时间：2023-06-01 15:26:28
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关键词：房地产；开发与经营；风险；规避
房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。
一、房地产开发与经营存在的风险
1.社会政策和治安风险
政府政策的出台，其目的都是积极的，但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险，政策风险对房地产市场的影响是全局性的。
另外，社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。
2.市场风险
市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。
3.经营性风险
经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。
4.货币政策引起的风险
通货膨胀因素。当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。
二、房地产开发与经营风险的规避
1.及时准确的预测风险
在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持。
2.风险控制
选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。
3.风险转移
房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移，房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。
4.风险分散
不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。另外，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。
参考文献：
[1]许晓音：房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究.2002.09.
关键词：房地产开发及投资 经济效应 分析
自1978年12月以来，我国的房地产行业应运而生，且渐渐成长为独立的产业。伴随着房地产业的不断发展，其在人民的日常生活中扮演着越来越重要的角色，其中，由房地产业带来的经济效益越来越为明显。因而，房地产业成为了越来越多人关注的行业，对房地产开发及投资经济效应的话题关注度也越来越高。
一、房地产开发成本支出
（一）前期开发费用
土地成本是房地产开发公司在规范开发土地的前提下在土地资源方面所支出的成本；规划设计支出是在开发的土地模块中实行勘察及开采计划而支出的费用；基础设施以及公共配套设施项目支出是房地产开发公司在开发某一地带的时候还会建立且完善相应的基础配套设施，如医疗、文娱、教育及周围的交通、植被规模等硬件配备需要的费用；信贷费用是房地产进行项目时在银行贷款费用的基础上生成的利息类费用。
（二）管理维护费用
实施房地产相关项目的过程中，房地产开发公司的相关部门进行项目所生成的各种支出，在外融汇各种费用生成的费用和对房地产开发地带的修护建设的修护费用，对销售给予人力成本等生成的各种费用等。
税费是房地产公司本着遵法守法的运营态度，向相关部门交纳的各种税费。
预期之外费用是在进行房地产开发投资时，为应对材料或其他必备品成本上涨或是其他突况所生成的费用等。
二、影响房地产开发经济效益的因素分析
房地产开发是有目的性的开发与投资，其开发构建业务的时长较为长久。怎样把房地产开发与构建所关联的效益最优化有多样的限制因素的制衡，如房地产业开发与施工地带的筛选、房地产施工水准及周围环境等条件，这些条件都是影响房产项目经济收益的关键部分。对此进行全方面地剖析，能够获得这些作用因素：
（一）房地产开发项目地址选择和规划制约因素
房地产开发与构建项目的地理位置的优劣对房地产销售业绩的好坏有关键的作用，较为理想的地理位置能直接提高未来房产销售的业绩，面对消费群体和消费者需求的不一性，需要有针对性地配备相应的设施建设等。如天津市的海河开发公司，该公司的房产项目建设是在天津市政府加速海河下游两岸调整开发的方针下，依照本地开启的土地调整开发部署而组建的房地产开发公司，该公司在全面整理了当地的先决条件之后再进行科学开发，由此获得了较为理想的经济成效。
（二）房地产开发规划原则上要科学合理
从之后，我国的房地产开发行业的成长速度愈来愈快，国土资源怎样获得合理的开发使用、企业怎样才可以在激烈的市场竞争环境中独树一帜站稳脚跟从而获取较大的市场份额呢？有效客观、可行性高的规划、开发及开展长时间的开发区域人文研究是开发工作的主要内容。房地产开发公司理应用客观求实的眼光去看待房产项目的开发，以科学的态度实施开发规划，从而达到房产开发效益最大化的最终目的。
（三）房地产开发、周围环境及配套设施的水平
伴随着我国市场经济的不断成长，人们在住房条件方面的质量要求也在不断提高，因此房地产开发商在开发房产项目的时候，选址所在地区的繁荣程度、交通方便程度及地域的人文习俗等要素，和选址所在地区的医疗水平、教育情况及通讯设施等基础的配备设施的高低程度都对房产开发与规划有直接的影响。由此，房地产开发公司在实施某地区的项目开发与规划的时候，务必要对开发项目周围的环境和配套设施水平予以全面的重视，且把这些要素合理加入房产项目的开发和规划当中，不然，对公司未来的房产销售将造成无法挽回的负面影响。
（四）对于房地产开发与构建项目的后期营销
房地产开发公司的房产建设是面向多数消费群体的，但如若想要达到企业经济最大化的目的，房地产开发与构建后期的营销是举足轻重的部分。营销内容渗透房地产开发与规划的整个流程，在开发房产之前的营销环节及开发房产之后举办的宣传环节则显得异常重要。一是可以对外建立公司的良好形象，二是可以达到公司房产开发宣传和推广同时进行的目的，这样对房产开发公司的预期收益目标与实际收益达到一致有积极的作用。
三、房地产开发及投资经济效益分析
确切来说，房地产开发是一个付出与回报较为长时段的过程，在此期间，我们常说的经济效益可简易地解读为投入期间耗损的劳务项目等支出和开发项目的实际效益折合后的比例。如此而言，在房地产项目实施期间，怎样衡定公司的投入所能得到的利润有多大？房地产开发公司的项目实施产出的直观收入有着紧密的关联。以下是对此问题的全面探析：
（一）对于数据稳定性的剖析
利用对数据的每个方面汇总能够得到：房地产开发投资与国内生产总值两者之间的关系是呈先正相关而后负相关的演变，在国家强有力的可见调控手段的作用之下，国内生产总值呈现降低态势。但因为房地产的可见调控手段，房地产开发投资的狂热态势得到了相对的压制影响。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某个方面对协整变量的检测精准性造成了影响，因而，我们则需消耗时间来对数据进行综合分析以方便进行稳定性的检验。
（二）协整方式及检验
协整方式是解析非稳定经济变量间正反相关的使用频率最高的方法之一在两个极端检测时，则会限制两个结果出现相对的偏差。如此，若要将平稳检验当做标准，则需要检验协整方式。从而，则能够得到房地产的开发投入和国内生产总值两者之间的平衡关联，即房地产的投资与当地的经济之间的正向关系。
（三）因果分析检验
曾经有相关学者发明了一种能够剖析变量间的先后的方法，将此来研究经济变量间的前因后果，开展格兰杰因果关系检测务必得是建立在时间的排序有稳定性的前提之上，在协整检测当中，很明显可以看出房产投资与经济增长之间有某种长期平衡的态势，接下来则是要论证房产投资与经济增长之间是否具有这样一种态势和作用。最后，仍需采用因果关系的办法剖析其因果关系。
综上所述，我们能够清晰地从宏观和微观两个不同的角度对房地产开发与投资和经济效益进行研究剖析，从而得出如下论点：房地产公司的开发及投资与经济增长之间有着一种长期平衡的态势，且从上述内容中，能够清楚地知道房地产开发投资与当地的经济增长是正向的关系，房地产投资的增加对经济增长起着促进的作用，长此以往，房地产开发投资在地方经济架构中的作用会越来越重要。房地产开发投资和国内生产总值两者之间是相互影响的关系，事实证明房地产开发与投资和地方经济增长之间是相互关联的。房地产开发公司需清晰地认清与地方经济发展的关系，与地方相互促进，共同发展 。如天津市的海河开发公司一般，该公司的成功正是由于结合了房地产投资与经济效益二者，并使之达到一种平衡的状态，从而推动二者互为彼此的推动力。
四、结束语
综上所述，在现今房地产开发行业的火热及我国的国情政策来看，我国的房地产公司在房地产开发投资中应全面斟酌其行为对我国经济发展的长远和近期作用，瞄准投资经营的平衡点，减少过热和过冷情况的发生，在政府强力的指导和辅助下，科学规划产业内部经营组织，组建对经济收益有积极作用的经营体制，多层次多方面斟酌每个方面的关联效应，确保我国房地产行业可持续地合理科学成长。
参考文献：
[1]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].清华大学出版社，2009
[2]关柯.现代房产从业书[M].中国计划出版社，1999
第二条 凡国外的企业、其他组织和个人投资者（以下简称投资者），均可依照本规定，在本市行政区域内进行下列领域房地产的开发和经营：
（一）科技、工业、农业、交通；
（二）旅游、商业、金融、娱乐、体育；
（三）高档住宅、办公楼。
香港、澳门、台湾地区的企业、其他组织和个人以及华侨，也适用本规定。
第三条 本规定所称房地产，是指城镇国有土地使用权（以下简称土地使用权）及其地上建筑物、其他附着物。
本规定所称房地产经营，是指转让、出租、抵押土地使用权和买卖、租赁、抵押房屋等建筑物及其他附着物的经济活动。
第四条 投资者开发、经营房地产，必须遵守中国的法律、法规、规章，其投资成立的开发企业在法律和合同范围内，有权自主进行经营活动。
投资者的合法权益，受法律保护。
第五条 投资者开发、经营房地产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立合资经营企业，或合作经营企业，或独资企业（以上三类企业简称开发企业）。
本市行政区域内的企业、其他组织与投资者成立合资、合作经营开发企业的，必须具有房地产开发经营资格。
投资者成立独资企业成片开发房地产和合资、合作经营企业或独资企业以房地产从事商贸经营活动的，必须经市人民政府审核，报国务院主管部门批准。
第六条 开发企业从事房地产开发、经营，应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》（以下简称《实施办法》）的规定，取得土地使用权。
拟出让土地使用权的地块，经市人民政府批准，由房屋土地管理局公告，并依照《实施办法》第十四条的规定向预期受让人提供相应的资料。
第七条 开发企业可以向国内外的企业、其他组织和个人出售、出租房地产。但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经市人民政府批准。
出售、出租房地产，买卖或租赁双方应签订合同，并依照《条例》和《实施办法》等规定办理房屋产权和土地使用权过户登记。出售高档住宅，须制订房屋使用、管理、维修公约，并报房屋土地管理局核准。
第八条 房屋可以整幢或分层、分套出售。分层、分套出售的，应在合同中明确规定该房屋所占有的土地使用权比例和剩余年限。房屋出租的期限，应与土地使用权届期的期限一致。
出售房屋的价格，由开发企业自行确定。
第九条 预售房屋，必须符合下列条件，并经市房屋土地管理局批准：
（一）付清地价款，取得土地使用证；
（二）施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证；
（三）已完成工程建设总投资额的25％以上；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定。
预售的房屋交付使用后，购房人应按规定办理房屋产权和土地使用权登记。
第十条 出售、出租房地产可以在国内或国外进行。在国外进行的，适用中国法律。
出售、出租房地产，应按规定办理公证、认证。
第十一条 开发企业可以向国内外的银行或其他金融机构抵押其拥有的房地产，并按《条例》和《实施办法》等规定签订合同，办理抵押登记。
抵押人将已出租的房屋设定抵押权时，应书面通知承租人，原租赁合同继续有效。
第十二条 开发企业开发、经营房地产，应依法交纳税费。
除国家规定和市人民政府公布的收费项目外，开发企业有权拒绝交纳其他费用。
第十三条 开发企业的外汇收支，应坚持自求平衡。投资者从开发经营中所获利润中的人民币部分，可按国家有关规定支配和使用。
第十四条 本市行政区域内的企业、其他组织，以其划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物与投资者合资、合作从事经济活动的，必须按《条例》和《实施办法》的规定申报审批，补交地价款。
一、关于房地产开发经营者的资格问题1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题3.国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4.出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5.出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题6.国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7.转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8.以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9.享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10.以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11.土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12.转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
14.土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题15.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17.以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题18.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19.当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20.以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21.《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22.名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23.合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题24.商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25.商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26.商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27.预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题28.商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29.商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30.商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题31.预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33.合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34.在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任35.经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36.在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37.当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38.合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39.合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40.合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41.合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42.合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43.合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44.违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题45.经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46.合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（石家庄市城市水系管理处，河北 石家庄 050031）
摘 要：房地产企业不仅具有投入资金多，建设周期长的特点，同时还面临着越来越大的政策风险和市场风险。正是因为房地产开发企业的性质与企业独有的特性，以及其面临着的巨大风险，所以其规避风险的有效手段之一就是加强房地产企业的财务预算管理。现金预算和损益预算是房地产开发企业预算的两个部分。文章就主要对房地产开发经营中的采取预算工作展开分析。
关键词 ：房地产开发；财务预算；管理；应用
中图分类号：F230文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0069-02
收稿日期：2015-03-20
作者简介：靳兴德（1967-），男，汉族，河北石家庄市人，本科，高级经济师，工商管理方向。
引言
财务预算管理是企业预算管理的核心部分。企业的预算是一个综合性的财务计划，包括了经营预算、资本预算和财务预算。财务预算则是在经营预算和资本预算的基础上作出的现金流量安排，以及一定时期内的损益表和一定时期末资产负债表的预计。
一、财务预算管理在房地产开发经营中的必要性
房地产开发的根本目的是取得良好的经济效益，因此在房地产企业的开发经营活动中，为了取得提高经济效益与市场竞争力，就必须打破传统职能管理的界限，将房地产开发与经营活动视为一个整体。只有这样，才能让所有的房地产开发与经营管理部门和所属单位的子目标结合在一起，从而使得投资者的战略决策与经营者的管理行为相一致。而这种管理格局无疑需要房地产企业具备一条主线，从而将房地产企业的各个职能部门的管理工作与其所属单位的生产经营活动贯穿起来，进而提高整个房地产企业的管理效率与经济效益。财务预算管理是在科学经营预测与决策的基础上，围绕房地产企业初期所制定的发展战略目标，对一定时期内的企业资金的筹集、使用以及分配等财务活动所进行的计划与规划，从而实现房地产企业对财务进行有效管理与控制的目标。通过预算管理，可以合理配置房地产企业内部的资源，从而最大限度的满足市场需求，进而长期在市场上获得最大收益。
二、房地产开发企业财务预算的主要内容
资金预算和损益预算是房地产企业财务预算的两大部分。损益预算能够体现未来一定期间内，企业预计的生产经营成果和分配情况。而能够反映房地产开发企业未来一定期间内现金收支情况的，则是资金预算。
1、损益预算
收入预算、成本预算、费用预算、税费预算等是损益预算所包括的主要内容。房地产开发企业的通行办法中规定房地产销售收入的确认要符合如下条件：取得竣工备案表，并且商品房竣工验收合格；商品房销售合同已经签定，销售收入已确定；商品房的相关成本得到科学合理的计量；客户对商品房进行验收后，办妥相关商品房移交手续。营销部、工程部、成本管理部等各部门共同合作，为财务部门提供信息支持，才能高效完成收入预算、成本预算、费用预算。而税费预算包含范围较广，有土地增值税、营业税及城市维护建设税等，这些都跟项目管理和收入成本预算有直接关系。
2、资金预算
通过财务预算，强化资金集中管理，合理规划与控制企业的现金流量，有效防范财务风险。房地产开发企业现金预算是由现金流入预算和现金流出预算两大部分构成，其中现金流入包括银行贷款、销售回款等。销售政策、市场环境的约束是制约销售回款的重要因素。而工程进度和银行信贷政策是制约房地产开发企业现金流出的重要因素。
三、房地产开发经营中财务预算管理中存在的问题
1、对编制财务预算工作的认识不够全面
财务预算的主要作用有两方面，一是企业未来一定预算期内可以预计的财务状况，二是企业的经营成果。但是不能认为财务预算只是财务部门的一个部门的任务，这些应该是由财务部门牵头，由多个部门合作完成。比如在取得土地前，营销部就应开始预计销售价格，通过产品市场定位和利润预测，来确定最终的拿地价格，而房地产开发企业项目所有相关成本，可以通过取得土地成本、建造成本、开发间接费用、相关税金等方面进行归集，并在项目设计、营销策划、财务预算、工程管理、成本控制等多个环节中进行反映，在这些环节中需要公司多部门进行配合，才能完成一项较完整的财务预算。
2、财务预算准确率相对较低、成本项目分解不够科学，执行力不够
不同房地产开发企业的财务预算制定和执行不尽相同，存在较大的差异性。究其原因有两个，一是在制定财务预算时缺少客观性，没有认真分析企业明年的计划和财务状况，使财务预算在编制目标分解与实际的经营情况相脱离，导致二者存在重大的偏差，忽略了房地产开发企业的特点，相关工程管理，成本控制和营销策划等重要工作流程，这样做出来的预算在执行时与实际的情况偏差较大；二是因为各个业务部门的预算执行力不够。
3、项目开发预算、企业战略目标和年度财务预算，三者直接缺乏联系
不确定因素较多是房地产开发项目的一大特点，其中开发周期长就是其中之一。在此条件下，编制财务预算显得尤为重要。做好财务预算编制任务在能够反映企业年度财务经营状况的同时，也能够综合反映项目开况。当前，套用传统的预算方式仍然是许多房地产企业的做法。其通常采用单独预算的方式来完成年度经营计划指导下编制开发项目的年度预算。这样，就无法充分考虑到项目的开发期这一不确定因素，并且也存在与企业战略目标联系不够紧密的问题出现。
四、加强房地产开发经营中财务预算管理的有效应用途径
1、编制恰当的项目预算
由于企业不恰当的项目预算，会使得房地产企业的资金得不到充分的利用，从而造成企业资金短缺，加重企业的财务负担等情况。企业应当在实施项目前，进行资料的收集，并且对收集的资料进行整理和分析，全面考虑项目的整体情况，制定出恰当的项目预算，让各部门进行相互合作、相互监督。充分发挥整体大于部分的作用，让项目的收益最大化。
2、加强各部门的密切配合，合理的估计现金预算和损益预算
房地产开发项目预算涉及多个方面，其中包括综合地价、项目研发费用、建安工程费用、前期手续费等，通过收入成本的预算将现金预算分期进行规划，同时做好筹资准备。为此，针对该情况，各个业务部门应密切配合财务编制预算，成为必然要求。根据各部门性质，具体分工如下：
2.1营销部门负责资金预算方面的一些具体工作，包括销售费用预算、销售回款预算。而涉及编制地价支出和工程建设资金支出则由前期开发、工程管理部门负责。财务部门则需要编制偿还银行贷款本息支出预算和税费支出预算。最后人力资源部门的职责是编制培训费和人工成本预算等。
2.2根据房地产企业产品核算周期长，收入确认制约因素多，成本项目具有特定性的特点，应从取得土地前开始，就请营销策划部进行初步的预估地价、净利等指标，再通过项目部、设计部、营销策划部和财务部等相关业务部门一起对开发前期、中期、后期的收入成本分期进行预算，最终完成整个项目的损益预算。
3、加大分析、考核财务预算的力度
一切经济活动都是为了实现企业的目标而开展实行，是预算管理的本质要求。想要强化企业的管理，就必须在预算执行过程中落实经营策略。为此提高预算的控制力和约束力，实现企业的业务预算和财务预算是完善企业预算管理体系的有效方法。企业各部门在工作中，尤其是在房地产建设和销售的工作中，必须切实落实好预算工作，按照预算范围开展经济活动。采用“以月保季，以季保年”为原则。把企业的方法策略运用到执行的过程中，保证预算政策的严格执行，并建立健全监督机制，实施反馈预算执行情况，最终形成全方位控制、全员参与的预算管理体系。
4、加强财务预算管理的执行和监督
房地产企业应当加强财务预算管理的执行和监督。在项目事前通过财务管理对各项工作进行控制，制定发展目标；在项目事中对各项工作进行监督，始终保持所支出的资产都在预算的控制范围之内，及时的发现问题，解决问题；在项目事后，对该项目做一个客观的、公正的评价，吸取好的方面，分析错误的地方，找出原因，以防在下一次的项目中再度出现。
结束语
房地产开发企业的决策正确与否离不开好的财务预算。建立健全财务预算管理体系，以控制现金流为主，加强财务预算的执行与考核，加强企业内部各部门间的沟通和协调，以保证财务预算目标顺利实现。因此，只有根据实际情况不断完善和改进财务预算，做好财务预算并严格执行的房地产开发企业才能实现长期的健康稳定发展。
参考文献：
[1] 余文斌.国有房地产开发企业如何改革[J].城市开发，2013（25）：162-163.
[2] 常书娟.房地产开发企业财务预算管理[J].财税科技，2012（18）：212-213.
摘要:基于房地产业特点以及供应链管理发展现状，将精益思想和供应链管理思想运用到房地产开发中，提出了基于精益供应链管理的房地产集成开发模式，并就精益供应链集成开发子节点运作以及精益管理平台的构成进行了详细分析，同时探讨了在精益供应链中精益设计、精益施工和精益营销等具体应用，是对房地产企业开发模式进行了深层次探索。
关键词:精益供应链;房地产;集成开发
一、引言
随着房地产市场结构从卖方市场向买方市场转变，客户的个性化需求日益突出，为顾客提供定制化产品，全面提升顾客满意度，已成为房地产开发商竞争的必然趋势。这要求房地产开发企业创新房地产开发模式，重新认识房地产开发的现实，建立适合市场要求和顾客要求的新的开发模式。当前的房地产市场竞争已经从开发企业之间的竞争转变为开发供应链之间的竞争，要以顾客为中心，快速地响应用户需求，仅凭单个企业实现生产精益化已远远不够，因此必须将精益生产LP(Lean Production)[1]的思想扩展到整个房地产开发供应链中去，这正是本文论述的重点。
房地产集成开发精益供应链，就是将房地产开发的整个过程所必需的步骤和合作伙伴整合起来，快速响应顾客多变的需求，其核心就是用尽可能少的资源最大程度地满足客户需求。国内关于精益供应链的研究2000年后才有出现[2]，相关文献很少，基于房地产开发精益供应链的研究更是少之又少。吴光东，苏振民[3]将精益思想应用于房地产营销中，主张把顾客需求作为房地产开发的源泉;陈伟宁，倪卫红[4]对房地产企业运用供应链管理思想进行流程再造存在的问题提出对策研究。范丰秋[5]运用供应链管理有关理论，结合房地产企业特点分析了房地产供应链合作伙伴关系管理的概念及组织模型;应忆[6]重点探讨了供应商、客户和合作伙伴所组成的精益供应链的应用，使供应链本身能够快捷地响应产品需求变化，为企业在复杂多变的竞争环境中生存、发展并扩大竞争优势提供了理论研究。
本文在房地产项目开发中导入精益供应链，建立了精益供应链房地产集成开发模式，并就房地产精益供应链集成开发子节点运作关键问题进行详细分析，形成一套通用的业务流程，使得供应链的参与者更加专注于满足消费者需求，为房地产开发沿着持续健康快速地轨道进行，提供一次有意义的理论探索。
二、房地产精益供应链集成开发模式
(一)房地产精益供应链
房地产项目开发一般要经历投资决策——前期工作——建设施工——营销服务四个阶段。其中投资决策阶段包括了提出投资设想、投资设想细化、可行性研究等内容[7];前期工作阶段包括了获取土地、筹集资金、拆迁安置、规划设计等内容;建设施工阶段包括招投标、施工管理、竣工验收等内容;营销服务阶段包括销售管理、物业管理等内容。由此形成了包含规划设计、施工、营销、咨询机构等诸多专业机构的产业链。房地产开发商通常将规划设计、施工、销售等工作委托专业机构完成，使自己成为供应链的核心企业，组织引导各种有效资源，提高自身竞争力。
在房地产企业作为供应链核心企业的同时，将精益思想引入供应链中，形成基于精益供应链管理的房地产集成开发模式。将相对独立的的投资决策、前期工作、施工管理、营销策划等阶段有机的结合成一个整体，将精益管理思想应用于建设项目开发全过程，提供项目管理信息交流平台，集成处理各阶段所需信息，优化项目开发流程，协调项目开发战略，实现项目开发的物质资源流、信息流和资金流在各个阶段的优化运行，实现房地产开发项目从规划设计、施工管理到销售全过程的精益管理。
(二)运作架构
本文所探讨的房地产精益供应链集成开发模式的运作体系如图1所示。
运行体系中包括设计动态联盟、施工动态联盟、营销动态联盟、咨询动态联盟和最终顾客。房地产开发企业作为核心企业，首先在企业内部实现精益管理，然后要求在房地产精益供应链上各个节点的合作企业实现精益管理。房地产项目规划设计单位实现精益设计，房地产项目施工单位实现精益施工，房地产营销单位实现精益营销，最终通过各节点上合作企业的相互合作与交流实现最优的精益供应链管理。在整个供应链上，房地产企业作为核心企业组建信息交流平台，保证所有的精益企业都根据最终顾客的需求做出快速反应，信息资源从最终顾客出发实现对上游节点企业的拉动。
为实现房地产精益供应链的高效运作提供了两个协助开发的机构:一个是精益管理平台——核心企业项目开发联合团队，房地产开发企业整合精益供应链上所有参与者，包括了设计方、施工方、营销方、最终顾客等，同时可以吸纳材料供应、专业人士、政府机构、金融机构、物业管理公司等非精益供应链单位参与。在房地产开发流程的各阶段最大限度的满足最终顾客的要求，为精益供应链上的合作企业提供了合作交流的平台。另一个是咨询机构联盟，为了保证房地产项目实现精益化管理，在房地产开发全过程中，引入独立的房地产咨询机构。在房地产项目开发各个阶段，由咨询机构联盟中的精益企业向精益供应链节点上其它成员企业提供管理与咨询服务，协助核心企业促使供应链上其它成员企业实现精益化，进而达到整条供应链的精益化。
(三)外部支持条件
明确房地产开发企业在供应链中核心地位的同时，将精益思想融入供应链中去，应用精益技术工具，优化供应链合作伙伴之间的供应流程，消除浪费，达到降低成本、快速响应最终顾客需求的目标，需要房地产企业通过一系列的变革，满足房地产集成开发供应链实现精益化的外部条件。
1.精益组织。精益供应链节点上的每一个企业都应是一个精益企业。精益企业内部的每一个员工都在从事减少浪费，提高效率的增值工作，精益企业的项目管理团队能及时的发现问题同时自觉采取纠正措施，每个人都在积极的参与项目活动和项目决策，浓缩了集体的智慧，更加符合现实的要求。精益企业之间都要接受来自下游企业的需求信号，形成一个有效的拉动系统，实现精益企业之间的高效协作。对传统模式下的企业组织的变革，是精益供应链上的成员企业实现精益管理所面临的严峻挑战。
2.精益文化。房地产开发企业，应充分认识到精益供应链上的每一个合作伙伴，都是房地产项目开发团队的一份子，共同为最终顾客提供具有最大价值的服务。房地产开发企业从管理层到基层员工都应有团队协作的概念;房地产开发企业也要组织精益供应链上的合作伙伴通过定期会面、讨论与信息交流等方式进行协作。那么房地产企业员工如何改变传统的行事方式，改变传统环境下人的观点及企业文化理念的变革，都是房地产精益供应链顺利实现亟待解决的问题。
3.精益供应链节点。精益供应链上的成员企业实现了精益管理，精益供应链整体未必能够真正实现精益管理。精益供应链的各个结点也要符合精益的要求。房地产精益供应链包括了设计动态联盟与施工动态联盟、施工动态联盟与房地产企业、房地产企业与营销动态联盟、营销动态联盟与最终顾客等多个节点。要实现设计、施工、营销等各阶段的有效合作，设计方与施工方的相互支持，营销与设计方、施工方的合作等都需要进一步的优化整合。各参与方应在项目前期积极参与，并为项目设计、施工、营销做出贡献，实现信息集合与共享，减少中间费用，降低项目建设成本，缩短工期，提高组织效率与项目收益。
4.技术创新。计算机集成技术与网络技术使企业与客户之间的交流变得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供应链上的精益企业可以与最终顾客方便的进行交流，最终顾客可以及时参与到设计、施工、营销各个阶段，使得产品开发变得更加适应市场的需求且成本变化很小。另外，先进生产技术的应用，也为降低房地产开发成本、提高产品质量、满足房地产形式多样化提供了可能性。
5.高效信息传递平台。基于精益供应链管理的房地产集成开发，要求快速有效的实现信息共享与交流，供应链各节点之间、各结点内部都需要有效快捷的信息交流，房地产企业作为精益供应链的核心企业，必须建立可靠的信息交流平台。
6.动态合作机制。房地产精益供应链要实现跨企业合作，房地产企业需要让每个精益供应链成员最大限度为最终顾客提供最有效价值的服务。房地产企业要在精益供应链上的每个节点采取动态合作模式，不断淘汰不符合标准的合作企业，保留为房地产项目能够提供最大价值的优秀合作伙伴。通过优胜劣汰的动态合作机制，促使整个精益供应链在最优的状态下运行。
三、房地产精益供应链集成开发子节点运作
从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括了规划设计、施工、咨询、招投标、工程监理、营销策划、材料供应、销售等诸多的单位。本文精益供应链集成开发模式中，为减少浪费、提高效率，最终将房地产精益供应链的合作企业归结为:设计动态联盟，施工动态联盟，营销动态联盟和咨询动态联盟等。供应链合作伙伴动态联盟，是指供应链子节点内部两个或者两个以上成员构成的合作与协调的关系。每个动态联盟中有多家合作企业与房地产企业合作，采取动态合作机制。
(一)设计动态联盟:精益设计
从项目管理的角度而言，项目开始施工之后，成本控制的作用很有限，对于整个项目来说，降低成本，提高项目效益，重点主要是在设计阶段。尽管设计费用一般只占总成本的1.5%-2%，但是对工程造价的影响很大。所以设计动态联盟中的精益企业，应该采取精益设计，实现设计、施工、营销的整合。
精益设计要求详细分析、理解和满足施工企业、房地产企业和最终用户需求;整合设计方案与施工流程;最小化后续工作变更，减少或消除返工，避免浪费;增进项目成员之间的沟通和理解。设计动态联盟的精益企业应在精益管理平台基础上，形成设计、施工、材料供应、营销、咨询等多家合作企业组成的联合团队，团队形成一个积极参与合作的整体，共同向房地产企业和最终顾客负责。
(二)施工动态联盟:精益施工
市场经济条件下，施工企业通过招投标取得建筑工程项目，多遵循合理低价的原则，因此企业利润空间十分有限，企业竞争的首要问题是提高效率，降低成本。作为房地产精益供应链上的施工企业必然要实行精益施工，从而提高企业在施工动态联盟中的竞争力。
精益施工是指工程进行时，根据最终顾客要求实现价值最大化、浪费最小化。与传统的“推进式”施工方式不同，精益施工采用“拉动式”控制系统。只有“拉动式”控制系统才能真正做到适时适量的施工。施工计划部门只制定各主要施工阶段(桩基阶段、基础阶段、主体阶段、装修阶段)的主要施工计划，其他各分项工程及各工序根据各阶段的最终计划，按下道工序、各分项工程的需求来制定施工计划，最终实现各工序之间、各分项工程的间隔时间为零的极限。精益施工最终将成为施工企业在施工动态联盟中获取发展的关键。
(三)营销动态联盟:精益营销
现代房地产企业在管理过程中坚持以“市场为导向、客户为中心、效益为目标”的经营理念。这些理念正是房地产营销的起点，精益思想提倡以客户为中心，对于房地产企业而言，带动营销动态联盟中的营销合作企业实行精益营销，正是房地产销售中的重中之重。
精益营销首先就要根据顾客需求设计出人性化的优质楼盘来保证销售业绩的提升;把完成优质的销售服务当作新的起点，提倡以顾客为中心，不仅仅向顾客提品和服务，而且要把顾客看作管理过程的组成部分，同时根据顾客的需求对产品做出创新。精益营销同时需要真正落实房地产销售流程标准化规范化，增强员工参与意识与质量意识。精益营销核心目标就是营销动态联盟的精益企业消除销售过程中的一切浪费，最大限度地提高销售过程的有效性，尽善尽美地满足最终顾客的需求。
(四)精益管理平台
为了保证整个精益供应链的畅通，所有合作企业都围绕客户需求来进行运作，由核心企业组织整个精益供应链上的所有参与者组成核心企业项目开发联合团队，快速响应客户个性化需求。核心企业项目开发联合团队构成如图2所示。核心企业项目开发管理团队通过有效地信息交流机制，在房地产项目开发各个阶段，引入供应链上各环节中的合作伙伴共同参与，实现房地产项目的有效的精益化管理。
四、结论
基于当前房地产消费者的多样化、个性化的需求，房地产企业的竞争开始从成本和质量的竞争转向基于时间和客户需求的竞争，由客户的需求拉动房地产项目开发成为可能。本文通过导入房地产精益供应链，实现了房地产企业在项目开发运作过程中与合作企业的集成，构造了基于精益供应链管理的房地产集成开发模式，真正实现了以最终顾客为中心的房地产经营开发理念，增强了房地产开发企业核心竞争力。需要注意的是，应用精益供应链改造房地产开发流程，应该详细透彻的了解开发企业特点，对症下药，具体的实施仍需要按照房地产企业的实际进行深入分析探讨。
参考文献
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[2]袁红兵，黄新燕，李小宁.精益生产和敏捷制造在集成供应链管理系统中的综合应用[J].工业工程，2000(12):11-14.
[3]吴光东，苏振民. 基于精益思想的房地产营销[J].经济与管理，2007(9):60-64.
[4]陈伟宁，倪卫红.基于供应链管理的房地产开发流程特点研究[J].商场现代化，2007(7):102-103.
[5]范丰秋.房地产开发企业供应链合作伙伴的选择研究[J].商场现代化，2005(9):74-75.
[6]应忆.精益供应链[J].财经界，2007(3):39-40.
房地产业是地区经济发展“晴雨表”。随着中国——东盟自由贸易区建设步伐加快,北部湾广西经济区全面开放开发，自治区加快构建沿海工业布局以及国家深化住房制度改革和防城港“还岛于港”战略的实施，我市房地产业进入了快速发展的轨道并呈现出高速发展的态势。当前如何抢抓机遇，为我市房地产业营造一个良好开发环境,进一步促进我市房地产业的健康发展？笔者提出以下对策和措施：
关键词：营造防城港市房地产开发环境对策措施
房地产业是地区经济发展“晴雨表”。随着中国——东盟自由贸易区建设步伐加快,北部湾广西经济区全面开放开发，自治区加快构建沿海工业布局以及国家深化住房制度改革和防城港“还岛于港”战略的实施，我市房地产业进入了快速发展的轨道并呈现出高速发展的态势。当前如何抢抓机遇，为我市房地产业营造一个良好开发环境,进一步促进我市房地产业的健康发展？笔者认为，应采取以下对策和措施：
1、加强政府宏观调控，促进房地产开发的良性互动。
首先，政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握我市住房总量、结构、居住条件、消费特征等基本情况，编制科学的住房建设规划，并作出具体空间布局、项目用地安排。房地产主管部门要合理确定与我市经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。同时政府要加强对房地产开发立项审批的管理，对符合要求的房地产开发项目尽快审批，对不符合要求的项目坚决的取消。其次要建立和完善房地产开发、中介等企业的诚信档案，改善住房消费环境，积极促进房地产业的良性发展。
2、进一步搞活、培育和发展市场，努力提高房地产市场的消费水平。
当前我市必须进一步搞活市场、培育和发展市场，努力提高房地产市场的消费水平：①政府主管部门必须加强调控，建立房地产市场预警预报和信息披露制度，对房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，积极引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费；②进一步搞活二级市场，充分调动居民换购住房的积极性，完善住房贷款担保机制，规范担保机构的经营行为，落实风险准备金制度，防范和化解担保风险；③进一步完善房地产交易权属登记管理，尽快实现房地产交易与劝属登记管理规范化、现代化，创造良好的住房消费与交易环境。④开发企业要提高住宅品质和售后服务水平，努力降低开发成本，降低房价，使老百姓买得起房，并提高市场信用，减少投诉。
3、建立房地产信息网络,实现开发信息共享。
建立市场信息网络，把及时获得的来自各方面的市场信息有机地组织起来，为房地产开发决策提供科学依据。一是建产信息管理制度。对人员、设备、工作程序建立一套完备的信息系统管理制度，做到信息人员专业化，信息管理科学化，信息传递连续化，信息处理系列化。二是信息形式标准化。要求物质载体标准和管理手段标准化，以保证信息畅通。三是信息传递高效化。把管理的信息及时、准确地传递到各房地产开发企业手中，以便科学地进行决策。
4、加大整治查处力度，规范房地产市场秩序
一是加强对房地产市场价格的调控引导，提高宏观调控能力，要抓紧建立规范有效的基准地价和房屋重置价格定期确定公布制度，引导市场价格的合理形成，防止出现房地产过热以及由此面带来的价格剧烈波动。二是大力发展经济适用住房。加强对经济适用住房和廉租住房价格的监督，严格规范价格构成和开发企业的价格行为，使政府减免税费的各项优惠政策切实落实到购房户，确保广大中低收入人员基本生活的安定。三是着重解决上市程序烦琐，入市门槛过高，中介服务跟不上等问题。四是建立房地产价格预警制度，大力整顿住房建设项目收费，严格规范与住房建设的垄断企业价格行为，为政府实施准确有效的价格决策提供服务。五是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。六是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价、囤积房屋等违法违规行为，从重处罚，对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。
5、进一步整顿房地产开发市场，规范企业经营行为。
要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。要加快完善房地产信用体系，强化社会监督。要采取积极措施，对空置量大的房地产开发企业，限制其参加土地拍卖和新项目申报。要进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等名义取得享受优惠政策后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地。同时对扰乱建筑、房地产市场秩序、降低工程质量等违法违规行为，要坚持依法从严处理。
6、以市场为导向，改变经营策略，实施品牌战略，提高市场竞争能力。
关键词：财务管理；管理制度；管理会计；房地产企业
企业的财务预算管理是对目前的财务制度开展管理控制管理的机制，规定各个部门要按照这个规章条文来严格执行。预算是企业对每个部分开展控制的手段与方式，而不是单纯的对财务的管理与计算。每个部门以表格的方式来体现其工作进度，预算在其中起着重要导向作用。预算在管理上，它能够对每个部门其着制约的作用，保证了控制力与执行力。只有这样，预算的实质意义才可以得到每个部门的认可，也能够更好的把企业财务预算在各个部门得以充分的利用，把财务预算摆在最合理有效的位置上，使其发挥着最大的功能，这也就不会使预算只是在单纯意义上的上报报表的模式了。
一.企业财务预算监管的意义与作用
财务预算管理利于对企业的掌控，财务预算管理的实质是控制与管理，其各个部门对生产，销售的过程的全面管理，也是企业针对财务管理预算的最根本的需求，它是通过预算的来开展对各项工作的监督与控制，它是企业得以安全运行、正常运转的前提与重要保证。企业通过预算来判断企业经营情况，可以对经营情况合理的把握与衡量，经过不断的总结经验，同时对各个部门展开考核，完善部门的制度，确保企业的经营情况达成可管理与可控制的目的，保证企业的经营效益。
财务预算管理有利于降低财务风险，企业财务管理从客观上讲是决策的相关人员对市场运行进行的估算与分析，这种决策的可靠性就要看决策者对市场的情况以及管理经验的判断，这就对企业的管理和控制上留下了危险因素。而企业的财务预算是对企业经营的情况展开全面的总结，也是对企业的经营数据进行合理的分析，就在某种程度上避免了人为的主观臆断造成的错误分析。
财务预算管理有利于企业完善全面的奖励体制，企业对每个部门都订下了可行性的预算目标，再将逐个的目标落实在每个工作人员的身上，这样就可使工作人员带着目标来进行工作，在要求的时间内完成任务目的来获得的工资。只有财务预算管理体系的完善，才可以进一步推动工作人员间的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的奖励机制，提升了企业员工的凝结力。
财务预算管理有利于提升企业的经济利益，它在开展财务预算的时候是根据具体的财务实况以及市场的需要来进行的。它能够合理的分配人力的资源，为企业利益的最大化为目标，对每个生产环节都进行了成本控制，为企业的市场竞争打下了坚实的基础。
二.房地产企业财务管理现阶段的状况
房地产企业的工作者很大部分对财务管理都不精通，这些经营者常常出于个人的主观臆断，缺乏相关的专业知识。另一方面，多数的企业中管理部门以及行政部门都高于财务部门，这就忽视了财务管理在企业中起重要的主导地位。
房地产企业大部分都是家族式经营的企业，其缺少财务管理部门、内部核心控制部门，制度的不健全会导致财务管理的乱套，为将来企业的扩大与发展埋下了隐患。
房地产企业融资的途径分为三种：亲朋、银行、资本市场。亲戚朋友之间的借贷，适合用于创业的阶段。而向市场借贷和银行与融资就背道而驰了，它在财务管理当中显现出的问题很多，它给社会反映的财务信息让人很难相信，这对房产企业从银行融资造成了很大困难与限制，至于在资本市场的融资更是不用谈起了，房地产企业发展到一定状况的难题是资本短缺，这也就在很大程度上延缓了房地产企业的发展以及壮大。
三.管理会计开展的想法
整调会计核算一定对会记信息准确与业务数据标准进行规范性的统一，使每项业务满足管理会计的要求标准。信息化使用范围的慢慢扩大，数据库最普遍的关系数据已发展到多维的数据库。其中多维的数据库包括数据、字段、等设置。成本管理和核算对于成本数据的需要详细的很多。全面预算是财务预算的中内容之一，企业可以采用手工和信息系统展开全面的核算，但在核算的运作上，特别是掌控类型的预算，比如成本和费用的掌控上，就必须采用信息化的模式来达到较为好的效果。
使用流程化的监管模式，要把数据融入企业的数据库系统中，针对业务进行的同时就可实施支出的控制以及进度的控制，控制可采用强制的掌控制，超出的要禁止生成的凭证。使用预警的制约方式也行，同理也可以采用即时的采集相关数据进行统计与发展。在业务系统普遍信息化的条件情况下，在财务预算上作基础，对于业务上的行动力上也要展开控制。房产企业成立现代企业的相关制度，进行的经营权以及所有权要相分离开，提升企业财务管理其中的层面，把财务管理的相关人员提拔到管理者的职位。在对财务人员的聘用上，要同时引进、培养提拔高素质的人才，要用家族以外的人才在财务岗位工作，而不要用人唯亲。如果只是在生产前的几个阶段对目标的影响，就该用成本法的来计算，降低成本的方法在于提高施工效率、减少不必要的，毫无效率的作业模式。房地产企业在使用管理会计时，应该以会计为基础，管理会计所应用的资料，资料库的来源通道，财务会计信息的供给，用来保证会计信息的真实有效性。把财务会计所提供的资源直观的应用于管理会计当中，为融资的展开与企业的投资创建了良好氛围条件。
结束语：
现阶段我国理论系统与实验都有待于完善，其自身的弱点很难在管理会计中得到采用。可见，财务管理是房地产企业的核心，要以财务管理为中心，才能有效地强化企业的管理制度。因此政府应该加大力度为企业提供强有力的后盾做保障，提升企业管理的控制水平，促使房地产企业经济协调、健康、快速发展。
参考文献：
2000年3月29日重新修订的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号，以下简称《资质管理规定》）对房地产开发企业的资质等级划分以及处罚等内容作出了新的规定，我部为此印制了新的《房地产开发企业资质证书》（以下简称《资质证书》）和申报表、年检表，开发了管理应用软件。为了贯彻《资质管理规定》，加强房地产开发企业管理，规范企业经营行为，做好企业清理和《资质证书》的换证工作，现将有关问题通知如下：
一、各地要按照《资质管理规定》的要求，对所有从事房地产开发经营业务的企业，重新核定资质等级，换发由建设部统一监制的新的《资质证书》，企业原持有的资质证书收回。
二、各地要结合清理换证工作，对房地产开发企业的经营管理状况进行一次全面清理检查。清理检查的重点内容是：
（一）企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债，是否承担开发项目；
（二）企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理；
（三）企业经营行为是否规范合法，是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为；
（四）是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况；
（五）商品房销售中，是否按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》要求向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修；
（六）是否按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；
（七）是否按规定进行房地产开发企业资质年检；
（八）已预售的建设项目停建或缓建后，是否采取妥善措施保护购房者的合法权益。
三、根据清理检查结果，对有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门不予换发新的资质等级证书：
（一）发生重大质量事故，情节严重的；
（二）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；
（三）持有开发企业资质证书未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。
对于因上述原因未换发新《资质证书》的企业，房地产开发主管部门应会同有关部门，监督企业采取措施妥善保护购房者的合法权益。
四、有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门应根据有关法律、法规和《资质管理规定》，给予相应处罚：
（一）开发企业未经批准预售商品房，或经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为，造成消费者损失，开发企业未予妥善解决的；
（二）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；
（三）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；
（四）未按规定进行房地产开发企业资质年检的；
（五）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。
房地产开发主管部门应当将存在上述问题的企业列为重点监督、检查对象，督促其尽快解决问题。对上述有关问题未妥善解决的企业，在这次换证时，换发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期不得超过一年。有效期内，房地产开发主管部门暂不批准该企业承担新的房地产开发项目。《暂定资质证书》有效期满，符合条件的，可根据其实际业绩换发相应等级的《资质证书》。
五、各地要做好房地产开发企业新旧资质等级的衔接过渡工作。此次清理换证原则上按照新的资质标准重新核定。因注册资金达不到新标准的企业，给予3个月的过渡期限，3个月后注册资金仍达不到标准的，重新核定资质等级。
六、原在国家工商行政管理局注册的企业，由建设部负责清理换证。在地方工商行政管理部门注册的资质一级房地产开发企业，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审后报建设部审批，换发新证；二级以下企业的清理换证工作由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织。
七、各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应在2000年8月底前完成清理换证工作。清理换证工作结束后，各地房地产开发主管部门应当及时将清理结果向社会公布。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应于2000年9月底前将清理换证结果报建设部。
八、换证结束后，未取得新资质证书的企业，不得再承担新的房地产开发项目。
九、自2000年开始，我部对资质一级房地产开发企业的资质审批实行定期审批制度。每年审批两次，5月31日前上报的企业，参加上半年的评审，11月30日前上报的企业，参加下半年的评审。
一级企业的申报材料由省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织上报，申报需提供的材料见附件一。二级以下企业的审批程序和申报需提供的材料由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。
十、资质一级房地产开发企业的资质年检工作由建设部负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门按附件二的要求统一组织材料，提出初审意见后，分别在每年3月31日前，报建设部审批；二级以下企业的年检工作的程序和办法由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。
十一、各地建设行政主管部门要将清理换证工作作为当前的一项重点工作来抓，充分利用清理换证的有利时机，加强对房地产企业经营行为的规范和管理。要通过这次清理换证，扶持一批实力强、规模大、信誉好，经营管理规范的房地产开发企业，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业，为房地产业的发展营造一个良好的市场环境。
附件一：申报资质一级房地产开发企业需提供的材料1.省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质一级企业的文件；
2.房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；
3.房地产开发企业原资质证书正、副本原件；
4.企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；
5.企业（公司）章程（复印件加盖公章）；
6.企业的验资报告和上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；
7.企业法人代表、总经理的任职文件（复印件加盖公章），企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件（复印件加盖公章），企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖公章）；
8.近3年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖公章）；
9.近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；
10.近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；
11.近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；
12.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。
附件二：资质一级房地产开发企业资质年检需提供的材料1.省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质年检的文件；
2.房地产开发企业资质年检申报表（一式两份，封面加盖单位公章）；
3.《资质证书》正本（复印件）、副本（原件）；
4.房地产开发企业营业执照副本（复印件加盖工商部门公章）；
5.企业上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；
6.上年度房地产开发项目实施情况证明材料（复印件加盖公章）；
7.上年度房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明文件；
