时间：2023-06-04 09:28:29
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由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。
【关键词】房地产开发 项目设计 变更管理
中图分类号：F281文献标识码： A
由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。
1、设计变更概述
设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。
设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：
1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。
1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。
1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。
1.4、设计变更现状
开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。
目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的计划和目标。
1.5设计变更分类
设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2）
2、设计变更的签发原则
2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。
2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益( 质量、工期、造价) 与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。
（1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。
（2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。
5、影响设计变更的因素
5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，数量多、项目杂，而且主要集中在地下室及上部主体施工阶段，但其对总成本的影响却不大。
5.2市场、政策因素。市场因素指房地产销售市场或建筑人工、材料、机械供应市场发生的变动迫使进行设计变更。
5.3建设方的管理、协调因素。目前国内设计很少有总承包设计，一般建筑院只负责主体的建筑、结构、水电设计，专业工程，如钢结构、智能化、铝合金、幕墙、精装修等由专业的设计公司承担；此时，建设方应有较强的管理、协调能力，对于不同专业的专项工程应及时委托设计，对于需要进行确认后方能进一步设计的条件应及时予以确认，以便及时出施工图，有充足的时间进行招标、合同签订，避免遗留太多的滞后设计演变成设计变更。
6、签发设计变更的程序
由于签发设计变更将对项目开发的建造成本，开发进度，产品质量产生重要影响，所以公司在签发设计变更方面具有规范化的流程：
7、设计变更控制
7.1减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。
7.2严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。
7.3根据项目特性及企业的分包体系、习惯，在施工合同中事先详细列出所有必须设计的项目、总承包范围、专项分包范围、最迟设计完成时间、设计中必须确定的要素、招标时间、合同签订时间等，切不可因时间紧而把该在合同签订前完成的工作以暂定的形式后推，导致后期产生大量设计变更。
7.4建立设计变更的评估生效机制。建立设计变更生效前的评估机制及强制生效方式，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效，没有通过内部评估的不发出，发出以统一的签字、盖章方式生效，彻底改变设计变更事出多门的状况。
8、设计变更对成本的影响
8.1房地产开发成本的大致构成。房地产开发成本大致可分为土地、前期、设计、建造、配套、后期、管理、营销、财务、税费等几类。其中，除了土地成本受区域因素影响比较大外，其他成本在房地产开发成本中所占的比例相对固定，现以某开发公司某一楼面地价3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、销售均价13920元/平方米的实际项目为例，其成本构成见图1。
图一
8.2设计变更对成本影响。施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。例如，某项目外墙原招标时暂定为涂料，施工中根据周边楼盘的情况决定改为外墙面砖，建设方对其外墙面砖主材进行招标确定了品牌、供货价，并准备以指定品牌、价格形式作为设计变更与施工方确认签证，施工方提出不仅应当确认此单价，原合同中的外墙人工单价、脚手架、总工期均应调整，有部分前期招标约定、乘机高价索赔的倾向，如果合同签订前就按照外墙面砖饰面设计、招标、签订合同，则不会产生这么多项的索赔，导致无效成本增加。
【参考文献】
[ 1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.
[ 2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.
[ 3] 李明堂. 工程造价计价与控制[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.
[ 4] 李中富. 建筑施工组织与管理[M ]. 北京: 机械工业出版社, 2005
关键词：房地产；开发项目；设计阶段；成本控制
方案设计阶段
方案的优选是方案设计阶段主要的任务，对建设场地进行选择、对建筑设计进行选择、对工程总平面设置进行选择等，在对这些方面在进行选择时要要充分考虑建设工程投资效果的提高问题，在多方案中选择最优方案，确保经济更加合理、技术更加先进，并且在选择时要对项目全寿命周期费用加以考虑。总而言之，在选择最优方案时应从以下几个方面进行考虑：（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。对于住宅的平面布置，可以尽量使外墙周长和建筑面积之比缩小，在确保建筑功能和质量的情况下，加大建筑进深对成本的降低有很大帮助。
建筑结构设计阶段
结构是建筑的骨架，结构成本占整个住宅房地产项目成本的比重较大，所以也应注重房地产开发项目结构设计中的成本控制。首先应根据建筑层数和使用功能选择合理的结构体系，一般钢结构、钢筋混凝土结构和砖混结构三者的成本依次降低。建筑的基础选型对造价影响也很大，应根据工程的实际地质情况和真实的地勘资料，选择技术上可行经济合理的基础形式，既要保证建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，还应认真选择持力层，避免在施工中出现超深或返工现象。在有的结构设计中，部分设计人员对配筋及截面不进行单独计算而统一配筋，以减少其设计计算工作量，这样必将会造成浪费，因此要对标准单元的样板截图及配筋图进行优化，应控制好梁的配筋方式对成本的影响;还应合理布置剪力墙，太长或太短都会增加成本。基础与地下室的设计，应考虑满足建筑物整体性的要求，还应尽量满足便于施工、降低造价的因素。通常一层地下室面积对应的是底板和顶板共两层板的费用，而两层地下室面积对应的是底板、中间楼板和顶板共三层板的费用，因此在不考虑对侧壁、土方量及支护的影响的情况下采用两层地下室更省钱。对于转换层，应根据所属地区震级、使用功能、楼层高度、结构布置情况和施工难易程度来灵活选择其型式，如梁式、箱形、实体板式、桁架等；并合理选择转换层结构的模板支撑方案、钢筋的连接和绑扎方式，这样能有效地达到控制成本的目的。
水电设计阶段
水电安装设计与建设成本密切相关，如果没有处理好水电安装设计，那么建设成本很有可能增加，还有可能对后期的物业管理留下隐患，因此，对房地产项目中的水电设计环节中的成本控制一定不能忽视掉。一般情况下，对于高层住宅低区而言，在给排水设计时尽量采用市政管网压力进行供水，但是有些高层建筑的外网压力不足，此时可在底层设调节水箱的变频供水设备加压供水，这种方式不仅对建筑面积起到很好的节省作用，而且还对运行的电耗起着节约作用，并且还可减少全自动系统的运行管理费用，整个系统深受广大用户的亲睐。在建筑排水管网系统中，应将排水标高控制好，避免返工现象发生；应该精确计算室外排水坡度，对埋深进行控制，从而使得工程量得以减少。在电气设计方面，供电电源及电压的选择应满足供电可靠性的要求，根据负荷大小及当地电网条件来设置电源数量，一般高层建筑至少应有两个独立电源。电气设计还要注意机械设备的选型，如中央空调及电梯等，它们既影响到前期一次投入，还影响到后期的运营成本，所以应按照先进性、合理性、适用性和经济性的原则来选择电气设备。水电安装设计还应考虑到与其他专业的协调和配合,避免重复施工或增加施工的难度。审图过程中要核实设备和主要材料有无缺、漏、错，对其可行性进行把关，应考虑能够方便施工、加快进度、保证质量、降低能耗，并对设计方提出合理地建议和意见。
环境设计
随着人们生活水平的不断提高，人们对于工作和生活的环境要求越来越高，因此，房地产开发时环境设计也是非常重要的，好的环境设计的楼盘能够吸引更多的消费者，可以看出，目前房地产开发项目的环境设计朝着公园化方向发展。在房地产项目的规划设计过程中，应充分利用现有地形进行建筑布局，尽量做到依山势形成半坡建筑，依水势形成泊岸建筑，这样既减少土地平整费用和减少土方的二次搬运费用，还能最大限度地保持建筑原貌，使得景观设计更加亲近自然，取得最佳的景观效果。水景设计尽量保持原生态水系，尽量减少人工水景，以减少不必要的开支。此外，房地产开发项目的规划设计还要对天气气候条件进行充分考虑，从而以此为据选择出最合适的建筑体形。
参考文献：
[1] 杨旭辉. 浅析房地产开发企业建筑成本控制[J]建筑设计管理, 2010,(02) .
【关键词】成本优化：设计优化：探讨
【 abstract 】 along with the real estate market increasingly fierce competition and the change of policy, the domestic real estate enterprise internal management gradually from extensive to present a technology-orientation, fine management mode change trend of development. In recent years, in all the attention in the planning, building perfect professional design management at the same time. Strengthening of the structure and other professional engineering and technical work management. Improve the management work of the systematic design. Make a design technology management more comprehensive, professional, fine, overall enhancement of the estate enterprise competitiveness.
【 key words 】 cost optimization: design optimization: to explore
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一、指导思想
房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下．结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念．加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时．对工程成本加以控制．从结构专业角度对方案提出建议下面从本人参与顺德深业城项目管理总结的经验谈谈，设计优化在房产成本控制中的重要性。
［例1］深业城项目7#，8#三十层，建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。
［顺德深业城一期地下室5万平方米，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米2吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是5万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。
现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。顺德深业城桩基设计中，应该推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20％以上，相应减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩，按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨比以理论计算确定设计值180吨提高了38％，在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨，用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，经济配桩，取得了较好的经济效益。
由于目前地下室面积偏大、使得工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。
小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后取得比较好经济效益。
二、上部建筑结构设计技术管理
上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。
公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效
一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。。
三、现场工程技术管理
深圳某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。
某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离在2米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。
某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。在这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。
某项目一期有8栋100米高层建筑，基础采用桩基础。1700多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司采用补桩方案进行处理，第一轮补桩设计方案每栋楼需补近90根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。
关键词：房地产；项目设计管理；质量控制
中图分类号：F293文献标识码： A
我国房地产开发项目设计管理的起步时间较晚，在上世纪90年代才开始初步建立相关的制度，21世纪初经过不断的发展和完善，逐渐形成了较为成熟的模式。随着房地产质量问题近年来逐渐受到重视，在房地产开发项目设计阶段进行相应的管理优化，实现对房地产项目建设质量的控制便有着重要的积极意义。
一、房地产开发项目设计管理质量控制概述
房地产开发项目设计管理质量控制也就是指在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，对于设计阶段中的设计任务书、设计方案、施工图等进行相应的管理，依照质量控制的理论和方法，建立起在设计阶段进行质量控制的机制。例如在设计阶段中，依照我国相关的建筑质量标准制定合理的质量参数标准，在建筑材料选择、抗震等级、防火设施等方面进行规范，防止在设计阶段出现质量问题[1]。同时，如果在设计过程中出现了设计信息变更，例如建设单位对房地产开发项目在要求方面发生了变更，应当进行完善的论证。房地产开发项目设计阶段是保障建设质量的重要阶段，在设计阶段中出现的质量问题所造成的影响也最大。因而在房地产开发项目设计中进行质量控制，也需要充分考虑施工情况和设计要求。
二、在房地产开发项目设计管理中进行质量控制的意义
自我国改革开放以后，房地产业迎来了巨大的发展机遇，为推动我国的经济发展和城市建设也起到了重要作用。然而应当看到，在房地产业的发展中也出现了一些问题，其中房地产建设质量问题最为突出。近年来我国也出现了一些房地产建设质量事故，如何在房地产建设中进行完善的质量控制，保障其建设质量便是重中之重。在房地产开发项目设计阶段进行质量控制，能够建立起完善的质量控制机制，从而保障设计方案的合理性和质量可靠性[2]。从这一角度来说，房地产开发项目设计管理的质量控制，在设计过程中进行质量控制，其主要价值在于通过反复的设计论证，保证设计方案能够满足房地产开发项目的建设要求以及我国在建筑方面的相关质量标准。
三、当前房地产开发项目设计管理质量控制中存在的问题
1.缺乏针对设计人员明确的责任制度
首先，在当前的房地产开发项目设计管理质量控制中，还没有建立起较为明确的责任制度，一些关于质量控制的责任制度较为笼统，缺乏实际指导意义。例如房地产开发项目设计中，缺乏对于设计人员职责的较好明确，一旦在建设过程中出现质量问题，往往无法明确追究设计单位和设计人员的责任。同时，在设计阶段，对于设计单位和设计人员的相关责任也没有进行明确[3]。缺乏明确的责任制度使得在房地产开发项目质量控制中，虽然制定了相关质量控制制度，但是设计人员在工作中由于缺乏相关的约束，没有较好的责任感和使命感。
2.设计单位缺乏完善的监督机制
缺乏完善的监督机制，主要是指在房地产开发项目设计管理中，没有在质量控制机制中建立起相关的监督机制，缺乏对于质量控制措施的监督和约束。缺乏完善的监督机制并不仅仅体现在设计单位自身缺乏较好的监督机制，在房地产开发项目设计过程中，建设单位和相关质量监督部门也没有充分参与设计过程中，缺乏对于设计单位的较好监督。另一方面，缺乏完善的监督机制还表现在对于房地产开发项目质量控制的设计管理方面，没有形成对设计方案合理性、科学性的审核和监督，对质量控制机制的完善会造成一定的不利影响。
3.缺乏在设计过程中较好的计划控制应用
在质量控制方法方面，对于计划控制的应用一直以来都是房地产开发项目设计管理中的一个难点，也是弱点。计划控制主要是指在房地产开发项目管理中，通过制定完善的质量控制计划，分阶段的检验计划实施情况，并且进行评价，为后续建设提供相应的建议[4]。而当前在计划控制应用方面还存在很大的不足，相关质量控制计划方案的制定缺乏合理性，在制定计划方案之前缺乏较好的深入调查和评估。同时，在各阶段的质量控制计划制定中，存在一定的失衡问题。例如当前在质量控制计划制定中主要偏重于在施工阶段进行质量控制，忽略了在决策阶段和设计阶段的质量控制计划。特别是在设计阶段中，往往设计单位并没有制定相应的质量控制计划，设计方案变动较大，一旦发生变更，就会影响到质量控制计划，因而很多设计单位也并不重视制质量控制计划的制定。
四、优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施
1.制定明确的责任制度
首先，责任制度作为在房地产开发项目设计管理中关于质量控制的重要内容和途径，应当充分发挥出其应有作用。要对于相关的责任制度进行细化，针对房地产开发项目管理中的设计阶段的特点，制定相关的责任制度。特别是在责任制度的制定中，对于设计单位的责任要予以明确。通过建立这种明确的责任制度，对设计人员的权责进行明确，提高其责任心和使命感，促使设计人员能够在设计工作中自觉进行质量控制。责任制度应当细化到个人，例如在房地产开发项目设计中，对于设计图纸的信息完善性和合理性应当进行明确，特别是对于一些重点质量控制数据，应当予以细化，参照我国的相关标准，提高设计图纸的规范性。
2.建立完善的监督机制
建立完善的监督机制主要体现在两个方面，一方面，应当在设计单位中建立相应的监督机制，例如图纸审核机制，由不同的设计负责人对设计图纸进行多次审核，针对质量控制要点进行重点审核。通过设计单位自身的约束机制，对于设计人员的工作态度、工作方法等进行控制，并且应当加强对设计人员的培训，提高其职业道德和业务水平。另一方面，应当在设计过程中引入外部监督机制，使得建设单位和相关监理部门也能参与到设计过程中，对于设计方案的合理性和质量控制措施进行监督。
3.充分应用计划分析进行质量控制
质量控制方法方面，应当在房地产开发项目设计管理中针对不同的房地产项目建设特点和不同的环节阶段，选择适宜的质量控制方法，并且应当在设计方案中明确相关的质量控制方法，以此确保质量控制措施的实施。充分应用计划分析的相关方法和理论，制定完善的质量控制计划。对质量控制计划进行细化，划分为若各个质量控制阶段，设置阶段性的计划目标。依照质量控制计划，设计相应的计划考核机制，定期对质量控制计划的实施情况进行考核。同时，在计划的制定中，为了确保质量控制计划的可实施性，应当进行完善的调查评估，针对设计方案的质量要求，确定各个阶段的质量控制目标。如果在设计过程中出现了设计要求变更或者设计图纸变更，应当进行严格的质量论证，评估设计变更是否会影响到整体设计方案的质量控制，在发生变更后，及时更正质量控制计划。
结论
在房地产开发项目设计管理中进行质量控制，也就是在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，这对于保障房地产开发项目的建设质量有着重要作用。当前在房地产开发项目设计管理的质量控制中，还存在着一些问题，如设计人员责任制度不明确、设计单位缺乏监督机制、缺乏设计阶段较好的质量控制计划应用等等。因而应当积极针对这些问题进行解决，以此优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施。
参考文献：
[1]岳婷. 房地产项目开发设计管理的质量控制浅析[J]. 东方企业文化,2014,01:334.
[2]李忠富,张亚妮. 跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J]. 土木工程与管理学报,2013,02:74-79.
关键词：房地产；开发项目；设计；各阶段；管理措施
随着社会经济的发展，可持续发展理论不断深入，房地产开发企业在进行项目开发时必须考虑项目全寿命周期的理念，走可持续发展的道路。全寿命周期管理理论的一个重要的方面就是设计阶段的管理。进行设计阶段管理可以有效避免房屋的设计、布局不合理，科技含量低等问题。进行设计阶段管理还是控制房地
产项目投资、进度、质量的有效手段。因此，从设计阶段入手，进行设计阶段管理，是推进房地产业的可持续发展的重要措施。
一、房地产开发项目设计阶段管理的重要性
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计,并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及咨询,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期。
因此,在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。
二、房地产开发项目设计各阶段的管理措施
1、 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目，启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围，很多房地产组织结构都是典型的项目式结构，划分成几个职能部门，启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要，包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。以住宅项目为例，住宅社区—别墅住宅社区—地上二层底下一层节能别墅住宅社区，通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2、方案设计阶段
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。
总之, 在当前不断规范和理性的消费市场机制下, 一个好的房地产项目, 更应充分注重项目的前期规划设计管理工作, 不能仅仅依赖于设计师的独立设计过程, 而应体现强有力的管理手段, 对设计工作进行必要的指导、监督和把握, 对设计师加强选用和培训, 从而, 为项目的整体运作提供有力的保证。
关键词：成本控制 管理
房地产开发是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。
合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，根据各阶段成本所起的作用和重要程度做好对最关键设计阶段成本的有效控制。
设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究
成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30～20％。所以认为项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接、最重要的环节。
设计阶段一般可分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：
1.项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确开发项目的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。依据设计部提供的招标方案，进行成本估算，经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议，并将建议反馈给设计单位，方案设计完成后，成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内进行建安成本匡算，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分
2 初设计阶段：
初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。成本管理部门根据初设计方案完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目成本概算，概算依据初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。
3. 施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的环节。设计过程中，有些设计人员只注重设计质量及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。依据发展成本目标、施工图设计任务书发展成本控制目标进一步分解、细化和完善；针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型。限制和控制对工程造价影响大的内容，实施限额设计，在满足设计质量的前提下，优化设计，控制单方钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点：
3.1建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。通过进行全面测算比较后选择混合结构或框架结构。建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；
3.2基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度，避免在施工时出现超深或返工现象。A、土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；B、挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；C、桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值
3.3结构配筋量标准不一。结构工程是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这是十分浪费的。
【关键词】实例；房地产；开发项目；管理；问题；措施
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
一、前言
随着市场竞争的激烈，房地产开发项目面临巨大的挑战，做好项目的设计和管理才能赢得市场，在设计开发过程中，要根据实际情况，有效保证工程的质量。
二、案例分析
过去几十年国家规定，一般工程设计中不允许采用铜芯线。上世纪90年代后，行业内的有关技术交流中，普遍认为铝芯线的缺点太多，而忽略了它的优点。特别是近年来在工程设计中(除室外高压架空线外)，基本不采用铝芯电缆。过去较早的一些住宅建设中，照明回路采用2.5mm2的铝芯线，让广大的住户吃了不少苦头。因此，现行规范规定住宅内部不允许采用铝芯线。
我国是一个缺铜的国家，大部分铜需要进口。根据现行国家规范，对于室外供电干线还没有不允许采用铝芯线的规定。为节约投资，方便工程安装，2006年我们将某住宅小区截面为35mm2以上的供电主干线(主要是从配电室至小区各单元总配电箱的这一段线路)由铜芯电缆改为铝芯电缆。为满足载流量的要求，适当加大了铝芯电缆的截面，安装连接时采用铜铝过渡接线鼻子，避免了铜铝直接接触产生的弊端。经计算，改用较大的铝芯电缆截面，能使线路电能损耗和电压损失均比原设计采用铜芯时小，且热稳定效验也满足要求。铝芯电缆重量较铜芯电缆轻，施工安装方便，更主要的是经济效益显著。通过对某住宅小区共8幢的高层住宅供电干线进行经济分析：采用铜芯电缆时材料总费用为153万元，改用铝芯电缆后材料总费用为28万元。节约电缆材料费投资125万元，两方案的投资费用比为5.5：1。
对该住宅小区交付使用后进行跟踪检查，铝芯电缆完全满足供电要求。于是得到这样的一个经验：“根据开发商经济实力和负荷的重要性，适当采用铝芯电缆；特别是负荷分散的住宅小区、二(或三)级负荷的供电干线，以及临时电源供电适当采用铝芯电缆；此举措对节约投资、方便安装均有重要作用”。
结合这个案例，我们对房地产开发项目的设计管理进行分析。
三、房地产开发项目设计管理
1、设计过程控制
设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数工程在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：
（1）关键节点控制。在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。
（2）日常跟踪。在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。
（3）过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。
2、设计成果评审
设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：
（1）评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。
（2）参与部门充分。一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。
（3）参与部门重视。参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。
（4）评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。
3、设计变更控制
设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：
（1）公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。
（2）营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。
（3）施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。
（4）设计院要求变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，导致施工图错、漏、碰、缺、问题百出。
设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。
（1）减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。
（2）严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。
（3）设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。
（4）设计先行科学合理安排设计工期。设计工作往往是前松后紧，概念方案设计久拖不决，施工图设计夜以继日、疲于奔命，影响了图纸设计质量。
四、房地产开发项目全过程管理
1、完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。
2、加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
3、建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。
4、建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。
5、利用计划分析控制设计管理的质量
通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：
（1）设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位；
（2）根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计质量信息；
（3）规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力；
（4）保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量；
（5）房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制；
（6）实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。
五、结束语
通过长期的实践积累，我们能够了解到设计和管理对于房地产项目的影响是巨大的，只有做好设计与工程管理，才能保证项目的质量，并得到市场认可，使企业获得更多的经济效益。
参考文献
[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风,2013(04).
【关键词】房地产开发；设计管理；质量管理；产业化经济
随着国家国民服务经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。因此，伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，当前形势下，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。
1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
2 强化质量管理
工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。
但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
3 做好协调管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
4 结语：
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
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[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10)
[3]代 杨, 孙 慧, 贾 博, 赵丽英. 房地产开发项目设计管理[J]. 科技风, 2010,(18)
关键词：房地产开发 工程项目 设计管理
1、前言
目前，随着我国房地产市场竞争的日渐激烈，其市场制度和运行都逐渐的走向完善和成熟，人们的购房观念和行为也日益趋向于理性。在这种房市背景下，要求房地产开发企业必须提高开发项目的科学性和合理性，强化工程项目开发的设计和策划水平，从而更好的促进房产项目的宣传和营销。设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。
2、房产项目设计管理的指导意义与现状普遍存在的问题
房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动，如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。设计管理既要解决设计方面技术问题，又要把规划、建筑、室内、景观等设计单位整合起来，协调统一。而且设计管理工作的对象不仅有很多乙方，也有很多审批主管部门，所以不但要对合同方协调管理，也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是技术工作也是管理工作。
房产企业的项目管理人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等发挥着十分重要的作用，与项目定位、以及后来的规范施工等阶段密切相连。在项目设计阶段中，在房产开发企业管理人员的介入下，能够使项目设计得到更好的指导性建议，保证项目投资目标、成本及进度得到有效控制，从而更加利于项目开发走向成功。
在过往开发项目的设计管理经验中，也发现存在不少问题。一方面，目前市场上的设计单位水平良莠不齐，设计人员经验水平不足，并同时跟进多个项目投入力度不够，人员流动性大，难以完整跟进整个项目的所有设计阶段。另一方面，甲方项目前期定位不明确、决策摇摆不定，甲方内部意见不统一，或设计任务书要求不全，不够详细，容易导致设计反复修改，增加了工程成本延误工期，都是现时设计管理中普遍存在的现状。
3、加强房地产开发项目设计管理的几点措施
（1）管理者明确设计要求。设计任务书编制是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。
在方案阶段，作为设计管理决策者要明确项目定位方向，作为指导整个项目开发的目标。在项目前期先明确好投资成本、建筑风格意向、开发周期等关键性因素，把握好大方向，避免在设计过程中反复调整而造成的工期及成本增加。以本人参建的东方新天地商业项目为例，项目位于佛山城区核心的莲升片区，是广府文化发源地、兴盛地，作为一个位于历史文化体验区中的商业综合体，该项目在开发前期就十分明确地定位为具有岭南特色的明末清初风格建筑。在这个指导思想下，每个阶段的工作都围绕这个主题进行深化、细化。作为工程管理者，在开发前期明确好设计要点要求，与设计单位共同探讨设计方案，在综合意见上决策精准果断，在细节处理上谨慎推敲，避免了方案的反复调整，有效地缩短了开发周期，各方面达到了理想的预期效果。
（2）做好协调管理工作。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等方面做出重要铺垫。因此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。
首先，当项目拟定好设计单位后，首要工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计单位对项目的具体进度安排进行有效评估，避免因图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。例如要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得到有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审查，如果核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
（3）重视审批过程中的沟通管理。设计报批不仅是批准的问题，还是时间上、经济上的问题，更要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。
关乎设计的报批事项，要做到在设计过程中就保持与政府主管部门的沟通，设计管理人员要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或主管部门有商量的余地，我们可以通过合法的正当途径将企业的发展目标和设计意图准确的反映给他们，去积极协商和沟通。比如关于小区入口位置、与市政管网接口位置、建筑外立面效果等均可以根据企业对项目的要求结合造价因素争取有利的审批结果。包括也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。
（4）加强设计的整合管理。建筑设计单位缺乏专项设计的能力，幕墙、景观、智能化、精装修等都需要二次设计。人防、供电、供水、环保等处于半市场化状态，这些专业在建设流程上一般都滞后于施工图设计。对于一个项目而言，需要补充完善的设计内容还有很多。对于设计管理人员来说，多线的并行操作和资源整合力就是设计管理好坏的重要素质。这需要设计管理人员内部和外部的资源进行有效的整合，每个分项做到不矛盾不冲突，协调统一。例如，在方案到施工阶段，让景观、智能化、精装修等专业设计施工单位就参与其中，避免后期的修改调整，电梯、空调等设备专业提前采购招标，在施工图设计前确定技术参数，做好不同工种不同专业的交叉衔接，从而提高管理质量，有效提升工作效率。
4、结语
设计工作在房地产目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。
参考文献：
[1]曾倩慧，论房地产项目开发的设计管理[J]，中华民居，2013（03）
[2]甘元彦，房地产设计管理探索[J]，合作经济与科技，2014（19）
