时间：2023-06-06 15:36:55
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1 现代信息技术在房地产文书档案管理工作中的作用
将现代信息技术应用于房地产文书档案管理工作，不仅能够为原有管理带来技术创新，还能对管理理念的转变、管理水平的提高以及人员素质的提升起到助推作用，体现出相当的科学技术优势。
（一）有利于提高房地产文书档案管理的效率
房地产文书档案管理工作内容琐屑、庞杂，工作环节多，工作过程长，操作规程细，要求程度高，稍有疏忽就会出现问题，甚至会造成更大的差错。随着现代信息技术的引入，各种数据信息从输入到归类再到检索等等，各个环节均采用智能化操作，不仅节省了大量的人力与体力，也使同一工作量的完成时间大为缩短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地产文书档案管理的质量
管理质量是衡量管理水平的重要指标，管理质量整体的高低涉及到诸多相关因素，针对文书档案管理中的收集、整编、目录、归档、查寻、利用、统计、鉴定等环节，数据化与智能化的操作方式不仅使管理工作的效率大大提高，也减少了人工操作中很容易出现的一些偏差与错误，使整个档案管理工作水平有一个质的提升。
（三）有利于提高档案管理人员的业务素质能力
以现代信息技术作为房地产文书档案管理的技术支，势必需要一批专业的文书档案管理人才，势必要以先进的档案管理理念、专业化的档案管理意识以及高效的档案管理模式来实现高效率、高质量、高水平的文书档案目标，也势必有利于档案管理人员的业务素质能力的提高。
2 现代信息技术下房地产文书档案管理工作的创新与发展
房地产文书档案的管理工作必须适应现代化发展的要求，必须以现代化信息技术的运用为基础，大胆创新档案管理工作，使档案管理工作的管理理念、管理体系及管理模式都有新的发展与提升，以更好服务房地产、科研及教学工作。
（一）管理理念的创新
房地产文书档案管理工作的创新首先需要管理理念的创新，而管理理念的创新又与社会的变化与发展密切相关。
首先，随着科技的进步，现代信息技术被运用到各种领域，促使各行各业的工作方式与工作效率发生较大改变，势必要转变理念、更新观念、增强现代化档案管理意识。
其次，房地产文书档案作为房地产过程技术运用的记载，必将为房地产的教学、科研工作带来帮助，房地产档案的信息化管理无疑能够提供全新的检索、对比、归纳与交流方式，档案管理人员必须将工作理念由"看守式管理"转变为"服务式管理"。
再次，随着我国改革的深入及经济的进一步发展，尤其是房地产保险制度的改革与实施，使广大民众对房地产系统寄予了更高的期望，提出了更高的要求，这就要求档案管理人员必须增强现代观念，以适应新形势下的档案管理工作。
（二）管理体系的创新
房地产文书档案管理是一个系统性的工作，房地产应在建立现代信息技术网络平台的基础上，加强管理人员的配备与培训工作，建立新的档案管理体制。
首先，应把房地产文书档案管理建设成为服务型的现代信息技术平台，这是创新管理体系的第一要素。其中，"服务"是档案管理的宗旨，"服务型"是档案管理的模式，"平台"是档案管理的服务窗口，"现代信息技术"则是实现档案管理目标的技术支撑与操作方法。
其次，应提高管理人员的专业能力素质，这是创新管理体系的第三要素。现代信息技术下的房地产文书管理需要具有良好职业道德、具有深厚的专业理论知识以及较强的信息技术应用能力的专门人才，要创新管理体系，就要使管理者在这几个方面都达到新型管理的要求。
最后，应建立适宜现代化档案管理工作的制度机制，这是创新管理体系的第三要素。没有相关制度机制的跟进，没有和现代化信息技术相匹配的管理制度与运行机制，就谈不上真正的管理创新。
（三）管理模式的创新
管理模式涉及具体的管理方法，创新管理模式应在原有方式的基础上加以创新并逐步完善。首先，应在房地产档案室引入IS09000 质量管理体系，并结合档案管理的有关文件、制度，编写质量体系文件，融合标准，实现管理程序文件化。其次，构建互联网档案查阅服务平台，把已存档案数据化，以便为更多的用户提供服务；同时应设置管理权限，在保证信息安全的前提下，提高档案管理的现代化和资料利用的高效化。再次，要将档案管理由以管理为主转型为以服务为主，变被动接受为主动收集，积极为档案利用做足准备、创设条件，以最大化发挥房地产文书档案管理工作的价值。
关键词：农村金融；金融创新；金融产品；金融服务；信用约束
文章编号：1003－4625（2008）10－0029－04中图分类号：F830.6文献标识码：A
近年来，随着我国“三农”经济的快速发展，农业生产逐步实现了机械化、规模化、产业化，对金融支农的广度、深度提出了更高要求，传统的小额信贷产品越来越不能满足“三农”经济发展的需要。由于农村金融产品既受到客观自然风险的影响，又受借贷双方信息不对称所导致信用风险的制约，农村金融面临着需求与供给的严重脱节，同时也造成了农村信贷资金的大量外流。要发挥农村金融在新农村建设中的支撑作用，就必须根据“三农”客户信贷需求特点，加快农村金融创新，研发适合“三农”特色的金融产品和服务模式。
一、当前农村金融需求特点与“第三方信用约束”
近年来，随着农业生产逐步实现机械化、规模化和产业化，农村劳动力大量转向非农产业，农村金融需求也发生了较大变化，主要体现在：
（一）农村资金需求量更大。随着农村产业结构调整和农业产业化的推进，特色农业和农村乡镇企业得到快速发展，农村小城镇和基础设施建设进度加快，导致资金总量不断扩张，农村的资金需求量将显著增大，“三农”经济对借贷资金的需求规模和依赖性越来越大。
（二）农村金融需求呈现多元化。农村金融需求的多元化发展主要表现为，一是农村经济由传统的“三农”向广义的“大三农”转变，农村金融需求从生存性需求向生产性转变，并由农业生产需求向工业生产需求转变；二是需求主体转向农村生产大户、种养大户和乡镇企业；三是产生了新的金融需求领域，如为农民提供农产品市场信息、就业信息、职业技能培训等项目的信贷资金支持。
（三）农村金融需求周期延长。以农业产业化经营为特点的新兴农业发展迅速，产业链条的延长使得资金需求从生产环节延伸到产、供、销的各个环节，这类金融需求延长了资金的需求周期。同时，大型农业生产工具的购进等需要与其生长周期与成本回收相匹配的资金支持，致使资金需求的周期相应延长。
然而现实中，由于融资双方信息不对称，加之“三农”产业的弱质性及信贷需求的个体微小性，农村信贷风险居高不下。现有金融产品与“三农”经济发展不相适应的主要根源在于融资主体可抵押资产少、贷款抵押担保难，其核心是信用主体的信用问题和信息不对称问题。针对农村金融需求的特点，金融部门必须加快金融创新，提供更为丰富的金融产品与服务，满足“三农”经济的发展需要。近年来在我国一些农村地区，“第三方信用约束”正逐步显现出防御信贷风险的活力,成为农村金融产品创新的新生力量。
所谓的“第三方信用约束”是指在融资双方处于信息不对称时，通过第三方信用中介广泛收集整理企业或个人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我约束、风险补偿等机制有效防范和化解融资供给方的信用风险，从而解决融资双方“信息不对称”造成的融资难。其主要形式包括各类资金互助组织、信用担保协会、企业联保协会等。以联保协会为基础的“第三方信用约束”具有会员企业生产关联性强、组建成本低、融资费用低、风险易于控制等优点，在一些区域得到了较快的发展。
二、开展农村金融产品创新的基本原则
通过农村信贷产品和服务方式的创新，探索以商业化和低成本为基本原则的金融支农可持续发展道路。一方面让受贷农户和农村企业得到资金支持，解决“农民贷款难”，支持农业龙头企业产业化，改善农业基础设施，促进“三农”经济的全面发展；另一方面让放贷金融机构得到风险补偿，以实现“双赢”目标。
（一）坚持商业可持续性原则。我国农村金融经历了农业补贴信贷范式，到农村金融市场范式（或农村金融系统范式），再到金融体系的功能范式的转变，实践证明，农村金融可持续发展的首要因素在于商业化。所谓商业可持续性原则，是指农村金融产品与服务模式的研发必须以市场为导向，以收益最大化为目标，在有效降低信贷风险、增加信贷收入的基础上，实现信贷资金的不断增值和循环周转。
（二）低成本原则。即农村金融产品与服务方式的创新，要综合考虑农村客户对信贷需要的分散性、小额性、季节性等因素，尽可能地降低产品推广成本，或通过国家对农村经济发展的“绿箱政策”，适当将部分产品推广成本转嫁到政府部门，从而降低农村金融机构开发新产品的成本，减轻“三农”客户的负担。
（三）适应性原则。即农村金融产品的创新要具有较强的适应性，能够在较大范围内进行推广，产生的社会效益和经济效益。
三、基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新模式
基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方风险补偿机制，通过“第三方信用中介”解决信息不对称，降低金融机构信用风险。在实践上，其主要表现为以下几种模式：
（一）“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式
“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式主要适用于农户，是在评定信用户、信用村、信用乡（镇）基础上，组建信用协会，将个体信用转化为集体信用，并引入政府救助、保险保障等风险分散机制，有效降低了金融机构信贷资金的风险，其操作流程如图1。
这一模式首先按照农村信用工程建设的要求，采集农户家庭信息，按一定标准评定信用户，对信用主体进行甄别；其次，按照集体信用优于个体信用的原则，由不少于20户的信用户组建成立信用联保协会，并在民政部门登记注册；再次，联保协会成员要在信用社存入一定金额的联保基金，并通过信用联保协会与金融机构签订贷款协议，信用社则按担保基金的20倍提供贷款额度，随用随贷，周转使用，简化贷款手续；最后，政府部门出资建立风险补偿基金存入农村信用，并适当引入商业保险。
该模式主要通过以下渠道防范信用风险：
一是集体联保约束。在这一模式中，信用联保协会的全体成员都要对每一笔贷款承担连带责任，将个人信用融入团体信用之中，其在风险防范上，一方面由于协会成员彼此承担连带责任，能够有效地将信用不佳的客户自然排除在协会外部，降低信息不对称的风险；另一方面，可以促使协会成员相互监督生产与投资项目是否安全，降低经营风险。
二是联保基金。由于单一贷款户的违约风险，金融机构首先冻结协会联保基金，再由协会组织会员向贷款户施加压力还贷，仍然不能清偿贷款的，利用协会联保基金清偿贷款。
三是政府风险补偿基金。因市场风险形成的贷款人偿贷能力集体下降，实行农户尽力还贷，政府风险补偿基金适当贴补的方法，最大限度降低信贷资金风险。
四是保险风险转嫁。对因火灾、水灾等自然灾害造成的贷款户损失，由保险公司进行一定的理赔，金融机构作为第一受益人获得保险赔偿，将信贷风险损失降到最低。
河南省永城市农村信用社自2006年以来开始试点“信用户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”的模式，市政府为此出资300万元成立了担保补偿基金存入农村信用社。至2007年底永城市已建成信用乡（镇）3个，注册信用协会88个，已授信用证的农户达到39563户，农信社累计发放支农贷款7.4亿元，贷款到期本息收回率100%。由于缺乏农业政策性保险，实际操作中，该市以农户参加人身意外险、财产险等商业性保险替代，农村信用社通过适当的优惠利率降低农户的保费负担。
（二）“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式
“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式以具有一定生产经营实力的独立法人，自愿组成行业联保协会，在完善法人、财产保险的基础上，以会员贷款保证金和集体资产为抵押向金融机构贷款，同时引入保险机制，防范意外风险与损失，适用于会员之间生产或经营同类商品，有共同的贷款意向的行业群体。其基本流程如图2。
这一模式是由生产或经营相近产品的涉农企业组成企业联保协会，会员企业缴纳保证金，由协会专户存入金融机构，金融机构按同期存款利率支付利息；联保协会对会员企业资产进行评估登记，会员企业以自有资产向协会作抵押；会员企业以联保协会为第一受益人办理财产保险和人身保险；协会与金融机构签订授信协议，金融机构在贷款金额、利率、服务等方面作出承诺，可选择分散模式、集中模式或混合模式，对会员企业及时提供信贷。
该模式的运作突破了单个企业由于抵押担保条件不具备造成贷款难的瓶颈约束，在贷款的需求与供给之间搭建一座桥梁。其特点是充分发挥了联保协会的自律作用，设计了五道风险防范屏障，把个体会员的风险尽可能地消化在协会内部，最大限度地保障了银行贷款安全。这五道屏障一是联保会员资格的严格认定，由于企业一旦成为联保会员，就要以自有设备、厂房等为全体会员提供信用保证，因此会员间的选择必然是知根知底、信用较好、风险承受能力高的企业，自然排除了风险隐患大的不良企业。二是会员企业的保证金，可以部分地弥补贷款损失。三是会员企业之间的联保，一旦会员企业不能按时归还贷款，其他会员企业应按比例代为清偿。四是会员企业抵押给协会的自有资产，一旦不能清偿贷款，协会有权拍卖抵押资产且变现性非常高，既可偿还银行贷款，也有利于行业内部的兼并和优势整合。五是保险。当会员企业发生意外损失时，保险公司将会提供赔付补偿，也将为贷款安全提供最后保障。
永城市面粉行业贷款联保协会和虞城县企业互助担保协会在这一模式的试点中取得了较好的成效。永城市面粉行业贷款联保协会成立于2006年7月，现有会员29家，固定资产5.6亿元，职工5930人，累计贷款3亿元，目前贷款余额4700万元。该协会在加强内部行业约束的情况下，分别与人寿保险公司、中华联合保险公司签订了合同，协会以集体形式参保，以化解协会的风险和企业的风险，截至2007年底统计，29家面粉会员单位共缴保费30.7万元，共保资产6.4亿元；人寿团队意外和工伤保险共缴保金16.8万元，共保金额8500万元，通过保险的介入，消除了企业的后顾之忧。
（三）“仓单+保证金+保险+信贷”模式
“仓单+保证金+保险+信贷”模式是借款企业以存储在第三方仓储企业的仓单作为质押物向金融机构申请贷款融资的一种模式。金融机构在借款企业缴纳保证金和对标的物进行货物保险后，按仓单标的物价值的折扣率提供一定比例的贷款，达到控制信贷风险的目的。适用于大宗农产品购销企业、加工企业融资需要，其基本流程如图3。
本模式是在“库贷挂钩”的基础上增加第三方仓储企业监管、保险介入和保证金，最大限度降低银行信贷风险。在操作上，首先是金融部门对仓储企业和借款企业进行资格审查，签署《不可撤销的协助行使质押权保证书》、《仓单质押贷款三方合作协议书》等相关协议；其次，借款企业依据协议向仓储企业存入货物标的，仓储企业验收合格后，向借款企业开具专用仓单，借款企业对仓单作质押背书，办理货物保险，并按10%-30%比例缴存保证金后，向银行申请贷款；银行、借款企业、仓储企业按协议对质押货物进行日常监管，贷款期内借款企业正常销售货款全额划入专用账户，银行按协议根据到账金额，结清对应仓单的贷款本息后，开具提货单给借款企业，仓储企业核实发货，余款保留在企业专用账户供借款企业自行支配。
“仓单+保证金+保险+信贷”模式对风险的控制主要有：一是金融机构要加强对仓储企业的资信调查，把好准入关；二是对借款企业的经营风险，金融机构一方面要加强借款企业的日常监督管理，另一方面，在贷款到期后经催收仍不能完全清偿，银行可以通过拍卖质押物、抵扣保证金降解信贷风险；三是由于自然灾害形成的仓单标的物损失风险，银行可以通过抵扣保证金和保险赔付金将风险降至最低。
2005年以来，商丘市农发行开始对棉纺企业进行仓单融资，至2007年累计发放仓单质押贷款5.72亿元。农发行对棉花收购实行银行、仓储企业和收购企业“三方监管”的融资模式，商丘市棉花收购企业统一将棉花库存入商丘市银河纺织有限公司，由棉花交易市场统一销售或企业自行销售，销售资金先返回农发行，农发行开具棉花出库单，企业才能发货。这种资金管理模式既满足了企业收购资金的需要，又有效降低了银行的信贷资金的风险，三年来，该行发放的仓单质押贷款均能按时收回，没有形成一笔不良贷款。
四、营造“第三方信用约束”环境，建立金融支农长效机制
“第三方信用约束”有效地解决了信贷双方信息不对称的问题，降解了农村金融交易的信用风险，提高了金融交易合约的签约效率与履约率，为农村金融产品与金融服务创新提供了一个新的空间。在实践基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新过程中，需要从多个方面入手，形成联动机制，营造良好的农村金融生态环境，推动“第三方信用约束”机制的形成，吸引更多的金融机构投身到农村金融中来，从而不断形成“多赢”的局面。
首先，要发挥地方政府的推动作用。一是完善法律法规和政策配套，健全农村金融市场，更好地约束市场参与者，维护相关利益主体的权益。二是加强农村信用工程建设，引导农村信用社、邮政储蓄银行加强农村信用户、信用村、信用乡（镇）评定和创建活动，优化农村信用环境。三是协调推动农村贷款担保体系建设，推动建立农村互助担保组织或财政、企业共同出资的担保公司，研究利用农民专业化合作组织的增信作用和担保作用，探索新型贷款担保模式，扩大农户贷款的覆盖面。四是建立完善金融支农的风险补偿机制，鉴于农业生产的高风险、低收益特点，建立金融支农风险基金，向涉农金融机构提供适当贴息和弥补呆账损失等支持。五是建立政策性农业保险制度，各保险经营组织在由政府统一提供的农业保险制度框架下经营农业保险和再保险，并对农业保险产品进行有差别的适当的财政补贴。
其次，建立金融支农协调工作机制。以政策性银行、农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等涉农金融机构为主体，其他各商业银行和保险公司积极参与配合，建立金融支农协调工作机制。一是整合金融机构资源，联合规划，全面推进农村金融服务。二是充分发挥政策性金融在农村金融市场中的先导作用，运用财政手段分配金融资源，将培植农村的自我造血功能与金融资源的有效配置有机结合起来，促进农村经济增长。
再次，充分发挥基层人民银行的作用。基层人民银行尤其是县级人民银行处在货币政策传导的前沿，在“窗口指导”、服务金融创新上有着不可替代的作用。一是要在金融生态环境建设工作中，以改善农村金融生态为重点，积极倡导、指导和引导农村信用工程建设。二是大力推动农户信用信息系统建设和涉农企业信用评级工作的推广。三是合理调剂支农再贷款限额，对支农力度大的农村信用社进行激励。
参考文献：
[1]杨菁,何广文.合作经济组织在农村金融交易中的效应分析[J].金融理论与实践,2008,(3):21-24.
[2]王雨舟.农村信用工程建设中信用风险防范机理浅析[J].金融理论与实践,2007,(5):30-32.
[3]陈清源等.农村专业合作组织发展与农村金融创新问题研究[J].福建金融,2008,(1):16-19.
[4]黄小祥.坚持农村金融创新 破解金融服务“三农”难题[J].农村金融研究,2007,(4):14-15.
关键词：批量评估技术 以房养老 效率创新 流程重构
基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。
2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。
央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。
二、房地产批量评估技术的应用机遇
中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。
在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。
困境1：房产评估和市场监管的缺陷。
市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。
困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。
银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。
综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。
三、批量评估技术对房地产估价业务的影响
传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。
从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：
1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。
其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。
2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：
（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。
（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。
（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。
（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。
3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。
4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。
四、总结
随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。
参考文献：
[1]张思雪，林汉川.住宅房地产批量评估模型的构建[J].统计与决策，2016，（3）.
关键词：房地产；企业发展管理创新
中图分类号：C29 文献标识码：A
1 引言
经济信息化和全球化的浪潮彻底掀开了知识经济时代的序幕，随之带来的就是对房地产企业的影响，即挑战与机遇并存。21世纪对于房地产企业而言，已经不是单纯的以自然资源和金融资本来维持发展的传统发展模式，而需要以知识贯穿整个管理，把知识作为新的竞争资源。因此，只有不断地创新管理理念和模式，及时应变市场的需求，把知识管理作为房地产企业管理的核心，才能将企业发展的主动权牢牢的掌握在自己手中，为房地产企业管理开创一片新天地。
2 新时期企业管理创新的主要内容及意义
2.1 新时期企业管理创新的主要内容
为适应社会的进步和经济的发展，就必须对企业实行管理的改革和创新，使整个管理模式处于动态发展的状态。在知识经济水平不断进步的条件下，企业管理的创新已经成为企业的主要观念，其内容主要包括技术、组织和制度等。
2.1.1 观念创新。为了实现企业的整体优化效益，就必须打破陈规，冲出旧思想的牢笼，树立全新的理念。管理观念创新是一种创造性的思维活动，是企业管理创新的灵魂，对企业的行为和效益有着直接的影响；同时，管理创新要求的是企业经营理念和价值观念的同步创新。
2.1.2 技术创新。在时代信息化的今天，企业分工的主导因素就是技术，并非资源或者资金问题。新技术的开发可以引导市场的需求，技术更新决定企业的发展方向，可以为企业赢得更大的市场份额，并且已经成了现代化企业竞争的根本途径。
2.1.3 组织创新。实行企业组织创新的根本目的就是为了实现企业管理和长远发展目标。运用新的管理方法，对企业进行重组与重置，形成新的比例关系和组织结构，可以让企业的效益得到更大的发挥；同时，企业的观念创新和技术创新，必须以组织创新作为依托。
2.1.4 制度创新。制度创新指的就是把观念创新、技术创新、组织创新等一系列创新活动规范化、制度化，与此同时，还要引导观念创新、技术创新和技术创新有序进行。企业制度的创新是实现管理创新的基本保证，同时也是管理创新的最高层次。企业制度创新就是为了能够建立一支更有效的团队，使企业在未来的发展中能有更好的效率和成绩。
2.2 新时期企业管理创新的重要意义
我国在工业经济向知识经济转型的特殊时期，发展管理创新是知识经济发展的客观要求，推行企业的管理创新不仅有利于企业科技的进步和创新，还有利于社会生产力的发展。在社会主义条件下，企业的管理创新是必然的，作为房地产企业，其管理创新、技术创新、组织创新和制度创新是固定的，但是这一系列的创新，还是得经过企业的有力执行方能奏效，如：培养具备各专业知识的复合型人才，协调企业各部门之间的配合，强化企业能力等，进而使企业处于统筹兼顾、指挥协调的重要地位。
管理创新是时展和经济一体化的要求，改革开放在我国的广泛推行，使得我国的经济发展已经开始与国际贸易接轨，而目前我国房地产企业的管理现状基本上还是属于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相对比较低下。因此，我国的地产企业应该通过管理创新来完善管理体制、提高专业素养和经营管理水平，为企业日后的发展谋求更大的空间和利益。
3 房地产企业管理现状及存在的主要问题
房地产业在近几年的发展速度相当快，整体管理水平也有了较大的提高，但是房地产企业在管理上还是存在很多问题的：
3.1 过分依赖经验、缺乏科学的经营理念
部分企业过分依赖自身的经验、缺乏经营理念，而一些自身素质不高的企业家曾因为“别致”手段取得了辉煌的成绩，于是就对房地产的经营理念和操作技能失去了兴趣，不对开发项目做长远规划。然而，房地产项目本身就具有经营周期长和报酬高特点，一些小企业或家族性企业却都是短期行为，无法扩大经营规模，也无法整合建筑产品特色和品牌优势。有些企业虽然已经开始意识到了知识的重要性，但对于项目的开发和销售还是没能做深层次的科学论证，盲目复制他人的案例和经验，缺乏独立思考和分析能力，以致其在市场竞争中处于劣势。
3.2 财务失控随意大、成本控制意识薄弱
目前，房地产企业的利润相对是比较高的，这就在一定程度上削弱和降低了部分房地产业加强自身管理并获取合理收益的积极性。我国现在还存在着一些扶持房地产产业的特殊政策，如施工单位的垫资施工等，这就减少了房地产企业前期的投入，降低了其开发的门槛，同时又提高了房地产开发的实际效益。许多房地产企业没有成本控制意识，资金管理缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理……以上种种因素都给房地产企业管理和风险控制带来了很大难度
3.3 企业存在结构性缺陷、不利于制度创新
国内很多房地产都从事项目开发，从事资产经营的企业相当少，从事项目开发的企业，要么只经营商业房产，要么只经营住宅房产。这种经营结构单—的资产结构经营模式使得企业普遍拒绝制度创新，无法实现人才资源机制的建立和运行模式，就算是曾经辉煌过的企业，也往往处在于制度创新的盲区，致使人才大量流失，最终降低企业的竞争力。
4 新时期推进房地产企业管理创新的主要措施
4.1 不断地探索和借鉴新的管理模式
企业的知识管理是一个运用信息创造某种行为对象的过程，只有把信息与人充分结合起来，才能求得企业的长期生存与发展。首先，管理者要开拓视野，认清当前形势，抛弃旧理念，树立新的管理思路和预测意识；其次，企业应该加强人文建设，重视人才、尊重员工、敢于创新，协调好企业内部的人际关系，提高员工的主人翁意识。以这些先进的理念作为基础，企业的管理人员才能明白管理创新的必要性，进而适应市场的需求，加快企业的创新和发展；另外，建立学习型组织也是管理模式的一种创新方法。长久的竞争战需要具备更多更快的应对能力，建立学习型组织，可以把信息技术和互联网技术广泛运用到企业管理中，更有利的实现企业管理模式的创新。
4.2 加强投资决策管理, 提高资产使用效益
为适应市场的需求，房地产企业必须调整投资结构，彻底改变片面追求产值和规模的生产经营方式，减少呆滞资产以提高企业投资效益。一方面，可以借鉴国家的宏观调整政策调整企业投资方向，优化生产投资结构，明确投资重点，加大住宅及基础设施建设，使自身的产品更具有竞争力，并且能够在市场中处于领先地位；另一方面，房地产企业应该搞清楚市场各类建设的建规模和要求进度，在此基础上调整生产计划，确保项目前景好、见效快，争取做到在同一年开工、竣工并获得良好收益，改变目前老项目无法竣工，新项目资金不足的局面；另外，可以通过控制商品库存量来确定在建规模。对于新项目的施工，要遵循“三不开”原则，即无明确销售前景的高档商住楼和别墅不开，已出现商品房滞销地段的工程不开，不急需的公建及市政配套工程不开。最后，对于那些半截子工程，应该具体情况具体对待，而对于因前期投入资金过大，前景不明朗的熟地，要果断地将土地转让，以加快资金周转，提高经济效益。
4.3 进行制度创新、建立适应市场经济的企业制度体系
制度创新与管理创新是息息相关的，制度是一个企业实行管理的根本，而制度创新则是房地产企业管理整体创新的有力保障。房地产企业制度的创新应该立足于我国的基本国情，通过改革企业制度、人才、经营者和股东的共同利益，来改革其经营机制和市场；与此同时，还应该健全公司制的法人治理结构，使各权力机构，如：决策机构、执行机构、监督机构，能够积极配合并且互相监督。所以说，要想适应市场经济的需求，就必须建立有助于企业自主经营、自负盈亏的企业制度，同时完善公司制的法人治理结构，建立面向现代化市场的经营机构，使企业能早日适应市场变化并与国际接轨。
4.4 加强人才资源的开发管理
当今世界是知识经济的时代，房地产企业为了能够在竞争激烈的市场中站稳脚跟，就必须大力加强人力资源的开发和管理。人是观念创新、技术创新、组织创新和制度创新的主题，是企业发展的重要元素，房地产企业的管理创新需要依靠大量善于经营管理又懂技术的复合型人才，因此，为日后能更好的迎接知识经济的挑战，房地产企业必须加强对人才资源的开发管理，把人力资源作为企业管理的核心，重视企业高科技人才的培养，加大智力投资的比重，尤其是对复合型人才的培养力度，为企业培养出一直既有技术经验，又有组织能力和创新能力的团队；同时还要建立一套健全的人力资源开发管理的激励制度，包括社会保障制度、薪酬制度、精神激励制度等，真正的既要留住人才，又要培养人才。
5 结语
总而言之，面对日益激烈的市场竞争，我国房地产企业要想占有一席之地，就必须对企业实行管理创新，从转变观念到加快制度创新再到注重管理方法的创新，使企业能够合理的配置资源，并且转变企业的组织方式和运营方式。同时，保证在技术、经济和产品领域的创新与经济发展形势相适应，客观分析内部环境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走适合企业自身发展的创新之路。
参考文献：
【关键词】房地产企业；管理创新；对策
1、引言
随着信息化和全球化浪潮席卷而来，房地产企业面临着前所未有的挑战和机遇。我国房地产市场潜力巨大，而房地产企业管理的总体水平还远未达到应有的水平，因此房地产企业管理创新已是迫在眉睫。
在21世纪的今天，新经济时代的房地产企业不再是以单纯的金融资本或自然资源作为企业的战略资源，而是以知识、信息作为新的竞争资源。有成效地提高企业经营管理的知识和信息含量，把科技、知识经营创新与企业管理结合得更加紧密，是房地产企业管理创新的一个重要内容。
2、管理创新的概念和意义
2.1管理创新的概念
管理，就是在特定的环境下，对组织所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以便达成既定的组织目标的过程。
创新，“首先是一种思想以及在这种思想指导下的实践，是一种原则以及在这种原则指导下的具体活动，是管理的一种基本职能。”对于企业而言，创新主要包含技术创新和管理创新两个方面。
管理创新是适应社会和经济的发展， 对管理工作所作的改革、变化、重组， 使整个管理系统处于动态协调之中。有研究表明， 新经济条件下企业管理创新是企业观念、组织、制度等的系统化创新。
2.2管理创新的意义
企业的创新包括技术创新和管理创新，管理创新不仅促进了技术创新的发展，并且为技术创新开拓了市场，找到了刺激技术创新的动力。
新经济时代不断改写市场竞争的游戏规则，面对复杂、多样、快速易变的需求模式，一味墨守陈规将很快为市场所淘汰。要确立企业竞争优势，企业是否具有创新能力日益重要。
房地产企业的管理创新固然有制度创新、产品创新、市场创新等，但无论什么创新都需要经过企业管理职能逐步实施，管理创新在企业创新中处于综合统筹、指挥协调的关键地位。
3、我国房地产企业管理现状与发展
3.1我国房地产企业管理的问题
当前我国房地产企业的管理现状大多还是粗放型和松散型的战略、管理模式，管理水平普遍比较低下，如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人员的综合素质低等，与国际强势企业相比存在相当大的差距。
我国房地产企业管理主要存在的问题包括：缺乏科学的经营理念，依赖经济粗放经营；成本控制意识薄弱；企业的结构性缺陷导致自身处于制度创新的盲区，人才大量流失。因此，我国房地产企业应努力提高经营管理水平，并不断进行管理创新，缩小与国际强势企业的差距。
3.2新经济带来的挑战
所谓“新经济”，是指在信息技术革命和经济全球化的带动下，以生命科学、新能源、新材料、空间技术、海洋技术、环境技术和管理创新等为龙头的经济。新经济时代的两大主要特征就是信息化和全球化。
信息化意味着事情的迅速发生，互联网使得信息分享程度达到前所未有的广度和速度。信息化的发展使企业将随时面临无限机遇，而这种机遇的持续时间却非常短暂，这就要求企业对信息迅速地做出判断、决策、行动。这样一来，企业与外部环境之间的联系和影响日益密切，竞争也将更为激烈。
在经济全球化的大背景下，企业市场竞争形式和手段也在发生着变化。在国际市场这个战场上，企业之间的竞争已经从以商品贸易为竞争利器的时代，进入技术、资本、管理等生产要素正面交锋的新时代，这对我国企业来说将是严峻考验。
3.3管理模式的发展
管理思想随管理实践的发展而演变，现代化管理思想的发展包含了企业文化、企业战略、企业再造、学习型组织等多种理论发展。
知识经济时代的到来，新旧管理模式发生碰撞，传统管理模式的存在基础发生前所未有的动摇，全新的多样化、柔性化、各功能一体化的创新管理模式出现。这就要求未来的管理者必须是在其管理范围内起作用，更新组织模式及管理思想，才能把僵化的旧组织结构转变为具有适应性的新组织。
4、房地产企业管理创新对策
4.1管理思想创新
管理思想创新指的是企业的价值观、企业理念以及企业对顾客、对员工的看法等。企业的管理思想创新是关系到企业能否具有远大的追求、企业能否拥有强大的凝聚力、能否可持续发展的根本问题。所谓企业，顾客即企业，知识即企业。卓越的企业家其思想境界往往超越了利润。这些富有远见的经营理念为企业发展提供了强大动力。
4.2管理制度创新
管理制度创新指的是企业产权结构、资本负债结构、企业经营管理机制、企业分配制度等方面的创新，建立产权明晰的现代企业制度是社会发展、企业发展的必然。改革的方向是加快现代企业制度建设，实行政企分开、政资分开、政事分开，进一步转换经营机制，深化市场化改革，真正自主经营、自负盈亏，成为市场经济主体和市场竞争主体。改革的措施是：（1）国有股东遵循有所为有所不为的原则，逐步减持股权；（2）创造条件让经营者与骨干持股，考虑到国有企业的经营者长期辛勤工作，很少有自身的资金积累，可以试行一种新的银企合作方式，即由企业集团与某一银行合作，设定一定资金额度作为支持经营者骨干持股的贷款额度，由经营者向银行申请，并将所购买的股权抵押给银行，而银行向借贷者发放股权额约70%的贷款；（3）试行期股奖励制度。
4.3管理方法创新
管理方法与手段创新是管理创新组合的重要保证。房地产企业组织是一个知识系统，知识经济其灵魂就是创新，人的智力和创造能力在经济发展中起主导作用，并且包含人的创新能力的人力资本对现代经济增长的至关重要的作用。
不管是先进管理思想、管理方法和管理手段，还是培养现代化管理的人才，这所有的一切都需要通过人来建立并具体实施，所以积极开发应用人力资源特别是大力提高企业管理人员的素质，是房地产企业管理现代化的最根本、最重要的环节。我们应大力开发人力资源，充分调动人的智力因素，培养和发挥人的工作能力，营造一个能发挥创造力的环境。
5、结语
面对新世纪经济全球化、信息化和高新技术的迅猛发展，创新已日益成为一个国家、民族兴旺发达的关键因素。虽然我国企业技术创新、管理创新都有不同程度的进展，但总体创新水平还不高。房地产企业为求生存和发展必须追求卓越，不断推进管理创新，以应变市场需求，才能牢牢把握企业发展的主动权，开创经营管理的新天地。
参考文献：
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[3]潘升树，白洪源.柔性管理——房地产企业管理新形势[J]，管理空间，2002，（12）
关键词：房地产企业；财务管理；创新不足；创新方案
1.引言
当前很多房地产企业已经是融入了全球化经营，跨国企业也逐渐新兴起来。我国的房地产企业财务管理普遍存在被动反映型的现象。很多房地产企业随着楼价的上涨以及房产泡沫经济的，房地产企业的财务管理创新符合当前房地产企业的需求和实际情况，适应新的市场经济，击败其日益增加的竞争对手，从而更好提高房地产企业的经济收入以及经济发展。然而，财务管理创新 顺势而为，实现房地产的财务管理创新，也成为了当前人们探讨的重点问题。
2.当前房地产企业的财务管理创新存在的不足之处
2.1房地产财务管理创新意识薄弱，风险控制存在漏洞。
当前，我国的房地产企业财务管理的管理层没有很强的创新意识，很多房地产企业都存在财务管理创新的漏洞。管理人员在对房地产的经济收益进行预测、控制、分析过程中依然遵循以往的管理方法，没有把财务管理创新的工作落到实处。而在开发经营过程中，房地产企业的很多资金并未进行合理利用，风险控制存在严重的安全漏洞，财务管理创新意识的薄弱也导致到很多投资者以及内部员工情绪受到波动，使得房地产企业投资项目的经济利润无法得到保证，出现流动资金短缺的问题。与此同时，而房地产企业财务关系较为复杂，涉及到的财务管理控制以及分析问题多种多样，很多房地产企业未能够较好地实现财务管理的风险控制，也因此导致到房地产的财务管理创新也受到遏制。
2.2财务管理的系统不完善，缺乏科学、规范的管理体制。
财务管理系统不够完善，缺乏科学的管理体制也是当前房地产企业的财务管理创新存在不足之一。房地产企业财务实现有效管理的难度不断增加，使到很多房地产企业自身的发展因为负债等问题而遭到严重的阻碍。不够完善的管理系统，使到很多财务管理人员自身内部的矛盾非常严重。房地产企业没有在遇到财务难题的时候运用较为合理的策略来整顿财务管理的方式，未能够几时地满足企业持续发展的需要，缺乏科学、规范的管理体制使到房地产企业未能够较好地实现财务管理的创新。同时，不完善的财务管理系统严重影响到整个房地产企业的经济收益，也直接影响到整个房地产企业的未来发展。
3.房地产企业的财务管理创新的出路与对策
3.1财务管理的观念创新
财务管理的观念创新是实现房地产财务管理创新的首要内容。在市场经济条件下，财务管理的观念创新是实现带动房地产企业走向更好更快的发展的重要前提。把对人的激励与约束放在首位，积极参与到房地产企业的全过程经济管理，建立责、权、利相结合的财务运行机制，为科学决策服务，起到出谋献策的作用。与此同时，要善于对环境变化带来的不确定性因素进行科学的预测，运用理财艺术，能够完善房地产企业的自身不足之处，并同时能够在调动管理人员积极性的同时，挖掘财务管理层管理者的潜能，实现更大一步的财务管理创新工作。同时，房地产企业可以通过对其财务管理人员树立正确的风险观，有预见性地采取各种措施，使可能遭受的风险损失尽可能最低。通过树立以财务管理为中心的观念来全面提高经济效益，财会部门要充分发挥起财会信息的作用，在观念创新的同时，大大地提高财务管理的成效，来帮助房地产企业管理层对房地产企业的技术创新进行风险、成本、效益、税收、筹资、防范等策划，进一步提高房地产企业财务管理方面的技术创新能力，推动企业经济的发展。
3.2财务管理的运营创新
在房地产企业运营过程中，应加强企业社会信用的宣传，考虑客观条件和现实要求，在财务管理的营运过程中大幅度创新，提高收益。同时，市场经济下企业竞争成败的关键已不再是单单的自主理财，对房地产企业的营运成果以及经营管理工作进行评估、分析以及决策等重大的工作事项十分之重要。因此，加强房地产企业管理，必须对公司的盈利能力与发展前景进行披露。通过在财务管理中应树立融资第一的新观念，对改善房地产企业的生存条件有着重要的影响，同时也能够让一批质地真正好的公司受到投资者或潜在投资者青睐，实现房地产企业的经济收益最大化。在营运的过程中公开财务信息，能够使到房地产企业具有良好信用的氛围，推动房地产企业的发展，对房地产实行预算控制的制度起着重大的作用。在运营的过程中，编制合理的财务计划，能够克服房地产企业在经济管理过程中的盲目性，减少风险，求得发展。
3.3财务管理目标的创新
房地产企业的财务管理创新最为之重要的内容莫过于管理目标的创新。当前很多房地产企业在实现企业自身的财务管理创新方面还存在很大的问题。一个房地产企业的经营目标很重要。在追求财务管理创新的时候，管理目标的创新扮演着一个十分重要的角色。房地产企业财务管理的目标考虑到的首要问题就是如何尽可能地实现企业经济收益的最大化。也就是说一个房地产企业财务管理目标的创新无疑就是以提高企业自身经济收益为前提，再进一步创新，力争更大的一个经济收益。为了使到财务管理目标创新，房地产企业的各个管理层人员、股东都应该积极参与房地产企业的重大投资、经营的决策，定期对房地产企业进行财务管理的社会化监督管理，维护契约的公平和有效性，通过自身的理论知识，对房地产企业的财务内容进行行业性的财务分析，加强财务管理的目标创新工作。除此之外，房地产企业还应该要改变传统的管理目标理念，把单一的管理目标面向股东转为面向多元利益主体，提出财务管理方面的建议和方案。房地产企业要实现其自身的可持续发展，就理应由股东财富最大化目标转为满足多元主体利益目标，使“集合体”中的各主体的利益最大化。
3.险管理方法创新
风险是影响财务管理目标实现的重要因素。房地产企业也应该要立足未来，根据市场信息及企业实际不断比较、分析和选择，从而实现在根本上提高房地产在高新技术的发展产品寿命周期，减少房地产的风险，巧妙地规避房地产的经济泡沫现象。通过运用现代管理手段加强风险管理，保证到自身的财务管理产品设计、开发的风险，建立风险的计量、分析、报告和监督系统，确定风险管理目标，分析房地产企业当前各个时间段的财务收益波动情况，利用创新方法降低风险，提高企业收益。除此之外，房地产企业还应该要明确自己的风险管理目标，在财务管理创新的同时，灵活、巧妙地分析当前市场的波动情况，在房地产企业的市场经济中采取恰当的风险管理政策，提高房地产的经济收益，推动房地产企业的进一步发展。
4.结束语
一言以蔽之，房地产企业竞争日益激烈，财务管理的创新是势在必行的。一个房地产企业只有在加强了财务管理创新的工作之后，才能够不断提高企业自身的软实力，才能够树立起其自身存在的管理理念以及经营管理核心思想，才能够不断地击败其他竞争对手，在市场经济中脱颖而出。因此，房地产企业也应该要立足未来，制定一定的财务管理创新目标以及有效对策，通过在原有的财务管理基础上，在调动、整顿自身房地产企业的管理结构以及方式的同时，应该要更进一步地区发掘经营过程中潜在的创新之处。在房地产财务管理过程中寻找最佳平衡点，及时采取相应措施，提高管理效率，推动企业的进一步发展。（作者单位： 中信华南（集团）深圳有限公司）
关键词：房地产开发管理；产品设计；完善措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着新世纪的到来，科学技术的不断发展，带来了经济的加速增长，使居民的收入在一定程度上不断增加，从而使人们的生活水平大幅度提高。各个行业的理念不断更新，房地产行业也不例外。传统的房地产行业之间的竞争是资源性的竞争模式，随着科学技术和人们理念的不断创新，房地产行业面临着新的竞争模式——那就是能力竞争。所以在现代社会中房地产的规划和设计在整个房地产企业中起着关键作用，是现代房地产开发行业的灵魂。
1 产品定位的步骤
在现代房地产开发过程中，房地产产品的定位主要分为三个步骤：一、市场定位；二、设计定位；三、营销定位。市场定位工作指的是将产品定位在最具有需求的目标市场。设计定位指的是根据客户对产品外观及其他功能的要求进行精心的设计，以达到客户的审美需求和居住需要。营销定位指的是在销售环节中怎样将产品进行推广，是使产品得到广大消费者的支持。
1.1房地产行业产品定位的步骤
在整个房地产公司的运行过程中，在公司产品定位工作的实施过程中主要有地产的策划部门、项目部、销售部以及管理项目部参与。地产策划部门针对公司的运营状况及市场调研资料对项目进行策划和分析；销售部门就公司的各种销售计划做出详细的方案，同时将计划方案交给项目部处理，项目部进行定位和确定；项目部对基础资料进一步完善和补充之后，销售部在完善资料的基础上明确市场定位，积极的了解客户需求，制定出明确的市场定位建议书，并与最初的成本相结合之后，同时将自有或公建的经营策划方案考虑进去，这些资料和研究将与设计部的理念之间形成互动和交流。销售部结合设计部门的设计理念和结论，将产品定位建议书编制好。
1.2流程设计最优化
（1）产品定位组织结构的创新化。在现代房地产行业的管理中采用矩阵式管理模式，在现有人员中抽出人员组成新的项目小组，在规定的时间要求之内做好该项目工作。在该项目工作结束之后，将小组成员调回原来的部门。采用矩阵结构管理模式能够改善房地产行业人员紧缺的情况，并能形成新的管理思路和模式，强化各个部门之间的交流和讨论，提高房地产企业的工作效率。（2）市场调研方式创新化。在现代房地产企业的市场调研工作的进行中，为了使顾客能真实的反应对房地产的需求，必须采用新的调研方式改进现代房地产行业中的问卷调查和访问调查模式。比如由房地产行业的设计部门设计出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流动量较大的市区进行宣传活动，请顾客选出自己最想要的房屋模型并说出自己选择的理由，同时赠送小礼品。采用这种模式能够掌握客户的真实需求。（3）形成闭环结果，及时反馈信息。在房地产企业的工作中，项目策划工作的主要目标之一是对产品进行准确的定位并达到客户的要求，所以必须强化对市场的分析，将客户群进行细化分类，针对不同的客户定位不同的产品，最后形成产品定位的详细策划书，并请相关的专业人员对策划书进行评定，形成一个闭环结果，同时对设计中的变更是否按照具体情况变更进行及时的跟踪，使变更得到有效的监控。
2创新产品
在现代房地产企业工作的进行过程中，要将市场空白点和需求结合在一起，分析和提炼国内某些项目产品及市场，采用差异化竞争策略，创新各类新产品。
2.1规划与户型创新化
在现代房地产工作的进行过程中必须要对地形以及周围环境做到详细的了解，寻找出项目的最优建设地理优势，建设出最合理适宜的总体分布格局。比如有一个被山水所环绕的小镇，在关于该小镇的开发和建设过程中就要突出小镇的山水特色，使住户感受到美妙的山水美景。房地产企业中户型的竞争是其中最为激烈的竞争之一，所以要针对不同的户型提供不同的创新点。如在某住宅小区中花园洋房的设计中，改变了传统别墅建设中多层的概念，引入空中院落的设计理念，取得较好的效果。
2.2立面与景观的创新化
传统的建筑设计强调立面的设计主题，在立面外面标注特殊符号，如古典、西式等。在现代房屋的规划设计中，主要从外观上进行塑造和刻画，从而制定出统一风格、鲜明特色的品牌形象。如在某小区房屋的建设中，采用清新典雅的古典风，形成各种独特风韵的建筑群体，在面料的设计中采用花岗岩和清水面砖作为装饰面，从而给人以古典、沉稳和端庄的形象，从某种程度上达到了品牌效应。
在现代建筑中所追求的创新主要指的是在景观设计上的创新，建设不同格局风味的景观。在园林景观的设计中可以采用不同的建设风格如北欧、英伦、东南亚、日本、意大利风情等，这些不同风情的创造和设计均是房地产企业在园林景观设计中独具匠心的设计。此外，在建筑的设计过程中必须针对不同的地理环境设计不同风格的建筑。如某房地产商在关于一个芦苇丛生、水鸟出入的湿地的开发过程中，就将原来的池塘留存，整个小区的景观围绕着池塘展开，设计者在对原始池塘进行专业化的设计和改造之后，将它建设成一个原生态的水域，其主题以原生态水景为最佳创意点，形成了具有大型池塘水景的建筑群，该观点的提出在某种程度上达到了一些客户的需求。
2.3技术创新化
在房地产行业中技术创新是各种新东西的使用和开发，比如开发新产品、新技术等。随着现代社会的不断发展以及人们生活水平的提高，我国房地产必须面向节能、环保以及可持续方向发展。在项目的工作过程中要引进国外先进技术和成果，在材料使用过程中，采用各种环保性能较好的材料。在现代房地产中技术创新主要表现在两个方面：一、科学技术的创新；二新材料、产品升级以及新设备的改良等方面。如太阳能新技术的使用等，在无锡某小区的建设过程中，采用新型建筑砖块解决了建筑体系中出现裂缝的毛病。在南京某小区的建设中，建成中国第一例零耗能住宅，这是通过引进国外成熟的技术即采用楼板的采暖和制冷技术，最终取得良好的销售效果。
3设计过程中成本控制化
在现代建筑的设计过程中，必须要对各种资源进行合理利用，对材料效果、施工技术、产品性能以及客户敏感度等各个方面进行综合控制，使设计过程的成本得到控制。
3.1 设计准备工作控制化
设计师在准备设计工作的过程中必须按照设计说明书及限额进行设计，在设计环节中注意成本控制意识的培养。如关于室内的设计必须规定限额，对软硬件的造价进行控制；在建筑设计施工合同中要确定一些比较硬的经济指标，避免在建筑过程中过分强调安全性而忽略经济性。如在现代的许多高层建筑中钢筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就这一项的计算，按照合肥修改市场的价格计算，就节约60-100元/m2。在项目的建设中按一定数目如5万m2计算，就钢筋这一项的成本节约达到了300万元以上500万元以下。
3.2 设计阶段的优化
在现代建筑的设计施工过程中，必须优化整个设计施工方案，尤其是对方案的中的技术必须进行一定程度的优化。设计施工的主要方面在基础、结构、节能设计、人防方案以及对饰面材料的优化。如在某一个住宅区中人防方案的设计中，丢弃机械停车方案。不但节约初期关于车库投资的90万元，而且减少了后期环节中的销售和运营成本。同时在施工设计过程中对基础形式进行进一步的论证，是在施工设计过程中对成本和工期进行控制的另一种方法。比如在某一项目的施工过程中选择更加经济实惠的GFC桩，能够最大程度节省资源，加快工期。在节能环节使用动态权衡法代替七项指标法，综合使用多项节能措施，确定最佳的经济方案。
3.3 施工过程中成本的控制
在现代房地产的建设过程中，缩短工期和降低造价是施工阶段的重点工作。在设计中进行优化工作，精心选择材料，并使施工单位不随意改变设计方案，此外还要考虑客户的敏感度，这些均是施工过程中成本控制的重点。在客户敏感的部位如外墙的立面等必须将品质和成本结合在一起。如在选择外墙的装饰材料以及室内和景观所用的材料时必须综合权衡，选择最佳方案。
4结语
总之，产品设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。因此，房地产开发过程中必须对成本、工期、质量等各个方面进行考虑和综合评价，使整个房地产的规划设计管理方案更加全面化，从根本上提高房地产开发管理中的各项措施，从而加强产品的核心竞争力，打造房地产开发项目的品牌质量。
参考文献：
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[2]王照顺.房地产开发规划设计品牌质量管理[J].住宅科技,2006,（6）：35.
[关键词] 房地产测绘 质量管理 客观 公正 完整
房地产是人们进行生产、生活及各种活动的重要场所, 是国家经济建设的基本物质要素。随着我国经济社会的快速发展，房地产市场亦同时获得发展的动力，呈现出在全国范围内的“房地产热”的发展动态。房地产测绘行业是房地产经济发张过程中必须依赖的支撑性行业，在社会主义市场经济条件下，房地产测绘行业以市场化运作的形式来适应房地产经济又好又快发展的需要，随之使得越来越多的测绘单位参与到房地产测绘工作中来，那么如何保证并提高房地产测绘成果的质量，这就对房地产测绘的质量管理工作提出了更高的要求。
一、房地产测绘涵义
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为房地产产权、产籍管理、房地产开发利用、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房地产测绘具体可分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸，既房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产测绘所形成的成果产品只有被房地产行政主管部门确认后，才能在法律上得到认可。因此房地产测绘企业必须具备房地产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，并经所在行政区的房地产权属登记机构审核，纳入房地产档案集中统一进行数据处理，建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。
二、房地产测绘的质量管理的内容
1、测绘资格审查
房地产测绘资格审查是《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》等法律法规规定的重要制度，从事房产测绘的单位必须取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，任何单位和个人不得无证或超出《测绘资格证书》所载明的房产测绘业务范围、作业限额从事房产测绘活动。
2、作业时间管理
进行房地产测绘时，外界环境因素对房地产测绘有较大影响，工作人员应根据实际情况选择合适时间并采取适当措施来较少或消除外界环境因素的影响。
3、仪器管理
保证房地产测绘质量的基本前提是使用质量检验合格的测绘仪器进行房地产测绘。房地产测绘单位应定期检验并校正房地产测绘仪器与工具，经常对其进行保养。在房地产测绘单位的日常经营活动中，管理房地产测绘仪器的精度是一项复杂且经常性的工作。传统的测绘仪器管理方法是通过手工记录方式对测绘仪器进行登记注册及资料变更等工作，随着时间的延续，传统测绘仪器管理方法易出现查询测绘仪器效率低、测绘仪器相关资源繁多、数据冗长、新旧测绘仪器相关资源混淆等弊端。进行改进的方法是使房地产测绘单位利用计算机信息技术建立专门的测绘仪器数据库，随时更新测绘仪器的相关资料，实现测绘仪器的数据共享。
4、人员管理
房地产测绘工作人员也是影响房地产测绘质量的一个重要因素。不管房地产测绘单位采用多么先进的自动化仪器采集数据并进行自动化房地产测绘，但自动化仪器的安装、使用位置与使用时间，仍是由房地产测绘工作人员决定，因此房地产测绘质量必然会受到工作人员的影响。这就要求房地产测绘人员拥有扎实的测量知识、丰富的作用经验以及对测绘仪器操作方法的熟练掌握。房地产测绘工作人员必须经过专业培训，合格之后才可上岗。
三、提高房地产测绘的质量管理水平的措施
1、加强质量意识教育，树立质量责任感
房地产测绘的质量管理是一项长期的系统工程，须各部门各尽其职、协同管理。技术管理部门要依据房地产测绘技术的发展和房地产测绘手段的变化及时修订相应操作规程；质量检验部门要制定相应的检查验收和质量评定的实施细则，为作业员和检查员提供管理制度上的支持。不仅如此，要提高房地产测绘单位的质量水平，还要大力度对干部和职工进行质量教育，提高质量意识，树立“质量第一”的观念。在进度与质量相冲突时，要将质量放在首要位置，处理好房地产测绘质量与进度之间的关系。在考核房地产测绘成果时，应把质量作为考核中最重要的指标。对房地产测绘的质量可实施责任追究制，进而加强企业各个部门和各个员工的责任感。
2、加强业务素质培训，提高员工职业水平
员工业务素质的高低是决定单位竞争力的关键。只有加强对房地产测绘单位员工的技术培训，才能提高其业务素质，从而促进房地产测绘单位的持续发展。对房地产测绘单位员工的培训要按不同类型的员工分层次制定科学合理的培训计划，使培训内容满足不同类型工作的需要。
（1）作业人员。对作业人员的培训应着重于理解和掌握作业流程与房产测量规范，不仅要加强对全站仪的操作使用技能和对住宅建筑设计图纸的辩读技能的培训，还要加强对数字化测图、AutoCAD等信息化技术能力的培训，使其能够熟练应对日常测绘工作中出现的问题。
（2）项目负责人。项目负责人肩负技术指导和产品中间过程把关的双重重任，是实际工作中的骨干力量。对项目负责人的培训不仅要使其掌握房地产测绘新技术，还要使其熟悉房地产测绘项目质量管理的全过程及相应技术标准和质量评定标准。
（3）质检人员。质检人员是把握产品质量的重要关口，对质检人员的培训重点应放在熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录上。而且还要加强对质检人员执行力度的要求，并针对质检过程中出现的问题具体分析、及时讨论、总结经验，以不断提高质检人员的质检水平，保证成果质量。
3、加强技术创新，提高行业竞争力
随着房地产测绘市场化的不断加深，房地产测绘行业的竞争日趋激烈，只有不断完善测绘成果质量、提高测绘成果含金量，才能在激烈的竞争中站稳脚跟、立足长远。要增加市场竞争力就要不断创新，利用新技术和新手段提高成果质量并缩短作用周期；要增加市场竞争力还要充分利用计算机信息技术开发适用于房地产测绘生产的软件，以减少人工计算的随意性与差错率，提高成果质量；要增加市场竞争力更要针对市场对房地产测绘产品的需求进行客观分析，并根据市场供求关系，结合实际生产情况，提出技术创新的目标和措施，大力扶持新技术的应用，鼓励员工进行技术创新。
房地产行业要想保持健康稳定的持续发展，首先应该明确自己所处的形势，以及面对的机遇和挑战。
七 大 机 遇
机遇一：消化空置，盘活存量。入世后大批国外机构纷纷进驻中国，势必会为目前低迷的外销物业带来一股暖流。
机遇二：降低建造成本。此前高档物业所需的高档建材均需进口，价格昂贵。入世后关税将由22.5%降至17%，甚至更低。大幅下调的关税会使建材、食品、日用品等进口商品价格出现明显下降，对国内同类产品造成强大的竞争压力，迫使国内产品降低成本、降低销售价格。建材价格的下降会带动房地产建设成本的下降。
机遇三：促进产业重组。目前国内开发企业多达2.5万余家，1998年行业平均利润率仅为3.7%。入世有利于加速产业重组，铸造“品牌效应”。
机遇四：加速住房金融成熟。国外金融业的进驻，将有助于促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。
机遇五：推进住宅科技进步。国外的新技术、新工艺涌入中国，中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速转变。
机遇六：扩大利用外资。中国房地产业是经济增长的重要拉动力，也势必吸引更多的外资投入。
机遇七：加速城市化进程。入世会促进中国的农村人口大量拥入城市，从而使住房租赁市场空前活跃，最终刺激城市化进程的加速。
八 大 挑 战
挑战一：土地出让制度。我国的土地出让制度不透明，90%以上属于协议出让，而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式。入世后中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。
挑战二：管理落后。目前批一个项目需盖100多个公章，办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效率太低，难以适应入世的需要。
挑战三：规划设计部门。我国的规划设计部门与国外的规划设计部门相比，无论是技术能力还是运作方式，都存在巨大差距。
挑战四：中介机构压力。我国的中介服务业刚刚兴起，良莠不齐。目前的服务水平与国际大环境的要求相去甚远。
挑战五：金融机构。金融机构面临的压力很大，而房地产行业的发展又与金融业密不可分。
挑战六：开发企业。目前国内开发企业的平均净资产只有1000多万元，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元。
挑战七：物业管理。物业管理企业刚刚兴起，而且多数还带有依附性，尚无法适应入世的形势。加速推进企业进入市场是必由之路。
挑战八：城市基础设施。中国的城市基础设施水平不高，人均道路面积8.2平方米，而发达国家已达15平方米～25平方米。
建议与对策
1.加强人力资本的投入与引进，健全人力资源管理
我国加入WTO所面临的最大挑战不是国外的资金技术和材料的竞争，而是人才的竞争。基于体制的原因，中国直到90年代才开始按照市场机制进行房地产方面的市场运作，因此，具有丰富的房地产市场运作经验、熟悉房地产开发环节、掌握一定房地产理论、具有创新精神的专业人才，是房地产市场开发的关键，也是未来中外房地产开发企业争夺的焦点。然而目前我国在房地产专业人才的培养上、在人力资本投入上，主要集中在建筑设计、规划设计、建筑材料等方面，而急需的房地产开发经营人才却极为短缺，这在很大程度上制约了房地产企业整体素质的提升。因此，在面对国外企业通过薪金待遇、职务、国外进修、个人发展等手段争夺房地产开发人才的情况下，国内企业应通过多种途径和手段，培训、选拔、吸引、留住人才，加强人力资本的投入，建立健全人力资源管理。
2.积极进行战略创新，培养核心竞争力，提高公司价值
国内房地产企业必须改变传统经营观念，树立永续经营的企业理念，积极进行战略创新、管理创新、技术创新和营销创新，塑造企业的核心竞争能力。
(1)管理创新。积极吸收国内外先进的管理思想，在合理的治理结构约束下，不断进行管理创新，避免不必要的委托现象，降低交易费用；促进信息传递，加强上下级沟通；树立创新理念，并对各种创新作组织上的保证。
(2)技术创新。依靠项目策划技术和整体设计技术的创新，利用信息技术在环境设计、建筑外观、房型设计、功能、设施等方面实现科技与房地产业的完美结合。
(3)营销创新。积极吸引国内外先进的营销思想，尤其要树立品牌竞争的意识。谁的品牌在消费者心目中具有更高知名度和美誉度，谁就会在未来的市场竞争中赢得更多的优势。针对发展住房网络营销，建立以信息为纽带的网络营销市场。
3.充分利用社会权益资本，扩大融资渠道
加快房地产证券化步伐，房地产业是对巨额资金高度依赖性的产业，过去主要是通过金融机构进行融资，然而由于银行贷款中存在的大量呆帐、坏帐，要想通过银行来扩大融资难上加难。在这种情况下，通过上市更容易募集到企业发展所需的资金。同时“上市企业”的强大品牌效应也会有助于提高企业资信，使企业能够在资本市场上获得支持，有利于企业做大、做强战略的实施。
4.积极进行兼并重组，实施规模化战略
