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中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。
二、房地产投资特点与风险的关系
由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：
1.房地产投资的不可移动性与风险
房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。
2.房地产投资周期的长久性与风险
房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。
3.房地产投资活动的相关性与风险
随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。
4.房地产投资的资金需求性与风险
房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。
5.房地产投资的政策影响性与风险
由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。
6.房地产市场的不充分性与风险
在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。
三、结论
通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。
参考文献：
[1]汪中秀.基于IFAHP与DEMATEL的大型房地产企业投资风险研究[D].沈阳建筑大学，2012.
[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.
[3]黄树毅.新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析[J].商， 2014（36）：255-255.
“看涨型”房产有何与众不同之处?
相信购房者心中都会有这样的疑问。的确，在市场处于普涨时期，有些楼盘的确要比别的楼盘涨得多；而在楼市处于盘整时期，其调整幅度要小于一般的楼盘。这样的楼盘无疑是最受购房者青睐的物业。
记者在采访中了解到，目前在京沪穗三地，由于市场处于低迷阶段，市远郊区域的房价出现了调整迹象，但是市中心核心地段内的房价均保持平稳状态。目前广州受深圳影响，房价出现松动，但核心区域内的高档楼盘依然能“扛得住”，并没有出现松动。
如何才能找到这样的物业呢?它有哪些特点，下面我们将结合实际案例，来探究楼市中“看涨因子”的存在方式。
第一招：铆牢“蓝筹”不会错
物业特点：在股市中，蓝筹股泛指资金雄厚、技术力量强大、经营管理有效、盈利记录稳定、能按期分配股利的公司所发行的、被公认为具有很高投资价值的股票。而在楼市里，也有一些楼盘的特点与蓝筹股有些相似。此类房产的特点是位于市中心核心区域，地段价值绝佳，为房价“风向标”。此类物业一般为知名开发商所开发，高科技、现代元素较多，附加值较高。
典型案例：上海市徐家汇商业圈作为上海城市副中心，并不只是一个纯粹的商业中心，而是一个集商务区与居住区为一体的混合型区域，生活配套也是应有尽有，如教育、医疗、交通等配套相当完善，而且品质堪称一流。板块内有东方曼哈顿、亚都国际名园、永新花苑、青之杰等楼盘，而东方曼哈顿则相当于板块内的“蓝筹”楼盘。
与此有些相似的楼盘还有位于上海南静安板块的中凯城市之光、新天地板块的翠湖天地，以及广州五羊新城内的东海家园等。这些楼盘的共同特点是在低迷期价格仍然能够保持平稳。
投资技巧：购买“蓝筹”楼盘，需要购房者具备相应的经济实力。如东方曼哈顿三期开盘价就达24000元／平方米，这要高于同时期其他楼盘的价位。由于“蓝筹”具备较大的上涨空间，以及较强的保值能力，因此长期持有会获得更高的回报。而与此同时，“蓝筹”楼盘由于其地处市中心位置，租赁市场消费群体为高端人群，对租金的承受能力较高，因此其上涨潜力也较大，而这也将会在一定程度上增加其投资回报，由此来看长期持有应是不错的选择。
第二招：领头羊型勿放过
物业特点：每个板块内总有处于领涨位置的楼盘，区域内“领头羊”型楼盘价格总是先人一步上涨。一般总是它们先一步上涨，而后才会有别的楼盘跟风。这类楼盘往往由知名开发商投资开发，注重楼盘品质，开发体量较大，过程较长。
典型案例：位于上海松江区九亭板块内的奥林匹克花园就一直扮演着这样的角色。楼盘规划占地1000多亩，建筑面积达70万平方米，以配有近1万平方米奥林匹克概念的运动城著称。经过多年分期分批开发，楼盘的各项配套设施日益成熟，并早已成为松江九亭地区的标杆楼盘，不断刷新九亭板块的公寓房价格最高纪录。近年来，九亭板块不断有新盘崛起，包括中大九里德、贝尚湾花园、绿庭尚城等，但房价水平始终低于奥林匹克花园。而在二手房市场上，奥林匹克花园的二手房报价依然是最高的，比周边二手房高10％左右。
投资技巧：板块内房价“制高点”地位的确立，有诸多因素促成，如楼盘本身品质较高，物有所值，以及市场定位准确，为购房者所接受等。对于投资者来说，大胆“吃进”区域内“领头羊”型楼盘，无疑等于领先市场一步。
不过需要注意的是，这里所说的“领头羊”型楼盘与“蓝筹”楼盘还是有一定的区别。“领头羊”型楼盘主要是各个热点板块内相对受到较多关注的楼盘，板块本身的综合素质与市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板块与徐家汇板块之间的差距。但对于投资者来说，关注区域内此类楼盘，相对“蓝筹”楼盘来说，所付出的成本要小一些，同时也能获得高于板块内平均水平的回报。不过专家提醒，对于投资板块内“领头羊”型，要把握好时间节奏，如果板块内利好因素已全部释放，上涨动力减弱时，则应该选择在合适的时机退出。
第三招：概念重叠好处多
物业特点：山景、水景、涉外、教育……如果能够与众多热点概念挂上钩，无疑会让物业升值潜力倍增。虽然对于看得见但却摸不着的景观到底价值几何，市场一直存在争论，不过景观等概念对于房价的影响确实存在。可见真正具有市场价值的概念还是很值钱，因此需要特别关注。
典型案例：位于上海虹口区东大名路888号的新外滩花苑里，就有因为江景而产生较大价差的房源。记者在某网站的二手房频道里找到这样一套房源，因为能够尽览浦东陆家嘴、浦西外滩万国建筑景观，挂牌价高达88888元／平方米。而记者发现，在同一个小区内，部分看不到江景的房源，挂牌价只有24000元／平方米左右，差距巨大。据附近的中介介绍，虽然近期市场不景气，但是江景房的挂牌价一直很坚挺。
投资技巧：其实与江景一样，海景、山景、涉外等，一直也是市场所热衷的概念。如果房产与这些沾边，其价格也要高一些，在上涨过程中，也会位于涨幅前列。当然，相对来说，教育概念则要实惠得多。如有很多家长为了获得让小孩进名校学习的机会，便在名校附近置业，这种长久的市场需求也会使得名校房产具有不小的上涨空间。
专家表示，对于概念来说，一定要关注其是否具备稀缺性。有些纯粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分过大，如上述案例中新外滩花苑少数靠近浦江的景观房，炒作嫌疑较大。而有些概念则没有多大价值，如少数靠近绿地的景观房，则明显为伪概念。因此投资这样的房产，肯定无法获得理想的回报。
第四招：高租金回报很重要
物业特点：从投资的角度来说，一些回报率较高的房产往往就有着较大的上涨潜力，其在租赁市场的强劲表现会促使房价上涨。就目前整体市场行情而言，租金回报率普遍低于合理水平，从这一点来说就要对区域租赁价格的水平充分把握，从而发现那些因“水涨”而“船高”的房产。这类房产容易出现在高端租赁市场，如外籍人士聚集区。
典型案例：记者了解到，在去年7月份前后，上海长宁区古北板块内尚有部分二手房价格在25000元，平方米左右，而一套总价约400万元的三房，月租金可达20000元。根据惯用的计算方法，其租金回报率为20000×11÷400万=5.5％，而在市场租金回报率普遍低于5％的时期，这无疑是具有投资价值的。记者认识的一位房产投资者张女士于去年年中就在古北投资了一套房产，当然获得了不错的回报，一年内涨了200多万元。
投资技巧：记得在2005年秋天，当时中国房地产市场正处于宏观调控发力阶段，不断有政策出台，而市场也处于动荡之中。记者当时就北京房价问题采访潘石屹，这位北京地产大腕表示，北京还有不少房产的租金回报率达到10％左右。他在判断房价走势时，记者至今还很清楚地记得他说了这样一句话：“我暂时还没有找到房价不继续上涨的理由。”果然，北京在随后几年内，房价真的一直在不停地上涨。
由此可见，租金回报率较高的物业具有较大的上涨潜力。当然，就目前的情形而言，寻找租金回报率高的物业一定要跟具体的消费人群结合起来。业内人士分析认为，就现在的情况来看，需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，他们均以商务居住为主。北京的高端租赁市场主要集中在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等板块，上海则有静安、徐家汇、古北、陆家嘴等板块，而广州的珠江新城板块也属于此类型。
在上海，另有一种较为独特的物业值得关注，即里弄房。据上海美联物业园分行营业经理宋吴曼介绍，目前位于静安、徐汇、黄浦区内的里弄房深受老外欢迎，带有庭院和晒台的一房月租金也可达到15000元左右，租金回报率可达5％。
第五招：充分挖掘“潜力股”
物业特点：房地产市场也有“潜力股”。对于“潜力股”型房产来说，应该在其尚未显露实力之前发现它，并提前“下注”，等到显山露水之时，其价格肯定会大幅提高。“潜力股”型房产容易出现在新兴板块内，同时与政府主导投资的大型项目有关联。而当投资结束之后，潜力发挥完毕，其上涨动力会调整至市场平均水平。
典型案例：上海宝山西城区曾经是一个潜力区域。这里是宝山区重点规划建设的居住商务区，在地铁一号线北延伸段动工前夕，西城区内的房价并未出现较大的变化。如在涨幅并不小的2003年，西城区内有不少楼盘售价依然维持在低位，如康桥水都的售价基本保持在4500元／平方米的水平。但随着西城区开发速度加快，以及交通、商业等配套逐渐完善，板块内房价开始启动，目前已经达到11000元，平方米水平。
投资技巧：区域已具备发展潜力，虽然房价尚未启动，但如果其发展潜力被发掘出来，其后肯定会较大幅度地上涨。投资“潜力股”，其秘诀在于预先洞悉板块的发展潜力所在。专家给出了一个容易操作的方法，即通过各种渠道去了解政府是否准备往物业所在的板块内“扔钱”进行投资，投入量有多大，投入时间有多长，未来远景如何等，掌握这些信息之后，便能了解其潜力有多大。当然，建设完成之后，对于投资者来说则要考虑退出了。在缺乏后续资金的投入之后，潜力基本释放完毕。
第六招：“内秀”房产也是宝
物业特点：所谓“内秀”型房产，即小区内位置较好、房型不错的房子，即使是楼盘本身品质并不突出，但这样的房源也要比同小区内其他一般的房源有潜力。不过需要特别提醒的是，小高层、高层的部分楼层并不适合。
典型案例：专家表示，在普通小区内，房型好、位置不错的房源售价一般要高一些。如在广州天河公园板块内，出自新世界东逸花园的二手房源，如果靠近噪杂的天府路，其挂牌价只有8500元／平方米左右，而部分靠近小区中央、南北通透的房源，挂牌价便达到10000元，平方米。
我们讲理财首先要看需求，你的需求最终将决定你的操作策略。从你的想法上看，你只是想追求资金的效率，希望用有限的资金产生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很难判断你抛掉房产、买入股票的行为是否合理。
从产品的性质上看，股票和房产有着巨大的差异。股票具有高流动性、高收益性和高波动率的特点，房产的流动性较差，波动性较低，但可以通过杠杆投资的方式获得较高的收益。因此，对于不同理财需求的人来说，会有不同的选择。
从收益上看，国内股票的平均红利率不到2%，而房产的租金收益率大多在2%～3%之间，需要获得稳定收益的投资者自然会选择房产。但无论是股票的红利率，还是房产的租金收益率，都不是国内投资者所特别看重的，因为这样的收益率水平比银行存款还低。大家最重视的还是股价与房价的上涨幅度。我想你也不例外，你现在最想知道的事情是未来一段时间，股市的涨幅能否大幅超过楼市，对吗？很遗憾，我无法给你一个明确的答案，因为我没有预知未来的能力，我只能从资产配置的角度给你一些建议。事实上，如果世界上真有人有预知未来的能力，他就跟本不需要进行资产配置了，只需把所有的资产投到未来涨幅最大的产品中去就行了。
从资产配置的角度来说，我不建议轻易出售房产，理由有三：第一，房产交易会牵扯到大量的交易税费，会产生额外的成本；第二，如果未来还打算购买房产，可能会遇到限购、限贷等政策；第三，国内目前只有上海和重庆两地试点房产税，重庆只对高档房征税，影响不大，而上海是对增量房征税，卖掉再买回就可能要缴房产税。近期，多地都有可能试点房产税，先对增量房征税是主流趋势。因此，除非是在自己手里的资金过于紧张、流动性资产严重不足的情况下，我们才会考虑出售房产的方案。
因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：
抵押贷款型
运作原理
开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品类似银行的抵押贷款，也是目前房地产类信托产品的主流模式。
风险解析
* 信托融资规模与抵押物价值的比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，抵押比率通常应当不低于2:1。
* 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的其他权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。
* 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。
政策关注
近期随着银监会212号文件等监管法规的出台，国家对此种信托进行了严格的规范，要求：
（1）借款的开发商要具备建设主管部门核发的二级房地产开发资质；
（2）借款项目要达到“四证”齐全；
（3）开发项目资本金比例不低于35%。
可以说，这些措施虽然大大减少了抵押贷款型信托产品的发行数量，但在一定程度上也降低了投资者的选择风险。
房产回购型
运作原理
开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后溢价回购。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。
风险解析
* 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。
* 开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。
* 信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商一房多卖，发生纠纷。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，以避免该风险。
财产受益权型
运作原理
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金，购买优先受益权。信托到期后，如果投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
风险解析
* 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配。
* 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。
* 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。
股权型
运作原理
信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。
风险解析
这种信托在我国江浙、上海等地发行较多，该区域投资者比较认可股权投资模式。
* 提防风险。如果项目公司管理混乱，入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。
* 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。
比较
同前三种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以，承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验才能作出准确的判断。
夹层融资型
运作原理
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备以上四种类型房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色。
正是基于此，如初涉房地产类信托的客户，不建议选择此种信托进行投资，而具备丰富信托投资经验和较高风险承受力的客户可以尝试购买。
房地产信托投资基金（REITS）
近年来，国际上兴起了一种新型的信托投资工具――房地产信托投资基金（REITS）。该类型信托产品与财产受益权类信托的交易结构较为类似，所不同的是：
（1）发行规模大、期限长，同时要求标的信托资产的每期现金流量较为稳定；
（2）应是一个封闭式的公募信托，有公开市场交易转让，投资者既可以持有以定期获得分红，也可以随时转让变现。
目前，由于我国针对房地产信托投资基金（REITS）的配套监管法规、税收制度、交易制度还没有出台，所以，房地产信托投资基金（REITS）在我国境内还没有一只获准发行，投资者如想投资此种产品还需等待一段时间。
随着我国金融市场改革的逐步深化，各个信托投资公司还会不断地创新，不断地推出新类型的理财产品。作为钱经人，不要一概肯定或一概否定，而是要透过现象看本质，仔细地分析该金融产品产生的背景、募集资金的用途、出现风险时的防范措施等诸多因素。只有这样，才能成为一名真正的理财强者。
上世纪80年代起，王南森就活跃于香港的房地产服务业和投资界，曾经是最老牌英资测量师行“威格斯”的集团副主席兼全球总裁，后独资创办“ACN集团”，并长期致力于跨国投资业务和全球化服务。此外，他还曾作为亚洲地区的业内代表积极参与了多个全球房地产联盟体的运作。正是因为具备了这样的履历和跨国房产投资领域的经验，他对全球房地产市场的走势及其投资机遇有着独到的视野和见解。
两种收益都要考虑
其实早在2007年底，《理财周刊》推出《到海外买房》的封面文章，就引起了王南森的关注。2008年10月，本刊又一次推出关于海外楼市投资的封面报道，更让他察觉到了国内投资者在房产投资上的全球眼光。
近年来，内地房价大幅攀升。相对于房产升值来说，租金收益只能算是“蝇头小利”，因此绝大多数房产投资者都喜欢博升值。但如果到海外投资房产，则不能这样。王南森表示，去海外投资房产，资本升值、租金收益两方面都要考虑，“这样才算是理性的投资。”他说。想要获得资本升值，他建议投资者不要只是简单地去追涨，“追涨是一件比较危险的事情。”他说。相反，那些房价已经有所回落的欧美国家更加值得关注，一旦走出低谷，肯定会获得更大的资本升值收益。“当然，入市时机的把握就很重要。”他补充道。
另外，还要特别注重租金收益。在他看来，绝大部分国家住宅房产的租金收益一般能达到5%～8%，这是比较合理的。如果租金收益更高，则意味着更值得投资。
并非有钱就可盲目介入
是不是只要手中有钱，就可以去投资海外房产？王南森给出的答案是否定的。
王南森表示，除了要有资金实力这个先决条件之外，投资者还应结合其自身的实际情况并对众多其他因素给予充分考虑后才可真正迈出步伐。“简单地说，跨国投资在技术上本身就比国内投资来得复杂得多，且各国的情况又千差万别，再加上是‘隔山打牛’，故在未做好充分准备前，投资者应慎之又慎。”他说。
王南森表示，发达国家也好，新兴市场也罢，各国的房地产市场都有其自身的特点，既有值得投资的一面，当然也有投资风险的问题。他认为，投资者应首先明确自身的实际需求，多了解相关知识，并应在寻求和委托专业机构的同时多比较和多分析，搞清楚自己为何要做出某种投资取向和选择，目的又是为何，切不可跟风或轻信谣传，更不该被那些“炒作”所忽悠。
最好寻求专业协助
在考量和论证海外房产投资机会及其可行性的过程中，投资者借助有较强专业实力并信誉良好的专业服务机构所提供的信息和参考资料乃至其他相关服务是必不可少的。
环境：浓妆淡抹总相宜
我国民间自古有言“上有天堂，下有苏杭”，杭州舒适宜人的气候自然有目共睹，这座城市还有一个最大的特点――景城合一。静美的西湖、古老的保傲……景点散布在城市之中，似乎与城市在不经意间融合，景环宅边，人在景中。
杭州政府将土地看成该市最宝贵的财富之一，对土地审批严格控制，使土地的供应量维持在较低的水平，凭借此举，既实现了土地价值的最大化，也获得了更多的财政收入。取之于民，用之于民，再将这些资金用于市政设施的完善，总体上改善了杭城的居住环境。近年来，“最具安全感的城市”、“最具投资价值的城市”等殊荣纷至沓来。
格局：折扇汇点在杭州
浙江省民营经济活跃，而杭州又具省会城市这一特殊地位，一些民营实体均在此设立办事处。另外，从教育方面考虑，杭州汇集了浙江最多、最好的高校，出于方便子女上学的目的，许多家长买房也会选择杭州。如果说其它省市的房产消费是平行的，那么浙江的地产置业更像一把扇子，全省各城市相当大一部分房产消费沿扇骨展开，最终收归到另一点，那就是杭州。
杭城房产几处香
人们都知道杭州房价高，其实最根本的原因在于房产的供不应求。杭州民间资金充裕，对房产的需求旺盛，这种情况下房产的相对稀缺对房价拉升作用明显。
牡丹：景观住宅
景观住宅是指楼盘周边拥有景观的房产，这是杭州房产的一大特点。景观住宅总体上较少，由于环境和开发商品牌的因素，售价普遍较高，每平米从几千到两万元不等。虽说价位高走，但总体上具有一定稀缺性，因此仍具有较高的投资价值。
湖景房 西子湖畔的商品房，从供应上来说数量非常少，属于稀缺资源，房价一般在20000元／平米左右。能看到西湖的房子归为泛湖景房，均价也会超出10000元／平米，甚至达到20000元／平米。
市景房 这类房子位于市中心，如武林广场一带，比较繁华，周边商务氛围较好，高档写字楼云集，其均价在12000～15000元／平米，最高达到19000元／平米。
山景房 指能看到山景的住宅，比如老和山、保做山附近。此种房产多集中在一些传统区域，如市区或老景区。“仁者乐山，智者乐水”，此类房产也很受欢迎。
江景房 指的是钱塘江两岸、沿江一带的房产，这部分房产在数量上并不十分稀缺。就江景房的位置而言，真正有潜力的地区在杭州未来的行政中心一带，今后的发展空间很是看好。江景房均价也在10000元／平米左右。
其它景观房 杭州周边还有一些自然风光很不错的地区，虽有山有水但非名山名水，杭州一些新建的别墅区分布在这些区域。这部分房产也属于景观住宅，只是不单纯地归为湖景房或是山景房。这类型房产的价格目前也攀升到10000元／平米左右。
玫瑰：商铺
从目前来看，投资价值最高的是住宅，其次是写字楼。而商铺租金高、风险大，易受外界环境影响，但浙人重商，“一铺养三代”的观念深入人心，老百姓还是对商铺情有独钟，尤其是中小户型的临街商铺，一经推出，在很短的时间内就能够售罄。在上海，由于消费的旺盛，非临街商铺的价值也很高，而杭州在非临街商铺的发掘方面就略显不足，投资者在投资时切莫一味跟风，要对地段多作考察再出手。
关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移
一、民营企业经营用房产节税背景
中国经济的高速发展，成就了很多民营企业，在高通胀的背景下，民营企业在有了闲置资金后， 会考虑购买房产作为办公场地，一方面可以满足企业经营的需要，另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而，多数企业在投资购买房产时，都是以公司的名义购买，产权登记在公司名下，这是非常可惜的，也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且，从很多实际案例来看，这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。
二、民营企业经营用房产案例及问题分析
让我们通过以下几个案例，来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。
2.1 案例一：企业投资买房，资产跟经营规模不匹配
甲公司注册资本只有60万，由境内两个自然人投资，经营服装，每年会计报表反映的营业收入一百余万，盈利不足5万元。实际上，甲公司拥有知名的服装品牌，在各大都市繁华地段拥有自己的直营店，生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在，税款基本都是核定征收，税负比较低。所以，甲公司看起来生意红火，利润实际上都在老板个人口袋，公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产，一方面便于向银行抵押贷款，另一方面，向客户展示自己的实力，扩大竞争力，但同时又遇到以下难题：
1、公司买写字楼，价值达五百多万，但公司每年才一百多万的营业额，资产规模跟经营业务很不匹配，在以下方面可能对公司不利：
（1）如果营业额不增长，企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中，如果企业税务上出现亏损，企业需花大精力对税局做出情况说明。
（2）资产周转率、资产收益率较低，财务指标不正常，不利于第三方，包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析，影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程，也阻碍了众多潜在投资者。
（3）资产规模长期明显高于经营规模，税务机关在进行纳税评估时，可能会质疑公司账外经营，从而长期耗费精力应对税务检查。
2、 如果股东不增资、不借款，公司就没有足够的资金投资购买房产。
（1）如果增资，根据《公司法》的规定，公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。
（2）如果借款，由于是关联交易，根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定，其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税（营业税及其附加税费、个人所得税）。
（3）甲公司的股东还有一个担忧，税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源？
针对甲公司面临的难题，只有两种选择，要么将更多的业务装入甲公司，扩大营业规模，然后投资购买房产；要么以股东个人的名义投资购买房产，然后出租给公司使用。
2.2 案例二：企业必须注销，房产处置税负高
丙公司成立于2003年，由3个自然人投资，均以货币资金投资，注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼，建造成本1200万元。2009年，受金融危机的影响，丙公司严重资不抵债，难以持续经营，被法院依法进行破产清算。此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到，当初要是个人投资建房租给公司，这时就会减少许多不必要的纳税环节，也会大大减轻企业负担。
三、民营企业经营用房产节税的持有策略
从以上案例可以看出，房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点，结合当前涉税法规，建议企业投资房产时，其产权持有采用以下策略：
1、如果公司持有，应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有，这类公司的寿命相对要长一些。
2、企业随着规模的扩大，业务、组织架构随时可能需要作出相应调整，应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下，哪个公司需要使用，就出租给这家公司。这样，不管你投资的企业如何风云变换，房产产权始终不变，并且相对安全。
现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作，开拓国际业务，也有部分境内人士及其亲属移民到境外，因此，有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规，境外企业或个人在境内持有房产是行不通的，主要是我国境内实行严格的房地产调控，防止境外热钱在境内炒房，根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购买房产用于出租，属于经营房地产业务，需要先在境内成立外商投资企业，以外商投资企业的名义购买房产经营。
建住房〔2006〕171号文第一条明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
建房[2010]186号文规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
综上分析，对于民营企业经营所需房产，以公司的名义持有，或遇到法律限制，或面临税务风险，或面临高税负。如果换一种思路，房产由老板个人持有，出租给公司使用，收取租金，则会“柳暗花明”，不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面临的困惑，还可以为个人股东节税。
四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势
个人投资者持有房产，将房产租给公司使用，在税务方面和经营方面具备以下优势：
1、 可以减少房产过户转让的环节，避免房产过户面临的高税负。
目前公司转让房产，通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式，可以规避一部分税收，但并非所有的房产转让都可以这样操作，且操作起来也很复杂。
（1）利用房产投资，免征土地增值税有条件限制，根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定，如果所投资的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，不免征土地增值税。
（2）将房产投资到另一家公司后再转让股权，如果被投资企业仅有房产，没有其他资产、负债、劳动力等，避税的意图过于明显，容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”，参照国税函[2000]687号文，税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。
（3）合并、分立免征契税的政策有期限限制，根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否继续执行，存在不确定性。
（4）合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件，资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻，比如： 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。
2、 房产在个人名下，更适合一些行业企业轻资产上市。
公司出资方式可以多样，但是根据《公司法》第二十七条规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下，合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题，扩大了公司的融资渠道。
3、 房产在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。
企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标，极大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时，对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标，利于企业进行发展、融资。
4、 房产在个人名下，通过租赁，可以实现企业与个人股东之间资金的合法转移。
首先，重庆征收房产税用于保障性住房建设，是中国房地产2003年后的又一次双轨制时期，即保障性住房与商品房并重。重庆市市长黄奇帆提出，重庆今年新开工公租房1350万平方米，通过调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。可以想象，商品房将成为重庆市政府保障性住房建设资金的重要来源，不论从地方财政，还是城镇化、保障体系的成本，商品房都不可能退出历史舞台。
其次，重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。
我国对土地财政依赖极其严重，非朝夕可解。按财政部数据，预计全年全国财政收入将破8万亿元，保守估算，2.7万亿元的地价款收入将占全国财政收入的33.75％，占据地方本级财政收入的一半以上。国土部去年计划供应住宅用地18.5万公顷，同比增140％。但计划赶不上变化，许多地方政府并未如期完成，而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。
据中原地产的数据，去年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47％，土地出让金收入却已达去年同期的76％，除上海外，一线城市只完成去年供地计划的20％～30％。
一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划；深圳、北京完成率分别为76％和61％；广州最低，仅41％。二三线城市完成率普遍好于一线城市，但温州、重庆仅27％和23％，为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖，对于饥饿疗法手法运用之娴熟。
第三，重庆房产税征收门槛较高，但税率有可能高于预期。
此前黄奇帆曾表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1％的房产税。高于市场均价3倍，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收。而1％高于此前披露的0.6％、0.8％，但低于1986年出台的《房产税暂行条例》1.2％的税率。
有关方面对房产税抱有较高指望，财科所希望东部省市通过房产税、西部省市通过资源税弥补地方财政不足。在亚洲国家的一些大城市，房地产税占地方财政收入的比重一般在23％～54％之间，而我国目前占比还只有3％左右。
放眼澳大利亚
澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一，拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设。澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列，其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一。澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育，以及完善的健康保障福利体系，但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家，在澳大利亚的海外人士和访客们普遍认为，这里很有吸引力而且生活很实惠。
另据2003年的一份行政意见调查显示，澳大利亚政府政策的透明度居世界第四位，领先于美国、英国、德国、法国和加拿大。澳大利亚健全、公开、高效和透明的监管体系，使其成为世界上政治稳定风险最低的国家之一。事实上，澳大利亚政府通过积极主动的改变，更进一步为海外投资者创造了适合发展的理想环境。在政府决策实施效果方面，澳大利亚排名世界第七位，政府体制能够迅速作出政策调整，来面对任何经济挑战。澳大利亚经济在经历了世界经济衰退、亚洲经济危机后，近几年仍能保持平均GDP3.6％的高速增长。澳大利亚政府通过一系列的服务和计划，积极鼓励与支持海外投资，其中包括不久前修订的澳大利亚商业移民计划。澳洲政府欢迎并鼓励投资的态度和稳定的政治环境，为投资者提供了良好的投资环境和经商保障。
此外，从移民政策的发展看，澳洲近年来一直积极吸引海外专业人士与成功商业人士的移民与投资，移民政策相当宽松，为有意赴澳投资及发展的成功人士创造了良好条件。
房市成投资热点
澳洲的房地产市场已有近百年的历史，已十分成熟。根据最新权威机构的统计和分析表明，澳洲房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。近年来，随着澳洲经济的不断攀升和移民配额的大幅度提高，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，澳洲房地产市场表现出了不可限量的发展前景。
据组省房产研究表示，悉尼房产的平均价格已达50万元，悉尼地区的平均房价也首次升至30万元。这将激励更多潜在买房者进入房产市场。该研究所所长Kelly称，未来10年，悉尼房产市场将出现平缓和高峰期，平均房价有可能在不到10年内就突破100万元。财政厅长Egan表示，这是因为一些大型基建项目如M5高速公路的建成投入使用，帮助提升了悉尼西南区的房产价值。
澳洲房地产是该地区长期的支柱产业，也是投资回报率最高的行业投资，市场规模很大，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好纪录。澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已成为澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地又越来越少，这正是澳洲房地产不断受到海外投资者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亚对外汇兑换没有任何控制，货币完全国际化，资金流出、利润汇出、资本撤回、权利转让以及贸易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美国、加拿大等西方发达国家投资者的青睐，被评为投资者的“世外桃源”。
投资的最佳时机
专家人士分析，现在是投资澳大利亚房产的最佳时机。澳大利亚房产的上一轮增长于2003年达到高峰，2004、2005是调整期，进入2006年，随着澳大利亚进入减息周期和新移民数目的持续增加，新一轮房产升值即将启动。
