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房地产经济在社会经济发展中有着重要的地位及作用，房地产经济管理是国家及各级政府高度重视的一项工作。随着房地产行业的快速发展及人们对房地产项目建设要求的不断提高，经济管理在逐渐走向系统化的同时，也面临着更大的挑战，管理过程中也呈现出新的问题，影响着经济管理质量及效率的进一步提高，这种情况下，如何采取有效的对策解决管理中的问题成为了社会高度重视与不断探究的一个课题。
一、房地产经济管理中存在的主要问题
(一)管理目标不明确
目标是经济管理工作有序开展的导向，但管理目标不明确也是目前房地产经济管理工作中的一个突出问题。分析其原因，这主要是由于政府相关政策对经济管理工作的影响。一方面，政府在制定相关房地产政策的时候，往往是从确保房地产市场的供需平衡的角度来制定的，房子价格是主要的经济管理目标。但在实际管理过程中，政府往往对房地产行业缺乏一个深入而全面的认识，管理目前在实际中长远性及建设性不足，导致在没有形成一套完善的管理方案来开展相应的房地产经济管理工作。另一方面，政府政策存在一定的时效性，政策变动大，导致一些开发商存在着投机现象，给房地产经济带来较大的负面影响，不利于在整个房地产经济的管理。
(二)管理机制不完善
一套完善的管理机制是房地产经济管理工作有效开展的根本保障，但是从目前现状来看，我国在房地产管理机制上还非常不完善。究其原因，主要就是政府政策没有发挥应有的作用。一方面，由于政府的一些房地产政策在实际中很难得到真正的执行，政策的市场指导、管理作用难以得到发挥，导致在实际管理中，许多管理工作流于形式；另一方面，政府政策在制定的过程中没有全面的结合市场实际进行制定，本身存在很大的形式化，并不真正的适用于房地产行业的实际，导致这些政策在实际中缺乏调节力，管理脱节现场严重。
(三)长远规划管控力不足
随着房地产行业的快速发展，房产价格不断升高，虽然说为了达到房地产市场供需平衡的管理目的，政府采取有许多控制措施，但是由于缺乏一个长远的规划，导致管控效果并不理想。长远规划控制的缺乏，一是由于对社会经济发展缺乏充分的认识，使得对房地产经济管理中存在的一些问题存在认识模糊或者错误的情况，导致长远规划与相关政策不统一；二是就目前来看，我国对于房地产尚没有一个长远的市场发展目标，使得相关政策具有较强的时效性；三是房地产市场的发展受政策的影响较大，政府方面长期管控规划及有效调控措施的缺乏，严重限制了房地产市场的发展。
二、加强房地产经济管理对策探究
(一)明确管理目标，提高政策的科学合理性
从以上的分析可以看出，管理目标及政府政策对房地产经济管理的影响是非常大的，因此，要加强房地产经济管理，首先就要进一步明确管理目标，并提高相关政府政策的科学合理性。在政策制定及管理目标的定位中，应该在正确认识到房地产行业在我国经济发展中的重要地位及作用的基础上，立足经济发展新常态，制定出科学性及连续性更强的政策，并明确新形式下的长远管理目标，其次，房地产发展具有一定的区域性，因此在房地产经济管理上也应该体现出区域性及针对性，这就要求政策的制定及目标的定位要基于各个城市的地理位置、资源状况、历史情况等的综合考虑上；此外，政府相关部门应该基于城市的发展实际及长远发展规划，有效结合安居工程、旧城改造、商品房建设等管理，明确房地产产业发展目标，加强调控，充分发挥职责作用，引导民众进行理性的住房消费，强化房地产经济管理。
(二)完善管理机制，规范房地产经济管理工作
完善的管理机制不仅是房地产经济管理健康发展的基本，而且也是政府调控作用得以充分发挥的根本保障，因此，必须不断完善管理机制，规范房地产经济管理。首先，中央一级政府应该正确认识自身的职能，充分发挥调控作用，促进管理机制的完善，规范管理工作；其次，地方政府在保持与中央政策理念一致的基础上，在规范房地产经济管理的同时，应加强对地方税务中不合理、不完善体制的改革，促进房地产经济管理的可持续性发展；此外，地方政府还要正确对待房地产产业在地方经济发展中的作用及地位，通过加强国土资源、税收等部门的沟通协作，在不断落实调控措施的过程中，逐渐建立起长效的管理机制。
(三)加强未来规划管理，促进房地产经济健康发展
在房地产经济管理中，短期管理目标的确定有利于结合房地产实际情况落实好各项管理工作，但要确保房地产经济可持续健康发展，加强长远规划管理是非常重要的。首先，对房地产经济管理的长远发展规划，应该建立在全面了解我国房地产产业发展现状的基础上，通过深入调研，全面分析等途径，确定房地产经济管理中的长、中、短三期目标；其次，中短期目标在过程对房地产产业进行宏观调控的过程中有着至关重要的作用，因此，在正确界定房地产市场及区分功能的基础上，可作为宏观调控的目标。此外，政府部门还应加强对房地产保障体系的加固工作，有效限制不良行为，促进房地产经济的健康发展。
三、结语
总而言之，房地产行业的发展对于社会经济的发展有着非常重要的作用，加强房地产经济管理对于房地产经济的健康可持续发展意义重大。因此，政府有关部门应该在全面掌握房地产产业发展现状的基础上，合理定位管理目标，不断完善管理机制，充分发挥职能作用，提高房地产经济管理水平，促进我国房地产经济快速健康的发展。
作者:苏明根 单位:安徽省六安市房地产市场监管处
参考文献：
[关键词]房地产经济；管理；问题；对策
文章编号：2095-4085（2016）09-0165-02
1房地产经济管理当中存在的问题
1.1缺乏经济管理意识
虽然房地产行业是我国存在已久的行业之一，但是在房地产行业的经济管理方面，开发商还比较缺乏管理意识。一般开发商认为房地产行业主要是用来谋取利益的，忽略了房地产行业发展的真正目的。因此就扭曲了管理意识，偏离了房地产行业经济管理的正确方向。另一方面部分管理者对房地产行业并不了解，对房地产经济管理认识程度不够，没有看到房地产经济管理对推动房地产经济发展的重要作用。
1.2管理机制不够合理
由于房地产经济的波动，牵动着我国经济发展的命脉，所以政府对房地产经济的管理力度一直很强，但是在一系列出台的稳定房价的政策和法规当中，存在很多缺乏可操作性，且执行效率较低的政策法规。所以在对房地产经济进行管理的过程当中，没有起到很好的作用。另一方面，每个地区的房地产行业发展情况及条件有所不同，所以要因地制宜，不能等同视之。而管理者往往忽略了这一点，认为所有政策法规管理机制在任何地方全部通用，管理方式不够灵活，导致房地产行业管理机制不够合理。
1.3法律体系不够完善
任何一部法律的建设，一定是在实践当中不断摸索，不断改进，不断完善的。但是由于房地产行业发展太过迅速，法律的建设跟不上房地产行业发展的步伐，就导致房地产经济管理方面的法律体系出现漏洞。另一方面由于相关部门对房地产行业的了解程度不够，导致相关法律的不合理或是缺失，因此造成我国房地产行业在发展过程当中遇到某些问题出现无法可依的情况。我国对房地产经济进行管理，主要还是依靠政府的宏观调控，但是由于政府对房地产行业的关注度不够，或是了解不够深入，导致政府出台的政策以及文件在真正落实实施的过程当中暴露出其不合理性。
1.4管理目标不够明确
我国相关部门在对房地产经济的管理当中存在诸多问题，其中包括管理目标模糊，方向出现偏差，管理重点不够突出等问题。因此导致出台的政策法规缺乏持久性，往往一出台就会发现问题。另一方面国家政策的实施存在不连续性，这不仅造成房地产的经济出现很大的波动，还对房地产的正常发展造成严重影响，这些问题归根结底还是由于管理者的管理目标不够明确所造成。
1.5政策缺乏稳定性
由于房地产经济的波动性比较大，所以几乎每年国家都会出台相关政策对房地产经济进行宏观调控，但其出台的政策对房价的上涨并没有起到很好的抑制作用，反而房价在逐年上升，为民生的稳定带来一定的困扰。相关政策不够稳定的原因之一是国家的调控手段过于单一，没有意识到其他因素在房地产经济的宏观调控中的作用，单靠政策的颁布来制约和管理房地产经济的发展实在是力度不够。
2房地产经济管理的措施
2.1树立正确的管理意识
要加强房地产经济管理当中对经济管理重要性的认识，并将经济管理意识与房地产经营计划融会贯通。第一，要在房地产产业着手施工之前对房地产项目进行严格审查，排查问题，并进行综合性的评估，确定其可实施性，然后再投入资金对项目进行建设；第二，要在房地产项目的实施过程当中树立好项目相关负责人的责任意识、管理意识。房地产产业的负责人及管理阶层是整个项目的核心，决定着项目是否能够顺利完成，所以应当树立正确的管理意识为房地产项目的顺利完成打下坚实的基础。
2.2建立健全管理机制
管理机制的建立与健全，需要从实际当中汲取经验教训，来不断完善相关体制，这是一个较为漫长的过程，所以相关部门要有足够的耐心对房地产行业进行深入了解和密切关注，总结经验教训并从中提取出有用的经验，以此为依据，建立健全我们的房地产经济管理机制。为保证我国房地产行业的稳定运行，建立有中国特色的经济管理机制是十分有必要的，惟其如此，才能以此来规范和制约我国的房地产市场，对其进行宏观调控。
2.3完善相关法律体系
完善法律体系一定要针对我国国情，对《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地产管理法》等相关法律进行完善，以保证政府在房地产经济管理当中处于主导地位。我们所完善的法律体系一方面需要能够控制好地方政府对房地产经济管理的程度；另一方面需要能够修订出有利于房地产长期稳定发展的具体法律细则。另外在建立房地产行业法律体系时应该涵盖多个方面的内容，确保其全面性。
2.4明确管理目标
针对我国对房地产经济的宏观调控，需要明确好管理目标，对症下药，不能进行盲目管理。只有明确了管理目标才能针对要管理的方面提出及时有效的管理措施。目前我国的经济体制改革正处于不断深化的阶段，所以经济结构也在面临着前所未有的大调整，这样就为我们明确管理目标制造了阻力。所以我们一定要重视明确目标的重要性，为我们制定合理的发展计划提供前提条件。
2.5出台稳定的政策做好长期规划
出台稳定的政策要从本质上认识房地产经济管理方面的问题，还要从长期的调查研究当中总结经验，提出极具针对性的政策来对房地产经济进行长期有效的管理。制定合理的发展规划需要从相关政策当中明确房地产发展的总体思路，而且长期的发展规划不但要追求房地产经济发展的利益和效应，还要为房地产行业以后的发展提供好目标及发展方向。
3结语
房地产经济的管理是一项十分艰巨的任务，因为其与国民经济紧密联系，牵一发而动全身，稍有差池就会对我国的经济带来巨大的冲击。所以一定要做好对房地产经济的管理工作，解决好其存在的问题，以减小房地产的经济波动，为我国经济的稳定发展提供条件。
参考文献：
关键词：房地产经济；问题；对策
一、国内房地产经济管理中存在的问题
1.个别地方政府的调控行为失当
目前，我国房地产市场仍处于垄断地位，如土地所有权垄断、土地经营权垄断、房地产经济发展形式的垄断等。国家控制了土地一级市场，而房屋开发只有遵循开发商模式，政府严禁城市居民或者企业以其他方式开发房屋建筑。出于掠取垄断利润的角度，房地产商以各种各样的手段压缩住房的供给数量，加大供求差距，造成房价的持续升高。另外，随着我国城市化进程的加快，对住房需求急剧增加，城市土地体现出巨大的商业价值。于是，城市自身也成为政府投资的最大资源，政府为了获得高额税收，增大了土地成本，必然带来房价的飙升。反过来，房价的上涨，地方政府将从土地中获得更多效益，因此国家的房地产调控政策很难在地方落实。
2.缺乏金融基础体系
虽然我国房地产经济已经过了十几年的发展，基本形成制度建设与良好的发展趋势，但是仍存在一些问题亟待解决：一是需要进一步调整房地产信贷结构，而我国房地产贷款仍过多倾向于开发贷款；二是住房消费信贷发展的问题，住房消费贷款的大量发放给银行资产带来一定风险；三是住房公积金的缴纳范围及比率进一步扩大，受到宏观经济环境的制约，
“低进低出”的运营方式造成资金使用率的降低，失去了公平。
3.房地产经济法律不健全
当前，我国房地产正处于快速发展的初级阶段，但是房地产相关法律法规仍有待进一步完善。房地产经济的市场管理作为一个从开发、建设到交易、后期管理的系统性过程，在我国还没有一部可以覆盖整个房地产市场的管理法。我国房地产市场法律、法规的建设落后，带来很多法律漏洞，不利于房地产业与社会经济的健康发展。
二、改善房地产经济的有效对策
1.进一步强调政府职能
一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。由于房地产业是一个土地和金融相结合的特殊产业，其中，土地是极度缺乏供给弹性的因素，而金融资源则是可以无限供给、具备流动性的因素。如果房地产业过于深入投机要素，就会在短时间内产生经济泡沫，而房地产市场如果资金链断裂，泡沫经济也会随之崩溃，必然会对关联产业产生致命影响。
2.完善房地产金融体系
若想促进房地产经济的可持续发展，必须加强房地产金融的基础地位。结合我国当前房地产金融的发展现状，重点调整房地产贷款结构，加强消费性贷款，同时注重风险防范。另外，为了解决房地产的进一步发展而产生的资金来源、期限错配、资产流动等问题，我国房地产金融业还应加强对住房抵押贷款二级市场的开发，实现抵押贷款证券化发展，并将一级市场与二级市场纳入金融大环境中，加强房地产市场与资本市场的联系，从根本上改善房地产经济资金来源问题，真正促进房地产经济的可持续发展。
【关键词】房地产；经济管理；解决对策
近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展以及房地产行业的不断进步，其在经济方面的管理成效已成为国家重点关注问题。房地产在我国经济体系中是极为主要的构成部分之一，其良好地改善了人居环境，提高了人们的日常生活水平，这对于其他产业的可持续发展来说起到了一定的促进作用[1]。但现阶段我国房地产在经济管理方面仍存在着许多不同程度的问题，严重影响了国民经济的发展。本文就我国房地产在经济管理上存在的问题展开探讨，以期为我国房地产经济管理工作提供强有力的参考依据。
1.我国房地产实施经济管理活动时存在的问题
1.1机制缺乏完整性，管理只注重形式
在我国经济管理工作中，房地产属于极为重要的关键性内容，尤其是国家在短时间内密集推行了一系列与房地产有关的政策，但均未取得显著性成效，且大部分政策仅停留在形式上，并未贯彻落实到实际管理工作中，而其余政策不具备较强的可操作性，所以执行过程中存在着较大争议。制定与颁布实施细则明显落后于实施原则的颁布与制定，这说明我国各地区的房地产经济管理工作存在着巨大差异。一些地区实施由上至下方法，但中央政府和地方政府并没有对房地产的监督职责、管理职责和调控职责进行合理划分，其定位仍缺乏必要的明确性。由此可知，我国推行的一系列房地产政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。现阶段的房地产正处在非常关键的过渡阶段，由于其具有成本低、收益高等诸多优点，所以房地产行业已逐步成为我国地方财政的主要来源以及地方经济的重要支柱产业，同时也是地方政府拉高房价和推高地价的根本原因[2]。房地产开发商和公权力之间的相互协作，很容易产生权钱交易和内部交易现象，使得宏观经济在操作与管理工作上缺乏真实性、规范性和秩序性，同时加剧了经济管理难度，仅注重国家颁布的宏观政策，忽略贯彻落实的重要性，最终导致效用无法全面发挥出来。
1.2目标缺乏明确性，政策连续稳定能力不足
维持市场供需平衡，严控房价过快增涨一直是房地产行业的主要管理目标，但由于我国正处于社会主义市场经济的初级发展阶段，还没有充分认识到经济管理的重要性，也没有制定长期规划意识，部分地方甚至对房地产的经济管理存在片面性认识或错误认识，使得政策目标出现前瞻性不足、短期性严重情况，而政策上的失误也给一些投机者带来了发展机遇，导致房地产市场秩序扰，例如住房产业、经济适用房以及房地产税收等多项政策的推行均为经济管理不明确的结果。除此之外，我国房地产的经济管理工作正处于被动状态，只重视日常事务的管理，忽略了长期规划的重要性，加上没有做好事前预防工作，导致事后需要调控问题越来越多，最终形成越管理越升温的混乱局面[3]。
1.3体系缺乏完善性，法律法规不健全
制定与房地产相符的法律法规，并加以完善是确保市场良好运作的关键性因素。由于我国房地产正处在非常关键的过渡阶段，使得与房地产有关的所有法律法规都无法建立健全。在实际经济管理工作中，应充分考虑到房地产的开发阶段、建设阶段、交易阶段与后期管理阶段的内容，并在此基础上建立一个完整、有效的体系，但当前我国房地产行业正迅猛发展，其建立法律法规的进度在不同程度上均无法满足发展需要，使得法律真空情况日益明显，加上房地产的经济管理仍凭借着行政权威执行，绝大多数文件均由国务院颁发，不具备普遍适用性、严肃性与稳定性等多种法律特征。尽管在规定范围内已初步建立了与之相适应的法律法规，但仍缺乏完整的配套条例与实施细则，导致房地产行业，尤其是地方房地产出现执法不严、政令不通和有法不依情况，最终形成恶性循环。
2.加强我国房地产经济管理的有效性对策
2.1建立健全的房地产经济管理制度
近几年来，我国房地产在实行经济管理工作中存在着许多不同程度的问题，仅凭借行政命令做出相应调控，根本无法有效解决问题，所以必须对房地产原有管理体制进行全面改革，才能扭转经济管理的不良局面。同时要充分了解和掌握政府经济管理职能，适当调整与政府部门相关的所有管理职能，高度重视市场失灵现象，在市场调节效能全面发挥的前提下，按照市场实际变化情况做出相应干预，以建立合理科学的房地产经济管理制度，推动房地产经济不断向前发展，最终营造出一个和谐的社会环境与法制环境。明确中央房地产管理和地方房地产管理之间的关系，合理规划职责范围，将工作落实到各责任主体，顺利完成与房地产有关的所有监督工作[4]。根据市场情况对房地产进行差异化调控，防止因一刀切而引发负面影响。革新财税系统，制止土地财政，以减少地方财政收入，避免房地产过度依赖。强化政策的落实性与积极性，打击官商相结合的违法行为，消除房地产存在的各种不良气氛，使我国房地产行业迈向健康、稳定、持久的发展道路。此外，与房地产相关的金融、财政、建设、税收和国土资源等多个部门均要由中央进行统一领导，提高沟通水平，增强配合力度，使相互之间的行动更具协调性，最终实现合理科学的经济管理。
2.2制定合理的长期规划方案
目前，我国正对房地产体制实施进一步深入改革，其经济发展与结构均要做出重大调整，以实现健康、稳定、持久的发展。而房地产健康、稳定、持久的发展对于提高人居条件以及日常生活水平来说具有至关重要的作用和意义，并且还能够有效增加我国经济效益，推动经济全方位转型。在充分了解和掌握我国基本国情的基础上，理顺整个经济管理工作的所有思绪，只有达到短期效应，才能制定出一套合理科学的长期规划方案，有效满足城镇化建设需求以及人居条件需要，实现我国国民经济以及社会主义市场经济的和谐稳定发展。详细调查与研究我国现阶段房地产的实际发展情况，以确保所制定的长期规划方案能贯彻落实到各个区域，使房地产迈向可持续发展道路，防止发生涨则紧、跌则松现象[5]。
2.3完善房地产法律法规体系
建立与房地产相适应的法律法规，并加以完善，这样才能保证整个市场的日常运行活动正常。房地产法律法规的建立，可有效规范所有市场运行，活动，使经济管理工作更加合法化与合理化。利用法律对政府经济管理效能进行全面约束，防止政府出现过多行政干预行为，严重影响到整个房地产的市场秩序。此外，房地产法律法规的建立于完善还可以有效制定宏观调控方案，并贯彻落实到实际工作中，有利于政策严肃性、层次性与稳定性的提高，在真正意义上做到有法可依、执法必严和违法必究的基本原则。
3.结束语
总而言之，随着我国社会主义市场经济的迅猛发展以及房地产行业的不断进步，政府与地方政府应高度重视房地产行业的经济管理工作，对于管理过程中存在的问题要积极采取有效性措施进行处理，并建立健全的房地产经济管理制度，制定合理科学的长期规划方案，以推动房地产行业不断向前发展，最终获得最大化经济效益和社会效益。
【参考文献】
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[3]何瑶.我国房地产上市公司发展现状及风险分析[J].行政事业资产与财务.2011（06）：97-75.
关键词：房地产；开发与管理；模式创新
房地产本身具有一定的增值性和保值性，对于应对通货膨胀具有一定作用，由于居民投资渠道较少，再加上人民币长期升值的影响，使得大量资金流入房地产市场，使得过去几年的房地产行业发展呈现出一片繁荣发展的景象。但过快增长的房地产经济，使得房地产行业发展呈现出泡沫影像，近两年来，国家连续出台的一些房地产政策对于降温房地产市场起到了较大的作用，但是这种非理性的房地产投资行为并不是一朝一夕能够消除的，需要国家制定持续性的宏观调控政策。面对当前的经济发展形势，房地产企业如何才能脱离泡沫经济，实现自身的创新发展是急需解决的重要问题。
一、房地产行业发展对于我国社会经济的促进作用
经过近三十年的发展，我国的房地产行业逐渐趋于成熟，近年来的高速增长，更是进一步推动了房地产开发企业实行大规模跨地及扩张，对于我国的经济发展也作出了巨大的贡献。作为社会主义市场经济的重要组成部分，当地产行业的进步始终与我国的综合国力提升紧密相连，而与其相关的建筑行业、建材行业等也争相繁荣发展，这对于我国整体经济水平的提升具有重要意义。
房地产行业促进我国社会主义经济发展已经是不争的事实，但是，近年来快速发展的房地产行业对于民生造成的困扰也使得我国整体经济发展质量的提升受到了一定影响，房地产是关乎民生生存与发展的基本条件，其与民生的联系非常密切，因此，房地产行业的平稳发展对于改善民生有较大的帮助作用。从2010年开始，国家实施的各项关于房地产业宏观调控的政策逐渐出台，并不断完善，对于遏制过快增长的房地产经济起到了一定作用，但房地产行业的繁荣发展仍旧是热点话题。
二、当前我国房地产行业发展所面临的挑战
在市场经济环境下任何一个行业的发展都面临着巨大的挑战，对于快速发展的房地产行业来说也不例外，越发激烈的市场竞争使得各个房地产企业之间的分化重组不断加剧，行业集中度不断提升，根据当前房地产企业的发展形势分析，未来房地产企业的竞争及行业稀缺资源的获得更多的是遵循资本为王，实力取胜的规则，因此，加快房地产开发与管理模式创新，推动房地产行业的健康进步是房地产企业运营过程中的重点和难点，而这也是我国房地产行业突破泡沫发展，真正实现进步所面临的巨大挑战。
三、当前经济形势下房地产开发与管理模式的创新策略
1、坚持以创新理念推动经济发展
创新是一个亘古不变的话题，只有创新才能够实现企业的特色发展，而这是企业构建核心竞争力的关键因素，因此，房地产企业在自身经济发展过程中，应当树立创新理念，始终坚持以创新推动经济进步，将创新理念纳入到企业文化当中，形成一种潜移默化的准则，以促使每一个企业都能够为了自身的竞争实力而不断创新，从而不断提升其对消费者的服务质量，也更好的推动我国社会主义经济进步。此外，国家应当构建与完善关于房地产企业创新发展的政策，对于创新化、特色化发展的企业给予适当优惠政策，促使其实现环境保护、资源节约，更好的满足我国的社会主义现代化建设要求。理念是一种崇高的信仰，通过将创新理念作为房地产企业经济发展的基本要求，能够更好的凝聚力量，实现其未来的可持续进步。
2、构建完善的开发与管理体系
面对当前激烈的竞争态势，如何强化房地产企业的开发与管理创新成为重中之重，房地产企业发展最密切的因素便是土地资源，但稀缺的土地资源也已经成为制约房地产业发展的关键。对此，构建完善的开发与管理体系已是刻不容缓。首先，房地产企业应当将创新管理贯穿到房地产开发的整个过程，无论是投资决策、施工设计还是施工过程，以促使管理人员能够以创新的眼光看待房地产企的开发应用。其次，制定创新性的管理对策，对于房地产开发的每一个步骤都应当精打细算，争取用最少的资源创造最优质的服务，以最大限度的降低房地产企业的运营成本，管理创新对策的实施要求企业自上而下都由明确的认知，并深刻了解创新理念，能够自觉遵守管理制度，从而实现管理质量和效率的不断提升。最后，企业运营都存在着或多或少的风险，尤其是2008年急剧的市场变化给房地产企业发展敲响了警钟，加强企业运营中的风险管理也是发展关键，对此，企业在构建完善的管理体系的同时也应当建立健全相应的风险管理体系，以积极应对各种市场风险，将自身发展所面临的未知因素降到最少。
3、加强房地产企业人才队伍培养
人才始终是企业发展的主体，更是企业不断进步的动力，面对当前各个房地产企业之间的激烈竞争，谁能获得优秀人才，谁就能够掌控市场，成为房地产行业的佼佼者，因此，各个企业之间的竞争归根结底是人才的竞争，要想推动房地产企业的经济发展，关键就是加强人才队伍培养。对此，首先企业应当制定科学、合理的薪酬策略，吸引高素质人才加入到企业的发展中，同时为员工明确其在企业中的发展前景及未来房地产行业的发展潜力，以留住这些高素质人才。其次，企业应当加强对员工的培训，不仅包括专业技能培训，同时还包括企业文化培训、职业素养培训等，以确保能够训练处高素质的综合型人才，从而更好的满足企业发展需求。最后，房地产企业应当加强人才之间的整合，建立一支高素质的人才队伍，并将这些员工贯穿于企业发展的各个环节，从而实现自身全过程的创新发展。
结束语：
在新的经济发展形势下，对于房地产行业的发展行业提出了更高的要求，管理始终是企业中的重要组成部分，而创新则是企业进步的动力支撑，因此，在未来的发展过程中，房地产企业应当不断加强开发与管理模式创新，确保自身进步有创新动力的支持，最终实现自身的可持续发展，也为我国的综合经济水平提升及民生改善作出更大贡献。
参考文献：
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[3] 王剑芳. 新的国家宏观调控政策下房地产开发企业发展战略转换探讨[J]. 科技创业月刊. 2010（03）
一、个人简介。邓宏乾，1964年出生，湖北松滋人，教授、博士生导师，华中师范大学经济与工商管理学院院长，湖北省人文社科重点研究基地——房地产发展研究中心主任，中国民主促进会会员，曾任湖北省政协委员
二、主要社会兼职。国家住房与建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，湖北省政府特邀土地监察专员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省经济学会副会长，湖北省房地产经济学会副会长，武汉市房地产估价师学会专家组成员，武汉市土地招标委员会成员，湖北省工程本文由收集整理建设专家委员会委员、房地产与建筑经济组组长，深圳房地产和物业管理学院兼职教授、客座研究员。
三、研究领域。城市经济、房地产经济。
四、主要学术成果。承担了《中国财政主体财源问题研究》等4项国家社会科学基金项目，其中承担国家社科基金重大项目《我国住房保障问题与改革创新研究》；承担省部科研项目9项，横向合作项目10多项。先后在《经济学动态》、《财政研究》、《经济体制改革》、《江海学刊》、《开放时代》、《中国房地产》等核心刊物上发表学术论文50多篇。出版著作多部，主要有：
1、《中国城市房地产收益分配》，华中师范大学出版社，1998年。
2、《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社，2000年。
3、《房地产金融》，华中科技大学出版社，2004年。
4、《房地产金融》，复旦大学出版社，2006年。
关键词：房地产；经济管理；法律法规；对策
1前言
近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。
2房地产经济管理中的问题
2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上.对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面.政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.2管理机制不健全，管理力度不足
我国房地产是我国政府经济管理中的难点和重点。虽然近些年国家政府为了稳定房价而密集推行了许多政策，但是这些政策和规定多数流于形式，部分政策的可操作性不强，致使其执行效果不佳。同时，相关实施细则的制定与颁布远远跟不上实施细则的制定与颁布，我国对房地产经济的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府进行两级监管，但是由于两者之间的管理范围未能明确划分、职责调控不到位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。当前，我国房地产业具有高收益、低成本的特点 ，这成为了地方财政收入的主要来源，也成为了地方经济的支柱性产业，在一定程度上促使地方不断推高地价、拉高房价，从而形成官商相—致的利益链条，使得我国房地产经济的管理难度逐步加大，宏观政策无法落实到位。
2.3缺乏健全的法律法规
从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内。房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。
另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
3 解决房地产经济管理问题的相关对策
3.1制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查。根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松’的状态。
3.2建立健全管理机制
现阶段，我国房地产市场存在的问题难以单纯依靠简单的行政命令予以彻底解决，只有改革现有的房地产管理体制才能有效改善我国房地产市场发展中的不足。政府应明确在市场经济中应履行的经济管理职能，调整和优化政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，在充分发挥市场自身调节功能的基础上，依据市场经济的变化给予适度、适当干预，从而建立起有利于房地产业良好运行的合理管理机制，以为促进房地产经济健康持续发展创建完善的社会环境。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。
3.3进一步完善相关的法律法规
法律法规的完善是—个循序渐进的过程，需要具备一定实践经验的积累。现阶段，随着我国房地产市场的快速发展，根据我国国情，建立健全具有中国特色房地产法律法规体系已经势在必行，以促进房地产市场的规范化运行，约束房地产管理行为向合法化、合理化、适度化方向发展。首先，我国应以法律法规体系来有效制约政府对房地产经济管理作用的发挥，以规避由于政府过度的行政干预对房地产市场秩序造成不利影响；其次，运用法律法规体系保障我国房地产全方位、综合、多层次的宏观调控体系的构建，不断对《城市房地产管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并尽快出台与此相关的实施细则，将房地产交易管理、开发建设管理、中介机构管理等均纳入到法律法规体系中。同时，提高我国房地产业相关政策规范的严肃性、可操作性、稳定性、层次性，促使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
4 对“国五条”操作细则的一点看法
笔者以为，地方政府对于“国五条”没有选择的权力，只有落实的责任和义务。由于地方政府与房地产有利益关联，如果地方政府拥有调控选择权，很有可能不是为了控制房价，而是为了土地财政。从这个角度而言，国家有关部门应该认真审视各地细则，甚至有必要启动约谈和问责程序，以维护宏观调控的公信力。一方面，应该对那些没有按期公布房价控制目标的地方，即没有按期出台细则的地方，进行公示或者点名批评，以促使所有地方尽快出台各自操作细则。另一方面，对各地细则进行检查，凡是不符合要求者，理应责令去完善，让细则具有可操作性。当然，必须由国家部门制定的细则，应该早日制定并公布。 总体来说各地颁布的细则比预期要宽松。因为社会对房地产个人所得税的问题反应最强烈，从地方出台的细则看，基本上遵循国家的口径，因为国家的细则没有更多的详细的办法如何征个人所得税，对个人所得税的征收，这方面还没有具体到如何收。
5 结束语
总体说来，近几年来，随着我国经济的飞速发展和对经济的不断改革，使得房地产在经济中的地位也大大提高了，并且正在不断的发展壮大.目前已经成为了国民经济发展的支柱产业。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。政府和企业只有充分的认识到房地产经济管理上存在的各种问题，在必要时采取相关有效的措施加以解决，例如，制定合理的发展，计划，指导短期实践、建立并完善各项管理机制、进一步完善相关的法律法规等。在社会上大力宣传典型的负面例子，起到警示的作用，从而营造良好的房地产氛围.保证房地产行业持续稳定的发展下去。
参考文献：
[1]罗家鑫.浅谈我国房地产经济管理的问题[J].大科技：科技天地，2011（15）.
关键词：房地产经济；非理性；影响分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一、房地产经济中的非理
（1）房地产的价格并不能真实的反映房地产的价值
我们知道，商品的价格是商品价值的体现，其价格信息往往是价值判断的主要依据。现阶段房地产的价格远远超出了其商品本身的均衡价格，它价格的形成固然有一部分特定因素推动，但还是存在着一些虚拟因素推动着价格的上涨。比如由于统计口径的不同，导致同一时期不同统计部门得出的统计数据差异很大，进而误导了大众，同时也扰乱了房地产价格的形成；再如一些媒体、网络等通过舆论的力量，干扰消费者的判断力，进而虚抬房价，使房价远超均衡价格。
（2）在土地出让制度方面 ，以供给创造需求。违背市场经济发展规律
在市场经济条件下，脱离市场实际需求的政府盲目出让土地，是违背市场经济发展规律的。在我国一些地方政府在不同性质的土地 出让方面，事先规划实施好，然后以优惠条件来吸引投资者和居民来投资或居住，它其实 就类 似于产品经济 当中“以产定销”。 因此 ，在社会主义市场经济条件下，政府出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模和时机，应该由市场的需求来决定，需求创造供给，这样才能使房地产市场可持续性发展，使房地产供需维持一种良性状态。
（3）房地产开发企业的快速扩张、高资产负债率与房产高空置率并存
近年来，我国房 地产业给人一派“繁荣”景象 ，其繁荣给人以利好的诱惑。由于受此行业丰厚的回报诱惑，加之资本的逐利性以及国内投资渠道的单一性，使得民间资本纷纷涌 向房地产领域。而政府在投机性资本的市场准入方面过于宽松，无形中助长了房地产开发企业的过快增长，导致房地产企业形成鱼龙混杂的局面。大多数房地产企业普遍存在着规模小、自有资金不足，其资金大部分通过银行间接融资而来，其资产负债率非常高。据海通证券2011年提供的数据，2011年1～12月，全国房地产资金来源达8．32万亿元，较 同期增长 14％，国内贷款占房地产资金来源的 15％，利用外资占 1％，自筹资金占4l％，其他资金占43％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率实际超过 6O％。同时，房地产投资增长幅度高出社会固定资产投资增长率，导致部分地区房地产供给与房地产有效需求形成巨大差距，致使房产空置率逐年上升。
（4）房地产泡沫过大与房地产金融风险并存
由于房地产业的高速扩张及投资、投机性虚拟需求的过度膨胀，使得房地产价格水平远脱离均衡水平，继而相对于理论价格水平非平稳性上涨，形成房地产泡沫。房地产泡沫过大，作为一种非理，它会给整个国民经济带来大而长期的负面影响。
同时，房地产开发企业的过度扩张，其自有资金严重不足，规模较小，而且其绝大部分资金来源，是向银行贷款间接融资而来，一旦房地产泡沫破裂，它会产生金融危机或经济危机。现阶段宏观调控政策挤掉了一部分泡沫，但泡沫还比较严重。因此，房地产金融风险不仅影响着房地产业和金融业的稳定发展，而且还对整个金融业及国民经济的稳定和发展至关重要。
二、房地产非理产生的影响
如果不从根本上或制度上进行改革，防止非理的进一步存在 ，它产生的影响危及最大的还是房地产市场的可持续性发展，同时还对实体经济及我国社会的和谐稳定产生重大影响，具体表现在以下几方面：
（1）不利于实体经济。影响整个 国民经济的稳步发展
房地产业作为我国的支柱产业 ，它涉及我国60多个相关产业，它在国民经济中的地位举足轻重。如果房价严重偏离其均衡的水平，势必会对宏观经济造成严重的负面影响，首先，制约房地产业对GDP的贡献。房价与居民收入比过高，房价扭曲，势必会抑制居民的多样化需求，交易量下降，导致存量房积压，降低房地产商继续投资的意愿，影响GDP的稳步增长。其次，挤压其他行业的发展。房地产业投资收益率高，使得大量资金及国际资本，纷纷涌入到房地产领域，使得 流向其它产业的资金量出现不足，对其他行业的复苏造成很大的挤出效应，制约国民经济的整体发展。最后，过高的房价，会严重透支居民的消费能力 ，使居民过早的成为“房奴”。如果购房者每个月扣除房贷后，可支配收所剩无几，更何谈其它消费陛需求。
（2）危及国家金融安全
如前面所述，房地产的资产负债率高达60％以上，且资金大部分是通过银行间接融资获取而来，由于房地产的融资方式没有形成风险分担机制，因此，一旦出现市场风险，势必会对银行系统带来 巨大损失，很有可能发生金融危机，进而拖累整个国民经济的发展。
（3）加剧贫富分化。不利于社会和谐稳定随着我国人口数量的增加 ，城市化的进一步加深，人们为了安居乐业，寻求归属感，使得这种刚性需求不断增长。如果房地产超出本身的自住性属性，而更多的倾向于资本资产属性的话，那么房价的大涨大落，势必会直接影响社会的和谐稳定。同时，房价的扭曲上升，并不是增加了社会财富，它只是使财富从老百姓手中，转移到地产开发商等强势集团当中，加剧了贫富分化。贫富差距的过大，定会增加维护社会管理的行政成本，导致很多的社会问题。
三、对策分析
诚然，现阶段随着“国八条”及“国四条”等宏观调控政策 的实施，使得房地产市场冷淡了些，房价及交易量下滑，但如果不加强制度建设，纵容非理的存在，不从根本上对土地制度进行改革，势必越打压，房价越高，治标不治本。因此，我们必须理性分析市场中的“非理”，采取有针对性的措施，认清本质，对某些方面予以约束，对市场予以规范，继而实现房地产市场的可持续性发展。
（1）加强制度建设，从根本上解决土地财政问题
中国房价 的这种偏离均衡价格的非理性现象，其实从源头上就存在。土地价格降不下来，房价也一定降不下来。因此，政府有关职能部门，首先应该对于土地问题采取灵活的政策，进一步采取宏观调控措施，切实把过高的水泥、钢材等原材料价格降下来以及减免税费，给予开发商优惠政策。其次，在土地出让方面，国家应加强制度建设，重新调整个人、集体、地方政府及中央政府之间的利益分配机制，将土地出让资金纳入地方政府预算，进行有效预算管理，实行“收支两条线”管理。这样不仅可以增加对土地出让金使用的约束，而且还可以增加支出的透明度，降低地方政府出让土地的冲动，同时，还可以提高拍卖土地的利用效率，增加土地供给。
（2）设计开发房地产金融衍生品。拓展地产企业融资渠道 ，规避金融风险
设计开发房地产金融产品及衍生 品融资工具，防止因房地产金融风险过度而转嫁到金融系统；设立专业型的房地产运作机构，管理房地产其它类融资工具，如产业私募基金、房地产信托基金等。这样不仅有利于分摊银行金融风险，防止金融危机的发生，而且还能拓展地产企业融资渠道，改变房地产企业自身的资产负债率。同时，在房地产信贷方面，积极推进客户结构调整，拓展优质客户，建立地产信贷客户资信及风险分析体系，为客户建立档案。
（3）继续强化政府宏观调控，采取有效措施抑制房地产的不合理需求
由前面所述，现行的房地产价格泡沫较大，其价格已失去其真实性。抑制投机性需求 ，除继续落实国家限购政策外，还有其它几种方式可供选择。一是提高二手房转让税收。目前二手房转让的营业税是 5．5％ ，国外一些国家远远高于中国，比如新加坡转让当年购买商 品房的税率是16％，两年之后是14％。二是实行差别化信贷管理，比如购买第三套房银行不放贷，或者大幅提高贷款利率。三是征收土地财产税及存量房物业税。对于开发商闲置土地的，要征收不动产税，增加开发商闲置、囤积土地的成本，防止开发商炒土地。对存量房方面，政府可以保护必要的住房面积，比如第一套房不交税。名下拥有的房产越多 ，交的税就越多。这样，对于价格失真的“非理性现象”，采取更有针对性的措施 ，双管齐下，更有效的防止居民的投资、投机性需求，调节房地产供求关系，使房价回归到均衡、理性的水平。
（4）在房地产行业方面，对有限资源进行整合。使房地产市场步入理性发展轨道
由前面所述，现阶段房地产开发企业过度扩张，鱼龙混杂，因此对一些资质低、自身资金不足的中小房企进行兼并重组，使有限资源得以整合，从而使房地产市场步入理性轨道。同时，开放房地产二级、三级市场，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保证房地产市场产销畅通。
【关键词】经济效益；房地产；开发与管理；方式
随着国家限购令的出台，房地产的经济效益一度下降，再加上近几年的金融危机，整个房地产的行情都不容乐观，随着政府的相关作为，经济开始复苏，房地产的有一个春天也随之而来，但是，房地产行业的竞争压力却也一直没有减少，在巨大的竞争压力下，房地产商要如何做，才能够以最小的消耗获取最大的经济利益呢？
一、以政府的经济政策为导向
政府的政策是房地产商必须要关注的问题，不管是国家政策还是地区政府的政策变动，都会决定着一个地区经济发展的重心，有政策的地方会有限制，但是也是有政策的地方也才会有商机。例如，2010年国家“限购令”的紧急出台，限制一户多购的现象，遏制房地产价格的疯涨，对于房地产商来说，这既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地产的价格将会受到很大的限制，利润空间会有所下降，但是另一方面来说，这次政策的出台无疑也对房地产运行市场起到了规范作用，这也为房地产商的经营创造了良好的市场环境，为此，房地产就要在具体的开发与管理过程中，进一步精简自身的组织机构，规范自身的经营管理行为，为自身树立良好的社会形象，从而促使自己开发和管理更加规范化，更加精简高效化。
此外，政府为了鼓励地区经济发展，减少地区差异，一方面会增加地区政策支持力度，增加财政支出，积极建设地区基础设施，另一方面，政府也会出台地区的鼓励政策，为民间企业放低进入门槛，鼓励民间资本进入，参与地区经济建设与发展，针对这样的支持和鼓励政策，房地产就要积极参与，到政府优惠的地方去开发，到政府支持的地方去开发，才能够拥有良好的区域市场。
二、做好风险评估体系的建设
不管国家政策如何，房地产要获取良好的经济效益，也必须加强自身的规划和建设，增强自身的实力，只有这样，才能够在变幻莫测的市场中稳如泰山，才能够在激烈的市场竞争当中生存和发展。
“股市有风险，入市须谨慎”，在市场中也一样，风险无处不在，房地产商想要获取良好的经济效益，就必须要做好风险评估体系的建设，积极评估风险、预测风险以及应对风险，只有这样，房地产商才能够尽量减少风险所带来的损失，才能够实现稳步的增长。
建设风险评估体系，首先要进行市场精细化调查，了解国家政策方针，分析经济走向，解剖行业动态，从而明确风险防范标准，例如，在进行开发之前，要明确通过开发该处地产必须要获取的经济利益范围，，并将其进行数字化，只要在这个数字范围之内，风险都不予以过度计较。
其次，在确定防范数字化标准之后，按照已有的相关责任人进行分配，将总体的目标分发落实到每个部门每个责任人身上，并将最终落实的数字标准进行公开，鼓励大家参与监督和举报，而对于合作者则要通过订立合同的方式，明确双方的责任和义务，在合同当中也要尽量避免概念性的词汇，尽量精确化，方便双方相互监督，并建设网络交流平台，鼓励社会人员参与监督工作。
第三，房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。如何准确地测算项目成本，可以结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别进行研究。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定等。
最后，建立并完善风险应对机制，尽管前期已经做好了风险评估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些风险我们也是无法预估和防范的，例如自然灾害，针对这种无法进行人为控制的风险，房地产就要从自身的实际情况出发进行风险应对机制的建设。建立风险应对机制，房地产商要进行行业风险信息收集和分析，归纳总结出以往的非人为控制风险项目，并进行经验总结，形成可参考性的明文风险应对措施，如果出现类似的风险，就可以参考已有的应对措施在进行开发和管理的过程中采取相关措施进行预防，或者风险当时快速组织人员进行风险应对，减少风险所能造成的损失，也可以进行保险投资，将一些非人为控制因素的风险所造成的损失减少的最小。
三、做好服务管理工作
服务管理工作主要是指房地产开发的咨询服务工作，以及房地产建设完成之后的小区物管服务管理工作；不管是何种服务工作，都直接关系着房地产的销售业绩，关系着房地产商的经济利益，所以，房地产商必须要做好服务管理工作。
房地产商做好服务管理工作，首先，要做好咨询服务工作，咨询服务工作主要面对的人群是购买者，购买者在进行选择购买之前，肯定会进行广泛的参考和选择，货比三家，才能够最终确定购买，在这个过程中，咨询服务人员的服务态度和服务质量直接决定着购买者的最终决定，因此，作为咨询服务人员，必须要耐心、细心而又富有热情，在咨询服务的过程中，能够热情、耐心地回答客户的问题，并细心观察用户的需求，及时进行推销，促使顾客产生购买欲望，同时，要建立方便快捷的咨询服务平台，这可以借助电话以及网络等方式来进行搭建；其次，要做好物管服务工作，必须要选取有责任心的物管人员从事服务管理工作，对物管人员的日常行为进行严格的规范，建设网络举报和电话举报系统，鼓励小区住户积极参与监督和举报工作。
结论
21世纪是高速经济时代，房地产商面临着巨大的竞争压力，要在竞争中求发展，房地产商必须要能够精确解读国家政策，并能够通过不断地努力，加强自身的实力，强身健体，做好风险评估体系建设，减少风险所能带来的损失，也要做好服务管理工作，为自己树立良好的社会形象，提升销售业绩，只有这样，房地产商才能够真正实现自身的经济效益最大化，实现自身的可持续发展。
参考文献：
[1]王剑 我国房地产市场存在的问题与对策[J] 北方经贸 2008（09）
[2]齐惠霞 房地产调控政策评析[J] 经营管理者 2011（15）
[3]吴长令 关于房地产开发管理的问题分析[J] 时代金融 2012（30）
