时间：2023-05-31 15:13:30
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【关键词】房地产;税收种类;筹划目的;国际做法;我国做法
0.概述
房地产行业目前发展势头，由于受到国家调控政策的影响，用目前的话来说，较为纠结，作为房地产的投资者，怎样才能让房地产有较多的利润呢？
房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况好坏直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，在目前形势较为艰难的情况下，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
1.房地产开发企业的税收种类
当前房地产企业所涉及到的税种较多，除了包括营业税按5%的税率、企业所得税按25%的税率征收等一般行业适用的税种外，还有房地产企业自身特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税收负担偏重，税务筹划能有效降低税收负担。
2.房地产开发企业税收策划的目标
对企业开展税收筹划的目标究竟应当如何确定，我个人认为企业税收筹划本身的目标应当定义为：最合理纳税或最优纳税。
3.国际税收筹划的主要方法
3.1选择合适的投资地点进行国际税收筹划
我国目前整体的税收负担是比较重的，可以考虑跨国投资，不同的国家和地区税收的负担水平也有较大的差别，并且每一个国家也都有规定各种税收优惠政策，我国的房地产开发企业如果能选择有较多税收优惠的国家和地区进行投资的话，必能长期受益，获得较好的投资效益，从而提高其在国际市场上的竞争力。
3.2选择恰当的企业组织方式进行国际税收筹划
房地产开发企业在国外进行投资，都会涉及企业组织方式的选择问题，不同的企业组织方式在税收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以独立的法人身份出现，因而就可以享受所在国提供的新成立公司的优惠待遇，而分公司由于是作为企业的组成部分之一，本质上没有独立，因而就不能享受税收优惠。当然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的亏损不能合并到国内总公司，而分公司经营过程中发生的亏损却可汇入总公司账上，减少了公司的利润，起到抵税的作用。因此，房地产开发公司投资的时候，在海外公司刚成立的时候，由于出现亏损的可能性较大，就可以采用分公司的组织形式。而后期就可以转为子公司形势，享受到新创立企业的税收优惠。
3.3选择关联企业交易中的转移价格进行国际税收筹划
在房地产开发公司投资过程中，可能内部交易占有比较大的比例，这时就可通过利用其在不同情况下的税收差异，借助转移价格的方法来实现利润的转移，从而减轻公司的总体税负，保证整个公司利润最大化。
3.4选择设置常设机构来进行筹划
常设机构是已成为许多国家判定对区分居民企业和非居民企业的标准。对于房地产开发企业而言，如果设置了常设机构，就有可能成为居民纳税人，从而适用于他国的相关法律规定，如果没有设置常设机构，则适用于本国的相关税法规定，企业可以视他国的法律规定，决定是否设置常设机构来避税。
3.5选择对企业较为有利的会计处理方法进行筹划
会计里面，会计的处理方法是比较多的，这样就为税收筹划提供了保障。例如，相同的企业，在采用存货不同的计价方法，所得到的利润是不一样的，在这种情况下，企业可以选择对企业较为有利的方法，都是在税法的允许范围内的。当让企业可以选择的方法不但是存货，包括固定资产的折旧方法，坏账的计提等等，企业可以视不同国家的法律规定，决定采用比较适合企业自己的方法，这样既不违法，又复合企业的管理特点。
4.我国房地产业税收筹划的主要方法
总体来说，我国目前进行税收策划的房地产公司不少，所采用的税收策划方法大体上可以分为这几种：
4.1合理利用税法规定的临界点进行税收筹划
具体来说，所谓的临界点就是税法上所说的起征点和免征额。
（1）合理利用起征点，所谓起征点就是，在该点以下可以不征税，超过该点，则全额征税。
（2）合理利用免征额，所谓免征额就是，在该点以下可以免征税，超过该点，仅仅就超过部分征税。
例如：房地产开发企业当中的土地增值税，就可以利用利用20%这个临界点，这是一个起征点的概念，也就是说只要房地产开发企业的增值额没有超过扣除项目的20%，就可以免征土地增值税，而增值额如果超过20%，就需要全额征税。房地产开发企业可以从收入和成本两个方面控制增值额，从而起到避税的作用。
4．2充分利用转让方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业对于房地产有两种不同的处置方式，一是转让使用权，像写字楼一样，即通过出租取得租金；二是以房地产出售，取得出售收入，像目前的商品房转让，即转让所有权方式。税法对于出租和出售，所规定的税种和税率是不相同的，房地产开发企业可以在出租和出售方面进行筹划，使税收最优。
例如房地产出租，主要涉及到的税种是营业税（服务业）、房产税、印花税、城建税、所得税等，而房地产出售，主要涉及到的税种是营业税（销售不动产）、土地增值税、印花税、城建税、所得税等，由于计税方式的不同，税前扣除的各种费用金额也不相同，所以计算出来的税收会有很大的差别。
4．3利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求一般是比较大的，从税收的角度来看，不同的筹资方式，公司所承担的税收负担是不同的。例如，企业需要一笔资金，融资的方式有两种，通过负债融资或者向投资者获取资金，这两种方式都可以获得企业所需要的资金，除了成本不一样以外，税收筹划也是企业要考虑的一个很重要的因素。如果通过负债融资，则所发生的利息费用是作为财务费用处理的，在计算所得税的时候允许在税前扣除，从而起到抵税的作用。如果企业是通过自有资金融资，则由于支付给股东的报酬是从税后利润中支付的，在税前并没有扣除，因而没有起到抵税的作用。
所以，企业可以在融资的时候，考虑到筹资方式的不同对税收的影响，采用不同的方式，帮助企业避税。
4．4利用收入确认方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业是在房地产销售后确认销售收入，而收入的确认条件中很重要的就是，产权和风险及报酬已经转移，因此企业在确认收入的时候，就可以利用准则的规定，合理地选择是一次确认收入，还是按合同约定，分期确认收入。显而易见，在这两种方式下，收入的确认额是不一样的，因而计税也不相同。
关键词：房地产；税收筹划；风险；税种
中图分类号：F275 文献标识码：A
收录日期：2015年11月4日
一、税务筹划的框架（图1）
二、各节点筹划内容（图2）
三、可筹划税种简述
基于企业的经营策略和项目实际情况，针对于各税种的筹划可能性和筹划结果，如表1所示。（表1）
需要注意的是所述筹划空间为经验判断，且部分税种筹划结果为理论结果，具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。
四、地方税务政策解读（以南京项目为例）
（一）成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》；2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。
主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。
（二）关于预提（应付）费用
1、房地产开发企业可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。
2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。
3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。
除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。
（三）计税毛利率。目前，开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。
五、土地增值税
（一）土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
（二）土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。房产类型分为：1、普通标准住宅；2、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅类房产。
（三）公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
（四）装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
（五）相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
（六）预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税；2、普通住宅按2%预征率预征；3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征；4、非住宅类房产按4%预征率预征。
六、分税种筹划详述
（一）企业所得税
1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说，销售收入受市场价格影响很大，总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定，以上因素可视同为固定值，可调节空间很小，因此通过成本分摊方式的调整，可以达到延迟纳税的效果，如合理提高开发成本，增加主营业务成本金额，从而达到降低税负的效果。
2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本，刻意增加成本类科目的金额，造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分，达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算，合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出，控制在税法规定的限额比例内，减少应纳税所得额的调整。
3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期，会连续几年税务利润亏损，合理安排销售时点，可在一定程度上利用弥补亏损的优势，降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。
（二）营业税。营业税为收付实现制，纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件，同时考虑到“营改增”政策的变化，地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理，其筹划空间较小但风险很高，不建议对此税种筹划。
（三）土地增值税（预征）。根据市土地增值税预征政策，业态不同适用不同的预征率，其筹划空间较小，不建议对此税种筹划。
（四）土地增值税（清算）。如表2所示，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（表2）从多角度把控适用税率，降低土增实际税负，以下几点仅从筹划方法的角度分析：
1、收入的调整。假定成本为不变量，结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额，调整销售单价，使清算部分增值额不超过扣除部分的50%，即适用最低的30%税率；或通过收入区间的调整使税后利润最大化。
2、成本的划分。假定收入为不变量，可以通过成本的划分，合理提高清算成本，从而降低土地增值税。
3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态，其中住宅和非住宅（商业、车库、储藏室等）为清算业态，受销售安排和项目立项所限，上述清算业态不能出具单独的清算报告，且根据清算时点要求，即销售比例达到85%或销售许可证满三年，届时增值额较高的业态销售比例较大，会提高清算项目前期的增值额，有可能出现前期清算补税，二次清算退税的情况，如合理调整销售计划，可推延补税时点。
4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
七、税务筹划方案
目前，税务机关一般以区县级以上发展和改革委员会审批或备案的项目（《投资项目核准通知书》）为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
关键词：房地产企业 税收筹划应用 企业发展
我国房地产业发展起步于上世纪90年代，经过20年的发展，逐渐成为支柱性产业之一，不仅为老百姓解决了安居问题，而且带动了建材、工程机械等相关产业的发展。近年来，由于房价过高、投资虚热，国家宏观调控政策陆续出台，房地产开发行业利润空间逐步缩小，市场不确定因素增加，经营风险增大。在这种情况下，进行税收筹划显得尤为重要。本文拟就税收筹划在我国房地产企业中的应用作初浅分析。
一、税收筹划在我国房地产企业中的应用
税收筹划是指纳税人遵循国家法律，以税收政策法规为导向，事前选择有利纳税方案处理自己的生产、投资、理财活动的一种企业筹划行为。房地产企业涉及税种较多、税费负担较重，进行税收筹划有特别意义。它既要善于运用一般税收筹划方法，也要充分考虑行业特点进行富有特色的税收筹划。
（一）利用土地增值税临界点进行筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点，同时根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》等相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，对于房地产开发企业，可以通过销售降价、提高配置标准、增加配套设施、增加建设成本等方式合理控制土地增值税的增值额，对于普通住宅，房地产企业不但可利用土地增值税的四级超率累进税率降低税率，还可利用“20%的增值额”这个 “临界点”达到不交税的效果，一方面房地产开发企业可通过销售降价、提升配置标准、增加配套设施促进项目的快速销售，节约财务利息，实现资金的快速流转滚动，同时通过上述税收筹划措施，降低企业土地增值税税负，并不一定致使企业利润减少。
（二）利用税收优惠政策进行税收筹划
营业税方面：以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，转让股权也不征收营业税；房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税方面：合作建房一方提供土地，一方提供资金，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税；房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
因此，对于房地产开发企业，可利用上述税收优惠进行合理避税。如将开发的商业物业先投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式可规避营业税。
（三）利用收入结构进行税收筹划
对于精装修房屋，购房房款中不仅包含了房屋建设成本，还包括房屋装饰、装潢费用，由于房屋装饰、装潢属于劳务服务，无需缴纳增值税。因此房地产开发企业可设立装饰公司负责房屋装饰、装潢，销售时将房屋销售合同分拆成房屋销售和房屋装饰合同，与房地产开发企业及房地产企业设立的装饰公司分开签订，则房地产开发企业只需就房屋依据房款缴纳土地增值税，装饰公司仅需就装修费用缴纳营业税，不用缴纳土地增值税。利用该筹划，房地产开发企业利用关联公司将经营收入分散，使得土地增值税税基大幅减少，可以大大节省土地增值税款，甚至无需缴纳土地增值税。
（四）利用收款方式进行税收筹划
根据税法规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率预缴营业税、土地增值税及所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。另外根据国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
因此，对于房地产开发企业开发的单位价值较高的项目，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业可采用分期收款方式销售，一方面可促进销售的增长，另一方面企业不以售价总额为基数而以分期收款为基数计算缴纳营业税、土地增值税及所得税，将税负进行递延，有利于房地产开发企业的资金流动，创造更大的价值。
二、我国房地产企业税收筹划应注意问题
1.税收筹划要合理合法
税收筹划要符合税法政策，以依法纳税为前提，在多种纳税方案中做出选择，规避法律、政策风险。同时，结合企业实际，合理设计税收筹划方案，采取合理措施降低企业税负。
2.税收筹划要贯穿于房地产开发全过程
房地产开发涉及买地阶段、建房阶段、售房阶段及后期物业管理阶段，开发周期长、涉及的因素较多、涉税较为复杂，因此房地产开发企业税收筹划需要事先谋划，并实时跟踪监控。
三、结语
综上所述，当前，我国房地产行业正在经历前所未有的严厉调控，房地产行业竞争已日趋加剧、利润空间已大幅缩小。房地产开发企业合理合法的进行税收筹划，不仅可以降低企业自身税负，争取企业最大利益，而且通过税收筹划整个过程，可以提高企业的经营管理水平，提高企业的竞争力，赢得新的发展空间，房地产开发企业税收筹划具有一定的必要性，同时需根据房地产开发企业的特点及所涉及的税种，进行合理的税收筹划。
参考文献：
近年来，房地产行业发展势头迅猛，在国民经济中占有举足轻重的地位。为抑制房价过快增长，维持房地产行业的稳定发展，我国出台了多项关于房地产宏观调控的政策。由于国家调控力度不断加大，市场竞争日益激烈，有效控制成本就尤为重要。房地产开发企业涉及税种多，税收负担较重，由于内部成本费用压缩空间有限，房地产开发企业经常通过税收筹划以有效的降低税收成本。与此同时，国家出台了一系列税收法律法规，为房地产开发企业税收筹划提供了空间。
税收筹划的基础是生产经营活动，依据是现行法律法规，通过合理实施纳税方案，可有效降低纳税成本，从而达到防范涉税风险的目的，进而实现纳税人权益最大化。房地产业作为资金密集型行业之一，具有供应链长、风险高、地域性强、投资大、周期长等特点，在整个生命周期内涉及了诸多税种，为房地产业的税收筹划提供了充足的空间。
一、房地产开发企业税收筹划策略
对于房地产开发企业的税收筹划而言，不仅需要借助其自身所涉及税种的一般税收筹划方法，同时还需要结合房地产行业的特点开展具有自身特色的税收筹划。
1.纳税临界点筹划法
纳税临界点筹划法即在经营中遇到税收临界点时，纳税人通过减少收入或增大支出，避免承担较重的税收。纳税临界点筹划法适用于房地产开发企业在普通住宅土地增值税具有税收优惠政策的情况下。我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。
基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。
2.税收优惠政策筹划法
税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。
3.两次销售房地产筹划法
房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。
4.资金筹措筹划法
股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的两种主要方式。这两种方式的区别在于：股权融资不允许税前扣除股息，而债权融资可税前扣除利息。因此，当财务风险可控制时，房地产开发企业通常优先选择债权融资的方式。对于房地产开发企业的债权融资而言，又分为流动资金贷款和项目长期贷款。流动资金贷款的利息支出通常计入当期损益，能够在税前扣除；然而，项目长期贷款的资金成本一般直接计入项目的开发成本。如果房地产开发企业有以往年度的亏损可予以抵扣或企业在本年度处于亏损状态时，应将利息支出进行资本化；如果处于盈利年度，则应将利息支出进行费用化，从而最大化成本费用。
5.递延纳税筹划法
递延纳税筹划法即企业在规定的时间内尽可能地分期或者是延迟缴纳税款。在我国，税收收入的主要税源由增值税、营业税两大流转税和企业所得税组成。其中，流转税以收入为税基，所得税以收入减去可扣除项目后的应纳税所得额为税基。房地产开发企业可通过合理安排经济业务，将纳税期限向后推迟，实现资金的货币时间价值。这种做法并没有减少缴纳税款的数额，但是延后缴纳税款的时间，从另一个角度来看相当于得到了短期无息贷款，获得了相对收益。因此，递延纳税筹划法的本质是推迟确认收入及纳税所得额，同时尽早列支费用并及时入账使其能够在当期进行税前扣除。
6.会计政策选择筹划法
我国会计准则规定，经济业务的会计处理具有可选择性，选择的会计政策不同，形成的财务结果也不同。对于固定资产和无形资产，其折旧和摊销方法是采用直线折旧法还是加速折旧法，存货计价方法是采用先进先出法还是加权平均法，均会影响房地产开发企业的损益，进而影响其应缴纳税额。通过合理计提固定资产和无形资产的减值和坏账准备，企业可以合理控制损益项目的列支和扣除。
刘丹
（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）
摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词：房地产企业税收筹划应用
一、 房地产企业税收筹划的必要性
（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
二、 房地产企业各个环节的税收筹划的应用
（一） 准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（二） 建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
（三） 销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
1、营业税筹划
案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
2、土地增值税的筹划
案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
（四） 保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。
案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
①采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
②采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。
三、小结
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。
参考文献：
[1]《税法》CPA考试辅导教材.经济科学出版社.2014
[2]盖地.税务筹划.[M].高等教育出版社.2011
[3]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J] 财经界 2013
【关键词】 房地产开发企业 税收筹划 土地增值税 营业税
目前，房地产行业进入了自2008年以来的最低点。从兰德咨询所提供的数据来看，“增收不增利”成为了整个行业所面临的尴尬局面，房地产的毛利率每年下滑约3―5个百分点，净利润率每年下滑1个百分点。分析各种原因，除了受到市场经济以及政府宏观调控的影响外，较高的税负是缩小房地产开发企业利润空间的重要因素之一，尤其是土地增值税和营业税。而在两税种之间进行比较可以发现，土地增值税对于房地产开发企业税负的影响则是巨大的。在这种情况下，税收筹划的必要性就凸显出来。那么，如何通过合理、合法的手段来降低房地产开发企业的税负呢？我们可以结合土地增值税以及营业税的理论知识，将其灵活地运用在开发房地产的每一个环节，以达到降低税负的目的。
一、投资决策阶段――合理选择开发模式
在投资决策阶段，选择运营模式还是合作模式直接影响着整个开发项目所承担的税负。房地产开发企业需要根据不同的模式来进行税负的对比预测以及运营方案的选择。
由于代建行为不属于土地增值税的征税范围，因此若合理采用代建方式来开发房地产，那么将会大大降低开发活动所承担的税负。在代建纳税筹划过程中，所需要重点关注的是“开发主体是谁？”通常情况下，我们可以以“客户”为开发主体，而后房地产开发企业与客户签订代建协议，在房地产开发建设完工后，由客户支付给房地产开发企业相应的报酬即可。可以看出，房地产的产权从未转移过，仍旧在客户的名下。
此外，我们也可以考虑合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的税收优惠政策。在合作建房模式下，往往是一种一方出地、一方出资的模式。比如，A公司2014年5月通过招拍挂方式获得了一块土地，未做任何开发；2014年9月打算将该土地转让给B房地产开发企业，由B房地产开发企业开发商品房。在这种情况下，如果直接转让，A公司不仅要按照差额缴纳营业税，还需要清算土地增值税，不享有任何税收优惠政策。而如果选择与B公司合作开发，由A公司出资、B公司出地，建成后各自对外转让，虽然营业税会增加，但是土地增值税则节省了很多，相比之下依旧减轻了不少税负。
因此，在投资决策阶段，房地产开发企业可以结合自身发展状况、合作伙伴经济实力以及客观经济环境、政策环境来选择合适的投资运营模式，充分论证代建开发与合作开发的可行性，达到降低税负的目的。
二、“拿地”阶段――重视“拿地”方式的选择
地价往往占到整个房地产开发项目成本的百分之二三十，以何种方式取得建房所用土地是纳税筹划所要重点关注的内容。对于一些大型房地产开发企业，它们的品牌声誉好、经济实力强，与政府往往有着长期的合作关系以及良好的沟通方式。在这种天然的优势之下，它们有时会采用“政府回收拍卖”的方式取得土地。因为，如果通过转让方式取得土地，那么转让方需要缴纳营业税与土地增值税等，这样势必会转嫁给房地产开发企业。而如果地块由政府回收并拍卖的话，房地产开发企业则不仅可以免除营业税，同样可免除土地增值税。比如，一些旧城改造、旧厂房改造等项目。
也有一些房地产企业利用重组的方式来进行税务筹划。目前，国家出台了一系列鼓励性产业的税收优惠政策。在满足一定的比例或者其他条件的情况下，通过股权的合并、分立以及收购等在营业税、土地增值税上有着很多减免优惠。因此，房地产开发企业可以充分收集这些材料，结合开发项目，选择重组方式降低税负，实现企业发展过程中的双赢。
三、立项阶段――把握清算优惠政策
立项阶段对于房地产开发项目的税收筹划来说相当重要，因为其直接影响着土地增值税清算对象的确定，进而影响着各个纳税期内增值额的抵补以及平衡，同时也影响着项目清算的时点。
在立项阶段，尽可能的将清算单位做大，不仅可以推迟土地增值税的清算周期，而且可以平衡每一期所承担的税负。因为，很多房地产开发企业为了打开市场，在项目前期的定价往往较低，那么增值率随之也会降低；而在后期，受到后期宣传、项目完工进度等因素的影响，价格也逐渐上涨，进而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往会高于20%，导致不满足清算时的税收优惠政策，土地增值税税负增加。那么，如果将某个房地产开发项目的清算单位做大，就可以达到递延缴纳税款的效果，形成永久性的收益。
在上述基础上，还要把握对可售面积的规划，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的调整，合理规划好人防、车库等公共配套建筑面积。对于车库、人防等公共设施的转让款如何计入收入和成本，国家相关文件并没有明确的规定。如果非普通住宅增值率较高，在进行立项规划时则可以建设单独的车库，将收入成本计入非普通，增加成本、降低收入，实现非普通增值额的降低；如果是普通住宅增值率较高，则按照相反的方式进行操作，建立底下车库等。
四、开发阶段――关注土地增值税的可扣除要素
在房地产项目开发阶段，开发成本、开发费用的确定对于土地增值税的筹划非常重要。比如，在分期开发、分期清算的情况下，如果预测价格是不断上涨的，那么前期的售价要匹配较低的成本和费用；后期的售价则需要匹配较高的成本和费用，以充分发挥增值率对税收筹划的作用。
房地产开发企业应当做好开发成本的合理规划。诸如万达、绿地等这些大型房地产开发企业，它们往往有着长期的战略合作伙伴，企业可以利用这种长期性来对整个项目进行合理的定价，防止出现成本明细不均匀的现象。对于清算对象中同时包括非普通商品房和普通商品房的，分摊方式的选择往往会影响到开发成本的分配，进而影响到增值率的大小。此外，由于实务中开发成本与期间费用往往是不能清楚地分开来的，因此房地产开发商可以将期间费用作为开发成本，增加可扣除的开发成本。一些房地产开发企业还利用营销楼以及样板间的建设来增加开发成本。因为国家税务总局税务司对售楼处、样板间的设计、建造等费用做出了不同的处理。如果为临时设施，那么这些费用不得计入成本扣除；如果是在项目主体内修建并且后期有偿转让的，则准予计入开发成本扣除。总之，对于开发成本的增加方式多种多样，房地产开发企业应当充分利用各项规定来增加可扣除的成本。此外，房地产开发企业也要充分利用财务费用扣除的规则。对于房地产开发企业来说，利息支出是可以据实扣除的，那么企业就可以比较5%的加计扣除与据实扣除谁大谁小来选择有利于增加税后利润的方式。如果房地产开发企业的资金来源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超过加计扣除的5%，那么就要搜集好各种结算清单、做好相应的登记工作。比如，C房地产开发企业开发一套住宅商品房，支付了土地出让金1000万元，可扣除的开发成本为10000万元，计入资本化可按转让项目计算分摊的利息支出为1500万元。按比例扣除的开发费用最高限额为（10000+1000）？鄢10%=1100万元；据实扣除的开发费用最高限额为1500+（10000+1000）？鄢5%=
2050万元。在这个过程中，既要通过税前可抵减利息费用的增加减少企业的纳税成本，又要考虑高额的利息费用也很可能成为企业的经营负担，因此企业在进行筹资活动的过程中，既要考虑纳税筹划的影响，同时也要把控企业的财务风险。
五、销售阶段――注重收入的分散与二次清算
清算收入的高低、类别构成等决定着增值率的分子项，因此在销售阶段要注重对收入的调整。比如，装修款单列意味着对收入的分割；车房同购意味着普通商品房与非普通商品房的不同划分；开发企业直接销售或者销售则意味着售价的高低。
在实务操作中，房地产开发企业可以将能够单独分割出来的业务收入从项目销售收入中分离出来，同时控制成本结转的比例，达到减少税基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企业采用装修款单独签订合同的方式，以毛坯房的价格备案。虽然装修合同将对方的营业税转嫁到了企业，但是企业却节省了大额的土地增值税。在这个过程中，企业所要关注的是客户的意愿。因为分拆合同会增加合同主体，进而增加客户的交易风险和交易成本。也有一些企业采用买房送车的策略来降低土地增值税的税负。因为开发项目内的车位往往作为非普通收入，这就导致这部分收入无法享受免税的优惠。而如果能够将车位的收入转化为普通商品房的收入，结合相关的计算，就很可能实现享受到免税政策，从而实现税负的降低。诸如青岛的一些地市专门规定赠送的车位因为没有取得收入，可以按照开发产品计算销售收入，更加为这一税收筹划方式提供了环境基础。
通常情况下，开发产品不可能在一段时间内全部销售完毕，因此楼盘清算之后再销售已经成为非常普遍的现象。那么，在这个过程中也就存在着后续的成本费用以及后期的销售收入。在项目清算之后所发生的销售，其扣除项目的金额应当按照清算时单位建筑面积成本费用乘以销售面积来计算。并且，相关文件否定了前期销售与后期销售合并清算的方式。在这种情况下，一些房地产开发企业保留了一定的后续成本。比如，将后期物业并入到前期整体收入、成本中，从而发起二次清算，重新计算土地增值率以及土地增值税，实现一次清算的目的，降低企业税负。实务中，各地区税务局对二次清算都有着明确的规定，具体操作仍需要结合当地的规定来考虑。
六、结语
面对严峻的发展形势，房地产开发企业应当采取积极的措施应对市场环境以及政府宏观调控。税收筹划作为节约内部成本、应对政府相关调控政策的有效手段，房地产企业应当把握好其运作原理，充分运用各项税收优惠政策，结合房地产开发项目每一过程的特殊性，关注重点税种，建立合理、合法的税收筹划体系，为企业寻求更广阔的利润空间。
【参考文献】
关键词：房地产开发 税收筹划 经济发展
随着社会经济的不断发展，我国的税收制度也得到了进一步的完善。目前，我国税收的法制化进程已越来越快，税收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各种管理手段及信息传播效率的大大提高，人们对税收筹划及财务管理也有了更加全面的认识。另外，由于全球金融风暴的影响，我国的地产置业也不可避免地受到了一定的影响，对房地产开发企业而言，市场的萎缩、投资速度的回落及相关的销售情况不佳等情况，都使得其现金流出现比较不乐观的现象。对相关房地产开发企业的税收进行合理的筹划，对其财务进行合理的管理，不但有助于房地产开发企业的发展，而且还有助于国家经济的发展。
一、税收筹划与财务管理的内涵
通常来说，税收筹划是一种合法的节税筹划活动，换一种说法，就是纳税人在国家相关法律政策允许的前提下，合法开展的一项活动，其主要目的是通过对企业相关生产经营活动进行安排与调整，达到合理税负、找到最优的节税生产经营方案。因此，就本质上而言，税收筹划不等同于逃税、偷税，它是一种正当合法的行为，也是当今社会企业节税的重要选择。
财务管理指的是在一定的目标下，对资产的投资或购置、资本的融通、生产经营活动中的现金流量及利润的分配等开展的管理活动。在企业的管理中，财务管理占据着较为重要的地位，是企业管理的重要组成部分。财务管理是在财经法规的制度上建立的，它把财务管理的原则作为基础，对企业生产经营中的相关财务活动及相关的经济管理工作进行合理的组织与处理，因此也可以说，财务管理就是处理企业所有经济关系，组织所有财务活动的一种行为。
二、房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义
对于房地产开发企业来说，其生产经营往往具有资金投入量较大、销售周期较长以及经营风险较高等特点。也正因为这些特点的存在，对房地产开发企业进行合理的税收筹划与财务管理便具有较为重大的意义。房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义主要有以下几个方面：
（一）有助于企业实现利润最大化
就房地产开发企业而言，其开发及交易的环节较为复杂，所涉及到的税收种类也比较复杂，比如，土地增值税、营业税、城市建设维护税等，繁杂的税种为企业的负税增加了不少的负担，而根据相关法律法规的规定，在不违法的情况下对税收进行合理的筹划，不但能够在一定程度上减小企业的负担，还有助于企业利润最大化目标的实现，有助于提升企业的市场竞争力。
（二）有助于提高企业的会计核算水平
税收筹划是企业的一种财务手段，合理有效的税收筹划能够有效减少相关企业的税收支出，在一定程度上提高资金的利用率，使企业的资金流得到有效的改善。此外，由于企业的税收筹划及财务管理工作的开展都与会计工作有关，完善有效的会计核算是税收筹划及相关财务管理工作高效开展的前提，因此，相关业务的开展可以在一定层面上提高企业会计核算的水平，对企业的会计工作可以起到一定的促进作用，有利于企业经济管理活动的顺利开展。
（三）有利于树立良好的企业形象
就平常的纳税活动中，尤其是在纳税申报的时候，对税额进行及时准确的申报，不但可以有效降低企业涉税的风险，还能树立良好的信誉，有助于企业形象的树立。另外，合理有效的开展财务管理活动，也能够在一定程度上保证企业经济业务的顺利开展，尤其对于房地产开发企业来说，有序的资金流动是保证其经营活动顺利开展的重要保证，这对企业的发展来说是极为重要的。
三、房地产开发企业的税收筹划策略
由于其自身的特殊性，房地产开发企业涉及到的税收种类相对较多，其所缴纳的税金的核算也较为复杂。税收筹划能够在一定程度上减小企业的负税负担，但不是一切税种都可以进行税收筹划。就目前的情况，对房地产开发企业而言，可以开展税收筹划的税种主要包括：土地增值税、营业税以及企业所得税。根据不同税种的不同性质，企业税收筹划的方式与收益也有所不同。下面分别对几种税收的筹划策略进行相关的分析：
（一）土地增值税的筹划
土地增值税指的是对国有的土地使用权、地上的建筑物以及建筑附属物进行转让，并从中取得收入的个人或单位，根据其转让的收入所得的增值额进行征收的税种。增值税的筹划主要有以下三种：
首先是对成本核算对象进行筹划。对房地产开发企业来说，其可以单独设立一家装饰公司，由其来完成相应房户的装修工作。就具体的操作来说，房地产企业可以与购买房屋的客户签订两份不同的合同：一是房地产销售合同，是房地产开发企业与房屋购买者之间签订的；二是装修合同，这是装饰公司与房屋购买者之间签订的。这时，房地产开发企业在销售合同上面所标注的房款的增值额，进行土地增值税的缴纳；而在装修合同上面所标注的金额就属于企业的劳务收入，应缴纳相应的营业税，而不再进行土地增值税的缴纳。企业可以通过这样的方式分散企业的经营收入，进而减少相关的税基，以达到降低税率、节省税款的目的。
其次是对利息的扣除方式进行的筹划。根据国家相关的规定，房地产开发企业的相关利息支出，只要能够可以按照房地产项目转让计算分摊，并且能够得到相关金融机构提供的证明的，便允许得到扣除，但扣除的部分最高不能超过商业银行当期同类贷款利率的计算金额。而对于房地产开发所耗费的其它费用，则根据土地的使用所支付的资金与房地产的开发成本这两个项目之和且低于其和的5%进行计算扣除；对于不能根据房地产开发项目的转让对利息支出进行计算分摊或者是不能取得相关金融机构提供的相关证明的，则不可以对其利息进行单独的计算，而是将其并入到开发成本中进行统一的计算扣除。房地产开发所耗费的费用则根据土地使用所支付的资金与开发成本这两个项目之和且低于其和的10%进行相应的计算扣除。根据这样的规定，房地产开发企业就可以根据实际的情况选择合适的筹划方法，当房地产企业所开发项目主要有赖于负债筹资，其利息费用所占的比例较高时，就可以选择计算分摊利息同时提供相关金融机构的证明，进行对相关的费用进行合理的扣除；相反的，当开发的项目主要是依靠权益资本进行的，其预计的相关利息小队较少，则可以不对分摊利息进行计算，这样便可以对相关的开发费用进行一定的扣除，有利于企业相关利润的实现。
另外是对增值额开展筹划。根据我国相关条例，纳税人自己建造普通住宅并出售的，若增值额未达到扣除项目金额的20%，则可以免缴增值税；若超过20%，则要按照相关规定对全部增值额进行相应的纳税活动。另外，如果纳税人既建造普通住宅，又进行其它房地产开发，则应该对其获得的增值额进行分别的核算，对于不能准确核算增值额的，其所建造的普通住房则不能够运用相应的免税规定。土地增值税的适用税率为30%到60%之间，并且是超率累进税率，在相同的条件下，价格越高，增值额就越大，其所适用的税率也就越高。因此，开发企业在对产品定价时，要对全部情况进行充分的考虑，既要考虑收益，又要考虑相应的支出，最大限度保证企业的利润。
（二）营业税的筹划
营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象所征收的一种商品劳务税。对房地产开发企业来说，其营业税的筹划策略主要有以下三个方面：
首先是合作建房的筹划方法。合作建房指的是两个合作者，一方出资，一方出土地的使用权，双方以合作的方式进行的房屋建造行为。合作建房主要包括两种方式：以物易物和合营企业，这两种方式的纳税义务存在一定的差别，纳税人可以对两种方式之间的差别进行充分的利用，进而进行合理的收税筹划，最大限度保证企业的利润。例如，甲乙两方进行合作建房，甲方提供土地，乙方出资。房屋建好后，经相关评估得到该建筑物的价值为6000万，甲乙两方各自分得3000万的房屋。这时，甲方通过土地使用权的转让，获得了部分建筑物的所有权，就应根据相关税率进行缴纳营业税，而乙方则无需进行营业税的缴纳。
其次是承包合同的筹划方法。承包建筑工程的公司有没有与建设单位进行相关承包合同的签订，将会影响企业的税率。承包建筑的公司在和建设单位进行合同的签订时，所建造的房屋就归属于建筑业，其所使用的税率为3%，而在不签订合同的情况下，该建筑就应该归属于服务业，这时所适用的税率就为5%。据此，纳税人在对相应的工程进行承包时，应该与相应的建设单位签订相关的合同，这样就可以只按3%的税率缴纳税金。有效降低了企业的负税负担。
最后是通过减少应税项目的流转次数进行税收的筹划。按照国家税法的规定，不动产的转让应该归属于营业税的征收范围，营业税是根据流转的次数重复征收的，流转的次数增多会导致相应的税金增加。所以在实际的经营过程中，房地产开发企业就可以根据相应的情况，合理地减少相关应税项目的流转次数，进而最大限度地减少相关税金的缴纳。
（三）企业所得税的筹划
企业所得税，是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他的所得征收的所得税。与营业税的筹划相比，企业所得税的筹划的效益更大同时也更为直接。房地产开发企业的所得税筹划主要可以从以下几个方面进行：
首先是选择投资地区进行筹划。选择投资地区进行相关的税收筹划工作，是在国家对相关地区进行的税收优惠政策的基础上出台的，与国家的经济政策相符合，所以能够得到政府部门的支持。通过成本与收益的核算，纳税人可以在相关的税收优惠的地区进行相应的注册，而如果企业在没有相关优惠政策的地区进行了注册，则可以经过相关的策划，然后再与一些可以享受优惠政策的企业进行挂靠，进而使自己也可以享受一定的优惠。
其次，选择从属的机构进行筹划。就一个企业而言，其从属机构包括分公司、子公司及办事处。对与从属机构来说，由于其形式不同，使得其核算、纳税形式以及其所享受的税收优惠政策都有所不同。公司是独立的法人，其设立的手续也相对较为复杂，公司所得税的核算与缴纳都是独立进行的，并可以享受相应的税收优惠；而分公司与办事处则不同，其设立的手续相对较为简单，相关的核算也不是独立进行的，所得税是交由总公司汇总后进行缴纳，税负较轻，但不享受相关的税收优惠。因此，房地产开发企业在对相关的税收进行筹划时，应该对实际的情况进行合理的分析，并制定出相应的税收筹划计划，最终选择可以让企业负税最轻、获得的利润最大的方案。
此外是利用税前扣除项目进行筹划。根据我国税法的相关规定，企业所得税的税率为25%，在每一个纳税年度，纳税人的总收入额减去准予扣除的项目之后所剩的余额即为应缴纳的所得税的金额。其中，准予扣除的项目指的是纳税人在该纳税年度里所发生的，并与纳税人取得应该缴纳税金的收入相关的全部必要的费用、成本、税金及损失。因此，房地产开发企业可以根据实际的情况，对相关税目进行合理的筹划，进而有效减少税额。
四、结束语
对房地产开发企业而言，合理的税收筹划不但可以降低其生产经营成本，还在一定程度上关系到企业的存亡，与企业的发展密切相关。随着经济改革的不断深入，国家对房地产及其相关行业的调控能力不断的加强，使得房地产开发企业的利润空间也在不断地缩小，面对这样的情况，房地产企业进行合理合法的税收筹划是非常有必要的。因此，房地产开发企业应根据相关的税收政策，结合自身的实际情况，进行合理的税收筹划，并做好企业内部的财务管理，在不违反法律法规的条件下，对企业的资金以及财产进行合理的控制，进而实现利润最大化的目标。
参考文献：
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[2]张丽莉.关于房地产开发企业税收筹划的几点思考[J].科技创业月刊，2009；07：52-53
摘 要 随和经济全球化的发展，我国房地产企业近年来发展迅速，已经成为推动我国经济发展的主要行业之一，但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决，进行合理的土地增值税税收筹划工作，可为企业带来更大的经济效益。本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析，并提出相关的解决对策，从而推动房地产企业的发展。
关键词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划
一、前言
随着科学技术的发展，人们生活水平不断提高，对住房的需求量也越来越大，但是现如今，市场竞争日益激烈，房地产开发企业之间的竞争也越显激烈，房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟，必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划。
二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析
就目前我国房地产开发企业的经营情况来看，还比较乐观，但是近年来，我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快，对企业难免造成一些影响，房地产开发企业为了解决经济效益，也将房价进行提高，这样人们买房就陷入了困境。为了有效控制房价的增长，政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度，但是进行税收的过程中，遇到各种各样的问题，严重阻碍了税收工作的进行。此外，在进行清算当中，大部分地方政府也是从利益的角度出发，没有将清算工作落实到位，在执行的过程中，也出现了各种问题，清算力度有待加强，不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1]。我国大部分地区税收成本都比较偏高，部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实，并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象，时间一长，根本无法将拖欠的费用一一收回。随着市场经济改革，房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变，为了适应时代的发展，国家对土地增值税做了适当的改进与补充，致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案，先现在看来已不合法。尽管如此，但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变，才能使房地产开发企业健康发展。
三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施
房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作，首先要从明确清算对象和规划成本出发，其次通过科学的定价来增加企业收益，最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围。
1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划
房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时，明确清算对象是关键。清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上，进行清算时，主要是以房地产开发项目为单位开展，若是项目是分期的情况，则是以分期的项目为单位开展清算工作。有时候，一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发，但是其中所存在的产品的类型却各不相同，此时，对象不一致，清算所得到的结果也必然不同，例如，房地产开发企业拥有普通住宅的同时，又拥有商业铺面，这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额，在进行清算时要注意，一些开发商品是应税，一些却是免税，所以，要在明确对象的前提下进行清算。房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本，分别进行核算的方式来降低所缴税费[2]。做好土地增值税筹划工作，还需要对开发成本进行科学、合理的分配，主要采用的方法有4个，即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法，建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑，对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配，多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付，以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出，并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配，一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额。
明确企业对房地产开发清算的对象，并对成本进行合理规划，从而对土地增值税筹划工作进行改进，使企业在市场中立于不败之地。
2.对房价进行科学合理的定价
房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法，所以，企业要通过合理的定价来降低房价，使房价和同行相比偏低，这样便可吸引客户前来购买。根据国家的土地增值税相关规定，房地产开发商建设住宅进行出售，当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候，可免缴土地增值税，根据这个规定，房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时，通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益，以及放弃优惠增长而支付的税费，两者进行比较，最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3]。例如，上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房，扣除项目的允许金额为2000万元，设商品房销售价格为X，这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是营业税税率，3%指的是教育费附加征收率，而7%则指的是城建税的税率。这样，企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X，此时，若是房地产开发想采用起点征收优惠方案，那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）=X，通过计算，X=2569（万元），房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内，不可超出，这样才可免缴土地增值税，所获利润为428万元，这样才可获取最高利润。若是企业不采用此方案，所使用的是提高房价来获取利益，那么增值率超过20%的部分，就比较适合增值率不超过50%的时候，速扣数就为0，而税率则为30%，此时，设价格增加了Z，房产销售价格久违X+Z，这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加，增加值为5.5%Z，扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z，增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此时，企业获取最高利益，应将放弃起点优化政策，通过提高房价来获取经济效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科学定价是房地产开发企业获取经济效益有效的方法，企业在对住宅进行定价的时候，进行充分考虑，根据实际情况，采用适合的方案，为企业带来更大的财富。
3.对土地增值税的税收范围做筹划
房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制，企业要合理节税，可从三个方面达到这一目的。首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费，房地产开发企业在进行开发时，相互进行协商，一方出钱，一方出地，双方共同合作，一起建房，当房子完工之后，按照比例进行合理分配，达到免缴土地增值税的目的。若是将房子转让给他人，就要向接管方支付土地增值税税费，由此看来，房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动，免缴土地增值税，达到提高企业受益的目的[4]。其次，采用出租以及联营的方法合理避税，房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益，比出售方式所获取的效益更加大，采用出租的方式来获取租金，所缴纳的费用只是房产税，这样一来并不是将房屋进行转让，就不必缴纳土地增值税。当房地产开发企业采用联营的方式时，进行投资的一方则可免缴税费，企业便可从中获利。最后，采用代建房屋的方式来控制税费，房地产开发企业为了和客户长期进行合作，通常会使用合同方式确立彼此之间的关系，以客户的名义进行房地产开发，当完工之后，客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费，但是产权并没有发生任何变化，而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内，所以，可以免缴土地增值税。
从纳税范围的角度出发，通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费，使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益，是现如今一个比较理想的合理避税的方法。
四、结束语
房地产企业是推动着我国经济发展，房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行，只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益，才可推动房地产开发企业的发展。
参考文献：
[1]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知.国税函.2010.22（08）：102-103.
[2]周华洋，邹俊.21世纪最新税制下的避税行为与反避税查处技巧.北京：石油工业出版社.2011.14（7）：57-58.
摘 要 随着房地产行业的逐步完善和房产价格的不断攀升，国家通过征收土地增值税来加强对房地产行业的宏观调控，力求稳定房地产市场，在这种情况下，房地产企业必须认真进行税务筹划，以减轻自身纳税负担，增强盈利能力。在实际工作中，房地产开发企业必须按照相关法律制度进行合理的税务筹划，降低企业税务负担，增加企业经济收益，提升自身的竞争能力。
关键词 土地增值税 房地产企业 税收筹划
房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业，企业在投资和经营活动过程中，面临众多市场风险，如果不能采取切实措施，积极防范和规避经营风险，减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失。目前，国际金融动荡，房产价格不断攀升，政府根据经济发展需要，为加强对房地产行业的宏观调控，对房产企业征收土地增值税，土地增值税作为流转税的一种，在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置。房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存，就要对土地增值税进行合理筹划，切实减轻企业税收负担，增加盈利水平，提高参与市场竞争能力，促进企业正常运行和发展。
一、纳税筹划的原则
1．事先筹划原则
在纳税义务发生之前，企业必须结合自身实际，针对税收规定做好税务筹划工作，这是最基本原则，同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施，以实现降低税务负担的目标。
2．合法性原则
我国税法规定公民具有依法纳税的义务，作为纳税主体的企业也一样，必须严格履行自己的纳税义务，依法办事，因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行。
3．经济性原则
企业在进行税务筹划时，一定要事先进行经济可行性分析，看是否经济可行，税务筹划不仅要重视纳税环节，还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加，并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益。
二、房地产企业实行纳税筹划之意义
1．有利于实现纳税者的经济利益最大化
纳税者通过对纳税方案的认真对比，然后选择企业负担最合理的纳税方案，尽量降低纳税负担，减少资金外流，增强企业参与市场竞争的能力，从而促进自身发展，实现经营目标。
2．有利于提升企业的财务管理水平
决定企业财务管理水平与经营管理水平的三大要素为资金、成本和利润。纳税筹划就是为了实现这些要素的最大优化，从而对单位经营活动进行合理安排和调整，以切实减轻企业负担，增加企业经济效益。
3．有利于完善税法
房地产企业认真进行税务筹划，不仅可以查漏补缺，还能严格依法办事，促进我国税法的不断完善。虽然房地产企业的税务筹划还存在一定不足，但只要认真落实税务筹划工作，就是对现有税法的严格履行，同时也是对政府制定的相关法律的一种检验，因此，纳税者的纳税筹划点出了税制改革与税法建设中有价值的信息，国家可以通过这些信息对法律法规进行更新和完善，促进我国税制建设水平的提升。
三、房地产企业土地增值税扣除项目的筹划
1．增强成本费用的筹划
（1）利用成本费用的可转化性
房地产开发费用就是投资阶段所需要发生的费用（管理费用、经营费用、财务费用），但根据税法规定这部分不能在税前据实完全扣除，应该按一定标准扣除。如今，我国企业会计准则还没有对期间费用和工程项目的开发费用进行严格的区分。因此，企业只有进行事前筹划，利用税法的边缘规定，尽量将可以转移的开发费用放入到开发成本中，这样就能减少应税所得额，以减少土地增值税负担。例如，企业管理过程中发生的人员工资、差旅费、办公费、招待费用等都属于期间费用，如果这些费用由房地产开发项目人员所发生的话，就可以分摊到开发成本中，并按规定予以扣除。这样，期间费用的减少也就不会影响到房地产开发费用的扣除，虽然房地产开发的成本增加了，但降低了应税增值额，所纳入的土地增值税也就相应减少了。
（2）利用费用均分进行筹划
房地产的开发成本与当地的土地价格和经济发展情况有关很强的依赖关系，一些地区的房地产增值率高，有的则增值率低，这些不均匀的成本状态会影响到企业的税务筹划。对于在几个地方同时进行房地产开发的企业来说，通常可以利用费用均分的方式进行税务筹划，就是对实现的开发成本进行筹划，平均费用分摊来抵销增值额，这样，就让在不同地区开发的房地产的增值额大致相同，从而节省税款。
2．利用“代收费用计价”的筹划
根据我国财税政策的相关规定，当房地产企业销售不动产时，代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用，都可以放入房价中，也可以单独核算。如果将代收的费用计入房价，同时被购房者支付时，则代收费用计入房地产转让收人计税，代收支付的费用可作为扣除项目予以扣除。如果代收费用没有计入房价中，只是单独收取，那就可以不作为转让房地产收入。虽然与单独核算相比，并入房价核算对房产销售没有影响，但是代收费用的存在，并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高，从而降低了房地产的增值率，减少土地增值税。
3．采用合适的利息支出进行纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》中有规定，在财务费用中的利息支出，只要是可以按照转让房地产项目计算分摊同时能提供金融机构证明的，可以据实扣除，但扣除金额不得高于同期贷款利率计算的金额，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%。如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，又或者无法提供金融机构证明的，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%。
所以，如果房地产开发企业在开发过程中所借用的金额过多，利息实际数就会大于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%，金融机构就能为企业提供证明，根据第一种公式扣除利息，增加项目扣除金额，降低增值额，节省税款。如果房地产开发企业本身资金充沛，借款数额较小，其利息实际数小于地价款加上房地产开发成本之和的5%。就能使用第二种扣除方法进行扣除，同样有利于纳税人节省税款。
4．灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划
（1）利用合作建房优惠政策
一些房地产企业有资金，但无土地，则可以与有土地而缺少资金成本的单位进行合作建房，共同参与房地产开发。这样，双方分得的房产都不用缴纳土地增值税，只需在在房屋销售时纳税。这样不仅降低了房地产的开发成本，还提高了竞争力，如果房地产有自己的土地，但资金不足，就可以与愿意购房的单位共同参与房地产开发，同样可以达到以上效果。
（2）利用建造普通标准住宅的优惠政策
企业在开展房地产增值税筹划的过程中，必须满足一定条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。只有按照这样的方式调整销售价格，才能适当降低收入，减少增值额；同时，我们也可以通过房地产开发成本增加的方式，如增加小区景观支出、增加公共配套支出等，降低增值额，使增值率低于20%，达到免税的目的，但采用这种方式时，建造普通标准住宅的增值额必须能够单独核算。
四、总结
在这里需要特别注意的是，纳税筹划也是有成本的，房地产企业在获得经济收益的同时，必然会因为筹划税务而产生另外一笔费用，因此，企业在进行税务筹划时，还必须按照成本原则进行，只有在发生的费用小于经济收益时，该项筹划方案才是合理的。同时，一项成功的纳税筹划是可以在多种税收方案之间选择的，不能认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。
参考文献：
[1]赵世峰.土地增值税清算的难点及对策.中国税务.2007(04).
[2]黄一明.房地产土地增值税清算执行中的问题及对策.商业会计.2008(02).
[3]周菊萍.房地产开发企业新形势下的纳税筹划.审计与理财.2007.5.
