示，二三线城市的房价不断上涨，2005年10月份全国70个城市的房价同比上涨6.6%，11月份同样是这70个城市，其房价同比上涨了6.8%，其中新建商品房涨幅价格最大，10月达到了7.2%，11月份的涨幅达到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳这几个一线城市，几乎出现涨幅的地区都是中国的二三线城市。这些数据无疑说明，我国二三线城市的房地产业加快了发展的速度，温度开始不断上升。
但是，二三线城市毕竟不是大都市，它的经济及发展相对落后，观念也比较滞后，计划的成份明显偏重，且其房地产业的起步较北京等一线城市晚，缺少房地产行业中的龙头企业，自主创新能力很差，即使是发展也不过是对“大城市”的翻版而已。因此，目前对于二三线城市来说，发展房地产业面临以下几方面的问题:
1.面对实力强劲的“外来户”，本地房地产企业不堪一击
据统计，约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入二三线城市并开始了项目投资，这说明有实力的房地产企业已经发现了二三线城市这块大奶酪。它们无论在资金、技术、营销策略以及物业管理上都拥有显著的优势，无形中压缩了本地房地产企业的发展空间。
2.国家宏观调控措施，使二三线城市房地产业雪上加霜
在国家减少土地供给的情况下，高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一，再加上房地产开发项目自由资本金的提高，这些宏观的“管住土地，管住信贷”的政策，给许多二三线城市房地产企业带来不小的打击，使得行业相对产出加快，资金流动性减弱，本来土地储备能力差的本地房地产业发展步伐变缓;6月1日实施的“国六条”，业内人士争论的沸沸扬扬，许多专家预测房价单高总低，使多数开发商和消费者采取了观望的态势，行业发展停滞不前。
3.地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展
房地产市场不是一个简单的由供求关系决定的纯粹市场。中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉分析说，在房价畸形暴涨的背后，人们发现有一个挥之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驱动下，一些地方政府才不惜推波助澜，一些房产商才有恃无恐，使房地产业偏离了健康发展的轨道。
事实的确如此，地方政府之所以热衷于介入房地产业主要有两个方面的原因：一是钱袋子;二是要面子。随着国家财政资金分配的变化和地方政府责任的加重，财政短缺是每个地方政府都要面临的问题，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍挂土地上，而不去下大力气发展有自主知识产权的产业等等，这似乎是坐错了位置，走错了道路。形象工程每个城市都在搞，把形象搞上去招商引资固然是好，但也要考虑城市的吸收和消化能力，像石家庄市，写字楼遍地开花，城市根本吸纳不了，这种浮华的背后肯定是土地、资金和建筑材料等资源的极大浪费。
4.观念陈旧，规划和物业缺乏前瞻性，几乎没有创新
目前我国的二三线城市的房地产开发基本不理想，住宅小区无论在规划、设计上都存在模仿的痕迹。如到过山东日照的人都感到城市越发展越蹩脚，这是为什么？日照市在新开辟的市区中无序的建了许多“火柴盒”一样的楼房，新老城区基本上没有什么区别。二三线城市这种缺乏创新的建设直接导致了严重的资源浪费和城市的无个性发展，城市魅力在一点一点的减少，吸引力大大降低。
5.房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力
目前，我国普遍存在缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在：一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来；二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。对于二三线城市来说，房地产金融问题尤现突出，而国家为了预防金融风险又抬高了融资的门槛，再加上这些城市的房地产企业的运行资本80%以上要依靠融资来筹措，房地产业更显捉襟见肘。
6.高素质人才匮乏，房地产业缺少领军人物
对于建筑、房地产相关行业来说，其人才的流动性与稀缺性已经成为目前最为显著的特征。有资料显示，首都的房地产业人才空缺职位达6万余人，成为最具吸引力的城市之一，大量的高素质人才向中心大都市汇集流动，造成了二三线城市或者中小房地产企业“落花有意，流水无情”的尴尬局面，这是在城市发展阶段不可逆转的现象。
二、二三线城市房地产业发展策略分析
1.房地产企业横向联姻，打造地区知名品牌
1971年美国经济学家韦斯特等提出中小企业资产重组是“防御性经营策略”，它的目的在于：避免销售和利润的不稳定、避免不利发展、避免不利竞争性转移、避免技术过时和规避风险。如今，我国的二三线城市房地产企业同样走到了抉择的关头。
联姻是从优化产业结构、高效配置资源的角度出发的，合理的资产重组，可以将一个企业中的核心优势资源向短缺企业转移，也可以将两个或两个以上企业的一般资源（土地、资金）实行集中管理，从而形成有竞争力的集团项目公司，，共同发展。联姻不是必然的选择，但在“外敌入侵”，外资又蠢蠢欲动的今天，这种选择能使中小房地产企业活下来，并树立起自己的信誉或品牌。
2.加强城市理性经营，巩固地区中心城市地位
现在很多二三线城市开始注重城市建设，其本质就是发挥自己独特的优势，大力提升作为中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的竞争力，吸引周边城市的优质人群到本市来定居，以此来推动城市化的进度。
但是，城市经营不能盲目扩张，在进行大规模的城建之前，首先要明确这个城市的功能定位或者说要找出城市的个性来发展，比如，这个城市的发展方向是商业化聚集型城市、自然资源型旅游城市还是重工业型城市，然后再进行城市建设。像威海，就属于典型的海滨资源型城市，它的海滨资源吸引着内陆各个地区的人群前来观光或者定居，它的房地产消费人群除了本地居民外，就是养老、投资和旅游的人群，因此城市发展的一个核心就是“渡假”；石家庄是一个典型的内陆省会城市，它的特点就是各地人群聚集的商业物流中心，有两个国家级的小商品批发市场规模很大，因此这个城市的发展与外来人口密切相关。
3.注重环境保护，进行科学规划设计，保障房地产业可持续发展
房地产作为人类社会经济活动的载体，与周边环境之间存在内在的统一性，越来越多的人开始关注环境带来的无形价值，城市房地产开发应从传统意义上的建造房屋转变为人工环境创造与自然环境完美的融合，在最大限度保存原有生态环境的条件下进行人工开发，增大城市的环境价值。
4.完善信用体系，创新金融服务
地方政府应加大力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新品种和新业务的条件还没有具备之前，先清理和完善本地区的信用体系。政府和金融机构都要有一本账，记录开发商以及有金融业务的团体或个人的信用档案系统，例如还贷情况，催缴次数，收入证明，工程进度等等，一切资本流动靠信用的良好记录说话，免去各部门合作的后顾之忧。必要时可以以政府担保的形式融通资金，保障金融业务的顺利开展，最大限度的盘活资本市场。
5.实施以“借”为主的人才战略
金融制度是一个国家用法律形式确立的金融体系结构，以及组成这一体系的各类银行和非银行金融机构的职责分工和相互联系，是在长期发展中逐渐演化而成的复杂而又脉络清晰的生态系统。信贷、利率和贷款担保制度是我国金融制度中重要的组成部分。信贷与利率制度是影响房地产市场最重要的宏观金融政策因素。由于我国宏观金融政策存在不足，信贷与利率成为房地产市场与金融市场风险交叉传染的两个重要渠道;互保联保措施是目前我国江浙地区商业银行贷款担保的普遍做法，由于其存在着先天不足，也成为这两个市场风险交叉传染的一个重要渠道。下面将通过分析三个渠道对房价的影响来归纳风险在两个市场中的交叉传染机制。
(一)信贷渠道
信贷手段是央行最重要的数量型工具之一，其最大的特点是可以直接紧缩或扩张银行的贷款供给数量，继而调节流通中的货币量，进而迅速影响住房需求状况，最终引起房价波动。以适度宽松货币政策为例，扩张性货币供给政策对开发商与购房人的影响效果不同，通过增加投资和增强购买力将风险传染到楼市，从我国和其他国家的历史情况来看，一般会导致楼市繁荣，量价齐升的同时泡沫膨胀［7］。1．从房地产开发商角度来看，扩张的信贷政策将使其得以扩大投资规模，一方面增加市场供应，弥补供需缺口而平抑房价;但另一方面，充裕的流动性也使得其能够高价竞拍土地而推高地价从而推高房价，而且房价上涨预期将会带动大量投机投资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长期中只要市场是完全竞争性的，房价会因为供给增加占优而受到抑制。但是房地产开发本身有别于一般工业品市场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产市场不是一个完全竞争市场，而是有着较强垄断性的市场，因此信贷扩张将推动房价上行。2．从购房人的角度看，信贷扩张也将推高房价，在短期内尤其如此。扩张性信贷政策将使居民的购房贷款可获得性增加，使房产需求增多，交易量增加推高房价;另一方面，由于存在房地产开发周期，短期内增加的购买力与存量房数量有限形成矛盾，从而推高房价。不过长期中，由于新开发的房产不断入市、刚需不断减少，加上房价越高购房人越减少，不断攀升的房价将会受到抑制而下跌。另外，房地产有着投资属性，因此其有投资品的正反馈效应。一旦房价产生上涨预期，各种投机投资者入市将推动房价迅速单边上扬，也会激起刚性需求者的恐慌而使其被迫高价购房。但是央行不会任由房地产泡沫膨胀，在房地产市场非理性繁荣到一定程度的时候，风险加剧将会触发宏观审慎管理政策，信贷紧缩将导致楼市转头向下。房地产市场的正反馈效应再次启动将导致房价单边下跌。这两种正反馈效应对房价的影响都非常强烈，信贷扩张将可能导致房价先扬后抑剧烈波动，使风险加大。从上述影响分析可见，风险通过信贷渠道在房地产市场和金融市场交叉传染的机制可以归纳为:宽松货币政策提供了大量的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多因素推动房价上涨———房价上涨吸引刚需和其他各种投资投机性资金入市———资金继续涌入与房价持续上涨相互强化导致楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的价格型工具之一，其最大的特点是市场化、基础性、传递性，中央银行通过基准利率所发出的调控信号，能有效传递到各个金融市场和金融产品价格上，从而对整个社会的金融和经济产生深刻影响。利率渠道对房地产市场的影响也要从供需两方面来考虑。同样以适度宽松货币政策为例进行分析:从供给角度来看，利率是资金的使用成本，全面影响开发商的建筑成本、财务成本和利润等。在适度宽松货币政策下利率将下降，使得开发商贷款成本降低，加上对未来预期乐观，因此开发商会增加贷款投入从而在未来增加房产供给。但是由于短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产市场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求角度考察，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷成本降低，必然会有部分潜在刚性需求者选择出手购房，使住房的有效需求增加;对于投资投机型购房人来说，利率下降使其投资成本降低，预期收益增加。从国际经验来看，利率下降往往会使房价上涨，因此理性的投资者会迅速增加房产购买投资。而且由于房产供给受到开发周期的影响，短期内难以增加，如果存量有限将会导致供求失衡，因此利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长期持续。在房地产市场泡沫膨胀使金融经济风险加剧的时候，央行将会通过提高利率收紧流动性，从而导致房地产市场掉头向下。从上述影响分析可见，风险通过利率渠道在房地产市场和金融市场中的交叉传染机制可以归纳为:宽松信贷政策降低贷款利率———房地产开发和按揭买房成本降低，带动刚需和投机投资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市繁荣进一步推高房价，楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———利率上升增加购房成本，减少购房需求;新房供应大量增加———供求再次失衡导致房价下跌———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。综合上述两种渠道的影响机制可见，宏观金融政策应该要有持续性、前瞻性和可控性，短期内波动不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机爆发以后，我国启动4万亿投资和适度宽松货币政策的应急措施，投放天量信贷，同时不断调低利率，使温州市许多资质不符合银行规定要求的企业获得了大量的贷款，其中很多企业并没有产能扩张的计划，而是将贷款投入来钱快、利润高的房地产市场，导致温州楼市的非理性繁荣，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫膨胀。①时隔仅仅1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企还是实体企业的一个投资周期远未完成之时，央行货币政策就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频繁且幅度过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。
(三)贷款担保渠道
互保联保是我国江浙地区商业银行贷款担保的常规做法，温州地区的中小企业贷款普遍采用这种担保方式，经济蓬勃发展时期这种模式在帮助中小企业融资方面发挥了很好的作用。但是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的风险。根据温州市金融机构贷款的一般做法，企业申请贷款时，首先将自有厂房作为抵押物评估，以评估价格的50%获得贷款金额;对于不足部分，银行则要求贷款企业提供1～5家企业进行担保。我们在2013年调查中显示，平均每家中小企业有3家互保关系。由此，如果1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而如果5家企业倒闭，将会有20家左右企业受到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就涉及到直接为其提供担保的5家企业，还有更多的企业受到间接的牵连。受到国内外各种因素的影响，温州制造业利润逐渐微薄，急需寻求新的利润增长点，高房价带来高利润的示范效应吸引了众多制造企业投入大量资金进入房地产市场，其中大量的资金来自互保联保的担保贷款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧急抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，风险将通过担保链迅速放大和传染，一家有难将变成集体受难，平时救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性风险。互保联保渠道与制造业所面临的困境以及房地产市场巨大利润的吸引力紧密相关。风险通过这一渠道在房地产市场和金融市场乃至实体经济中的交叉传染机制可以归纳为:互保联保措施使得企业获得过量贷款———制造业萧条和投机高收益吸引资金进入房地产市场推高地价房价———楼市繁荣吸引更多资金进入房地产市场———房价与投融资相互强化导致房地产泡沫膨胀，风险加剧触发宏观审慎政策———银根紧缩使楼市失血戳破房地产市场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭形成企业倒闭潮———银行不良贷款增加引爆房地产金融危机，风险由此在多个市场中交叉传染，并可能迅速扩大到整个金融经济体系。
二、民间借贷在风险交叉传染机制中的作用
民间借贷作为温州金融市场的一个重要组成部分，在房地产金融风险的传播中起了重要作用，近年来一直处于活跃期。据温州银监分局最近的一次调查，2010年温州民间借贷市场规模约1100亿元，占当年全市银行贷款的20%;其中用于房地产项目投资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完成房地产开发投资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完成房地产开发投资的比例高达81．33%。可见高息民间借贷在温州市房价泡沫膨胀和破裂中均扮演了重要角色。温州地区民间借贷的利率非常高，本身有着巨大的风险，通过开发商参与民间借贷，将风险传递到房地产市场;随着楼市的崩盘，风险迅速传染到民间借贷市场。由此，风险在房地产市场和民间借贷市场之间交叉传染，并进一步扩散到更大范围的金融市场。我们通过调查分析认为，民间借贷在风险交叉传染机制中的作用主要体现在两方面。一方面，民间高利贷放大了风险的程度。由于流入房地产开发市场的资金中包括大量的高利贷，只有更高收益才能弥补这种高利息，因此民间高利贷通过推高房地产开发成本进而推高房价，使得温州房价上涨速度和幅度均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的过程中又加剧了金融恐慌，导致房价下跌幅度明显高于其他地区，给房地产市场崩盘埋下了巨大的隐患。另一方面，民间高利贷加快了风险传染的速度。宏观金融政策的剧烈波动导致开发商资金链断裂，于是开发商求助于民间高利贷。然而房价持续下跌导致民间高利贷本金和利息无法及时偿还，债务人跑路使得风险迅速向民间借贷市场传导，恐慌加剧导致民间借贷市场在短时间内崩盘，风险传播速度远高于其他地区。房地产市场非理性繁荣和高利润、宏观金融政策变化过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。但是如果没有温州楼市的畸形发展以及宏观金融政策大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷市场不会如此繁荣，也不会形成目前这种严重后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致风险在两个市场之间交叉传染，民间借贷推波助澜之外，还有很多其他因素导致温州市房地产金融风险的加剧与扩散，如不合理的土地供应政策等。2013年温州市总共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上2012年年底80多万平米的库存，市场供应量将达160万平米，而2006～2011年温州市区商品住宅销售量共计362．05万平米，年均仅60万平米。②庞大的土地出让量和新增商品房供应对温州房价形成了重压，供需严重失衡也是导致温州房价持续下降的一个非常重要因素。
三、温州市房地产金融市场危机的解决对策
1997年以来，在各级政府的高度重视和支持下，随着西汉正街板材市场的发展，陶瓷市场、洁具市场以及灯饰市场等20余个专业市场，迅速建成开业，并连成片，形成一个大型建筑、装饰材料综合批发市场群。市场的扩张和聚合效应是惊人的。政府原来规划的只是汉西南路一条街，但不到10年的时间，各种大大小小的建材门点已从汉西蔓延到宗关一带，俨然一个庞大的建材城。依托武汉的地理优势，汉西已成为整个华中地区的建材物流中心。
因市场规模属全国第一，2000年被国家建材局授予“中国建材第一市”的荣誉称号。“中国建材第一市”为武汉市乃至湖北省在全国创下了第一块市场金字招牌。为了使这个市场长盛不衰，永葆全国第一，省、市各级领导都非常重视。俞正声、周济、李宪生等新老领导都先后为此市场作了重要的批示。
目前，在一些新的建材大市场，建材超市不断涌现，业内呈现出“诸候相争，群雄逐鹿”，竞争白热化的态势下，如何使自己的企业占有一席之地，并立于不败之地，带着疑问，记者特地走访了武汉厦华建筑装饰工程有限公司董事长高国华先生。这位资深的行业领头人用自己的亲身经历，在百忙之中，为我们作了解答。
规模经营是建材市场发展的惟一出路
规范经营的新业态与良莠不齐的专业市场并存且各具优势，建材流通业的格局正风涌云变。建材“市场”如何与建材“超市”分庭抗礼？高总向我们分析了目前建材市场中存在的一些问题：其一，价格不实。建材商品种类繁杂，价格水分大，往往为一件东西要比较几家市场，花上一天时间讨价还价，也难得搞清楚到底值多少钱。除专卖店外，建材市场绝大部分产品都是不标价的。市民要懂装修不现实，一个生手能砍到理想价位毕竟太少，绝大多数人不能挤去商家报价中的水分。其二，以次充优。因为不懂，商家最好做手脚。比如瓷砖，按照不同的质量等级，划分成优等品、一等品、合格品等，虽外观看起来并无二致，但价格相差很大。商家在杀价时给顾客充分的心理满足，承诺给优等品，看起来十分优惠，但后来偷梁换柱，顾客拿走的只是合格品而已。其三，质量堪忧。建筑装饰材料中的伪劣产品，严重影响了建材行业的信誉。一到装修旺季，建材就会成为投诉热点。省消委曾专门倡议监督，一些建材生产厂商发表《行业自律宣言》，试图挽回行业信誉。7月1日国家建材质量标准开始执行，但大多数建材市场内的商家对此无动于衷。其四，服务较差。在买东西时，笑得像，一旦有质量问题，需要退换时，立刻冷若冰霜，甚至冷嘲热讽。
高总认为，中国的建材市场今后会和零售百货一样，沃尔马的开张就是一个标志。建材超市将迅速抢占属于集贸市场、摊位式市场等传统市场形态的经营份额，建材市场面临大裂变。随着国内外建材超市集团的不断进军，必将推动本土现有市场加快改组、兼并、联合和升级的步伐，淘汰一批“小、散、乱”的市场，形成一批规模大、管理先进、技术含量高的建材龙头市场。厦华公司想在这一片天空下继续做大做强，就需要更规范、更系统的管理，以便在原市场基础上提升档次，把他们目前这种散乱的建材市场做成规模化的大型“超市”市场，市场规范化是必然趋势。
厦华公司用他们自己深厚、踏实的一步一个脚印，在“稳”中求“强”，在“小”中做“大”，坚实的向发展目标走去。
诚信经营必然得到市场的认同
得民心者得天下，诚信经营得到的必然是市场的认同。近年来，装修成了消费热点。但常常听到业主抱怨：搞个装修，往往要累个半死。自己跑建材市场，了解市场行情，再奋力杀价。质量问题简直成了人们一块心病，一趟跑下来累得人仰马翻。耗体力、伤脑筋，有时甚至丢尊严，是众多搞过装修的市民痛苦体验。高总笑言，对大多数市民来说，装修消费是一种外行消费，与普通商品不同，建材商品种类太广，性价比难以掌握。商家正是掌握了消费者的这种难处，故意价格不清，标识不明，浑水摸鱼，“做一笔生意、骗一笔、赚一笔”往往成为一些摊点式市场上商店老板们的心态。建材市场整体信誉正面临考验。
在建材超市来势凶猛的竞争面前，建材市场正在向对手学习，借鉴其优势，努力弥补自己的弱点。如今市场内正在采取各种措施，最大限度的去尽量保护消费者：进行市场的全面整治，要求明码标价，打击假冒伪劣；出版商情报纸，开通了网站，公布市场价格行情，和顾客实现资源共享，使价格透明化；倡导市场主办单位先行赔付制，加大市场对消费者的保护力度；推行一站式购物方式，送货上门，且提供设计装修导购等一条龙服务。
相信诚信――这个建材市场最大的弱点，必将在规范化的道路中得以最真实的体现。
智慧是创新者的源泉
群雄争霸，惟有智者为王。身为武汉市人大代表、“中国西汉正街建材协会”常务副会长、执行理事长的厦华公司董事长高国华，在市场瞬息万变的风云中，抢抓机遇，他一直保持良好的经营发展理念，超前的发展思路，并以快速稳健的发展步伐，不断把公司推向新的起点、不断寻找新的发展方向，从而始终在竞争的大浪中立于不败之地。
2002年10月，公司在全国板材生产加工基地――山东临沂投资新办了当地同行业设备最先进、设施最完善的“永华高新木材加工厂”。该厂从2002年11月18日正式投产至今，产品一直供不应求。从此，厦华公司在板材经营上真正成为产销一条龙的经营格局，不断提高了公司在市场的竞争能力，而且大大增强了公司的综合抗风险能力。
2004年，在公司主业装饰材料经营上，又与德国方面达成共识，做欧洲五金水暖知名品牌“雅度”产品的中国。
由于具备了一定的资金实力，厦华公司在不断发展装饰材料经营的同时，适时的切入房地产开发行业。分别从商业用房、住宅用房两个方面入手，先后开发新建了汉正街永安副食商城、永安公寓住宅小区、永安民苑住宅小区，今年又在武汉经济技术开发区的中心位置金融一条街开发新建了20000余平方米的高档办公写字楼――华源商务广场，国内外许多厂商精英正在云集此处。
我国服装批发市场的发展
根据我国服装批发市场在流通业中的发展特点将中国服装批发市场分为三个阶段：
第一阶段，上世纪80－90年代中叶，基础发展期。
这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买服装基本上是到国营商业和供销合作社购买，还有一些摊档式的小商品市场及农贸市场。随着经济发展，服装批发市场开始萌芽，并呈现地摊式服装批发市场的初级形态，但是尚未形成规模性的批发商圈。
第二阶段，上世纪90年代中后期，升级发展期。
这一阶段，商品种类开始丰富，服装批发市场开始第一阶段的升级，并发挥主导性作用。表现为由路边的摊档式转为进入大棚经营，大棚转向大厦式经营，将服装小个体经营集中起来，由政府统一规划引导。到90年代，开始渐趋规模化，出现了以广州白马、东莞虎门富民等为代表的服装批发市场，其四通八达的庞大网络覆盖能力拉动了服装企业的快速发展。
第三阶段，迈入21世纪，发展蜕变期。
这一阶段，商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短。
随着服装行业的不断发展、新型营销渠道的不断渗透、品牌意识的觉醒，服装批发市场经营也日渐艰辛。服装批发市场也开始重新定位，提供差异化服务，打造市场特色。服装批发市场必须要找到新的突破点，每个服装批发市场要根据自我特点进行分析，找到适合自己发展的差异化模式。
我国服装批发市场现阶段特点
我国批发市场经过改革开放20多年以来的迅猛发展，已经初具规模，并有走出国门的趋势。2004年阿联酋的沙迦将建设一个中东最大的批发、仓储与转口服装批发市场――中国（石狮）服装批发市场。但我们还应该看到，市场规模形式发展极度不平衡：有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名批发市场，如虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州白马服装市场等，也有濒临关闭的服装市场；有设施齐全、环境一流的大厦式服装批发市场也有脏乱差的地摊大棚式服装批发市场。服装批发市场各个发展阶段形态并存，经营形式也各异。
我国服装批发市场也呈现出明显的产业集群现象。马丁•贝克曼（MartinBeckman）认为服装产业集群有两种路线：1.专业化集群2.都市化集群。
由此，我国服装批发市场布局特点是“点面结合”，点是指由单个点状辐射服装批发市场所形成的区域，如：河南郑州的银基商贸城、黑龙江哈尔滨的红博广场等，面是指由几个地域相近的服装批发市场形成的面状辐射区域。
服装批发市场不断升级，传统批发市场依旧存在，这就形成了多种经营模式混合化的现状。也就是传统批发、、加盟等经营模式交叉使用。因此，服装批发市场要根据商户不同给予必要的服务。
我国服装批发市场现阶段存在的问题：
我国服装批发所处的发展阶段，所具有的特点，也相应的暴露了很多问题。我国很多服装批发市场可能存在以下问题：
1.服装批发市场仍处于自发阶段，市场形象、制度混乱，市场信用度底，缺乏能领导本批发市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。
2.制约因素明显。商户对该市场的意见集中于两个不到位：硬件环境不到位(交通、房地产开发、金融、物流、环境、治安)，软件环境不到位(政策支持不力，税费过重，市场混乱，假冒伪劣严重，信息服务差)。
3.很多传统型服装批发市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。
4.市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。市场的供货与交易方式柔性小。
如何解决
服装批发市场可能处在不同的发展阶段，处在不同的社会环境和地理环境中，拥有不同的商户，因此，就不可能有统一的解决方案。但应该看到处在不同发展阶段的批发市场，有其大体的发展方向和要解决的核心问题。
服装批发市场要做大做强就必须分两步走：第一步，硬件升级――营造适合本批发市场的交易环境和市场形象特色；第二步，软件升级――为商户提供个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道营销功能，形成更具价值的“无形市场”，营造市场的营销服务特色。成功的新型服装批发市场模式也许可以得到很多借鉴意义，如广州海印缤缤广场模式、哈尔滨红博广场模式、麦德龙模式等。
可借鉴的新型模式
1.产业集群型批发市场
笔者有幸参与了中国•濮院毛衫名城“十一五”发展战略规划的研究，就以此为例说明产业集群型批发市场的发展模式。
濮院羊毛衫市场特点与现状
濮院现有毛衫针织企业3725家，较大规模的有820家。1988年兴建毛衫交易市场，现有商铺4603家，是全国知名的毛衫交易市场。该市场由濮院市场管理委员会管理，主要还是由地方政府掌控；市场主要依托周围毛衫企业产业，商铺大多为企业的直营点、批发点、贸易门市部等；市场在淡季关门率教高，经营状况良莠差异很大；市场为两层建筑呈长条街道状，由十个交易区组成。
市场规划模式
政府提供有力政策，不在过分干预市场和企业实际运作。政府投入完善毛衫产业链结构，形成产业与市场共同繁荣的局面。打中国•濮院的地方牌，形成地区知名度；打明星企业牌，支持优秀企业打造名牌，打造出几个全国毛衫知名品牌，形成以点代面、以产业带动批发市场的局面。对市场交易区重新划分，合理区分经营品类和档次，更加突出每个交易区的经营特色。市场形象重新规划，在主干道设立巨型广告牌，市场内部的宣传广告牌要规范化，导购地图和服务标志醒目明确。进一步规范市场秩序，交易流程简洁流畅；提高商户进入门槛，引入高层次的经销商、商和加盟商。
引入专业品牌策划机构、市场营销规划机构，逐步打造集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业批发市场；建立专业毛衫网站，提供信息收集与分析服务，提供电子商务功能。市场逐步加强以下功能：1）产品展示功能2）信息服务与市场预测功能3）国内外贸易功能4）现代物流仓储功能5）标准化权威检测认证功能6）政策服务功能
2.品牌孵化型批发市场
服装批发从摊铺走入了大厦，具有现代化的商务环境，具有现代化流通业的很多先进元素。批发市场不仅仅是传统意义上的分销场所，更是一个品牌形象展示平台、一个品牌推广策划中心。此新型批发业态已经显示出其勃勃生机，如广州海印缤缤广场和北京百荣世贸商城等等。
缤缤广场由现货流向品牌流行文化、品牌经营理念、品牌形象经营等信息流的转化，创办成以服饰品牌营销为主的时尚、品牌展示、品牌贸易的中心。无疑创造了全新的服装批发市场经营理念，拉开了以服饰品牌经营为主要内容的营销方式革命。
品牌孵化型批发市场特点
1）集中众多商户优势，集木成林，打造批发市场整体品牌，形成规模与信誉优势
2）具有现代化的交易环境与交易方式
3）提供品牌推广方案，更加注重品牌形象展示，创造各种机会为品牌造势
4）提供品牌策划与维护的解决方案
3.营销渠道开拓型批发市场
以红博广场为代表的服装批发市场专业化的为服装品牌提供快速营销渠道开拓方案，着重于营销网络建设，把服装批发市场经营从“卖”转向了“买”的思维，把服装批发市场经营看作了是对服装品牌专业化的经纪，提出了“红博服装经纪人”营销模式。
营销渠道开拓型批发市场特点
1）“星探”式开发服装品牌，并对其进行转化化包装推广
2）对营销网络掌控有限的服装品牌，提供“倍速经营”方案
3）对营销网络进行深入挖掘，具有多种营销推广网络，具有电子化网络
4）“服装经纪人”式营销总体规划，提供完善的品牌孵化方案，使得企业专注于产品开发，红博专注于营销渠道开拓与品牌推广。
4.现代批发型
现代批发是区别于传统批发的一种形式，它是采购式批发超市，如麦德龙。不过麦德龙不是专做服装业务的，但这种模式对我国服装批发市场的发展有很大的借鉴意义。
现代批发型服装批发市场特点
1）采购式、大型连锁批发经营
2）针对专业顾客，会员式管理客户，适合多品种小规模批发
3）电脑选题控制物流、交易、结算，单据明细透明
4）依靠先进的管理系统，实现高效率低成本运作，与供应商形成双赢。
2009年银行业发展状况
银行信贷猛增推动经济复苏
面对国际金融危机加剧和国内经济增长下行压力加大的形势,中国政府果断实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在2008年四季度至2010年的4万亿元扩大内需的投资计划逐步实施的带动下,随着以基础设施建设为主导的固定资产投资的快速增长,带来银行配套资金的大量释放,信贷狂潮持续了整个2009年前半年。据统计,2009年全年新增信贷投放创历史纪录高达9.59万亿元,全年信贷增速高达34%。其中,1月、2月、3月、6月为贷款新增的高峰期,四个月新增贷款合计为6.14万亿元,占总新增贷款比例的64.63%。
2009年商业银行的巨量信贷投放改善了全社会及企业的流动性状况,助推了企业生产的企稳回暖,提升了企业景气和企业家信心程度。银行信贷资金在推动以基础设施建设为主的固定资产投资快速增长的同时,也拉动了国内GDP的增长。2009年全年国内生产总值33.54万亿元,按可比价格计算,同比增长8.7%,其中投资拉动占比为80%。毫无疑问,银行杠杆成为中国实现经济复苏的最大功臣。
以量补价难以遏制利润增速下滑
由于执行反危机的降息政策,银行整体息差水平比2008年显著缩小。中国内地人民币业务净息差为2.21%,较上年下降0.49 个百分点;中国内地外币业务净息差为1.44%,较上年下降1.45 个百分点,但与上半年相比降幅明显收窄。
净息差下降的主要因素包括:(1)人民币基准利率和市场利率大幅下降。2008年9〜12月,中国人民银行连续降息,一年期存贷款基准利率累计分别下降了1.89和2.16个百分点,贷款利率下调幅度大于存款利率,存贷款利差收窄。基准利率下调对生息资产和付息负债利率水平的影响在2009年充分体现。与此同时,市场利率大幅下行。2009年,人民币七天SHIBOR利率平均值为1.24%,较上年下降1.68个百分点。一年期央票收益率平均值为1.50%,较上年下降2.17个百分点。(2)外币市场利率大幅下降。为应对国际金融危机,全球主要经济体利率维持在历史低位,市场利率震荡走低。2009年,美联储联邦基金利率维持在0〜0.25%的目标区间,欧洲中央银行基准利率维持在1%的水平,英国中央银行基准利率维持在0.5%的水平。截至2009年末,六个月美元LIBOR为0.43%,较上年末下降1.32个百分点,六个月EURIBOR为0.99%,较上年末下降1.98个百分点。
另一方面,商业银行贷款结构变化显著,贷款收益有所下降。―是2008年下半年起贷款基准利率快速下调,直接限制了商业银行贷款收益水平的提升。二是新增贷款结构欠佳,上半年新增贷款中低收益的票据贴现占比达到23%。虽然中长期贷款占比有所提升,但仍不足以弥补贴现对贷款收益率的影响。三是市场流动性充裕,机构间竞争更趋激烈,贷款定价水平达到历史低位。这些因素使得银行净利差刚性收窄,银行不得不采取“以量补价”策略,持续扩大信贷投放规模,以努力实现银行收入水平、利润水平的增长。银监会2009年年报显示,2009年银行业金融机构实现税后利润6684亿元,资本利润率16.2%,资产利润率0.9%,利润结构中净利息收入占到了63%。可以得知支撑盈利增长的贡献主要来自于信贷规模接近34%的增速扩张。从各大银行年报数据中可以看到,银行以量补价的策略未能奏效,利润增速出现不同程度的下降。进入统计数据的17家银行中,工行、中行、华夏、深发展、兴业、民生、浙商、渤海这8家银行2009年资产利润率较2008年获得提升,广发基本持平,其余都是略有下降。从全行业来看,净利润增速从2008年的32.85%下降到14.36%,以量补价难以遏制住利润下滑。
银行资本充足率快速降低,补充资本压力巨大
2009年上半年银行业“以量补价”策略的实施,使得部分资本状况一般的银行在资本充足指标方面下滑明显,接近监管底线。随着银行信贷规模的快速增长,各银行的贷存款比例处于高位,大部分银行接近75%的监管上限,小部分银行比如中信、光大、深发展、民生已经超出监管范围之外,分别为79.62%, 80.35%,79.14%,76.56%。
天量信贷投放使得各银行资本消耗严重、未来资本补充压力较大。在对17家国有商业银行和其他商业银行的资本状况进行对比考察后发现,各行的核心资本充足率均有不同程度的下降,与2008年相比,工行下降0.85%,农行下降0.49%,中行下降1.74%,建行下降0.86%,交行下降1.39%,分别降至9.9%、7.55%、9.07%、9.31%、8.15%。股份制银行中深发展和浦发银行的核心资本充足率处于较低水平,分别为5.27%和5.06%,接近监管红线;而渤海银行核心资本充足率下降幅度最大,从2008年高水平的13.17%下降到2009年的7.43%。
2009年各类商业银行积极通过发行次级债和混合资本债,以补充附属资本。截至2009年11月,有24家商业银行在银行间债券市场公开发行债券,合计发行规模2655.5亿元;两家银行发行混合资本债,合计发行规模100亿元。其中发行量最大是国有商业银行,其发行量占到了77.10%。建设银行2009年分别于2月、8月、12月发行三期次级债,合计发行规模800亿元,是2009年发行债券规模最高的商业银行。
由于银监会于2009年10月下发了《关于完善商业银行资本补充机制的通知》,规定商业银行持有其他银行发行的资本工具余额不得超过其核心资本的20%的规定,并对银行间存量互持的次级债采取以7月1日为红线的“新老划断”方式扣减的办法,这在一定程度上降低了次级债券和混合资本债券的需求量,使得商业银行纷纷采取各种措施补充资本,包括二级市场配售、定向增发、引入战略投资者、H股上市等。
2010年中国大型银行的资本缺口压力仍然很大,纷纷宣布了筹集新资本以充实自身资产负债表的计划(表1)。上市银行增发无疑会成为2010年资本市场的重头戏。然而,上市银行增发仍然蕴含着风险。就银行目前的实际情况而言,银行并不完全是真的资金紧张,而是信贷结构和资产结构严重失衡。因为,2009年的天量信贷,绝大多数都给了地方政府融资平台、国有企业和开发商,而实体经济,特别是中小企业、民营企业、农村经济组织等获得的信贷支持相当有限。在这样的信贷结构下,银行对经济的促进作用就很难发挥,经济复苏的基础也很难牢固。因此,大规模的融资完成以后,银行能否给实体经济以最大力度的支持呢?如果银行继续按照现在的经营思路,继续把信贷资金投向政府融资平台、国有企业、开发商,那么,融资不仅不能化解银行的风险,反而会对经济和社会发展带来极为不利的影响。
监管政策收紧,银行疲于应付
伴随着银行贷款的高速投放,为防范风险,2009年下半年以来,围绕提高拨备覆盖率、资本充足率、信贷投放速度和投放结构以及新业务开拓等方面,银监会进一步提高了对银行风险管理的要求,加强了监管力度,以防潜在风险,特别是《关于商业银行资本补充机制的通知》对于资本充足率的影响是很大的。
资本新规具体包括:将资本充足率达到10%作为审批商业银行新业务、新机构准入及提升监管评级时的硬性指标要求;对商业银行发行次级债补充资本充足率的行为有所限制;对银行间交叉持有的次级债计入附属资本进行更严格的限定。在将次级债计入该银行附属资本的过程中,将2009年7月1日定为标准时点,按照“新老有别”的原则将银行交叉持有的新发行次级债从附属资本中扣除等。上述监管新规,将进一步加剧商业银行受到资本充足率硬性约束限制的程度,并将影响其信贷业务的可持续发展能力。
银监会监管收紧对于银行业的影响非常大,银行拨备覆盖率明显提升。从各大行2009年年报可以看到,17家银行中除了农行和中信没有达标之外,其余全部达到了150%拨备覆盖率的监管要求。国内商业银行拨备覆盖率为144.1%,比年初上升22.7个百分点。这在一定程度上增强了银行抵御风险的能力。
除了资本监管加强外,贷款新规也对银行提出了更高的要求,银行面临着经营和监管的双重挤压。中国银监会2009年出台的《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》以及2010年2月正式颁布实施的《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》(在业界被统称为贷款新规的“三个办法一个指引”)都使商业银行在经营活动、符合监管要求的过程中显得左右为难。这些新规的出台,在帮助银行实行贷款全流程管理、规范贷款操作行为、防范潜在信用风险、确保银行业稳健运行的同时,也对银行业金融机构的信贷观念更新、管理措施跟进、目标客户维护以及人员素质提升等提出了严峻考验。《固定资产贷款管理暂行办法》的初衷在于通过加强贷款支付的管理,强化贷款用途管理,减少贷款挪用风险,避免银行贷款进入股市、楼市而非实体经济领域。而大客户的接受度不高,这给银行维护客户关系、推进《办法》的实施带来了困扰。银行试图通过用流动资金贷款代替固定资产贷款,以及化整为零的变通方法也在《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》的出台下再一次受阻。
后危机时代银行业风险分析
存款活期化,贷款中长期化,错配风险集聚
存款活期化。随着资本市场的不断活跃和经济的企稳回升,存款进一步活期化的趋势明显。从储蓄存款的定、活期结构来看,2009年居民储蓄存款中,活期存款占居民储蓄存款的比重呈现缓慢上升的趋势,下半年活期存款新增额高于定期存款新增额。说明储蓄存款的稳定性趋于下降,存款活期化趋势日益明显,流动性风险加大。
新增贷款长期化。2009年上半年,在投资结构上最为明显的特征就是票据融资占比逐步下降,取而代之的是企业中长期贷款大幅上升,与前期相比,显示流动性更多地进入实体经济。通过对17家全国性商业银行2009年贷款构成的研究发现,从2009年7月贷款构成中新增中长期贷款规模达到了当月新增贷款规模的2.38倍,9月份更是达到3.41倍,新增贷款长期化趋势非常明显,这种情况和政府经济刺激计划的实施密切相关,因为绝大部分中长期贷款投向了政府的基础设施项目和其他投资项目。但是在2010年乃至更长的时间内,为支持宏观经济持续回升,银行新增中长期贷款的规模必须得以保证,因此,商业银行将面临较为严重的资金流错配风险。
从中长期贷款的部门流向来看,中长期贷款过多地集中在了企业部门。目前,企业部门获得的中长期贷款占76.2%,从2007年底流向居民部门的中长期贷款比重持续下降,直至2009年二季度之后有所回升。
再观察企业和居民消费两个部类中长期贷款的占比。首先,居民消费性贷款中中长期贷款占了绝对的份额,虽然近年来持续下降,但仍高达88%。居民消费性贷款主要是住房按揭贷款,其比重如此之高与中国的消费信贷市场的欠发达有关,但居民消费性贷款如此高比重集中在中长期贷款尤其是住房按揭贷款上,实际上大大压抑了居民的其他消费支出。其次,企业部门的贷款快速的向中长期贷款集中。2005年第一季度非金融性公司的贷款中,中长期贷款只占34.5%,到2009年四季度这一比重上升到了50%。企业获取中长期贷款一般用于固定资产投资和设备购置等,当经济处于下降周期中时,会有大量企业出现经营困难甚至倒闭,企业部门贷款中如此高比例的中长期贷款实际上增加了银行体系的风险。
信贷投放集中。观察中国固定资产投资中的贷款投向不同行业的比重发现,中长期贷款集中配置在制造业、交通运输行业、房地产业、电力燃气和水的生产和供应行业以及水利环境公共设施管理行业,这五大行业所占的中长期贷款比重分别为17.1%、20.8%、32.2%、16.7%以及8.1%,共占中长期贷款的94.8%。如果将交通运输、电力和水的生产以及水利算作基础设施和公共投资的话,这部分中长期贷款占到总的中长期贷款的45.6%。从我们的分析来看,中长期贷款过度地集中在了公共基础设施投资和房地产行业,这本身就极大地提升了中长期贷款的风险。
中国银行体系中中长期贷款比重上升过快,与存款期限匹配性差,同时,中长期贷款过度集中地投向基础设施建设和房地产行业,这些都系统性地提高了商业银行的风险,也制约了下一年度中长期贷款份额的上升空间。反思中长期贷款过度集中的投放特征,实际上集中体现了中国经济当前的增长模式的风险。
中国经济虽然呈现了高速的增长,但我们的增长过度依赖投资,过度依赖房地产行业,这都系统性地提高了中国经济面临的风险,而且增长速度越快,风险就越大。同时,中国目前间接融资规模过大的金融结构也使得中国经济增长的风险在很大程度上转移到了中国的商业银行体系,直接的表现就是我们上述提到的中长期贷款在整个贷款中的占比过高,中长期贷款投向过度集中。因此,要系统性地降低中长期贷款的风险,依靠金融监管部门的监管是不够的,也是无法实现的,最终的转变还有赖于中国经济增长模式的转变。
贷款主体“亲政府化”,政府融资平台贷款激增,地方政府债务风险隐现
在贷款向市政建设、公共事业项目集中的同时,贷款主体自2008年末和整个2009年表现出两大特点:一是贷款主体向国有大型客户集中,二是2009年以来的新增贷款中的主要投向之一就是地方政府融资平台所支持的基础设施建设项目。由于当前国内信贷业务具有的较高收益能力以及国内商业银行经营转型仍处于起步阶段,因此各商业银行对于信贷市场的争夺非常激烈,信贷市场占比仍是衡量商业银行经营地位的核心指标之一。在中央适度宽松货币政策背景下,商业银行自然不能错过通过信贷扩张改变竞争地位的机遇。政府融资平台一方面具有政府信用背景,另一方面,融资平台涉及的工程中不少是地方的重点项目和投资热点,所以加大对政府主导的融资平台贷款就成为银行必然的选择。
银行贷款集中投向大国企
尽管国家一再强调向中小客户倾斜,但是出于对规模、成本和资产质量的考虑,大部分商业银行仍把信贷资金向大客户集中。从各大银行2009年年报数据可以看出,华夏、广发、深发展、兴业、民生、恒丰、浙商的客户集中度都比较高,其中广发在图11中比较显眼,单一客户贷款比率达到了10.21%,最大十家客户贷款比率达到了56.43%,全都超过了监管要求,贷款集中性风险较高。
从本次投资增长的结构来看,国有企业投资大幅增加,相反,民营企业及有限责任公司的投资反而出现下滑,因此贷款集中度大幅增加。政府主导型的经济政策、政府刺激计划,短期内在应对危机上确实能够取得一定成效;但政府投资主导的大规模经济刺激计划如果操作失当也可能蕴含着较大的系统性金融风险。来自政府部门的投资需求具有不可持续性,如果居民部门作为最终消费者其收入在总体经济中的份额不断下降,需求和供给最终将无法平衡。从这个角度看,当前的政府投资能不能带动私人部门的投资、能不能切实转化为居民的收入和消费,将成为政府经济刺激计划成败的关键。
目前我国所实施的反周期政策在经济衰退时能够拉动经济增长,一旦经济复苏,新一轮的宏观调控就将再次挤压过剩产能,并导致严重的银行呆坏账风险。20世纪90年代经济下滑时期银行信贷急剧扩张之后所引发银行不良贷款率高企,可谓前车之鉴。
地方政府过度融资把银行引入风险境地
2009年大规模的经济刺激政策,成了各级地方政府扩大融资、投资的重要机遇期。2009年地方融资平台的借贷规模猛增2倍以上,即目前地方政府的债务规模,大部分是在过去一年形成的。大规模的投资拉动可能导致地方政府对商业银行的信贷干预问题越来越突出,而与之相联系的道德风险将严重侵蚀商业银行的贷款质量。来自中国监管部门的资料显示,2009年末,中国各级地方政府通过超过3000多家融资平台获取的各项银行贷款余额已经累计7.38万亿元,其中2009年新增投放3.05万亿元,融资平台贷款余额占到了各行一般贷款余额较大的比例,如图12,2009年末光大银行平台贷款余额占到了一般贷款余额的33.1%,兴业银行为29.4%,平台贷款集中度比较高。地方政府在投融资冲动下,基本没有考虑本级政府实际可承受能力。由于地方政府贷款建设的项目,大都不直接产生经济效益,无法用项目本身产生的效益来归还银行贷款,要用当地本级政府未来的财政收入来归还。巨大的还款压力对一些相对财力较弱的地方政府而言是一个很大的负担。
地方政府融资平台对商业银行经营产生诸多影响,引发各种风险因素。短期来说,由于投资和信贷政策的收紧,地方政府的一些投资项目可能难以继续融资,从而导致工程烂尾,进而造成银行的坏账;中长期来说,地方政府融来的资金主要投向了基础设施建设,这类投资一般都有回收期长而且低收益甚至无收益的特点,即项目本身的还款能力相当弱,主要靠财政收入偿还,而地方财政收入又是不稳定的,不仅对经济周期敏感,而且因土地收入已占20%以上,直接受着房地产市场冷热的影响。此外,极端情况下,某些地方政府违约的可能性也不能排除,因为近年地方政府较普遍的以财政对借贷进行担保的做法,严格地说在法律上是无效的。这些情况有可能成为银行体系信贷质量方面的长期隐患。
多数银行平台贷款增量集中度超过25%,兴业银行平台贷款增量集中度超过60%,比较突出。如此高的集中度可能会提升银行未来的不良贷款率,进而影响盈利。地方融资平台贷款多为中长期的基建类贷款,而建设周期通常长达2〜3年,因此在随后两年有进一步融资需求,当偿还本金高峰来临时,融资平台不良贷款对银行业2012〜2014年的盈利将产生较大的影响。按照中金公司的估算,融资平台贷款余额将在目前7.38万亿元的基础上进一步上升,后续贷款约为2万亿〜3万亿元,直到2011年达到峰值,为9.8万亿元,之后逐步回落,2014年为4.9万亿元,接近于2008年底的水平。从2012年起偿还本金的金额显著上升,2013年达到峰值,为2.3万亿元。假设2013年融资平台贷款的不良率为3.36%,关注类贷款比率为13.45%,商业银行对不良贷款拨备比例为100%,对关注类贷款拨备比例为5%,则2013年融资平台不良贷款和关注类贷款将分别达到2359亿元和9437亿元。如果商业银行将这些不良贷款在2010〜2012年提前拨备,则需拨备2831亿元,相当于银行业2010〜2012年拨备前利润的6.6%,对银行业2010〜2012年净利润的影响为7.9%。如果累计超过地方政府偿债率警戒线的还本付息金额全部变为不良贷款的假设,对银行业2010〜2012年净利润的最大影响为33.1%之间(如表2)。
房地产信贷激增,房地产及与之相连的个人住房按揭贷款的信用风险不容忽视
2009年以来,房地产市场明显回暖,商品房销售面积和销售额都比往年有大幅的增加(如图14),与房地产相关的银行信贷规模也在大幅上升。一直以来,房地产开发的主要资金来源于银行信贷(自2006年以来银行贷款在房地产开发资金来源中平均达到21%)。截至2009年底商业银行发放的房地产开发贷款余额达到2.52万亿元,占全部贷款余额的6.32%,同比增长29.75%。2009年新增房地产开发贷款5796亿元,占各项新增人民币贷款的6.02%。2009年房地产开发市场显示出比2007年更火爆的状况。与房地产景气度同向发展的是个人住房按揭贷款。随着房地产市场的回暖,个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。截至2009年底,住房个贷余额达到4.76万亿元,占全部贷款余额的11.91%,同比增长41%;新增个人住房贷款1.4万亿元,占新增人民币贷款的14.5%。
金融过度支持有可能会激化房地产业危机,特别是长期宽松的信贷政策,过低的利率政策会不断刺激房地产的投资性需求,增加房地产的消费性需求。从各国房地产市场的发展情况来看,房价上涨,继而出现风险,基本都与银行的进入支持密切相关,特别是房价短期内快速飙升,基本上都是银行金融支持的结果。可见,银行信贷的非理性扩张和收缩会严重影响房地产资金供应,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给房地产金融风险埋下隐患,引发一连串连锁反应。
当前我国房地产金融风险主要表现为信用风险,主要体现在土地储备贷款、房地产开发贷款等三个方面:第一,土地储备贷款存在隐性风险。1997〜2009年随着我国房地产的快速发展,房地产土地开发面积也在快速增长,但土地购置面积一直大于开发面积,造成大量土地闲置。而这些闲置土地大量囤积在部分土地开发商和房地产开发商手中,占用了大量的资金。第二,销售的不确定性使房地产开发贷款面临极大风险,经济繁荣时期销售猛增,一旦经济衰退销量会大幅下滑。以2008年为例,房地产市场的突出表现是销售非常低迷,销售面积、销售金额全部下降。开发商销售不畅,资金回笼减缓,资金链趋于紧张,现金流量情况恶化,短期偿债能力下降。由于房地产市场风险转化为房地产开发贷款风险有一定的滞后性,其中蕴含的潜在风险不容忽视。第三,高房价收入比使个人住房消费信贷违约风险开始上升。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。以2009年北京房产均价13224元和城镇居民平均可支配收入26378元为例,一个三口之家,两个成人的全部年收入来购买一套90平米的房子需要22年,购买一套80平米的房子需要20年,购买一套70平米的房子需要17年。当然随着我国经济的高速增长,城镇居民的可支配收入也在迅速增长,可能居民房价收入比会随着收入的增长而下降,但目前高企的高房价收入比也在一定程度上形成了对未来购买力的透支,使得个人住房消费信贷潜在的违约风险不容忽视。
“脱媒”压力下银行理财产品疯长,资产表外化潜藏风险
随着金融改革的深入,资本市场越来越成为资金融通的重要渠道,对传统的银行经营带来挑战,银行存款减少,分流向资本市场的脱媒现象愈演愈烈,居民和企业对于银行的依赖程度越来越低。面对脱媒的压力,银行不得不寻找新业务途径,而理财业务从2004年上市后就成为各行竞相角逐的市场。2006〜2008年间,银行理财产品发售数量一路上涨,到2009年更达到了7566款,募集资金达到了5万亿元,2010年1〜4月信托理财产品发行规模高达1.88万亿元,银行理财业务呈现“井喷”式发展。
在人民币理财产品的初创期,投资方向基本为银行间国债、央行票据、货币市场基金等固定收益工具。在风险管理方面,与初期的外币理财产品相比,人民币理财产品则更为规范,客户资金与银行自有资金相互隔离。应该说,这一时期的理财产品属于商业银行熟悉、专注并具有传统优势的领域,依靠银行自身的平台就可以完成产品销售、资产配置、投资决策、清算分配等职能。
此后,由于银行间债券市场利率的走低以及资本市场的走强,商业银行纷纷探索新的理财产品运作模式。一是借助信托平台进入股票市场、产业投资市场。银行通过与信托公司合作,将理财资金委托给信托公司,信托公司则以自己的名义,进行股票和实业投资。在这种投资路径打通后,理财产品形式上的创新层出不穷,比如新股申购、信托收益权转让以及由债券、股票、信托融资等产品组合而成的资产配置产品等。二是与外资金融机构合作推出结构性理财产品,实现覆盖全球市场的投资管理。尤其是QDII的推出,打通了人民币海外投资的通道,扩大了资源配置的半径,理财市场上出现了大量与利率、汇率、股指挂钩的产品。
自2008年二季度开始,风险相对较低、收益相对稳定的信托贷款类产品大幅增加,占主导地位。进入2009年三季度以后,一系列紧缩资金流动性的宏观政策让银行“钱包”收紧,加息即通胀预期又让投资者对存款缺乏兴趣,银信合作理财产品大幅增加,并保持快速增长,2009年11月银信合作理财产品发行规模达到了1600亿元。其中,国有和股份制商业银行理财产品的市场份额占全部理财产品市场的80%左右。在信贷规模紧缩时期,商业银行借助信托平台实现了对企业的变相贷款,通过与信托公司的合作,盘活了存量贷款或分流了增量贷款,间接地使信贷规模得以扩大。据了解,多家开发商直接走贷款通道屡屡受阻,很多银行通过信托贷款的方式,用理财产品将资金引到房地产领域。这已成为不少银行贷款以外盈利的重要方式,也成为开发商曲线获得间接融资的重要手段。
此外,银信合作理财也成为银行间信贷腾挪的手段。2010年对信贷投放节奏控制严格,四个季度的比例基本控制为3∶3∶2∶2,因此银行必须对信贷投放做好充分计划,比如有哪些信贷马上要发放,有哪些资金可以回收,碰到额度紧张时,就会向总行申请进行信贷资产转移。不过,除了额度控制的因素外,银行还可以进行结构调整。现在信贷利率较高,所以一般转移出去的信贷利率会比较低,比如下浮10%,这样银行就可以用腾挪出的信贷额度投向利率较高的信贷。
部分银行业金融机构为规避资本监管、计提拨备等要求,通过设计发行信贷资产类理财产品,将存量贷款、新增贷款等转出表外。虽然贷款已转出资产负债表,银行依然承担贷后管理、到期收回等实质上的法律责任和风险,却因此减少资本要求,并逃避相应的准备金计提。不容忽视的是,一旦理财产品未来出现支付风险,银行就会对企业给予贷款支持。这样看似风险低的表外融资立即转为表内,构成商业银行的一大隐形风险。尽管理财产品背后的运作采取银信合作模式,但客户在很大程度上仍将其视为银行行为,因此一旦信托公司不按照信托协议管理、运用信托资金而出现问题,银行则会面临极大的声誉风险。
可以看到,银行理财在我国仍处于粗放式发展的初级阶段,产品同质化、大众化特征较为突出,部分银行在理财业务上一味追求业务规模而忽视风险管理。例如产品研发上,未能按照利益和风险适应性原则设计产品,没有从资产配置的角度进行投资组合,没有运用科学合理的测算方法预测收益率;在产品销售上,没有进行客户风险偏好评估或评估流于形式,没有准确了解客户财务状况、投资目的、投资经验及风险认知和承受能力;在风险管理上,没有设置科学的风险监测指标并建立风险识别、计量、监测和控制体系。
然而,从长远来看,理财业务将会随着国内居民财富迅速扩张而产生巨大的需求,也与商业银行多元化经营战略相符,因此具有广阔的发展空间,商业银行根据自身理财业务发展的特点建立与完善理财业务市场风险管理制度和管理体系具有特别重要的意义。
宽货币、紧信贷下催生债券市场泡沫,银行体系集聚巨大利率风险
“宽货币、紧信贷”是2009年下半年到现在金融运行的主要特点,具体表现为:货币供给较为宽松,人民币贷款则持续收缩;银行资产非贷款化倾向加剧,大量银行资金涌入债券市场。由于货币不进行实质性紧缩,政府主要通过行政手段管理宏观问题,宽货币、紧信贷下银行体系孕育着巨大的利率风险。
外汇占款投放过多导致“宽货币”,银行资金面宽裕。外汇占款是我国当前货币投放的主要渠道。我们可以根据央行编制的“货币当局资产负债表”分析货币的投放情况。“货币当局资产负债表”的资产方有:国外资产及国内信贷。负债方则是储备货币、发行债券和政府存款。通过考察2009年以来“货币当局资产负债表”,我们发现在国外净资产占总资产比重则一直上升。如图16,2009年12月,国外净资产占比已经达到82%,这个趋势一直保持到现在。这说明,随着国内信贷收缩,银行体系购买外汇资产并相应投放外汇占款已经成为当前货币投放的主要渠道。
我国现行的汇率形成机制是“以市场供求为基础的、有管理的浮动汇率制度”,同时在“经常项目可兑换,资本项目外汇管理”的框架下实行银行结售汇制度。在结售汇制度下,为保持人民币汇率水平的稳定,银行不得不大量收购居民和企业的外汇。只要国际收支双顺差稳定扩大,企业、居民不断结售汇,银行就要不断收购外汇资产,发放本币。
常规货币政策失灵,政府通过紧缩信贷的方式调控宏观经济。受制于现行的汇率制度和与之相适应的外汇管理制度,外汇占款持续增加,给银行体系带来了大量的流动性,也同时提高了银行信贷投放的能力,促成了2009年银行信贷猛增。到下半年,政府当局已经意识到了流动性过剩对于宏观经济的危险性,宏观调控开始转向。
然而,常规的货币政策工具难以达到引导信贷均衡投放的效果。尽管央行可以通过央行票据进行对冲银行过剩流动性,但随着央票发行规模的不断扩大,对冲效果正在不断减弱,而且,庞大的央票发行规模也给人民银行带来了巨大的利息支出成本。除发行央行票据外,人民银行还可以通过调高银行法定存款准备金率来达到锁定银行过剩流动性的目的,而在过去很长一段时间里,法定存款准备金率也的确在这方面发挥了重要的作用。不过,法定存款准备金率的调整始终会有一个上限,在目前已经高达16%的水平上,进一步的政策空间还有多大,并不十分清楚。而且,更重要的是,即使是在目前如此高的法定存款准备金率下,银行机构的流动性依然充裕,2009年末,银行业整体的超额准备金率仍维持在3%左右。另外一个重要的货币政策工具――利率调整,或许可以在缓解通货膨胀预期方面起到一定作用,但对于信贷投放所能起的影响比较微弱。而且,在目前经济复苏前景尚不确定的情况下,贸然的大幅升息恐怕还会产生一些负面影响。
由以上分析看来,常规性的货币政策很难实现引导货币信贷均衡投放的效果,资本充足率监管的强化和窗口指导、直接控制信贷规模等银行信贷紧缩手段发挥了主导作用。从2009年以来,监管当局在提高对银行资本充足率要求的同时,也加强了对资本结构以及计算方法的管理。这一措施,在一定程度上强化了资本约束,对银行信贷能力形成了很大的制约。其次则是通过窗口指导,对各行实行贷款限额控制,从而直接控制银行信贷规模。
宽货币紧信贷下大量资金涌入债券市场,银行业积聚利率风险。在人民币流动性总体较为宽松、贷款增速受限的情况下,银行资产非贷款倾向加强,尤其是一些规模较大的城市商业银行为了提高资金运用效率,加大人民币债券投资力度,把大量资金投资投向国债及央票。以广州银行为例,2009年投资收益占到营业收入的一半以上,投资收益全部来源于债券投资利息收入。
2010年年初以来中国债市能形成一波牛市,便拜赐于“宽货币、紧信贷”的杰作。三年期央票2.7%的利息率,认购率居然达到了两倍。从长远来看,“宽货币、紧信贷”的格局将会存在很长一段时间,银行的资金必然需要寻找出路,债券投资的配置压力很大,造成众多资金积压在货币市场和债券市场,使得债券市场收益率节节走低,并且我国市场收益率有近一步走低的趋势。
由于短期利率尚未市场化,长期利率又受银行信贷政策变化的影响而失真,使当前国内债券市场风险在价格上得不到真实反映。目前中国利率尚未市场化,法定利率和市场利率都还未充分反映未来的通胀风险,然而随着生产成本上升向消费物价的传导使通胀在未来一段时间内有较大机会持续上行。并且实际利率在较长时间内较大幅度地体现为负时,法定利率和市场利率最终将不可避免地上升。利率上行必然对银行的资产价格带来影响,如果管理不当会造成银行业巨大的利率风险。因此,通胀趋势及其背后的利率变化风险将是近期银行业的担忧所在。目前中国债券定价对通胀的麻木,在一定程度上没有完全体现未来的利率风险。商业银行要未雨绸缪,防患未然,对长期利率飙升带来的冲击有所准备。
2010年商业银行经营转型拐点
2010是中国经济转型年,也是银行业转型拐点。随着全球经济金融一体化和我国经济金融体制改革的不断深化,国内商业银行经营发展面临新的市场发展环境。如何顺应市场发展要求,加快推进经营转型,提升市场竞争力,进而提高盈利能力和运营水平是银行业当前迫切需要解决的问题。
加快发展非资产业务和零售业务,走资本集约化发展道路
中国的银行在高速发展中基本经历着融资、扩张、再融资这种传统的业务模式,对资本消耗甚巨,使得资本稀缺性日益突出,成为制约银行业务发展的瓶颈。金融危机后,监管当局对资本的质量要求越来越高,对资本的约束也越来越严格,银行将面临更胜以往的资本压力。在这一背景下,银行业发展资本消耗少、盈利水平高的零售业务与中间业务,经营方式由外延粗放型转变为内涵集约型,提高中间业务贡献度是我国大型商业银行实现内含价值增长的内在需求。能否通过加快发展非资产业务和零售业务,进而加快转变以批发性信贷业务为主导的传统经营模式,以及以利差收入为主导的传统盈利模式,成功实现转型,对国内商业银行来说,是生死攸关的战略选择。
2009年10月,招商银行行长马蔚华对外界表示,招商银行的发展已经进入第二次转型阶段。招行的二次转型是以降低资本消耗、提高贷款定价、控制财务成本、增加价值客户、确保风险可控为目标,通过继续推进并深化经营战略调整,促进经营方式向内涵集约化转变,保证盈利的持续稳定增长,不断巩固和发展招行的核心竞争力。同时,招行提出了相应的竞争策略:集中力量发展零售银行、中小企业贷款和非利息收入这三块业务,推进以低资本消耗的方式来发展业务,扩大低资本风险、高收益业务的规模,并且提高贷款的定价能力和非利息收入的比重。事实上,招商银行“二次转型”要解决的问题并非招行所独有,而是所有规模扩张中的银行或迟或早都要面对的问题。
国际大型银行在10年前就基本完成了从批发业务向零售业务的转型,业务增长的动力不是资产业务而是非资产业务、不是批发业务而是零售业务。例如,花旗银行业务结构主要包括全球零售银行业务(消费者金融)、公司与投行、全球财富管理三大类,其中零售银行与投行业务起决定作用,利润贡献度占比超过8成。美国银行业务结构包括全球消费与小企业银行业务、公司与投资银行业务,股权投资及其他业务等四大类,其中前两项业务对盈亏起决定作用,利润占比高达70%以上。汇丰银行则形成了个人金融、私人银行、商业银行以及公司、投行和市场四大类主营业务。德意志银行则全力发展投资银行、资本市场、个人理财、资产管理、清算交易等新兴金融业务。我国商业银行中间业务近几年尽管发展比较快,但是以息差收入为主要收入来源的盈利模式没有得到根本的改变,利息收入仍然占据全部收入的绝对比重。2009年,我国大型商业银行中间业务占比平均不到10%,最高的中国银行为19.82%,但是与国际大型银行相比差距很大,未来有着巨大的增长空间。
深化组织架构改革,提升风险管控水平
组织架构和业务流程是决定业务经营转型成败的关键性因素,只有内部组织架构、业务运营模式与业务经营转型相匹配,才能更好地保证业务经营转型的市场效率。国际主流商业银行组织架构模式以事业部制居多,通过扁平式、矩阵式、网络型等组织形势替代传统的科层组织,呈现出“大总行、大部门、小分行”的特点,其优点在于成本费用大幅降低,工作效率、服务质量、客户满意度大大提高,市场竞争力明显增强。我国银行业应该积极借鉴国际主流商业银行经营经验,改革“三级管理、一级经营”的“金字塔”式的组织结构,缩短运营管理层次,提高市场响应速度,提升组织效率。
目前,国内许多中小股份制商业银行都在加快这方面的转型,如民生银行对私业务和对公业务已经开始事业部制管理。民生银行公司业务事业部制改革的核心,就是把高风险的公司业务从总行――分行――支行“三级经营、三级管理”的体制改革为事业部“一级经营、一级管理”的体制,通过实施专业化评审、进行专业化营销和组建专业化团队来全面提升对客户的专业化服务能力和水平,从而有效地控制风险、提高收益。事业部制在业务线内部,减少了协调成本,强化了决策和上级对下级的业务支持,能够形成区域优势和快速反应;在业务线内部有利于产品创新、产品多元化,有利于改进产品设计,提高产品的市场竞争力。另外由于业务线从上到下的垂直管理,减少了管理层次和管理环节,经营管理的效率得到提高。这样的安排,体现了以客户为中心的理念,最重要的是能借助专业化的团队,延伸服务链条,增加中间业务收入。
此外,构建与业务转型相适应的全面风险管理体系,确保安全稳健发展,对于银行经营转型具有特别重要的意义。在实施业务经营转型时,由于业务品种、经营范围和盈利来源等出现新的变化,风险控制显得十分重要。通过构建全面风险管理体系,切实强化对市场、资本、风险、成本和价值的认识,通过风险的系统化控制和全方位管理,实现业务经营转型的可持续发展。
加快向中小企业信贷市场的转型
面对中小企业市场旺盛的融资需求和大型优质客户市场挤压形势,银行业要逐步转变和淡化传统的“大户”战略,果断向中小企业信贷市场转型。中国劳动力相对富余,短期内资本相对稀缺的要素禀赋结构不会改变,所以劳动密集型生产优势的中小企业在相当长的时期内都将是经济增长的主要动力。中小企业是社会经济活动的主体,必然带来巨大的物流、资金流,其中隐含着除信贷之外更大的金融业务空间。面对这一基本的经济结构,银行机构应努力发挥为中小企提供金融服务的灵活性和便利性。
中小银行应该在中小企业信贷市场发挥主导作用。城市商业银行由于从业人员本土化、与客户地域联系密切、熟悉客户资信与经营状况,可以对地方中小企业进行监督,与国有大银行相比,能以较低的交易成本达到有效避免“信息不对称”引起的逆向选择和道德风险问题,可以充分保障放贷资金的安全性和提供服务的效率。另外,由于城市商业银行决策机制灵活,更能符合中小企业的融资需要,可以降低双方的成本而提升价值,因此城市商业银行定位于为中小企业服务具有比较优势。
因此,城商行应该充分发挥自己的特长,集中自己的资源,搞好特色经营,避免与大银行的同质化竞争,从区域经济发展角度出发,结合本地区的区域经济发展特点,寻找区域经济新的增长点,同时不断扩大自身的发展空间,实现与区域经济的良性互动。也就是说,城市商业银行的定位还应当是所在的城市,为所在的城市提供金融服务才是最为核心的竞争力。虽然国家放开了城市商业银行的地域经营限制,但城市商业银行还是要耐得住这份寂寞,冷静思考一下自身的优势,不能盲目搞扩张。条件成熟的可以适当在外地设立一点分支机构,同全国甚至国外一些银行建立业务关系,以便更好地开展业务,但最重要的还要保持在所在城市的核心竞争力。
抓住碳金融发展机遇,加大金融创新
面对气候环境变化带来的巨大的生存压力,世界各国或协作、或独立地采取了相应的环保措施。这必将导致产业和金融资源发生巨大的变化。因此,低碳已经不再是一个模糊的公益性概念,而是一个潜力难以估量的发展机遇。服务于温室气体减排形成的碳交易市场已经发展成为一个巨大的市场。在欧、美、日等发达国家及地区,包括商业银行、投资银行、证券公司、保险公司、基金等在内的众多金融机构,目前已经成为国际碳交易市场上的重要参与者,其业务范围已经渗透到该市场的各个交易环节。
2005年京都议定书正式生效后,经过几年的发展,碳交易市场已渐趋成熟,出现了参与国范围不断扩展,市场结构向多层次深化,财务状况更加复杂等显著变化。全球碳交易市场出现了爆炸式的增长。2007年碳交易量从2006年的16亿吨跃升到27亿吨,上升了68.75%。成交额的增长更为迅速。2007年全球碳交易市场价值达400亿欧元,比2006年的220亿欧元上升了81.8%。在全球经济衰退的2008年,全球碳交易市场依然保持强劲增势,低碳行业的收入增长幅度仍然达到了75%,仅2008年上半年全球碳交易市场总值已经接近2007年全年总额。据世界银行预测,全球碳交易在2008〜2012年间,市场规模每年可达600亿美元,2012年全球碳交易市场容量为1500亿美元,有望超过石油市场成为世界第一大市场。
碳交易市场产生的业务机会在我国也已经出现,商业银行如果能紧紧把握这一机会,在短期内就能获得可观的收益,在长期更是能发展出新的竞争力。仅仅将低碳概念作为一种公益形象投资是对这一机遇的莫大浪费。目前来看商业银行有如下几项业务:
